導(dǎo)語：淺談城市房屋拆遷中所涉及的物權(quán)問題一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

在中國社會主義市場經(jīng)濟逐步完善的當今,為了全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，有必要依據(jù)憲法，對物權(quán)制度的共性問題和現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題作出具體的規(guī)定，進一步明確物的歸屬，防止紛爭，保護權(quán)利人的物權(quán)，完善中國特色社會主義物權(quán)制度。物權(quán)法是規(guī)定有形財產(chǎn)歸屬關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物（動產(chǎn)和不動產(chǎn)）的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對物權(quán)的保護。制定物權(quán)法的重要性表現(xiàn)在以下幾個方面：1、制定物權(quán)法是為了維護社會主義基本經(jīng)濟制度。2、制定物權(quán)法是為了維護社會主義市場經(jīng)濟秩序。3、制定物權(quán)法是為了維護廣大人民群眾切身利益。4、制定物權(quán)法是實現(xiàn)2010年形成中國特色社會主義法律體系目標的需要。

例如，關(guān)于公共利益問題。在當今社會環(huán)境下，多數(shù)學(xué)者擔(dān)心公共利益不予嚴格限制會出現(xiàn)政府借公共利益之名，行商業(yè)開發(fā)或面子工程之實，而嚴重傷及私權(quán)。參與起草《物權(quán)法》的某著名法學(xué)家認為，《物權(quán)法》的實質(zhì)，主要是解決個人私有財產(chǎn)如何保護的問題。其中涉及到城市居民的房屋拆遷過程中面臨的問題。具體說，就是要解決三大難題；第一，憲法和法律雖然提到，為了“社會公共利益的需要可以征收”土地，而土地不離房，必然涉及被征收土地上房屋的命運。目前所有城市里面建設(shè)用地的征收都是以公共利益為由，在實踐中并沒有真正明確社會公共利益需要和商業(yè)利益需要的界限。第二，就是解決如何補償?shù)膯栴}。許多法律專家主張適當?shù)幕蛳鄳?yīng)的或合理的補償，但《憲法》和《物權(quán)法》只是提到給予補償，法律究竟如何定位補償又是一個非常麻煩的問題。第三，中國的司法審查制度還有待于完善。這里面包括有權(quán)征收的究竟是哪一級政府，也涉及到政府的強制措施能否授權(quán)的問題。政府把土地征收的使用權(quán)給了開發(fā)商，使這些企業(yè)在事實上行使了政府的強制搬遷權(quán)，從而引起沖突，所以現(xiàn)在有些地方規(guī)定，強制權(quán)只能是政府行使，政府不能隨意授權(quán)給企業(yè)行使政府的權(quán)力。業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在關(guān)于物權(quán)的規(guī)定，包括行政部門通過的大量規(guī)章，地方各級行政機關(guān)不同形式的文件和政策，有些是與物權(quán)法相沖突的，如把未征收的房屋也列入了強制拆遷的范圍，這是一個必須引起高度重視的問題。一些行政機關(guān)出于擴大和保護部門利益的動機，不斷擴大自己的權(quán)限，從而加重了社會矛盾。在商品房買賣和城市土地的拆遷補償過程中，很大一部分矛盾都是由于不當干預(yù)物權(quán)的五花八門的規(guī)定引起的。

目前，國內(nèi)的學(xué)者對城市拆遷與物權(quán)關(guān)系的研究主要集中在以下幾個方面：第一，房屋拆遷中公共利益的界定。第二，涉及物權(quán)保護的拆遷前提、標準和補償價格。第三，拆遷安置中的物權(quán)利益。在我國城市發(fā)展過程中，房屋拆遷涉及到的利益沖突極其復(fù)雜，有時引發(fā)的公權(quán)和私權(quán)的矛盾相當尖銳。

我國從20世紀90年代開始，進行了大規(guī)模的城市改造和擴張，這使得城市房屋拆遷成為必然，舊房改新房，舊城改新城，必然導(dǎo)致大量的房屋拆遷。舊房屋變新房屋雖然改善了城市居民的居住條件、居住環(huán)境，甚至是居住的理念，保證了城市建設(shè)的順利進行。但是，在拆遷中，同時也暴露出一些深層次的矛盾。近些年來，我國城市房屋拆遷已演變成為最易激化矛盾、引起沖突的領(lǐng)域之一。十多年來，國家和地方政府先后制定了許多關(guān)于拆遷補償和安置的法規(guī)和規(guī)章，但并未從根本上解決房屋拆遷中的補償糾紛。例如補償評估涉及到被拆遷房屋所處的區(qū)位、權(quán)屬狀況、建筑密度、用途、建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、所處樓層、房齡、格局、房內(nèi)裝潢等等諸多因素。達不成一致的拆遷補償，導(dǎo)致不能夠完全保護被拆遷人的應(yīng)得利益。

