導(dǎo)語：如何才能寫好一篇租金調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

XXX年XXX月，XXX金融學(xué)會金融租賃研究會為了配合即將召開的全國金融改革會議，按照人民銀行的要求，對業(yè)內(nèi)的典型租賃項(xiàng)目開展調(diào)查工作。希望通過調(diào)查，達(dá)到進(jìn)一步宣傳租賃業(yè)務(wù)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，以及進(jìn)一步摸清影響租賃業(yè)發(fā)展的政策性因素。

供貨廠商收益主要有：在銷售時(shí)，租賃公司為促銷提供了金融服務(wù)，使得他們?nèi)炕虼蟛糠重浛罴皶r(shí)收回，促進(jìn)了企業(yè)的再生產(chǎn)，增加了市場占有率。 社會效益主要有：增加了稅源和就業(yè)機(jī)會；增加了國家的外匯收入；改善了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市公共交通用車問題；提高了地區(qū)醫(yī)療環(huán)境的硬件能力；改善環(huán)境治理設(shè)備的能力，減少了環(huán)境污染。 阻礙租賃進(jìn)一步發(fā)展的原因主要有：稅基不合理，利息重復(fù)納稅，導(dǎo)致租賃公司收益太低，缺乏開展租賃業(yè)務(wù)的積極性；經(jīng)營性租賃稅率過高，特別是把長期設(shè)備經(jīng)營性租賃和短期經(jīng)營性租賃同等待遇不合理；加速折舊稅務(wù)手續(xù)太繁瑣；對于特殊租賃物件，如：汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)管理部門不予辦理他項(xiàng)權(quán)登記，難以用租賃方式開展業(yè)務(wù)；有些地方承租企業(yè)破產(chǎn)，將回租物件作為清算資產(chǎn)破產(chǎn)清算；海關(guān)對租賃購置設(shè)備沒有明確的政策，實(shí)際操作沒法規(guī)可依，扯皮事情不斷；承租企業(yè)拖欠租金，資金回籠慢，使租賃公司再投入困難；租賃公司資金來源緊缺，現(xiàn)行政策沒有落實(shí)；租賃成本高于銀行貸款，沒有稅收調(diào)節(jié)，企業(yè)融資成本太高，不愿意使用租賃。 需要支持的政策條件：需要合理的稅基和稅率，降低租賃公司的稅賦；投資抵免所得稅政策應(yīng)該給予租賃項(xiàng)目，以吸引更多的資金用于租賃；應(yīng)將短期設(shè)備租賃與長期經(jīng)營性設(shè)備租賃分別對待，讓后者享受融資租賃同等待遇；需要產(chǎn)權(quán)管理租賃物件應(yīng)該給予租賃公司他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)登記，以便這些產(chǎn)業(yè)也可以利用租賃方式投資或消費(fèi)；簡化加速折舊報(bào)批手續(xù)和程序；衛(wèi)生部禁止投資機(jī)構(gòu)在非營利性醫(yī)院投資設(shè)備，應(yīng)允許用融資租賃的方式添置設(shè)備。

這次典型項(xiàng)目調(diào)查基本告一段落，主要收獲是搜集和交流了行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及先進(jìn)的做法，對政策法律、法規(guī)調(diào)整，提出了共性的希望。調(diào)查的目的基本達(dá)到。今后我們還根據(jù)企業(yè)的要求，對企業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，組織相關(guān)的部門進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，幫助企業(yè)診斷問題，找出解決實(shí)際問題的辦法，把為行業(yè)服務(wù)落在解決困難、幫助發(fā)展方面。 這次調(diào)查不足的是提供的資料太少，沒有完全反映行業(yè)真正的成績、困難和需求。主要原因有：絕大多數(shù)公司都忙于增資擴(kuò)股，沒拿出更多的精力參與這次調(diào)查；有些公司認(rèn)為租賃項(xiàng)目的做法是商業(yè)秘密，不愿意對外透露。造成的結(jié)果是一些新穎的租賃做法沒有收集到，而這些新興的業(yè)務(wù)恰是最需要政策支持，也最容易取得政策支持的項(xiàng)目。 中國租賃市場非常大。租賃業(yè)務(wù)可以說從現(xiàn)在剛起步，市場的開拓范圍很廣，還談不上競爭，行業(yè)更多的應(yīng)該是交流和發(fā)展。不能只希望得到別人的經(jīng)驗(yàn)而不愿意展示自己的經(jīng)驗(yàn)，不交流就不會進(jìn)步。新的租賃模式只有不斷創(chuàng)新才有生命力，特別是在信息時(shí)代知識更新速度非?？欤绮怀掷m(xù)創(chuàng)新自己的新事物也會在短期內(nèi)衰老。國外租賃公司把自己的做法完全公布在網(wǎng)上，以此招攬更多業(yè)務(wù)的做法值得我們借鑒。 行業(yè)內(nèi)就算在某個(gè)領(lǐng)域有局部競爭，也應(yīng)該從服務(wù)和創(chuàng)新兩個(gè)方面進(jìn)行。這是企業(yè)自身的素質(zhì)所決定的，別人輕易學(xué)不到。信德租賃公司無固定租金、無擔(dān)保、無固定租期，還參與分紅的租賃做法早就宣傳，至今沒有那家租賃公司能效仿就是個(gè)例證。但他們給我們帶來的創(chuàng)新精神，領(lǐng)導(dǎo)了中國的租賃業(yè)走向創(chuàng)新租賃的新時(shí)代。

今年盡管大量開展租賃業(yè)務(wù)的公司還不算多，但是幾家積極開展業(yè)務(wù)的公司租賃額卻飛速發(fā)展。公司之間的差別越來越大，希望今后能增加業(yè)內(nèi)交流，縮小行業(yè)差距，為租賃事業(yè)的發(fā)展共同進(jìn)步。

篇2

在國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心2月28日的《中國住房分享發(fā)展報(bào)告2017》 （下稱“《報(bào)告》”）顯示，截至2016年底，提供住房分享服務(wù)的人數(shù)約為200萬，參與住房分享活動的人數(shù)超過3500萬。同時(shí)，2016年在線旅游中住宿占交易規(guī)模約20%，該市場最大潛在交易額有望達(dá)到1000億元左右。

“繼網(wǎng)約車之后，住宿分享經(jīng)濟(jì)的春天已經(jīng)到來。國家政策利好，市場正在成熟，在住宿體驗(yàn)方面能否接得住，能否服務(wù)好從標(biāo)準(zhǔn)化酒店釋放出來的客流，是企業(yè)成功與否的關(guān)鍵?！毙∝i短租CEO陳馳在會上表示。

事上，住房分享作為分享經(jīng)濟(jì)的一環(huán)，對社會不同方面都有著拉動作用。

一方面，可以盤活城市家庭擁有的閑置房源。根據(jù)國際貨幣基金組織報(bào)告顯示，2015年我國房屋空置高達(dá)10億平方米，空置率超過20%。全國住房供應(yīng)過剩的問題，在旅游城市和三、四線城市更為嚴(yán)重。

另一方面，住房分享可以給工薪階層帶來更多收入。以小豬短租平臺為例，其旗下一二線城市的單套房源日租金可達(dá)到350元～500元，即便在30%的較高年空置率下，房東年收入也在10萬元以上。在國外，根據(jù)Airbnb調(diào)查報(bào)告，65歲以上的房東每年通過住房分享可收入8350美元，相當(dāng)于社保增長了52%。

