導(dǎo)語(yǔ)：國(guó)有物業(yè)企業(yè)改制調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、公司概況

我公司是太原市人民政府一九八三年成立的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，后加入中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，是建設(shè)部審定的房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。公司成立二十年來(lái)，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了太原市老軍營(yíng)、興華街、南海街、金剛里、漪汾苑、永樂(lè)苑和蘇州一箭河山莊等二十余個(gè)配套齊全的住宅小區(qū)，以及太原市食品一條街、千峰北路等市政建設(shè)工程，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)到200多萬(wàn)平方米。先后榮獲“國(guó)家住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌獎(jiǎng)”、國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——“魯班獎(jiǎng)”，“建設(shè)部?jī)?yōu)質(zhì)樣板工程獎(jiǎng)”、“中房集團(tuán)品牌住宅小區(qū)稱號(hào)”、山西工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——“汾水杯獎(jiǎng)”、“山西省樣板住宅小區(qū)”等眾多榮譽(yù)。

我公司也是山西省最早進(jìn)行物業(yè)管理的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。一九九四年七月組建山西首家比較規(guī)范的物業(yè)管理公司——太原漪汾苑物業(yè)管理公司，在省內(nèi)率先對(duì)自建住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，并在一九九五年十二月使漪汾苑小區(qū)獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，我們總結(jié)的“自建自管、以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的經(jīng)驗(yàn)曾被省、市在業(yè)內(nèi)進(jìn)行推廣普及。目前，我公司下屬物業(yè)管理中心(公司)共3個(gè)，員工600余人，其中國(guó)有正式職工210人，(占到公司在冊(cè)職工的一半以上)。管理有太原市漪汾苑住宅小區(qū)、永樂(lè)苑住宅小區(qū)、山西省軍區(qū)軍官住宅小區(qū)、長(zhǎng)治市城市生活家等物業(yè)項(xiàng)目8個(gè)，連同單項(xiàng)物業(yè)管理(供暖)4個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，管理面積達(dá)到150萬(wàn)平方米。成為省內(nèi)集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理于一體的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、喬石、羅干、李鐵映、鄒家華、俞正聲等首長(zhǎng)先后視察我公司建設(shè)并管理的太原漪汾苑、永樂(lè)苑小區(qū)，并獲得好評(píng)。

二、改制思路

根據(jù)中央、省、市國(guó)有企業(yè)改制精神，目前我公司正處于改制階段，公司“改制方案”和“人員分流安置實(shí)施細(xì)則”日前已經(jīng)公司職工代表大會(huì)審議通過(guò)報(bào)市政府審批。

(一)改制的必要性和緊迫性

近年來(lái)，由于外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，內(nèi)部體制和管理機(jī)制落后等方面的原因，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)量急驟萎縮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要與企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革滯后矛盾日益突出，企業(yè)生存發(fā)展面臨較多問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：1、體制結(jié)構(gòu)不合理：企業(yè)仍然受國(guó)有體制的影響，從組織制度到經(jīng)營(yíng)機(jī)制都未能徹底轉(zhuǎn)變。再加上國(guó)有企業(yè)的建制和多年形成的國(guó)有體制觀念，導(dǎo)致思想陳舊，人員過(guò)剩，效率低下;2、企業(yè)生存風(fēng)險(xiǎn)巨大：由于體制性的制約，企業(yè)很難在內(nèi)部進(jìn)行徹底的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理，職工對(duì)企業(yè)的依賴思想未徹底轉(zhuǎn)變，生、老、病、死都要企業(yè)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，企業(yè)承擔(dān)了巨大的社會(huì)負(fù)擔(dān)，造成經(jīng)營(yíng)機(jī)制不靈，大鍋飯和鐵飯碗養(yǎng)就了國(guó)企的惰性，很難承受大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);3、分配制度沒(méi)有有效改革“受產(chǎn)權(quán)制度的限制，經(jīng)營(yíng)者、業(yè)務(wù)骨干、技術(shù)骨干沒(méi)有與企業(yè)形成同生死共命運(yùn)的利益關(guān)系，有效的激勵(lì)機(jī)制尚未健全，未能充分調(diào)動(dòng)其積極性;4、勞動(dòng)用工制度尚未完全依法建立，沒(méi)有真正形成能進(jìn)能出、能上能下、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。職工全民身份未變，競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)淡薄、危機(jī)感、緊迫感不強(qiáng)，勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，經(jīng)營(yíng)成本難以降低，極大的影響了該企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力的提高。而這些問(wèn)題，在公司所屬三個(gè)物業(yè)管理中心(公司)身上表現(xiàn)的最為突出。我們已深刻感到，如果企業(yè)不能將現(xiàn)行體制和機(jī)制從根本上改變，勢(shì)必難以生存和發(fā)展。以改革為動(dòng)力，全面推進(jìn)企業(yè)改制，建立產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度已成為企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

