導語：農居點用地整理計劃一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、概述

農村居民點用地是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄范圍內的所有村莊用地，包括農村居民居住的主房占地、附房占地以及曬場、庭院、宅旁綠化、圍墻等用地，也包括村內基礎設施和公共設施用地。除建制鎮(zhèn)政府駐地的城鎮(zhèn)建成區(qū)以外，一般集鎮(zhèn)、中心村均在此范圍之內。農居點整理，是指通過對已有農居點用地的深入加工、改造、調整及整治，消除原有農居點土地利用中對社會經濟發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進土地利用的有序化、集約化、合理化和科學化，從而提高土地利用率的一項土地利用管理工程。根據(jù)國內外經驗，通過對農村居民點用地進行整理，退宅還田，可增加耕地5％左右。根據(jù)臺州縣土地利用總體規(guī)劃下達到本縣的土地利用控制指標，在規(guī)劃期內必須通過土地開發(fā)，土地整理及復墾新增耕地700公頃,因此必須在全縣開展縣域、鎮(zhèn)域規(guī)劃和村域規(guī)劃，實施農居點遷村并點，整治空心村，嚴格農村宅基地管理，合理調整城鄉(xiāng)居民點用地結構，以保證規(guī)劃目標實現(xiàn)。

二、農居點用地現(xiàn)狀分析

（一）農村居民點用地現(xiàn)狀及存在的主要問題

1、人均農居點面積過高。*年全縣農村居民點用地3551.35公頃，占全縣居民點及工礦用地的65.47%，與全縣耕地總量27686.79公頃相比，農居點用地與耕地的比例為1:7.80。全縣*年末農村人口40.92萬人，人均農居點用地為86.79平方米，而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際情況差異較大，因此，整理潛力非常大

2、村莊規(guī)模偏小。根據(jù)*年*縣統(tǒng)計年鑒，全縣共有1019個村委會，而農村人口為40.92萬人，平均每村的人數(shù)是402人（表2），若按1892個自然村統(tǒng)計，則每村的平均人數(shù)為216人，據(jù)調查，最小的自然村的人口只有幾十人，可見村莊的自然縮并有很好的前景。

3建筑密度大，容積率低。由于缺乏村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，不同年代、不同結構的新舊建筑物相互交替、見縫插針式地排列，雖然偶有新蓋農房零星分布，但基本上都是連在一起的。八十年代以前的房子以一層簡易房為主，占地面積很大，八十年代以后的房子以二、三層磚木結構為主，三層以上的樓房不多見，這樣就形成了建筑密度大，容積率低的狀況。據(jù)估算，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑容積率普遍為1.5～2.0左右，建筑密度一般都在0.8以下。

4、生活設施差，環(huán)境較為惡劣。在舊農村居民點中，公共設施很不完善。由于建筑密度大，村內路窄巷小，而且七拐八彎，甚至穿居住廳堂而過，一般的交通工具難以入內。排污下水道設施幾乎是一片空白，露天臭水溝在房前屋后通過，老式廁所及豬牛圈就近分布。每到夏天，蒼蠅蚊子就多，環(huán)境衛(wèi)生較為惡劣。部分丘陵山區(qū)農村居民點，其生活用水難以保證，大部分是以坑塘儲水作為生活用水，甚至包括飲用水，其衛(wèi)生標準很難符合要求。這樣的居住生活環(huán)境已和當前農村經濟發(fā)展水平格格不入。如果不進行改造完善，那么其居住利用價值將逐步喪失。

（二）成因分析

農村居民點這種粗放型利用現(xiàn)狀，能得以維持到現(xiàn)在，有其一定的背景和原因，這些背景和原因也是構成實施農村居民點整理的主要阻礙，增加了整理過程中的難度。

