根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔20*〕37號(hào)）、《建設(shè)部關(guān)于認(rèn)真做好住房狀況調(diào)查工作的通知》（建住房〔20*〕189號(hào)）、《*市人民政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施意見(jiàn)》（寧政發(fā)〔20*〕182號(hào)）等有關(guān)文件要求，經(jīng)區(qū)政府研究，決定開(kāi)展全區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭住房狀況調(diào)查工作。為確保工作科學(xué)有序，按時(shí)保質(zhì)保量完成調(diào)查任務(wù)，現(xiàn)制定實(shí)施方案如下：

一、目的意義

這次城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查的目的是為了掌握全區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房狀況和城鎮(zhèn)居民的真實(shí)住房需求，進(jìn)一步推動(dòng)我區(qū)住房保障體系建設(shè)，改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件。通過(guò)開(kāi)展住房調(diào)查，為制定和完善“十一五”期間乃至今后一個(gè)時(shí)期我區(qū)住房政策提供決策依據(jù)。

二、調(diào)查范圍

本區(qū)所屬鎮(zhèn)（街）社區(qū)居委會(huì)范圍內(nèi)的國(guó)有土地上所有居民房屋（集體戶、部隊(duì)、院校住宅除外）。

三、調(diào)查樣本

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，專(zhuān)題研究部署

按照縣委有關(guān)要求，及時(shí)召開(kāi)了班子會(huì)，認(rèn)真研究和部署相關(guān)工作，制定了《縣人力資源和社會(huì)保障局“三進(jìn)三解三促”活動(dòng)實(shí)施方案》，要求參與活動(dòng)的干部黨員身入更要心入，掌握真實(shí)情況，真心實(shí)意幫助群眾解決實(shí)際問(wèn)題，扎實(shí)推進(jìn)工作。為使活動(dòng)扎實(shí)有效開(kāi)展，專(zhuān)門(mén)成立了“三進(jìn)三解三促”活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組：由黨委書(shū)記為組長(zhǎng)，班子其他成員和下屬各局主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，指派2人專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

二、進(jìn)村入戶，扎實(shí)開(kāi)展調(diào)查

我局這次調(diào)查活動(dòng)分為2個(gè)調(diào)查點(diǎn)，分別為鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村。具體分工為：局機(jī)關(guān)、就業(yè)局和醫(yī)保局負(fù)責(zé)村，局機(jī)關(guān)、社保局和農(nóng)保局負(fù)責(zé)村。目前我局對(duì)調(diào)查點(diǎn)進(jìn)行的走訪人次已達(dá)34人次，6月27日和7月2日，由局里要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，分2批次進(jìn)村入戶開(kāi)展調(diào)查工作，共有34名干部黨員參加了活動(dòng)。

在調(diào)查走訪中，共發(fā)放《縣民生訴求聯(lián)系卡》、《縣民生建設(shè)調(diào)查表》、《縣民生政策簡(jiǎn)明手冊(cè)》各280份，收集有效問(wèn)卷240份。集中調(diào)查結(jié)束后認(rèn)真填寫(xiě)了相關(guān)的表格，匯總了問(wèn)卷數(shù)據(jù)和撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。同時(shí)，每個(gè)村摸排了5戶困難戶，我局將進(jìn)行幫扶慰問(wèn)。

三、認(rèn)真梳理，傾心幫扶解困

第一篇:市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中國(guó)調(diào)查咨詢中心和精信廣告有限公司利用兩家多年來(lái)在消費(fèi)者研究領(lǐng)域的成果，對(duì)中國(guó)消費(fèi)者和消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行剖析。

趨勢(shì)一：自主

結(jié)論：中堅(jiān)階層的自主化消費(fèi)形態(tài)，要求的是產(chǎn)品提供更多的選擇和更切合個(gè)人的喜好。他們希望在自主舒適的購(gòu)物環(huán)境下購(gòu)物，以及愈趨多元化的消費(fèi)取向。這些均會(huì)為21世紀(jì)的消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)不少新氣象。

