論文提要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速升溫，其中涉及房屋拆遷安置補(bǔ)償、商品房買賣、集資房、房改房交易、物業(yè)管理等糾紛案件越來越多地起訴到法院。筆者認(rèn)為，在處理房屋拆遷安置補(bǔ)償糾紛時(shí)，應(yīng)確保拆遷人與被拆遷人之間具有真正法律意義上的平等關(guān)系。在處理商品房買賣合同糾紛時(shí)，對證據(jù)承擔(dān)：法官可根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到有關(guān)部門調(diào)查取證；對“按揭”糾紛：一是合并審理原則，二是平等保護(hù)原則，三是權(quán)利優(yōu)先原則；對欺詐認(rèn)定和處理：除依《解釋》規(guī)定適用懲罰性賠償外，其他欺詐行為也應(yīng)適用。在處理集資房等交易糾紛時(shí)，應(yīng)對權(quán)利進(jìn)行法律定位，盡快取消上市交易的各種限制，制定具體實(shí)施辦法和出臺(tái)司法解釋。在物業(yè)管理立法上，應(yīng)重新確立物業(yè)管理的主體，注重立法模式的選擇以及業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序和運(yùn)作方式；在審理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，要根據(jù)不同的物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式，準(zhǔn)確把握其訴訟管轄、訴訟主體、法律適用等法律問題。

近幾年來，隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市化的發(fā)展和盈利的沖動(dòng)，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，涉及房屋拆遷安置、商品房買賣、集資房和房改房的交易、物業(yè)管理等糾紛案件越來越多地起訴到法院。由于現(xiàn)有涉及房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全、不配套、不完整，一些行政法規(guī)和司法解釋又囿于效力位價(jià)的限制，而各相關(guān)部門的房地產(chǎn)規(guī)章明顯地方化、行政化割據(jù)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，使得法院在審理房地產(chǎn)案件時(shí)不好把握。為此，本文擬就人民法院在審理房地產(chǎn)案件中的幾個(gè)法律問題略抒管見。

一、關(guān)于房屋拆遷安置合同的法律問題

《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有人對財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，法律依法予以保護(hù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第5條也規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?？稍谖覈F(xiàn)行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷人往往具有國家行政強(qiáng)制性，而被拆遷人對其房屋所有權(quán)確喪失了平等處分的權(quán)利，與拆遷人的關(guān)系并非純粹民事主體的平等關(guān)系。比如“長江三峽大壩工程”的興建，湖北和四川兩省三峽地區(qū)的大量城鎮(zhèn)居民的房屋需要拆遷。由于一些地方法律法規(guī)和政策落實(shí)不到位，就出現(xiàn)了開發(fā)商賺大頭，老百姓、拆遷企業(yè)吃苦頭的不平等狀況，從而導(dǎo)致拆遷安置補(bǔ)償糾紛增多，也給城市拆遷安置帶來了不穩(wěn)定因素。因此，筆者認(rèn)為，法律法規(guī)和司法解釋還應(yīng)進(jìn)一步明確以下兩點(diǎn)：

（一）要切實(shí)保障拆遷人與被拆遷人之間具有真正法律意義上的平等主體關(guān)系。如何體現(xiàn)平等主體？從審判實(shí)踐來看，應(yīng)采取以下幾點(diǎn)措施：1、細(xì)化主體，并作出明確的司法解釋。雖然《城市房屋拆遷條例》（以下簡稱《條例》）對拆遷安置雙方的主體進(jìn)行了界定。即作為拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。但對于具備資質(zhì)單位的分支機(jī)構(gòu)或接受拆遷人委托的單位或個(gè)人能否作為拆遷安置的主體？筆者認(rèn)為，拆遷安置的一方當(dāng)事人，對于分支機(jī)構(gòu)或被委托人在得到其單位或委托人的授權(quán)并以其主管上級(jí)單位和委托人的名義訂立拆遷安置協(xié)議時(shí)，其主體應(yīng)為適格主體。被委托人、分支機(jī)構(gòu)等以自已的名義訂立拆遷安置協(xié)議引起訴訟的，其授權(quán)人或上級(jí)法人應(yīng)成為訴訟主體。所謂被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人。但對于一些通過繼承、贈(zèng)與、離婚、買賣等方式已享有被拆遷人房屋的實(shí)際所有人，能否作為被拆遷人？筆者認(rèn)為，對于拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，應(yīng)界定為具有房屋產(chǎn)權(quán)證的所有人和使用人。2、嚴(yán)格審批，并制定相應(yīng)的規(guī)范措施。對于單純的商品房開發(fā)，由城市建設(shè)部門制作統(tǒng)一規(guī)劃，報(bào)同級(jí)人民政府審批后，還需報(bào)上級(jí)主管部門復(fù)核備案才能生效。而對于帶有政府行政行為的城市房屋拆遷安置，也應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范措施，充分體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人平等的主體關(guān)系，從而更好地保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。3、投標(biāo)透明，并實(shí)行自愿的雙向選擇。在城市房屋拆遷中，任何開發(fā)商均可參與開發(fā)投標(biāo)，實(shí)行“陽光”作業(yè)。但對投標(biāo)中的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)要規(guī)定最低限額標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到最低規(guī)定限額時(shí)，被拆遷人可以不予搬遷。這樣硬性規(guī)定，使拆遷人與被拆遷人可以平等的雙向選擇，并根據(jù)自愿原則達(dá)成拆遷協(xié)議。