1、農村宅基地產權制度模糊。雖然我國《民法通則》和《土地管理法》中都明確規(guī)定，農村宅基地屬農業(yè)集體經濟組織所有，但在實際操作中，農業(yè)集體經濟組織的所有權難以得到真正體現(xiàn)。長期以來人們對農村宅基地所有權普遍存在一種觀念上的偏差，認為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財產，自己不使用，也不準別人使用，即使閑置、拋荒，別人也無權過問，宅基地主人擁有使用的權力，卻沒有合理使用的義務。我國也沒有相關法律條文來限止農村宅基地的閑置，這樣，舊宅基地的閑置現(xiàn)象就難以得到有效控制。

2、住宅建設各自為政，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。目前大部分農村居民點都是經過漫長歲月逐步形成的。不同年代、不同結構的建筑物相互交錯。經?？梢钥吹皆谝黄?0年代的磚木結構住宅群中，豎立起幾棟90年代的三、四層新式農村樓房。由于缺乏舊村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，新式農村建筑也就順其自然地在舊建筑群的空地上建造起來。這種新、舊交替的形式，無疑增加了舊居民點改造的成本，新居的主人往往成為舊居民點改造的主要抵制者，隨著年代的推移，更新的住宅又在不斷地落成，這樣形成一種惡性循環(huán)。

3、耕地保護意識不強。雖然“保持耕地總量動態(tài)平衡”已成為我國土地管理的戰(zhàn)略目標，但在農民心中，并沒有真正樹立起耕地保護的強烈意識。受當前農業(yè)比較效益低下的影響，耕地拋荒現(xiàn)象時有發(fā)生，住宅建設大量侵占耕地，盡管在占用耕地方面，有一定的經濟約束機制，這種經濟約束機制在節(jié)約用地方面也起到了一定作用，但還無法從根本上控制對耕地的占用。在占用耕地建新房和舊村鎮(zhèn)改造二者選擇中，選擇后者的人并不多。這在一定程度上，也反映了農民的耕地保護意識不強。

4、資金來源難以保證。農村居民點整理，需要的資金是巨大的，從拆遷、平整、生活基礎設施完善，到新居建設，都需要投入大量資金。例如浙江省臨海縣縣場鄉(xiāng)在墾岙村168戶搬遷整理過程中，僅道路、供水、排水、有線電視、電話等基礎設施建設就已投入1200萬元。資金能否落實、渠道是否穩(wěn)定，是農村居民點整理順利進行的基本保障之一。目前由于各地經濟發(fā)展水平不同，經濟實力各有差異，特別是集體經濟相對薄弱，使得所需資金難以得到可靠的保障，這給農村居民點整理工作帶來困難。

三、農村居民點用地整理潛力分析

為了適應浙江省人多地少、土地資源不足、用地緊張的實際情況，省城鄉(xiāng)建設廳于1994年制定了《浙江省實施<村鎮(zhèn)規(guī)劃標準>的有關規(guī)定》，對村鎮(zhèn)規(guī)劃的人均建設用地

按*年土地利用現(xiàn)狀變更資料,*縣人均耕地為0.78畝，對照《浙江省實施(村鎮(zhèn)規(guī)劃標準)的有關規(guī)定》，中心鎮(zhèn)人均建設用地最高標準為120平方米,而一般鎮(zhèn)不能超過80平方米，即使是新建村鎮(zhèn)，其人均建設用地最高限也只有150平方米.*縣人均農居點用地現(xiàn)狀為86.79平方米，而且不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)差異較大,最大的街頭鎮(zhèn)人均用地達107.99平方米,這一數(shù)字較大程度地超出規(guī)定指標，因此，農村居民點整理潛力較大，整理工作勢在必行。

但眾所周知，農村居民點整理是一項長期的、復雜的工作，不可能一蹴而就，人均農居點面積若要從現(xiàn)狀水平下降到規(guī)定指標，需要一個非常長的時期，

其時間跨度將遠遠超出浙江省土地利用總體規(guī)劃的末期2010年。因此，在具體推算*縣農居點用地潛力時，選擇指標標準應非常謹慎，要盡可能多地考慮規(guī)劃實施的可行性，關鍵是要嚴格控制指標。

