導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場分析報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1、2009年三季度房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放情況分析

中國指數(shù)研究院對全國100個大中城市的廣告投放監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2009年第三季度中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放費用總計3.7億元，環(huán)比增長15.6%。搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點依舊占據(jù)市場前三位，其中搜房網(wǎng)廣告投放費用達到2.15億元，環(huán)比大增19.4%。新浪樂居投放費用約為6200萬元，在三季度市場全面向好情況下，環(huán)比下滑4.6%，搜狐焦點投放費用約為2250萬，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體廣告投放費用約為7050萬元。

中國指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國經(jīng)濟復(fù)蘇明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)廣告投放額度增加，其中搜房網(wǎng)表現(xiàn)出強者恒強的態(tài)勢，增長速度超過行業(yè)平均水平。從投放費用占比情況來看，搜房網(wǎng)占比最大，網(wǎng)絡(luò)廣告投放市場份額達58.1%。新浪樂居占16.8%，搜狐焦點約占6.1%，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體約占19.0%。

從房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)展策略來看，以搜房網(wǎng)為代表的垂直門戶網(wǎng)站加強了對二三線城市的滲透，大規(guī)模推進城市地方站的建設(shè)工作，有效促進了搜房網(wǎng)市場份額的進一步提升。二、三線城市網(wǎng)絡(luò)的普及和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)知不斷提高，尤其是全國性大型房地產(chǎn)集團在二、三線城市的開發(fā)建設(shè)帶動新的產(chǎn)品和營銷模式的變革，進一步促進了地方城市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的增長。由于房地產(chǎn)行業(yè)極強的地域?qū)傩?，?dǎo)致單一綜合性門戶網(wǎng)站的集中優(yōu)勢無法體現(xiàn)，因此綜合性門戶網(wǎng)站模式在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體業(yè)受到極大挑戰(zhàn)。

2、2009年三季度搜房網(wǎng)廣告投放市場份額領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大

中國指數(shù)研究院監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，搜房網(wǎng)第三季度廣告投放份額的領(lǐng)先優(yōu)勢進一步擴大，市場份額從二季度的56.25%增長到三季度的58.1%。搜房網(wǎng)在三季度推出了一系列的產(chǎn)品和品牌活動，率先在全國啟動的城市“購房圈”產(chǎn)品，提供了領(lǐng)先、獨創(chuàng)的區(qū)域購房互動理念，為購房者搭建區(qū)域購房互動平臺，獲得了購房者的追捧，極大豐富了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺的資源整合優(yōu)勢。

新浪樂居的市場份額較二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市場份額。中國指數(shù)研究院分析：新浪樂居由于其主要城市采取外包的經(jīng)營模式，因此，雖然在三季度這些主要城市網(wǎng)絡(luò)廣告額度大幅度增加下，卻沒有能夠獲得相應(yīng)份額，其弊端進一步顯現(xiàn)。同時在上海、廣州等核心城市由于先發(fā)者已經(jīng)構(gòu)建了極高的競爭壁壘，導(dǎo)致新浪樂居的市場缺口遲遲不能打開，反而被不斷壓縮市場份額，導(dǎo)致其在大市場全面向好的同時，難以獲得新的增長。搜狐焦點經(jīng)過二季度的管理層變動后，三季度趨于穩(wěn)定，廣告投放在第三季度出現(xiàn)回升，但由于總體規(guī)模與前兩位有較大差距，市場份額還有待提高。

相關(guān)鏈接：

中國指數(shù)研究院對100個城市家居網(wǎng)絡(luò)媒體監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2009年三季度全國家居商家在搜房家居網(wǎng)的廣告投放保持持續(xù)增長，搜房家居網(wǎng)的市場份額達75%以上。

本報告由中國指數(shù)研究院依據(jù)權(quán)威監(jiān)測數(shù)據(jù)進行專業(yè)統(tǒng)計分析。其中，搜房網(wǎng)采取的是直銷模式，報價體系相對統(tǒng)一，基礎(chǔ)統(tǒng)計數(shù)據(jù)容易獲??；新浪樂居、搜狐焦點以及其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體由于采用模式，報價體系因公司不同而存在差異，統(tǒng)計數(shù)字會略有出入。

省城十月樓市放量趨緩繼續(xù)維持供應(yīng)緊張局面

記者走訪了省城近期熱銷的幾大樓盤，發(fā)現(xiàn)區(qū)域的供應(yīng)量明顯呈現(xiàn)下降勢頭。從十月份市場將推出的房源信息獲悉，匯東·香墅里地處漿水泉路上，位置優(yōu)越，以庭院復(fù)式、頂層復(fù)式等高端產(chǎn)品組成的花園洋房，從項目一亮相，就受到市民熱烈追捧。位于濟南經(jīng)十東路的保利花園，將加推一期壓軸4號樓，主力戶型是94平方米經(jīng)典兩居和137平方米的舒適三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品現(xiàn)房，即買即住，受到了購房者的強烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又繼續(xù)追加推出了上述戶型，起價自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高層96平米兩房、觀景高層141平米三房，將于10月17日盛大開盤。

高新區(qū)板塊的茗筑美嘉預(yù)計10月底推出210余套面積在89-119平米的戶型；未來城在十月份的房源也將圍繞130平方米親情兩代居、4+1層低密度稀缺花園洋房、41-53平方米精裝公寓等多種戶型推出；海信慧園也將在本月推出中央景觀區(qū)小高層，其中精裝小高層和小高層樓王66套，部分精裝修房源涵蓋其中。

奧體板塊是新樓盤亮相比較集中的區(qū)域，像中?！W龍觀邸預(yù)計將在十月開盤，首先推出一期別墅，預(yù)計面積從248到551平方米不等，戶型以四室兩廳、四室三廳、五室四廳為主。紅山圣都本月準(zhǔn)現(xiàn)房面世，紅山圣都總體占地面積15.7萬平方米的整個居住區(qū)由景觀公寓、電梯花園洋房和疊拼別墅組成，本月將準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)籌。海爾綠城全運村100-200平方米全景觀高層、稀缺多層繼續(xù)加推；

位于大明湖西南門正對面的明湖灣·開元廣場目前推出一期50-9000メ雙生態(tài)寫字間，即將于10月中下旬公開認(rèn)購，現(xiàn)正接受預(yù)約登記。明湖灣·開元廣場總建筑面積約10萬メ，由雙生態(tài)寫字間、國際美食匯和城市底商組成，目前項目外立面裝修已完成，預(yù)計2010年10月份一、二期整體交房。

西部區(qū)域，重汽的翡翠郡預(yù)計10月份房源中有30-600平方米的商鋪，其位置以社區(qū)和工商河沿岸為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)不限，別墅房源有8套，價格每平方米在一萬元左右。以小戶型為主的重汽彩世界將在10月推出70余套40-70平方米的一室或二室，價格每平方米在5500元。

