摘要：近年來，我國房價(jià)持續(xù)不斷地上漲，究其原因，既有經(jīng)濟(jì)方面的，也有心理預(yù)期和消費(fèi)文化等非經(jīng)濟(jì)方面的。因此，為了應(yīng)對這一問題，必須具體問題具體分析，采取有針對性的措施。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；上漲；原因；對策

1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續(xù)地迸發(fā)出來。近年來，我國商品住宅價(jià)格普遍上漲較快，某些城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開討論，并對目前房地產(chǎn)過熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國務(wù)院已出臺多種措施來抑制房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達(dá)地方政府。即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市房價(jià)反而漲得更快，其原因應(yīng)該說是多方面的，本文就該問題展開研究和分析，并針對存在的問題提出相應(yīng)的對策。

一、房價(jià)持續(xù)上漲的原因

（一）經(jīng)濟(jì)原因

首先，當(dāng)前房價(jià)上漲與地價(jià)上漲密切相關(guān)。隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實(shí)施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價(jià)。這就提出了一個(gè)在拍賣時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問題。

【論文關(guān)鍵詞】高房價(jià)；成因；對策

【論文摘要】改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過高的房價(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此基于對我國房價(jià)上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價(jià)問題的對策建議。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當(dāng)中，因此越來越被人們所關(guān)注。

近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價(jià)之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，則房價(jià)上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機(jī)炒作行為等。

一、住房價(jià)格上漲的成因分析

【論文關(guān)鍵詞】高房價(jià)；成因；對策

【論文摘要】改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過高的房價(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為此基于對我國房價(jià)上漲的成因分析，并有針對性地提出了解決房價(jià)問題的對策建議。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴以生存的安居場所，住房價(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線，貫穿于住房的銷售與使用當(dāng)中，因此越來越被人們所關(guān)注。

近年來房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價(jià)之高而無力購買。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些卻是超前的需求，過高的房價(jià)有可能超出經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

導(dǎo)致房價(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，則房價(jià)上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、住房需求旺盛、資本和勞動力向中心城市流動、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應(yīng)求(雖然市場透明度不高可能導(dǎo)致誤判)下的投機(jī)炒作行為等。

一、住房價(jià)格上漲的成因分析

新華網(wǎng)北京10月18日電（記者孟娜董峻顧瑞珍）中共十七大代表、建設(shè)部副部長仇保興18日晚表示，對于房價(jià)趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個(gè)問題。

仇保興在接受記者集體采訪時(shí)說，最近一段時(shí)間，中國的房價(jià)上漲得比較快，這是一個(gè)事實(shí)。他說，要調(diào)控房價(jià)，應(yīng)該分兩個(gè)部分。首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價(jià)。

他透露，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這3年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢。

仇保興說，中國政府為解決低收入人群的住房問題，采取了以下4個(gè)方面的措施：

——建立健全廉租房制度。截至去年底，在廉租房制度上的投入已經(jīng)達(dá)到了71億人民幣，解決了30萬戶低保人群的住房問題。今年的力度將進(jìn)一步加大。國務(wù)院要求，今年底，對低保家庭中的住房困難戶，基本做到應(yīng)保盡保。

——提供經(jīng)濟(jì)適用房，每年大約有1．5億平方米經(jīng)濟(jì)適用房投入使用，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)解決了1600多萬戶城市低收入群體的住房問題。

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長時(shí)期，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，我國居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導(dǎo)致居民家庭積累財(cái)富越來越多，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值成為居民面臨的新問題。1988年我國住房制度改革，房價(jià)進(jìn)入持續(xù)上漲時(shí)期，許多居民將家庭累積資金投入房地產(chǎn)市場中，以尋求財(cái)富的保值增值，因此房產(chǎn)在家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)中的比重逐漸提高。房產(chǎn)成為家庭財(cái)富的重要組成部分，而家庭財(cái)富是影響居民收入的主要因素，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動必然對我國居民消費(fèi)水平產(chǎn)生顯著影響。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房價(jià)波動對消費(fèi)會產(chǎn)生三種效應(yīng)：其一是擠出效應(yīng)，即房價(jià)上漲壓縮了居民消費(fèi)；其二是財(cái)富效應(yīng)，即房價(jià)上漲增加了居民財(cái)富，從而提升消費(fèi)；其三是帶動效應(yīng)，即房價(jià)上漲會帶動建材、家居、家電等行業(yè)發(fā)展。2010年以來，我國社會消費(fèi)品零售總額單邊下行，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上揚(yáng)，在此背景下本文著重探究住房價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