1.農村占房人口的確定

在人口預測專題中已經得到2000年和2010年各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村人口數(shù),但此數(shù)據(jù)并不能完全代表實際農村房房占有者的人數(shù),本次規(guī)劃中,采用以下公式求取

2、農村居民點發(fā)展趨勢和遠景目標

(1)發(fā)展趨勢

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化率將逐步提高，一方面，大量農村人口遷往城鎮(zhèn)，另一方面，自然村居民將逐步遷入中心村.因此,今后我縣農村居民點發(fā)展的趨勢主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

①農村居民點規(guī)模逐步縮小.

②農村居民點數(shù)量逐步減少

③中心村規(guī)模將逐步擴大,而自然村將逐步消失

(2)農居點發(fā)展遠景目標

根據(jù)社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求,參照國內外城市化發(fā)展的歷程,我們提出了以下遠景目標:

①農村人口在2010年基礎上進一步減少;

②人均農居點用地面積達90平方米以上;

③自然村消失,全部農村人口居住在中心村里

3、農居點整理潛力測算

根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地現(xiàn)狀、規(guī)劃年農村占房人口、農居點遠景發(fā)展目標，按以下步驟進行:

(1)規(guī)劃年人均指標的計算

由公式

A=A0-K(A0-Ae)

計算得到規(guī)劃年人均指標。

:其中:A----規(guī)劃年人均指標

A0----基期年人均指標

K----規(guī)劃期間指標幅度占整個調整幅度的百分比

Ae---遠景人均指標,本規(guī)劃確定為90平方米

(2)規(guī)劃年農村居民點用地規(guī)模計算

由公式

B=A*P

計算得到,式中,B---規(guī)劃年農居點規(guī)模

A---規(guī)劃年人均指標

P---規(guī)劃年農居點占房人口

(2)規(guī)劃期間農居點整理潛力計算

規(guī)劃年與基期年農居點規(guī)模之差B－A即為整理潛力.。

為了使規(guī)劃具有可選擇性,我們根據(jù)K值的不同,制定了五套方案,其中K值分別取30%、40%、50%、60%、70%，并由遠期數(shù)值推算近期結果，見表7。

表8規(guī)劃期完成農居點整理目標的百分比單位：%

差異并不大,但和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的整理結果則差異較大,從方案一至方案五,整理力度不斷提高,與農居點建設目標也越來越接近.若按折中方案,即方案三計算,則2010年人均用地指標為84.74平方米，1997－2010年全縣可整理出土地352.47公頃.

四、農居點用地整理規(guī)劃

（一）規(guī)劃原則

1、在已編制村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下進行農居點整理；

2、嚴格控制土地供給量，正確引導需求；

3、積極盤活存量用地，轉變土地利用方式，促使農居點用地從粗放利用向集約利用轉變；

3、從實際情況出發(fā)，明確目標、逐步整理、循序漸進、不斷深化；

（二）初步規(guī)劃

根據(jù)實踐經驗分析，農居點用地的總量控制，必須以人均農居點用地指標嚴格控制入手，針對具體現(xiàn)狀，制定人均用地指標，特別是上限指標,一旦人均用地達到臨界值，該區(qū)域的農居點建設不得再增加用地，只能從存量土地中挖潛整理補充。

浙江省下達*縣*年至2010年的規(guī)劃主要控制指標，要求補充耕地量733.33公頃,*縣補充耕地的途徑主要是農田整理、農村居民點用地整理、廢棄耕地復墾、土地開發(fā)、退園還耕等。根據(jù)這樣一個總體要求以及*縣農居點用地現(xiàn)狀及潛力,提出農村居民點用地整理目標為：至2010年農村居民點整理退宅總量為352.47公頃，其中整理退宅還耕量為264.35公頃(按75%計算)；近期農村居民點整理退宅總量為22.21公頃，其中整理退宅還耕量為16.66公頃(按75%計算),各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農居民點整理量、退宅還耕量。