篇2

1.1 產(chǎn)品市場容量

1.1.1顯性市場容量

1.1.2 隱性市場容量

1.2 行業(yè)分析

1.2.1 主要品牌市場占有率

1.2.2 銷售量年增長率

1.2.3 行業(yè)發(fā)展方向

1.2.3.1 市場發(fā)展方向

1.2.3.2 產(chǎn)品研發(fā)方向

1.3市場發(fā)展歷程及產(chǎn)品生命周期

2市場競爭狀況分析

2.1 市場競爭狀況

2.1.1 競爭者地位分布

2.1.2 競爭者類型

2.2 產(chǎn)品銷售特征

2.2.1 主要銷售渠道（分分銷渠道、零售渠道）

2.2.2 主要銷售手段

2.2.3 產(chǎn)品地位分布及策略比較

2.2.3.1洗發(fā)水產(chǎn)品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功關(guān)鍵因素分析

2.2.4 產(chǎn)品銷售區(qū)域分布及分析

2.2.5未來三年各產(chǎn)品銷售區(qū)域市場需求及價格預(yù)測

2.3 行業(yè)競爭者分析

2.3.1 主要生產(chǎn)企業(yè)基本資料

2.3.2 主要品牌經(jīng)營策略

2.3.3 競爭品牌近三年發(fā)展情況

2.3.4 競爭者未來發(fā)展預(yù)測

3市場特點

4 消費狀況

5主要洗發(fā)水品牌產(chǎn)品零售價格市場調(diào)查

6 中國洗發(fā)水市場發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法（試行）

一、分析范圍

（一） 地域范圍

覆蓋當(dāng)?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開發(fā)區(qū)等）。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)尚無法覆蓋所有區(qū)域的，分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)相一致，但應(yīng)在分析報告中予以說明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。

統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)），應(yīng)予說明。

統(tǒng)一統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的，在使用時間序列數(shù)據(jù)或同比、環(huán)比指標(biāo)時，應(yīng)予說明。

（二） 房屋類型

兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。

商品住宅各項統(tǒng)計指標(biāo)和相關(guān)分析中，應(yīng)注明是否包括經(jīng)濟適用住房等政策性住房，并在各報告期中保持一致。經(jīng)濟適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關(guān)分析要單獨加以說明。

二、分析內(nèi)容

圍繞“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，突出普通居民住房消費，以各城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合統(tǒng)計等部門提供的其他社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟社會現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，并對未來一段時間內(nèi)市場形勢的變化趨勢做出預(yù)測，提出下一步的措施及建議。

(一) 市場現(xiàn)狀分析

針對報告期市場現(xiàn)狀的分析，應(yīng)兼顧累計數(shù)據(jù)和報告期數(shù)據(jù)，以對相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進行清晰陳述的基礎(chǔ)上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數(shù)據(jù)反映的市場現(xiàn)象和市場發(fā)展變化規(guī)律。要結(jié)合相關(guān)研究成果和本地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)確定投資漲跌、供求關(guān)系、價格變動等重要指標(biāo)的合理區(qū)間，逐步建立市場預(yù)警預(yù)報機制，對市場形勢做出判斷。要采用圖表與文字相結(jié)合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。

市場現(xiàn)狀分析重點圍繞以下幾方面進行：

1、報告期社會經(jīng)濟發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2、報告期房地產(chǎn)開況?？赏瑫r作為反映市場后續(xù)發(fā)展趨勢的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成、投資完成額、土地購置面積、土地開發(fā)面積、新開發(fā)面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應(yīng)按住宅、非住宅進行細(xì)分。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的開發(fā)統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為主，并注意結(jié)合國土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。

3、報告期房地產(chǎn)市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)房銷售），應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積（套數(shù)，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)）、消費意愿、消費者價格預(yù)期等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應(yīng)按住宅、非住宅進行細(xì)分。對于存量房市場，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)）、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意結(jié)合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見附表1—2。

4、報告期房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應(yīng)包括按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場中的供應(yīng)量、需求量、供求關(guān)系、價格走勢等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場供應(yīng)量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據(jù)在各報告期中應(yīng)保持一致，出現(xiàn)調(diào)整時應(yīng)在報告中加以說明。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。此部分內(nèi)容參見附表3—5。

（1）套型結(jié)構(gòu)：按每套建筑面積劃分，120平方米以內(nèi)大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標(biāo)準(zhǔn)為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進行進一步細(xì)分。

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（2）價位結(jié)構(gòu)：按單位建筑面積交易價格劃分，3000元/平方米以內(nèi)的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內(nèi)的每1000元為一個檔次。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進一步細(xì)分。

（3）區(qū)域結(jié)構(gòu)：按行政區(qū)，或按環(huán)線、方位、片區(qū)等當(dāng)?shù)亓?xí)慣的劃分方式，劃分為若干類別。

（4）購買者類型：按購買者身份證發(fā)證機關(guān)，劃分為本市（可細(xì)分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細(xì)分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類別。

5、報告期房地產(chǎn)市場價格情況。對于增量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的平均交易價格、同質(zhì)價格、典型樓盤價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)及其變化情況，且應(yīng)按住宅、非住宅進行細(xì)分。對于存量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。此部分內(nèi)容參見附表5—7。

6、金融、財稅等其他與房地產(chǎn)市場相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。

7、其他需要說明的問題，例如市場的季節(jié)性波動、外資進入情況等。

8、報告當(dāng)期市場現(xiàn)狀分析小結(jié)。對上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進行總結(jié)，并對報告期房地產(chǎn)市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應(yīng)特別注意把握如下環(huán)節(jié)。

（1）各市場之間的相互作用和協(xié)調(diào)關(guān)系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。

（2）各類統(tǒng)計指標(biāo)之間的聯(lián)動關(guān)系。例如供給量、需求量等物量指標(biāo)與價格指標(biāo)之間的關(guān)系，供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成交結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。

（3）先行指標(biāo)與同步指標(biāo)之間的關(guān)系。例如對土地購置、開發(fā)投資、新開工和施工面積等指標(biāo)的分析，要聯(lián)系空置量、累計可銷售量指標(biāo)，考慮對當(dāng)前市場形勢的影響。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在報告期內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)實際采用的主要調(diào)控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗等。

(三) 市場存在的主要問題及原因

1 .報告期房地產(chǎn)市場存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結(jié)構(gòu)劇烈變化等），以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。

2.報告期房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的趨勢變化，或者市場中出現(xiàn)的新情況、新問題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。

3.報告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中引起廣泛關(guān)注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應(yīng)作專題分析。

4.其他可能影響市場健康發(fā)展的因素等。

(四) 市場形勢預(yù)測

采用定性判斷與定量測算相結(jié)合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出預(yù)測：

1.依據(jù)對當(dāng)前市場形勢的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。

2.根據(jù)各統(tǒng)計指標(biāo)時間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專項調(diào)研結(jié)果，對新增供應(yīng)量、需求量、價格等核心指標(biāo)進行定量測算。