（二）要穩(wěn)妥處理拆遷人與被拆遷人之間拆遷安置合同糾紛。在城市房屋拆遷安置中，既然拆遷人與被拆遷人之間是平等的民事法律關(guān)系，那么在單純的開發(fā)商品房時(shí)就不宜用行政強(qiáng)制方式解決房屋拆遷問題。1、關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償糾紛處理。由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，實(shí)踐中這些部門往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過低或違犯拆遷合同不進(jìn)行補(bǔ)償。對于補(bǔ)償糾紛的處理，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于作價(jià)補(bǔ)償，應(yīng)按照所拆遷房屋的建筑面積的安置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算補(bǔ)償?shù)慕痤~，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。拆遷中如何認(rèn)定房屋的使用性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)按拆遷房屋實(shí)際使用的性質(zhì)來認(rèn)定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。2、關(guān)于拆遷安置產(chǎn)權(quán)糾紛處理。根據(jù)《條例》第22條規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。在處理雙方因安置房產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)，合同有約定的，應(yīng)按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產(chǎn)權(quán)約定的，應(yīng)按拆遷時(shí)的法規(guī)處理。對于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償享有選擇權(quán)。對共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。對于拆遷臨時(shí)建筑物，拆遷人依法應(yīng)享受有拆遷補(bǔ)償待遇。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予適當(dāng)貨幣補(bǔ)償。3、關(guān)于拆遷安置地點(diǎn)、面積糾紛處理。拆遷安置合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定來履行，對于拆遷人在復(fù)建房建設(shè)過程中，擅自改變安置的面積、地點(diǎn)、樓層等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅(jiān)持按拆遷安置合同安置的，應(yīng)判決拆遷人按合同的約定標(biāo)準(zhǔn)給付被拆遷人。對于合同明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置的，應(yīng)予支持。對于合同的地點(diǎn)、面積不明確，易產(chǎn)生歧義的，應(yīng)按照有利于被拆遷人的原則處理。

一、我國房地產(chǎn)金融安全亟待法治化

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場化包括兩個(gè)方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個(gè)方面都市場化了，才是真正的市場化。按現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)在需求面上表現(xiàn)為過度市場化，房地產(chǎn)的供給并沒有實(shí)現(xiàn)市場化，商品房沒有任何替代品，因而定價(jià)權(quán)當(dāng)然掌控在供給者手中。由此，導(dǎo)致了高房價(jià)?；蛘哒f，是房地產(chǎn)業(yè)供給的壟斷和需求的過度市場化引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。我國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為暴利產(chǎn)業(yè)和泡沫產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)重危害著實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全，將可能導(dǎo)致金融危機(jī)的局部性或全局性爆發(fā)。因此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的法治化，建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的基本制度、配套制度、監(jiān)管制度和與之相適應(yīng)的財(cái)稅制度已成為我國建設(shè)健康的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、應(yīng)對金融危機(jī)的緊迫需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉說：“發(fā)生金融危機(jī)不是幻象，而是現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)與銀行的密切關(guān)系主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)六成。因此，在政府的干預(yù)下，中國房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了調(diào)整。若不作出調(diào)整，既有可能阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和國內(nèi)消費(fèi)市場的解放，又會(huì)為金融危機(jī)埋下禍根。為長效管控起見，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域金融安全亟待法治化。

二、我國房地產(chǎn)法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問題

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。

1.國家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

[論文關(guān)鍵詞]房產(chǎn)中介違規(guī)責(zé)任

[論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多，就如果規(guī)范房地產(chǎn)中介及房地產(chǎn)中介違規(guī)（違法）的法律責(zé)任進(jìn)行探討。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問題，并對立法提出相關(guān)建議。

