導(dǎo)語：如何才能寫好一篇中介買賣合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2021年房屋中介買賣合同3

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

委托人（甲方）：_______________________

（個人）姓名：________國籍：___________

身份證（護(hù)照）號碼：___________________

（法人或其他組織）名稱：_______________

法定代表人：___________________________

地址：_________________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________________________

郵政編碼：_____________________________

聯(lián)系電話：_____________________________

受托人（乙方）：_______________________

法定代表人：___________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：_________________________

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證號：_______________

地址：_________________________________

郵政編碼：_____________________________

聯(lián)系電話：_____________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：

第一條

中介服務(wù)內(nèi)容

雙方約定，甲方委托乙方進(jìn)行____________________居間活動.

1.房產(chǎn)出賣；2.房產(chǎn)購買.

第二條

房產(chǎn)情況

房屋坐落____________________，位于外環(huán)線以__________，產(chǎn)別__________，結(jié)構(gòu)__________，用途____________________，建筑面積__________平方米，建筑層數(shù)為__________，所在層__________.

權(quán)屬證書號____________________，所有權(quán)人__________；房屋為共有的，其他共有權(quán)人____________________，共有權(quán)證號____________________，共有方式__________，共有權(quán)人同意出售證明見附件一.

土地使用面積__________平方米，土地類型__________.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限為__________年，自__________年__________月__________日至__________年_________月_________日止.

雙方實地查勘，房產(chǎn)實物狀況及相關(guān)設(shè)施，符合雙方約定.

房屋相關(guān)設(shè)施及平面圖見附件二，房屋抵押、租賃情況見附件三.

第三條

房產(chǎn)價款、其他價款

房產(chǎn)價款為__________元（幣種：__________），計__________（大寫），其他價款為__________元（幣種：__________），計__________（大寫）.

第四條

中介服務(wù)期限

雙方約定，乙方為甲方提供中介服務(wù)期限自__________起，至__________止，甲乙雙方另有約定的除外.

第五條

中介服務(wù)報酬

1.甲方應(yīng)向乙方支付的中介服務(wù)報酬的計算方法及金額：___________________________________；

2.付款方式、時間及條件：_____________________________________________________________；

3.甲方應(yīng)支付的其他費用（須注明具體繳納金額或計算方式）：_______________________________.

第六條

甲方義務(wù)

1.甲方應(yīng)向乙方出示下列有效證件或資料（注明為原件還是復(fù)印件）：_________________________；

2.雙方約定，甲方負(fù)有下列義務(wù)：________________________________________________________；

3.甲方委托乙方進(jìn)行房產(chǎn)出賣的，應(yīng)如實告知乙方房產(chǎn)相關(guān)情況，提供房屋平面圖（附件二）.

第七條

乙方義務(wù)

1.乙方應(yīng)向甲方出示下列有效證件或資料（注明為原件還是復(fù)印件）：_________________________；

2.雙方約定，乙方負(fù)有下列義務(wù)：_______________________________________________________；

3.甲方委托乙方進(jìn)行房產(chǎn)購買的，乙方應(yīng)如實告知甲方房產(chǎn)相關(guān)情況，提供房屋平面圖（附件二）.

第八條

違約責(zé)任

1.合同生效后，甲方未按照本合同第三條約定支付報酬的，甲方應(yīng)按約定服務(wù)報酬的__________%向乙方支付違約金；

2.合同生效后，乙方未按約定完成或全部完成中介業(yè)務(wù)的，乙方應(yīng)按約定服務(wù)報酬的__________%向甲方支付違約金；

3.其他約定：________________________________________________________________________.

第九條

爭議處理

本合同發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決.協(xié)商不成的，按下列第__________種方式解決：

1.向__________仲裁委員會申請仲裁；

2.向人民法院提起訴訟.

第十條

合同附件

本合同未盡事宜，甲、乙雙方訂立補(bǔ)充合同（附件四）.

附件一至附件四均為本合同不可分割的部分，具有同等效力.

第十一條

合同份數(shù)

本合同連同附件共_____頁，一式_____份，甲、乙雙方各執(zhí)_____份，具有同等效力.

第十二條

合同生效

本合同自甲乙雙方訂立之日起生效，但當(dāng)事人另有約定的除外.

甲方：_______________

乙方：_______________

_____年_____月_____日

_____年_____月_____日

房屋中介買賣合同2

賣方：___________身份證號碼：____________________

現(xiàn)住址：_________________________________________

家庭電話：______________手機(jī)：______________

買方：___________身份證號碼：____________________

現(xiàn)住址：_________________________________________

家庭電話：______________手機(jī)：______________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條

房屋基本情況

（一）賣方所售房屋（以下簡稱該房屋）坐落為：____________【區(qū)（縣）】

__________________________【小區(qū)（街道）】________【幢】【座】【號（樓）】_________單元

_________號（室）該房屋所在樓層為

_________層，建筑面積共___________平方米.

隨該房屋同時轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一.

第二條

房屋權(quán)屬情況

（一）該房屋所有權(quán)證證號為：________________________.

（二）土地使用狀況

該房屋占用的國有土地使用權(quán)以________（出讓或劃撥）方式獲得.土地使用權(quán)證號為：________________________，土地使用權(quán)年限自________年_______月_______日至_______年（月_______日止.乙方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金.

（三）該房屋性質(zhì)為商品房.

（四）該房屋的抵押情況為未設(shè)定抵押.

（五）該房屋的租賃情況為賣方未將該房屋出租.

第三條

買賣雙方通過___________公司居間介紹（房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：__________，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書號：______________

）達(dá)成本交易.

中介費用為本合同房屋總價的3%，買賣雙方各承擔(dān)一半中介費，中介費在房屋所有權(quán)證過戶到買方名下之日支付.無論任何原因?qū)е卤窘灰孜醋詈笸瓿?，已支付的中介費應(yīng)該全部退還.

第四條

成交價格和付款方式

（一）經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為：人民幣___________元（小

寫），________________________________元整（大寫）

上述房屋價格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利.

（二）買方付款方式如下：

1、本合同簽訂后3日內(nèi)，買方向賣方支付定金成交總價的10%，即人民幣___________元.

2、該房屋過戶到買方名下后3日內(nèi)，買方向賣方支付成交總價的80%，即人民幣___________元.

3、該房屋驗收交接完成后3日內(nèi)，買方向賣方支付成交總價的10%，即人民幣___________元.

第五條

權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記和戶口遷出

（一）雙方同意，自本合同簽訂之日起3日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù).

（二）如買方未能在房屋權(quán)屬登記部門規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的期限內(nèi)（最長不超過3個月）取得房屋所有權(quán)證書的，買方有權(quán)退房，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息.

（三）賣方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口遷出手續(xù).如賣方未按期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，每逾期一日，賣方應(yīng)向買方支付全部已付款萬分之五的違約金.如逾期超過90日，買方有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)收到解除通知之日起3日內(nèi)退還買方全部已付款，并按照銀行中國人民銀行同期貸款利率付給利息.

第六條

房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾

賣方保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，賣方應(yīng)支付房價總款5%的違約金，并承擔(dān)其他賠償責(zé)任.

賣方保證已如實陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買方.

賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接完成，對已納入附件一的各項房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況.

在房屋交付日以前發(fā)生的【物業(yè)管理費】【供暖】【水】【電】【燃?xì)狻俊居芯€電視】【電

信】：___________________________費用由賣方承擔(dān)，交付日以后（含當(dāng)日）發(fā)生的費用由買方承擔(dān).賣方同意將其繳納的該房屋專項維修資金（公共維修基金）的賬面余額在房屋過戶后10日轉(zhuǎn)移給買方.如賣方未按期完成專項維修資金過戶的，每逾期一日，賣方應(yīng)支付已交付房價款萬分之五的違約金.

第七條

房屋的交付和驗收

賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶到買方名下后30日內(nèi)將該房屋交付給買方.該房屋交付時，應(yīng)當(dāng)履行下列各項手續(xù)：

1、賣方與買方共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進(jìn)行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品；

2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字；

3、移交該房屋房門鑰匙；

4、按本合同規(guī)定辦理戶口遷出手續(xù)

；

5、本合同規(guī)定的相關(guān)費用的支付和房屋專項維修資金的過戶

；

6、本合同規(guī)定的其他應(yīng)完成的事項.

本條規(guī)定的各項手續(xù)均完成后，才視為該房屋驗收交接完成.

第八條

本合同簽訂后，賣方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)解除本合同，賣方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買方全部已付款，并按買方累計已付房價款的一倍支付違約金.

第九條

稅、費相關(guān)規(guī)定

本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔(dān)稅費的具體約定如下：

1、賣方需付稅費：

（1）營業(yè)稅；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅；（3）教育費附加；（4）印花稅；（5）個人所得稅；（6）土地增值稅；（7）房地產(chǎn)交易服務(wù)費；（8）土地使用費.（9）提前還款短期貸款利息（如有）；（10）提前還款罰息（如有）

2、買方需付稅費：

（1）印花稅；（2）契稅；（3）產(chǎn)權(quán)登記費；（4）房地產(chǎn)交易服務(wù)費；（5）《房地產(chǎn)證》貼花；

3、其他稅費由買賣雙方各承擔(dān)一半：

（1）權(quán)籍調(diào)查費；（2）房地產(chǎn)買賣合同公證費（如有）；（3）評估費；（4）保險費（如有）；（5）其他（以實際發(fā)生的稅費為準(zhǔn)）

因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納

相關(guān)稅費導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于房價總款5%的違約金.

