導(dǎo)語：如何才能寫好一篇租房調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［關(guān)鍵詞］貴州大學(xué) 出租房 調(diào)查研究

引言

2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地產(chǎn)投資分析》，這是新專業(yè)的新課，理論上的內(nèi)容不多，重在實(shí)踐性的操作分析。為提高同學(xué)們對(duì)實(shí)際問題的分析能力，也為了更好地撰寫經(jīng)濟(jì)論文，以便為一年后的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)打下良好基礎(chǔ)，在教學(xué)的第三周，我安排他們進(jìn)行了為期半個(gè)月的題為《貴州大學(xué)南北校區(qū)及其周邊出租房的學(xué)習(xí)實(shí)踐調(diào)查》，并在第五周進(jìn)行了一次課堂討論。在討論課上，同學(xué)們踴躍發(fā)言，氣氛活躍，調(diào)查報(bào)告也寫得非常細(xì)致，取得了良好的教學(xué)效果。下面是我作為科任老師撰寫的這次學(xué)習(xí)實(shí)踐的調(diào)查報(bào)告。

一、調(diào)查的方法與路徑等

此次調(diào)查以04土管全班同學(xué)為成員，采取自由分組進(jìn)行，大組七、八人，小組一、兩人不等。調(diào)查從了解該區(qū)域內(nèi)出租房的出租方和承租方的情況入手，通過收集相關(guān)資料數(shù)據(jù)，了解該地段租房市場(chǎng)的情況，研究出租房存在的問題及其對(duì)策，并對(duì)該市場(chǎng)的健康發(fā)展提供參考意見。調(diào)查時(shí)間為兩周。調(diào)查地點(diǎn)為貴州大學(xué)北區(qū)校內(nèi)及其相鄰的新、老朝陽村，南校區(qū)校內(nèi)及其相鄰的魚塘村。調(diào)查方法主要采用了抽樣法和問卷法，同學(xué)們以求租者的身份對(duì)房東及承租者進(jìn)行了咨詢和走訪，獲得了大量的一手資料。

二、調(diào)查所取得的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料

跟省內(nèi)外的高校比起來，貴州大學(xué)及其周邊的“出租房”市場(chǎng)顯得同樣紅火。在北校區(qū)附近的新朝陽村和南校區(qū)的魚塘村是“校園租戶族”們比較青睞的地方。

（一）出租房價(jià)格及其供給方情況

據(jù)了解，租房還分校內(nèi)、校外兩種，教職工宿舍是校內(nèi)出租房的主要供給來源。一些退休教師搬到外面，或一些考上研究生的老師去讀書，或老師換了新房，空置的房子均用來租給學(xué)生用，有些家庭收入較高但又住在貴陽的老師往往在學(xué)校購買第二套甚至第三套房子專門用來出租。北區(qū)房租單間在100～150元，套間在300～600元不等。也有的教職工出租自家的儲(chǔ)藏間以增加收入。由于價(jià)格不算貴，而且在校內(nèi)又能保證相對(duì)安全，這種出租房比較受學(xué)生歡迎。

校內(nèi)的租房大多配備衛(wèi)生間，單間10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他們自己打理、負(fù)責(zé)，雙方互不干涉。有的學(xué)生租一兩個(gè)月，用于復(fù)習(xí)考試；有些學(xué)生租住長達(dá)兩三年。租房者有的是單人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中將近有三、四個(gè)是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情況。

校外就是學(xué)校周邊的民居，因?yàn)榫驮趯W(xué)校旁邊，這里的不少居民都靠租房給學(xué)生以增加收入。在貴大北區(qū)，有很多農(nóng)民的土地已被征用完畢，只能靠出租房屋維持其日常開銷。自從老朝陽村的土地被大片征用后，這兩年，新朝陽村一帶的房租還有看漲的趨勢(shì)。兩年前，一個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單間大概月租200元，但現(xiàn)在月租一般要250元～350元。

在價(jià)格方面，南北校區(qū)之間存在一定的差異，同等條件下，南校區(qū)的房屋價(jià)格要比北區(qū)低30到70元左右。

（二）租房需求方情況

租房的需求方來自如下幾方面：中青年教師、高年級(jí)本科生、研究生、自考生、擬參加各種資格考試的學(xué)生及校外人士、畢業(yè)不久仍滯留學(xué)校的學(xué)生、在校園周邊做生意的小商販、民工、外籍留學(xué)生和教師等。

（三）租房出現(xiàn)的一些社會(huì)新現(xiàn)象

1. 鐘點(diǎn)房與假日夫妻的出現(xiàn)

放假后，個(gè)別女生搬進(jìn)男生宿舍與男友“雙宿雙棲”，還自稱是“假日夫妻”，在宿舍里公然過起了同居生活。對(duì)于女生住進(jìn)男寢室的現(xiàn)象，在平時(shí)上課期間也發(fā)生過，當(dāng)放寒、暑假時(shí)，趁學(xué)校管理部門的老師休息，學(xué)生情侶們往往有恃無恐。

2．租房廣告五花八門

在高校周邊，一些貼滿野廣告的墻上、電線桿上形形的租房廣告大行其道，廣告底下常常被剪成類似于流蘇花邊的條狀，只要你信手撕一條，便可以得到聯(lián)系電話。

高校的校園廣告欄內(nèi)發(fā)現(xiàn)，盡管是暑假，但出租求租廣告依然不少，出租條件有的還相當(dāng)誘人，如“房子清幽、寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立衛(wèi)生間只要350元”等字樣，一些學(xué)生宿舍樓內(nèi)也可以發(fā)現(xiàn)墻上貼著的一些小紙條，上面寫著“尋一文靜女孩同住，房租水電對(duì)半”這一類的小廣告。據(jù)一些假期沒有回家的學(xué)生介紹，每次到快開學(xué)時(shí)，這些小廣告就成為校園內(nèi)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。

三、對(duì)調(diào)查結(jié)果相關(guān)情況的分析

（一）相似條件下北區(qū)出租房價(jià)格平均比南區(qū)高50元左右。究其原因主要來自于如下幾個(gè)方面：

（1）北區(qū)房屋有著良好的外在環(huán)境，房屋周圍有可供娛樂的網(wǎng)吧、迪廳、酒吧等場(chǎng)所，離區(qū)中心的距離較近，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，公交運(yùn)輸便利，基礎(chǔ)設(shè)施良好，人口密度大，社會(huì)治安好等等，相比之下南區(qū)情況要差許多，位置級(jí)差收益遠(yuǎn)不及北區(qū)，所以價(jià)格（租金）上遠(yuǎn)低于北區(qū)。

（2）從南北校區(qū)的學(xué)生構(gòu)成來看，北區(qū)學(xué)生是南區(qū)學(xué)生人數(shù)的兩倍左右；南區(qū)主要是大一新生，思想相對(duì)單純，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出現(xiàn)；南區(qū)主要為農(nóng)學(xué)、林學(xué)、動(dòng)科學(xué)等農(nóng)學(xué)學(xué)科，其生源主要來自于省內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)，家庭收入有限，而北區(qū)多為熱門專業(yè)，如經(jīng)濟(jì)、管理、計(jì)算機(jī)等，外省學(xué)生比例大，學(xué)生家庭條件相對(duì)寬裕。

（3）從供給情況來看，北區(qū)位于花溪大道旁，土地供給有限，不利于住房擴(kuò)建，使供給受到一定限制。2004年位于老朝陽村一帶的農(nóng)民自建房幾乎被貴大征用并拆毀完畢，其地段用來修建供貴大教師使用的經(jīng)濟(jì)適用房，由于各種原因，該批經(jīng)濟(jì)適用房直到現(xiàn)在仍有大量尚未交付使用。一方面農(nóng)民無地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，導(dǎo)致供給與需求之間出現(xiàn)較大的缺口，北區(qū)租房價(jià)格上漲也就成為必然。相對(duì)而言，南區(qū)周圍土地空曠有利于農(nóng)民擴(kuò)建住房，加之許多農(nóng)民對(duì)租房情況認(rèn)識(shí)不足而盲目修建，此外，與北區(qū)同時(shí)啟動(dòng)的南區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房由于不存在扯皮問題，其所建房屋都已投入使用，使得供給與需求之間并無缺口，因此南區(qū)的租房價(jià)格也就相對(duì)平緩。

（4）有許多從貴大畢業(yè)出去的學(xué)生，畢業(yè)后仍選擇學(xué)校周圍租房導(dǎo)致房價(jià)上漲。貴陽的房屋均價(jià)將近4000元每平方米，而貴陽的收入水平又較低，對(duì)于剛剛畢業(yè)走入社會(huì)的這部分人來說，不要說買房，就是在市區(qū)租房都非常困難。因此他們自然而然就選擇了相對(duì)熟悉、交通便利、價(jià)格又能承受得起的學(xué)校及其周邊出租房，由于畢業(yè)生大多出自北區(qū)，因此北區(qū)也就成了他們的首選。

（二）房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但看不到政府的管理。

花溪是個(gè)山清水秀的地方，加之民院，貴州大學(xué)南、北校區(qū)的存在，使得花溪的房屋租賃越來越熱，隨著房價(jià)的一路上漲，將有越來越多的人選擇租房居住，花溪房屋租賃市場(chǎng)將具有相當(dāng)大的發(fā)展空間。可是，從花溪房屋租賃管理情況來看，看不到任何政府管理的痕跡。從校內(nèi)租房情況看，盡管學(xué)校明令禁止，但制度并沒有落實(shí)到位。農(nóng)民私房出租，通常是無照經(jīng)營，學(xué)校教師公房出租，同樣也是無照經(jīng)營。

四、學(xué)生租房的原因及其隱患

（一）租房原因分析

高校擴(kuò)招、生活水平提高、性格、學(xué)習(xí)（考研、考證等）、生活、經(jīng)商等是促進(jìn)校園租房市場(chǎng)火爆的原因。大學(xué)生外出租房是目前一個(gè)較為普遍的社會(huì)問題，其根源在于大學(xué)生這段時(shí)間處于心理活動(dòng)活躍時(shí)期，心態(tài)很敏感，他們思想上強(qiáng)烈要求獨(dú)立，而且不喜歡受限制；集體生活有好處，但對(duì)于一部分獨(dú)立性特強(qiáng)的學(xué)生而言，除了不受限制之外，他們也有意識(shí)地認(rèn)為自己在宿舍里的活動(dòng)會(huì)影響他人，為了活動(dòng)更加自由，外出租房顯然就是一個(gè)很好的選擇了。而在外出租房的原因中，喜愛自由的學(xué)生偏多。

（二）學(xué)生租房存在的隱患

1．房東無營業(yè)執(zhí)照，安全得不到保證。無論是校外還是校內(nèi)的出租房，房東幾乎都沒有營業(yè)執(zhí)照，有的只要聽說是大學(xué)生連證件也不需要出示，只要按時(shí)交付租金即可。一些出租房不僅衛(wèi)生條件較差，而且房東安全意識(shí)淡薄，部分出租房連防盜門都沒有，由于居住人員較雜，消防安全方面也存在一定隱患。此外，校外的出租屋離學(xué)校教室都較遠(yuǎn)，無論是晚自修還是晚間有課，在回去的路上都十分地不安全。

2．學(xué)生自制力較差，難抵各種誘惑?，F(xiàn)代大學(xué)生同時(shí)面臨很多誘惑：戀愛、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，實(shí)際上，大學(xué)生在校外租房引發(fā)的男女同居、酗酒、聚眾賭博等各種社會(huì)問題一直是高校后勤管理最頭疼的事之一。

鐘點(diǎn)房、同居和發(fā)生性關(guān)系的含義差不多，基本上可以等同。像學(xué)校周邊的這些鐘點(diǎn)房，甚至還供應(yīng)避孕用品和黃色光盤，已成為助長校園的溫床，有統(tǒng)計(jì)顯示，高校大學(xué)生已成為艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分學(xué)生的造成，可以想象，我們的“天之驕子”在里面能干出什么好事?！扮婞c(diǎn)房”的泛濫不僅給許多大學(xué)生的身心健康帶來了不良影響，增加了高校管理的難度，同時(shí)也增加了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

3．同居所需要的花費(fèi)，比如租房子等，更加重家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

五、對(duì)貴州大學(xué)及其周邊租房市場(chǎng)的健康發(fā)展提供的參考意見

（一）建立一個(gè)完善的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)體系。在房屋租賃管理上，我們可借鑒深圳市的做法。即在國土局下設(shè)房屋租賃管理辦公室，負(fù)責(zé)全區(qū)房屋租賃的宏觀管理工作。按照行政區(qū)劃，設(shè)立區(qū)房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮(zhèn)設(shè)立房屋租賃管理所，區(qū)租賃辦和各租賃所負(fù)責(zé)實(shí)施具體的房屋租賃管理工作。區(qū)租賃辦和租賃所構(gòu)成房屋租賃的二級(jí)管理系統(tǒng)。完善的機(jī)構(gòu)體系在組織和人員上為加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理提供有力的保障。