(五) 下一步的政策建議及主要措施

主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測結(jié)果，提出進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策建議，以及當(dāng)?shù)財M采取的主要措施。

三、 附加說明

簡報中的商品房批準(zhǔn)預(yù)售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結(jié)構(gòu)，以及二手房買賣、購買對象分類等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍按照《建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告上報制度的通知》（建住房函[2005]165號），《建設(shè)部辦公廳關(guān)于實行房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告網(wǎng)絡(luò)上報制度的通知》（建辦住房函[2005]365號）要求上報。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米

分類 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積 月末累計可售面積 實際登記銷售面積 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 預(yù)售 現(xiàn)售 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）

同期

比（%） 環(huán)比（%） 同期比（%） 環(huán)比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房買賣基本情況表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米 單位：億元、萬平方米、元/平方米、套

分類 成交面積 成交金額 成交套數(shù) 平均銷售價格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售

月末累計可售

登記銷售

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售

月末累計可售

登記銷售

平均成交價格 登記銷售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。

附表4：

不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷）售 …

月末累計可售 …

登記銷售 …

平均成交價格 登記銷售

注： ①1500-2000元/ m²是指超過1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；

③各城市可根據(jù)本地價位，適當(dāng)確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m²以內(nèi)的要至少每500元劃分相應(yīng)檔次，對3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個檔次。

附表5：

商品住房購買對象分類表

1月～ 月 單位：萬、平方米、元/平方米、套、%

分 類 本 市 外 地

本市城區(qū) 本市其他 本省其他地區(qū) 外省市 境 外

面 積 銷 售

套 數(shù) 銷 售

價 格 平均價格

平均價格與上年同期比（%）

附表6：

典型樓盤同質(zhì)比較價格變動情況表

1月～ 月 單位：元/平方米、%

分 類 價格 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

數(shù)據(jù)來源說明：包括所選樓盤數(shù)量、典型性、項目動態(tài)、不同時期成交價格情況

附表7：

價格指數(shù)變動情況表

1月～ 月 單位：%

分 類 價格指數(shù) 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長（%）

商品房

商品住房

二手房

篇3

關(guān)鍵詞：營銷策劃；市場導(dǎo)向；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?；仡櫸覈姆康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。

20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進入所謂的“概念地產(chǎn)”時代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態(tài)、確定目標(biāo)消費者群；根據(jù)目標(biāo)消費者群的總體需求愿望設(shè)定項目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項目獨具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點。

二、房地產(chǎn)營銷策劃中出現(xiàn)的問題

（一）市場調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新

開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時，往往根據(jù)個人經(jīng)驗進行項目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導(dǎo)致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風(fēng)險。因此，這里需要強調(diào)市場調(diào)研意識的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要歸回理性市場，不能全憑經(jīng)驗和個人感性判斷。

（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場需求開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品，而是先設(shè)計產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費者被蒙騙簽約。

（四）網(wǎng)絡(luò)營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系

目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)營銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段，沒有相應(yīng)的監(jiān)控機制評估網(wǎng)絡(luò)營銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡單地作為可靠的評估指標(biāo)。

三、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新

（一）強調(diào)市場調(diào)研，注重市場分析

前期市場調(diào)研，必須從消費者的實際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費者對產(chǎn)品戶型、價格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準(zhǔn)確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場需求為導(dǎo)向，根據(jù)實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產(chǎn)營銷策劃

（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際

營銷策劃，屬于市場營銷學(xué)當(dāng)中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項目的營銷策劃必須忠實于房地產(chǎn)項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應(yīng)的市場定位和細(xì)分市場，不能脫離實際。

營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導(dǎo)消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：

1.從實際出發(fā)，關(guān)注市場動態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創(chuàng)造經(jīng)濟效益、社會效益；

3.立足于消費者的實際，注重人的意識創(chuàng)新，挖掘消費者的有效需求。

（三）提高網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)，并建立相應(yīng)的評估體系

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創(chuàng)建相應(yīng)的評估體系，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷效果進行評價，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營銷

房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團剛進入廣州房地產(chǎn)市場時，與有名的珠江實業(yè)公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰(zhàn)略。

（五）加強專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強對公司策劃人員的專業(yè)知識培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。可以通過組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。

參考文獻：

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產(chǎn)項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國的房地產(chǎn)市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項目可行性分析研究才開始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產(chǎn)項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產(chǎn)項目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過項目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產(chǎn)項目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場調(diào)查與預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對房地產(chǎn)項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。目前,雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強。因為指導(dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項目可行性分析研究的發(fā)展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產(chǎn)項目可行性分析的評價指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項目可行性分析評價中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟評價指標(biāo)、規(guī)劃評價指標(biāo)、市場定位評價指標(biāo)、設(shè)計方案評價指標(biāo)和風(fēng)險不確定性評價指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行了評價,然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a充和完善的地方。

房地產(chǎn)項目是事關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強的社會效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對房地產(chǎn)項目進行評價時,不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項指標(biāo),而且還補充了社會效益評價指標(biāo)和環(huán)境效益評價指標(biāo)等。如果評價指標(biāo)體系不全面,可能會產(chǎn)生與客觀實際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。

3、房地產(chǎn)項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長沙市其它房地產(chǎn)項目的可行性分析報告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、制作人員、社會學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經(jīng)濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷,對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果,沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進行科學(xué)、合理的分析預(yù)測;缺少對規(guī)劃設(shè)計方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測;不能對產(chǎn)品價格進行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費用,致使進行經(jīng)濟評價分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項目可行性研究報告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開發(fā)商投資決策的依據(jù)和項目立項必要的送審文件,因為開發(fā)項目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(計委)批準(zhǔn)立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是先到計委立項再申請辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過立項審核的狀況;審批部門規(guī)范化程度低,審核人員專業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項目可行性分析的建議

1、加強房地產(chǎn)項目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應(yīng)該加強房地產(chǎn)項目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場調(diào)查、市場分析、項目各開發(fā)方案綜合評價指標(biāo)的設(shè)計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系

可行性分析評價指標(biāo)在可行性評價中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達國家關(guān)于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務(wù)和經(jīng)濟效益,設(shè)計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環(huán)境效益等。其中,財務(wù)評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系,計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入和財務(wù)支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務(wù)可行性,風(fēng)險預(yù)測等。而綜合評價,則應(yīng)該從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度,分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟效益的影響,考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評價指標(biāo)體系。