第十條

違約責(zé)任

一、逾期交房責(zé)任

除不可抗力外，賣方未按本合同第七條約定的期限和條件將該房屋交付買方的，按照如下規(guī)定處理.

1、逾期在30日之內(nèi)，自第七條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，賣方應(yīng)按日計算向買方支付已交付房價款萬分之五的違約金，并于該房屋實際交付之日起3日內(nèi)向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過30日后，買方有權(quán)退房.買方退房的，賣方應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起3日內(nèi)退還全部已付款，并按照買方全部已付款的5%向買方支付違約金.

二、逾期付款責(zé)任

買方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規(guī)定處理：

1、逾期在30日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起3日內(nèi)向賣方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過30日后，賣方有權(quán)解除合同.賣方解除合同的，買方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照逾期應(yīng)付款的5%向賣方支付違約金，并由賣方退還買方全部已付款.

第十一條

不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另

一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起3日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明.上述房屋風(fēng)險責(zé)任自該房屋驗收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買方.

第十二條

爭議解決方式

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，

依法向房屋所在地人民法院起訴；

第十三條

本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效.

雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充.對本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式.本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力.本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力.

賣方：

買方：

中介方：

合同簽訂日期：____年____月____日

房屋中介買賣合同3

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，甲（賣方）、乙（買方）、丙（中介）三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方訂立房地產(chǎn)買賣合同，并完成其他服務(wù)事項達(dá)成一致，訂立本合同.

該條是合同的目的.由委托出售方、買受方、中介方三方簽署.保證三方權(quán)利義務(wù)明晰，有助于中介的陽光操作.

注意：三方當(dāng)事人必須使用與其身份證（或營業(yè)執(zhí)照）一致的姓名（名稱）.

第一條

標(biāo)的基本情況及價款

該條內(nèi)容是對房屋基本狀況的描述.其中所有權(quán)人、共有人、房屋座落、丘號、產(chǎn)權(quán)證號、建筑面積、土地證號、房屋的填寫內(nèi)容須與產(chǎn)權(quán)證與土地使用證所載一致.其中要注意在權(quán)證上不列名的共有狀況.如夫妻共有，房改房中的家庭共有.受托方應(yīng)要求委托人如實提供情況，并取得共有人的書面同意.

第二條

委托事項

1、甲方委托丙方出售_______________以上房產(chǎn)，并代辦_______________等相關(guān)事宜（①產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移②房屋交付③房款撥付）.

2、乙方委托丙方購買_______________以上房產(chǎn)，并代辦_______________等相關(guān)事宜（①產(chǎn)權(quán)證②房屋交付③房款支付④貸款⑤抵押登記⑥土地使用證）.

代辦事宜可以選擇.可選其中的一部分或全選.買賣雙方應(yīng)從其從其各自利益角度出發(fā)，將需委托的事項選擇清楚.

第三條

甲方的義務(wù)

1、保證出售的房屋權(quán)屬真實，并符合國家及__市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，且房屋財產(chǎn)的共有人對出售此房屋無異議.

2、協(xié)助乙方辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)，提供相應(yīng)證件資料.

3、按房地產(chǎn)買賣契約中約定的交付日期，騰空房屋，并完好保留所應(yīng)交付給乙方的附屬設(shè)施及原裝修.

4、在房屋交付前，負(fù)責(zé)戶口遷出，結(jié)清水、電、氣、有線電視、電話、物管等費用.

5、按本合同約定，按期支付傭金和代辦費.

該條是法律責(zé)任所在.當(dāng)事人必須知曉違背上述條款，須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任.

1、須將其所有房屋真實情況如實告知受托人，尤其是有瑕疵的情況（含權(quán)利瑕疵與房屋本身的瑕疵），如是否有查封等情況，所以應(yīng)慎重對待.

2、尤其是提供資料應(yīng)真實.

3、是按原先約定的房屋狀況交付.

4、戶口應(yīng)及時遷出，水、電、氣、有線電視、電話、物管等費用最好在交易手續(xù)辦結(jié)前一次結(jié)清，以避免日后再有糾紛.

5、傭金和代辦費以合同約定的數(shù)額和時間交付.

第四條

乙方的義務(wù)

1、按照房地產(chǎn)買賣契約中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款.

2、根據(jù)本合同約定的委托、代辦事項，按時支付傭金和代辦費用.

3、根據(jù)委托事項，乙方應(yīng)于__________前將各類資料備齊交予丙方，同時將由丙方代繳的____________

（①契稅②交易服務(wù)費③抵押管理費④他項權(quán)證費）等約計人民幣_______________元交予丙方.丙方將與乙方按實結(jié)算，多退少補(bǔ).

第1、2款為乙方必須履行的法律義務(wù).第3款備齊資料的時間乙方必須明確承諾.需代繳的費用也須根據(jù)需要選擇清楚，并將總額填寫正確.丙方在接受費用時務(wù)必開具收據(jù)或收條，據(jù)此可與最后結(jié)算的憑據(jù)相對應(yīng).

第五條

丙方的義務(wù)

1、認(rèn)真履行甲、乙方委托的事項，親自完成甲、乙方委托代辦的各項服務(wù).

2、丙方派______________經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)該房產(chǎn)的居間活動，在委托期限內(nèi)辦理所委托的事項.

3、根據(jù)專業(yè)知識及工作經(jīng)驗，丙方將所了解的標(biāo)的情況如實告知委托人，及時將委托事項辦理的進(jìn)展情況向委托人通報.

4、對委托人個人資料予以保密，未經(jīng)委托人同意，不得向他人泄露.

5、處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交委托人.

6、出示國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)及收取相關(guān)費用的依據(jù).

該條1是首先要求受托人必須親自完成受托事項.在本合同有效期內(nèi)，非經(jīng)各方協(xié)商一致不得轉(zhuǎn)委托.2是中介公司須委派具有合法的經(jīng)紀(jì)人身份的本公司員工負(fù)責(zé)該委托事項.3是受托人應(yīng)將自己所了解的有關(guān)標(biāo)的狀況及辦理狀況如實告知雙方當(dāng)事人，尤其不得隱瞞已知的房屋瑕疵.4是受托人對在中介過程中所了解的委托人的個人情況與資料負(fù)有保密義務(wù).5是在處理受托事務(wù)中所經(jīng)手的委托人的財產(chǎn)，應(yīng)及時移交相關(guān)委托人.6是受托人應(yīng)在其經(jīng)營場所公示國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取費用.

第六條

房款的支付與轉(zhuǎn)付

甲、乙方商議，按以下第___________種方式支付房款：

（一）根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約中房款支付的時間及方式，雙方自行辦理房款的支付.

（二）雙方若將房款的轉(zhuǎn)付交予丙方，則丙方將按下列方式進(jìn)行操作：

1、乙方在簽定房地產(chǎn)買賣契約之日，將定金人民幣_______________元交給丙方保存.

2、乙方在簽定房地產(chǎn)買賣契約及本合同后________個工作日內(nèi)將_____________（首期款/全部房款），共計人民幣_______________元交給丙方保存.

3、甲乙雙方在完成_______________（①交易過戶簽字后

②乙方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后）____________日內(nèi)，丙方按售房款________%，計人民幣_______________元轉(zhuǎn)付給甲方.

4、待銀行放貸后或乙方補(bǔ)足購房款后，雙方完成房屋交接手續(xù)，且甲方結(jié)清房屋交付前的水、電、氣、有線電視、電話、物管等費后三日內(nèi)，丙方將余款一次性轉(zhuǎn)付給甲方.

（三）三方約定：

該條是付款方式的約定.

其（一）是雙方自行結(jié)清，與受托人無關(guān).

其（二）是由受托人轉(zhuǎn)交.對該方式的四步驟可逐項按步驟選擇，即受托人先收取定金、首付款（或全部房款），再轉(zhuǎn)付首批房款（含定金），手續(xù)辦完后轉(zhuǎn)付余款.所有的空格須填寫明確.尤其注意在錢款的往來中，每筆均須有交付的書面手續(xù).尤其要注意，定金作為合同的擔(dān)保，有定金罰則可適用.定金比例不可過高.

其三是三方當(dāng)事人約定的其他方式.三方可自行約定，但須明確，并可操作.

第七條

房屋交付

1、甲方應(yīng)在乙方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后________

天內(nèi)或于200_____年_____月_____日前騰空房屋，并書面通知乙方、丙方辦理交付的具體時間.

2、若乙方在接到上述書面通知后，不按期對該房屋辦理驗收的，則該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔(dān).

3、甲、乙、丙三方共同參加房屋的交付手續(xù).甲方按合同約定移交房屋及附屬設(shè)施并保留原裝潢，甲、乙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，丙方見證簽字.

這是委托人交付義務(wù)的規(guī)定.所有時間必須明確填寫.建議乙、丙方在接到書面通知時，及時辦理交接驗收.受托人在交接單上見證時，一定要全面審看.如有出入，則及時更正.否則有可能承擔(dān)連帶責(zé)任.