（二）建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。房屋租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。因此應(yīng)將房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格放開，租價(jià)隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況自行議定。同時(shí)，為了指導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，須制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價(jià)格參照。指導(dǎo)租金是以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，政府在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)具有實(shí)際的意義，它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)價(jià)格參考，也為政府部門收繳稅款及管理費(fèi)，以及非商品房出租補(bǔ)交地價(jià)款提供了計(jì)價(jià)基數(shù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)而私下約定較低的合同價(jià)格。同時(shí)為司法機(jī)關(guān)裁決房地產(chǎn)糾紛提供了一個(gè)依據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)糾紛中各種已經(jīng)發(fā)生、或視同已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃關(guān)系，在無法確定租金水平或當(dāng)事人約定的租金不符合法律規(guī)定時(shí)，司法機(jī)關(guān)便可依法采用指導(dǎo)租金計(jì)算。

（三）確立部門協(xié)作機(jī)制。出租屋管理不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃市場(chǎng)管理，更是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工程。經(jīng)營性出租屋涉及工商注冊(cè)、稅務(wù)登記，居住性出租屋涉及承租人的戶籍管理、計(jì)生管理、治安管理等，單靠租賃管理部門的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)此，須采取部門協(xié)作的方式強(qiáng)化管理，并將其制度化，通過出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確工商、稅務(wù)、計(jì)生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的業(yè)務(wù)時(shí)，按規(guī)定必須認(rèn)真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發(fā)的租賃許可證，嚴(yán)格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準(zhǔn)的范圍。同時(shí)，房屋租賃部門在進(jìn)行合同登記時(shí)，必須配合有關(guān)部門進(jìn)行計(jì)劃生育審查、暫住戶口登記、社會(huì)治安管理等工作。在具體工作中，采取租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出所和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯(lián)合辦公管理，租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協(xié)作模式。

（四）學(xué)校應(yīng)加強(qiáng)管理和教育，將大學(xué)環(huán)境的整治列為系統(tǒng)工程，化堵為疏，做好備案

現(xiàn)代大學(xué)的環(huán)境是開放的，整治大學(xué)環(huán)境也是系統(tǒng)工程。筆者認(rèn)為，大學(xué)出現(xiàn)“鐘點(diǎn)房”現(xiàn)象有三點(diǎn)原因：一是由于學(xué)校管理混亂，制度形同虛設(shè)；二是部分大學(xué)生自身素質(zhì)不高，難抵各種社會(huì)誘惑；三是相關(guān)部門對(duì)出租房管理不善，讓違法經(jīng)營者有機(jī)可乘。只有從以上三個(gè)方面入手，學(xué)校、學(xué)生與管理部門形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上、渠道上、終端上“各個(gè)擊破”，才能讓高?！扮婞c(diǎn)房”無處藏身。

另外，我們必須認(rèn)識(shí)到，任何被管理者都不是消極地適應(yīng)禁令，任憑禁令去調(diào)整自己的行為。他們具有能動(dòng)性和理性預(yù)期能力的。被管理者會(huì)不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)有關(guān)部門以往的所作所為，形成對(duì)政策行為的基本判斷，以尋求自己的最佳對(duì)策，避免自己的利益受到損害。一項(xiàng)政策，只有充分體現(xiàn)各方面的利益要求，才能獲得廣泛的支持和認(rèn)同，才能有效地穩(wěn)定地調(diào)節(jié)有關(guān)社會(huì)主體的社會(huì)行為，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效果。

（五）學(xué)生應(yīng)加強(qiáng)自律

學(xué)生在校的生活主要取決于學(xué)生的自覺、自控。現(xiàn)在的大學(xué)生基本已步入成年，要學(xué)會(huì)對(duì)自己的所作所為負(fù)責(zé)。學(xué)校管理不可能事無巨細(xì)、面面俱到。作為成年人的大學(xué)生更應(yīng)樹立自我保護(hù)意識(shí)和自我約束能力，要有充分的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?，F(xiàn)代大學(xué)生一方面面臨很多誘惑：戀愛、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，而另一方面又面臨著很大的壓力：學(xué)習(xí)、生活、就業(yè)等，應(yīng)自覺抵制誘惑并投入更多的精力在學(xué)習(xí)、積累上。學(xué)生在大學(xué)階段的主要任務(wù)還是學(xué)習(xí)，住在校外自由度太大，自律性差的學(xué)生就很容易迷失。在學(xué)生時(shí)代過集體生活還是有好處的，至少在與寢室同學(xué)的交往中能學(xué)會(huì)許多待人處事的道理?，F(xiàn)代大學(xué)生中有許多都是獨(dú)生子女，家庭條件比較好，從小自主能力較差，朋友也較少，如果能在大學(xué)四年多幾個(gè)親密接觸的好知己，何樂而不為。大學(xué)生是一個(gè)處于半成熟階段的特殊群體，而大學(xué)是一個(gè)規(guī)范性的管理機(jī)構(gòu)，不是一般的業(yè)余培訓(xùn)班，大學(xué)生既然選擇到大學(xué)里來念書，就應(yīng)該遵守這個(gè)組織機(jī)構(gòu)的規(guī)則。此外，大學(xué)生還不能算是社會(huì)人，還沒有足夠的能力或者說權(quán)利選擇自己的所謂“生活方式”。既然學(xué)生到學(xué)校里來學(xué)習(xí)，和學(xué)校之間就是“法權(quán)”關(guān)系，學(xué)校要對(duì)學(xué)生的安全等負(fù)責(zé)，是要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)的。因此，學(xué)生沒有理由以什么“人性化”等為借口提出各種過分的要求，不能因?yàn)椤叭诵曰?，學(xué)生就可以夜間玩樂、白天打瞌睡、遲到、玩電腦……每個(gè)年齡段都有一個(gè)生活的主題，學(xué)生對(duì)此要正確認(rèn)識(shí)。應(yīng)該多呆在校園里，感受大學(xué)的氛圍，接觸大學(xué)的信息，過上真正的大學(xué)生活。

參考文獻(xiàn)：

［1］禁止大學(xué)生校外租房引熱議.貴陽晚報(bào)，2007-7-17.

篇2

一、現(xiàn)狀調(diào)查

（一）調(diào)查背景：隨著學(xué)校后勤社會(huì)化改革的逐步推進(jìn)，職專生校外租住現(xiàn)象越來越普遍。職專生為什么不住學(xué)校公寓，要在校外租房住宿？學(xué)校對(duì)校外租住現(xiàn)象怎樣看待？如何管理？為此，我們開展了廣泛調(diào)查，掌握了職專生在校外租房的第一手資料，并做出了客觀分析。

（二）調(diào)查時(shí)間區(qū)間：xx年9月10日至xx年11月10日，共兩個(gè)月。

（三）調(diào)查對(duì)象：甘肅省環(huán)縣職專職高二年級(jí)學(xué)生196名，其中男生68名，女生128名。

（四）調(diào)查方法：

1.問卷調(diào)查法：以封閉式問題為主，包括月均消費(fèi)水平，校外租房價(jià)格，校外租住原因，家長、學(xué)校對(duì)校外租房的態(tài)度以及學(xué)校住宿條件、被調(diào)查人性別等方面。共發(fā)出調(diào)查問卷200份，收回有效問卷196份。

2.訪談法：選取部分教師、家長、學(xué)生進(jìn)行直面訪談，對(duì)校外住宿現(xiàn)象和問題做深入了解。

（五）調(diào)查結(jié)果：

由上表可以看出，目前在校外租住的學(xué)生數(shù)遠(yuǎn)高于校內(nèi)住宿的人數(shù)，男生高出9%，女生則高出16%，而在家住宿的學(xué)生還達(dá)不到總數(shù)的5%。從學(xué)生的愿望來看，愿意在校外住宿的學(xué)生達(dá)到總數(shù)的近30%，且男生高于女生。

二、對(duì)調(diào)查結(jié)果的分析

（一）校外住宿產(chǎn)生的原因

學(xué)生選擇校外住宿的主要原因有以下幾類：

1.學(xué)習(xí)的需要。集體宿舍環(huán)境太嘈雜，還定時(shí)斷電，不提供熱水。而校外租房環(huán)境相對(duì)安靜，學(xué)習(xí)生活時(shí)間也相對(duì)充足，可以按照自己的計(jì)劃來安排。

2.家長陪讀照顧的需要。少數(shù)學(xué)生由于體質(zhì)較差、多病，身體不宜受涼，而校外租住可以燒火炕，生火爐，有電褥子，甚至有家長做熱飯。

3.自由方便。少數(shù)學(xué)生由于不愿服從學(xué)校統(tǒng)一管理，住宿校外，聽音樂、看小說電視、甚至上網(wǎng)等，都相對(duì)自由，私人空間大。

4.不適應(yīng)集體生活。部分職專生由于性格孤僻，不善或不愿與同學(xué)交往，狂妄自大、目中無人，或自卑畏縮，脫離群體。

5.節(jié)約生活費(fèi)。有超過六成的職專生家庭經(jīng)濟(jì)條件不太寬裕，他們選擇校外住宿，有的自己做飯吃，來降低生活成本。

6.學(xué)校住宿條件不足。中等職業(yè)學(xué)校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，但硬件建設(shè)跟不上需要，學(xué)生宿舍緊張，一般10人一個(gè)宿舍，多者12人一個(gè)宿舍，過于擁擠，不夠衛(wèi)生。

（二）校外住宿的弊端

雖然校內(nèi)住宿存在諸多制約條件，但租住校外，卻問題不少，弊大于利。

1.容易讓學(xué)生放縱自我。校外住宿就有機(jī)會(huì)逛夜市，出入網(wǎng)吧、歌舞廳，睡懶覺等等，不用擔(dān)心會(huì)被老師發(fā)現(xiàn)。但缺乏規(guī)律的生活，容易使學(xué)生墜入“墮落”的深淵，甚至違法犯罪。

2.存在安全隱患。校外閑雜人員多，治安難以保障，被搶劫、被入室偷竊、煤氣中毒、交通事故等事件時(shí)有發(fā)生。

3.疏遠(yuǎn)同學(xué)。在校外自己那個(gè)獨(dú)立的空間處的太久，就容易疏遠(yuǎn)與同學(xué)之間的關(guān)系，降低自己在同學(xué)中的威信。

4.早戀。職專學(xué)生進(jìn)入人生青春期，但缺乏自控能力，經(jīng)不住誘惑，極易產(chǎn)生早戀甚至偷食禁果現(xiàn)象，敗壞學(xué)風(fēng)校風(fēng)，影響自己一生。

三、應(yīng)對(duì)措施

篇3

在租房市場(chǎng)中，房產(chǎn)中介扮演著重要的角色，但由于缺乏監(jiān)管且又缺乏統(tǒng)一的誠信管理機(jī)制，一些不良中介趁機(jī)而入，擾亂了租房市場(chǎng)的秩序。

房源信息多作假

隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，大部分租戶開始借助于互聯(lián)網(wǎng)找房，越來越多的房屋中介也將的租房信息掛到了信息平臺(tái)上。通過租房網(wǎng)站，租戶張萌搜索到了心怡的房子。從圖片上看，房間布置溫馨，不僅家用設(shè)施齊全，價(jià)格也相當(dāng)便宜。于是，張萌立即撥通了中介的咨詢電話，對(duì)方聲稱房子還在，并邀張萌面談。但見面后，中介銷售對(duì)張萌之前在網(wǎng)上看中的房子只字不提，而是大力為她推薦其他房源。在張萌的一再催促下，其才告訴她房子已經(jīng)租出去了。

相較于傳統(tǒng)租房市場(chǎng)而言，互聯(lián)網(wǎng)租房似乎讓房產(chǎn)信息更加透明化，但還是存在不少問題，首當(dāng)其沖的就是重復(fù)房源和虛假信息，有數(shù)據(jù)顯示，租客中約七成人遭遇過假房源的問題，80%的租客上過網(wǎng)絡(luò)房源假圖片的當(dāng)。