3、加強咨詢業(yè)的規(guī)范化

咨詢業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價機構(gòu)改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價機構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報告的審核由行業(yè)協(xié)會的相關(guān)專業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進行。(2)為保證這些專業(yè)咨詢機構(gòu)能進行較為全面的、綜合的、專業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師、市場調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟分析專家、社會環(huán)境專家等人員。經(jīng)濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發(fā)項目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟趨勢進行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會環(huán)境專家主要從社會學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對項目進行指導(dǎo);市場調(diào)研人員主要調(diào)查過去和當(dāng)前本地區(qū)及該類物業(yè)的供需情況,來分析當(dāng)前市場的狀況,并與經(jīng)濟分析專家一起預(yù)測未來趨勢;造價工程師是對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土建、設(shè)備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產(chǎn)估價師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟分析專家等對未來市場的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟和財務(wù)管理的有關(guān)知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風(fēng)險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響,根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻:

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟 問題 走向

中圖分類號：F2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）05-0052-01

房地產(chǎn)經(jīng)濟是社會經(jīng)濟活動的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場是整個市場體系的有機組成部分，是一個國家向宏觀經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和中堅力量。本文就講述了房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀分析，存在的問題及發(fā)展走向。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題

1.規(guī)劃脫離市場。在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應(yīng)該是南市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟“以產(chǎn)定銷”的翻版.政府在這個問胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)。

2.調(diào)整脫離市場化。在市場經(jīng)濟中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動是平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果，市場導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場中政府利用批租權(quán)實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標(biāo)，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費的高層次產(chǎn)業(yè)。

3.地產(chǎn)市場不成熟。土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并受供求關(guān)系影響?，F(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等但可靠地運用這些方法的先決條件是地產(chǎn)市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)。可是，我國地產(chǎn)市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：（1）盲目的高價行為表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產(chǎn)和消費這反過來會導(dǎo)致經(jīng)濟萎縮和地產(chǎn)市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利，是一種非理。（2）行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。

4.經(jīng)濟泡沫和金融風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險區(qū)與嚴(yán)重危險區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機或經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)過熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負(fù)面影響。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展的方向

1.合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產(chǎn)開發(fā)拉升GDP，這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀，房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加。

2.將市場逐漸走向成熟化。綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調(diào)整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者，城市運營商很多，而房地產(chǎn)消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析，只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強了對房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進人一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場將逐漸走向成熟化。

3.將地價趨于合理水平。在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調(diào)控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調(diào)控手段，適當(dāng)調(diào)整地產(chǎn)價格，使之趨于一個合理的水平，引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素，一旦房地產(chǎn)業(yè)深入投機要素，將會在短期內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫，如果房地產(chǎn)市場資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟將會立刻崩潰.自然將會給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；難點

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）04-0167-02

一、制約中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問題

1.房地產(chǎn)調(diào)控雙重目標(biāo)問題。中國政府對房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)有二重：一是經(jīng)濟增長和經(jīng)濟效率目標(biāo)，二是社會公平和穩(wěn)定目標(biāo)。這二重目標(biāo)本身是有沖突的。由于中國房地產(chǎn)長期以來都被設(shè)計成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動投資與需求的最直接的產(chǎn)業(yè)類型。中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴，使得近些年來，中國政府往往注重前一個目標(biāo)，而忽視后一個目標(biāo)，其結(jié)果必然造成房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。

2.土地財政問題。中國現(xiàn)行的土地批租制度使賣地成為地方財政收入的主要來源。2009 年中國土地出讓收入達1.42 萬億元，相當(dāng)于同期全國財政收入20.8%。2010 年末，中國地方融資平臺貸款余額高達10.7 萬億元，這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進行融資的。2012年前11 個月，國內(nèi)130 個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18 萬億元，與2011年同期相比減少了30%。如果計算全國所有城市，2012年地方政府的土地財政可能減少上萬億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。由此也必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行中央制訂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策上不積極，大打折扣，甚至是“上有政策，下有對策”，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由于缺乏地方政府的支持和配合而成為“空調(diào)”。從地方政府的角度看，現(xiàn)行的財稅體系使基層政府缺乏財政的支配權(quán)，財權(quán)主要掌握在中央政府手里，依賴土地財政實在是無奈之舉。因此，要解決這個問題就必須改革中國政府現(xiàn)行財稅體制，把更多的財權(quán)下放到地方政府。

3.貨幣的超量供應(yīng)問題。據(jù)央行網(wǎng)站顯示，從1999—2009年，廣義貨幣供應(yīng)量十年間共增加了49萬億人民幣，增幅超過5倍。其間，中國樓市發(fā)生了幾次價格大幅上漲，這與貨幣增長幅度保持了基本同步。這似乎又佐證了貨幣學(xué)派的代表人物弗里德曼的名言“無論何時、何地，物價都是貨幣現(xiàn)象”。

4.房地產(chǎn)業(yè)與中國金融體系的安全密切相關(guān)的問題。中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目和個人購房主要依賴銀行貸款 。以上海為例，截至 2009 年底，上海中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貨款累計增加 1 023億元，占各項貨款新增額比例高達 76 %，其中個人住房貨款累計增加728 億元，新增個人住房貨款中占中長期貨款增量的比例高達 42 %。銀行實際上直接或間接地承接了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。一旦房價大跌，會造成房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險高度向銀行體系傳遞。因此，房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間極大的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度，是中央政府怕房價過快上漲，但更怕大幅下跌的一個重要原因。

5.中國貧富差懸殊問題。2003年中國的基尼系數(shù)為0.39，離國際上0.4的警戒線僅一步之遙。到了2011年，中國的基尼系數(shù)已達0.46。中國目前占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入或消費的份額只有4.7%，而占總?cè)丝?0%的最富裕人口占收入或消費的份額高達50%。富人可以一次性付款買好幾套房，而窮人幾輩子的收入也買不起一套房子。

在此大前提下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貸利率，富人買房不差錢，一次性付款也沒關(guān)系，提高房貸首付比例和利率不但限制不了富人炒房，還給了富人買更多房子的機會，因為調(diào)控政策往往會短期內(nèi)壓低房價讓他們抄底。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價那更是緣木求魚了。價格由供求關(guān)系決定，只要房子供小于求的矛盾不解決，征稅對價格毫無影響，賣方完全能把稅收轉(zhuǎn)嫁給下家，等于政府直接向買方征稅了。

目前中國的收入差距正呈現(xiàn)全范圍多層次的擴大趨勢。這就需要我們的管理層采取包括稅收政策在內(nèi)的各項政策加以有效調(diào)節(jié)，切實提高中低收入人群的收入。使他們的收入能夠跟房地產(chǎn)價格的上漲幅度趨一致，最終使他們也買得起房。

二、破解房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的瓶頸問題的對策和建議

1.確立“公平優(yōu)先，兼顧效率”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)調(diào)控的總體目標(biāo)應(yīng)是：按照以人為本和科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，以保障居民基本住房需求為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本出發(fā)點，同時兼顧經(jīng)濟增長。