第八條

傭金、代辦費支付標(biāo)準(zhǔn)及方式

（一）丙方完成本合同約定的甲方委托和代辦事項，甲方按照下列第_______種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

1、按該房地產(chǎn)售房款_____%，具體數(shù)額為人民幣_________元.

2、按委托代辦事項支付代辦費計人民幣___________元.

（二）

丙方完成本合同約定的乙方委托事項，乙方按照下列第_______種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

1、按該房地產(chǎn)售房款_____%，具體數(shù)額為人民幣__________元.

2、代辦產(chǎn)權(quán)證費___________元、代辦土地證費___________元、代辦抵押貸款和他項權(quán)證費___________元，共計人民幣___________元.

上述費用，甲、乙方應(yīng)于___________前支付給丙方.

（三）

丙方根據(jù)合同約定收取傭金和代辦費，未促成合同的可收取相關(guān)費用，但不得超過國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn).

該條為受托人收費的約定.甲、乙方按規(guī)定或交易習(xí)慣支付傭金.按交易習(xí)慣，可以收取一方，也可按規(guī)定收取雙方的.

（一）為兩種方式選一確定.如沒有即劃去.

（二）為選1或1、2同選，但須注意的是所有的收費須列明.尤其注意在錢款的往來中，每筆均須有交付的書面手續(xù).

（三）是未促成合同的，所收取的費用是為促成交易而不可避免的必要費用.

第九條

違約責(zé)任

（一）

三方商定，丙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1、無正當(dāng)理由不履行合同的；

2、與他人串通，損害甲、乙方利益的；

3、故意隱瞞，提高委托標(biāo)的利差；

4、其它過失影響甲、乙方交易的.

（二）

三方商定，甲、乙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1、無正當(dāng)理由不履行合同的；

2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成丙方無法履行合同的；

3、相互或與他人串通，損害丙方利益的；

4、未能按合同約定支付傭金和代辦費的；

5、其他造成丙方無法完成委托事項的行為.

（三）

三方商定，上述違約行為方，選擇下列第_________條約定的金額作為違約金分別支付給各守約方.違約方給各守約方造成的其它經(jīng)濟(jì)損失，由守約方按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定追償.

1、約定違約金為___________元.

2、按標(biāo)的額的_________%，計人民幣___________元.

本條違約責(zé)任規(guī)定明確.三方都須共同遵守.違約金支付以約定為準(zhǔn).

兩種方式可選擇其一，但須約定清楚.但須提示的是，如果買賣雙方已選擇適用了定金罰則，那么買賣雙方就不可同時再適用違約金.但與中介公司之間如無定金約定，可適用違約金.

第十條

爭議解決方式

三方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，也可由工商行政管理部門調(diào)解；協(xié)商、調(diào)解不成的，按本合同約定的下列第________項進(jìn)行解決：

1、由_________仲裁委員會仲裁.

2、依法向人民法院提起訴訟.

該條對糾紛的解決提供了工商管理部門調(diào)解的解決渠道.除此而外，也可選擇，但只能選其中之一.如選1項，須明確指定某仲裁委員會，如選擇__市仲裁委員會.須注意的是如果選擇了仲裁，則當(dāng)事人放棄了向法院起訴的司法救濟(jì)的權(quán)利.

第十一條

其他約定

本合同如有內(nèi)容變更或未盡事項，經(jīng)三方協(xié)商一致后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等法律效力.本合同與補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力.

補(bǔ)充協(xié)議因與本合同有同等效力，因此，須三方當(dāng)事人簽章.簽署日期.

第十二條

合同生效

本合同自甲、乙雙方簽字，丙方蓋章后生效.本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各執(zhí)_________份.

該條約定當(dāng)事人簽章后生效.如有一方不簽章，則不生效.

甲方：

乙方：

丙方：（簽章）

身份證號碼：

身份證號碼：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

資質(zhì)證書編號：

委托人：

委托人：

執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書號：

住址：

住址：

聯(lián)系電話：

二oo

年

月

日

房屋中介買賣合同4

委托人（出售方）：

（簡稱甲方）

委托人（買受方）：

（簡稱乙方）

受托人（中介方）：

（簡稱丙方）

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙三方自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方訂立房地產(chǎn)買賣合同，并完成其它服務(wù)事項達(dá)成一致，訂立本合同.

第一條

標(biāo)的基本情況及價款

所有權(quán)人

共有人

房屋坐落

丘號

產(chǎn)權(quán)證號

建筑面積

土地證號

房屋

房屋售價

拾

萬

仟

佰

拾

元整（￥：

）

其它情況

第二條

委托事項

1、甲方委托丙方出售以上房產(chǎn)，并代辦①產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、③房款撥付、____________等相關(guān)事宜（①產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移②房屋交付③房款撥付）.

2、乙方委托丙方購買以上房產(chǎn)，并代辦①產(chǎn)權(quán)房、③房款支付、____________、__________、____________等相關(guān)事宜（①產(chǎn)權(quán)房②房屋交付③房款支付④貸款⑤抵押登記⑥土地使用證）.

第三條

甲方的義務(wù)

1、保證出售的房屋權(quán)屬真實，并符合國家及__市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，且房屋財產(chǎn)的共有人對出售此房屋無異議.

2、協(xié)助乙方辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)，提供相應(yīng)證件資料.

3、按房地產(chǎn)買賣契約中約定的交付日期，騰空房屋，并完好保留所應(yīng)交付給乙方的附屬設(shè)施及原裝修.

4、在房屋交付前，負(fù)責(zé)戶口遷出，結(jié)清水、電、氣、有線電視、電話、物管等費用.

5、按本合同約定，按期支付傭金和代辦費.

第四條

乙方的義務(wù)

1、按照房地產(chǎn)買賣契約中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款.

2、根據(jù)本合同約定的委托、代辦事項，按時支付傭金和代辦費用.

3、根據(jù)委托事項，乙方應(yīng)于辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前將各類資料備齊交予丙方，同時將由

丙方代繳的

①、②

（①契稅②交易服務(wù)費③抵押管理費④他項權(quán)證費）等約計人民幣

____________元交予丙方.丙方將與乙方按實結(jié)算，多退少補(bǔ).

第五條

丙方的義務(wù)

1、認(rèn)真履行甲、乙方委托的事項，親自完成甲、乙方委托代辦的各項服務(wù).

2、丙方派__經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)該房產(chǎn)的居間活動，在委托期限內(nèi)辦理所委托的事項.

3、根據(jù)專業(yè)知識及工作經(jīng)驗，丙方將所了解的標(biāo)的情況如實告知委托人，及時將委托

事項辦理的進(jìn)展情況向委托人通報.

4、對委托人個人資料予以保密，未經(jīng)委托人同意，不得向他人泄露.

5、處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交委托人.

6、出示國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)及收取相關(guān)費用的依據(jù).

第六條

房款的支付與轉(zhuǎn)付

甲、乙方商議，按以下第（二）種方式支付房款：

（一）根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約中房款支付的時間及方式，雙方自行辦理房款的支付.

（二）雙方若將房款的轉(zhuǎn)付交于丙方，則丙方將按下列方式進(jìn)行操作：

1、乙方在簽定房地產(chǎn)買賣契約之日，將定金人民幣____________元交給丙方保存.

2、乙方在簽定房地產(chǎn)買賣契約及本合同后二個工作日內(nèi)將全部（首期款/全部房款），共計人民幣____________元交給丙方保存.

3、甲乙雙方在完成②（①交易過戶簽字后②乙方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后）二日內(nèi)，丙方按售房款100%，計人民幣____________元轉(zhuǎn)付給甲方.

4、待銀行放貸后或乙方補(bǔ)足購房款后，雙方完成房屋交接手續(xù)，且甲方結(jié)清房屋交付前的水、電、氣、有限電視、電話、物管等費后三日內(nèi)，丙方將余款一次性轉(zhuǎn)付給甲方.

（三）三方約定：

第七條

房屋交付

1、甲方應(yīng)在乙方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后一天內(nèi)或于_______年_____月______日前騰空房屋，并書面通知乙方、丙方辦理交付的具體時間.

2、若乙方在接到上述書面通知后，不按期對該房屋辦理驗收的，則該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔(dān).

3、甲、乙、丙三方共同參加房屋的交付手續(xù).甲方按合同約定移交房屋及附屬設(shè)施并保留原裝潢，甲、乙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，丙方見證簽字.

第八條

傭金、代辦費支付標(biāo)準(zhǔn)及方式

（一）丙方完成本合同約定的甲方委托和代辦事項，甲方按照下列第1、2種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

1、按該房地產(chǎn)售房款0.5%，具體數(shù)額為人民幣￥____________元.

2、按委托代辦事項支付代辦費計人民幣￥____________元.

（二）丙方完成本合同約定的乙方委托事項，乙方按照下列第1、2種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

1、按該房地產(chǎn)售房款1.5%，具體數(shù)額為人民幣￥____________元.

2、代辦產(chǎn)權(quán)證費￥_______元，代辦土地證費_____元，代辦抵押貸款和他項權(quán)證費_____

元，共計人民幣________元.

上述費用，甲、乙方應(yīng)于____________前支付給丙方.