相關(guān)文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)外有關(guān)住房價(jià)格與居民消費(fèi)的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場數(shù)據(jù)為樣本研究房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)對租客消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)顯著降低了租客的日常生活消費(fèi)率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過大會導(dǎo)致一些有購房意愿的人放棄購房轉(zhuǎn)向消費(fèi)，從而提升消費(fèi)率，此外還認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲會促進(jìn)房屋所有者的消費(fèi)。Campbell（2015）探究了英國房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲會降低居民當(dāng)期消費(fèi)率，認(rèn)為從長期?；⒉┦浚ㄖ袊缈圃罕本?00025）中圖分類號：F274文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A來看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠促進(jìn)居民消費(fèi)水平提升。美國學(xué)者Elliot（2016）得到了與他類似的結(jié)論。我國學(xué)者宋勃（2007）利用我國1998-2006年的季度數(shù)據(jù)構(gòu)建VAR模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明：短期中居民消費(fèi)支出與房價(jià)上漲是雙向格蘭杰因果關(guān)系，長期中房價(jià)上漲是居民消費(fèi)支出增加的格蘭杰原因，進(jìn)一步的脈沖響應(yīng)分析也證實(shí)了房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的正向沖擊作用。此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學(xué)者均認(rèn)為我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠增加居民財(cái)富，進(jìn)而提升居民消費(fèi)。而張存濤（2009）基于我國1987-2007年的數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房價(jià)上漲并沒有對國民財(cái)富增長形成正向作用，反而對居民消費(fèi)造成擠出效應(yīng)。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學(xué)者均認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲對居民消費(fèi)具有擠出效應(yīng)。學(xué)者們有關(guān)住房價(jià)格與居民消費(fèi)的研究存在一定爭議，眾多學(xué)者只是利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究忽略了內(nèi)部差異。本文基于我國30個(gè)省市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，能夠提升實(shí)證分析的準(zhǔn)確度。房價(jià)波動影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制分析住房房價(jià)波動對居民消費(fèi)具有正向和負(fù)向作用，學(xué)術(shù)界分別稱為財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。 房價(jià)波動的財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)繁榮和房價(jià)上漲使得居民財(cái)富增加，提高居民消費(fèi)積極性。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對象：其一是普通住宅擁有者。房價(jià)上漲使得普通住宅所有者可以通過住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費(fèi)信心；其二是房屋投資者。房價(jià)上漲使得房屋投資者可以通過房屋出售方式獲取更多收益，同時(shí)房價(jià)上漲會引導(dǎo)房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房價(jià)上升使得未來收入增加，提升居民消費(fèi)信心。房價(jià)波動的擠出效應(yīng)是指即高房價(jià)直接減少了購房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對象：其一是租房者。房價(jià)上漲誘發(fā)房租上漲，使得租房者租金支出增加，導(dǎo)致其消費(fèi)資金減少；其二是預(yù)期買房者。房價(jià)上漲使得預(yù)期買房者需要付出更多資金購置房產(chǎn)，壓縮其日常消費(fèi)；其三是貸款買房者。對于貸款買房者，學(xué)者們認(rèn)為既可能產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)也可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，擠出效應(yīng)的產(chǎn)生主要由于貸款買房透支了消費(fèi)者未來收入，會使得消費(fèi)者消減當(dāng)前以及未來消費(fèi)支出以償還銀行貸款。