2.通過制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系，使地方政府能認(rèn)真自覺地貫徹執(zhí)行中央政府制訂的各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。（1）推進財政體制改革。改革“財權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權(quán)與財權(quán)，將一部分目前由地方政府管理的而沒有對應(yīng)財權(quán)支撐的事權(quán)收回中央，擴大地方政府的稅源與稅基，保障地方政府有充足的稅收，從而有助于地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴，打破土地財政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛盾的尷尬局面。（2）逐步改革地方政府績效評估體系，建立科學(xué)的績效評估體系，同時，實施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制。把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實強化對地方政府行為的約束。（3）創(chuàng)新土地制度，改土地批租模式為年租模式?，F(xiàn)行城市土地批租制度是一次付清幾十年租期的土地出讓金，所支付的金額巨大。這種土地批租方式使本屆政府能夠獲得未來歷屆政府幾十年的土地出讓金收入，這為地方政府土地財政得以實現(xiàn)創(chuàng)造了條件。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產(chǎn)土地流通機制。我們應(yīng)根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對接機制。年租制推行對地方政府干預(yù)土地市場、推高土地市場價格從中獲利、乃至土地財政都是釜底抽薪式的改革。

3.運用金融手段來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。鑒于貸款規(guī)模對房地產(chǎn)均價的顯著影響，對貸款規(guī)模的適度控制，可以有效地調(diào)控房地產(chǎn)價格。（1）提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)。央行和銀監(jiān)會應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)，不妨先將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)基點提高10%～20%，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)5%，增加房地產(chǎn)貸款資本金。（2）盡快預(yù)征房地產(chǎn)風(fēng)險基金。央行和銀監(jiān)會應(yīng)盡快頒布新房地產(chǎn)信貸條例，規(guī)定按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例累進對房地產(chǎn)信貸總額預(yù)征10%～20%房地產(chǎn)風(fēng)險基金，上交央行或銀監(jiān)會新設(shè)立的房地產(chǎn)風(fēng)險基金司，然后按房地產(chǎn)信貸占銀行總資產(chǎn)的比例每超出平均數(shù)的1%提高超出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險基金5%，以應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，規(guī)避銀行負(fù)盈不負(fù)虧的風(fēng)險，減少納稅人救助成本。

4.加快房地產(chǎn)稅制改革步伐，抑制房地產(chǎn)市場的投資需求。對當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場來說，開征房產(chǎn)稅不失為一種有效的、可持續(xù)的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征將有效抑制非剛性需求，增加以投資為目的購買者的稅負(fù)負(fù)擔(dān)，此種調(diào)控方式可長期存在，并可通過稅率的調(diào)整應(yīng)對房價的漲跌。目前國家已在上海以及重慶開始房地產(chǎn)稅征收的試點工作，并取得了初步成效。但也存在量稅過低、實施不徹底等問題，不能從根本上起到打擊囤房、炒房行為的效果。應(yīng)在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進一步完善房地產(chǎn)稅，對征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估及相應(yīng)的申訴程序等組織專家學(xué)者進一步探討并進行科學(xué)的評定。

5.加快金融體制改革，加大房地產(chǎn)直接融資的力度。加快發(fā)展資本市場使資本市場與信貸市場平衡發(fā)展，尤其是大力發(fā)展債券市場使債券市場與股票市場平衡發(fā)展，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前中國房地產(chǎn)金融體制的單一性，減少房地產(chǎn)資金過度向大銀行集中的積弊，降低房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。積極支持發(fā)展為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機構(gòu)和區(qū)域交易所，中央銀行應(yīng)盡快建立覆蓋中小金融機構(gòu)的全國統(tǒng)一結(jié)算體系和全國存款保險制度，進一步分流大銀行的資金。從根本上抑制銀行尤其是大銀行的房地產(chǎn)信貸。與此同時，改善內(nèi)資投資環(huán)境，拓寬內(nèi)資投資渠道。國家對一般競爭性領(lǐng)域，要敢于打破壟斷，同時鼓勵民間資本參與水利、電力、電信、交通、金融、石油天然氣、礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)、政策性住房、棚戶區(qū)改造等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公用品以及新能源、新材料、新環(huán)保等領(lǐng)域的建設(shè)。分流資金壓力，扭轉(zhuǎn)千軍萬馬投資房地產(chǎn)局面。

6.建立完善的住房信息統(tǒng)計系統(tǒng)。一是從建設(shè)全國統(tǒng)一的個人住房信息系統(tǒng)著手，可以先進行省會城市之間的聯(lián)網(wǎng)，而后擴展至主要城市，再到全國所有地級市，最后到所有縣域，形成統(tǒng)一的個人住房信息查詢系統(tǒng)，為房產(chǎn)稅在全國范圍推廣奠定基礎(chǔ)，為保障性住房的合理分配掃除障礙。二是建立存量住房統(tǒng)計系統(tǒng)，準(zhǔn)確掌握房屋供給情況，以此為基礎(chǔ)來制定住房建設(shè)土地供給計劃，新建住房項目審批進度，保持供需的平衡。三是與個人納稅、征信統(tǒng)計系統(tǒng)或其他部門的中低收入者信息統(tǒng)計系統(tǒng)對接，作為確定保障性住房分配對象、商品房限價政策制定的依據(jù)。四是要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)運行預(yù)警預(yù)報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系，通過對全國房地產(chǎn)市場信息的適時歸集、整理分析，及時做出市場運行的評價與預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，有效防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

參考文獻：

[1] 余凱.論中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制的構(gòu)建[J].城市發(fā)展研究，2008，（5）.

[2] 馬國順.不同條件下房地產(chǎn)市場的演化與調(diào)控[J].商業(yè)時代，2011，（8）.

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作為全球性房地產(chǎn)綜合性組織，F(xiàn)IABCI和聯(lián)合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等有密切的合作。本文主要從2017年4月4日FIABCI-USA（國際房地產(chǎn)聯(lián)盟美國分部）與聯(lián)合國舉辦的一個研討會（該研討會是國際房地產(chǎn)聯(lián)盟與聯(lián)合國每年的例行系列合作活動的一部分，詳見http：///un-luncheon/）演講專家（panelists）的專業(yè)背景，簡要分析房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間――

David S. Friedman，來自Wealth-X公司（），Wealth-X的服務(wù)目標(biāo)是：與世界范圍內(nèi)不同行業(yè)的具有極高聲譽的金融機構(gòu)、奢侈品、非營利組織、高等教育機構(gòu)合作，建立超高凈值（UHNW）人群信息庫，服務(wù)于以這類人群為目標(biāo)客戶群的機構(gòu)。David S. Friedman本人是沙特王室、朱美拉資本（Jumeirah Capital）、科威特金融集團（Kuwait Finance House）、波多黎各政府（Government of Puerto Rico）以及馬來西亞財富基金（the Malaysian Sovereign Wealth Fund）的顧問。