對(duì)于西方讀者來(lái)說(shuō)，自主的消費(fèi)行為是理所當(dāng)然的，不算什么?？墒牵袊?guó)40年來(lái)一直在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)下，社會(huì)并不鼓勵(lì)“自我”，亦不談個(gè)人滿足，到了80、90年代，隨著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過(guò)渡至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，社會(huì)經(jīng)歷著很大的轉(zhuǎn)變，人們開(kāi)始接觸到“消費(fèi)者”、“自我”這些新觀念，但對(duì)這些新觀念的理解卻是十分稚嫩的。對(duì)于一般老百姓來(lái)說(shuō)，無(wú)論是面對(duì)著快速的社會(huì)變化或琳瑯滿目的商品選擇，雖然一方面感到既新鮮又具吸引力，另一方面卻有種種的不適應(yīng)和不確定?！皬谋娦膽B(tài)”一詞恰到好處地描繪了這時(shí)代消費(fèi)者的心態(tài)。

在90年代，常見(jiàn)有廣大的消費(fèi)者一窩蜂地去搶購(gòu)品牌或新上市的產(chǎn)品。他們覺(jué)得能擁有這些產(chǎn)品或品牌便是“進(jìn)步”的象征。但個(gè)別的消費(fèi)者卻缺乏獨(dú)立的消費(fèi)人格；在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)，并不懂得考慮什么是自己需要和適合自己的，而是追趕市場(chǎng)為他們定下的標(biāo)準(zhǔn)，由市場(chǎng)及大眾告訴他需要什么，什么是適合他的。

近幾年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷(xiāo)售峰點(diǎn)分別在2008年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷則主要在09年下半年。一方面,2009由于股市觸底致使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷;另一方面,國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲,政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應(yīng)政策刺激過(guò)度下行的樓市,使得09年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期,需求方即時(shí)走出觀望,09年積壓的銷(xiāo)售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷(xiāo)售高峰,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。

自2009年下半年起,多數(shù)房地產(chǎn)**發(fā)商為了推動(dòng)商品房的銷(xiāo)售,采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像XX年商品房銷(xiāo)售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng),此后多家房地產(chǎn)媒介**通了看房直通車(chē),拉攏大批量的客戶集中到樓盤(pán)案場(chǎng)看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng),以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何?對(duì)此,筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷,并對(duì)此進(jìn)行了分析。

為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前**縣購(gòu)房主體的需求情況,本調(diào)查報(bào)告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶,購(gòu)房目的包括購(gòu)買(mǎi)婚房、改善性住房、投資性購(gòu)房(出租、轉(zhuǎn)售)等,并且根據(jù)**縣商品房網(wǎng)上信息平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù),從供需兩方面來(lái)說(shuō)明**縣商品房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體現(xiàn)狀。

購(gòu)房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購(gòu)房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間,在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買(mǎi)高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi),面積段分布以80-143.999平米為主?？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等,而較低程度的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為主要的因素為房?jī)r(jià),86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房?jī)r(jià)格變化

近幾年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落，商品房銷(xiāo)售峰點(diǎn)分別在年的月份以及年月份至今，而低谷則主要在年下半年。一方面，由于股市觸底致使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷；另一方面，國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲，政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而年底政府做出相應(yīng)政策刺激過(guò)度下行的樓市，使得年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方即時(shí)走出觀望，年積壓的銷(xiāo)售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷(xiāo)售高峰，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。

自年下半年起，多數(shù)房地產(chǎn)發(fā)商為了推動(dòng)商品房的銷(xiāo)售，采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像年商品房銷(xiāo)售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng)，此后多家房地產(chǎn)媒介通了看房直通車(chē)，拉攏大批量的客戶集中到樓盤(pán)案場(chǎng)看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng)，以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何?對(duì)此，筆者采集了自年月份至年月份某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷，并對(duì)此進(jìn)行了分析。

為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前縣購(gòu)房主體的需求情況，本調(diào)查報(bào)告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份，調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶，購(gòu)房目的包括購(gòu)買(mǎi)婚房、改善性住房、投資性購(gòu)房(出租、轉(zhuǎn)售)等，并且根據(jù)縣商品房網(wǎng)上信息平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù)，從供需兩方面來(lái)說(shuō)明縣商品房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體現(xiàn)狀。

購(gòu)房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年，月收入在3000-5000元之間，購(gòu)房目的傾向于剛性需求，并且多數(shù)為首次置業(yè)，可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間，在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買(mǎi)高層以及多層建筑形式的商品房居多，戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi)，面積段分布以80-143.999平米為主?？紤]小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等，而較低程度的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為主要的因素為房?jī)r(jià)，86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素；其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量，其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