“網(wǎng)上‘物美價(jià)廉’的房源大都是中介人員杜撰的?！狈慨a(chǎn)中介人宋某向記者透露，“市場(chǎng)上的房源信息太多，為了獲得更多的客源，中介人員一般會(huì)在網(wǎng)上低于市場(chǎng)價(jià)的房源，同時(shí)配有虛假的文字表述和圖片，而大部分租客很難辨別房屋信息的真實(shí)性，通常會(huì)打電話給中介，這時(shí)中介人員會(huì)根據(jù)租客的需求再去協(xié)調(diào)別的房子，而這些房子與租客之前在網(wǎng)上看中的相比大相徑庭”。據(jù)宋某介紹說，大部分租房網(wǎng)站的搜索結(jié)果都可以按照時(shí)間、價(jià)格排序，為了能讓自己的房源頁面在搜索結(jié)果中排名靠前，中介人員會(huì)每隔一段時(shí)間就去刷新房源?！巴惶追孔訐Q著花樣，內(nèi)容亦真亦假。”

一位中介人告訴記者，其實(shí)他們也是有苦衷的。中介機(jī)構(gòu)都會(huì)制定考核指標(biāo)，例如每月的房源數(shù)量、客戶數(shù)量以及帶看數(shù)量，他們虛假房源不僅是為了積攢客戶，很大一部分原因是為了完成考核任務(wù)。“指標(biāo)達(dá)不到就要扣錢，沒有辦法?！?/p>

那么作為第三方，信息平臺(tái)是否對(duì)房源的真假有篩選職責(zé)呢？58集團(tuán)品牌公關(guān)部金子強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，作為第三方平臺(tái)，58同城很難從房產(chǎn)角度去鑒別房源真?zhèn)?，只能加?qiáng)對(duì)者的審核?！昂芏喾慨a(chǎn)電商平臺(tái)都會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問題，即用戶信息后很難追尋到個(gè)人，比如有人用假身份證獲取平臺(tái)認(rèn)證后了一些虛假信息，這個(gè)是很難被發(fā)現(xiàn)的。再者，追查未實(shí)名登記的電話號(hào)碼對(duì)我們甚至公安機(jī)關(guān)而言也是有難度的?！?/p>

他告訴記者，58同城之前推出的“100%個(gè)人房源”業(yè)務(wù)其實(shí)是希望有更多的個(gè)人房源入駐，但后來發(fā)現(xiàn)還是會(huì)有很多中介冒充個(gè)人來房源，“這違背了我們的初衷”。為共建真實(shí)可信的生活服務(wù)平臺(tái)，金子強(qiáng)表示，今后對(duì)者的審核將會(huì)越來越嚴(yán)格?！皬?月起，除了提交者個(gè)人身份證件以外，所有新的信息需要認(rèn)證后才能展現(xiàn)，包括支付認(rèn)證或芝麻信用認(rèn)證，甚至包括在銀行里消費(fèi)的信用認(rèn)證，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有虛假信息，就會(huì)把這個(gè)賬號(hào)及其關(guān)聯(lián)賬號(hào)全部關(guān)閉，如果涉嫌到欺詐，還會(huì)把這部分信息轉(zhuǎn)交給公安機(jī)關(guān)?！?/p>

押金難“全身而退”

雖然租房前陷阱重重，但相較而言還算容易，真正的“刁難”其實(shí)還在后面。

回想起當(dāng)初的情景，租戶李敏依然唏噓不已?！罢媸潜恢薪榻o算計(jì)了?！比ツ陝倎肀本┑乃约河捎跊]有時(shí)間和精力，就委托了一家房產(chǎn)中介公司，找了一間地理位置不錯(cuò)、價(jià)格也便宜的房子。“居住期間沒有事，沒想到退房的時(shí)候中介人說好多電器被我用壞了，墻壁被我抹臟了，維修和涂刷墻壁的錢要從押金里扣?？墒请娖鞅緛砭褪菈牡模瑝Ρ谏系奈埸c(diǎn)也是之前就有的，這些中介人都知道，只是沒有寫在合同里。也怪自己沒有經(jīng)驗(yàn)，沒有拍幾張照片當(dāng)做證據(jù)，才被中介鉆了空子?！崩蠲粽f。沒有證據(jù)的她只能認(rèn)栽，最后退回的押金所剩無幾，當(dāng)她要求中介公司出具維修電器和購買涂料的證明和收據(jù)時(shí)，也因?qū)Ψ桨侔阃泼摱鵁o果。

宋某告訴記者，有許多不正規(guī)的中介公司在與租客簽訂合同時(shí)，通常會(huì)隱瞞房屋內(nèi)的真實(shí)情況，若是租客不夠細(xì)心，沒有在房屋交割清單里標(biāo)明房屋附屬家具、電器、裝修及其他設(shè)施設(shè)備狀況，就被視為全部完好。等租客退租時(shí)再以此為由克扣押金，這是中介公司慣用的伎倆。

李敏并非特例，據(jù)住建部此前對(duì)租房需求大的城市的調(diào)查顯示，在3萬多名年輕人中，有43.8%的人曾在租房過程中遇到騙局、黑中介、二房東、亂扣押金、虛假房源等問題。

篇4

自1997年開始，英國的住房市場(chǎng)進(jìn)入了被普通英國人稱為“黃金十年”的發(fā)展時(shí)代，這期間的房價(jià)上升之劇烈不僅在英國自身的歷史發(fā)展中絕無僅有，同時(shí)期內(nèi)其余的發(fā)達(dá)國家也無法與之比肩。2006年10月，英國最大的按揭貸款機(jī)構(gòu)――哈利法克斯銀行公布報(bào)告稱：英國的平均房價(jià)已近三倍于十年前的房價(jià)，從當(dāng)年的6.2萬英鎊升至17.9萬英鎊，自1996年2月后增長了187%，倫敦地區(qū)更是增長了240%，而同一時(shí)期內(nèi)英國民眾平均工資只增長了54%。2007年4月，英國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：從1991年到2005年的15年間，英國平均房價(jià)增長了204%，增幅超過兩倍，而同時(shí)段的人均收入僅增長92%，首次購房者的住房平均支出在1991年為4.7萬鎊，2005年漲至14.2萬鎊。2007年7月，英國《金融時(shí)報(bào)》調(diào)查報(bào)告稱：英國房價(jià)自1980年以來漲幅達(dá)676%，1997年至今已漲過三倍，當(dāng)前全國的平均房價(jià)收入比約是6比1，倫敦地區(qū)達(dá)到9比1，其他的一些機(jī)構(gòu)或協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字更高。

一、英國房價(jià)過快上漲的原因

1.人口增長較快，需求較旺。相比于德國、法國、西班牙等其他西歐國家，英國的國土面積較小，但近年來的生育率一直居高不下。2007年7月倫敦大學(xué)人口學(xué)家起草的報(bào)告對(duì)英國人口對(duì)環(huán)境造成的壓力極為擔(dān)憂。根據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2006年英國有近67萬新生兒，在英格蘭和威爾士地區(qū)，平均每個(gè)育齡婦女生育1.87個(gè)孩子，這樣高的生育率在過去20多年間從未出現(xiàn)過。這當(dāng)然還只是造成房價(jià)上漲的預(yù)期因素，更為重要的是，近些年來大批量的移民涌入英國，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)對(duì)英國的公共服務(wù)及住房市場(chǎng)不可避免地造成了巨大的現(xiàn)實(shí)壓力。英國國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)1997年工黨上臺(tái)后英國人口流動(dòng)的重大變化進(jìn)行了調(diào)查，在1997年前的20年間，英國平均每年凈吸納移民僅5萬人，20世紀(jì)90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英國吸納了多達(dá)22.3萬名移民，2005年又吸納移民23.5萬人，占到了當(dāng)年37.5萬新增人口的2/3，人口增幅達(dá)到了0.6%，這是自1962年以來年度人口數(shù)量增長最多的一次，也是自1965年以來最大的年度增幅，從1950年至2005年英國人口增加了20%，全國常住人口已達(dá)6020萬，加上英國目前超過90%的城市化水平，英國已成為目前世界上人口密度最大的國家之一。大量的移民入境對(duì)英國社會(huì)帶來了多方面的影響，在住房市場(chǎng)領(lǐng)域便是由這類人群產(chǎn)生的住房需求日益旺盛，對(duì)住房供給造成了越來越大的壓力，供需不平衡的矛盾愈益嚴(yán)重，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.保障性住房建設(shè)滯后。英國是世界上最早實(shí)行政府干預(yù)住房市場(chǎng)的國家，早在1890年便有正式立法要求地方政府為工薪階層建造經(jīng)濟(jì)適用住房，1896年建成第一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)。二戰(zhàn)后英國逐漸形成以“可負(fù)擔(dān)住宅”為主要內(nèi)容的住房保障制度體系，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)位商品房三種形式，這些政府補(bǔ)貼房的面對(duì)方是那些需要住宅但沒有經(jīng)濟(jì)能力在市場(chǎng)上購買或租賃商品房的中低收入居民。到1979年時(shí)，這類住房占到了全國住房總量的1/3，政府對(duì)此的建設(shè)開支達(dá)到了政府總開支的8%。但此后隨著撒切爾的住房福利改革、推行公共住房私有化，同時(shí)全面縮減這類保障性住房的建設(shè)開支，“可負(fù)擔(dān)住宅”的發(fā)展幾乎處在了停滯狀態(tài)，從20世紀(jì)70年代的每年10萬個(gè)單位降到80年代中期不足3萬個(gè)單位，到90年代中期幾乎降為零。英國國家統(tǒng)計(jì)局表示，在過去的20年中，“可負(fù)擔(dān)住宅”的建設(shè)幾乎可稱得上是空白，對(duì)其需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供給。據(jù)該機(jī)構(gòu)的調(diào)查，每年相對(duì)于每千人的需求量，供給一方只能有3.1套此類“可負(fù)擔(dān)住宅”提供，缺口巨大。全國住房聯(lián)合會(huì)總裁奧爾認(rèn)為，“可負(fù)擔(dān)住宅”的建設(shè)速度至少應(yīng)達(dá)到每年7萬套的規(guī)模比較適宜，因?yàn)閷?duì)于全國160萬戶需要保障性住房的家庭來說，目前的“可負(fù)擔(dān)住宅”供應(yīng)短缺已近乎“令人絕望”。

3.住房市場(chǎng)中個(gè)人投資行為增多，推動(dòng)了房價(jià)上升。近十年來，住宅市場(chǎng)的個(gè)人投資行為在英國發(fā)展迅速，2007年6月阿伯丁大學(xué)和拉夫堡大學(xué)聯(lián)合進(jìn)行的調(diào)查提出，如果政府再不采取措施抑制越來越多的“購房以出租”者，英國社會(huì)將像19世紀(jì)那樣貧富分化日益嚴(yán)重，少數(shù)人通過剝削他人的勞動(dòng)成果逍遙度日，其他大多數(shù)人只能生活在貧困線邊緣。過去十年間，“購房出租”業(yè)在英國幾乎形成為了一項(xiàng)新的產(chǎn)業(yè)。到2006年中期，全國的“購房出租”業(yè)擁有房產(chǎn)的凈值超過1200億英鎊，每年為國家經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出300億鎊的收入，是汽車業(yè)貢獻(xiàn)度的四倍。全國超過100萬戶家庭居住在這些商業(yè)性出租房內(nèi)，租賃費(fèi)用高昂。按英國住宅出租人聯(lián)合會(huì)的計(jì)算，“購房出租”業(yè)的年平均回報(bào)率為11.18%，一些組合型投資業(yè)戶的年回報(bào)率達(dá)到21.68%。高回報(bào)率的預(yù)期刺激著越來越多有一定實(shí)力的英國人投身到這一產(chǎn)業(yè)中，而英國現(xiàn)行的房貸申請(qǐng)條件較為寬松，民眾可以申請(qǐng)的貸款金額最高可達(dá)房價(jià)的95%，為投資性住房消費(fèi)提供了便利。按住宅出租人聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)，“購房以出租”者平均約73%的購房費(fèi)用是通過借貸解決的，只有約1/8的投資購房者借貸款額度在購房總費(fèi)用的50%以下。2003年時(shí)全國的這類“購房以出租”的借貸款額為500億鎊，到2006年中便達(dá)到了840億鎊，顯示出這三年來英國非自住性住宅投資消費(fèi)的火熱，這無疑對(duì)其房價(jià)的持續(xù)攀升起到了極大的推波助瀾作用。