一、問題的提出

有一則案例。2004年5月，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對類似行為應(yīng)該如何規(guī)范？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到義務(wù)存在明顯過錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？

二、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)

20**年，市房地產(chǎn)局工會(huì)在市房地產(chǎn)局黨委和市建委、市總工會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)，切實(shí)履行工會(huì)職能，較好地完成了各項(xiàng)工作目標(biāo)，現(xiàn)將20**年主要工作總結(jié)如下：

一、搭建學(xué)習(xí)平臺(tái)，提高廣大職工整體素質(zhì)

學(xué)習(xí)是解放思想的先導(dǎo)，是搞好工會(huì)工作的前提，也是與時(shí)俱進(jìn)的內(nèi)在要求。同時(shí)，局工會(huì)充分發(fā)揮工會(huì)的組織優(yōu)勢和陣地優(yōu)勢，利用不同宣傳形式，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，不斷加強(qiáng)基層學(xué)習(xí)型組織的推動(dòng)力，提升工會(huì)工作的整體水平。通過學(xué)習(xí)，全面提升了廣大干部職工的整體素質(zhì)，使廣大干部職工明確肩負(fù)的使命和責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮工會(huì)的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。全年共收到各基層工會(huì)撰寫科學(xué)發(fā)展觀、工會(huì)維權(quán)等學(xué)習(xí)體會(huì)文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發(fā)揮工會(huì)組織職能作用

1．扎實(shí)抓好事務(wù)公開工作。局工會(huì)積極發(fā)揮工會(huì)的監(jiān)督作用，認(rèn)真落實(shí)事務(wù)公開，加強(qiáng)民主監(jiān)督管理，指導(dǎo)局屬各單位開展事務(wù)公開工作。要求局屬各單位堅(jiān)持“政務(wù)公開”制，及時(shí)向職工公開黨建、財(cái)務(wù)、職評、評先、考核、培訓(xùn)等情況，并設(shè)立意見箱。如產(chǎn)權(quán)市場處在干部選拔、職稱評聘、評先評優(yōu)、重大事項(xiàng)決策、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工福利等方面都以處務(wù)會(huì)、事務(wù)公開欄等不同形式及時(shí)公開，接受廣大干部職工的監(jiān)督，受到廣大干部職工的好評。

2.認(rèn)真開展民主評議工作。民主測評是密切干群、黨群關(guān)系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產(chǎn)權(quán)市場管理處、市住房制度改革辦公室在開展民主評議領(lǐng)導(dǎo)干部工作過程中，做的扎實(shí)深入，一是內(nèi)容全面，以領(lǐng)導(dǎo)干部的工作實(shí)績和廉潔自律為重點(diǎn)，涵蓋德、能、勤、績、廉五個(gè)方面。二是覆蓋面廣，所有副科級(jí)以上的中層領(lǐng)導(dǎo)干部都必須接受職工的評議，整個(gè)評議程序規(guī)范，精心組織，深受職工的好評。

一、資產(chǎn)證券化融資理論的介紹

1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國內(nèi)外專家學(xué)者對于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來，通過一些運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來可預(yù)測的收益。本文認(rèn)為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來可預(yù)見的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來．通過結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔以獨(dú)特的信用增級(jí)和信用評級(jí)，發(fā)行基于資產(chǎn)價(jià)值和未來收益的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級(jí)證券化融資和二級(jí)證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級(jí)證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí)的操作；這個(gè)證券化的過程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

論文摘要

自我國改革開放以來，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個(gè)問題值得重視。

一、商品房預(yù)售中的問題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會(huì)要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應(yīng)當(dāng)對出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

論文摘要

本文結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》就商品房預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)展開了論述，并結(jié)合實(shí)際談了幾點(diǎn)粗淺的看法。

全文共分四大部分。第一部分闡述了房屋預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的重要性和緊迫性。作為房屋消費(fèi)者相對于開發(fā)商處于明顯的弱勢，地位有所不平等，在預(yù)購商品房領(lǐng)域自我保護(hù)能力不夠，對相關(guān)法律了解甚少，在購買商品預(yù)售房過程中自己的合法權(quán)益極容易受到侵害，保護(hù)預(yù)購者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過程中侵犯預(yù)購者利益的不良行為切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。第二部分闡述了房屋預(yù)售糾紛所呈現(xiàn)的特點(diǎn)及其表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)糾紛案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強(qiáng)，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，具體表現(xiàn)為：預(yù)售合同的效力問題；宣傳廣告糾紛；簽約條款糾紛；延期交房糾紛；產(chǎn)權(quán)證書糾紛；物業(yè)管理糾紛等。第三部門闡述了商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損的原因。第四部門闡述了商品房預(yù)售領(lǐng)域中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)注意的幾個(gè)問題。主要講述了加大保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益法律法規(guī)的宣傳；加大行政處罰力度建立規(guī)范商品房市場；建立監(jiān)管機(jī)制；消費(fèi)者在商品房預(yù)售領(lǐng)域中應(yīng)提高自我保護(hù)能力等。