一、商品房?jī)r(jià)格變化

摘要:采用2010～2017年30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)，基于面板格蘭杰因果檢驗(yàn)分析信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的影響及相應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反思，從信貸的維度來(lái)分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，進(jìn)而分析對(duì)銀行系統(tǒng)乃至整個(gè)金融體系穩(wěn)定性的影響，并從多個(gè)方面提出有針對(duì)性的建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供有益啟示。

關(guān)鍵詞:信貸;房?jī)r(jià)波動(dòng);商業(yè)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與銀行信貸關(guān)系

我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了近二十年的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)投資的推動(dòng)和GDP的提升起到重要的促進(jìn)作用。近二十年來(lái)，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸產(chǎn)生分化，以房?jī)r(jià)指數(shù)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，截止到2017年年底，(如圖1)70個(gè)大中城市整體上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中北上廣深4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)有所回落，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市房?jī)r(jià)上漲幅度高于一線城市。一方面，房地產(chǎn)是一切生產(chǎn)部門(mén)的物質(zhì)空間基礎(chǔ)，尤其是在城市現(xiàn)代化進(jìn)程的背景之下;另一方面，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的影響。據(jù)測(cè)算，從2007年至2017年這十年間，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直保持在五分之一以上，若把房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)計(jì)算在內(nèi)，則占比近四分之一。隨著資本市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，絕大多數(shù)金融危機(jī)都或多或少與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著密切關(guān)系。資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響著信貸市場(chǎng)的穩(wěn)定，并催生了危機(jī)的形成。在我國(guó)，銀行作為整個(gè)金融體系的主體，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控是影響金融體系穩(wěn)定的最重要因素。與此同時(shí)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，銀行作為直接的金融中介，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)量不斷加大，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款比重穩(wěn)步上升，由于住房作為抵押物，房?jī)r(jià)波動(dòng)將波及到銀行系統(tǒng)，并影響到整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。相對(duì)于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)金融體系仍十分脆弱，金融市場(chǎng)不夠健全。自1998年住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮催生了泡沫的產(chǎn)生。在我國(guó)融資渠道較為單一的情況下，房地產(chǎn)投融資傾向于銀行，這種高度的依賴性使得銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系最為緊密。因此，若要維護(hù)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定，最大的前提就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行信貸的關(guān)系問(wèn)題，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為兩者相互影響，互相作用。馬勇和吳雪妍(2018)［1］基于銀行信貸的角度發(fā)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)顯著的非線性的不對(duì)稱效應(yīng)，即區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房?jī)r(jià)越顯著。祝繼高(2017)［2］考察了商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備與房?jī)r(jià)的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計(jì)提更高額度的貸款損失準(zhǔn)備金。劉顏和鄧若冰(2017)［3］則基于金融集聚度的角度，全面考察了對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果，金融集聚度提升顯著促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，尤其是銀行業(yè)的集聚對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果最為顯著。秦嶺和姚一旻(2012)［4］、陳健等(2013)［5］、羅知和張川川(2015)［6］、潘海峰和張定勝(2018)［7］也基本得出銀行信貸和房?jī)r(jià)存在同向正相關(guān)的結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)存在巨大影響。實(shí)證研究方面，胡金星等［8］(2018)利用中國(guó)35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，以個(gè)人購(gòu)房按揭貸款刻畫(huà)信貸因素，分析了對(duì)房?jī)r(jià)的作用機(jī)制，研究結(jié)果表明第一、二、三類(lèi)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)均有顯著的正向影響。曾祥月(2015)［9］采用我國(guó)除西藏、港澳臺(tái)以外的30個(gè)省市2000～2015年的面板數(shù)據(jù)考察了銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用，分地區(qū)的回歸結(jié)果表明，銀行信貸對(duì)三個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)均有推動(dòng)作用，但這種作用強(qiáng)度在不同地區(qū)有所差別，對(duì)中部地區(qū)的推動(dòng)尤為顯著。

