導(dǎo)語：廉租住房保障問題的調(diào)研報(bào)告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

針對(duì)貴州省首創(chuàng)廉租住房“租售并舉”引起部分人士疑慮的問題，我們?cè)?009年9月初以《對(duì)廉租住房保障問題的探索與思考》一文，就比較集中的“保障對(duì)象錯(cuò)位、保障面積超標(biāo)、國(guó)有資產(chǎn)流失、缺乏退出機(jī)制”四個(gè)質(zhì)疑闡述了我們的觀點(diǎn)。在此，再就廉租住房保障下一步發(fā)展問題談?wù)勎覀兊乃伎肌?/p>

一、實(shí)行“租售并舉”的廉租住房出售部分可先行與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌。我們?cè)凇秾?duì)廉租住房保障問題的探索與思考》一文中曾提到“可將超出保障面積部分，按經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)價(jià)并區(qū)分產(chǎn)權(quán)”，實(shí)質(zhì)上就是將實(shí)行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌。現(xiàn)行政策有無依據(jù)呢？2007年11月8日建設(shè)部等九部委《廉租住房保障辦法》（第162號(hào)令）第二條規(guī)定“城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監(jiān)督管理，適用本辦法”。2007年11月19日建設(shè)部等七部委《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號(hào)）第二條規(guī)定“本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。這兩條規(guī)定，分別從廉租住房保障辦法適用范圍和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?nèi)涵界定角度指向城市低收入住房困難家庭，且兩條規(guī)定后款一字不差表述為“本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)的范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭”。由此可看出，兩者不管是保障范圍描述，還是對(duì)“城市低收入住房困難家庭”的解釋，都是一致的。兩者主要區(qū)別在于：一是廉租住房套型建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，而經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積控制在60㎡左右；二是政府財(cái)政對(duì)廉租住房建設(shè)有一定資金補(bǔ)助，而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)無資金補(bǔ)助；三是經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式是出售，廉租住房保障方式是租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租以及各地正在探索的廉租住房部分出售（副總理2009年8月10日在推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)上指出“有的地方對(duì)當(dāng)下無力購(gòu)買住房的，采取租售并舉的方式，待居民收入提高再行購(gòu)買后，取得完全產(chǎn)權(quán)”。我們理解，這是對(duì)“租售并舉”方式的認(rèn)可）。綜合比較廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用住房的聯(lián)系與區(qū)別，可以看出，兩者本質(zhì)相同（均屬保障性住房性質(zhì)）僅形式有異而已。因此，可以先行將實(shí)行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌。兩者并軌后可融合兩種保障方式各自的長(zhǎng)處：既采用建筑面積在60㎡左右的經(jīng)濟(jì)適用住房面積標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)人性化要求并可考慮較長(zhǎng)遠(yuǎn)的住房需求，又結(jié)合了50㎡以內(nèi)國(guó)家政策性資金補(bǔ)助的規(guī)定。

為何只提出廉租住房出售部分先行與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌而不是完全并軌呢？一是因國(guó)家大政策有廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用住房之別。二是就低收入家庭而言，其收入也有層次差異，對(duì)其住房保障政策不能整齊劃一。首先，收入相對(duì)較高的低收入家庭可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其次，具有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的低收入家庭可購(gòu)買廉租住房；再次，最低收入家庭則可租住廉租住房或領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼到市場(chǎng)租房。三是在現(xiàn)階段需要與可能之間，完全并軌還存在國(guó)家和地方財(cái)政承受能力的制約。

二、改按面積標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助為按套數(shù)補(bǔ)助。既然廉租住房出售部分和經(jīng)濟(jì)適用住房并軌后建筑面積可在60㎡左右，則該房屋建筑面積可能浮動(dòng)且超過50㎡。在可供出售的廉租住房建筑面積浮動(dòng)的情況下如何計(jì)算補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)呢？我們認(rèn)為，可改現(xiàn)行按每平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助為按每套（每戶）補(bǔ)助廉租住房建設(shè)。這樣，一是中央及省級(jí)財(cái)政僅在總盤子內(nèi)改變補(bǔ)助方式，補(bǔ)助資金總量可不增加；二是可避免縣、市為追求中央、省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金而擴(kuò)大廉租住房建筑面積的情況發(fā)生；三是能賦予地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對(duì)單套可出售廉租住房建筑面積的一定調(diào)劑權(quán)力，以考慮保障家庭人口、性別、代際、民族等結(jié)構(gòu)因素，盡可能滿足人性化需求。有的人士對(duì)我們?cè)瓉硪呀?jīng)回應(yīng)的廉租住房出售不存在國(guó)有資產(chǎn)流失問題提出了新的質(zhì)疑，即廉租住房在滿足轉(zhuǎn)售條件后房產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)是國(guó)有資產(chǎn)流失。副總理在推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)上指出“現(xiàn)在明確廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造要進(jìn)行資金統(tǒng)籌、規(guī)劃統(tǒng)籌”、“讓群眾擁有完全產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)，增加群眾財(cái)富，既有利于推動(dòng)棚戶區(qū)改造，又有利于增加群眾對(duì)生活和未來的希望”。我們理解，就是可以對(duì)廉租住房、棚戶區(qū)改造保障家庭讓利。因此，廉租住房出售后關(guān)鍵在于規(guī)定年限內(nèi)嚴(yán)禁上市和私下交易，而在住滿規(guī)定年限并補(bǔ)繳土地收益和有關(guān)稅費(fèi)后自主轉(zhuǎn)售的收益應(yīng)歸購(gòu)房人。同理，在我國(guó)住房制度改革進(jìn)程中，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房雖無政府直接資金補(bǔ)貼，但均有國(guó)家讓利成分在內(nèi)，相較廉租住房出售而言，只是讓利對(duì)象不同而已。既然房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房滿足轉(zhuǎn)售條件后的溢價(jià)均歸購(gòu)房人（單位職工、中低收入家庭，注：原經(jīng)濟(jì)適用住房售房對(duì)象為中低收入家庭），廉租住房達(dá)到規(guī)定居住年限且低收入家庭通過自身努力有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力后購(gòu)買商品住宅，而轉(zhuǎn)售廉租住房所得溢價(jià)收益，為何又不能讓利于他們呢？況且，有關(guān)規(guī)定已明確廉租住房由政府優(yōu)先回購(gòu)。

