摘要:開(kāi)征物業(yè)稅是重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國(guó)情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問(wèn)題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

摘要:開(kāi)征物業(yè)稅是重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制和完善現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制的現(xiàn)實(shí)選擇。但物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須結(jié)合國(guó)情，重點(diǎn)解決三個(gè)方面的問(wèn)題，一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種的關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制；二是拓寬物業(yè)稅課稅范圍，提供充足的稅源；三是科學(xué)計(jì)征物業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的有效征管。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;課稅范圍;有效征管

面向房產(chǎn)和地產(chǎn)課稅是多數(shù)國(guó)家的普遍做法。不過(guò)，有些國(guó)家是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨(dú)課稅，而有些國(guó)家傾向于將房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征稅。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制比較復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅，印花稅，契稅等十多個(gè)稅種，這些稅種相互交織，對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，和配合國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人收益發(fā)揮了積極作用。但不容否認(rèn)，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重的制度性缺陷，特別是保有環(huán)節(jié)稅制設(shè)計(jì)的科學(xué)性與多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，致使其調(diào)節(jié)職能和籌資職能未能隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而增強(qiáng)，反而呈現(xiàn)弱化的態(tài)勢(shì)。因此，如何完善保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制成為理論界和決策層關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管目前對(duì)物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)已經(jīng)有了種種設(shè)想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問(wèn)題人在研討當(dāng)中。筆者認(rèn)為，作為我國(guó)稅制改革的一個(gè)重要組成部分，物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)總體上應(yīng)當(dāng)遵循“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的現(xiàn)實(shí)選擇。

一、統(tǒng)籌物業(yè)稅與其他房地產(chǎn)稅種關(guān)系，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，是對(duì)保有環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)課征的一個(gè)重要稅種，因此，它的出臺(tái)必然涉及原有房地產(chǎn)稅制中保有環(huán)節(jié)的象管稅種，即房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。以往房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度安排將房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行了分離，并實(shí)行了不同的計(jì)稅方法，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的課稅還體現(xiàn)出了“內(nèi)外有別”，人為地造就了稅制的復(fù)雜性。事實(shí)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于不動(dòng)產(chǎn)，并且房產(chǎn)價(jià)值與地產(chǎn)價(jià)值有著不可分割的聯(lián)系，物業(yè)稅將房產(chǎn)和地產(chǎn)視為一個(gè)整體予以課稅更加科學(xué)合理。同時(shí)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)以經(jīng)過(guò)專業(yè)財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，并且評(píng)估價(jià)者應(yīng)當(dāng)力求準(zhǔn)確和公平，使其盡可能接近于市場(chǎng)價(jià)值。兼顧科學(xué)性和可行性的需要，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估周期應(yīng)以3—5年為宜，這樣既可保證計(jì)稅依據(jù)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定，也有利于動(dòng)態(tài)地反映房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)。從物業(yè)稅的整體制度設(shè)計(jì)看，該稅種實(shí)際上是房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的替代物，這既實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)有稅種的有效整合，符合“簡(jiǎn)化稅制”的基本要求，也有利于推動(dòng)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。但物業(yè)稅的影響并非僅限于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，還會(huì)同時(shí)滲透到其他環(huán)節(jié)。有的學(xué)者認(rèn)為，即使開(kāi)征物業(yè)稅，也應(yīng)該保留土地增值稅。但筆者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地增值稅應(yīng)隨之取消。理由如下：

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。

物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門(mén)、政府土地房屋管理部門(mén)和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專題問(wèn)題進(jìn)行專門(mén)研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

物業(yè)稅制建設(shè)的步驟應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國(guó)家宏觀調(diào)控要求，社會(huì)各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學(xué)安排改革的步驟：