4.引起房價(jià)上漲的其他一些因素。造成英國房價(jià)升高還有其他的一些因素，比如產(chǎn)權(quán)意識(shí)上升、住房自有率增加。多年來英國的住房產(chǎn)權(quán)自有率并不高，基本維持在50%至60%之間，近十年來這一比例提升較快，到2007年7月，英國的住房產(chǎn)權(quán)自有率達(dá)到71%，超過了美國68%的比例，成為西方發(fā)達(dá)國家中住房產(chǎn)權(quán)自有率最高的國家。這一提升過程直接推動(dòng)了住房市場(chǎng)的迅速繁榮，住房交易價(jià)格也自然水漲船高。此外，英國人婚姻狀況的變化也對(duì)房價(jià)的上漲有一定的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2003年離婚案件達(dá)16.6萬多起，是1996年以來的最高值，2004年增加到16.7萬多起，年齡在25至29歲的男女保持著最高的離婚率，這個(gè)年齡段的人離婚率是千分之二十九，其他年齡段的平均離婚率是千分之十四。這些離婚者基本都有再次置業(yè)或租賃房屋居住的需要，而且離婚婦女中職業(yè)女性的比例要高出全職家庭主婦29%左右，她們的獨(dú)立人格與較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力使其往往傾向于自己購買房產(chǎn)用于居住或投資，同時(shí)也是為將來的再次婚姻生活做好自己的儲(chǔ)備。這種情況比起穩(wěn)定的傳統(tǒng)家庭生活對(duì)住房需求的壓力自然更大，從而帶動(dòng)起住房價(jià)格的走高。

二、對(duì)我們的啟示

通過對(duì)英國住房市場(chǎng)的上述考察可以看出，相似的問題在我國也不同程度地存在。我國正處于快速城市化的發(fā)展階段，每年都有大量人口向城市聚集，預(yù)計(jì)到2010年每年都有1000萬至1300萬農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，再加上城鎮(zhèn)人口的自然增長，到2010年我國的城市化水平將達(dá)到47%，城市人口將達(dá)到6.4億，比目前凈增1.9億人，將形成巨大的住房需求。未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，這種狀況不會(huì)發(fā)生太大的變化，民眾的購房需求將會(huì)是一種長期存在的較大壓力，供求關(guān)系將會(huì)較長時(shí)間處于一種不平衡狀態(tài)，這將是我國住房市場(chǎng)的一個(gè)長期趨勢(shì)。認(rèn)識(shí)到這一基本點(diǎn)，才能對(duì)我國住房市場(chǎng)的基本走勢(shì)保持比較清醒的頭腦，才能理解努力調(diào)控好房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義。

在我國，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房建設(shè)同樣面臨著嚴(yán)重的短缺問題。各地的“兩房”供應(yīng)數(shù)量嚴(yán)重不足，有研究指出，目前我國平均近94%的住房開發(fā)屬于商品房，經(jīng)濟(jì)適用房只占6%，廉租房不足1%。以北京市為例，2006年9月的《北京市住房建設(shè)規(guī)劃（2006年―2010年）》提出，“十一五”期間北京將新增住房建筑面積1.23億平方米，而廉租房建設(shè)規(guī)模僅47至60萬平米，約1萬套，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模約1500萬平米，約21萬套，新建商品房建設(shè)規(guī)模則是9250萬平米、90萬套，這種90211的結(jié)構(gòu)自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足廣大中低收入人群的需要，迫使他們只能望房興嘆或進(jìn)入商品房市場(chǎng)成為不堪房貸重負(fù)的“房奴”，擴(kuò)大了對(duì)商品房的需求量，引起房價(jià)的不斷走高。因此，必須大力加緊對(duì)以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房為基本內(nèi)容的住房保障體系的建設(shè)和完善，這既是控制房價(jià)過度上漲的一項(xiàng)重要措施，也是解決百姓安身立業(yè)問題、促進(jìn)社會(huì)和諧的重要方面。

篇5

經(jīng)歷過2013年的輿論質(zhì)疑，金融機(jī)構(gòu)對(duì)最終房屋將作為抵押物收歸銀行處置的“倒按揭”業(yè)務(wù)更加謹(jǐn)慎。而更廣義的“以房養(yǎng)老”，包括“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”等產(chǎn)品，則迅速收到了市場(chǎng)的積極反饋。

多元化為商業(yè)性“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品落地提供了可能性。

作為基礎(chǔ)養(yǎng)老的補(bǔ)充手段之一，“以房養(yǎng)老”受既有觀念影響被長期誤讀，頻遭冷遇。要想真正讓其符合實(shí)際需求，不斷完善獲得長期穩(wěn)定發(fā)展，還需解決法律空白、制度設(shè)計(jì)、信用建設(shè)等諸多問題。 租房養(yǎng)老和換房養(yǎng)老

2013年12月初，上海銀行以“房屋管家”為名正式推出了“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺(tái)”，主要內(nèi)容是提供租房、房屋買賣等服務(wù)。與“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”很快出現(xiàn)了成功案例。

63歲的陳桂娣是一名失獨(dú)老人，每月退休金為2000元左右，一直靠出租自己第二處房產(chǎn)補(bǔ)貼生活。但隨著年齡的增長，她對(duì)房屋維護(hù)、房租追討等繁瑣事務(wù)漸漸力不從心。在上海銀行一位工作人員的介紹下，她選擇了由房屋中介機(jī)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的“金色管家”業(yè)務(wù)。

“金色管家”是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一項(xiàng)既有業(yè)務(wù)。具體做法是，由中介機(jī)構(gòu)直接與房屋業(yè)主簽約，定期向房主支付租金。合同期內(nèi)的房屋維護(hù)、租客選擇，以及實(shí)際收取租金等工作，都由中介一手包辦。

上海銀行的養(yǎng)老金客戶在接受“金色管家”服務(wù)時(shí)，可以獲得一定程度的優(yōu)惠，包括免傭金，以及“免租期”縮短等。一般在與房主簽約時(shí)，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)預(yù)留45天以上的“免租期”，在期間內(nèi)免予支付房租。

另一種模式——“換房養(yǎng)老”更為簡(jiǎn)單。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)方面稱，上海銀行的養(yǎng)老金客戶若委托該公司進(jìn)行房屋置換，可以享受傭金優(yōu)惠。至于其中的賣房、買房流程，則與普通的房屋買賣無異。

同時(shí)，上海銀行還與一些養(yǎng)老社區(qū)合作，盡量滿足老人們“換房養(yǎng)老”需求?！扒皟商煲粋€(gè)老年人打來電話，要進(jìn)行房屋置換，但指定要住到親和源去。我們與對(duì)方也有合作，可以享受專屬優(yōu)惠?！鄙虾ｃy行養(yǎng)老金融部副總經(jīng)理沈潔介紹親和源是上海一處知名的老年人公寓，除硬件設(shè)施較為完善，還提供定期保潔、事務(wù)代辦和物品代購等服務(wù)。

這種金融機(jī)構(gòu)與外部合作的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”，可以算是一項(xiàng)新嘗試?！?013年9月12日我們開了養(yǎng)老金融創(chuàng)新研討會(huì)，專家提出，“以房養(yǎng)老”并不等于‘倒按揭’。結(jié)合專家意見和客戶需求后，我們認(rèn)為這是一個(gè)很大的概念，遠(yuǎn)不止融資性的‘以房養(yǎng)老’需求?！鄙驖嵳f。

在沈潔看來，“以房養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺(tái)”，主要是協(xié)助老年人盤活固定資產(chǎn)，讓他們擁有更多流動(dòng)資金。

作為全國老齡化程度最高的上海市，在多年前便曾經(jīng)展開“以房養(yǎng)老”試驗(yàn)。

2007年，上海市公積金管理中心進(jìn)行“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)。但是，由于當(dāng)時(shí)很多房產(chǎn)并非老人獨(dú)立自有，子女有分歧，家產(chǎn)傳后的觀念、房價(jià)的不確定性及70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定等因素加大了實(shí)施的難度。因此，公積金管理中心在經(jīng)歷三年多的努力之后，無奈停止了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)2013年9月公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老”，21.2%傾向“社區(qū)居家養(yǎng)老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”和“其他方式養(yǎng)老”。而在農(nóng)村地區(qū)和低收入群體中，有74.1%月均收入2000元以下的受訪者傾向于“家庭傳統(tǒng)養(yǎng)老”，高出平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)；更有36.2%農(nóng)村受訪者的主要經(jīng)濟(jì)來源于子女的補(bǔ)貼。

但出人意料的是，調(diào)查報(bào)告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養(yǎng)老”，僅26.9%表示“不贊同”。

清華大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊燕綏分析，這種數(shù)據(jù)上的矛盾情況，意味著若將以房養(yǎng)老作為一個(gè)廣義概念看待，接受度也會(huì)相對(duì)較大?！氨热缯f老人有兩套房，一套自住一套出租，用租金補(bǔ)貼養(yǎng)老，反對(duì)的人自然就少。”

2012年7月，上海市民政局在答復(fù)人大代表議案時(shí)曾表示，“以房養(yǎng)老”可以有七種形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”、“售房養(yǎng)老”，還包括簽訂遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議，出售房屋后向購房者長期租賃住房以購房款補(bǔ)貼養(yǎng)老，以及家庭內(nèi)部“以房養(yǎng)老”等。 “倒按揭”前景不明

相對(duì)于“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”，“倒按揭”更接近于“以房養(yǎng)老”的本義。

“倒按揭”是指老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)老人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，支付給老人一筆固定的資金。同時(shí)，老人將繼續(xù)享有房屋居住權(quán)。在老人去世后，銀行將抵押房產(chǎn)出售，用于償還貸款本息。

“倒按揭”于上世紀(jì)80年代中期出現(xiàn)在美國，此后日本、加拿大、新加坡等國也開始實(shí)施。

2013年9月13日，國務(wù)院的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下稱《意見》）提出，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，就曾遭遇輿論質(zhì)疑，認(rèn)為政府借“以房養(yǎng)老”推卸基本的養(yǎng)老責(zé)任。

為此民政部有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，《意見》借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，提出開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，“是積極慎重穩(wěn)妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式”。

在“租房養(yǎng)老”和“換房養(yǎng)老”運(yùn)行的同時(shí)，上海銀行亦悄然推出了“倒按揭”產(chǎn)品，目前僅在兩處網(wǎng)點(diǎn)試探性地接受咨詢，未做任何宣傳推廣，亦不就此接受采訪，就連其他網(wǎng)點(diǎn)甚至客服中心，對(duì)此也不甚了解。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，上海銀行為“倒按揭”業(yè)務(wù)設(shè)置了一系列門檻，比如，這項(xiàng)業(yè)務(wù)僅對(duì)其養(yǎng)老金客戶開放，且抵押人必須擁有至少兩套住房；兩套房屋的產(chǎn)權(quán)必須為抵押人獨(dú)有，或與配偶共同所有，包括子女在內(nèi)的其他個(gè)人不得擁有產(chǎn)權(quán)；房屋名下也不得有包括子女在內(nèi)其他人的戶口。同時(shí)，被抵押房屋的評(píng)估價(jià)，至少要達(dá)到150萬元，房齡不得超過30年。此外，房屋抵押款只能用于生活費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等養(yǎng)老用途，不得用于理財(cái)投資等；抵押人最高可以獲得房屋估值60%的貸款總額，可以選擇一次性發(fā)放，也可以按月領(lǐng)取。

按照上海銀行的設(shè)計(jì)，“倒按揭”抵押期限則分為定期和終生兩種。其中，定期型的抵押期最長為十年；終生型要求房主年滿70周歲。抵押到期或房主去世后，房屋將被拍賣，若屆時(shí)仍有結(jié)余，余款由房主指定的或法定的繼承人獲得，房價(jià)下跌等因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)則由銀行承擔(dān)。該行一位從事“倒按揭”咨詢的工作人員稱，目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)已有客戶開始辦理。

實(shí)際上，上海銀行的“倒按揭”設(shè)計(jì)并非其獨(dú)創(chuàng)。

早在2011年10月，中信銀行就曾推出“倒按揭”產(chǎn)品，也要求辦理者必須擁有多套房屋，對(duì)房齡、貸款用途、最高貸款額度等也有類似要求。唯一比上海銀行寬松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于辦理“倒按揭”。

但是，中信銀行在北京、上海等地推出這一產(chǎn)品后，乏人問津。由此看來，上海銀行的“倒按揭”業(yè)務(wù)，前景亦未必樂觀。

在中信銀行的“倒按揭”嘗試之前，各地政府部門或商業(yè)機(jī)構(gòu)，也曾多次推出以抵押房產(chǎn)為條件的類似產(chǎn)品，但都因效果不理想而放棄。無論是南京的“房屋抵押入住養(yǎng)老公寓”，還是北京的“房屋租賃抵扣養(yǎng)老中心服務(wù)費(fèi)”，最終都因未有成功業(yè)務(wù)而夭折。上海、杭州由政府部門主導(dǎo)的類似產(chǎn)品，也鮮有成功案例。 建立公信力