此外，其拉動消費(fèi)的能力也不容小覷，不僅為房東帶來收入，更帶動了周邊社區(qū)的相關(guān)消費(fèi)。Airbnb早在2014年就調(diào)查報(bào)告稱，由于使用分享平臺的支出低于酒店，旅客在舊金山逗留時(shí)間更長，平均每人的花費(fèi)達(dá)到1100美元，高于酒店旅客的840美元。

面對巨大的潛在市場，國內(nèi)住房分享平臺都在積極拓展房源、吸引用戶流量?！秷?bào)告》顯示，截至2016年底，我國住房分享市場交易額約243億元，累計(jì)融資總額超過46億元，其中僅2016年一年該領(lǐng)域融資額就達(dá)到約13億元。

目前，國內(nèi)住宿分享市場的主要玩家分別是途家網(wǎng)、小豬短租、Airbnb中國，三家的注冊用戶數(shù)分別為3000萬、1800萬和600萬。其他的市場主體還包括住百家、木鳥短租、自在客、去呼呼等。

小豬短租CEO陳馳表示，雖然去年有不少住宿分享平臺并購的新聞，但“短租行業(yè)進(jìn)入并購整合的階段還太早了，作為初期階段各家都還需要把蛋糕做大”。

而該領(lǐng)域的主要模式，則以B2C和C2C為主。與B2C模式相比，C2C模式有兩個(gè)主要特點(diǎn)：一是去中心化，提高效率節(jié)約成本；二是滿足多元化、個(gè)性化需求。

值得一提的是，近年來眾多市場調(diào)研和行業(yè)報(bào)告均顯示出“千禧一代”的青年用戶在住房分享中的積極參與程度和強(qiáng)大消費(fèi)能力。

Airbnb平臺上大部分中國用戶都是千禧一代，占整個(gè)中國用戶群體的83%，其中房東平均年齡32歲，30歲以下房東占比45%；在國內(nèi)，青年用戶占小豬短租用戶總量的77%以上，占美團(tuán)網(wǎng)酒店、旅游消費(fèi)者的86.6%，占住百家平臺用戶的60%。

如何服務(wù)好這批潛力巨大的用戶，已成為眾多平臺需要考慮的事。因?yàn)槟軌蚋玫貪M足年輕用戶的個(gè)性化需求，以Airbnb、小豬短租為代表的C2C模式，成為市場趨勢。

篇3

七月底，國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行的調(diào)查報(bào)告顯示：今年二季度，北京寫字樓租金環(huán)比增長3.96%，達(dá)到每月每平米288.55元。經(jīng)過一年的瘋狂飆升后，寫字樓租金增速首次放緩。但此價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超首爾、吉隆坡等城市，接近上海。包括國際巨頭在內(nèi)的眾多租戶正在籌劃，搬離核心區(qū)域。

租金漲、空置率降

從第一季度的12.64%到第二季度的3.96%，增長幅度明顯降低。但是漲價(jià)，仍然是不爭的事實(shí)。

王鑫是北京京城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一名業(yè)務(wù)經(jīng)理，CBD商圈寫字樓盤是她的業(yè)務(wù)范疇。在她的印象里，去年甲級寫字樓的租金價(jià)格是平均每天每平方米6元，可是從今年年初開始，就漲到了7.5元，有的業(yè)主甚至報(bào)價(jià)8元。

同為置業(yè)顧問的王亮難以接受的是，他公司所在的萬達(dá)廣場門店，10月份租賃合同到期，業(yè)主在兩個(gè)月前就提醒，要漲房租了，每天每平方米是35元，而此前的租金卻只有這個(gè)定價(jià)的一半。

在2011年第四季度，CBD和建國門商圈的甲級寫字樓的平均租金分別是每月每平方米265.77元和238.96元，但是現(xiàn)在都已經(jīng)超過300元大關(guān)。目前，CBD商圈每平方米平均租金在304.91元，漲幅達(dá)到14.73%，空置率也由曾經(jīng)的30%降到5.81%。今年，CBD已經(jīng)超越金融街，成為北京市寫字樓租金最貴的區(qū)域。

在全球147個(gè)城市中，北京的寫字樓租金漲幅已居首位。

供不應(yīng)求是價(jià)格快速增長的根本原因。

高立國際調(diào)研部董事謝靖宇表示，今年是北京市甲級寫字樓新增供應(yīng)的真空期。雖然在過去的兩年，CBD區(qū)域就已經(jīng)出讓了近10塊商業(yè)用地，但是這些寫字樓完工并投入市場的時(shí)間預(yù)計(jì)都在2015年到2016年之間。

前三個(gè)月，北京只有博瑞大廈、國海廣場兩個(gè)新項(xiàng)目入市，為北京租賃市場增添10多萬平方米的可租賃空間，但這兩個(gè)項(xiàng)目也都在CBD。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，近兩年時(shí)間內(nèi)，北京市甲級寫字樓租金漲幅達(dá)到85%，但空置率卻持續(xù)下降到2.45%，建國門、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應(yīng)有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得長期供需緊張，租金上漲勢頭強(qiáng)勁。

國際企業(yè)離開CBD

繼半年前英特爾從位于國貿(mào)附近的嘉里中心遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心后，根據(jù)公開統(tǒng)計(jì)，如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議，還有甲骨文和路透社將部分辦公場所搬遷到上地，奧林巴斯和燕寶汽車也要部分遷址到酒仙橋區(qū)域。

同時(shí)，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，也開始刻意回避核心商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國煙草、卓越亞馬遜、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。而卓越亞馬遜早在兩年前就將運(yùn)營中心正式搬遷至通州地區(qū)。

高租金讓身處CBD商圈的一些企業(yè)難以為繼，選擇逃離。

張宇是一家外貿(mào)公司老板，公司全部十幾個(gè)人在萬達(dá)西區(qū)租用一間200平方米左右的工作室，整套出租價(jià)格是每月2萬元。3月底，租賃合同到期，業(yè)主漲價(jià)到每月3.8萬?！敖衲晖赓Q(mào)訂單少，如果房租再漲，壓力就更大了?！焙贤坏狡?，張宇就把公司搬到了亦莊?！半m然離開了核心商圈，但這里每天每平米的價(jià)格只有2.6元”，張宇說。

除張宇這樣的小企業(yè)外，一些以IT業(yè)、制造業(yè)為主的大企業(yè)也開始轉(zhuǎn)向非核心商圈。

從核心商圈向外突圍也直接帶動了非核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹗袌龅淖兓４鞯铝盒袌?bào)告顯示：北京市非核心商圈寫字樓空置率較上季度降低了5.71個(gè)百分點(diǎn)，平均租金則環(huán)比上漲3.21%，達(dá)到每月每平方米236.73元。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司今年主推的兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目也嘗到了甜頭。其中，位于東五環(huán)的龍湖地產(chǎn)寫字樓項(xiàng)目，在短短半年時(shí)間內(nèi)，每平米的售價(jià)從2萬元漲到了2.6萬元。

擋不住的商圈誘惑

在北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工商鋪部總經(jīng)理蔡慧健看來，盡管購買非核心商圈寫字樓項(xiàng)目成為新的投資趨勢，但并不代表CBD的價(jià)值降低。