（三）丙方根據(jù)合同約定收取傭金和代辦費，未促成合同的可收取相關(guān)費用，但不得超過國家規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn).

第九條

違約責(zé)任

（一）三方商定，丙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1、無正當(dāng)理由不履行合同的；

2、與他人串通，損害甲、乙方利益的；

3、故意隱瞞，提高委托標(biāo)的利差；

4、其它過失影響甲、乙方交易的.

（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1、無正當(dāng)理由不履行合同的；

2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成丙方無法履行合同的；

3、相互或與他人串通，損害丙方利益的；

4、未能按合同約定支付傭金和代辦費的；

5、其他造成丙方無法完成委托事項的行為.

（三）三方商定，上述違約行為方，選擇下列第1條約定的金額作為違約金分別支付給各守約方.違約方給各守約方造成的其它經(jīng)濟(jì)損失，由守約方按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定追償.

1、約定違約金為____________元，

2、按標(biāo)的額的5%，計人民幣____________元.

第十條

爭議解決方式

三方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，也可由工商行政管理部門調(diào)解；協(xié)商、調(diào)解不成的，按本合同約定的下列第1項進(jìn)行解決：

1、由南京仲裁委員會仲裁

2、依法向人民法院提起訴訟

第十一條

其他約定

本合同如有內(nèi)容變更或未盡事項，經(jīng)三方協(xié)商一致后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等法律效力.本合同與補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力.

第十二條

合同生效

本合同自甲、乙雙方簽字，丙方蓋章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)壹份.

甲方：

乙方：

丙方：（簽章）

身份證號碼：

身份證號碼：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

資質(zhì)證書編號：

委托人：

委托人：

執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格證書號：

住址：

住址：

聯(lián)系電話：

年

篇2

委托方：_______________________（簡稱甲方）

受托方：_______________________（簡稱乙方）

根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方接受甲方委托，為甲方購買船舶（以下簡稱“本船”）提供信息中介服務(wù)達(dá)成一致，同意簽訂如下協(xié)議，以資共同信守。

一、船舶資料

船名____________________；??????載重噸____________（噸）；

總長____________（米）；????????　型寬____________（米）；

總噸____________；??????????凈噸______________；

滿載吃水____________（米）；??????　主機(jī)型號/功率____________；

建造時間/地點________________；?　 報價________________；

其他__________________________

二、委托事項

甲方委托乙方為其購買的船舶提供信息中介服務(wù)，并代辦________________等相關(guān)事宜。（①提供范本合同②代收代付船款）

三、乙方的義務(wù)

1．乙方向甲方如實提供本船的基本技術(shù)資料（以船檢證書為準(zhǔn)）和賣方報價，作為甲方購買的部分依據(jù)。最終船價由甲方與賣船方商定，船舶規(guī)格以看驗船時為準(zhǔn)；

2．雙方簽訂本合同5天內(nèi)，乙方應(yīng)將甲方相關(guān)的購船需求在其網(wǎng)站或公報上予以公布，并；

3．應(yīng)根據(jù)船舶動態(tài)安排甲方勘驗船事宜，將賣方的有效聯(lián)系方式及時告知甲方，同時安排甲方與乙方的洽談事宜。

四、甲方義務(wù)

1．如該船買賣成交，甲方應(yīng)支付乙方中介費。

2．甲方應(yīng)在簽訂買賣合同后，將合同副本壹份交乙方備案，以便乙方協(xié)助辦理該船的有關(guān)交易手續(xù)。

五、費用的支付

1．甲方應(yīng)當(dāng)按照本船買賣合同價的____（百分之______），在本船買賣合同簽訂后5天內(nèi)向乙方支付中介費。

2．乙方完成甲方委托和代辦的其他事項，甲方應(yīng)當(dāng)在這些事項完成后向乙方支付代辦費用。

六、違約責(zé)任

（一）甲方有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為標(biāo)的額的____%（百分之一）：

1．甲方借故中介不成，中途撇開乙方再與賣船方在本合同生效后就同一標(biāo)的私下交易；

2．甲方通過其他控股公司與賣船方就本船簽訂買賣合同的（此時均視為乙方完成提供中介信息的服務(wù)，甲方應(yīng)按本合同規(guī)定支付中介費并承擔(dān)違約責(zé)任）；

3．與他人串通損害乙方利益的；

4．未能按合同約定支付中介費和代辦費的；

5．其他造成乙方無法完成委托事項的行為。

（二）乙方有下列情形之一，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任：

1．乙方提供的船舶有關(guān)信息與該船真實有效的船檢證書不符；

2．乙方提供虛假信息，導(dǎo)致甲方利益受損。

七、爭議解決方式

若有合同爭議或其他未盡事宜，雙方應(yīng)協(xié)商解決，若協(xié)商不成，按本合同約定的第____項進(jìn)行解決：

1．由中國海事仲裁委員會上海分會仲裁；

2．依法向人民法院提起訴訟。

八、其他約定

_____________________________________________________________

九、合同生效

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效，有效期至中介費付清之日止。合同壹式貳份，雙方各執(zhí)壹份。

甲方：________________

代表：________________

簽訂時間：____________

乙方：________________

篇3

委托人：_____________(為甲方) 身份證號碼：___________________________

中介人：_____________(為乙方)??執(zhí)照名稱：仙居縣雙通房地產(chǎn)中介服務(wù)部

第一條?委托事項及具體要求和標(biāo)準(zhǔn)：_____________________________________

第二條?委托期限：從本合同生效之日起至_____個月內(nèi)止，(除雙方另有約定同意延期外)。

第三條?委托報酬、支付方式和期限：乙方經(jīng)過認(rèn)真、細(xì)致的工作，報酬為成交價額的_____%計算，(或以“差價”計算，即賣方擬定最低價超出部分抵作乙方報酬)。甲方應(yīng)在成交合同訂立后的______天內(nèi)向乙方以現(xiàn)金給付金額報酬。但對在本合同期限內(nèi)未完成所委托事項的。甲方可拒付乙方的報酬，只能給付______元的勞務(wù)費。

第四條 甲方的權(quán)利與義務(wù)

①甲方的權(quán)利最終是自己達(dá)到與_______方成交合同的訂立。

②甲方的義務(wù)是：對乙方授權(quán)范圍內(nèi)的活動不得任意干涉，在必要時還應(yīng)為乙方提供相關(guān)的證件和資料。 雙方遇有問題可隨時研究協(xié)商。并杜絕利用乙方提供的信息、條件、機(jī)會，擅自不履行合同，私自與______方訂立成交合同。

第五條?乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方的權(quán)利是享受甲方所給付的全額報酬。

2、乙方的義務(wù)是：應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)地行使應(yīng)盡職責(zé)以達(dá)到甲方最終目的的實現(xiàn)。在此全過程中，不得弄虛作假，更不得與第三人惡意通謀，損害甲方的利益。

第六條?本合同解除的條件：

1、當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致;

2、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

3、當(dāng)事人一方因違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

第七條?本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，也可依法申請仲裁或起訴。

第八條?雙方約定的其他事項：____________________________________

第九條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

篇4

一、 聯(lián)合國國際貨物買賣合同公約（以下簡稱《公約》）中“解除合同”這一概念的主要及特點

（一）《公約》的條款中并未明確使用“解除合同”這一術(shù)語，而是使用了“宣告合同無效”（Declare the contract avoided），它用列舉的形式表明了“宣告合同無效”的幾種情形及其后果。其基本內(nèi)容是：①“宣告合同無效”必須以向另一方當(dāng)事人發(fā)出通知才生效（第26條）；②“宣告合同無效”是買方或賣方可單方行使的權(quán)利（第49條，第64條）；③“宣告合同無效”僅限于合同一方根本違約或違約方在寬限期內(nèi)仍未履行合同義務(wù)或聲明將不在寬限期內(nèi)履行合同義務(wù)（第49條，第64條）；4，“宣告合同無效”解除了各方合同義務(wù)。（第81條）

（二）從以上“宣告合同無效”的內(nèi)容可看出，它和我國《合同法》中的“解除合同”的性質(zhì)是基本相同的。我國《合同法》第94條，95條，96條規(guī)定的“解除合同”的基本內(nèi)容是：①“解除合同”必須通知對方（第96條）；②“解除合同”是當(dāng)事人一方可行使的權(quán)利（第94條）；③“解除合同”適用于當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為（第94條）；④“解除合同”后，尚未履行的，終止履行（第97條）

（三）《公約》中“宣告合同無效”和我國《合同法》中“解除合同”的性質(zhì)和特點是基本相同的。首先，都是一種形成權(quán)，即僅憑一方當(dāng)事人依法定事由作出的意思表示即可使現(xiàn)成的法律關(guān)系消滅的權(quán)利，其行使無須征得對方當(dāng)事人的同意。1 另外，只要具備法律規(guī)定的條件，一方即有權(quán)通知另一方解除合同，而無須征得另一方同意或與另一方協(xié)商。其次，合同解除是對違約方的一種懲罰，所以，也成為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。2 最后，一方行使解除合同權(quán)必須以向另一方發(fā)出解除通知為前提。