二、模型設(shè)定和數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)房?jī)r(jià)與銀行信貸的相關(guān)關(guān)系，設(shè)定模型如下:Pit=β0+Σki=1αi•Tit+i+μit(1)其中，P代表房?jī)r(jià)，T代表信貸因素，i代表省份，t代表時(shí)間，i代表個(gè)體異質(zhì)效應(yīng)，μit代表均值為0、服從獨(dú)立同分布的隨機(jī)干擾項(xiàng)。本文采用來(lái)自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款來(lái)刻畫(huà)信貸因素，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集型市場(chǎng)，自2010～2017年，每年的房地產(chǎn)貸款年末余額占該年各項(xiàng)貸款年末總和的比值均超過(guò)20%，可見(jiàn)房地產(chǎn)商主要從國(guó)內(nèi)銀行獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款用于中長(zhǎng)期項(xiàng)目。為了實(shí)證檢驗(yàn)信貸對(duì)房?jī)r(jià)是否存在因果關(guān)系，下文采用面板格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)考察這兩個(gè)變量的關(guān)系?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，統(tǒng)計(jì)地區(qū)不包括西藏以及港澳臺(tái)。從2010～2017年，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格、來(lái)自國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、CPI指數(shù)來(lái)源于WIND數(shù)據(jù)庫(kù)，剔除了價(jià)格因素對(duì)變量的影響，將變量除以以2010年為基期的CPI價(jià)格指數(shù)得到換算指標(biāo)，變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

摘要:隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各地的房?jī)r(jià)不斷攀升，房?jī)r(jià)上漲給百姓生活帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。解決買(mǎi)房難、買(mǎi)房貴的問(wèn)題已成為迫切需要解決的問(wèn)題。通過(guò)分析我國(guó)中低收入城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀及其原因，闡述了解決中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問(wèn)題的必要性，提出增加中低收入城鎮(zhèn)居民收入和提高收入增長(zhǎng)幅度、降低高房?jī)r(jià)的具體對(duì)策，并提出將住房保障納入我國(guó)的社會(huì)保障體系的建議。

關(guān)鍵詞:中低收入;城鎮(zhèn)居民;高房?jī)r(jià);住房保障

近年來(lái)，我國(guó)不少城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)猛，已經(jīng)成為了政府和很多學(xué)者關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和擔(dān)憂的社會(huì)問(wèn)題?？倳?shū)記明確指出，要切實(shí)解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持把解決涉及人民群眾切身利益的問(wèn)題放在突出位置，權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀。要求各地官員要走進(jìn)老百姓的“民生”之中。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)過(guò)在全國(guó)范圍內(nèi)的調(diào)查和研究，得出的“買(mǎi)房貴、上學(xué)貴、看病貴”已成為新民生三大問(wèn)題，而在這新民生的三大問(wèn)題中，“住房貴”，又因?yàn)楹桶傩帐杖氲年P(guān)聯(lián)度最高、影響他們生活水平的力度最大，已成為民生中的頭號(hào)難題。

一、中低收入城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀及原因

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭間住房狀況貧富懸殊。相當(dāng)大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒(méi)有住房。據(jù)相關(guān)資料，目前尚有1.5億平方米的危舊房屋需要改造，156萬(wàn)個(gè)家庭缺房，35萬(wàn)個(gè)家庭人均建筑面積在8平方米以下[1]。但同時(shí)，中國(guó)的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫(xiě)字間。住宅供給與需求嚴(yán)重脫節(jié)，形成了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺和因住房?jī)r(jià)格極大高于中低收入家庭的支付能力，而引起的住房有效需求不足的矛盾。歸納起來(lái)，中低收入城鎮(zhèn)居民住房困境主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)住房使用面積小，住房擁擠

1引言

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中指出今年高校畢業(yè)生820多萬(wàn)人，再創(chuàng)歷史新高，大學(xué)生就業(yè)仍舊是一個(gè)熱門(mén)話題。近年來(lái)在大學(xué)生就業(yè)方面也發(fā)表了很多具有參考價(jià)值的研究文獻(xiàn)，這對(duì)我們研究大學(xué)生就業(yè)的相關(guān)問(wèn)題具有重要意義。閱讀發(fā)現(xiàn)，這些對(duì)大學(xué)生就業(yè)的研究很大程度上都與人力資本相聯(lián)系，分析和論證人力資本對(duì)大學(xué)生實(shí)現(xiàn)就業(yè)和就業(yè)質(zhì)量影響的作用。而受到社會(huì)觀念和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多方面影響，大學(xué)生在就業(yè)選擇時(shí)更傾向于到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的大城市就業(yè)，這使得城市間的發(fā)展水平差距拉大。陳斌開(kāi)教授在《人力資本和中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格》一文的研究中提到并初步論證了人力資本是房?jī)r(jià)上漲等城市消費(fèi)水平增高的重要原因。大學(xué)生就業(yè)地點(diǎn)的偏好與城市的經(jīng)濟(jì)水平生成了螺旋上升的互進(jìn)作用。本文通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)資料的閱讀和整理，進(jìn)行案例研究與數(shù)據(jù)分析來(lái)探究大學(xué)生就業(yè)去向?qū)Τ鞘腥肆Y本積累的影響研究大學(xué)生的就業(yè)選擇偏好及其影響因素。嘗試對(duì)大學(xué)生自身的人力資本與城市發(fā)展資本建立聯(lián)系，探究人力資本流入的作用并對(duì)該影響發(fā)展機(jī)制做出探討與演化，嘗試做出引導(dǎo)合理就業(yè)、促進(jìn)充分與均衡發(fā)展的政策建議。