他對《新商務(wù)周刊》記者分析，這些搬遷的企業(yè)要么就是承租能力有限的中小企業(yè)，要么就是已成氣候的大公司：“像惠普一樣的大公司，不需要再用CBD的優(yōu)越位置來撐門面了，即使搬到郊區(qū)也照樣是知名企業(yè)，而對于中小企業(yè)來說，想搬進(jìn)來的總會比搬走的多?！?/p>

蔡慧健手下的一線員工小何也用實(shí)際的業(yè)務(wù)印證了這個(gè)事實(shí)。

就在上個(gè)星期，他為兩個(gè)小型企業(yè)辦理了寫字樓租賃業(yè)務(wù)。一個(gè)在萬達(dá)廣場、一個(gè)在東方梅地亞中心，租金分別是每天每平米7.5和8元。做物業(yè)顧問不到半年的小何很高興的是，CBD商圈的寫字樓總是出手很快，最慢的也就是半個(gè)月。

“走一個(gè)，來一個(gè)，CBD交通方便、配套齊全、寫字樓檔次好，雖然租金貴，但大家都想來這兒辦公?！痹谛『慰磥?，因?yàn)榘ㄆ放?、技術(shù)、服務(wù)、交通在內(nèi)的眾多元素都匯聚在了CBD，讓很多企業(yè)無法抵擋。

隨著中央電視臺的動遷，許多上下游相關(guān)公司也開始在CBD區(qū)域?qū)ふ倚轮罚瑸閭髅叫袠I(yè)量身打造的東方梅地亞中心、藍(lán)堡國際中心等寫字樓生意火爆。比如小何的兩個(gè)客戶看中的就是離中央電視臺、北京電視臺都很近的黃金地段。

人氣旺，也讓不少開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主變得更加挑剔。

幾天前，京城房產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)理王鑫接待了一個(gè)美國企業(yè)，想在地標(biāo)性建筑國貿(mào)三期租用整層辦公，租金每天每平米高達(dá)40元?？墒亲罱K合同沒有簽成。王鑫說：“國貿(mào)三期認(rèn)為這個(gè)美企不夠資質(zhì)，說白了就是不符合這個(gè)寫字樓整體的檔次”。

仲量聯(lián)行把這個(gè)現(xiàn)象也寫在了報(bào)告中：可租面積的短缺使業(yè)主在挑選租戶時(shí)擁有了更大的選擇權(quán)，有些業(yè)主更是表示只愿接納有名氣，有錢的高品質(zhì)租戶。

增幅趨穩(wěn)

對于第二季度增速放緩的原因，戴德梁行華北區(qū)企業(yè)服務(wù)部主管王剛向《新商務(wù)周刊》記者解釋“由于前期漲得太快，現(xiàn)在上漲的動力已經(jīng)不足”。仲量聯(lián)行的分析認(rèn)為，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期下調(diào)，以及世界經(jīng)濟(jì)增長不確定性增強(qiáng)等因素導(dǎo)致了第二季度北京市寫字樓市場的需求放緩。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂告訴記者：“許多租戶在租約中都設(shè)定了租金上限，這限制了第二季度整體市場的租金上漲”。

那么，寫字樓租金還會向下走嗎？身處一線的王鑫從每天過手的業(yè)務(wù)單中看不到這種可能性：“平均7.5每天每平米的價(jià)格已經(jīng)持續(xù)了將近兩個(gè)月，一直沒有變過?！睉{借經(jīng)驗(yàn)，她認(rèn)為等到年底，寫字樓市場旺季的時(shí)候，說不準(zhǔn)租金還會漲。

今年下半年，北京將只有一個(gè)甲級寫字樓入市，新增2.3萬平方米的供應(yīng)面積。但是對于緩解整個(gè)市場的供應(yīng)緊張只是杯水車薪。

篇4

一、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查理論概述

財(cái)務(wù)盡職調(diào)查是指在并購企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)雙方協(xié)商，并購企業(yè)對目標(biāo)企業(yè)與本次收購有關(guān)的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行的一系列現(xiàn)場調(diào)查、資料分析等活動。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查目的是為并購企業(yè)防范和減輕由于信息不對稱或者信息欺詐所帶來的風(fēng)險(xiǎn)或不確定性，應(yīng)遵循獨(dú)立性、專業(yè)性、謹(jǐn)慎性、全面性以及重要性的原則，包括制訂財(cái)務(wù)盡職調(diào)查計(jì)劃、組建財(cái)務(wù)盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集和研判和財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告的提交等工作流程。

財(cái)務(wù)盡職調(diào)查是通過對目標(biāo)企業(yè)歷史和現(xiàn)狀的深入了解而對其未來進(jìn)行預(yù)測，因此在調(diào)查過程中，財(cái)務(wù)專業(yè)人員需要運(yùn)用以下方法：審閱，通過財(cái)務(wù)報(bào)表及其他財(cái)務(wù)資料審閱，發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵及重大財(cái)務(wù)因素;分析性程序，如趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等，對各種渠道取得資料的分析，發(fā)現(xiàn)異常及重大問題;訪談，與企業(yè)內(nèi)部各層級、各職能人員，以及中介機(jī)構(gòu)的充分溝通;小組內(nèi)部溝通，調(diào)查小組成員來自不同背景及專業(yè)，相互溝通有利于全面了解目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

在財(cái)務(wù)盡職調(diào)查時(shí)，產(chǎn)業(yè)型橫向或縱向并購方應(yīng)當(dāng)以目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量、凈資產(chǎn)和增長率為核心重點(diǎn)，關(guān)注各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧投資后盈利水平和未來獲取現(xiàn)金流情況等，以期保證并購方能實(shí)施對規(guī)模經(jīng)濟(jì)、開源節(jié)流的目標(biāo)需求。

二、家居電商企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

家居產(chǎn)品種類繁多，日新月異，規(guī)格不一，對采購和庫存管理要求極高，否則容易造成退貨和庫存積壓，從而占用資金和庫容。家居電商以線上現(xiàn)金交易為主，客單價(jià)低，交易頻率高，突出現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理的必要性。家居電商競爭門檻較低，為了獲取較多的平臺流量，需要不菲的廣告宣傳費(fèi)用，也需要線下的體驗(yàn)，必須支付不斷上漲的店鋪?zhàn)饨稹?/p>

三、家居電商企業(yè)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查流程

（一）準(zhǔn)備階段

擬定調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查目標(biāo)、調(diào)查時(shí)間和調(diào)查范圍，對重點(diǎn)調(diào)查領(lǐng)域、人員安排和預(yù)計(jì)調(diào)查費(fèi)用等做出說明。并購雙方需要簽訂保密協(xié)議，以確保被調(diào)查的企業(yè)的商業(yè)機(jī)密的安全性，同時(shí)參與財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的人員也需要簽訂保密協(xié)議。

（二）實(shí)施階段

收集目標(biāo)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)信息等相關(guān)的資料，全面了解目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況。通過取得目標(biāo)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、章程、組織架構(gòu)圖，財(cái)務(wù)調(diào)查人員可以了解目標(biāo)企業(yè)全稱、成立時(shí)間、歷史沿革、注冊資本、股東、投入資本的形式、性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)等，同時(shí)需要了解控股和參股子公司、關(guān)聯(lián)方、財(cái)務(wù)管理模式、財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)人員結(jié)構(gòu)、會計(jì)電算化程度和企業(yè)管理系統(tǒng)的應(yīng)用情況等信息。家居電商企業(yè)在資產(chǎn)、負(fù)債、收入等方面有其特點(diǎn)，財(cái)務(wù)盡職調(diào)點(diǎn)如下表：

