一、引言

商場物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。如今，隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的不斷提高，商場、購物中心等多種形式的商場物業(yè)漸漸成為居民購物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場運(yùn)營中的重要作用也日臻顯著。商場管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場物業(yè)的基本管理。

二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

相對于國外，我國的商場物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國內(nèi)大中型城市國際化趨勢的加強(qiáng)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說明了我國部分城市令人驚嘆的國際化程度和發(fā)展速度。同時(shí)，在商場物業(yè)蓬勃發(fā)展過程中，管理水平落后，管理無法滿足買主、租戶要求等問題也在不斷地顯現(xiàn)出來。商場物業(yè)具有特殊性：一般說來客流量大、時(shí)間性強(qiáng)、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。

（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問題

××商城管理守則

前言

尊敬的租戶：

為把××城建成一個(gè)興旺、安全、文明、整潔、環(huán)境優(yōu)美的專業(yè)市場，本公司將高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)地做好××城的各項(xiàng)服務(wù)及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶執(zhí)行。敬請各住租戶務(wù)必仔細(xì)閱讀《管理守則》內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。并向本公司簽訂承諾書,共同遵守執(zhí)行。

衷心希望在我們對您的服務(wù)中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對我們的管理工作予以客觀評價(jià)，以進(jìn)一步提高××城的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，如有不足之處，懇請各位租戶提出定貴的意見。

××城管理有限公司

內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開發(fā)熱的影響,近年來我國商業(yè)物業(yè)在開發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶難求、管理乏力問題,分析其原因,并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問題

我國商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營大多缺乏對市場的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過統(tǒng)一管理樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動等。由此無論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營理念和管理技術(shù)的落后,都會使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

一、前言

在邁入21世紀(jì)的今天,我國商品經(jīng)濟(jì)越來越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié),也越來越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場的延續(xù)和補(bǔ)充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家,物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過程,同時(shí)延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、市場行情調(diào)研和預(yù)測、項(xiàng)目建設(shè)融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。

隨著商品經(jīng)濟(jì)意識在國人頭腦中的深入,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、搞活流通,甚至增加就業(yè)機(jī)會,我國各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)樓字。而這類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立與多元化并存的。對于物業(yè)管理從業(yè)人員來說,這些購物、休閑的消費(fèi)性場所,服務(wù)的對象有業(yè)主、使用人、消費(fèi)者等多重顧客,服務(wù)內(nèi)容也由簡單勞動密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營利潤最大化為目的的營運(yùn)服務(wù)的商服物業(yè)管理。

商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個(gè)新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。

二、商服物業(yè)的分類

商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開放的深入,個(gè)人收入的兩極分化,市場產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費(fèi)需求;同時(shí)也隨著行業(yè)競爭,消費(fèi)者行為的改變,零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實(shí)?；旧蟻碚f,零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營方式可分為以下幾個(gè)商業(yè)形式:

摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展環(huán)境下，更是需要注重加強(qiáng)內(nèi)部控制水平，以此適應(yīng)新時(shí)期對物業(yè)管理服務(wù)的需求。本文分析當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)部控制過程中存在的問題，提出針對性的解決策略，旨在為提升商業(yè)物業(yè)管理水平獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；內(nèi)部控制；改進(jìn)分析

1前言

近年來，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新和改革，為商業(yè)物業(yè)管理的良性發(fā)展帶來了機(jī)遇。由于商業(yè)物業(yè)管理水平會直接影響著企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展便要從內(nèi)部控制改進(jìn)的方面入手，并且在物業(yè)管理中形成穩(wěn)定持續(xù)性的工作狀態(tài)，才能有效提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。

2內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理的概述

內(nèi)部控制是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值，以更加嚴(yán)密完整的控制體系，將具有控制職能的方法和程序進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化的調(diào)整，保證內(nèi)部財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中可持續(xù)發(fā)展。將內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理中能夠規(guī)范內(nèi)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展，有效提升物業(yè)服務(wù)水平。由于近年來人們生活水平和收入的提升，對于服務(wù)種類以及質(zhì)量的要求明顯提升。商場物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)，也是大型商場服務(wù)的進(jìn)一步延伸。經(jīng)過數(shù)年發(fā)展后，我國物業(yè)管理已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，但在激烈的市場競爭下，物業(yè)管理行業(yè)的相對分散仍會造成企業(yè)發(fā)展失衡，也影響自身的競爭力。越來越多的商業(yè)物業(yè)企業(yè)意識到加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，紛紛制定內(nèi)部控制制度，并優(yōu)化內(nèi)控方式，其目的是保證內(nèi)部資產(chǎn)的真實(shí)完整，經(jīng)濟(jì)活動能夠按照預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，在減少企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展[1]。

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人（以下簡稱產(chǎn)權(quán)人）和房屋使用人（以下簡稱使用人）的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國家計(jì)委、建設(shè)部《**住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《**市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法（以下簡稱辦法）。

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理單位對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫字樓、商場、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車樓、場（庫）等提供社會化、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。

第三條**市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條**市物價(jià)局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理。**市物價(jià)局的管理職責(zé)是：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；