房價(jià)波動對居民消費(fèi)“擠出效應(yīng)”的實(shí)證分析

（一）變量設(shè)置與數(shù)據(jù)來源。本文重點(diǎn)探究房價(jià)波動對居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，有學(xué)者使用社會消費(fèi)品零售總額度量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)是從總量上對居民消費(fèi)水平進(jìn)行反饋。本文使用居民消費(fèi)水平衡量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)剔除了規(guī)模效應(yīng)的影響，能夠更加精確反映我國居民消費(fèi)狀況，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局。近年來我國月度、季度、年度房價(jià)波動較大，本文使用鏈家研究院和銳思數(shù)據(jù)庫公布的2010-2017年我國30個(gè)省、市、自治區(qū)（西藏除外）的房產(chǎn)交易均價(jià)進(jìn)行衡量。收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓(xùn)波等（2017）的研究，本文選取了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用人均gdp衡量；物價(jià)變動狀況，使用cpi衡量；市場化水平，使用樊綱市場化指數(shù)衡量；政府社會保障狀況，使用政府社會保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會保障支出數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局，市場化水平來源于《中國市場化指數(shù)》的年度報(bào)告。為剔除通貨膨脹等價(jià)格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數(shù)把貨幣計(jì)量的變量折算成不變價(jià)。（二）核心解釋變量與被解釋變量散點(diǎn)圖。我國各地區(qū)居民消費(fèi)水平、住房價(jià)格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。本文在計(jì)量時(shí)采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數(shù)據(jù)。為更加精確的設(shè)置模型，繪制了lncost（居民消費(fèi)）與lnfj（房價(jià)）、lnsr（人均可支配收入）的散點(diǎn)圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關(guān)系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現(xiàn)線性關(guān)系，但是線性關(guān)系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現(xiàn)顯著線性相關(guān)關(guān)系。lnfj與lncost的散點(diǎn)圖仍然呈現(xiàn)較大異方差性，使得二者之間的關(guān)系并不明顯，因此本文使用截面加權(quán)的廣義最小二乘估計(jì)，進(jìn)一步消除各地區(qū)之間的異方差性。（三）模型設(shè)置。綜合圖1結(jié)果，本文選擇面板數(shù)據(jù)模型，該模型能夠更好的分析我國不同省市時(shí)間序列。本文重點(diǎn)關(guān)注的是房價(jià)波動對居民消費(fèi)的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit對數(shù)，lnsr是居民人均可支配收入的對數(shù)，lnpgdp是人均GDP的對數(shù)，lncpi是消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的對數(shù)，lnmar是市場化水平的對數(shù)，lnzf是政府社會保障支出的對數(shù)。i指我國30個(gè)省市，t為時(shí)間跨度，指2010-2017的時(shí)間跨度，β為相關(guān)系數(shù)，ε為隨機(jī)擾動項(xiàng)。（四）回歸結(jié)果。數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，結(jié)果如表1所示。LLC檢驗(yàn)和Fisher-ADF檢驗(yàn)均拒絕原假設(shè)，說明本文原始數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列，所以可以直接進(jìn)行回歸分析?；貧w結(jié)果。F檢驗(yàn)和豪斯曼檢驗(yàn)均顯示本文適用固定效應(yīng)模型，對模型進(jìn)行廣義最小二乘回歸，結(jié)果如表2所示。全國整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負(fù)，說明我國房價(jià)上漲與居民消費(fèi)之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系，由此可見房價(jià)上漲對居民消費(fèi)具有一定程度的擠出效應(yīng)。從分樣本結(jié)果來看：東中西部經(jīng)濟(jì)帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)，西部經(jīng)濟(jì)帶回歸系數(shù)并不顯著，但是并不能忽視房價(jià)上漲對西部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說明西部地區(qū)房價(jià)上漲對居民消費(fèi)的擠出影響尚未達(dá)到顯著水平。對比東部和中部經(jīng)濟(jì)帶的回歸系數(shù)可知，房價(jià)上漲對中部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)更強(qiáng)，這主要是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民收入水平較高，收入來源廣，房價(jià)上漲對其消費(fèi)水平影響有限，而中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來源于工資性和經(jīng)營性收入，房價(jià)上漲對其消費(fèi)水平影響更大。全國和東中西部經(jīng)濟(jì)帶居民人均可支配收入與消費(fèi)水平之間均為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明收入水平對消費(fèi)水平具有重要影響。控制變量中，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升對居民消費(fèi)水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明物價(jià)水平提升會抑制居民消費(fèi)；lnmar與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明市場化水平提升能夠促進(jìn)居民消費(fèi)；lnzf與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說明政府社會保障支出增加能夠顯著帶動居民消費(fèi)水平提升。

結(jié)論與政策建議

20*年以來，全國各地的房價(jià)都在持續(xù)上漲，中央三令五申要求當(dāng)?shù)卣浜现醒肫揭址績r(jià)，并且陸續(xù)出臺了“國八條”“國六條”等抑制房價(jià)增長的調(diào)控措施，但是各地房價(jià)是且調(diào)且漲，并沒有達(dá)到中央平抑房價(jià)目標(biāo)。到20*年八、九月份，隨著鋼材價(jià)格的下滑，房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降，但對我市南和縣房價(jià)沒有明顯影響。