(二)改制的形式和方法

采取公司整體改制、主輔分離、重組分立的形式，一次到位。即：公司機(jī)關(guān)改制為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，三個(gè)物業(yè)管理中心(公司)與總公司脫離分別改制重組為三個(gè)物業(yè)管理有限公司，還有兩個(gè)幼兒園和一個(gè)賓館也與總公司剝離，改制重組為社會(huì)力量辦學(xué)機(jī)構(gòu)和餐飲服務(wù)業(yè)有限公司，所有改制重組后的新企業(yè)，均成為具有法人資格的獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的民營(yíng)企業(yè)，進(jìn)入市場(chǎng)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。事實(shí)上，三個(gè)物業(yè)中心(公司)在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后實(shí)施前，已經(jīng)提前一步由管理經(jīng)營(yíng)層和大部分職工出資注冊(cè)了物業(yè)管理有限公司，只是總公司改制尚未完成而沒(méi)有正式運(yùn)行。

根據(jù)“改制方案”和“人員分流安置實(shí)施細(xì)則”規(guī)定，我公司在以“主輔分立，產(chǎn)權(quán)置換”為核心的國(guó)有企業(yè)改制中，在對(duì)下屬物業(yè)管理中心(公司)剝離改制重組方面主要堅(jiān)持了以下四個(gè)原則：

1、徹底剝離分立，從產(chǎn)權(quán)制度上徹底改變總公司與分公司的“老子”和“兒子”關(guān)系。在使物業(yè)公司成為市場(chǎng)主體，獨(dú)立法人實(shí)體。改制后的物業(yè)管理有限公司與總公司改制后的新企業(yè)成為平等的法人企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。

2、實(shí)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，徹底改變自建自管的物業(yè)管理壟斷經(jīng)營(yíng)模式。改制后，物業(yè)公司不再依賴總公司下屬單位的身份，對(duì)總公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)實(shí)行壟斷性的自建自管，而是通過(guò)市場(chǎng)招投標(biāo)參與競(jìng)爭(zhēng)的方式取得物業(yè)管理權(quán)，同時(shí)通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)拓展項(xiàng)目占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額，逐步形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，真正體現(xiàn)以質(zhì)量求生存、求發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)游戲規(guī)則。

3、建立現(xiàn)代企業(yè)制度和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，徹底改變靠總公司“輸血”、“喂奶”補(bǔ)貼過(guò)日子的大鍋飯弊端，真正把物業(yè)管理員工推向市場(chǎng)，成為企業(yè)的主人。改制后的物業(yè)管理公司，將依據(jù)《公司法》和公司章程，設(shè)置經(jīng)營(yíng)層持大股、主要經(jīng)營(yíng)者控股、職工自愿入股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層，并依法運(yùn)作，同時(shí)將實(shí)行定編定崗定職責(zé)定工資待遇，然后全員競(jìng)爭(zhēng)上崗，工資與績(jī)效掛鉤，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

4、在改制前對(duì)物管職工提前安排培訓(xùn)，提高素質(zhì)，取得職業(yè)技能資格證，為改制后的競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。這項(xiàng)工作我們已提前進(jìn)行，現(xiàn)在仍在進(jìn)行當(dāng)中，目前物業(yè)公司經(jīng)理和部門經(jīng)理100%具有上崗證，30%的管理人員取得國(guó)家勞動(dòng)保障部的物業(yè)管理職業(yè)技能資格證書。