（三）、農居點用地整理主要方法

*縣境內有平原、崗臺地、山地等各種地形地貌，而且各地自然條件、經濟條件迥異，所以農居點用地整理應從實際出發(fā)，按不同區(qū)域條件采取不同類型的方法才切實可行。以下是適應不同區(qū)域的四種農居點用地整理方法：

（1）城郊結合部農村城鎮(zhèn)化型土地整理

城郊與城鎮(zhèn)距離很近，經濟水平較高，農民的思想觀念更新快，有較強的農村城鎮(zhèn)化趨勢。在整理這部分農居點用地時，應將舊村改造規(guī)劃與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃相連，積極提倡建公寓式樓房，一般要求統(tǒng)建聯(lián)建，這樣可以降低人均用地面積，提高土地利用率。同時考慮到農村的實際情況，可將生產設施集中化，統(tǒng)一建設曬場、農具堆放地。

（2）小村并點型土地整理

自然村大多為歷史上農民為方便生產而散居后逐步形成的，全縣五十戶以下的自然村落有許多，一些自然村甚至只有幾戶人家，而且往往離行政村較遠。居民點的分散有許多不利之處：第一、行政管理不便。由于村落，分散使鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村對其管理難以同步到位，一些政策、措施不能立即下達實施，使管理滯后，產生許多的矛盾和問題。第二、不適應社會主義縣場經濟需要，信息傳播慢，接受外界信息的過程較長，難能緊跟社會發(fā)展的步伐，從而使經濟水平提高較慢，人民生活水平改善趨緩。第三、基礎設施、公共設施難配套。由于居民點分散，地形地勢限制，無法進行村村“三通”。同時由于經濟發(fā)展水平的限制，不可能為眾多的小村落同時進行公共基礎設施配套建設，使得許多小村莊衛(wèi)生條件差，設施不齊全現(xiàn)象嚴重。對于這樣的村莊基層政府應統(tǒng)一組織，將其進行遷并，采用就近相并的原則，將自然村遷向最近的行政村，原則上各行政村建立一個中心村，小村并點要打破村民小組界線，一個村民小組建立一個自然村，對于原來歷史上形成兩三個以上村民小組在一個自然村的，保持不變。在遷村過程中要從實際出發(fā)，優(yōu)化小村遷并方案。農戶建新房時要嚴格按照國家標準審批宅基地，并將原來的小村舊址進行復墾還耕。這樣將零星變?yōu)榧?，既便于政府管理，又能增加耕地面積。

（3）小村控制型土地整理

十戶以上到幾十戶的小村莊在平原與丘陵低山地區(qū)都比較普遍。該類村莊交通條件一般，較近于行政村，但一時難以遷并。對于這樣的村莊，尤其交通不便的畈中小村，可以采取控制村莊規(guī)模、在建新房中逐步向中心村集中的方法，在統(tǒng)一規(guī)劃指導下，積極鼓勵其到中心村建新房，回收舊宅基地以便退宅還田。也可以先將閑置地、廢棄地進行有償使用，再逐步改造舊宅基地，使村莊布局逐漸合理。該類村莊著重考慮的是在規(guī)劃期內建房不能再占用耕地，其用地規(guī)模牢牢控制在現(xiàn)有范圍之內，甚至縮小或遷移。