二，實踐中按照《公約》行使合同解除權(quán)的一些難以操作的法律問題

（一）有關(guān)寬限期與根本違約關(guān)系的兩個難點

1， 實踐中，若賣方遲延交貨，買方是否絕對享有決定寬限期的權(quán)利，它到是否以根本違約為由宣告解除合同。

《公約》第47條第一款規(guī)定，如果賣方不按合同規(guī)定的時間履行其義務(wù)，買方可以規(guī)定一段合理的額外時間，讓賣方履行其義務(wù)?！豆s》第49條也規(guī)定，買方可以不給賣方規(guī)定額外的合理時間，就可以立即宣告解除合同。從這條規(guī)定的表面意思看來，似乎買方當(dāng)然享有決定是否給賣方寬限期的權(quán)利。但在實踐中，若買方動輒行使此項權(quán)利，就難以體現(xiàn)買賣合同的公平合理性。例如，如果買方所需要的是時令性很強(qiáng)的商品，賣方一旦違約，將使買方失去日后脫手商品的絕好時機(jī)，那么買方認(rèn)為賣方的遲延行為已構(gòu)成根本違約而宣告解除合同則是維護(hù)了自己的合法權(quán)益，同時也懲罰了違約方。但是，如果雙方買賣的是普通的，價格相對穩(wěn)定的商品，其實賣方的遲延交貨并未構(gòu)成根本違約，如果買方不給賣方寬限期，卻以根本違約為由予以解除合同，這對賣方來說似乎太不公平。事實上，也有買方因為找到了出價更低的賣方而以根本違約為由而惡意解除合同的例子，而當(dāng)時法官或仲裁庭不可能明察秋毫。因此，我認(rèn)為，由于公約并未在給予寬限期的問題上有進(jìn)一步的規(guī)定，所以很難確定該權(quán)利是否被恰當(dāng)行使。

2， 另外，即使買方給予了賣方一段寬限期，但對于其時間長短，《公約》僅以“合理”為限。

那么怎樣才算“合理”？在具體案例中，往往買賣雙方各有說法，令人很難作出決斷。

所以說，盡管《公約》有關(guān)寬限期的規(guī)定是考慮到了國際貨物買賣行為的復(fù)雜性和公平

性，但在實踐中，如何行使才是真正體現(xiàn)公約精神，較難把握尺度。

（二）《公約》第49條規(guī)定，如賣方違約，則買方可解除合同。實踐中，如何判斷“根本違

約” ，標(biāo)準(zhǔn)是什么？

《公約》第25條對“根本違約”下的定義是，一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，如使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實際剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西，即為根本違約，除非違反合同一方并不預(yù)知而且一個同等資格、通情達(dá)理的人處于相同情況下也沒有理由預(yù)知會發(fā)生這種結(jié)果?？磥怼豆s》對根本違反合同所采取的衡量標(biāo)準(zhǔn)是，看違反合同的后果是否使對方蒙受重大損害，即違約后果的嚴(yán)重程度。3 盡管該條規(guī)定是聯(lián)合國國際貿(mào)易法委員會吸收各國法律規(guī)定，并調(diào)和了兩大法系關(guān)于同一問題的不同處理辦法，4 但在實踐中以下兩點很難把握：

1，既然損害的嚴(yán)重程度為“剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西”，那么究竟怎樣的違約行為才足以造成此后果？守約方如認(rèn)定“根本違約”是否確實？這完全需要具體案件具體，因為同樣的違約行為在不同情況下會帶來不同程度的損害結(jié)果，這影響到是否構(gòu)成根本違約。例如，賣方交貨時單據(jù)不符，交貨地點或商品規(guī)格不符，逾期交貨這些行為，看起來較為普遍，但是單據(jù)的性質(zhì)或作用，不符點的多少，逾期交貨的動機(jī)是什么，這些因素在不同案件中會帶給守約方程度不同的損害。如果守約方認(rèn)為某些行為已構(gòu)成根本違約，會闡述自己的理由，法官或仲裁庭在根據(jù)其主張判定這些違約行為是否足以剝奪了守約方“有權(quán)期待得到的東西”，往往較難定論 。

2， “同等資格、通情達(dá)理”的人員標(biāo)準(zhǔn)無明確規(guī)定?！巴荣Y格”是否指在該業(yè)務(wù)領(lǐng)域資歷經(jīng)驗相當(dāng)?shù)娜?？“通情達(dá)理”是否指在商業(yè)信譽(yù)、從業(yè)道德方面表現(xiàn)俱佳的當(dāng)事方？在確定以上概念時，務(wù)必需要考察當(dāng)事方長期的經(jīng)營表現(xiàn)、習(xí)慣做法才能作出判斷，并且每個案件所涉合同的具體意義也要予以考慮，這些因素都會帶來判斷上的難度，從而影響到守約方宣告合同無效的權(quán)利。

所以我認(rèn)為，在判定“根本違約”時，除了客觀違約行為，更要充分考慮違約方的主觀動機(jī)，這是法律維護(hù)公平誠信的交易所必須的。

（三）違約方不交貨時，守約方能否在解除合同后向其索賠合同利益之外預(yù)期的利潤？

根據(jù)《公約》第74條之規(guī)定，一方當(dāng)事人違反合同應(yīng)負(fù)的損害賠償額，應(yīng)與另一方當(dāng)事人因他違反合同而遭受的包括利潤在內(nèi)的損失額相等?？梢?，損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)包括實際損失和利潤損失兩個方面。實際損失較好理解，即守約方已經(jīng)支出的各項費用及合同如能履行應(yīng)獲得的合同利益。但是利潤損失在實踐中較難，它是否包括預(yù)期的利潤？即守約方已事先計劃好的獲取合同標(biāo)的后再將標(biāo)的物轉(zhuǎn)手而獲取的利潤。而《公約》第74條又同時規(guī)定，“這種損害賠償不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當(dāng)時已知道或理應(yīng)知道的事實和情況，對違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失” 。那么，預(yù)期利潤究竟是否是違約方“預(yù)料到”或“理應(yīng)預(yù)料到”的損失？這里就要從主、客觀兩方面來加以判斷，主觀上講，指違約方在訂立合同時就應(yīng)當(dāng)知道，若其違約會給對方造成的后果；客觀上講，憑借違約方公司的性質(zhì)，與守約方的合作期限長短，自己對守約方貿(mào)易習(xí)慣的了解，違約方是否應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其違約行為會產(chǎn)生的后果。舉例來說，合同雙方都是貿(mào)易公司，出口方完全知道，進(jìn)口方進(jìn)口貨物的目的就是為了轉(zhuǎn)手賣給下家以獲取利潤，出口方不可能認(rèn)為進(jìn)口方是雙方合同項下貨物的最終用戶。因此，若出口商違約給進(jìn)口商造成利潤損失，出口商在簽訂合同時是完全應(yīng)該預(yù)料到的，所以就應(yīng)當(dāng)予以賠償。但同樣的案例，筆者在實踐中就看到截然相反的裁決結(jié)果，一例是進(jìn)口方某省物資貿(mào)易公司與出口方澳門制衣公司的熱軋卷板合同糾紛，由于澳門制衣公司沒有交貨，造成了進(jìn)口方與第三方公司之間的合同無法履行，后來進(jìn)口方以本合同與第三方公司簽訂的購銷合同中的貨物差價作為其利潤損失要求賠償，得到了仲裁庭的支持。5 但是，我在兩年前的一起案件中，最高人民法院駁回了進(jìn)口方要求索賠預(yù)期合同利潤的訴訟請求，盡管兩起案件中進(jìn)口方與第三家公司間的合同都是確實存在的。所以，我認(rèn)為，在實踐中，索賠預(yù)期利潤究竟能否得到支持，是完全支持還是予以部分考慮，這很難確定一個明顯的尺度，在發(fā)生糾紛提起仲裁或訴訟時，無法預(yù)計。

另外，如果決定予以考慮的話，這部分預(yù)期利潤該如何計算，也有不同。第一種方法是以差價確定損害賠償?shù)姆秶?。以上案例中采用的就是這種方法。該方法既可以適用于賣方違約情況，也可以適用于買方違約的情況。前者是買方在解除合同后的一個合理時間內(nèi)以合理方式購買替代貨物，后者是在解除合同后的一個合理時間內(nèi)以合理方式將貨物轉(zhuǎn)賣。同樣，“差價”也就包括了買方購買替代物或者賣方轉(zhuǎn)賣貨物的交易價格與原合同價格之間的差額。第二種方法是以時價確定損害賠償?shù)姆秶?。所謂時價是指在一定地點一定時間的某種貨物的市場價格。這里的時間標(biāo)準(zhǔn)有兩個，即在接受貨物之前解除合同，則適用解除時的時價；在接受貨物之后解除合同，則適用接受貨物時的時價。這里的地點標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)原應(yīng)交貨的地點。如果該地點沒有時價，則指另一合理替代地點的價格，但需要適當(dāng)考慮貨物運費的差額。但在實際操作中，由于這種方法需要大量的調(diào)查工作，故較少被采納。我個人認(rèn)為這種方法是有其合理性的。