一、房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

20*年以前，南和縣房地產(chǎn)開發(fā)的主要是以庭院為主的少量的個(gè)人住房為主，小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理，且房價(jià)較低。20*年，房地產(chǎn)開始向規(guī)模小區(qū)發(fā)展，金陽小區(qū)、怡欣家園的開發(fā)，拉開了我房地產(chǎn)開發(fā)的序幕，也拉開了南和房價(jià)持續(xù)上漲的序幕。3年來，房價(jià)逐年提高，普通商品房價(jià)格由20*年900元/平方米，到20*年1600元/平方米，上漲700元/平方米，上漲幅度達(dá)63.6%。

二、房價(jià)上漲原因

經(jīng)分析，南和的房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要有住房供不應(yīng)求、房地產(chǎn)成本的上漲以及人為炒作等幾方面原因。

1、供求關(guān)系。從供求關(guān)系來看，南和縣現(xiàn)在處于供不應(yīng)求狀態(tài)，拉動了房地產(chǎn)價(jià)格。居民收入水平的提高，對住宅質(zhì)量、環(huán)境、科技含量等有了更高的要求，住宅檔次的提高，使得住宅建設(shè)成本增加，帶來了房價(jià)上漲。

編者按：本文主要從控制房價(jià)是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心；房價(jià)持續(xù)上漲加劇資產(chǎn)泡沫并可能導(dǎo)致超經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；將穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)進(jìn)行論述。其中，主要包括：當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)、當(dāng)前管理好通貨膨脹預(yù)期的關(guān)鍵在于穩(wěn)定商品房價(jià)格、房價(jià)奔騰式上漲引發(fā)的恐慌性預(yù)期是通脹預(yù)期形成的關(guān)鍵、穩(wěn)定房價(jià)的關(guān)鍵是穩(wěn)定處于領(lǐng)漲地位的一線城市房價(jià)、穩(wěn)定商品房價(jià)格是抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的核心、價(jià)持續(xù)性奔騰式上漲將加劇當(dāng)前資產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致未來蕭條風(fēng)險(xiǎn)、從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定商品房價(jià)格、將穩(wěn)定房價(jià)作為改善民生和宏觀調(diào)控的重要任務(wù)等，具體請?jiān)斠姟?/p>

論文摘要：房價(jià)是資產(chǎn)價(jià)格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價(jià)是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價(jià)，并以此保障經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價(jià)上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費(fèi)”。

論文關(guān)鍵詞：穩(wěn)定房價(jià)，宏觀調(diào)控，通脹預(yù)期，資產(chǎn)泡沫

當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾是通脹壓力及與此相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。通脹壓力主要來自通脹預(yù)期，管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵是抑制對房價(jià)上漲的恐慌性預(yù)期及由此引發(fā)的預(yù)防性超購和恐慌性搶購等超前性“消費(fèi)”。房價(jià)是資產(chǎn)價(jià)格上漲的“領(lǐng)頭羊”和資產(chǎn)泡沫形成的“加速器”，因此，控制房價(jià)是抑制資產(chǎn)泡沫的核心和管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵。應(yīng)該將穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的中間目標(biāo)和政策著力點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要調(diào)控。要從需求、供給和管制及改革方面多管齊下穩(wěn)定房價(jià)，并以此保障經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

一、控制房價(jià)是管理好通脹預(yù)期的關(guān)鍵和抑制資產(chǎn)泡沫的核心

雖然世界經(jīng)濟(jì)二次探底、出口反復(fù)的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，但總體來看，我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢已經(jīng)確立。民工荒蔓延標(biāo)志著失業(yè)狀況沒有預(yù)期嚴(yán)重，如果說我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨什么問題和挑戰(zhàn)，將可能發(fā)生在物價(jià)穩(wěn)定和國際收支平衡尤其是通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲方面。因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期、抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲、防范資產(chǎn)泡沫十分重要。

一、近年來商品房住宅供求基本情況

**市**年、**年、**年、**年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為40.3億元、34.79億元、53.11億元、22.17億元；其中：住宅投資分別為20.82億元、26.36億元、43.2億元、18.63億元。**年到今年7月，商品住宅的施工面積增長較快，預(yù)計(jì)今年全年商品住宅的施工面積要高于**年。**年銷售面積大幅增長，今年1—7月經(jīng)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售面積143.78萬平方米，比上年同比增長76.5%；實(shí)際銷售面積125.56萬平方米。