三、“租售并舉”是多渠道融資推進(jìn)廉租住房建設(shè)的有效方式。針對(duì)廉租住房面積浮動(dòng)，導(dǎo)致資金總量尤其是地方配套增大的問題如何解決？對(duì)于中央及省級(jí)財(cái)政而言，其原對(duì)廉租住房建設(shè)的中央預(yù)算內(nèi)投資及省級(jí)補(bǔ)助總盤子不變，可以不額外增加負(fù)擔(dān)。對(duì)于地方配套而言，因?yàn)榱庾》靠梢猿鍪?，將出售所回籠的資金又投入到廉租住房的在建項(xiàng)目，既能緩解地方政府財(cái)政資金投入不足的問題，又能形成一條建房資金鏈實(shí)現(xiàn)循環(huán)利用，還能加大廉租住房項(xiàng)目建設(shè)力度加快擴(kuò)大實(shí)物保障覆蓋面。這樣的制度安排，并未增加財(cái)政負(fù)擔(dān)，因?yàn)槌?cái)政投入這個(gè)渠道而外，融匯了低收入住房困難家庭力所能及的投入，匯聚了各方面的努力共同解決住房保障這一個(gè)社會(huì)性的民生問題。尤其是對(duì)保障對(duì)象購(gòu)買廉租住房而言，其在承擔(dān)力所能及的力量的同時(shí)，又得到了國(guó)家的政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)擁有一套自己的房屋（政府與購(gòu)房者共有產(chǎn)權(quán)）的夢(mèng)想，還可以通過產(chǎn)權(quán)抵押增加改善生活條件的手段。對(duì)于社會(huì)而言，廉租住房出售，利于使保障家庭有恒產(chǎn)、有恒心，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。所以，廉租住房出售，實(shí)際上是“政府主導(dǎo)出資，低收入家庭湊資”，共同加快解決低收入家庭住房困難的一件利國(guó)惠民之事。對(duì)廉租住房出售回籠建設(shè)資金，有的人士提出這樣一個(gè)問題，廉租住房出售回籠資金投入在建項(xiàng)目后，保障范圍擴(kuò)大反過來會(huì)加劇資金投入的壓力。其實(shí)，對(duì)政府而言，劃定的住房保障范圍就是低收入住房困難家庭（低收入和住房困難兩條標(biāo)準(zhǔn)由市縣人民政府確定），在此范圍之內(nèi)的，都是必須要保障的對(duì)象，都應(yīng)該實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。所以，不存在保障范圍擴(kuò)大的問題，反而是通過廉租住房出售回籠資金加快建設(shè)，相對(duì)提前為保障對(duì)象提供了住房保障。