2大學(xué)生的情況概述

人力資本對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和社會(huì)的發(fā)展具有重要作用。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的經(jīng)濟(jì)新形態(tài)下，人力“活資本”能進(jìn)行投資使用、不斷增值，凸顯為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，無(wú)論是就業(yè)地點(diǎn)還是期望就業(yè)地點(diǎn)，大學(xué)生選擇一線城市的比例呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)，而對(duì)于二線城市，尤其發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市的偏好得到強(qiáng)化。但是根據(jù)大學(xué)生就業(yè)調(diào)查報(bào)告，66.7%的大學(xué)生選擇就業(yè)地點(diǎn)時(shí)，依舊格外青睞大城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，10.3%的大學(xué)生則選擇國(guó)外和內(nèi)地的省會(huì)城市。2.1大學(xué)生就業(yè)情況概述。以山東省為例，作為生源大省2017年山東省高校畢業(yè)生達(dá)到60.68萬(wàn)人，截至2017年底有57.17萬(wàn)應(yīng)屆生落實(shí)工作，就業(yè)率為94.22%；就擇業(yè)地來(lái)看學(xué)生就業(yè)的地域流向以省內(nèi)為主，達(dá)到78.02%，這幾乎與2017年畢業(yè)生的生源地比例一致，其中有35.1%進(jìn)入濟(jì)南和青島就業(yè)，約占省內(nèi)就業(yè)一半；選擇出省的畢業(yè)生達(dá)到20.2%，其中的絕大多數(shù)擇業(yè)地為北京、上海、江蘇、浙江和廣東。以山東大學(xué)為例，畢業(yè)生在東部、中部、西部、東北地區(qū)簽約就業(yè)的比例分別為86.26%、5.99%、6.24%、1.52%，在山東省和其他省份就業(yè)的比例分別為52.20%和47.80%。山東省是畢業(yè)生簽約就業(yè)人數(shù)最多的省份，總體上有3541人，本科生、碩士生、博士生比例分別是44.28%、55.31%、73.73%。畢業(yè)生簽約人數(shù)在200人以上的省份依次還有：北京市（616人）、廣東?。?22人）、江蘇省（409人）、上海市（251人）、浙江?。?08人）。從全國(guó)來(lái)看，山東大學(xué)2017屆畢業(yè)生就業(yè)人數(shù)超過(guò)50人的地市級(jí)以上城市有22個(gè)（山東省內(nèi)10個(gè)，省外12個(gè)），共就業(yè)5301人，占簽約畢業(yè)生的78.15%。12個(gè)省外城市依次是：北京市、上海市、深圳市、南京市、廣州市、天津市、杭州市、蘇州市、武漢市、鄭州市、成都市、合肥市。畢業(yè)生就業(yè)地域流向趨于合理，但不平衡現(xiàn)象依然存在，比較近三年來(lái)的本科和研究生畢業(yè)生流向數(shù)據(jù)，在山東省就業(yè)的比例雖然一直最高，但已呈逐年下降的趨勢(shì)；到北京、天津、上海、廣東等地區(qū)就業(yè)的比重穩(wěn)步上升，在沿海重點(diǎn)省市就業(yè)比例保持穩(wěn)定，到其他省份就業(yè)的比例也穩(wěn)中有升?？梢?jiàn)，大學(xué)生就業(yè)更傾向于發(fā)達(dá)地區(qū)，以北上廣為中心城市向周邊城市群輻射，形成差異化的分布。2.2成因分析。根據(jù)問(wèn)卷數(shù)據(jù)，薪資待遇和發(fā)展空間是大學(xué)生在選擇就業(yè)地點(diǎn)時(shí)考慮的兩個(gè)重要因素。薪資待遇在整體上與發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)，城市的發(fā)展水平不同能供給的待遇也不同。此外城市基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境也是在選擇就業(yè)地點(diǎn)時(shí)要考慮的因素，但都低于經(jīng)濟(jì)相關(guān)因素的影響。選擇機(jī)會(huì)和發(fā)展空間大的城市是各國(guó)青年就業(yè)的普遍行為，我國(guó)受高等教育大學(xué)生對(duì)城市的偏好尤為突出。一方面我國(guó)城鄉(xiāng)和城市間發(fā)展水平差距的存在，根據(jù)智聯(lián)招聘2017年秋季招聘數(shù)據(jù)庫(kù)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)分析，北京在2017年秋招中平均薪酬為9900元，排名第一；其后是上海和深圳，分別為9365元和8666元，三者平均高出排名第二十的無(wú)錫約75%個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)各城市間的基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套服務(wù)差距大，在我們的訪談中大學(xué)生普遍認(rèn)為大城市生活更便捷且出于對(duì)以后子女教育等的會(huì)考慮選擇一個(gè)更留先進(jìn)發(fā)達(dá)的城市。在另一方面，我國(guó)高等教育的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)更偏向于城市，就此培養(yǎng)出的人力資本是城市專(zhuān)用型人力資本。計(jì)算機(jī)、經(jīng)濟(jì)學(xué)商科和語(yǔ)言學(xué)等常見(jiàn)學(xué)科都為面向城市就業(yè)，突出表現(xiàn)的是計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)，作為技術(shù)性強(qiáng)、創(chuàng)新性強(qiáng)、面向服務(wù)型的產(chǎn)業(yè)，只有聚集在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金充足、產(chǎn)業(yè)鏈完善的大城市才有不斷更新?lián)Q代的活力和血液。即產(chǎn)業(yè)有集群效應(yīng)。而在經(jīng)濟(jì)較弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和中小城市難以實(shí)現(xiàn)與高等教育水平相對(duì)的人力資本的價(jià)值。大學(xué)生對(duì)大城市的就業(yè)意愿具有合理性。