Richard Koss， 是國際貨幣基金組織旗下全球住房觀察機構(gòu)（Global Housing Watch at the International Monetary Fund ）的理事，并擔(dān)任約翰霍普金斯大學(xué)商學(xué)院（Carey School of Business at Johns Hopkins University）的兼職教授，還曾經(jīng)擔(dān)任過格林斯潘為主席的經(jīng)濟咨詢理事會（Council of Economic Advisers）的成員。

Gregory Heym，是Terra控股公司（Terra Holdings）的執(zhí)行副總裁和首席經(jīng)濟學(xué)家。Terra Holdings 是美國最大的房地產(chǎn)服務(wù)公司之一，也是Brown Harris Stevens和Halstead Property的母公司，Brown Harris Stevens是“美國最古老的和最大的一家私人銀行”（據(jù)維基百科），Halstead Property則是紐約最大和最著名的住宅經(jīng)紀(jì)公司之一。更大的亮點是： Gregory負(fù)責(zé)完成曼哈頓、布魯克林、漢普頓、棕櫚灘等地的住宅物業(yè)綜合數(shù)據(jù)庫建設(shè)和市場分析報告，這些報告的發(fā)行量達到25萬份（http：///about-gregory-heym）。

再看其他演講者：

Stacy Garcia，著名設(shè)計師。

Eric Spencer，資深建筑師。

Thomas Clancy，一家住宅綜合系統(tǒng)供應(yīng)商的副總裁，他們公司的使命是整合各種居住科技用于高端住宅。

Herbert Lash，路透社記者，在北美和南美各地報道房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)投資策略。

Tim Gifford，世邦魏理仕（CBRE）的拉丁美洲投行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，擅長復(fù)雜的跨境投資咨詢服務(wù)。

Brahm Cramer，聯(lián)博資產(chǎn)管理公司（Alliance Bernstein）旗下房地產(chǎn)集團的聯(lián)席首席投資官（Co-Chief Investment Officer），曾經(jīng)在高盛公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)； 1990年代中期，他在巴黎創(chuàng)立了高盛歐洲的并購業(yè)務(wù)。

Clem Turner，Barst Mukamal & Kleiner LLP紐約分行的合伙人，這是美國最老的律所之一，主營移民法律事務(wù)。Clem Turner 熟悉EB-5項目運作。

Mark Roderick，美國著名的眾籌業(yè)務(wù)律師。

……

還有一些演講者，不再一一列舉。

從這些演講者的情況可以發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)的以下幾個特點：

1.房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的對象很廣泛，其中又以高端客戶和著名機構(gòu)為首要目標(biāo)，也正因為如此，所以有了第2個特點――

2.房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)深化程度很高，針對的絕不是簡單的房地產(chǎn)買賣或者投資，而是把房地產(chǎn)作為整體資產(chǎn)配置管理的一部分。

3.房地a咨詢業(yè)務(wù)的涵蓋范圍廣，由此帶來第4個特點――

4.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的參與人員廣泛，包括了律師、記者等各類相關(guān)人員。

篇8

市場部市場研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、臨時性工作及專題性工作。例行性工作主要包括在售項目定期銷售分析報告（周報、月報）、四城市房地產(chǎn)銷售市場月度宏觀報告、北京市房地產(chǎn)市場月度宏觀分析報告、市場動態(tài)監(jiān)控等；臨時性工作主要包括競品項目調(diào)研、競品項目調(diào)研報告、競品項目賣點分析等；專題性工作主要包括撰寫專題性研究報告、課題性研究報告等。

市場部作為營銷管理中心結(jié)構(gòu)調(diào)整及專業(yè)分工細(xì)化的新生部門，市場研究工作是新制定的主要工作職責(zé)之一，主要為公司整體營銷策略及在售項目銷售提供專業(yè)參考意見及決策支持。之前工作范圍僅局限于項目調(diào)研及市調(diào)報告，后經(jīng)本人建議領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可改進并豐富了各種專業(yè)報告的表現(xiàn)形式及結(jié)構(gòu)，豐富了內(nèi)容涵蓋面并相應(yīng)提升了專業(yè)性及可讀性，增加深化了報告種類。和領(lǐng)導(dǎo)及同事一起重新搭建了市場部工作架構(gòu)，理順了工作流程，并不斷對報告模板進行改進提高，使之實現(xiàn)流程化、專業(yè)化，也使市場部市場研究工作逐漸步入正軌。

在履行例行工作及臨時工作期間，也為領(lǐng)導(dǎo)及時提供了最新市場及競品項目動態(tài)和決策參考內(nèi)容。如在制定“首付分期”營銷策略期間與項目部共同對率先實行首付分期的美利山項目進行專項調(diào)研，在全面詳細(xì)了解美利山“首付分期”具體操作手法的基礎(chǔ)上為領(lǐng)導(dǎo)提供了相關(guān)參考意見，最終促成了“首付分期”策略應(yīng)用于在售項目，對拉動銷售起到了明顯提振作用。

在售項目競品監(jiān)控是市場部重要例行工作之一。根據(jù)對在售項目周邊區(qū)域競品項目的長期市場跟蹤及調(diào)研，市場部依據(jù)同區(qū)域、同期入市、產(chǎn)品類型相同或相近的樣本篩選原則，不斷更新具有代表性的競爭樓盤樣本進行賣點的客觀分析對照。目的在于通過各個項目的優(yōu)劣勢對比分析，學(xué)習(xí)及借鑒競爭對手成功的賣點及營銷策略并為我所用，并將優(yōu)劣勢賣點應(yīng)用于銷售說辭及推廣策略改進工作中，對在售項目的銷售起到實際促進作用。不但完成了本部門的研究工作職責(zé)，也對營銷管理中心其他部門及銷售部工作起到了配合和促進作用。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)泡沫防治措施

自20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步占據(jù)了國民經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，逐漸成為促進國民經(jīng)濟增長的強有力的動力。隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的快速發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律,只有遵循其發(fā)展的客觀規(guī)律，才能保持房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，任何短時期內(nèi)投機發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹,而一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破滅，其對整個經(jīng)濟的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產(chǎn)泡沫防治措施的研究具有深刻的意義。

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

二、房地產(chǎn)泡沫的防治措施

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的晴雨表，直接關(guān)系到整個我國經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速增長的最佳時期，那如何預(yù)防和減少房地產(chǎn)泡沫呢?