希望房屋消費(fèi)者在購買商品預(yù)售房過程中如何維護(hù)自己的合法權(quán)益有所幫助。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售糾紛消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

房屋預(yù)售是上個(gè)世紀(jì)90年代初從境外引進(jìn)的一項(xiàng)制度，相對于現(xiàn)房銷售，屬于期房性質(zhì)。它對于經(jīng)濟(jì)能力較弱的開發(fā)商和購房者是有利的，客觀上具有一種滿足預(yù)期、分期付款、在開發(fā)商與購房者之間相互融資的功能，特別對于購房者具有一種鎖定價(jià)格的作用，能夠消解他們對不確定前景的擔(dān)憂。房地產(chǎn)開發(fā)因融資量大，投資多，需通過一定的方式籌集資金，房屋預(yù)售就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種籌資方式。房屋預(yù)售作為一種新的銷售形式首先在深圳等沿海地區(qū)、繼而在各地被普遍采用。實(shí)踐證明，這種方式不僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身籌集資金、搞活經(jīng)營、避免風(fēng)險(xiǎn)起著重要作用，而且在客觀上對活躍房地產(chǎn)市場，促進(jìn)居民住房條件的改善，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值有著積極的意義。

〔論文關(guān)鍵詞」停車位產(chǎn)權(quán)歸屬

〔論文摘要]住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進(jìn)提供立法參考。

一、住宅小區(qū)的類型及現(xiàn)狀

通常與車位的歸屬權(quán)有著密切的聯(lián)系。根據(jù)不同的車位類型，使用權(quán)的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸當(dāng)?shù)卣械臍w小區(qū)業(yè)主。因此，首先要從小區(qū)車位的類型入手，明確車位的類型，才能對車位的歸屬作進(jìn)一步分析。

目前我國立法關(guān)于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，《物權(quán)法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。《物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。

2009年，市房地產(chǎn)局工會(huì)在市房地產(chǎn)局黨委和市建委、市總工會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)，切實(shí)履行工會(huì)職能，較好地完成了各項(xiàng)工作目標(biāo)，現(xiàn)將2009年主要工作總結(jié)如下：

一、搭建學(xué)習(xí)平臺(tái)，提高廣大職工整體素質(zhì)

學(xué)習(xí)是解放思想的先導(dǎo)，是搞好工會(huì)工作的前提，也是與時(shí)俱進(jìn)的內(nèi)在要求。2009年度，市房地產(chǎn)局工會(huì)，根據(jù)市房地產(chǎn)局黨委的統(tǒng)一部署，積極配合局黨委在全局開展各項(xiàng)理論學(xué)習(xí)活動(dòng)。并以開展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，爭做學(xué)習(xí)型職工”活動(dòng)為主要內(nèi)容，先后組織學(xué)習(xí)黨的十七大、十七屆三中全會(huì)、中央和省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，廣泛宣傳新《工會(huì)法》、《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》，適時(shí)開展了“五五”普法知識(shí)競賽，從而引導(dǎo)廣大干部職工自覺學(xué)法、懂法、守法、用法，依法規(guī)范自己的行為和運(yùn)用法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，局工會(huì)充分發(fā)揮工會(huì)的組織優(yōu)勢和陣地優(yōu)勢，利用不同宣傳形式，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，不斷加強(qiáng)基層學(xué)習(xí)型組織的推動(dòng)力，提升工會(huì)工作的整體水平。通過學(xué)習(xí)，全面提升了廣大干部職工的整體素質(zhì)，使廣大干部職工明確肩負(fù)的使命和責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮工會(huì)的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。全年共收到各基層工會(huì)撰寫科學(xué)發(fā)展觀、工會(huì)維權(quán)等學(xué)習(xí)體會(huì)文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發(fā)揮工會(huì)組織職能作用