受供求關(guān)系影響，商品住房價(jià)格上漲較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門對**市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查來看，**年1－7月新建商品房平均銷售價(jià)格3095.8元/m2，較上年同期上漲11.5%。分類看：住宅價(jià)格上漲幅度較快，普通住宅的平均銷售價(jià)格2717.2元/m2，較上年同期上漲15.2%；辦公樓平均銷售價(jià)格4516.9元/m2，較上年同期上漲5.3%，；商業(yè)用房平均銷售價(jià)格6208.5元/m2，較上年同期上漲12.4%。二手住宅平均銷售價(jià)格2385.7元/m2，較上年同期上漲7.2%。據(jù)我們了解，與**年相比,**市不同地段商品住宅售價(jià)每平方米上漲150－800元不等。但從價(jià)格水平看，在全國省會城市排后幾位。

二、影響**市商品房住宅價(jià)格變動的因素

1、商品住宅供需結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，引起商品房價(jià)格波動。雖然**市目前商品住宅供需基本平衡，呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但由于供需結(jié)構(gòu)性的矛盾造成房價(jià)漲幅過快。一是中心城區(qū)房價(jià)上漲較快。中心城區(qū)土地供應(yīng)量偏少，致使中心城區(qū)房源供不應(yīng)求，中心城區(qū)房價(jià)急速攀升進(jìn)而拉動周邊地區(qū)房價(jià)上升。**年1-7月，**市商品房住宅區(qū)域銷售登記面積，天山區(qū)、沙區(qū)銷售登記面積占總銷售登記的81.4%，群眾搶購商品房住宅也多集中在這兩個(gè)區(qū)域。中心城區(qū)商品住宅供求矛盾突出，引起房價(jià)快速上漲，同時(shí)拉動周邊地區(qū)房價(jià)上漲。二是大戶型住宅價(jià)格上漲較快。國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的政策、措施出臺后，**市嚴(yán)格執(zhí)行90m2以下套型占商品房住宅供應(yīng)量70%的規(guī)定，**年1-7月**市商品房住宅套型銷售登記90m2以下套型占總銷售登記的32.4%，90-144m2套型占總銷售登記的45.4%，中套型已成為市場需求主力，但其供應(yīng)量卻不足銷售總量的30%。新建商品住宅套型供求不平衡，導(dǎo)致100m2以上套型房源緊缺，引起這類住房價(jià)格上漲，同時(shí)拉動住房整體價(jià)格上漲。

2、外來人口購房和投資性購房需求增長較快，是助推房價(jià)上漲的因素之一。烏昌一體化、米東新區(qū)的成立、**市近郊四鄉(xiāng)的“撤村建居”等，促使**市人口增長較快，特別是**年**市出臺的“購房落戶”優(yōu)惠政策，吸引了大量外來人口購房。據(jù)烏市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，今年1-7月非本市戶口人員在**市購買商品住宅占51.5%，其中疆內(nèi)居民占40.5%，外省居民占11%，已連續(xù)兩年超過本地購買力。國家福利實(shí)物分房政策的停止后，政府及事業(yè)單位人員改善性住房需求不斷增加。同時(shí)隨著居民收入的不斷增加，投資性購房的比例逐漸增長。

摘要：房價(jià)絕對是近幾年最熱門的話題之一。國家一系列政策的出臺并沒有停止房價(jià)上漲的腳步，反而近幾年房價(jià)的上漲幾乎到失控的地步。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；國家政策；未來走向

有數(shù)據(jù)表明：2月北京二手房成交均價(jià)為63579元/平方米，環(huán)比上漲4.6%。北京樓市3月量價(jià)急漲，3月第二周北京二手房成交量達(dá)4849套，環(huán)比增長9.3%，已接近2016年最高值。東三環(huán)附近某小區(qū)90年代約60平方米二手房，2010年成交價(jià)格160萬元，每平方米不到3萬元。去年7月，類似房源單價(jià)上漲至5萬元，9月前后上漲至7萬元。2010年一套房子，業(yè)主今年換房出售，最新的報(bào)價(jià)是500萬元。由此可見，房價(jià)幾乎是成瘋長的趨勢。多數(shù)人也越來越面臨著買不起房的狀態(tài)。那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是真的走勢良好，還是泡沫經(jīng)濟(jì)呢？筆者對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做了以下幾點(diǎn)分析。