盡管已經(jīng)出現(xiàn)了成功案例，商業(yè)性的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品究竟能否持續(xù)，仍是一個(gè)懸念。無論金融業(yè)內(nèi)人士還是研究者都認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”在中國還處于啟蒙階段，如何讓“以房養(yǎng)老”令老年人信服，是最需要解決的問題。

推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)欠缺公信力，曾是南京、北京等地“以房養(yǎng)老”夭折的主要因素。

2005年4月，南京的湯山留園公寓稱，擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年滿60歲的孤老，可以房產(chǎn)換取入住其老年公寓的資格，房產(chǎn)則由公寓代為出租，租金超出老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的部分，交由老人支配，老人去世后，房產(chǎn)歸老年公寓所有。但是作為民營機(jī)構(gòu)，其公信力相對(duì)較低，老年人又對(duì)其是否盈利存有疑慮，因此難以獲得他們的信任。

上海銀行自1998年起作為首批兩家養(yǎng)老金機(jī)構(gòu)之一，已經(jīng)從事養(yǎng)老金業(yè)務(wù)15年，并積累了152個(gè)養(yǎng)老金客戶，目前上海近40%的養(yǎng)老金都是通過上海銀行發(fā)放的。

上海融孚律師事務(wù)所聯(lián)合合伙人呂琰認(rèn)為，上海銀行在其“租房養(yǎng)老”、“換房養(yǎng)老”服務(wù)中，“相當(dāng)于扮演了交易中介的角色，通過它的公信力來促成交易?！?/p>

沈潔稱，目前上海銀行的增值養(yǎng)老服務(wù)，多是與外部機(jī)構(gòu)合作，篩選符合老年人需求的，在市場(chǎng)上信譽(yù)度較好的產(chǎn)品，并給予該行的養(yǎng)老金客戶一定程度的優(yōu)惠，“合作機(jī)構(gòu)一般都是微利的?！?她還補(bǔ)充道，“我們的老年客戶基數(shù)比較大。在養(yǎng)老特色的產(chǎn)品銷售，或者合作服務(wù)上，容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，這點(diǎn)和其他金融機(jī)構(gòu)有所不同”，這樣銀行才不致于“賠本賺吆喝”。

至于“倒按揭”業(yè)務(wù)，則需要更復(fù)雜的前期準(zhǔn)備。長期從事金融領(lǐng)域法律服務(wù)的呂琰說：“業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單就意味著不能盈利。你要讓金融機(jī)構(gòu)有更多動(dòng)力去做這件事，實(shí)際上并不簡(jiǎn)單。”

在為上海銀行的“倒按揭”業(yè)務(wù)提供法律咨詢時(shí)，呂琰指出，國有土地出讓年限的70年限制、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，終生型“倒按揭”可能出現(xiàn)的支付期過長等問題，以及未來房屋處置時(shí)可能面臨的遺產(chǎn)法律糾紛，都會(huì)讓金融機(jī)構(gòu)遭遇風(fēng)險(xiǎn)。

要解決這些問題，呂琰認(rèn)為首先要在法律上對(duì)“倒按揭”業(yè)務(wù)給予定義。中國現(xiàn)行法律中，讓與擔(dān)保尚未得到完全的承認(rèn)和肯定。部分學(xué)者認(rèn)為它類似于流押，但為了防止抵押人處于不利地位，《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定，訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，即禁止“流押條款”。“如何解決讓與擔(dān)保與現(xiàn)行法律制度的沖突，是首先需要處理的問題?！眳午f。

至于資產(chǎn)價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，呂琰建議由市場(chǎng)分擔(dān)?！氨热缯f債權(quán)人如果有一批抵押物，可以將其打包出售給基金公司，或是房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)?！倍玫淖龇▌t是將資產(chǎn)證券化，重新推向市場(chǎng)，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

篇6

關(guān)鍵詞:房價(jià)調(diào)控發(fā)展超量累進(jìn)稅率

一、引言

人類社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步很大程度體現(xiàn)在衣食住行的變化上。作為人類基本需要之一的“住”的論題，一直都是民眾、政府、新聞媒體、學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。安得廣廈千萬間，使十幾億國人安居樂業(yè)，各路英雄豪杰都從未停止對(duì)此的探究。

中國人民銀行近日公布的“2011年第一季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告”顯示，居民認(rèn)為目前房價(jià)過高，對(duì)調(diào)控效果不樂觀。報(bào)告顯示，對(duì)當(dāng)前房價(jià)水平， 74.4%的居民認(rèn)為“過高，難以接受”，是僅低于上年末(75.5%)的第二高值。

衡量房價(jià)水平的高低，一個(gè)常用的指標(biāo)是房價(jià)收入比，即住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。世界銀行制定的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。按照國際慣例，房價(jià)收入比的合理區(qū)間為[3,6]。從近兩年數(shù)據(jù)來看，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價(jià)收入比明顯偏高，均在10以上，個(gè)別城市甚至遠(yuǎn)高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價(jià)收入比分別達(dá)到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。該數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出警戒線，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。

針對(duì)房價(jià)持續(xù)較快增長問題，筆者也進(jìn)行了如下思考。

二、遏制房價(jià)方法的建議

(一)發(fā)展落后地區(qū)，緩解一線城市膨脹壓力

引發(fā)一線城市房價(jià)畸高的原因之一就是各地區(qū)發(fā)展過于集中，各地發(fā)展水平嚴(yán)重失衡，進(jìn)而導(dǎo)致的大量人口涌入北京、上海、深圳等一線城市。而在這些城市，住房供應(yīng)量是有限的，急劇增加的需求量必然引起房價(jià)飛漲。

■

通過上面兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比作為縮影，我們可以窺見中國目前發(fā)展的大體狀況。一線城市與落后地區(qū)的差距達(dá)到了一個(gè)觸目驚心，難以置信的程度。誠然，先富帶后富是無可厚非的，但是在傾舉國之力使先富地區(qū)的發(fā)展取得了一定成就之際，我們應(yīng)該開始關(guān)注那些先天不良，后天又營養(yǎng)不足的弱勢(shì)地區(qū)，為這些地區(qū)提供有利于其發(fā)展的資源。

德國房價(jià)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)十年未漲，一個(gè)重要的原因就是人口分布合理、地區(qū)發(fā)展比較均衡。當(dāng)年東西德分裂之后西德建都波恩，目的就在于拉動(dòng)相對(duì)落后的波恩地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這種雪中送炭的發(fā)展模式和我國熱衷錦上添花的思路截然不同。貫徹均衡理念的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)例比比皆是。例如奧迪公司的總部就設(shè)在英戈?duì)柺┧剡@樣的小城市。這種模式對(duì)于遏制不堪重負(fù)的中國一線城市的房價(jià)值得引以為鑒。

如今政府出臺(tái)限購措施試圖遏制住房價(jià)， 在一定程度上可以降低住房需求量，但是此舉不乏歧視色彩，無形中劃分了二等公民。而且一味地堵塞需求量并不是治本之舉。仔細(xì)分析大量人口選擇背井離鄉(xiāng)到一座奮斗終身都未必能安一處家的城市這種現(xiàn)象，不難發(fā)現(xiàn)歸根結(jié)底就在于自己的家鄉(xiāng)與那些大城市相比無論基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會(huì)還是文化水平都大相徑庭。目前很多中西部農(nóng)村地區(qū)還基本處于工業(yè)革命之前的狀況，完全沒有通水、電、氣、網(wǎng)或是只覆蓋了少數(shù)家庭。交通也不便捷。沒有通路，或即便是通了路，公共交通系統(tǒng)還處于零發(fā)展?fàn)顩r。面對(duì)生活不方便、出行不便捷、信息閉塞、文化水平低的家鄉(xiāng)，落后地區(qū)的公民當(dāng)然希望能在一線城市獲得更高品質(zhì)生活。

對(duì)落后地區(qū)的扶持政策的建議：

(1)政府提供補(bǔ)助建設(shè)現(xiàn)代給水排水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、燃?xì)夤芫W(wǎng)系統(tǒng)、光纜網(wǎng)絡(luò)等，覆蓋到家家戶戶，讓所有人都能夠便捷地使用水、電、氣、網(wǎng)等。

(2)加大對(duì)落后地區(qū)進(jìn)行稅收減免的力度。例如，對(duì)落后地區(qū)的企業(yè)，允許其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%扣除；對(duì)落后地區(qū)的個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅額減征20%。

(3)一方面要在落后地區(qū)內(nèi)部構(gòu)建合理的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)公共交通系統(tǒng)實(shí)施補(bǔ)助，使人們的出行成本降低。另一方面，要改變落后地區(qū)閉塞的現(xiàn)狀，使其在陸空都能更好地與其他地區(qū)交換物資、進(jìn)行交流和人口流動(dòng)。

(4)從城市發(fā)展起步階段就形成自己的特色，灌輸高綠化率理念，不同于一線城市的高樓林立，側(cè)重于發(fā)展低密度住宅，進(jìn)而達(dá)到吸引人口流入的目標(biāo)，助推中國的“西進(jìn)運(yùn)動(dòng)”。

倘若政府加大對(duì)這些落后地區(qū)的扶持力度，完善其基礎(chǔ)設(shè)施，再給予稅收等方面的優(yōu)惠，屆時(shí)人們將樂意在西部尋求商機(jī)，進(jìn)而能提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，中國自西向東的單向人流便會(huì)變?yōu)殡p向，適宜居住、充滿生機(jī)的新城便能緩解一線城市的超載現(xiàn)象。這樣，我國才能地盡其用，幅員遼闊才能實(shí)至名歸，房產(chǎn)的供給量才能獲得較大的提升空間。

(二)房產(chǎn)稅實(shí)行超量累進(jìn)稅率

由于公租房和廉租房的供應(yīng)量有限，并不能滿足所有租房需求，所以必須有商業(yè)性質(zhì)的出租房存在來封堵未能被公租房、廉租房滿足的需求缺口。

如果對(duì)所有第二套及以上房都按相同的稅率征收房產(chǎn)稅，那么勢(shì)必會(huì)引起房租整體上漲，最后稅收負(fù)擔(dān)還是轉(zhuǎn)嫁到承租人上了。

超量累進(jìn)稅率是指把納稅義務(wù)人的應(yīng)納稅房產(chǎn)按數(shù)量的多少分成若干等級(jí)，每一等級(jí)規(guī)定一個(gè)稅率，稅率依次提高，但每一納稅人的征稅對(duì)象則依所屬等級(jí)同時(shí)適用幾個(gè)稅率分別計(jì)算，將計(jì)算結(jié)果相加后得出應(yīng)納稅款。也就是對(duì)第一套房不征收房產(chǎn)稅。從租計(jì)征下，假定第二套的稅率設(shè)定為2%，第三套的稅率6%，第四套10%，第五套14%，第六套18%，第七套以上22%.從價(jià)計(jì)征下，假定第二套0.6%，第三套1.2%，第四套1.8%，第五套以上2.4%.