四、實(shí)物配租廉租住房建筑面積應(yīng)控制在50㎡以內(nèi)。實(shí)行“租售并舉”的廉租住房出售部分與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌后，建筑面積可在60㎡左右，是考慮到低收入住房困難購(gòu)房家庭：一是有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，二是愿意購(gòu)買，三是可實(shí)現(xiàn)其“居者有其屋”的夢(mèng)想，四是其必然要考慮到家庭成員結(jié)構(gòu)對(duì)面積的需求以及較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算等方面因素而綜合確定的。而對(duì)于沒有一定經(jīng)濟(jì)承受能力只能實(shí)行實(shí)物配租的低收入家庭，現(xiàn)階段用于實(shí)物配租的廉租住房建筑面積只能控制在50㎡以內(nèi)，這是因?yàn)椋阂皇钦?cái)力所限，最低層次的住房保障標(biāo)準(zhǔn)不可能過高；二是政府當(dāng)前只能優(yōu)先解決“住有所居”問題，以后才能逐步解決“居者有其屋”的問題；三是享受實(shí)物配租的保障家庭大多靠低保金生活，要考慮其租金承受能力。“保障性住房是兜底的”，因此新建廉租住房必須首先留出足夠房源滿足實(shí)物配租需要，對(duì)符合保障條件的如“孤、老、病、殘”等無力購(gòu)買以及無意購(gòu)買廉租住房的低收入住房困難家庭提供實(shí)物配租保障。在新建廉租住房保證實(shí)物配租房源之后，出售可以同步開展，有條件的地區(qū)還可實(shí)行先租后買，即首先對(duì)保障對(duì)象采取實(shí)物配租方式讓其住進(jìn)去，待其具有一定經(jīng)濟(jì)承受能力后，地方政府再以成本價(jià)或略低于成本的價(jià)格出售給入住的保障對(duì)象。這樣分層次且優(yōu)先保證最低收入住房困難家庭的制度安排，既充分體現(xiàn)了我們黨“以人為本”的執(zhí)政理念，又澄清了部分人士對(duì)廉租住房出售可能導(dǎo)致“實(shí)現(xiàn)時(shí)序”倒置的疑慮（“實(shí)現(xiàn)時(shí)序”倒置，即廉租住房意在從最低收入家庭到收入稍好的低收入家庭提供保障，而廉租住房出售則可能導(dǎo)致收入狀況較好的低收入家庭先期“安居”）。

五、可允許新建廉租住房底層修建商業(yè)性用房。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)，2002年7月1日起施行）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”的規(guī)定，以劃撥方式取得的廉租住房建設(shè)用地不得建商業(yè)性用房。但依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93，2002年4月1日起修訂施行）要求，居住人口規(guī)模1000—3000人的組團(tuán)（多數(shù)廉租住房項(xiàng)目與其相當(dāng)），公共服務(wù)設(shè)施建筑面積應(yīng)達(dá)362—856㎡（用地面積488—1058㎡），其中商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積應(yīng)達(dá)150—370㎡（用地面積100—400㎡），且其為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。如何執(zhí)行好這兩個(gè)規(guī)定？可以允許地方自籌資金在廉租住房底層修建商業(yè)性用房，但必須補(bǔ)繳土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)辦理該類商業(yè)性用房用地手續(xù)，也不能用商業(yè)面積沖抵廉租住房面積。這樣，對(duì)于該部分用地而言，已不再是無償性質(zhì)，可以修建商業(yè)性用房；對(duì)于居住組團(tuán)而言，也滿足了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性要求。同時(shí)，允許新建廉租住房底層修建商業(yè)性用房，一是為保障對(duì)象提供了生活便利，可減少保障對(duì)象生活成本；二是修建商業(yè)性用房可彌補(bǔ)拆遷償還商業(yè)性用房的需要；三是如可出售商業(yè)性用房，回籠的資金還可彌補(bǔ)征地、拆遷費(fèi)用的不足，利于引導(dǎo)地方政府劃撥較好地塊建設(shè)廉租住房；四是商業(yè)性用房可租賃給具有一定經(jīng)營(yíng)能力的保障對(duì)象，增加其自理能力，解決其部分生活來源；五是商業(yè)性用房產(chǎn)權(quán)屬住房保障部門，其租金收入可用于廉租住房物業(yè)管理和房屋維修。加之，《廉租住房保障辦法》明確“廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》要求“廉租住房建設(shè)用地項(xiàng)目要合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)”，就是廉租住房項(xiàng)目要盡量布局在交通條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)好的地塊，而這樣的地塊往往商業(yè)價(jià)值較高。允許新建廉租住房底層修建商業(yè)性用房，在符合有關(guān)規(guī)定要求的前提之下，發(fā)揮日益稀缺的土地資源的最大效益，何樂而不為呢？同時(shí)，允許在廉租住房底層修建商業(yè)性用房，只是對(duì)可在廉租住房項(xiàng)目周邊土地上修建的商業(yè)性用房“插花”配建在廉租住房項(xiàng)目中而已。當(dāng)然，要絕對(duì)禁止廉租住房底層修建商業(yè)性用房占用廉租住房建筑面積指標(biāo)，回籠資金也必須用于廉租住房項(xiàng)目建設(shè)和管理，確保國(guó)家解決低收入住房困難家庭住房問題這一民生工程、民心工程不被侵蝕。

以上所述的幾點(diǎn)想法，均是我們結(jié)合近年推進(jìn)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)實(shí)踐，為解決具體問題而逐步形成的一些思考。當(dāng)然，并不盡善盡美。在以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)繩的基礎(chǔ)之上，可能一些具體操作方式與現(xiàn)行某些要求也不盡完全一致。但是，我們認(rèn)為，以實(shí)事求是的態(tài)度、前進(jìn)發(fā)展的眼光思考問題，能夠推動(dòng)工作開展。因?yàn)?，往往是事物情況發(fā)生變化而修訂規(guī)定，而不是等待規(guī)定修訂之后事物才發(fā)生其需要的變化。