改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，構(gòu)建適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫，這一點(diǎn)已在我國(guó)的決策層、理論界、財(cái)稅部門(mén)及社會(huì)有關(guān)方面達(dá)成共識(shí)，并已寫(xiě)進(jìn)了黨的十六屆三中全會(huì)的決議。自古以來(lái)，土地和房屋就是人們最重要的生產(chǎn)和生活資料，也是重要的財(cái)產(chǎn)形式，被視為財(cái)富的根源，社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。物業(yè)稅（又稱房地產(chǎn)稅）已是一個(gè)全球性的為世界多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征的稅，特別是在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅收入已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。筆者認(rèn)為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制建立物業(yè)稅制，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。

物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。

物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門(mén)、政府土地房屋管理部門(mén)和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專題問(wèn)題進(jìn)行專門(mén)研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

一、物業(yè)稅的含義和特點(diǎn)

物業(yè)稅是國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅制，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或保有者每年都按物業(yè)評(píng)估價(jià)值繳付一定稅款。物業(yè)稅具有以下特點(diǎn)：第一，征稅范圍確定。除少數(shù)國(guó)家對(duì)大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國(guó)家只對(duì)土地和房屋征稅，具有較強(qiáng)的確定性。其納稅人為房屋和土地的所有者，課稅對(duì)象為房屋及其附屬物，計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋的評(píng)估價(jià)值，稅率多為比例稅率，也有累進(jìn)稅率。第二，稅種地位明確。財(cái)產(chǎn)稅是實(shí)行分稅制國(guó)家的主體稅種。而在財(cái)產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動(dòng)產(chǎn)稅。第三，配套制度完善。房屋評(píng)估價(jià)值符合“量能納稅”原則，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅、收入富有彈性”的特點(diǎn)，世界各國(guó)尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，稅制比較完善的國(guó)家普遍建立了嚴(yán)密的房地產(chǎn)評(píng)估制度，形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。第四，適合地方稅收管理。從稅收的管理角度看，房地產(chǎn)特有的不可隱匿性和地域的差異性，決定了物業(yè)稅適合由地方政府負(fù)責(zé)征收。一方面，地方房地產(chǎn)管理部門(mén)可以提供完備準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)戶籍資料來(lái)保證征稅對(duì)象的確定；另一方面，地方稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收管理也符合征收的便利原則，降低稅收成本。綜上所述，物業(yè)稅是以擁有或占有土地及地上建筑物和土地附著物等不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為納稅人，以納稅人擁有所有權(quán)或使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，以課稅對(duì)象保有階段的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，按一定的比率計(jì)算征收的一種稅。物業(yè)稅在國(guó)際上是地方政府收入的主要來(lái)源，以市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值為核心的稅基體系，而且有規(guī)范和嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記系統(tǒng)和完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系。

綜觀各國(guó)稅制，凡實(shí)行中央與地方分享稅制的國(guó)家，物業(yè)稅基本上劃歸地方，構(gòu)成地方稅的主體稅種。以美國(guó)為例，美國(guó)實(shí)行徹底的分稅制財(cái)政管理體制，各級(jí)政府的收入90%以上來(lái)自于稅收。聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府各有自己的主體稅種，并各種擁有比較獨(dú)立的稅收立法權(quán)、管理權(quán)和稅款的使用權(quán)。地方政府的主體稅種為財(cái)產(chǎn)稅。再例如香港，香港地區(qū)目前的房地產(chǎn)稅收主要有三種，包括印花稅、物業(yè)稅和差晌。香港“物業(yè)稅”不是以房地產(chǎn)市值為計(jì)稅基準(zhǔn)，而是以房地產(chǎn)出租的租值為計(jì)稅基準(zhǔn)，這就避開(kāi)了因土地使用年限不斷下降而形成房地產(chǎn)市值下降從而影響稅收的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)采用房租為計(jì)稅基準(zhǔn)是一個(gè)好辦法，雖然房地產(chǎn)因土地年限下降而房地產(chǎn)市值下降，但房租并不受影響，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋質(zhì)量好，房租是變化不大的，因而“差餉物業(yè)稅”收入也是可以穩(wěn)定的。