（四）買方宣告解除合同后，另行購買替代物的條件

購買替代物是賣方不交貨時，買方所特有的補(bǔ)救措施。這一權(quán)利已受到各國及國際公約的肯定。但在實際案例中，怎樣行使這項權(quán)利才是符合公約精神的，一般有以下兩個標(biāo)準(zhǔn)。一是在時間上，買方必須在解除合同后一段合理時間內(nèi)行使，二是在方式上，買方購買替代物的價格、地點、渠道等都是適當(dāng)?shù)?，如價格需與原貨物相當(dāng)，渠道正規(guī)，否則，就不是購買替代物，成為購買新貨物了。但在按以上兩個標(biāo)準(zhǔn)裁決時，也碰到。如買方在賣方無力履約，時間緊急時為了按照《公約》第75條之規(guī)定減少損失已經(jīng)購買了替代物，之后才宣告解除合同，而賣方認(rèn)為買方應(yīng)當(dāng)先要有一個宣告解除合同的過程才有權(quán)購買替代物。對于賣方的抗辯，仲裁庭或法官也不能予以完全支持，而要看買方是否已舉出足夠證據(jù)證明自己購買替代物的合理性與緊迫性，實踐中，在這一點的判斷上也很為棘手。

三，小結(jié)

從以上的論述可以看出，盡管《公約》已經(jīng)對行使合同解除權(quán)作了詳盡的規(guī)定，但是在實踐中遇到具體案例時，還是存在以上一些令法官、仲裁員較難操作的情形，筆者作為律師，深有感觸。從這些難點的中，我們可以逐步了解國際貨物買賣中的各類實際問題，從而預(yù)防各類糾紛的發(fā)生。

作者單位：上海市外灘律師事務(wù)所律師

1 梁慧星：《民法學(xué)說判例與立法研究》，政法大學(xué)出版社1993年版，第80頁

2 王昌碩：《合同法原理與合同糾紛處理》，光明日報出版社1996年版，第35頁

3 沈達(dá)明、馮大同編著《國際貿(mào)易法》新論 法律出版社 第94頁

篇5

中介公司資質(zhì)證號：__________________________

聯(lián)系電話：__________________________________

聯(lián)系地址：__________________________________

經(jīng)紀(jì)人：____________________________________

經(jīng)紀(jì)證號：__________________________________

經(jīng)紀(jì)人：____________________________________

經(jīng)紀(jì)證號：__________________________________

乙方（買方/承租方）：_______________________

身份證號：__________________________________

聯(lián)系電話：__________________________________

聯(lián)系地址：__________________________________

委托人姓名：____________________________

身份證號：__________________________________

聯(lián)系電話：__________________________________

聯(lián)系地址：__________________________________

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議。

第一條　中介服務(wù)內(nèi)容

甲方為乙方提供【獨家】【非獨家】中介服務(wù)，期限為______________，自______年_____月_____日至______年_____月_____日

甲方為乙方提供【購買】【租賃】【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________】的中介服務(wù)。

甲方促成乙方簽署【買賣】【租賃】合同后，乙方【需要】【不需要】甲方提供辦理房地產(chǎn)【交易過戶】【租賃登記】【其他_________】手續(xù)的中介服務(wù)。

乙方【同意】【不同意】授權(quán)甲方代為【預(yù)約辦理】【申請辦理】_________公證。

其它___________________________________________________________________

第二條　乙方需求房地產(chǎn)的基本情況

1．乙方需要【購買】【租賃】的房地產(chǎn)為【住宅】【寫字樓】【商鋪】【工廠】【其他_________________】。

2．房地產(chǎn)地址：____________________________________；　建筑時間：___________________________。

3．房地產(chǎn)【建筑面積】【套內(nèi)面積】面積：__________________。

4．房地產(chǎn)以【建筑面積】【套內(nèi)面積】計算，單價為人民幣每平方米_________元范圍內(nèi)，總金額為人民幣__________________元（￥_________）范圍內(nèi)。

5．該房地產(chǎn)按套出售并計價，總金額為人民幣__________________元（￥_________）范圍內(nèi)。

6．乙方同意付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他__________________】。

7．稅費繳交方式【各付各稅】【稅費全部由買方/承租方支付】【稅費全部由賣方/出租方支付】。

8．其它_________________________________________________________________

第三條　甲方權(quán)利義務(wù)

1．甲方根據(jù)誠實信用原則為乙方提供中介服務(wù)，有權(quán)向乙方收取中介服務(wù)費或要求乙方支付從事中介活動支出的必要費用。

篇6

【關(guān)鍵詞】  缺血性腦卒中；頸動脈注射；黃芪血塞通；星狀神經(jīng)節(jié)；針刺療法；腦血流量

    【摘要】  目的  探討頸動脈注射黃芪血塞通結(jié)合針刺星狀神經(jīng)節(jié)對缺血性腦卒中患者腦血流量的影響。方法  160例缺血性腦卒中患者隨機(jī)分為觀察組80例，對照組80例。觀察組采用頸動脈注射黃芪血塞通結(jié)合針刺星狀神經(jīng)節(jié)治療。對照組采用口服補(bǔ)陽還五湯及針刺傳統(tǒng)經(jīng)穴進(jìn)行治療。結(jié)果  治療后兩組病灶側(cè)大腦中動脈（MCA）、椎動脈（VA）和基底動脈（BA）的平均血流速度（Vm）、收縮峰血流速度（Vs）、舒張末血流速度（Vd）均呈上升趨勢，但觀察組明顯上升，與治療前比差異有非常顯著性（P<0.01），與對照組相比，經(jīng)統(tǒng)計學(xué)處理差異有顯著性（P<0.05）。結(jié)論  頸動脈注射黃芪血塞通結(jié)合針刺星狀神經(jīng)節(jié)能顯著增加缺血性腦卒中患者腦血流量，改善腦部循環(huán)，促進(jìn)缺血區(qū)神經(jīng)元的修復(fù)。

   

【關(guān)鍵詞】  缺血性腦卒中；頸動脈注射；黃芪血塞通；星狀神經(jīng)節(jié)；針刺療法；腦血流量

  

    缺血性腦卒中又稱腦梗死，是由于腦組織局部動脈血流灌注減少或突然血流中斷，停止供血供氧，引起該供血區(qū)的腦組織壞死、軟化，導(dǎo)致腦功能障礙的一類疾病，具有高發(fā)病率、高病死率、高致殘率、高復(fù)發(fā)率的特點，極大地危害著人類健康。我院于2003年1月~2005年12月采用頸動脈注射黃芪血塞通結(jié)合針刺星狀神經(jīng)節(jié)治療缺血性腦卒中患者，取得了顯著療效。為了進(jìn)一步探討其作用機(jī)制，我院觀察了缺血性腦卒中患者治療前后腦血流量的變化，現(xiàn)報告如下。

1  資料與方法

1.1  診斷標(biāo)準(zhǔn) 

參照《中華內(nèi)科學(xué)》、《神經(jīng)病學(xué)》第5版教材腦梗死的診斷標(biāo)準(zhǔn)。

1.2  排除標(biāo)準(zhǔn) 

（1）患者躁動未控制；（2）嚴(yán)重心、肺、肝、腎功能不全；（3）頸動脈觸摸不清；（4）穿刺部位有感染者；（5）有出血傾向者；（6）血壓過高（＞200/120mmHg）；（7）患者及家屬不同意的病例。

1.3  一般資料 

160例均為住院患者，隨機(jī)分為兩組。觀察組80例，男47例，年齡40~77歲，平均53.7歲；女33例，年齡43~80歲，平均57.9歲。對照組80例，男49例，年齡38~81歲，平均52.9歲；女31例，年齡36~81歲，平均54.3歲。

1.4  治療方法 

所有患者均根據(jù)《神經(jīng)病學(xué)》第5版腦梗死治療原則，行擴(kuò)血管、脫水、營養(yǎng)腦細(xì)胞等對癥治療。

1.4.1  觀察組 

采用頸動脈注射黃芪血塞通加針刺星狀神經(jīng)節(jié)進(jìn)行治療。（1）頸動脈注射黃芪血塞通。①穿刺方法：患者平臥或半臥，肩下墊枕，頭部后仰，取病灶側(cè)甲狀軟骨平面，胸鎖乳突肌中點內(nèi)緣為穿刺點，局部常規(guī)消毒，戴無菌手套，鋪洞巾，左手指固定頸動脈，右手持6~9號頭皮針迅速刺入皮下后，擇機(jī)刺入動脈腔內(nèi)，有鮮紅色血液回流，即穿刺成功。②注射方法：穿刺成功后，用一次性50ml注射器，加用生理鹽水20ml、黃芪注射液20ml（黑龍江珍寶島制藥廠生產(chǎn)）、血塞通注射液400mg（湖北省十堰市康迪制藥廠生產(chǎn)），緩慢推注，10min注完，注藥完畢后拔針，按壓針孔5~15min。隔日1次，5次為1個療程。（2）針刺星狀神經(jīng)節(jié)。①取穴：星狀神經(jīng)節(jié)（左、右），每次取雙側(cè)。②方法：取仰臥位，頸下墊薄枕，稍伸展頸部，令患者輕輕張口，以消除肌緊張。在胸鎖關(guān)節(jié)上方約2.5cm即兩橫指處，離正中線1.5cm外側(cè)，相當(dāng)于C6橫突下方（尾側(cè)）1.3cm即C7橫突。皮膚常規(guī)消毒，術(shù)者用左手示指和中指將胸鎖乳突肌和頸總動脈推向外側(cè)與氣管分開，用中指觸知C6橫突的前結(jié)節(jié)（一般C7橫突觸摸不到），右手持針，選用30號毫針，直刺1~3cm觸到骨質(zhì)，稍提針，針尾向尖端成45°傾斜，針尖穿過C6橫突前側(cè)，刺入C7橫突基底部，施捻轉(zhuǎn)補(bǔ)法，針感要求向頸、頭、面部擴(kuò)散。留針10min，期間每3min行針1次。隔日1次，5次為1個療程，連續(xù)治療2個療程評定療效。

