導(dǎo)語(yǔ)：《物業(yè)管理案例分析》匯編----實(shí)訓(xùn)案例篇（1）一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

[案例一]

車(chē)輛破損進(jìn)入車(chē)場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦

去年7月15日23時(shí)40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車(chē)駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車(chē)位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車(chē)的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車(chē)主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場(chǎng)情況可以認(rèn)定車(chē)窗是在車(chē)場(chǎng)以外損壞的，就沒(méi)有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)。

早晨6時(shí)20分,護(hù)衛(wèi)員向車(chē)主通報(bào)其車(chē)輛后窗破碎。不料車(chē)主竟一口咬定是停進(jìn)私家車(chē)位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車(chē)記錄加以說(shuō)明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場(chǎng)情況。車(chē)主否認(rèn)記錄和現(xiàn)場(chǎng)具有真實(shí)性……一方據(jù)理評(píng)說(shuō)，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。

[提示]

遇到一些可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的問(wèn)題時(shí)，聰明人從一開(kāi)始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來(lái)就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對(duì)方硬要拿不是當(dāng)理說(shuō)，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說(shuō)服力的回答。

1．盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩。

2．遇有治安問(wèn)題糾纏不清，及時(shí)請(qǐng)權(quán)威機(jī)關(guān)來(lái)處理，是最好的辦法。

[案例分析]

在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場(chǎng)，詢(xún)問(wèn)有關(guān)人員和周邊住戶(hù)，然后簽署意見(jiàn)，斷定車(chē)窗是在車(chē)場(chǎng)之外破碎的，由車(chē)主自行負(fù)責(zé)，并且對(duì)車(chē)主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。車(chē)主啞口無(wú)言，只得認(rèn)帳。

[案例二]

開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦

南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開(kāi)發(fā)商遺留下一系列的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒(méi)有預(yù)留足夠的會(huì)所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題。業(yè)主將開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。

[提示]

運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問(wèn)題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推到開(kāi)發(fā)商身上，以利于今后同開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司業(yè)主和開(kāi)發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。

[案例分析]

實(shí)踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。而新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)專(zhuān)章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)商履行必要的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿(mǎn)意的服務(wù)。

[案例三]

業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任

事件：2001年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來(lái)到A小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤(pán)查，兩人沒(méi)有得逞。隨后，他們又來(lái)到B小區(qū)某樓。因該樓值班保安員沒(méi)有盤(pán)查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬(wàn)元。

[提示]

樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓宇內(nèi)的業(yè)主和用戶(hù)，并對(duì)進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤(pán)查登記。

[案例分析]

法院一審判決物業(yè)管理公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計(jì)16萬(wàn)元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對(duì)兩名罪犯進(jìn)行盤(pán)查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門(mén)禁系統(tǒng)和可視對(duì)講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤(pán)查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

[案例四]

物業(yè)管理費(fèi)誰(shuí)說(shuō)了算

家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱(chēng)，在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為0.6元每平方米,有管道煤氣、24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時(shí)熱水等沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司回答說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開(kāi)發(fā)商則稱(chēng)物業(yè)管理已移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。

[提示]

注意區(qū)分購(gòu)房合同與物業(yè)管理服務(wù)合同的不同。

[案例分析]

物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，前者是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，后者是服務(wù)全同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購(gòu)房客房往往就是住戶(hù)，而賣(mài)房的開(kāi)發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨(dú)立的。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫(xiě)入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購(gòu)房客房簽訂協(xié)議。但在售房前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時(shí)向購(gòu)房者作出必要的說(shuō)明。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款、內(nèi)容，而購(gòu)房客戶(hù)認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，客房可以要求撤銷(xiāo)購(gòu)房合同，雙方退房退款；如果客戶(hù)因此遭受損失，還可以提了索賠。

[案例五]

糾正違章裝修僵持不下怎么辦

初夏的一天下午，某小區(qū)護(hù)衛(wèi)員報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開(kāi)孔安裝空調(diào)。待裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，空調(diào)安裝已在進(jìn)行之中。

裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋?zhuān)绱税惭b不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀(guān)，而且安裝廠(chǎng)家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持己見(jiàn)，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)，請(qǐng)水工火速來(lái)補(bǔ)已打漏的暖氣立管。

業(yè)主對(duì)裝修巡視員制止違章裝修十分不滿(mǎn)，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。

[提示]

糾正業(yè)主違章不僅要向業(yè)主說(shuō)清物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以理服人，而且還要注意講究方法以情動(dòng)人。這樣才能真正說(shuō)服業(yè)主，配合物業(yè)管理公司做好管理工作。

[案例分析]

水工趕到現(xiàn)場(chǎng)后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話(huà)茬：“要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！”待兩人都平靜下來(lái)，他再對(duì)業(yè)主說(shuō)：“我看你自己選定的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀(guān)不說(shuō)，就說(shuō)你安到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置”。業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理，你自己里里外外看看”。或許剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。

人們常說(shuō)“解鈴還需系鈴人”，其實(shí)未必盡然。有些時(shí)候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰(shuí)也不肯讓步，就需要?jiǎng)e人從中做點(diǎn)斡旋，搭個(gè)臺(tái)階。有了這樣一個(gè)外力的推動(dòng)，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。

[案例六]

租住戶(hù)搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦

去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶(hù)搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶(hù)拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶(hù)萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。

管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶(hù)感到不便。你認(rèn)為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

[提示]

規(guī)章制度是規(guī)范人們?cè)诟鞣N中的行為，使企業(yè)保持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)的必要管理手段，作為企業(yè)的所有員工都應(yīng)該遵守。但是在工作實(shí)踐中我們經(jīng)?；赜龅揭恍┨厥獾那闆r，靠教條地執(zhí)行規(guī)章制度難以解決，這時(shí)候我們就應(yīng)該注意在把握住規(guī)章制度的基本精神，不損害各方利益、不違反原則的前提下，靈活地運(yùn)用處理。

[案例分析]

于是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶(hù)列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗洠⒊鰮?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。

時(shí)隔不久，該住戶(hù)拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶(hù)著想的做法贊許有加。