一、房價(jià)依舊持續(xù)上漲的原因

1.受房價(jià)波動影響，需求量增加。我們都知道在市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)下，當(dāng)供大于求的時(shí)候，價(jià)格低于價(jià)值，當(dāng)供小于求的時(shí)候，價(jià)格高于價(jià)值。房市同屬于市場經(jīng)濟(jì)中的一種，受市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。但是筆者認(rèn)為，這種房市需求量的增加，一個(gè)是受到房價(jià)不斷上漲的影響，從購房者心理來看，很多購房者在短時(shí)間內(nèi)可能并沒有住房需求，但是他們依舊在參與購房，最主要的一個(gè)原因是害怕房價(jià)還會繼續(xù)上漲。很多購房者就是基于這種考慮，即便在短時(shí)間內(nèi)沒有購房需求也會考慮在近期買房，以防在真正有購房需求的時(shí)候，房價(jià)上漲得更多。二是受到人口的影響。我國是一個(gè)人口大國，從我國人口現(xiàn)狀來看，目前正是“80后”“90后”成家買房的階段，往前推二十多年，這個(gè)時(shí)候我國還沒有開始推行計(jì)劃生育，人口數(shù)量呈現(xiàn)激增的狀態(tài)，而人口數(shù)量的增多導(dǎo)致現(xiàn)在購房需求量的增多。2.我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的變革，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也是相當(dāng)驚人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，國民收入水平有了顯著的提高，居民有了一定的資金積累就需要改善當(dāng)前的生活環(huán)境，同時(shí)在購房時(shí)對房屋的要求及配套設(shè)施要求也就更高，在這種要求下，就使得房地產(chǎn)在投資建設(shè)中更加注重對周圍環(huán)境的把控，導(dǎo)致建房成本增高，繼而導(dǎo)致房價(jià)上漲。3.購房者的炒作。“炒房”這個(gè)名詞大家已經(jīng)不再陌生。炒房是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進(jìn)行界定?；蛘哒f炒房行為的產(chǎn)生，是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。炒房的行為有很多種，一種是購房者希望通過房價(jià)的上漲將房屋進(jìn)行買賣以賺取差價(jià)，另一種炒房來自于房地產(chǎn)公司，為了將房產(chǎn)的利潤大幅度提升從而做虛假交易，這種虛假交易使得房市是現(xiàn)一片繁榮的景象，最終刺激還處在購房觀望狀態(tài)的購房者加快買房的速度。

二、房價(jià)日后的走向

摘要：當(dāng)前房價(jià)過快上漲是制約我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)重要因素。收入水平與房價(jià)水平的關(guān)系已經(jīng)惡化到不得不解決的地步。為了還房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)健康的發(fā)展空間,我國在今年4月中旬制定了房屋貸款新政策,同時(shí)在部分省市以房產(chǎn)稅為輔助的公共政策。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；政策目標(biāo)；政策制定

一、解決房價(jià)高漲問題刻不容緩

“上海的房價(jià)已超過法國巴黎!”“中國的房價(jià)已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價(jià)的過快上漲已經(jīng)成了社會各界普遍關(guān)注的問題。經(jīng)過了一場大的金融海嘯,中國的房價(jià)在少許歇息后又大踏步的前進(jìn)了。北京上海南京等地,新房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結(jié)舌的高價(jià)。居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價(jià)水平的關(guān)系。中國目前的房價(jià)收入比嚴(yán)重惡化,已經(jīng)超過了部分發(fā)達(dá)國家。據(jù)大部分學(xué)者的研究,房價(jià)與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7。但就當(dāng)前來講以南京為例,房價(jià)收入比高達(dá)12,居民已經(jīng)不具備購買房屋的能力。房價(jià)與居民購買房屋能力之間的關(guān)系的惡化程度,已經(jīng)到了不得不解決的地步。

二、政府面對“兩難”何去何從

我國現(xiàn)在調(diào)控房價(jià),遭遇“兩難”,一方面想把高房價(jià)調(diào)下來,但又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,對銀行的業(yè)務(wù)和企業(yè)的投資都有影響,影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長,但是如果不把房價(jià)壓下來,那廣大人民群眾會不滿。