1.加強宏觀形勢和政策的監(jiān)控

加強對宏觀經(jīng)濟形勢和政策的監(jiān)控宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。

2.加強對銀行的監(jiān)督管理

在中國，由于60%以上的房地產(chǎn)投資金額來源于商業(yè)銀行，因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業(yè)銀行，但是前身為國有銀行的幾大銀行系統(tǒng)事實上仍然是采取的國家信用。銀行買單，事實上也就是國家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會導(dǎo)致經(jīng)濟萎縮，消費下降，投資乏力等一系列后續(xù)問題，日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的后遺癥到現(xiàn)在都沒有消除，這也會對政府產(chǎn)生很大的壓力。因此，如果能夠宏觀調(diào)控，減小房地產(chǎn)泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法就是從金融領(lǐng)域入手，加強對銀行等金融機構(gòu)的監(jiān)管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領(lǐng)域來防止可能的房地產(chǎn)泡沫的一種嘗試。我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強對房地產(chǎn)價格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設(shè)計合理的土地稅制來控制土地投機，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。

3.加強對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2004年增長48.5%, 2005年1～11月份就增長65.3%，遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)?，助長了土地交易中的投機行為，從而引發(fā)土地價格上海也就導(dǎo)致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保護土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，中國國土資源部最近就清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知。通知稱，要清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進行認(rèn)真清理。嚴(yán)禁違返下放土地審批權(quán)。各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理。通知要求，要嚴(yán)禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品開發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對于簽訂這種協(xié)議，要求辦理收地手續(xù)的，要進行認(rèn)真清理，所簽協(xié)議一律無效。凡是通知炒賣各種協(xié)議、立項批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。

4.加大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟適用房開發(fā)機制

進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。首先，遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模;第二，經(jīng)濟適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合;第三，根據(jù)“經(jīng)濟”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);第四，加強經(jīng)濟適用房價格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量;第五，經(jīng)濟適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

5.加強房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究，建立房地產(chǎn)預(yù)警機制

應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng),通過一系列指標(biāo)來測定房地產(chǎn)泡沫程度是否已經(jīng)過高。我們可以依據(jù)土地批文價格的漲幅、商品房的空置率、房價的漲幅、房地產(chǎn)投資額增長率、房地產(chǎn)投資總額占社會投資總額的比重、房地產(chǎn)增長率與GDP 增長率的對比度等指標(biāo)來判斷泡沫的大小, 并分別設(shè)定各自的警示標(biāo)準(zhǔn), 及時關(guān)注房地產(chǎn)各指標(biāo)因子的變化情況。

參考文獻:

[1]范如國:房地產(chǎn)投資與管理.武漢大學(xué)出版社，2004.11

[2]邱強:我國房地產(chǎn)泡沫成因剖析.特區(qū)經(jīng)濟， 2005.5

篇10

到了2010年，貨幣出口開始轉(zhuǎn)向物價，從2010年7月到2011年7月，CPI同比漲幅從3.3%到了6.5%，但在這波通脹潮中我們加息的腳步一直沒有跟上CPI的上漲。

于是，錢開始轉(zhuǎn)向農(nóng)產(chǎn)品、藝術(shù)品市場，隨后流向了高利貸，轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)?，F(xiàn)在的事實是，股市不漲、房價欲跌，錢如果不留在銀行，又會去哪里呢？

經(jīng)濟不錯，股市不行？

金融危機，各國普降利率，中國也不例外，存款收益變得微乎其微，貨幣貶值憂慮增加，于是股市、樓市翻紅之際，存款開始了大搬家。

A股指數(shù)自2008年11月開始探底回升，至2009年11月16日收于3625點，漲幅達117.97%，股民這一年收獲頗豐，但這只是一場鏡花水月的故事，沒及時撤出的股民成了刺激政策的埋單者。

2009年銀行貸款大數(shù)上增長9.6萬億，政府財政投資5千億，加起來10.1萬億，去年投資增長雖然增長30.1%，但是大概增長7萬億，3萬億并沒有投資，去哪了？股市和房市。

好景不長，隨著實體經(jīng)濟的復(fù)蘇，2010年信貸資金開始正?；?，股市又從3000多點回到了2000多點?！爸袊墙?jīng)濟不錯股市不行，其他國家是經(jīng)濟不行股市不錯。”一位股民如此說。

銀行到企業(yè)再到股市，這種資金流動是中國經(jīng)濟一條特殊的資金鏈，當(dāng)實體經(jīng)濟難以吸引資金流入時，股市成了資金最后的去處，當(dāng)實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時，刺激資金就會“被要求”撤出來。

“股市作為國人信心提振的標(biāo)志，其由熊轉(zhuǎn)牛的過程，將是中國經(jīng)濟觸底反轉(zhuǎn)的前提，其氣只可鼓不可竭。若股市跌，則中國消費的主體近1億中產(chǎn)階層的信心殆盡，何談消費？廠商和居民一旦形成通縮預(yù)期，便會推遲購買生產(chǎn)資料和生活資料，持幣待購行為進一步打壓總需求，價格水平面臨持續(xù)下行壓力。而價格的進一步走低促使人們產(chǎn)生更低的預(yù)期，進而更加捂緊錢袋子。羊群效應(yīng)及多米諾骨牌效應(yīng)形成了預(yù)期差、消費少、價格低的惡性循環(huán)，在投資、消費、預(yù)期、價格之間產(chǎn)生了怪圈。從某種程度上說，如何打消通縮預(yù)期是經(jīng)濟復(fù)蘇的關(guān)鍵之一。而股市則扮演著重要的信心提振角色?？梢哉f‘信心比黃金更重要’在當(dāng)時的股市上也有所體現(xiàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士曹京生指出。

但隨后事情起了變化，高盛投資管理部中國副主席兼首席投資策略師哈繼銘表示，“2 0 0 9年中國當(dāng)時用的財政刺激， 名義上是財政刺激，實際上是信貸刺激， 財政赤字中國沒有怎么增加，2 0 0 9年是最大一年占3%左右，我估計今年2%左右，但是我們的信貸在2009年增長30%，比2 0 0 8、2 0 0 9、2 0 1 0年這三年的貨幣增長明顯超出GDP50%多。最后這一輪保增長政策完成之后，發(fā)現(xiàn)政府其實沒有怎么傷筋動骨，反而是企業(yè)和銀行資本金不夠了，需要到市場上進一步融資?！?/p>

這一上市融資，股市就掉下來了。

隨著經(jīng)濟過度復(fù)蘇，貨幣緊縮開始，股市由此更是步入了漫漫熊途?！耙荒甓嘞聛?，我已經(jīng)賠了50%”，一位股齡很長的股民對記者說。

攢錢不如攢房子！

幾乎與股市同時，樓市也熱了。2010年3月國土部報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米，漲幅達25.1%，為2001年以來最高水平。

凡在一線城市有過買房經(jīng)歷的人都能感覺到，前兩年買房子是沒有看房階段的。不下單、不預(yù)付，轉(zhuǎn)頭房子就是別人的了。

著名經(jīng)濟學(xué)家謝國忠指出，“房地產(chǎn)市場是一個金融現(xiàn)象，是因為貨幣過多之后流到某一部分人手里，這些人用房地產(chǎn)做貨幣的替代品，過去是攢錢，但負(fù)利率的這些年，攢錢越攢越虧，于是開始攢房子?！?/p>