倘若實(shí)行超量累進(jìn)稅率，對(duì)于類似的兩套房A和B，分別是第二套房和第三套房，則第三套房的出租成本會(huì)高于第二套房，在租金的市場(chǎng)價(jià)格一定的情況下，B房的利潤就會(huì)低于A房，依次類推，對(duì)于大量囤房者來說就無利可圖了。

實(shí)行超量累進(jìn)稅率，不僅可以滿足租房需求，還可以在很大程度上遏制炒房現(xiàn)象，通過宏觀調(diào)控手段使房產(chǎn)資源得到合理配置，形成置業(yè)基本作為自住，不能博資產(chǎn)升值的局面，這樣便可以遏制一部分房產(chǎn)需求量――投機(jī)需求。

限購令等行政強(qiáng)制干預(yù)措施確實(shí)有點(diǎn)過狠，推行超量累進(jìn)房產(chǎn)稅作為一種宏觀調(diào)控的手段對(duì)于遏制房價(jià)力度適中，不失為一劑良方，政府在此起著導(dǎo)向作用，剩余的工作就交由市場(chǎng)了。

(三)逐步改變地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴局面

借助發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，地方政府的財(cái)政稅收不僅得到大幅增加，地方經(jīng)濟(jì)增長速度也獲益良多。為了繼續(xù)維持經(jīng)濟(jì)高速增長的態(tài)勢(shì)，地方政府需要房地產(chǎn)行業(yè)這駕拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的馬車，因此，地方政府不愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)“活力不足”。

但是,地方政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到,賣地謀生最多可以作為維持眼下生計(jì)的權(quán)宜之策,做大做強(qiáng)地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能使經(jīng)濟(jì)增長源遠(yuǎn)流長。

首先,考核地方政府政績應(yīng)該有一套剔除房地產(chǎn)因素的指標(biāo)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在一個(gè)健康合理的水平。

其次，對(duì)政府收取的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收與土地出讓金實(shí)行制度化、透明化管理。政府在每年的預(yù)算中明確稅收或土地出讓金分別用于廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)或維護(hù)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或維護(hù)，環(huán)境保護(hù)等等方面的比例。另外需要預(yù)留一部分作為活動(dòng)款項(xiàng)用于支付各項(xiàng)目不足的部分。對(duì)于各筆?？疃嘤嗟牟糠郑€是留在該賬戶內(nèi)以后使用。每一季度末，政府對(duì)該期的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行報(bào)告。這樣可以減少政府從房地產(chǎn)漁利的空間，增加政府的社會(huì)責(zé)任感。

政府的自覺性提高了，能積極主動(dòng)貫徹各種調(diào)控措施，才能使房價(jià)調(diào)控落到實(shí)處，不會(huì)止步于紙上談兵。

篇7

（一）積極落實(shí)《社區(qū)物業(yè)管理工作意見》，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理工作。

我們召開了全市物業(yè)管理工作會(huì)議，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合**實(shí)際，進(jìn)一步理清工作思路，強(qiáng)化工作措施，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)體系。

一是針對(duì)存在問題和不足，不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理。根據(jù)全市物業(yè)管理工作會(huì)議的精神要求，結(jié)合**物業(yè)管理的實(shí)際，我們進(jìn)一步理順了工作思路，即：“以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值為核心，以物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)行為目標(biāo)，抓好前期物業(yè)管理和老舊小區(qū)改造，加大監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)力度，全力推動(dòng)全市物業(yè)管理上臺(tái)階上水平?！卑凑者@個(gè)工作思路，為了從根本上解決物業(yè)管理中存在的問題，我們依據(jù)海政發(fā)［20**］21號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見》精神，積極建立健全前期物業(yè)管理制度。在實(shí)際工作中，首先從預(yù)售環(huán)節(jié)增加審批要件，約束開發(fā)建設(shè)單位落實(shí)物業(yè)管理方案，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營方式，突出合同和公約在前期物業(yè)管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調(diào)[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]整了專項(xiàng)維修資金收繳的方式，由建設(shè)單位在預(yù)（銷）售時(shí)一次納，避免了專項(xiàng)維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區(qū)管理方面，制定了《**市老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見》和《**市專項(xiàng)維修資金使用意見》，努力做到“兩個(gè)結(jié)合”，即先期保潔和后期改造相結(jié)合，主管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)與社區(qū)參與相結(jié)合，為老舊小區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。

二是認(rèn)真調(diào)查研究，摸清底數(shù)。為了全面了解、掌握**全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，入春以來，我們組織專門班子，對(duì)全市住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況進(jìn)行了一次大規(guī)模的調(diào)查摸底，**市現(xiàn)有當(dāng)?shù)睾屯獾匚飿I(yè)管理企業(yè)20個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)以上資質(zhì)的3個(gè)，三級(jí)資質(zhì)的17個(gè)，物業(yè)管理從業(yè)人員400余人；現(xiàn)有實(shí)行物業(yè)管理面積120萬平方米，其中新建住宅小區(qū)管理面積90萬平方米，物業(yè)管理用房7812平方米；收集專項(xiàng)維修資金527萬元。通過調(diào)查分析，當(dāng)前**市物業(yè)管理工作中存在的問題和不足，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營水平不高，服務(wù)質(zhì)量不高；業(yè)主自律意識(shí)淡薄，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同程度有待提高；老舊小區(qū)物業(yè)管理難度較大；物業(yè)管理收費(fèi)困難等等。通過調(diào)查，使我們**對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題有了更加清醒的認(rèn)識(shí)，為今后更好地開展工作打下了有力基礎(chǔ)。

三是發(fā)揮職能作用，確保物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。為了保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的落實(shí)，我們充分發(fā)揮職能部門作用，將物業(yè)管理工作的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行量化管理和考核?？己四繕?biāo)包括：業(yè)主委員會(huì)的組建，計(jì)劃全年新組建業(yè)主委員會(huì)5個(gè)；物業(yè)管理公司的報(bào)批，今年已報(bào)批物業(yè)管理企業(yè)3個(gè)；物業(yè)管理糾紛的調(diào)處；物業(yè)管理用房的歸集；前期物業(yè)管理方案的落實(shí)；專項(xiàng)維修資金的使用等等，上述指標(biāo)的完成情況作為考核和管理物業(yè)企業(yè)的依據(jù)，作為物業(yè)企業(yè)升級(jí)達(dá)標(biāo)的依據(jù)。同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)的開展，加強(qiáng)監(jiān)督管理，定期對(duì)物業(yè)管理公司的從業(yè)行為和服務(wù)情況進(jìn)行檢查監(jiān)督，不斷規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為。今年以來，已落實(shí)物業(yè)管理方案9件；參與物業(yè)綜合驗(yàn)收4次；歸集物業(yè)管理用房5100平方米，其中辦公用房2030平方米，商業(yè)用房3**0平方米；使用專項(xiàng)維修資金6萬元，維修房屋屋頂面積達(dá)5700平方米；調(diào)處物業(yè)管理糾紛6起，其中辦結(jié)4起；組建物業(yè)管理企業(yè)2個(gè)；組建業(yè)主委員會(huì)1個(gè)。對(duì)老舊小區(qū)新實(shí)施以保潔、綠化為主的物業(yè)服務(wù)面積達(dá)15萬平方米。

（二）積極構(gòu)建新的住房保障體系，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工作不斷取得新的進(jìn)展。

一是積極爭(zhēng)取政府啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)計(jì)劃。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，**市近三年城市居民家庭平均年收入為23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的無房戶和住房困難戶共有1705戶，其中無房戶232戶，住房困難戶1473戶。針對(duì)這種實(shí)際狀況，今年以來，我們根據(jù)上級(jí)文件精神和要求，結(jié)合本市實(shí)際，把構(gòu)建新的住房保障體系作為房管部門的重點(diǎn)工作之一，在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，向政府呈報(bào)了《**市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求調(diào)查報(bào)告》、《建設(shè)方案》及《測(cè)算數(shù)據(jù)報(bào)告》，以詳盡、科學(xué)的數(shù)據(jù)，闡述了盡快建立新的住房保障體系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈請(qǐng)，盡快啟動(dòng)建設(shè)計(jì)劃、出臺(tái)相關(guān)政策。

二是抓好政策的制訂工作。為了使經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)能夠切合實(shí)際，真正惠及廣大百姓，今年以來，我們?cè)趨⒄胀獾叵冗M(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實(shí)際，經(jīng)過周密研究，反復(fù)測(cè)算，先后幾異其稿，向政府呈報(bào)了《**市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)實(shí)施辦法》和《關(guān)于推行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)辦法的意見》及《關(guān)于對(duì)城市最低收入家庭租賃住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的意見》和《**市城市低收入家庭租賃住房貨幣補(bǔ)貼辦法》，力請(qǐng)政府積極推行經(jīng)濟(jì)適用房廉租住房貨幣直補(bǔ)辦法，對(duì)城市中低收入家庭中的住房困難戶購買經(jīng)濟(jì)適[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]用房和租賃住房，直接發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。經(jīng)過積極陳請(qǐng)和市政府的通盤考慮，四月二十日，**市政府先后以海政發(fā)[20**]20號(hào)和21號(hào)，出臺(tái)、下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理辦法的通知》和《關(guān)于印發(fā)**市經(jīng)濟(jì)適用房貨幣直補(bǔ)實(shí)施辦法的通知》兩個(gè)文件。文件確定，對(duì)城市最低收入家庭中的無房戶和住房困難戶租賃住房按照人均建筑面積15平方米予以補(bǔ)貼，每月每平方米補(bǔ)貼3元；對(duì)申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭，每戶補(bǔ)貼面積確定為80平方米，每平方米補(bǔ)貼200元，即每戶補(bǔ)貼1.6萬元。兩個(gè)文件的出臺(tái)，標(biāo)志著**經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的初步建立。

三是積極擬訂實(shí)施細(xì)則，做好政策實(shí)施準(zhǔn)備。為了保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房制度的順利實(shí)施，我們?cè)谡叱雠_(tái)的基礎(chǔ)上，抽調(diào)精兵強(qiáng)將，成立了專門班子，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真制訂實(shí)施細(xì)則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時(shí)，積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，抓緊對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行政策實(shí)施前的培訓(xùn)。目前，具體的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)程已上報(bào)市政府。自6月1日起，**市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房保障制度的實(shí)施工作將正式全面啟動(dòng)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)不斷深入。

為了進(jìn)一步規(guī)范我市的房產(chǎn)市場(chǎng)管理，保障我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，今年以來，我們?cè)?0**年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)依法治理活動(dòng)和**市房產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)治理活動(dòng)深入開展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大工作力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作不斷走向深入。

一是廣泛宣傳發(fā)動(dòng)。繼續(xù)通過廣播電視講話、公告、下發(fā)文件、街頭宣傳、發(fā)放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)，廣造輿論聲勢(shì)。上半年先后播發(fā)電視講話和公告3期，下發(fā)文件2個(gè)，開展街頭宣傳4余次，發(fā)放宣傳材料和通知千余份，使房地產(chǎn)法律法規(guī)意識(shí)不斷深入人心。

二是加強(qiáng)檢查監(jiān)督。在廣泛宣傳發(fā)動(dòng)的基礎(chǔ)上，組成專門班子，對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司和物業(yè)管理企業(yè)等從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、預(yù)（銷）售、中介等各環(huán)節(jié)中存在的面積短缺、隱價(jià)瞞價(jià)、虛假廣告、價(jià)格欺詐等各種違規(guī)行為，共檢查從業(yè)機(jī)構(gòu)50余家，發(fā)放備案通知書3份。

三是不斷深化房產(chǎn)市場(chǎng)的治理整頓。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長治久安，活動(dòng)開展中，我們與建設(shè)、工商、物價(jià)等部門，成立了協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制和通報(bào)制度，定期召開聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的各種問題苗頭，抓住不放，認(rèn)真分析原因，根據(jù)各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，各部門組成聯(lián)合檢查組，定期對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或接到群眾投訴，立即進(jìn)行調(diào)查、處理，上半年共組織檢查3次，未發(fā)現(xiàn)任何問題。目前，全市50余家房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)任何違規(guī)行為。

四是健全和落實(shí)準(zhǔn)入、登記備案和資質(zhì)審核制度。針對(duì)整頓治理過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，我們報(bào)請(qǐng)政府，以海政辦發(fā)[20**]21號(hào)文件，出臺(tái)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和完善房產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見》，進(jìn)一步健全和完善了開發(fā)企業(yè)登記備案制度、中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核制度，建立了復(fù)核審查[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨(dú)家原創(chuàng)]制度，從落實(shí)制度入手，嚴(yán)格、規(guī)范管理。在強(qiáng)化檢查監(jiān)督的基礎(chǔ)上，實(shí)際業(yè)務(wù)工作中從預(yù)（銷）售、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行前置管理，增加審批要件，對(duì)各種從業(yè)行為進(jìn)行預(yù)審和復(fù)審。目前，各項(xiàng)制度已全面得到落實(shí)，從而有效地杜絕了各種違規(guī)行為。

（四）今后工作打算

一是積極做好經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度的實(shí)施工作。周密部署，精心操作，穩(wěn)步推進(jìn)，確保各項(xiàng)工作落到實(shí)處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。

二是進(jìn)一步強(qiáng)化住宅小區(qū)的物業(yè)管理。加強(qiáng)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入。從預(yù)售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)入手，增加物業(yè)管理合同審批要件；新建小區(qū)投入使用后，入住率達(dá)到60%，即成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理。加大老舊居民小區(qū)改造力度，爭(zhēng)取利用二至三年時(shí)間，將櫻桃園、民主、環(huán)保等老舊小區(qū)改造完畢，達(dá)到三級(jí)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以便更好地推進(jìn)物業(yè)管理。強(qiáng)化對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理，抓好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)和資質(zhì)審核，加強(qiáng)從業(yè)人員的管理和培訓(xùn)，不斷規(guī)范物業(yè)管理行為。

三是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓不斷走向深入。根據(jù)**市四部門關(guān)于房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的部署和要求，深入開展房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓工作，加大檢查、監(jiān)督力度，嚴(yán)厲查處各種違規(guī)行為，不斷規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)管理。