表1  家居電商企業(yè)財(cái)務(wù)盡職調(diào)點(diǎn)

在資料和信息收集完畢之后，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查人員應(yīng)該對所獲取的資料運(yùn)用分析性程序等方法進(jìn)行整理，進(jìn)行真?zhèn)涡畔⒌谋鎰e和錯(cuò)誤信息的確認(rèn)。

（三）項(xiàng)目總結(jié)階段

盡職調(diào)查人員根據(jù)去偽存真后的信息和資料進(jìn)行總結(jié)分析，將整個(gè)調(diào)查過程中遇見的實(shí)際情況和主要問題以總結(jié)的形式，進(jìn)行文字整理。對家居電商企業(yè)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查中，需要特別關(guān)注存貨管理和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要考慮在并購整合時(shí)如何提高存貨管理效率以及防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）報(bào)告階段

財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的所有過程都是為最終的結(jié)果報(bào)告而準(zhǔn)備的，在科學(xué)、客觀的基礎(chǔ)上，根據(jù)目標(biāo)企業(yè)的實(shí)際信息，進(jìn)行最終的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和確認(rèn)，陳述目標(biāo)企業(yè)的可投資性和風(fēng)險(xiǎn)性，提出最終的建議和結(jié)論，形成財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告。

篇5

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；評估

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。如果會計(jì)上選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，關(guān)鍵就是在這個(gè)基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值？筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下對策。

一、完善配套制度建設(shè)，保證公允價(jià)值計(jì)量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》，財(cái)政部頒布了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度、準(zhǔn)則等。

二、建立資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)，服務(wù)于相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)告

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進(jìn)行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學(xué)的方法，對信息進(jìn)行加工整理，建立服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議有關(guān)部門建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機(jī)構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估時(shí)，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

三、建立健全公允價(jià)值評估體系，確保公允價(jià)值的真實(shí)性

采用新會計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量屬性對投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和評估，筆者認(rèn)為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評估體系，加強(qiáng)對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報(bào)告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估方法的公司應(yīng)給予處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)的評估實(shí)行監(jiān)督的機(jī)制。評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)，可通過信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的，因此必然會受到會計(jì)使用公允價(jià)值程度的影響，受會計(jì)制度約束。這就要求評估師對會計(jì)準(zhǔn)則有比較透徹的研究，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強(qiáng)資產(chǎn)評估師的隊(duì)伍建設(shè)。最后，加強(qiáng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價(jià)值確認(rèn)依據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價(jià)值的真實(shí)性。

四、明確投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的前提，評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，與委托方及會計(jì)師進(jìn)行充分溝通，了解其會計(jì)核算與財(cái)務(wù)報(bào)告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當(dāng)這兩種評估方法不適用時(shí)才可以采用成本法等其他方法。當(dāng)無法準(zhǔn)確評估公允價(jià)值時(shí)，也可以提供公允價(jià)值變動區(qū)間等價(jià)值分析結(jié)論。對于市場法的應(yīng)用，應(yīng)著重關(guān)注參考交易案例的經(jīng)營業(yè)態(tài)、附帶租約等差異因素。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重需注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配、租金收入與成本項(xiàng)目的匹配、出租收益口徑與折現(xiàn)率口徑的匹配；需關(guān)注租約的詳細(xì)條款及約定租金與市場租金的差異等。

五、資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨(dú)立性，并建立高度的誠信機(jī)制

評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機(jī)制，評估從業(yè)人員要有實(shí)事求是的態(tài)度，嚴(yán)格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實(shí)際搜集資料，根據(jù)科學(xué)的方法，認(rèn)真地進(jìn)行核實(shí)、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨(dú)立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機(jī)構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅(jiān)持獨(dú)立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

六、完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價(jià)平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，需要一個(gè)公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場對公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣具有重大意義。加速市場化的進(jìn)程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計(jì)部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則監(jiān)管報(bào)告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，多數(shù)均采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價(jià)格。因此國家應(yīng)逐步完善公允價(jià)值審計(jì)制度，加強(qiáng)對公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)不能由相同的會計(jì)師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)可靠，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的需要。

參考文獻(xiàn)：

[1]王文芳.淺析新形勢下企業(yè)投資性房地產(chǎn)評估方法[J].財(cái)稅縱橫，2009（3）.

篇6

日本東京的地鐵小戶型很有投資潛力。近日，一位在日本旅居多年的人士向記者詳細(xì)介紹了東京地鐵小戶型的投資前景，以及諸多投資技巧。據(jù)介紹，目前這種小戶型的長期投資回報(bào)率可達(dá)到8％左右，最高可達(dá)10％，這相對于國內(nèi)一線城市的小戶型3％左右的投資回報(bào)來說，要合算得多。

與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷長達(dá)十余年的低迷時(shí)期，與上個(gè)世紀(jì)90年代高峰時(shí)期相比，存在不小的差距。而專家分析認(rèn)為，隨著金融危機(jī)影響的消退，以及日本經(jīng)濟(jì)形勢的改善，房地產(chǎn)市場將會逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實(shí)現(xiàn)“抄底”。

投資日本房產(chǎn)，與在國內(nèi)投資房產(chǎn)還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉(zhuǎn)日本房產(chǎn)投資呢?記者對此進(jìn)行了采訪。

日本房產(chǎn)受關(guān)注

日本的房產(chǎn)受到了國內(nèi)投資者的關(guān)注。上海的張女士聽了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來之后便決定在那里購買一套房產(chǎn)。張女士認(rèn)為，在最近幾年里，日本的房地產(chǎn)市場一直在低迷狀態(tài)徘徊，至今還沒有真正走出低谷，因此現(xiàn)在是介入的最佳時(shí)機(jī)。

Jchere日本株式會社上海分公司經(jīng)理陳達(dá)俊告訴本刊記者，目前以長三角、珠三角以及環(huán)渤海灣地區(qū)居民對日本房產(chǎn)比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類：一類是個(gè)人客戶，另一類以房產(chǎn)相關(guān)民營企業(yè)、投資型基金為主。這兩類客戶對金融危機(jī)下入股境遇不佳的日本房產(chǎn)公司，抄底日本房產(chǎn)項(xiàng)目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。據(jù)了解，在2009年，就有來自日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專程來到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產(chǎn)投資咨詢活動，或者有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在國內(nèi)設(shè)立常駐機(jī)構(gòu)，專門為有投資意向的國內(nèi)居民提供服務(wù)。

“抄底”機(jī)會顯現(xiàn)

國內(nèi)投資者為何對日本的房產(chǎn)感興趣呢?專家分析認(rèn)為良好的投資前景是主要原因。

據(jù)介紹，目前在日本購置不動產(chǎn)，除了子女留學(xué)等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據(jù)了解，日本房地產(chǎn)市場還處于低迷時(shí)期。