三、發(fā)展策略

國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)改制，是否成功，我認(rèn)為最主要的標(biāo)志有兩個(gè)：一是改制為日后的發(fā)展不僅明確了方向而且奠定了一個(gè)好的基礎(chǔ);二是改制后企業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)并逐步發(fā)展壯大。

我公司的三個(gè)物業(yè)中心(公司)，改制后每家正式職工數(shù)量在65—70人左右，注冊(cè)資本為50萬(wàn)元，三級(jí)企業(yè)資質(zhì)。目前存在的共性困難是：1)正式工數(shù)量多、工資高、人工成本大。2)管理面積小，尚未形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。3)收費(fèi)難，存在不同程度的經(jīng)營(yíng)虧損，靠自身努力短期內(nèi)難以達(dá)到收支平衡。4)人員素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量有待提升。5)供暖由于煤、水、電價(jià)上漲，虧損嚴(yán)重，亟待解決。

針對(duì)這一現(xiàn)狀，我們初步考慮，發(fā)展思路有五點(diǎn)：

(一)減人增效，降低人工成本。一是按照改制政策規(guī)定，在自愿的前提下，實(shí)行年齡50歲，工齡30年以上老職工內(nèi)退政策，所需費(fèi)用從國(guó)有凈資產(chǎn)中扣出，人員交由總公司改制后的新企業(yè)統(tǒng)一管理，減輕物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。二是抓緊正式工專業(yè)培訓(xùn)，精減管理層，充實(shí)操作層，頂替臨時(shí)工從事的保安、保潔、維修、綠化等工作崗位，三是允許一部分職工調(diào)離或自謀職業(yè)，對(duì)自謀職業(yè)的給予相應(yīng)的安置費(fèi)用。

(二)提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)費(fèi)用收取率。(略)

(三)總公司給予一定的扶持，主要是利用非主要資產(chǎn)和現(xiàn)有租賃項(xiàng)目收入給予扶持，同時(shí)積極聯(lián)系大供暖進(jìn)入。

(四)制定科學(xué)合理發(fā)展戰(zhàn)略和內(nèi)部政策。主要的設(shè)想有：在管理項(xiàng)目上，由以管理住宅小區(qū)為主，逐步向管理寫字樓、商業(yè)物業(yè)、機(jī)關(guān)學(xué)校和特種物業(yè)發(fā)展;在專項(xiàng)業(yè)務(wù)上，由統(tǒng)包式物業(yè)管理為主，逐步向分包式單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目發(fā)展，通過(guò)建立自己的保安、保潔、綠化、清洗、供暖等專業(yè)公司，承攬更多的單項(xiàng)業(yè)務(wù);在服務(wù)方式上，由物業(yè)管理服務(wù)為主，逐步向物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)、前期介入服務(wù)、社會(huì)培訓(xùn)服務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)發(fā)展;在發(fā)展區(qū)域上，由以山西省城太原為主，逐步向市郊、區(qū)縣和各地市中、小城市發(fā)展。同時(shí)制訂既利于企業(yè)發(fā)展又利于員工個(gè)人發(fā)展的內(nèi)部政策，形成多種所有制共同發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境，鼓勵(lì)員工投資創(chuàng)業(yè)，獎(jiǎng)勵(lì)員工利用人脈關(guān)系拓展項(xiàng)目等。

(五)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，做強(qiáng)做大。我們初步考慮，在公司改制后，由總公司機(jī)關(guān)改制后的新企業(yè)與三個(gè)物業(yè)管理中心(公司)改制重組后的有限公司四家投資，組建山西第一個(gè)注冊(cè)資金500萬(wàn)元的資質(zhì)一級(jí)的物管企業(yè)，以漪汾苑物業(yè)管理品牌為母體，通過(guò)嚴(yán)格的專業(yè)培訓(xùn)和品質(zhì)管理，形成有自身特色的規(guī)范化、精細(xì)化管理品牌，學(xué)習(xí)引進(jìn)深圳、廣州、上海、北京等地先進(jìn)物管企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，大力拓展管理項(xiàng)目，逐步形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)格局，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益上的良性發(fā)展。

我公司的改制目前還處在探索階段，有些方面還只是預(yù)期設(shè)想，如有不妥請(qǐng)批評(píng)指正。