3城市人力資本與大學(xué)生就業(yè)

3.1城市人力資本的增長(zhǎng)機(jī)制。人力資本對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和社會(huì)的發(fā)展具有重要作用。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的經(jīng)濟(jì)新形態(tài)下，人力“活資本”能進(jìn)行投資使用、不斷增值，凸顯為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。高水平的人力資本代表著更高的勞動(dòng)效率。人力資本本身是一種知識(shí)和技能的積累，通過(guò)實(shí)踐可以轉(zhuǎn)化成實(shí)際的產(chǎn)出，對(duì)勞動(dòng)者而言是薪資、獎(jiǎng)金津貼等；對(duì)企業(yè)可以是生產(chǎn)產(chǎn)出。企業(yè)生產(chǎn)越來(lái)越注重創(chuàng)造創(chuàng)新性的因素，這不是一種規(guī)范化的操作流程，需要靈活的人的因素的介入。高水平的人力資本往往能利用自己知識(shí)技能的積累更好地在變動(dòng)的環(huán)境中轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)出。3.2作用機(jī)制探討。在陳斌凱教授的研究中發(fā)現(xiàn)城市人力資本增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的吻合。對(duì)比數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，人口中受高等教育人口占比每增加1%，將伴隨著城市住房?jī)r(jià)格4.6%-7.9%的上漲。這主要是由于大學(xué)生就業(yè)和居所的城市偏好，這直接作用于對(duì)住房的需求，另一方面體現(xiàn)在人力資本的聚集促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高城市生活質(zhì)量，刺激生產(chǎn)和消費(fèi)的提高，這些都促進(jìn)了城市化，也增高住房?jī)r(jià)格。城市間是存在人力資本的分化的。實(shí)證研究表明，我國(guó)更多的高資本水平勞動(dòng)力流入大城市，但相比美國(guó)而言卻沒(méi)有相應(yīng)的低水平勞動(dòng)力流入與之形成互補(bǔ)。其中的原因可以追尋到我國(guó)的戶籍制度，北上廣城市普遍有較高的落戶門(mén)檻，對(duì)于低水平的勞動(dòng)力很難在這些城市落戶，進(jìn)而以換取社會(huì)福利體系的成本為代價(jià)放棄大城市的機(jī)會(huì)成本而回歸中小城市。戶籍制度也很大程度上保證了城市吸收人才的高素質(zhì)。出于大學(xué)生對(duì)發(fā)達(dá)城市的追捧，最優(yōu)質(zhì)的人力資本往往流入大城市，高度密集的人力資本加快城市化，在刺激消費(fèi)和服務(wù)時(shí)拉動(dòng)了物價(jià)和房?jī)r(jià)，使得城市生活成本加高，尤其不利于后來(lái)大學(xué)生的新加入。且在人才過(guò)度流入時(shí)城市無(wú)法消耗，產(chǎn)生人才外溢，激烈的競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)趕人才，使得部分勞動(dòng)者攜帶人力資本回歸中小城市并為之帶來(lái)相對(duì)先進(jìn)的人力資本。3.3人口流動(dòng)模式探討。通過(guò)雙向選擇機(jī)制的大學(xué)生流入增加了城市的人力資本，在競(jìng)爭(zhēng)與合作的城市環(huán)境中人才所具有的人力資本得到增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人力資本外溢。高人力資本的聚集會(huì)引發(fā)更高的資本水平，城市生活的物價(jià)上漲，最直接的就是房?jī)r(jià)的體現(xiàn)。高成本的生活使部分人才被排擠在外，攜帶已經(jīng)增值的人力資本回到中小城市，這對(duì)中小城市而言尚屬于高端資本，可以與當(dāng)?shù)氐娜肆Y本互動(dòng)，增進(jìn)城市人力資本，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