雖然日本經(jīng)濟(jì)在2009年第二季度就開始好轉(zhuǎn)了，但現(xiàn)在日本的房價(jià)還處于最近10年的新谷底。據(jù)日本野村不動產(chǎn)調(diào)查公司在2009年底發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價(jià)格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達(dá)到了20％以上。現(xiàn)在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價(jià)也在持續(xù)走低，一般一套實(shí)際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價(jià)為3000萬日元左右，約合220萬元人民幣，大致相當(dāng)于北京2環(huán)內(nèi)二手房的房價(jià)。

雖然該調(diào)查被解讀為日本房價(jià)仍然處于頹勢，不知何時(shí)反彈。但對于有經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，卻可能意味著“抄底”機(jī)會來臨。據(jù)了解，在2005年日本的房地產(chǎn)市場有過明顯的回暖跡象，只是后來受到金融風(fēng)暴為主因的綜合因素的影響，才沒能形成上升通道，而這被業(yè)內(nèi)專家看作是次貸危機(jī)制造的一個(gè)底部。

日本房價(jià)的變化與低價(jià)走勢息息相關(guān)。根據(jù)記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房價(jià)達(dá)到最高，隨后便一直處于跌勢，直到2005年才出現(xiàn)反彈跡象。但反彈趨勢在2008年遭到次貸危機(jī)的“狙擊”，又反轉(zhuǎn)而下(具體可見圖)。

此外，從政策面來看，目前投資日本房產(chǎn)也可謂恰逢其時(shí)。據(jù)了解，為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場的長期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產(chǎn)市場的政策。在2008年補(bǔ)充預(yù)算中實(shí)施了史上最大規(guī)模的購房款減稅措施，并在2009年補(bǔ)充預(yù)算中下調(diào)首付比例。雖然從目前來看，這些具體“救市”措施發(fā)揮作用有限，并未幫助日本房地產(chǎn)市場真正走出低谷。但只要日本的經(jīng)濟(jì)形勢得到改善，日本房市扭轉(zhuǎn)立即會成為現(xiàn)實(shí)。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業(yè)更加具有投資價(jià)值呢?業(yè)內(nèi)人士表示，投資房產(chǎn)無非是享受兩種投資收益，其一是房價(jià)上漲之后產(chǎn)生的資本利得，另一種則是通過租金而產(chǎn)生的長期收益?？紤]到目前日本房產(chǎn)上漲乏力，因此業(yè)內(nèi)人士建議應(yīng)該從租金收益方面來考慮進(jìn)行投資。

那么，日本目前哪一類房產(chǎn)最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價(jià)比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國對日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價(jià)低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點(diǎn)選擇在東京，李偉國表示這里面有講究。他給記者講了一個(gè)小故事。在10年前，他的一個(gè)日本朋友在熱河以4000萬日元的價(jià)格購買了一套公寓，最近朋友以1300萬日元的價(jià)格將其轉(zhuǎn)手。問及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個(gè)多小時(shí)即可達(dá)到東京，但沒人來這里租住，與其空關(guān)，還不如套現(xiàn)。因此他認(rèn)為，在目前極為注重租金回報(bào)的時(shí)候，盡量尋找租賃市場需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面呢?首先是這種物業(yè)的出租率極高。李偉國告訴記者，日本的軌道交通系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會選擇地鐵或者有軌電車上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現(xiàn)象，造成軌道房在租賃市場上極為搶手，一般情況下這種物業(yè)在前一個(gè)租客退出之后會立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報(bào)率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據(jù)李偉國介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報(bào)率達(dá)到8％左右，而上海同類物業(yè)租金回報(bào)率只有它的三分之一強(qiáng)。

李偉國向記者提供了一個(gè)正在掛牌出售的二手房，這套物業(yè)登記面積為19平方米(實(shí)用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價(jià)為980萬日元(約合72.4萬元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報(bào)率可達(dá)8.81％。

當(dāng)然，由于軌道交通所經(jīng)過的區(qū)域，以及經(jīng)營性質(zhì)的不同，日本民眾對其接受程度不一，因此會影響到出租。李偉國提醒說，日本的軌道交通不同于國內(nèi)，既有國營性質(zhì)的，也有私營性質(zhì)的，考慮到國營軌道交通規(guī)模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營軌道線路則無法做到，因此他建議盡量選擇國營軌道交通站點(diǎn)周邊的物業(yè)。而對于軌道交通線路來說，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當(dāng)于上海軌道交通4號線的環(huán)線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時(shí)還經(jīng)過諸如新宿、澀谷等著名的商業(yè)中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業(yè)距離軌道交通車站距離的遠(yuǎn)近，以及所擁有車站數(shù)量的多寡，也會在一定程度上決定其價(jià)值的大小。一般來說，距離軌道交通車站越近，附近車站越多或者經(jīng)過的線路越多，物業(yè)價(jià)格越貴。但對于投資者來說，性價(jià)比最高的物業(yè)還是距離車站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車站，“這種房子售價(jià)比較合理，而且也極為容易出租?！崩顐f。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價(jià)約980萬日元，月租金達(dá)到82000元，租金回報(bào)率達(dá)到11.05％，與前一個(gè)案例比較而占，雖然其距離車站更遠(yuǎn)一些，投資回報(bào)率更高，更適合投資。

對于房間類型的選擇也有講究，李偉國認(rèn)為盡可能選擇洋室。根據(jù)室內(nèi)裝修方式的不同，在日本房問有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質(zhì)，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當(dāng)

據(jù)了解，在境外投資房產(chǎn)，最大的難點(diǎn)在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費(fèi)的支付等具體工作，都必須處理得當(dāng)，否則投資無從淡起。

李偉國表示，投資管理工作可以全部委托給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，投資者只需支付一定數(shù)額的服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)便可代替投資者完成所有工作。一般說來，當(dāng)一個(gè)日本房東并不麻煩，因?yàn)樗械姆慨a(chǎn)都經(jīng)過裝修，一般不需房東自己操心裝修問題；此外，除了淋浴器、空調(diào)等固定設(shè)施之外，日本的租客通常會自己配置電視、電話、洗衣機(jī)、冰箱、微波爐等家電，根本無需房東耗費(fèi)過多的精力。

據(jù)陳達(dá)俊介紹說，日本的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量非常高，他們能夠?yàn)榉繓|提供非常完善的服務(wù)，包括出租房產(chǎn)、代繳各項(xiàng)稅費(fèi)、代收房租等等，投資者完全可以將房產(chǎn)委托給他們來管理。而投資者只需將賬戶提供給服務(wù)機(jī)構(gòu)，就可以按時(shí)收到租金。

在日本投資房產(chǎn)，會涉及到哪些稅費(fèi)呢?李偉國介紹說，首次購買時(shí)主要會涉及到中介費(fèi)、消費(fèi)稅、登記費(fèi)用、固定資產(chǎn)稅精算金、管理費(fèi)精算金等。中介費(fèi)按照物業(yè)總價(jià)的多少收取，標(biāo)準(zhǔn)在3.15％～5.25％不等，而其他費(fèi)用則根據(jù)具體情況來收入。如購買一套總價(jià)約1000萬日元的公寓，所有稅費(fèi)加起來約60萬日元，占總價(jià)的6％左右。