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；保障房；轉(zhuǎn)移支付

中圖分類號(hào)：F832.51

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已滿兩年，房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，部分地區(qū)的房價(jià)開始松動(dòng)，但溫總理也表示，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。近期央行的《2012年第2季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，有68.5%的居民認(rèn)為房價(jià)“高，難以接受”。受居民收入提高、城鎮(zhèn)化加快、原材料價(jià)格上漲等多重因素影響，長期內(nèi)房價(jià)上漲的壓力將持續(xù)存在，未來我國的住房形勢(shì)將依然嚴(yán)峻。因此，我們需要住房制度的“頂層設(shè)計(jì)”，完善住房制度建設(shè)，特別是強(qiáng)化住房保障的作用，彌補(bǔ)商品房市場(chǎng)發(fā)展的不足與缺陷，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)合理健康發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)國民“住有所居”的夢(mèng)想。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在長期的供需矛盾

（一）城鎮(zhèn)化的加快發(fā)展將極大增加對(duì)住房的首次需求

作為13億人口的大國，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)需求從長期講是剛性的。2011年底，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27% ，但較發(fā)達(dá)國家70%以上的水平還有很大提升空間。誠然，當(dāng)前的城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，大量的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)工人雖然居住在城市，卻無法同等享受到城市的基本保障和公共服務(wù)。但隨著戶籍政策的逐步改革，醫(yī)療社保的全覆蓋，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必將被打破，這部分人群最終將成為真正的市民。同時(shí)，未來15年中國城鎮(zhèn)化將保持年均0.8—1個(gè)百分點(diǎn)的增長速度，農(nóng)村勞動(dòng)力的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，接近2億農(nóng)民變?yōu)槭忻?，在城市安家落戶，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）居民住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的改善型需求

從國際上看，人均GDP達(dá)到5 000美元，意味著居民消費(fèi)將從溫飽型向小康型升級(jí)，步入享受型、發(fā)展型。這也是房地產(chǎn)起飛和快速發(fā)展時(shí)期，并將延續(xù)到人均GDP13 000美元的水平才會(huì)出現(xiàn)下降。2011年我國人均GDP達(dá)到5 500美元，正是步入地產(chǎn)高速發(fā)展的軌道中。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和個(gè)人可支配收入的提高，居民不僅對(duì)住房需求的數(shù)量越來越大，而且對(duì)住房質(zhì)量和功能的要求也會(huì)越來越高。然而許多老舊住宅由于面積偏小，設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施不完善等原因，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代生活需要，因此，對(duì)新房的需求會(huì)穩(wěn)步提升。

（三）我國主要城市對(duì)土地和住房有效供給明顯不足

相對(duì)于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程所帶來的住房需求，我國主要城市對(duì)土地和住房有效供給明顯不足。2001年至今的10年內(nèi)，構(gòu)成我國房地產(chǎn)供給的四項(xiàng)重要指標(biāo)，除施工面積外，土地購置面積、完成開發(fā)面積和竣工面積的增幅均呈整體下降趨勢(shì)。10年間，除2008年和2011年外，其余年份的商品房銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢(shì)從2006年以后更為明顯。近5年來，商品房銷售面積比竣工面積多出10.04億平方米。從長期看，我國土地資源相對(duì)不足，新建商品房數(shù)量趨于減少。二手房交易市場(chǎng)缺乏規(guī)范，租賃市場(chǎng)仍不完善，難以將存量住房有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際供給。綜上所述，房價(jià)上漲、房地產(chǎn)供需矛盾在現(xiàn)階段和未來一段時(shí)間內(nèi)都將十分突出。

二、目前商品房市場(chǎng)發(fā)展不足對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響

（一）造成房價(jià)過快上漲進(jìn)一步拉大居民收入差距

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)多年高速增長，盡管中央政府屢次調(diào)控，但價(jià)格總體呈不斷攀升之勢(shì)。當(dāng)前我國不同階層的收入差距很大，出現(xiàn)了典型的二元結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面，高收入人群對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)烈投資需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已經(jīng)失去購房能力[1]。這是典型的“馬太效應(yīng)”：貧者愈貧，富者愈富，反映贏家通吃的經(jīng)濟(jì)學(xué)中收入分配不公的現(xiàn)象[2]。房價(jià)快速上漲進(jìn)一步擴(kuò)大了不同收入階層在財(cái)富創(chuàng)造和財(cái)富積累上的差距。

（二）“土地財(cái)政”的發(fā)展模式抑制消費(fèi)水平

從宏觀層面看，土地財(cái)政下的粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式所積累的結(jié)構(gòu)性問題和矛盾仍在加劇，地方政府為完成中央GDP考核，加大固定資產(chǎn)投資力度，特別是依靠房地產(chǎn)這架馬車，既拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長又帶來財(cái)政稅收。2011年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資30.19萬億，占GDP的64%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)6.17萬億。投資過快對(duì)消費(fèi)造成了擠出效應(yīng)，使居民消費(fèi)支出占GDP比重持續(xù)下降，從1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地財(cái)政引發(fā)的高房價(jià)則進(jìn)一步抑制了居民消費(fèi)，目前我國城鄉(xiāng)居民正處在消費(fèi)升級(jí)時(shí)期，房價(jià)過高會(huì)從兩方面抑制消費(fèi)：第一，高房貸使一部分購房者淪為房奴，過高的月供壓縮了日常開支，造成沒錢消費(fèi)。第二，不斷上漲的房價(jià)改變了消費(fèi)者的心理預(yù)期，增加了預(yù)防性儲(chǔ)蓄，造成不敢消費(fèi)。

（三）泡沫積累威脅宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定

房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，上下關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，長期以來，我國一直以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于商品市場(chǎng)的一部分，遵循商品市場(chǎng)一般規(guī)律，本身并不能避免市場(chǎng)失靈的出現(xiàn)，無法自行遏制泡沫的產(chǎn)生和破滅。在中國，由于土地壟斷性，供需雙方信息不對(duì)稱，交易缺乏透明等多重因素影響，市場(chǎng)失靈的問題更加突出。市場(chǎng)失靈造成的房地產(chǎn)泡沫，直接威脅我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，甚至產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國次貸危機(jī)、日本90年代地產(chǎn)泡沫均警示了泡沫破裂后對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難性影響，必須加以警惕。

三、保障房在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)商品房不足的彌補(bǔ)

篇9

關(guān)鍵詞:中低收入;城鎮(zhèn)居民;高房價(jià);住房保障

近年來，我國不少城鎮(zhèn)的房價(jià)上漲過快、過猛，已經(jīng)成為了政府和很多學(xué)者關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和擔(dān)憂的社會(huì)問題。總書記明確指出，要切實(shí)解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持把解決涉及人民群眾切身利益的問題放在突出位置，權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀。要求各地官員要走進(jìn)老百姓的“民生”之中。中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)過在全國范圍內(nèi)的調(diào)查和研究，得出的“買房貴、上學(xué)貴、看病貴”已成為新民生三大問題，而在這新民生的三大問題中，“住房貴”，又因?yàn)楹桶傩帐杖氲年P(guān)聯(lián)度最高、影響他們生活水平的力度最大，已成為民生中的頭號(hào)難題。

一、中低收入城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀及原因

目前，我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭間住房狀況貧富懸殊。相當(dāng)大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒有住房。據(jù)相關(guān)資料，目前尚有1.5億平方米的危舊房屋需要改造，156萬個(gè)家庭缺房，35萬個(gè)家庭人均建筑面積在8平方米以下[1]。但同時(shí)，中國的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴(yán)重脫節(jié)，形成了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺和因住房價(jià)格極大高于中低收入家庭的支付能力，而引起的住房有效需求不足的矛盾。歸納起來，中低收入城鎮(zhèn)居民住房困境主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)住房使用面積小，住房擁擠

改革開放以來，雖然我國居民整體住房水平有了很大的提高，但對(duì)于處于中低收入的城鎮(zhèn)居民來說，他們的住房使用面積還比較小。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查報(bào)告，1999年年收入低于0.5萬元的家庭住房面積在60平方米以下的比例為87%，年收入0.5—1萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為80.9%，年收入1—2萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為73.2%，年收入在2—3萬元的家庭住房面積在60平方米的比例為64%。可見，大多數(shù)中低收入城鎮(zhèn)居民的住房面積是比較小的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年在北京和上海兩地的低收入的家庭超過了10000戶，這些家庭的人均居住面積都不足5平方米。這說明了我國的中低收入居民的住房面積小的問題還是相當(dāng)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)引起我們的重視。

(二)居住位置偏僻

中低收入城鎮(zhèn)居民的住房一般都是距離城市中心較遠(yuǎn)的地方，那里多是交通不很方便，居住條件比較差的郊區(qū)，這些地方在受教育水平、收入、消費(fèi)和居住水平等客觀條件方面處于一個(gè)相對(duì)較低的位置，而且在社會(huì)地位的主觀認(rèn)知方面也給了他們較低的評(píng)價(jià)。隨著中心城區(qū)建設(shè)日益發(fā)展，在老城區(qū)和“城中村”改造中，更有一部分被拆遷低收入的居民的住房問題更加困難，商品房買不起，只有到處租房，卻又難以找到價(jià)格合適的房子。

(三)“房奴”現(xiàn)象明顯

北京師范大學(xué)金融研究中心的《中國房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》，根據(jù)東部地區(qū)商品房均價(jià)得出70%城市居民沒有購買新房能力的結(jié)論。對(duì)于中低收入的城鎮(zhèn)居民更是沒有購買新房的能力了，如果真的要買房，那就不得不貸款了，那么問題就隨之而來，他們貸款買了房子，不但把家庭里的前半生的收入當(dāng)成首期付款，有些人還得再向親戚借上一些才足夠支付首期付款，并且還要把剩余的后半生中最美好的時(shí)光用來還債，每月“供”出大半收入，不得不背上沉重的生活負(fù)擔(dān)。

總體說來，我國中低收入居民目前的住房情況比較差，他們也沒有購買住房的能力，這應(yīng)該引起我們的重視，中低收入城鎮(zhèn)居民已經(jīng)成為城市住房弱勢(shì)群體。那么中低收入城鎮(zhèn)居民為什么會(huì)成為城市住房弱勢(shì)群體呢，筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)原因:

(一)城鎮(zhèn)房價(jià)收入比過高

世界銀行將房價(jià)收入比定義為:某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格平均數(shù)和該市場(chǎng)上家庭年收入平均數(shù)的比值。通常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家認(rèn)為合理的房價(jià)收入比值是4—6[2]。有些學(xué)者認(rèn)為，目前我國房價(jià)漲是很正常的，理由是我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，人們的收入水平也有了很大提高。人們的收入水平提高了，這是事實(shí)，房價(jià)漲也是應(yīng)該的，但把握尺度，房價(jià)漲應(yīng)該是適度地漲，漲幅是要以收入的增加幅度為基準(zhǔn)的。我們來看看我國2008年3月末幾個(gè)主要的城市的房價(jià)與居民收入的情況。

我們可以看出，在2008年3月末，深圳的房價(jià)收入比達(dá)到了16，北京、上海、廣州、杭州等城市的房價(jià)收入比都超過了10，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)為合理的房價(jià)收入比4—6的標(biāo)準(zhǔn)，這就說明了目前我國房價(jià)漲的幅度不合理了。如果考慮我國在醫(yī)療、教育等方面的社會(huì)保障體系的不完善，大部分居民的實(shí)際住房支付能力就更低了，而對(duì)于中低收入的城鎮(zhèn)居民來說，面對(duì)如此高的房價(jià)更加買不起房子。

(二)住房供給體制不完善

廉租房是專門面對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭的一種具有一定住房保障性質(zhì)的住房供應(yīng)機(jī)制，然而就全國平均而言，廉租房的資金來源中政府的投資比重還不到一半，有1/3的資金來源于住房公積金的收益，其他1/4多來源于不穩(wěn)定資金，這說明，目前廉租房政策仍然沒有獲得政府足夠的重視，缺乏穩(wěn)定和充足的資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1998年國家提出建設(shè)廉租房保障體系的設(shè)想，到2002年的4年中，全國受益的僅有幾千戶，這就是說，僅有7%左右的中低城鎮(zhèn)收入者從廉租房制度中獲得好處，這說明，廉租房建設(shè)還沒有真正地解決實(shí)際問題。經(jīng)濟(jì)適用房是目前另外一種解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題的供應(yīng)機(jī)制，作為經(jīng)濟(jì)適用房，土地是無償劃撥的，相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)也要減免一半。國家規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房免征土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一。這項(xiàng)明顯帶有給中低收入人群福利保障痕跡的政策與地方政府的財(cái)源站到了對(duì)立面上。因此，土地供應(yīng)地方政府并不向經(jīng)濟(jì)適用房傾斜。中低收入家庭想要買到經(jīng)濟(jì)適用房就不容易了。國家制定經(jīng)濟(jì)適用房政策本意是想給中低收入家庭予以補(bǔ)貼，以幫助其實(shí)現(xiàn)購房意愿。但事實(shí)上這一政策并不到位，國家因此減少了大量土地轉(zhuǎn)讓收入和稅收收入，這些利益很多進(jìn)了高收入家庭和開發(fā)商的口袋。雖然國家及地方對(duì)購房者的申請(qǐng)條件進(jìn)行了限制，但大量的經(jīng)濟(jì)適用房被富人買走，中低收入的城鎮(zhèn)居民并沒有得到太多的好處。