1.4.2  對照組 

采用口服補(bǔ)陽還五湯及針刺傳統(tǒng)經(jīng)穴進(jìn)行治療。（1）口服補(bǔ)陽還五湯。藥物組成：黃芪60g，當(dāng)歸20g，川芎20g，赤芍15g，桃仁15g，紅花15g，地龍20g。每日1劑，水煎溫服，每日2次，10日為1個療程。（2）針刺經(jīng)穴。①取穴：肩、曲池、手三里、合谷、環(huán)跳、足三里、陽陵泉、豐隆。②方法：上述穴位選用30號毫針，直刺3~5cm，得氣后施捻轉(zhuǎn)補(bǔ)瀉手法，留針10~20min，每日1次，10次為1個療程。連續(xù)治療2個療程評定療效。

1.5  統(tǒng)計學(xué)方法 

數(shù)據(jù)以（x±s）表示，同組治療前后比較及組間比較用t檢驗，有關(guān)數(shù)據(jù)采用SPSS 10.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行處理。

2  結(jié)果

2.1  腦血流量檢測方法 

采用美國Medsonie TCD檢測儀，用MHZ多普勒探頭分別置于枕窗、顳窗及眶窗探測病灶側(cè)大腦中動脈（MCA）、椎動脈（VA）和基底動脈（BA）血流頻譜改變，主要檢測收縮峰血流速度（Vs）、舒張末血流速度（Vd）及平均血流速度（Vm），單位為cm/s，于治療前和治療結(jié)束后各檢測1次。

2.2  兩組治療前后患者腦血流量變化的比較

2.2.1  兩組治療前后MCA血流變化的比較 

見表1。治療后兩組MCA的Vm、Vs、Vd均呈上升趨勢，但觀察組明顯上升，與治療前比差異有非常顯著性（P<0.01），與對照組相比差異有顯著性（P<0.05）。表1  治療前后兩組MCA血流變化的比較（略）注：與治療前比較，*P<0.05，**P<0.01；與對照組比較，P<0.05

2.2.2  兩組治療前后VA血流變化的比較 

見表2。治療后兩組VA的Vm、Vs、Vd均呈上升趨勢，但觀察組明顯上升，與治療前比差異有非常顯著性（P<0.01），與對照組相比差異有顯著性（P<0.05）。表2  治療前后兩組VA血流變化的比較（略）注：與治療前比較，*P＜0.05，**P<0.01，與對照組比較，P<0.05

篇7

在這些協(xié)議中，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》(俗稱“定金協(xié)議”)和《房地產(chǎn)買賣合同》是最關(guān)鍵的兩份文件，通過上述兩個案例我們可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)買賣雙方由于種種原因最終沒能實現(xiàn)交易時，是否需要向中介支付傭金的關(guān)鍵，在于中介公司是否已經(jīng)完全履行了居間義務(wù)，而判定的標(biāo)準(zhǔn)主要是雙方是否已簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》而非《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》

但還需要指出的是，由于這類定金協(xié)議通常由中介提供，中介的收費又與交易的成功與否直接關(guān)聯(lián)，因此在制訂定金協(xié)議時，中介往往已經(jīng)將買賣合同的主要條款規(guī)定其中這類定金協(xié)議很可能在將來的訴訟中被法院認(rèn)定為雙方的本約(即與正式的買賣合同具有同等效力的合同)一旦被認(rèn)定為本約，違反定金協(xié)議的一方或者被強(qiáng)制要求繼續(xù)履行合同，或者不但要承擔(dān)定金損失的違約責(zé)任，還要承擔(dān)對方的其他損失，如房價波動產(chǎn)生的全部差價損失也就是說，在簽訂了定金協(xié)議而未最終簽訂買賣合同時反悔，雖然可能不需要支付中介費用，但如果對方不愿就此罷休，違約方可能還要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

總之在買賣房屋的過程中，在協(xié)議上簽字前都應(yīng)盡量要考慮周全，避免將來后悔的情況發(fā)生。

篇8

論文關(guān)鍵詞　居間人　報酬請求權(quán)　不確定性　合同成立

房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域向其報告訂立合同的機(jī)會或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)稱為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔(dān)給付報酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負(fù)擔(dān)對待給付的義務(wù)，該對待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報酬請求權(quán)的形成以實現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。

一、居間人報酬請求權(quán)的基本原理

（一）居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)

與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報酬的義務(wù)相對應(yīng)的即為居間人的報酬請求權(quán)。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權(quán)并不是一項完全、具體的權(quán)利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權(quán)利下居間人所追求的利益將無法得以實現(xiàn)。

居間合同目的實現(xiàn)后，該項期待利益即轉(zhuǎn)化為實體權(quán)利。實體報酬請求權(quán)作為請求給付金錢的權(quán)利，具備請求權(quán)所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預(yù)先支付了報酬，也會因沒有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，適法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>

（二）居間人取得報酬必須具備的要件

1．促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及到買賣合同的履行。

2．房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。

只有兩者同時具備，委托人才負(fù)有支付報酬的義務(wù)。

（三）居間人報酬請求權(quán)的法律特征

1.附條件性。我國《合同法》明確規(guī)定，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進(jìn)合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實在的、具備權(quán)利功效的既得請求權(quán)。

2．不確定性。報酬請求權(quán)的實現(xiàn)如前所述，必須以居間人通過履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達(dá)成合意，基于委托人對交易相對人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)實質(zhì)上具有不確定性。

二、《合同法》第四百二十七條對居間人報酬請求權(quán)的限制

我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下三個方面來具體闡述。

（一）條款的適用范圍

該條款解決的是在居間合同目的落空的情形下，居間人能否主張報酬請求權(quán)的問題。以下為闡述簡潔，如無特別說明，“合同”是指居間人促成訂立的、委托人與相對人為合同當(dāng)事人的“房屋買賣合同”。分四個方面具體闡述之：

1．居間人促成訂立的合同被確認(rèn)無效、被撤銷時居間人的報酬請求權(quán)。居間人促成合同訂立的，其所實施的民事行為包含三方當(dāng)事人，當(dāng)該合同被確認(rèn)絕對無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力時，屬于《合同法》第四百二十七條所規(guī)定的“未促成合同成立”的范疇，認(rèn)定了居間人促成訂立的合同被確認(rèn)無效、被撤銷不屬于“未促成合同成立”的范疇，也并非意味著居間人就當(dāng)然的享有無瑕疵的報酬請求權(quán)。合同被確認(rèn)無效、被撤銷對居間人的報酬請求權(quán)到底有無影響或是有何影響？解決該問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)造成合同效力有瑕疵的過錯歸屬來分別認(rèn)定。

如果該特定事由是因可歸責(zé)于委托人的事由發(fā)生的，即僅委托人對合同效力存在欠缺有過錯、居間人沒有過錯的，委托人應(yīng)當(dāng)支付居間報酬；如果該特定事由是因可歸責(zé)于相對人的事由發(fā)生的，委托人仍應(yīng)支付居間人的居間報酬，委托人支付報酬后對于因相對人過錯造成合同無效或被撤銷的，委托人可以將已給付的居間報酬作為直接損失請求相對人賠償。

2．居間人促成訂立的合同事后被依法解除時居間人的報酬請求權(quán)。合同的解除包括單方解除與協(xié)議解除、法定解除與約定解除。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)、遲延履行、不完全履行、履行不能等情況下，合同一方當(dāng)事人享有單方的解除權(quán)，可因當(dāng)事人解除權(quán)的行使而使合同向?qū)淼膯适ЯΓ蚴请p方當(dāng)事人協(xié)商一致也可解除合同。但需注意的是，無論哪種類型的合同解除，都必須以有效存在的合同為前提，也就表明居間人已成功的促成了房屋買賣合同的成立，此時居間人當(dāng)然享有報酬請求權(quán)。

3.相對人或委托人未適當(dāng)、全面履行房屋買賣合同時居間人的報酬請求權(quán)。這也就是司法實踐中，大多數(shù)委托人混淆的地方，認(rèn)為“促成合同成立”意味著最終必須“辦理房地產(chǎn)過戶登記”。如前所述，合同成立僅是相對人與委托人意思表示一致的結(jié)果，最終能夠辦理房地產(chǎn)過戶登記是房屋買賣合同全面、適當(dāng)履行的結(jié)果，兩者并非同一。