此外，在養(yǎng)房過程中還會涉及到一些費(fèi)用，如管理費(fèi)和修繕積立金(相對于維修基金)以及固定資產(chǎn)稅，前兩項(xiàng)費(fèi)用按月收取，這兩項(xiàng)費(fèi)用并無統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，視具體情況而定。固定資產(chǎn)稅每隔一段時(shí)間會發(fā)生變化。由政府公布具體的收取金額。不過一般情況下，對于一套年租金收益可達(dá)100萬日元的公寓來說，這三兩項(xiàng)費(fèi)用約20萬日元，約占租金收入的20％。

投資風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心

在日本投資房產(chǎn)，也需要注意風(fēng)險(xiǎn)。諸如房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)、對風(fēng)俗以及購房習(xí)慣缺乏必要了解等問題，以及匯率的波動，特別是房產(chǎn)政策的變化甚至國際關(guān)系的變化等，都會對房產(chǎn)投資形成影響。

投資者一定要對近期的匯率波動有所了解，如果預(yù)期人民幣升值，則可等待一段時(shí)日再說。因?yàn)殡S著人民幣的升值，在海外投資的資產(chǎn)以人民幣結(jié)算的話，價(jià)值會縮水從而導(dǎo)致變相貶值，這其實(shí)是不太劃算的。

其次是要了解日本的房產(chǎn)政策變化等。目前日本政府在繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，對非本國人士購房行為限制較少。而一旦政策發(fā)生變化，則應(yīng)該及時(shí)拿出應(yīng)對措施做出調(diào)整。

篇7

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2005年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)?rdquo;的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇8

關(guān)鍵詞：城中村；土地產(chǎn)權(quán)；改造模式

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1、“城中村”概念

在我國城市化進(jìn)程中，由于城市用地的急劇擴(kuò)張，把城市周邊的部分村落及其耕地納入城市用地范圍，大部分耕地性質(zhì)由農(nóng)民集體所有制轉(zhuǎn)化為全民所有制，在征地過程中返給鄉(xiāng)村的用地以及農(nóng)民原宅基地、自留地、自留山等維持其農(nóng)民集體所有制性質(zhì)不變，在這些用地上以其居住功能為主形成的社會形態(tài)被稱之為“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物質(zhì)構(gòu)成形態(tài)

由于規(guī)劃、管理以及政策的真空與滯后，城中村內(nèi)用地功能紊亂，居住、商業(yè)相互混雜，建筑景觀雜亂，建筑密度高，建筑質(zhì)量令人堪憂，采光通風(fēng)等條件惡劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活設(shè)施與環(huán)境

配套設(shè)施問題嚴(yán)重。道路網(wǎng)布局和結(jié)構(gòu)不合理，無法滿足人流、物流、停車、消防等基本要求，排水設(shè)施不完善導(dǎo)致經(jīng)常性的內(nèi)澇，教育、醫(yī)療等公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量均滯后于生活需求，戶外空間缺乏，綠化不足。

2.3組織與管理體制

由于歷史的原因形成相對獨(dú)立的行政運(yùn)作體制和地區(qū)管理機(jī)制，受既得利益者影響，其建設(shè)存在明顯的短期行為，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，物質(zhì)生活的富有與村民的社會觀念，生活觀念、價(jià)值觀念以及和管理組織機(jī)制之間形成強(qiáng)烈反差，法制意識淡漠，建設(shè)無序等現(xiàn)象突出[2]。低質(zhì)量住宅的低租金導(dǎo)致村落內(nèi)人口構(gòu)成復(fù)雜，外來流動人口居多數(shù)，社會隱患較大。

3、“城中村”產(chǎn)生原因分析

3.1供需分析

城市流動人口對低租金住房需求較為強(qiáng)烈，同時(shí)通勤能力不足，在空間上傾向于內(nèi)城地區(qū)，“城中村”具備此種特征。從供給方面而言，村民在短期內(nèi)獲取即得利益的心態(tài)促使開發(fā)建設(shè)偏離管控，各自為政，一哄而上，較少考慮房屋建設(shè)質(zhì)量以及空間場所、環(huán)境品質(zhì)等需要協(xié)調(diào)與相互約束的規(guī)劃問題，較為惡劣環(huán)境促使“城中村”成為社會問題多發(fā)場所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因[3]?！俺侵写濉蓖恋卦诔鞘杏玫胤秶畠?nèi)，同時(shí)法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由村民委員會等集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理，本質(zhì)上講，土地所有權(quán)主體不夠明確，導(dǎo)致真正的所有者主體缺位，土地所有權(quán)主體的缺位和土地使用產(chǎn)權(quán)的不明確，社會保障體系不完善，決定了住宅建設(shè)以利益最大化為目標(biāo)，同時(shí)熱衷于短期項(xiàng)目的無序化格局。

3.3建設(shè)管理分析

在各個(gè)層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中，對“城中村”缺乏足夠的重視和深入研究，未能及時(shí)針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。涉及到規(guī)劃建設(shè)的人口疏散、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換、房屋拆遷賠償、村民就業(yè)安置等方面的政策尚不明確和完善。相關(guān)規(guī)劃法規(guī)對于土地所有權(quán)不明晰的“城中村”的建設(shè)無法發(fā)生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”問題正在對于外部環(huán)境造成越來越大的“負(fù)外部效應(yīng)”，而“城中村”的改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其理論思路應(yīng)該回歸問題的本質(zhì)――土地產(chǎn)權(quán)的界定[4]。

4.1“明晰產(chǎn)權(quán)”

采用土地使用權(quán)入股，協(xié)調(diào)統(tǒng)一各方利益，明確土地收益分配，真正使土地使用權(quán)股份化、集體化、市場化，促進(jìn)土地所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)的分離，提高土地資源配置的經(jīng)濟(jì)效率。

4.2“區(qū)劃控制”

加強(qiáng)城市規(guī)劃法規(guī)的控制約束力，明確界定“城中村”地塊的劃分和土地使用用途的法定化，將整個(gè)“城中村”地域納入城市一體化管理，實(shí)現(xiàn)其市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、供氣以及治安管理的統(tǒng)一有序。

5、“城中村”改造的現(xiàn)實(shí)博弈

在“城中村”改造的現(xiàn)實(shí)博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產(chǎn)商和“村民”。 “城中村”的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。

“村民”希望在改造中保護(hù)他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補(bǔ)償，房地產(chǎn)商要求在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希求避免財(cái)政的壓力和保證市場、社會的穩(wěn)定。

“村民”會擔(dān)心，既得的房地產(chǎn)租金收益在開發(fā)中得不到保護(hù)，而且會損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值前景的好處，他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們的既得利益寸金必爭。開發(fā)商擔(dān)心此種拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，不確定的變數(shù)很多，高昂的交易成本會吞沒和消散房地產(chǎn)開發(fā)的正常收益，政府對樓層高度的管制會使開發(fā)最終變得無力可圖；政府考慮拆遷過程中的利益沖突可能成為社會不穩(wěn)定的因素，政府自己開發(fā)因成本過于高昂難以啟動，而給予優(yōu)惠政策吸引房地產(chǎn)商介入開發(fā)，又可能造成房屋過量供給，沖擊業(yè)已趨近飽和的房地產(chǎn)市場，使目前房地產(chǎn)開發(fā)中大量的國有銀行貸款無法收回；

復(fù)雜的改造過程是一個(gè)利益博弈的過程，必須創(chuàng)造一種博弈各方共贏的合約安排才能使改造順利和成功。所以通常的現(xiàn)實(shí)改造模式基本分為兩個(gè)思路：