摘要：高職高專(zhuān)思想政治理論課實(shí)踐教學(xué)存在教學(xué)內(nèi)容落后、教學(xué)方式不佳等問(wèn)題，不能很好地將理論內(nèi)化為學(xué)生的思維、情感、價(jià)值認(rèn)同。在思想政治理論課教學(xué)中應(yīng)堅(jiān)持理論性與實(shí)踐性相統(tǒng)一、顯性教育與隱性教育相統(tǒng)一的原則，建立合理的實(shí)踐教學(xué)運(yùn)行保障機(jī)制，為實(shí)踐教學(xué)的有效開(kāi)展提供制度保障。實(shí)踐教學(xué)要以問(wèn)題為導(dǎo)向，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展思想政治理論課實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)，增加學(xué)生對(duì)實(shí)踐教學(xué)的情感體驗(yàn)和內(nèi)心感悟，進(jìn)而不斷提高思想政治理論課的針對(duì)性和親和力。

關(guān)鍵詞：高職高專(zhuān)；實(shí)踐教學(xué)；新媒體

新媒體是指網(wǎng)絡(luò)媒體、數(shù)字報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)等利用數(shù)字和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的媒體。新媒體以互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)通信等為傳播方式，以智能手機(jī)、平板電腦等為終端，具有互動(dòng)性、即時(shí)性、虛擬性等特征。新媒體的廣泛普及深刻地改變了高職高專(zhuān)思想政治理論課（以下簡(jiǎn)稱“思政課”）的發(fā)展環(huán)境，給高職高專(zhuān)思政課實(shí)踐教學(xué)帶來(lái)了很多的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)，比如學(xué)生獲取知識(shí)和信息更加便捷、學(xué)生的價(jià)值觀更加多元化、傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)方式的有效性不斷下降等。因此，高職高專(zhuān)院校應(yīng)考慮新媒體，不斷探索高職高專(zhuān)思政課的實(shí)踐教學(xué)模式和運(yùn)行對(duì)策，通過(guò)明確定位、完善機(jī)制、創(chuàng)新方式等推動(dòng)高職高專(zhuān)思政課的實(shí)踐教學(xué)改革。