二、開(kāi)征物業(yè)稅帶來(lái)的影響

1、有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在很多問(wèn)題。稅種復(fù)雜，內(nèi)外稅制有別。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)外資企業(yè)和個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，形成內(nèi)外有別的兩套稅制，不利于公平稅負(fù)下的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)。還有一些如稅基不合理、重復(fù)征稅、稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重等一系列問(wèn)題。要解決這一問(wèn)題，必須要改革現(xiàn)行的稅費(fèi)體制，通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，將部分稅種合并與取消，并清理房地產(chǎn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)格取消不合理、不合法收費(fèi)。根據(jù)WTO相關(guān)原則，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)、個(gè)人統(tǒng)一征收物業(yè)稅。變復(fù)雜的稅費(fèi)制度為較為規(guī)范簡(jiǎn)化的稅制，避免重復(fù)征稅。并進(jìn)一步規(guī)范土地或房屋的轉(zhuǎn)移與交易，有利于房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)、激活并規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

內(nèi)容摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開(kāi)征物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會(huì)收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國(guó)應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前，我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì)；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2800多個(gè)縣（市）級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來(lái)看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無(wú)法形成地方稅的主要稅源。

內(nèi)容摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開(kāi)征物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會(huì)收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國(guó)應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前，我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì)；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2800多個(gè)縣（市）級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來(lái)看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無(wú)法形成地方稅的主要稅源。

內(nèi)容摘要：目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制弊端日益明顯，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，開(kāi)征物業(yè)稅是我國(guó)未來(lái)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)稅改革的三個(gè)主要目標(biāo)是：提高土地資源利用效率、促進(jìn)社會(huì)收入分配公平和穩(wěn)定地方財(cái)政收入。我國(guó)應(yīng)逐步將物業(yè)稅培養(yǎng)成為地方政府的主體稅種，積極發(fā)揮物業(yè)稅作為主體稅種的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制改革物業(yè)稅地方財(cái)政

我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前，我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì)；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2800多個(gè)縣（市）級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來(lái)看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無(wú)法形成地方稅的主要稅源。

（一）房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

我國(guó)地方財(cái)政收入狀況。目前，我國(guó)地方財(cái)政呈現(xiàn)出明顯的收入不足的狀況。自1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政日趨困難，地方分享的稅收總量占總財(cái)政稅收的比重呈不斷下降的趨勢(shì)；同時(shí)，由于地方政府發(fā)展政治、經(jīng)濟(jì)、文化的步伐也不斷加大，地方財(cái)政支出比重不斷上升，這使得地方財(cái)政收支缺口逐年加大，1998年財(cái)政缺口為2688.63億元,到了2005年已經(jīng)增長(zhǎng)為10053.55億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2800多個(gè)縣（市）級(jí)政府1/3以上是赤字。

從全國(guó)地方財(cái)政的角度來(lái)看房地產(chǎn)稅的地位。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有以下稅種：房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。盡管這些稅種在資源配置、組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了一定的作用，但其收入規(guī)模較小，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中的比重為歷年最高，卻僅為10.53%。而發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，其房地產(chǎn)稅收一般要占到地方財(cái)政收入的85%-90%。相比之下，我國(guó)房地產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重明顯偏低，無(wú)法形成地方稅的主要稅源。

從各級(jí)地方財(cái)政的角度看房地產(chǎn)稅的地位。目前，房地產(chǎn)稅收在我國(guó)的各級(jí)財(cái)政收入中的比重均較小，雖然在省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)財(cái)政中所占比例有所不同，但無(wú)論從哪一級(jí)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收都屬于小稅種。以河南省2003年的數(shù)據(jù)為例，在地方政府四級(jí)財(cái)政中，省、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)稅收比重分別為4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市級(jí)也不過(guò)是10.37%，仍舊屬于小稅種。