另辟一塊住宅地來置換“城中村”的地產(chǎn)；并通過放寬房地產(chǎn)商在改造“城中村”中建筑高度的限制和減免開發(fā)中的部分附加費(fèi)用，使房地產(chǎn)商有能力以新建住宅的期權(quán)來置換“城中村”在一個(gè)規(guī)定時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)有住房，稱之為“異地安置”；

通過將“村民”現(xiàn)有村落住宅的使用證變更為城市住宅產(chǎn)權(quán)證，使“村民”獲得的新房產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，從此可以出售和抵押房產(chǎn)，以此來換取“村民”在住宅拆遷補(bǔ)償價(jià)格上的讓步，稱之為“就地安置”。

政府在這種基于博弈的改造實(shí)踐中顯然處于主導(dǎo)的地位，應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。依靠市場手段，通過制度設(shè)計(jì)與政策安排，協(xié)調(diào)各方利益，著眼于長遠(yuǎn)，來引導(dǎo)和控制改造過程。

6、結(jié)語

“城中村”現(xiàn)象是我國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的特殊現(xiàn)象，應(yīng)更多地置身于在我國城市化機(jī)制及其模式研究的背景下進(jìn)行分析和研究。涉及土地制度改革與設(shè)計(jì)，政策及法規(guī)的引導(dǎo)與約束，市場運(yùn)作與利益分配和平衡的改造過程更多地體現(xiàn)為綜合的系統(tǒng)工程。在規(guī)劃和建設(shè)過程中利用宏觀調(diào)控手段如何體現(xiàn)對弱勢人群尤其是城市新移民的關(guān)懷，如何促進(jìn)“城中村”居民的市民化進(jìn)程，將是更為復(fù)雜和深層次的任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 敬東.“城市里的鄉(xiāng)村”研究報(bào)告――經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市中心區(qū)農(nóng)村城市化進(jìn)程的對策[J]. 城市規(guī)劃. 1999，23（9）：8-14.

[2] 杜杰. 都市里村莊的世紀(jì)抉擇――關(guān)于深圳市羅湖區(qū)原農(nóng)村城市化進(jìn)程的調(diào)查報(bào)告[J]. 城市規(guī)劃.1999，23（9）：15-17.

篇9

在快速城鎮(zhèn)化的大背景下，強(qiáng)勁的購房需求成為支撐房價(jià)持續(xù)高速上漲的重要原因;盡管期間中央政府頻頻出臺調(diào)控政策抑制房價(jià)和高漲的市場預(yù)期，但是效果不甚理想，老百姓的購房需求逆價(jià)而上?？梢哉f房價(jià)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也綁架了中國的老百姓。 投資性需求將成市場主導(dǎo)

一直以來，政策制定者都希望將住房需求劃分為“剛需”和“投資性需求”，并且在政策制定時(shí)能夠區(qū)分對待。但是在房價(jià)如此之高且將繼續(xù)攀升的情況下，試圖將兩者區(qū)分開來已經(jīng)越來越成為一種不可能，而且住房的投資品屬性將會被進(jìn)一步放大。

從購房者的角度來說，一方面，首付款和月供占據(jù)了人們大量的資金儲備和現(xiàn)金流，這極大限制了流動資金數(shù)量?？紤]到市場上越來越多的投資渠道，以及越來越高的投資回報(bào)率，將如此巨大的資金投入到住房中，購房者將不得不承擔(dān)高昂的機(jī)會成本。因此，讓人們不去考慮住房的投資品屬性――保值增值潛力，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的也是不合理的。

另一方面是極度不合理的房價(jià)租金比。據(jù)測算，2014年中國90個(gè)重點(diǎn)城市的平均房價(jià)租金比（總房價(jià)除以月租金）為350，其中深圳、上海、北京等城市這一指標(biāo)都高于500，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的標(biāo)準(zhǔn)水平（200-300）。如果我們將住房看成一個(gè)簡單的消費(fèi)品，那么住房的租金應(yīng)該可以用來彌補(bǔ)購房支出產(chǎn)生的資金成本，但實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，而這個(gè)較大的成本鴻溝很大程度上解釋了住房的資產(chǎn)價(jià)值。所以說，在人們購房過程中，住房的投資品屬性是一直存在的，并且正在逐漸占據(jù)更為重要的地位。

受“父母買房，孩子養(yǎng)老”這種思想的影響，很多父母都會在能力允許的范圍內(nèi)盡可能地為孩子購房提供資助。

中國的住房市場起步較晚，上世紀(jì)步入工作的一代人中有相當(dāng)一部分受到福利分房政策的影響而不需要為住房奔波，因此他們會相對容易地積累財(cái)富，并將這部分財(cái)富傳遞給下一代。這種代際之間的財(cái)富轉(zhuǎn)移在很大程度上解釋了“高房價(jià)下毫不退縮的購房需求”這一現(xiàn)象，很多缺乏財(cái)富積累但是收入較高的年輕人因此可以提前進(jìn)入住房買賣市場。最新的一項(xiàng)購房者年齡調(diào)查報(bào)告顯示，北京首次購房者的平均年齡僅為27歲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加拿大、美國、日本等發(fā)達(dá)國家。

可以看出，在傳統(tǒng)觀念下的初始財(cái)富轉(zhuǎn)移加之年輕一代的投資觀念，確實(shí)形成了當(dāng)下大量的購房需求，從中短期看，必然會給住房投資市場帶來不小的沖擊。從長期看，隨著房價(jià)的繼續(xù)上漲，這部分初始財(cái)富的作用會被逐漸稀釋，例如從最初能支付全款會逐漸轉(zhuǎn)變成只能支付首付款，加上年輕一代住房自有觀念的淡化，可能會使得購房需求在未來有所下降。

2013年以來，北京開始實(shí)施的自住房政策似乎有“異曲同工之效”。這類住房的價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，要求購買之后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。表面上來看，這一政策讓一些原來買不起房子的家庭有了新的選擇，朝著“居者有其屋”的民生目標(biāo)更近一步。

但仔細(xì)想來，自住房與商品房市場并無太大差異，對于購房者來說，只是增加了一個(gè)合伙出資人，政府和個(gè)人共享住房增值帶來的收益且三七分成。這就使得一些原本無力購房的家庭可以進(jìn)入住房市場，讓這部分投資需求得以釋放;而那些原本就有能力投資商品房市場的家庭卻不會受到太大影響。如果考慮到城市土地供應(yīng)的限制，自住房的引入將會增加住房市場的需求，對房價(jià)的影響可能會與預(yù)期值背道而馳。

現(xiàn)實(shí)中，政府、開發(fā)商和消費(fèi)者多關(guān)注新房市場的價(jià)量走勢，而忽視了二手房市場。這與中國城市的住房市場起步較晚而二手房市場發(fā)展不成熟的現(xiàn)實(shí)是緊密關(guān)聯(lián)的。但是隨著一些大城市二手房市場的快速發(fā)展，二手房市場值得引起我們更多的關(guān)注。