究其根源，在私有房屋的拆遷中缺乏制度化,有力的物權(quán)保護應(yīng)該是一個十分關(guān)鍵的原因?，F(xiàn)在我國的《物權(quán)法》已經(jīng)生效實施，從而使我國邁入了歷史上尊重和保護物權(quán)的最好時期，具備了保護物權(quán)的更好的制度性的條件，但也有一些更為深入的問題需要探討，《物權(quán)法》是一部大法，對房屋拆遷也只能作原則性規(guī)定，其實施有一個過程，配套的法規(guī)大多尚未頒布。所有這些都說明研討房屋拆遷中的物權(quán)保護很有必要。

1．房屋拆遷須以公共利益為前提。首先，《憲法》中明確提出征收或征用必須以“為了公共利益的需要”為前提?！稇椃ā返谑畻l中規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償；第十三條中規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。其次，《物權(quán)法》中再次明確規(guī)定了公共利益具有前提性條件的約束作用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六條也明確提出，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋……”

2．房屋拆遷必須以給予補償為前提?！段餀?quán)法》中特別強調(diào)對被征收人或被拆遷人的權(quán)益保障問題，第四十二條指出，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征收地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征收農(nóng)民的生活，維護被征收農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。第四十四條還指出，被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人。第一百四十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

3．房屋拆遷的補償標準。對于城市房屋拆遷補償標準是否需要統(tǒng)一的問題，現(xiàn)在存在著各種各樣的看法。有的學(xué)者認為拆遷標準不統(tǒng)一會造成拆遷市場的混亂，因為在同等情況下，如果補償?shù)慕痤~相差過大，那么先搬遷的被拆遷戶就會產(chǎn)生被欺騙、吃了大虧的不平衡心理，由此會采取各種途徑和方法來使自己與他人平等，與拆遷單位或相關(guān)部門發(fā)生沖突，這樣勢必會造成補償市場的混亂局面。有的學(xué)者認為，拆遷的補償金額可由拆遷人和被拆遷人雙方協(xié)商而定，由于不同的被拆遷人對補償金額的預(yù)期存在差異，采用不同的補償標準符合市場經(jīng)濟的規(guī)律。

4．房屋拆遷的評估價格。隨著城市的不斷擴張和城市主要地段的建設(shè)完成，城市房屋拆遷工作量也呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，由此而涉及到房屋拆遷補償價格評估已成為評估單位面臨的復(fù)雜問題。拆遷評估價格的確認體現(xiàn)為拆遷人和被拆遷人作為平等法律主體之間的民事法律關(guān)系，還應(yīng)該重視房地產(chǎn)價格的時間變化因素，即因房屋年限，俗稱“房齡”的不同而產(chǎn)生不同的房價，加之拆遷行為是一個為期不短的過程，房地產(chǎn)市場價格的變化誰也無法掌控，價格的波動，因時間、地段、結(jié)構(gòu)等因素而復(fù)雜多變，應(yīng)采用一定的系數(shù)調(diào)整評估價格，用以確定對被拆遷人的貨幣補償金額。通過完善拆遷制度，逐步協(xié)調(diào)強制拆遷中“公權(quán)”與“私權(quán)”的沖突，促進公共利益的平衡。

房屋與人們的生活息息相關(guān)。房屋的拆遷涉及到的個人利益，也就是我們所說的“私權(quán)”。在拆遷過程中被拆遷人的個人利益與公共利益之間矛盾日益尖銳。原因主要是由于公共利益的概念模糊，導(dǎo)致政府無法準確地把握公共利益。應(yīng)該從合理界定公共利益、正確處理公共利益和個人利益的關(guān)系著手，加強對“公權(quán)”的有效監(jiān)督這幾方面來平衡公共利益與個人利益，構(gòu)建合理的、健康的房屋拆遷物權(quán)保護制度。