結(jié)合歷年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市級(jí)財(cái)政收入中房地產(chǎn)稅收的比重有升高的趨勢(shì)，而省級(jí)則呈下降的趨勢(shì)，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政變化不大，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，觀察其他省份的數(shù)據(jù)也可以看到類似的規(guī)律?？傮w說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)稅收在地方各級(jí)財(cái)政中所占比例均偏低，屬于小稅種。

（二）房地產(chǎn)稅制存在的突出問(wèn)題

本文作者：潘澤豪工作單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院

2003年10月14日，黨的十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出:“要實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的物業(yè)稅。相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?！?006年十屆全國(guó)人大通過(guò)的“十一五”規(guī)劃綱要中，明確提出“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，2007年10月，《物權(quán)法》正式生效，物業(yè)稅作為一個(gè)在其他國(guó)家已推行多年的稅種，其立法已漸趨成熟。因此，關(guān)于我國(guó)物業(yè)稅立法是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和推動(dòng)我國(guó)法治建設(shè)的一個(gè)不容忽視的的問(wèn)題。

一、物業(yè)稅概述

物業(yè)也稱為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)一般來(lái)說(shuō)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，其基本和土地相關(guān)，具有空間不可移動(dòng)性。物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，課稅的前提是對(duì)房地產(chǎn)的持有，物業(yè)稅多屬地方稅。目前，全世界幾乎所有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都征收物業(yè)稅，在各國(guó)政府的財(cái)稅結(jié)構(gòu)中占有很重要的比例，這項(xiàng)稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國(guó)叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、智利叫“財(cái)產(chǎn)稅”，在新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)稱之為“地方稅”，在中國(guó)香港這稱之為“物業(yè)稅”。也許是受中國(guó)香港的影響比較大，如果國(guó)內(nèi)比較通用的稱呼是物業(yè)稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的組成部分。在各國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅一般有土地稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、物業(yè)稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)稅制中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅種主要有耕地占用稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。物業(yè)稅的開(kāi)征意味著對(duì)原有稅種的替換，從技術(shù)層面上看就是諸多稅種的有機(jī)整合，在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域物業(yè)稅是惟一適用的稅種。價(jià)值層面上看，物業(yè)稅立法的過(guò)程實(shí)際上是政府基于對(duì)我國(guó)土地和房產(chǎn)資源的分析，堅(jiān)持以市場(chǎng)規(guī)則為資源配置的基礎(chǔ)方式，通過(guò)簡(jiǎn)化稅制來(lái)達(dá)到調(diào)控、協(xié)調(diào)各種利益沖突的過(guò)程。物業(yè)稅一般具有如下特征:(1)它是對(duì)土地及其上之附著物等物業(yè)征收;(2)該稅一般由業(yè)主申報(bào)并繳納;(3)屬于地方稅，由當(dāng)?shù)氐牡胤秸枰哉n稅。目前，我國(guó)對(duì)私人保有非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征稅(即開(kāi)征物業(yè)稅)確有必要。

二、開(kāi)征物業(yè)稅的重要意義

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，我國(guó)整個(gè)社會(huì)在發(fā)生深刻的變革，有學(xué)者很精辟地指出，社會(huì)轉(zhuǎn)型“是包括任何一場(chǎng)質(zhì)的意義上的整體嬗變，是包括器物層面、制度規(guī)范層面、思想文化層面的各個(gè)領(lǐng)域的全方位變革”。物業(yè)稅的開(kāi)征正是這場(chǎng)嬗變的縮影。經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特曾經(jīng)地論述過(guò):“一個(gè)民族的精神風(fēng)貌、文明程度、社會(huì)結(jié)構(gòu)，以及政策可能釀成的行為方式，所有這些甚至更多，都記錄在它的財(cái)政史上?！闭魇瘴飿I(yè)稅作為整體財(cái)稅中的一環(huán)，其意義已經(jīng)超越稅收制度本身，對(duì)社會(huì)的各方面起到了不容忽視的作用。