1．扎實(shí)抓好事務(wù)公開工作。局工會(huì)積極發(fā)揮工會(huì)的監(jiān)督作用，認(rèn)真落實(shí)事務(wù)公開，加強(qiáng)民主監(jiān)督管理，指導(dǎo)局屬各單位開展事務(wù)公開工作。要求局屬各單位堅(jiān)持“政務(wù)公開”制，及時(shí)向職工公開黨建、財(cái)務(wù)、職評、評先、考核、培訓(xùn)等情況，并設(shè)立意見箱。如產(chǎn)權(quán)市場處在干部選拔、職稱評聘、評先評優(yōu)、重大事項(xiàng)決策、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工福利等方面都以處務(wù)會(huì)、事務(wù)公開欄等不同形式及時(shí)公開，接受廣大干部職工的監(jiān)督，受到廣大干部職工的好評。

2.認(rèn)真開展民主評議工作。民主測評是密切干群、黨群關(guān)系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產(chǎn)權(quán)市場管理處、市住房制度改革辦公室在開展民主評議領(lǐng)導(dǎo)干部工作過程中，做的扎實(shí)深入，一是內(nèi)容全面，以領(lǐng)導(dǎo)干部的工作實(shí)績和廉潔自律為重點(diǎn)，涵蓋德、能、勤、績、廉五個(gè)方面。二是覆蓋面廣，所有副科級(jí)以上的中層領(lǐng)導(dǎo)干部都必須接受職工的評議，整個(gè)評議程序規(guī)范，精心組織，深受職工的好評。

2009年，市房地產(chǎn)局工會(huì)在市房地產(chǎn)局黨委和市建委、市總工會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)，切實(shí)履行工會(huì)職能，較好地完成了各項(xiàng)工作目標(biāo)，現(xiàn)將2009年主要工作總結(jié)如下：

一、搭建學(xué)習(xí)平臺(tái)，提高廣大職工整體素質(zhì)

學(xué)習(xí)是解放思想的先導(dǎo)，是搞好工會(huì)工作的前提，也是與時(shí)俱進(jìn)的內(nèi)在要求。2009年度，市房地產(chǎn)局工會(huì)，根據(jù)市房地產(chǎn)局黨委的統(tǒng)一部署，積極配合局黨委在全局開展各項(xiàng)理論學(xué)習(xí)活動(dòng)。并以開展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，爭做學(xué)習(xí)型職工”活動(dòng)為主要內(nèi)容，先后組織學(xué)習(xí)黨的十七大、十七屆三中全會(huì)、中央和省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，廣泛宣傳新《工會(huì)法》、《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》，適時(shí)開展了“五五”普法知識(shí)競賽，從而引導(dǎo)廣大干部職工自覺學(xué)法、懂法、守法、用法，依法規(guī)范自己的行為和運(yùn)用法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，局工會(huì)充分發(fā)揮工會(huì)的組織優(yōu)勢和陣地優(yōu)勢，利用不同宣傳形式，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，不斷加強(qiáng)基層學(xué)習(xí)型組織的推動(dòng)力，提升工會(huì)工作的整體水平。通過學(xué)習(xí)，全面提升了廣大干部職工的整體素質(zhì)，使廣大干部職工明確肩負(fù)的使命和責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮工會(huì)的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。全年共收到各基層工會(huì)撰寫科學(xué)發(fā)展觀、工會(huì)維權(quán)等學(xué)習(xí)體會(huì)文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發(fā)揮工會(huì)組織職能作用

1．扎實(shí)抓好事務(wù)公開工作。局工會(huì)積極發(fā)揮工會(huì)的監(jiān)督作用，認(rèn)真落實(shí)事務(wù)公開，加強(qiáng)民主監(jiān)督管理，指導(dǎo)局屬各單位開展事務(wù)公開工作。要求局屬各單位堅(jiān)持“政務(wù)公開”制，及時(shí)向職工公開黨建、財(cái)務(wù)、職評、評先、考核、培訓(xùn)等情況，并設(shè)立意見箱。如產(chǎn)權(quán)市場處在干部選拔、職稱評聘、評先評優(yōu)、重大事項(xiàng)決策、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工福利等方面都以處務(wù)會(huì)、事務(wù)公開欄等不同形式及時(shí)公開，接受廣大干部職工的監(jiān)督，受到廣大干部職工的好評。

2.認(rèn)真開展民主評議工作。民主測評是密切干群、黨群關(guān)系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產(chǎn)權(quán)市場管理處、市住房制度改革辦公室在開展民主評議領(lǐng)導(dǎo)干部工作過程中，做的扎實(shí)深入，一是內(nèi)容全面，以領(lǐng)導(dǎo)干部的工作實(shí)績和廉潔自律為重點(diǎn)，涵蓋德、能、勤、績、廉五個(gè)方面。二是覆蓋面廣，所有副科級(jí)以上的中層領(lǐng)導(dǎo)干部都必須接受職工的評議，整個(gè)評議程序規(guī)范，精心組織，深受職工的好評。