從投資者角度看，不管最初購買的是新房或是二手房，未來的增值交易都要在二手房市場上來實(shí)現(xiàn)，因此，二手房市場的走勢，實(shí)際上決定了當(dāng)下住房市場投資者的預(yù)期收益。相比之下，新房價(jià)格走勢反倒更多地影響著剛需家庭的購房需求，這主要是因?yàn)榉績r(jià)的增長速度明顯超過了家庭收入，而且市場上大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品都難以與房價(jià)的高增長相媲美，所以作為購房者如果今年不買房那么明年就更買不起房了。換句話說，如果我們用住房作為基礎(chǔ)商品來構(gòu)造CPI，那么人們收入水平就會表現(xiàn)出負(fù)增長，即使考慮到存款、基金以及其他投資渠道帶來的收益。

在中國城市的住房市場從新房市場逐漸向二手房市場轉(zhuǎn)變的過程中，投資性購房需求可能會進(jìn)一步增加。根據(jù)“中國典型城市住房同質(zhì)價(jià)格指數(shù)”最新的報(bào)告可以看出，北京和上海二手房價(jià)格的增長速度已經(jīng)超過了新房，環(huán)比增長率達(dá)到了8.3%和7.3%。所以單純從市場的角度出發(fā)來看，房價(jià)上漲的趨勢可能會繼續(xù)持續(xù)下去。 緩兵之計(jì)或滋生更大風(fēng)險(xiǎn)

自10月以來，內(nèi)地許多城市重啟或進(jìn)一步強(qiáng)化了住房限購限貸政策，住房市場出現(xiàn)了明顯的“降溫”態(tài)勢，價(jià)量齊降。但這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字的背后原因更值得關(guān)注。

第一，短期內(nèi)，限購限貸政策一方面影響了購房者的市場預(yù)期，另一方面也增加了購房者的購房成本――取得購房資格和籌備首付資金，所以一些購房者轉(zhuǎn)而觀望，導(dǎo)致住房市場需求下降。第二，為了應(yīng)對中央調(diào)控政策的要求，開發(fā)商會相應(yīng)地調(diào)整住房供應(yīng)和營銷策略。我們看到，很多開發(fā)商在政策實(shí)施后都很少進(jìn)行關(guān)于銷售業(yè)績的宣傳，而統(tǒng)計(jì)數(shù)字則告訴我們，一些好區(qū)位的住房成交量明顯下降是導(dǎo)致城市平均住房交易量和價(jià)格下降的重要原因。

所以，政府的調(diào)控政策在短期來看是有效果的。正如開篇提到的，房價(jià)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)，平穩(wěn)增長或許才是政府進(jìn)行市場調(diào)控的初衷。從中長期看，一旦房價(jià)回歸到正常軌道，前期積累的市場需求再次涌入市場，將會促使房價(jià)新一輪的快速上漲。

此外，市場調(diào)控的另外一個(gè)副作用同樣不能被忽視，“政府調(diào)了又放，放了又調(diào)”，不管是主動也好被動也罷，傳遞給市場的信號就是政府會為房地產(chǎn)市場的衰退買單，這會大大增加人們對房地產(chǎn)市場的信心。而政府如果希望能夠通過這種方式來保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，那么未來就需要更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

篇10

假設(shè)你已經(jīng)還清了信用卡債務(wù)，繳納了養(yǎng)老保險(xiǎn)，每天都有系統(tǒng)的運(yùn)動，本文便為這樣的你準(zhǔn)備了六條雖不尋常但卻可行的理財(cái)建議。

理財(cái)一：明確未來儲蓄目標(biāo)

目前還在工作的人在他們有資格領(lǐng)取社會保障之后還有可能再活30年，但他們中很少有人明白這在經(jīng)濟(jì)上意味著什么。

調(diào)查報(bào)告顯示，處于工作年齡的國人僅有12%曾經(jīng)嘗試過計(jì)算退休后需要多少錢才能維持生活。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是：70%的人儲蓄不到10萬元（不含房屋價(jià)值），20%的人儲蓄不到1萬元。

你需要多少錢養(yǎng)老？按照你目前的收入水平，退休后再活30年，你需要的資金大概是一年收入的20倍。而社會保障大致相當(dāng)于你年收入的40%。按照這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，你在退休前的儲蓄量應(yīng)該約為你年收入的12倍。

理財(cái)二：增加投資

開設(shè)一個(gè)退休基金賬戶。2013年你可投入5000元，2014年可投6000元。如果你年齡大于50歲，再增加1000元。

然后將這部分資金投資一支基金，如指數(shù)型ETF等。采取按月或按季定投的形式，能夠?qū)⒊杀究刂圃诮咏袌銎骄鶅r(jià)格的范圍內(nèi)，有效規(guī)避了高價(jià)買入的風(fēng)險(xiǎn)。這雖然不是你投資組合的全部，但應(yīng)該成為其中的一個(gè)部分。

這可能是一項(xiàng)波動性較大的增長投資。據(jù)專家介紹，眼下新興市場所能提供的整體回報(bào)是所有投資中最高的，如果算上通脹率，新興市場在七年內(nèi)提供的投資回報(bào)率可以達(dá)到50%，輕松擊敗任何與之競爭的資產(chǎn)類別。

理財(cái)三：自己在家做飯

向星巴克的拿鐵咖啡、必勝客的披薩餅和海底撈火鍋說再見吧。試著一個(gè)月完全在家用餐，中午自帶盒飯，早中晚三餐均親力親為。要做到這點(diǎn)并不容易，但省下的餐費(fèi)可不少。買一份肯德基漢堡套餐當(dāng)午餐要花15元，然而在家做一頓飯，食材成本不會超過5元。

理財(cái)顧問們常說，新客戶在第一次審計(jì)自己的家庭支出時(shí)，最讓他們感到震驚的通常是在餐館的花費(fèi)。這些花費(fèi)中有60%都是替餐館支付了店面租金和員工工資。試問，我們?yōu)槭裁匆讲宛^吃家常菜？

理財(cái)四：堵上漏洞

如果你家每月為手機(jī)、寬帶和有線電視支付200元，一年就要花掉2400元。如果你把這筆錢以4%的利息投資20年，可以凈賺70000元。

分析一下這部分預(yù)算，看看哪些可以避免。研究不同的手機(jī)話費(fèi)套餐和參與各種優(yōu)惠活動，可以減少很大一部分支出。嘗試放棄付費(fèi)的有線電視服務(wù)，改用網(wǎng)絡(luò)高清播放器能收看到高清晰的影視節(jié)目，而且選擇更加豐富。

所以，調(diào)整套餐、砍價(jià)，削減不必要的支出。

理財(cái)五：轉(zhuǎn)讓無用的閑置物品

把自己的房子變成淘寶網(wǎng)，拍賣掉一切你不需要的東西。書房抽屜里多余的手機(jī)、沒有用過的備用電飯鍋、你從來不用的花瓶......正如心理醫(yī)生所指出的那樣，化繁為簡是一個(gè)很棒的減壓方法。

這個(gè)計(jì)劃會回籠到一些錢，好比企業(yè)一樣，家庭也可以盤活存量資產(chǎn)。像這樣的一個(gè)過程更是使所有家庭成員關(guān)注錢真正價(jià)值的絕妙方法。

理財(cái)六：想象自己將要“去世”

很少有人想象自己馬上就要“去世”。然而從理財(cái)角度說，人們需要設(shè)想一下這種可能，并不是只有老年人應(yīng)該這樣做。很可能死亡來臨時(shí)，你還沒有準(zhǔn)備好。