（4）中心村型土地整理

中心村的規(guī)模一般為幾十戶到數(shù)百戶，其用地范圍較大，在平原地區(qū)和經濟發(fā)達地區(qū)，這樣的中心村很具有代表性。中心村的農居點用地整理要強調規(guī)劃的核心指導作用，合理調整布局，走滾動式開發(fā)利用之路，切實做到先拆舊后建新，并按標準確定宅基地面積。提倡兩戶以上的農民聯(lián)合建房，將群眾住房建設與基礎設施建設相結合，統(tǒng)一修建道路，統(tǒng)一平整土地和圍填基礎，統(tǒng)一安裝電網和自來水，統(tǒng)一澆制基礎，促使群眾更加支持舊村改造工作。有些地方還可以為周圍村落的遷村并點工作創(chuàng)造示范效應。基層政府也可以用獎勵村集體農居建設用地指標的方法，把廣大農民的農居點用地整理積極性調動起來，推動農村集約利用舊宅基地、閑置地、廢棄坑塘的工作，走出一條耕地總量穩(wěn)中有升，村鎮(zhèn)建設不斷發(fā)展的新路子。

五、實施農村居民點整理的對策

1、加強村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，合理安排村鎮(zhèn)用地

村鎮(zhèn)建設規(guī)劃是合理利用土地，統(tǒng)籌安排各項用地的重要手段。目前農村居民點內部結構混亂、布局零亂、生活基礎設施難以完善的現(xiàn)狀，與缺乏村鎮(zhèn)建設統(tǒng)一規(guī)劃是緊密相連的。通過規(guī)劃，合理安排各項基礎設施建設，科學地進行功能分區(qū)，把村鎮(zhèn)用地分為生產區(qū)、居住區(qū)和公共服務區(qū)，優(yōu)化內部結構，可以提高各類用地的規(guī)模效益，也有利于各類用地的環(huán)境建設。因此，加強村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，是農村居民點整理最基本的要求。即使由于資金原因，一時難以保證規(guī)劃的全部實現(xiàn)，但也可以有針對性地引導農民擇址建房，逐步使規(guī)劃得以實施。必須杜絕農戶自行選址，各自為政的住宅建設，否則會使農村居民點發(fā)展陷入一個惡性循環(huán)之中。

2、強化耕地保護機制

耕地保護是我國的基本國策，但與計劃生育基本國策比較，其重視程度還不如計劃生育的貫徹。耕地保護意識必須在農民心中深深樹立。相應的耕地保護機制應該加強，包括經濟保護機制，法律保護機制和行為保護機制。通過各項保護機制的強化，改變人們習慣占用耕地建房的觀念，迫使人們走內部挖潛道路。

3、加強對村鎮(zhèn)用地合理利用的管理力度

村鎮(zhèn)用地合理利用的管理力度不夠，是造成目前農村居民點粗放式利用的主要原因。由于缺乏必要的手段來限制宅居地的閑置、拋荒及其它不合理利用，使得農村居民點用地利用效率極為低下。在舊農村居民點中，由于火災、搬遷或長期外出而出現(xiàn)的大片廢圩地、閑置地、空置房比較常見，閑置幾年，也無人問津，這種現(xiàn)象是土地資源的極大浪費。因此，必須加強這方面的管理力度，促進土地資源的合理利用。在我國臺灣地區(qū)，就通過征收高額土地閑置稅、空地稅和荒地稅，來保護土地資源，提高土地利用率。這一做法就很值的我們借鑒。

4、搬遷與復墾相結合

在農村居民點整理過程中，伴隨著大量零星村、空心村的搬遷，這些村莊的搬遷就直接涉及到舊宅基地的復墾。要保證搬適后的舊宅基地得到及時復墾，就必須把搬遷和復墾相互結合在一起，“誰搬遷，誰復墾”。在舊宅基地復墾中還要推行科學的復墾技術，盡快恢復地力，比如廄肥的推廣施用、養(yǎng)地作物的回田等技術都可使地力盡快恢復。

5、建立農村居民點整理專項基金

資金落實是農村居民點能否達到預期目的的關鍵因素之一。為此，建議建立農村居民點整理專項基金，基金可以從耕地占用稅、農業(yè)開發(fā)基金、集體經濟組織或個體經濟等多渠道籌集，個人籌資可以與整理后的土地利益分配相互聯(lián)系。這樣，集體、個人多方面共同努力，為農村居民點整理提供資金保障。