(三)農(nóng)民市民化也是很重要的有原因

農(nóng)民市民化，指的是在城市化進(jìn)程中，讓生活在農(nóng)村的大部分農(nóng)民，離開土地和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，進(jìn)入城市從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，其身份、地位、價(jià)值觀念及工作生活方式和交際方式向城市市民轉(zhuǎn)化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)過程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國農(nóng)民居民化的比例為70年代12%，80年代25%，90年代30%[3]。即隨著城市化的發(fā)展，越來越多的農(nóng)民進(jìn)入了城市，他們中絕大多數(shù)人成為城鎮(zhèn)的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱勢(shì)導(dǎo)致了他們收入的低下，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也非常有限，因此，他們?cè)诔擎?zhèn)住房上都處于弱勢(shì)地位。

二、解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房問題的必要性

聯(lián)合國人居宣言明確指出，享有適當(dāng)?shù)淖》渴蔷用竦幕救藱?quán)。住房不僅為人們提供日常安全生活的保障，而且也為人們創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立與私密的個(gè)人空間，它也是滿足人們生存與發(fā)展需要的不可或缺的基本物質(zhì)條件。而目前我國中低收入城鎮(zhèn)居民住房問題比較困難，這就是說我們必須解決好中低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題。

(一)解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問題是我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的必要基礎(chǔ)

黨的十七大提出，“要全面認(rèn)識(shí)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國際化深入發(fā)展的新形勢(shì)新任務(wù)，深刻把握我國發(fā)展面臨的新課題新矛盾，更加自覺地走科學(xué)發(fā)展道路，奮力開拓中國特色社會(huì)主義更為廣闊的發(fā)展前景”。而我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程必然就會(huì)遇到中低收入城鎮(zhèn)居民困難問題，這個(gè)問題不解決好，就談不上發(fā)展城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化又是實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的前提，城鎮(zhèn)化出了問題，工業(yè)化也就實(shí)現(xiàn)不了了?？梢哉f，廣大中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問題不妥善解決，會(huì)影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

(二)解決中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問題是提高我國國際競(jìng)爭(zhēng)力的需要

雖然中國改革開放取得了世界矚目的成就，但很多西方發(fā)達(dá)國家還是抓住我國處于低收入人群的生活狀況這一話題大做文章，認(rèn)為我國人權(quán)問題比較嚴(yán)重，其中也包括中低收入城鎮(zhèn)居民生活狀況令人擔(dān)憂這些話題。城鎮(zhèn)高收入者與低收入者的差距教大，并且還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，而70%左右的城鎮(zhèn)居民無力購買住房的情況無疑更加體現(xiàn)了我國目前的公平建設(shè)存在著極大的不平衡。中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難的問題為國外一些居心叵測(cè)的人提供了把柄，這嚴(yán)重影響我國在國際上大國的形象，不利于提高我國國際競(jìng)爭(zhēng)力水平。因此，解決中低收入城鎮(zhèn)住房困難問題亟須解決。

三、解決好中低收入城鎮(zhèn)居民住房問題的對(duì)策

住房是人們的基本生活保障之一，住房問題解決不好，就無所謂社會(huì)和諧。面對(duì)目前我國中低收入城鎮(zhèn)居民住房困難問題，我們亟需采取相關(guān)的對(duì)策加以解決。

(一)促進(jìn)充分就業(yè)，從源頭上解決致貧根源

中低收入城鎮(zhèn)居民的一個(gè)最大特點(diǎn)就是收入低且收入增長慢，這也就成為了他們買不起房的根本原因。我國中低收入城鎮(zhèn)居民的收入水平和收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均收入水平和收入的增長速度。因此，政府部門應(yīng)采取最大化就業(yè)的政策，設(shè)法解決失業(yè)人員和下崗人員的就業(yè)問題，讓盡可能多的人通過就業(yè)得到相對(duì)穩(wěn)定的收入。如要在稅收減免、小額貸款、再就業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼、增值稅和營業(yè)稅起征點(diǎn)等方面給予優(yōu)惠政策，以增加下崗、失業(yè)人員的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高中低收入城鎮(zhèn)居民的收入水平，從源頭上解決他們的住房問題。

(二)降低高房價(jià)，促進(jìn)社會(huì)和諧

高房價(jià)已經(jīng)成為普通百姓正常住房消費(fèi)的最大障礙。在現(xiàn)有的導(dǎo)向下，中國城鎮(zhèn)居民要實(shí)現(xiàn)住房的全面小康，已經(jīng)成為越來越不可能完成的“歷史任務(wù)”。而在幾十年小康社會(huì)建設(shè)中，人們有一條重要的經(jīng)驗(yàn)就是“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。如果城鎮(zhèn)居民在住房上實(shí)現(xiàn)不了小康，那么至少在中國的一半人口中，能否按照既定的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全面小康，就會(huì)成為一個(gè)不能忽略的大問號(hào)。建設(shè)全面小康社會(huì)時(shí)不我待，解決住房小康的問題，更是刻不容緩。從這點(diǎn)來說，降低高房價(jià)，已經(jīng)成為促進(jìn)社會(huì)和諧的重要的一步。規(guī)范土地價(jià)格同降低房價(jià)之間存在著內(nèi)在聯(lián)系。國家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，加強(qiáng)對(duì)國有土地出讓的計(jì)劃、規(guī)劃管理，制止越權(quán)批地、多頭批地的行為。在當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，物價(jià)部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度，多管齊下，規(guī)范土地價(jià)格，特別是要規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，從而為降低房價(jià)打下基礎(chǔ)。加大打擊非法操控房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的力度，嚴(yán)懲住房腐敗行為。

(三)將住房保障納入社會(huì)保障體系

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，不僅充分滿足了公民生活最基本需要的溫飽問題，也極大提高了社會(huì)物質(zhì)文化生活水平。相應(yīng)地，人們的需求層次和生活追求也顯著提高，住房問題首先凸顯出來，中低收入家庭的居住困難問題比較突出。這需要我們不斷完善社會(huì)保障制度。從社會(huì)安定的角度看，住房保障是避免貧富差距過大、保證社會(huì)公平的重要措施，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定有著重要意義。隨著我國住房制度改革的不斷深化及住房市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了極大改善，與此同時(shí)，通過市場(chǎng)機(jī)制無力解決的住房保障問題也日益突出。在這種情況下，只有將住房保障真正納入社會(huì)保障體系當(dāng)中，結(jié)合我國國情建立住房保障的長效機(jī)制，才會(huì)更好地解決這一問題。

結(jié)語

在我國改革開放取得巨大的成就的同時(shí)，我們應(yīng)該更加關(guān)注城市的中低收入者，讓他們能夠在為城市的建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)后，分享社會(huì)建設(shè)的成果，而住房是他們最為關(guān)注的民生問題，只有解決好了中低收入城市居民的住房問題，我們才能順利地推行工業(yè)化和城市化，才能真正地實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]張志剛.城市貧困家庭住房困境的表現(xiàn)、成因及對(duì)策[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2007，(4).

篇10

筆者認(rèn)為，從整體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種長期趨勢(shì)，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)注意把握調(diào)控時(shí)機(jī)和調(diào)控力度。稅收政策不應(yīng)該簡(jiǎn)單地以調(diào)控房價(jià)為方向，而應(yīng)該以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為目標(biāo)，在稅制結(jié)構(gòu)、課稅對(duì)象、稅負(fù)水平和征收管理上重新進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)，最終建立起規(guī)范、健全的房地產(chǎn)稅收體系。

房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)

從理論上分析，世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格，既有價(jià)格上漲的狀態(tài)，也有價(jià)格下降的狀態(tài)，因?yàn)樵诓煌臍v史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的供需關(guān)系是不相同的。

推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強(qiáng)；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對(duì)住宅的需求增多，這是一個(gè)世界性趨勢(shì)；三是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；四是房地產(chǎn)投機(jī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價(jià)下降的因素主要包括：一是經(jīng)濟(jì)不景氣，房價(jià)在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房價(jià)上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開；四是突發(fā)事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)和目前在全球范圍內(nèi)發(fā)生的金融海嘯，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時(shí)是下降因素影響大，有時(shí)是上漲因素影響大，并無規(guī)律可循；但從長期趨勢(shì)而言，房地產(chǎn)價(jià)格的整體上漲是一種趨勢(shì)，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會(huì)不斷提高，地價(jià)上漲的趨勢(shì)難以改變。從長期來說，房地產(chǎn)價(jià)格必然是持續(xù)上升的。

從現(xiàn)實(shí)情況看，世界各國房價(jià)的變化也證明了這一趨勢(shì)。如美國，從1950年～20__年，美國有代表意義的300多個(gè)城市的房價(jià)是穩(wěn)步上升的，而同期所對(duì)應(yīng)的建筑成本變化幅度并不大。

準(zhǔn)確運(yùn)用稅收調(diào)控政策

稅收調(diào)控政策的運(yùn)用，無疑能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅負(fù)的提高或降低，都能對(duì)供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問題的關(guān)鍵在于如何適度地運(yùn)用稅收工具。

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不同情況，稅收應(yīng)采取不同的對(duì)策。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格正常變化或正常上漲時(shí)，稅收政策應(yīng)該保持穩(wěn)定，通過中性的稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢(shì)，屬于一種正常的狀態(tài)，這就不需要政府對(duì)之進(jìn)行調(diào)控，政府只需要為其提供外部的發(fā)展環(huán)境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產(chǎn)稅制，保持稅制的合理性。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲處于不正常狀態(tài)時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收工具對(duì)之進(jìn)行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對(duì)住房的不合理需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格上漲的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一系列不利的影響，所以必須運(yùn)用宏觀政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

在稅收政策實(shí)際運(yùn)用的過程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，要辯證評(píng)估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運(yùn)用多種宏觀經(jīng)濟(jì)工具進(jìn)行全面調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策的協(xié)調(diào)與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機(jī)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，實(shí)際效果都并不理想。這說明政府的調(diào)控有諸多局限性，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定距離，不能對(duì)其期望過高，這一點(diǎn)尤其值得我國在下一步調(diào)整和改革房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策時(shí)借鑒和參考。

我國房地產(chǎn)稅收政策目標(biāo)的選擇

近年來，由于房價(jià)上漲過快，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施。在稅收政策上，通過對(duì)二手房交易征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進(jìn)而減少了一部分投機(jī)性需求。20__年以來，又大幅調(diào)整了印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收政策。但是應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實(shí)現(xiàn)調(diào)控的最終目標(biāo)。從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅(jiān)持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，至少實(shí)現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理三大目標(biāo)。

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并不以打壓房價(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲只是手段。調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康？衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么？筆者認(rèn)為，一是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的增加速度長時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價(jià)保持一個(gè)較合理的水平。國際上通常用房價(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來衡量房價(jià)是否合理。1998年，聯(lián)合國人居組織對(duì)96個(gè)國家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，大多數(shù)國家的房價(jià)收入比為3～7，即大多數(shù)家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當(dāng)然，這一指標(biāo)在不同國家會(huì)有差異。對(duì)于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規(guī)范，只能將房價(jià)收入比指標(biāo)作為衡量房價(jià)是否合理的一種參考。但是這一指標(biāo)如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對(duì)于進(jìn)行投資的購房人來說，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態(tài)，當(dāng)房價(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購房的年成本，才會(huì)有利于租房者，但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時(shí)，也就是說購房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，則表明房地產(chǎn)價(jià)格過高。綜合考慮上述三個(gè)因素，就可以分析出一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況，并采取有針對(duì)性的調(diào)控措施。前一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)投資膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已經(jīng)超過了經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的速度以及大部分居民的負(fù)擔(dān)能力。目前，全國房價(jià)的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價(jià)回落較快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可