1新媒體環(huán)境下高職高專(zhuān)思政課實(shí)踐教學(xué)的現(xiàn)實(shí)困境

1.1實(shí)踐教學(xué)難度不斷增加。實(shí)踐教學(xué)是將政治觀念、道德要求、法律精神等內(nèi)化為學(xué)生的情感、信仰和思維方式的重要途徑，也是提高高職高專(zhuān)思政課教學(xué)效果的有效方式。在新媒體環(huán)境下，學(xué)生獲取知識(shí)信息的渠道越來(lái)越多，可以從新聞網(wǎng)站、社交平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)直播、網(wǎng)絡(luò)游戲等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中獲取知識(shí)信息，形成自己的人生觀念、價(jià)值信仰等，而這些在一定程度上削弱了思政課教學(xué)的有效性，增加了思政課實(shí)踐教學(xué)的難度。比如虛擬的網(wǎng)絡(luò)世界極大地拓展了學(xué)生的知識(shí)視野，學(xué)生在網(wǎng)絡(luò)游戲、網(wǎng)絡(luò)社交、網(wǎng)上消費(fèi)等方面甚至比教師懂的更多，在這種情況下，參觀紅色教育基地、開(kāi)展社會(huì)調(diào)查活動(dòng)等實(shí)踐教學(xué)難以激發(fā)學(xué)生興趣，從而影響了實(shí)踐教學(xué)效果。［1］1.2實(shí)踐教學(xué)理念及內(nèi)容陳舊。當(dāng)代高職高專(zhuān)學(xué)生比較認(rèn)同網(wǎng)絡(luò)世界中的生活方式、思想觀點(diǎn)、價(jià)值觀等，并將網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)上的許多“毒雞湯”當(dāng)成人生準(zhǔn)則。然而，高職高專(zhuān)思政課實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容并未隨新媒體時(shí)代的到來(lái)而不斷變化，沒(méi)有根據(jù)新媒體時(shí)代高職高專(zhuān)學(xué)生的心理特點(diǎn)、生活方式、思維方式等調(diào)整教學(xué)內(nèi)容，導(dǎo)致部分高職高專(zhuān)學(xué)生不認(rèn)同實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容，弱化了實(shí)踐教學(xué)的有效性。比如在思政課教學(xué)中，有些教師因缺乏敏銳性思想和社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有有效結(jié)合思政理論與社會(huì)實(shí)踐，不善于以馬克思主義的立場(chǎng)觀點(diǎn)方法分析網(wǎng)絡(luò)直播、網(wǎng)絡(luò)暴力、電子貨幣等新現(xiàn)象，不懂得將思政課課堂教學(xué)與革命遺址考察、志愿者活動(dòng)等結(jié)合起來(lái)，直接影響了思政課實(shí)踐教學(xué)的有效開(kāi)展。1.3實(shí)踐教學(xué)方式及機(jī)制落后。高職高專(zhuān)思政課實(shí)踐教學(xué)多是帶領(lǐng)學(xué)生參觀烈士紀(jì)念館、歷史博物館、革命遺址等，或組織學(xué)生參加志愿者活動(dòng)、下鄉(xiāng)實(shí)踐活動(dòng)、文明創(chuàng)建活動(dòng)等，然后讓學(xué)生撰寫(xiě)實(shí)踐調(diào)查報(bào)告或開(kāi)展實(shí)踐活動(dòng)討論。由于方式老套、內(nèi)容單調(diào)枯燥，許多學(xué)生對(duì)實(shí)踐教學(xué)缺乏興趣，多以游玩的心態(tài)參與實(shí)踐活動(dòng)，拍拍照、聊聊天等，然后在網(wǎng)上抄襲一些調(diào)查報(bào)告以應(yīng)付老師，導(dǎo)致思政課實(shí)踐教學(xué)效果不盡如人意。此外，許多高職高專(zhuān)院校對(duì)思政課實(shí)踐教學(xué)不夠重視，并未建立科學(xué)合理的實(shí)踐教學(xué)保障機(jī)制，導(dǎo)致思政課的實(shí)踐平臺(tái)少、實(shí)踐機(jī)會(huì)少，直接影響了實(shí)踐教學(xué)效果。

2新媒體環(huán)境下高職高專(zhuān)思政課實(shí)踐教學(xué)的運(yùn)行方式

【摘要】土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一,由于其納稅機(jī)制的特殊性,能否進(jìn)行合理有效的稅收籌劃成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題之一。文章從扣除項(xiàng)目金額、不同增值率的房產(chǎn)和如何對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)三個(gè)方面,結(jié)合具體案例論述土地增值稅的稅收籌劃。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來(lái)看,無(wú)疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),并不是一個(gè)利好消息?？陀^來(lái)說(shuō),我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額