4.由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能成立時的報酬給付問題。前述三項情形均為合同雖成立，但因可歸責(zé)或不可歸責(zé)于委托人、相對人的事由導(dǎo)致合同目的未實現(xiàn)時對居間人報酬請求權(quán)的影響?？芍娱g人促成合同成立并不必然意味著居間人享有報酬請求權(quán)，那未促成合同成立是否必然導(dǎo)致居間人喪失報酬請求權(quán)呢？答案仍是否定的。這也就是在居間人未促成合同成立的情形下不適用《合同法》第四百二十七條規(guī)定的唯一例外情形——由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同的不能成立。司法實踐中，最為常見的就是“跳單”現(xiàn)象。

所謂“跳單”，又稱“跳中介”，是指委托人與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)訂立居間合同后，為逃避支付報酬的義務(wù)，私下與居間人介紹的買方達(dá)成房屋買賣協(xié)議或另行委托他人提供居間買賣服務(wù)的行為。就此情況，居間人已全面履行了居間義務(wù)，未促成房屋買賣合同的成立純系委托人的過錯，居間人并不因此而喪失報酬請求權(quán)，一旦認(rèn)定“跳中介”行為成立，委托人不僅要履行支付報酬的義務(wù)，還需視情況承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任。

故一般認(rèn)為，由于委托人的不當(dāng)行為導(dǎo)致合同不能訂立的，應(yīng)認(rèn)為居間人已促成合同的成立。

（二）必要費用的范疇

必要費用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認(rèn)為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：（1）居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用；（2）居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進(jìn)行協(xié)商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。

（三）當(dāng)事人另有約定的是否除外

現(xiàn)行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請求報酬，未促成合同成立，未實現(xiàn)勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規(guī)定對居間人是否公平，是否符合民法“等價有償”的基本理念，是否有利于權(quán)衡居間法律關(guān)系雙方當(dāng)事人的權(quán)益，這個問題值得商榷。

如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買賣合同成立的情形下，也可因其付出了勞務(wù)而享有報酬請求權(quán)，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用？依據(jù)我國《合同法》的合同自由與鼓勵交易基本原則，民事主體有權(quán)依其自由意志為自身設(shè)定權(quán)利或負(fù)擔(dān)義務(wù)，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。

三、居間人自我保護(hù)的合法途徑

（一）在居間合同中專門設(shè)立規(guī)避跳單的條款

居間人為制止委托人的跳單行為，保護(hù)自身擁有的信息資源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同?！币砸?guī)避“跳單”行為。

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為基于目前房屋交易市場尚不規(guī)范，交易中委托人常違背誠實信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認(rèn)該類條款效力的必要性，以保護(hù)中介公司的正當(dāng)利益，調(diào)動中介行業(yè)的積極性，促進(jìn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護(hù)市場交易誠信。

（二）在居間合同中專門設(shè)立“后續(xù)期”條款

篇9

身份證：

乙方：（買方）

身份證：

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則經(jīng)協(xié)商一致，就上海市 （以下稱該房屋）買賣事宜，簽訂本協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容如下：

一、乙方已經(jīng)了解甲方所屬該房屋相關(guān)情況如下：

（1） 該房屋產(chǎn)權(quán)證號為 _________ ;

（2） 該房屋地址為： ;面積為： ，該房屋用途為： ;

二、甲、乙雙方就買賣該房屋的交易方式為 ，自簽定本協(xié)議當(dāng)日，甲方將上述房屋的預(yù)售合同及相關(guān)發(fā)票交至中介方保管。

三、甲、乙雙方協(xié)商一致同意甲方出售該房屋的實際出售價格為人民幣 元整（大寫：人民幣 元整）。

四、乙方于簽約后次日，于中介方查詢該房屋除銀行抵押外無其他權(quán)利限制及查封狀況，且甲方將相關(guān)交易資料交至中介方后，直接支付甲方定金人民幣 元整，該筆定金自甲、乙雙方所簽定的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》生效后自動轉(zhuǎn)為購房款。

五、甲方須自簽訂本協(xié)議后5個工作日內(nèi)辦妥授權(quán)委托中介方辦理該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證及出售該房屋的一切相關(guān)手續(xù)的委托公證書。

六、甲乙雙方協(xié)商一致，待雙方簽定買賣合同時的具體付款方式如下：

1、乙方于簽約后次日，直接支付甲方定金人民幣 元整。

2、乙方于甲乙雙方至上海市 區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)前，支付甲方房款人民幣 元整暫存于中介方帳戶（戶名： ，帳號： ），中介方于交易中心出具收件收據(jù)后5個工作日內(nèi)將該筆房款無息轉(zhuǎn)交甲方。

3、乙方于銀行發(fā)放貸款時，以貸款的方式支付甲方房款人民幣 元整，該筆款項由中介方一次性劃入甲方帳戶。

七、若甲方在與乙方簽定本協(xié)議后，反悔不出售該房屋給乙方的，則甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金；

八、若乙方在與甲方簽定本協(xié)議后，反悔不購買該房屋的，則無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

九、甲方保證上述房地產(chǎn)買賣不存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他人主張權(quán)利的情況。

十、甲、乙雙方協(xié)商一致，各自承擔(dān)各自交易過程中產(chǎn)生的稅費，任何一方不得因國家政策或稅費調(diào)整而損害另一方、第三方或中介方的利益。

十一、甲乙雙方于簽定該定金協(xié)議后十個工作日內(nèi)簽定《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，本協(xié)議未盡事宜以雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定為準(zhǔn)。

十二、如雙方就本協(xié)議約定之內(nèi)容發(fā)生任何糾紛，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，皆選擇至上海仲裁委員會裁決。

十三、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方或其合法授權(quán)人簽字即生效，且乙方有權(quán)指定第三人完全承受本協(xié)議，作為將來追加該第三人作為買方主體之一。

十四、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，中介方執(zhí)一份。

甲 方： 乙 方：

身份證： 身份證：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

日 期： 日 期：

中介方：

聯(lián)系地址：

篇10

雖說《買賣合同》是由買賣雙方簽署的，一般情況下中介公司并不參與，但您可別小看了前面的《委托購房合同》，隨隨便便就輕易下筆，因為在約定合法的情況下，如果您想違約，那訂金可就退不回來了。

案例回放

單方毀約丟兩萬

商品房的訂金糾紛很多，但房屋二級市場上為訂金鬧上法庭的卻還真不多見，今年11月，海淀法院剛剛審結(jié)的一起糾紛案就非常具有典型性，我們趕緊搜集了相關(guān)情況，并講給大家聽，希望能給您提個醒。

10月份，楊先生在一家中介公司看中了一套石景山區(qū)的二手房，并與其簽署了《委托購房合同》，之后向中介公司支付了2萬元訂金。在簽署正式買賣合同之前，楊先生因個人原因又不想買約定的那套房子了，他稱“與房主沒有就購宜達(dá)成一致意見，所以不愿再購買合同中的房屋”，要求中介公司退還其繳納的2萬元訂金。幾經(jīng)周折，中介公司最終不同意退款，于是楊先生把這家中介公司告上了海淀區(qū)人民法院。

但結(jié)果卻令楊先生大失所望，法庭駁回了他的訴訟請求，并要求他負(fù)擔(dān)案件受理費800余元。楊先生想不明白，為什么自己沒有買房，但卻拿不回訂金，白白損失了2萬多元。

合同內(nèi)容很關(guān)鍵

此次的審判結(jié)果與合同的內(nèi)容有很大關(guān)系，楊先生和中介公司簽署的是《委托購房合同》，合同約定了房屋的具置、房屋的面積和出售價格十分明確。而且雙方在合同中的共同聲明中還約定“甲方（楊某）在簽訂協(xié)議后，因個人原因不能執(zhí)行該協(xié)議，按違約處理，訂金不予返還”，同時也約定，如因該中介公司的原因不能執(zhí)行協(xié)議時，應(yīng)退還楊某所交的訂金。

而由此引發(fā)的控辯大戰(zhàn)也相當(dāng)激烈，原告認(rèn)為中介公司無權(quán)進(jìn)行房屋買賣，而只能進(jìn)行房屋買賣的，所以簽訂的合同應(yīng)屬無效。但是中介公司的律師表示，依據(jù)合同法，在判斷一份合同屬于什么性質(zhì)時必須以其內(nèi)容為準(zhǔn)，楊某和中介公司簽署的《委托購房合同》實際上是楊某委托該公司購房的中介合同，且系真實意思的表達(dá)，因此合同有效，雙方均應(yīng)按合同履行各自的義務(wù)，單方違約了就要負(fù)違約責(zé)任。

海淀區(qū)法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的合同是真實意思的表達(dá)，同時也不違反有關(guān)法律的規(guī)定。楊某以自己與房主未就購宜達(dá)成一致意見為由，不愿繼續(xù)履行合同，但其并未向法院提交證據(jù)，所以敗訴。

簽約千萬沉住氣

記者了解到，簽署了房屋買賣委托合同后又反悔的事時有發(fā)生。主要有以下幾種情況：一是購買人心太急，沒有考慮清楚就和中介公司簽訂了合同并繳納了訂金，等冷靜下來一想又覺得房子不滿意，因此要退訂金；二是購房人在簽訂了合同之后又發(fā)現(xiàn)了更便宜的房子，或者是政策發(fā)生變化，購房者的心理預(yù)期發(fā)生改變，不想再交易；三是購房人與房主聯(lián)系上了，希望跳過中介公司私下交易節(jié)省中介費，所以借口對房子不滿意要求退訂金。

律師說法