在人們預(yù)期下， 雖歷經(jīng)“ 國四條”、“新國十”條調(diào)控，房價依舊堅挺。最后各地采取的辦法是直接限購。住建部部長姜偉新指出，限購政策是個行政辦法，是房價高速上漲，其他手段都用了以后，都起了作用，但還差那么點火候才能把房價抑制住，為了把過高過快上漲的勢頭給抑制住，最后不得已出了這樣一個限購的措施。

限購加限貸讓人們的預(yù)期開始改變。目前，從一線城市到二三線城市，從新建商品房到二手住宅，一波樓市降價潮正逐漸形成并呈蔓延之勢，上海、北京、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個項目大幅降價促銷，其中不乏龍湖、中海、綠地、恒大、富力等大型房企。

這僅僅是個開始?！?據(jù)我了解，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流已非常惡化。”匯豐銀行一位不愿具名的人士對本刊記者表示。

謝國忠認(rèn)為，一般房價下跌是有三年的通道，全世界的調(diào)整都是這樣，有的甚至?xí)L一些，比如日本。美國是2006年夏天開始下降，在2009年止跌，維持一段時間后又開始下降。他認(rèn)為，“中國房地產(chǎn)市場先跌20%到30%，然后會出現(xiàn)需求，這就是為什么降價銷售是增加了，等這些剛性需求消耗之后，又會繼續(xù)跌?！?/p>

從去年10月20日進入加息周期后，央行3年來首次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，5年以上貸款基準(zhǔn)利率從5.94%上調(diào)至6.14%。記者算了一筆賬，市民現(xiàn)在貸款100萬元買房，如果按揭30年，跟去年同期相比，利息需多交8萬元。如果樓價

下跌，購房者還得承擔(dān)資產(chǎn)縮水的損失。

郎咸平認(rèn)為， “ 社會把太多的資源給了房地產(chǎn)市場，這直接寵壞了樓市，造成了很多人的誤判?！必?fù)利率無疑是個重要推手。謝國忠今年早些時候指出，對于已經(jīng)漲了二、三十倍的房價來說，下跌5 0 %并不難。當(dāng)加息至負(fù)利率時代結(jié)束時，房地產(chǎn)拐點最終就會出現(xiàn)。

“聰明”人什么都買

蒜價最先上場，2010年上半年，大蒜每公斤售價超過十元。在此之前的很多年里，蒜的售價都維持在3元以下。

“在中國的貨幣供應(yīng)量破紀(jì)錄增加的情況下，貨幣進入不了實體領(lǐng)域，同時房價、股市又比較低迷，貨幣就要選擇出口，尋找投機機會。第二個原因，在貨幣流動性的前提下，有些人對個別產(chǎn)品進行炒作，比如綠豆、大蒜、姜?！苯?jīng)濟學(xué)者馬光遠表示。

北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授黃益平表示，“前幾年大家聽說，溫州人到山西炒煤礦。當(dāng)然后來政策調(diào)整了就沒有機會了，所以有一段時間炒股票、炒房地產(chǎn)，房地產(chǎn)現(xiàn)在不能炒了，股票也動不了，所以就尋找各種各樣的產(chǎn)品。”

“ 笨一點的、不了解市場的去放高利貸，聰明一點的，像江浙資本，腦袋瓜活的，就去輪番炒作這些農(nóng)產(chǎn)品小品種。由于投資渠道不暢，每當(dāng)一批資金從房地產(chǎn)、煤礦等產(chǎn)業(yè)撤出時，就會出現(xiàn)大量游資，涌向農(nóng)產(chǎn)品等市場，給這些日常消費品的價格帶來大幅波動。” 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授常清表示。

業(yè)內(nèi)人士透露，操縱這些農(nóng)產(chǎn)品所需在幾十億元間，這對于游資來說，只是很小的資金規(guī)模。

但這種游資炒作的負(fù)面效果在如今已經(jīng)顯現(xiàn)，蒜價大跌、姜價大跌，豐產(chǎn)不豐收十分嚴(yán)重。在去年姜蒜價格最高的時候，生姜在上海的批發(fā)價為10元/斤，在山東當(dāng)?shù)氐氖召弮r則高至6.5元/斤。但從年初到現(xiàn)在，姜蒜價格一路下跌，目前當(dāng)?shù)厥召弮r已經(jīng)普遍跌到了0.8元/斤，最低4、5毛就能買走，擴產(chǎn)農(nóng)民被狠狠地“姜一軍”。

炒作藝術(shù)，唐突西施

游資還看上了藝術(shù)品市場。2011年的春拍，拍場上最活躍的是基金、最關(guān)注的媒體是財經(jīng)媒體，最重要的人是出身資本市場的劉益謙……

嘉德春拍上，齊白石的《松柏高立圖 篆書四言聯(lián)》一亮相，直接被人叫價至1億元，這立刻引燃了現(xiàn)場的競拍氣氛。經(jīng)過長達45分鐘,總共近50次的激烈競價后，《松柏高立圖》落槌價鎖定在3.7億元，加上15%傭金，成交價達到4.255億元。售出者就是劉益謙。這并不是他最好的作品，但確實回報率最高的作品，購入時只花了約3000萬元。

書畫不是最先漲的。石材、木料、蘭花、鉆石都曾經(jīng)歷過類似的上漲。

以檔次較高的橘皮紅田黃石雕件為例，2000年每克約3000至5000元，5年前漲至7000至8000元，2010年以飆升至2萬

至3萬元。而滿綠翡翠手鐲，10年前每克約8000到1萬元，5年前漲至3萬到5萬元，2010年已經(jīng)達到20至30萬元。漲幅

都在10倍以上，高的甚至達到幾百倍，堪稱瘋狂。

僅2010年的中國拍賣市場而言，中國書畫拍賣成交額增加的248億元，同比增長229%；瓷器雜項的拍賣成交額增加了100億元，同比增長125%，油畫和當(dāng)代藝術(shù)品的成交金額增加28億元，同比增長114%；其中，22件拍品成交價過億。《2010中國藝術(shù)品市場年度報告》指出，2010年中國藝術(shù)市場交易總額達到1694億元，比2009年增長了41%。

與股市不同，藝術(shù)品市場規(guī)模小、信息不對稱，少量的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人控制了定價機制。而他們一旦遭遇經(jīng)過資本市場歷

練的“老江湖”，就變得無足輕重。

2010年以來，藝術(shù)品投資市場持續(xù)回暖，對于不尷不尬游離在股市和樓市之外的游資具有“致命誘惑”。多位資深藏家表示，近兩年的拍賣會上，傳統(tǒng)藏家多被“邊緣化”，最活躍的往往是“生面孔”，他們或者來自江浙、或者來自山西內(nèi)蒙，大多出手闊綽、只買場內(nèi)估價最高的作品。

持續(xù)中國藝術(shù)品分析報告的北京藝術(shù)市場分析研究中心總監(jiān)馬學(xué)東表示，根據(jù)調(diào)查，這些新面孔主要由三部分組成：個人藏家，多為民營企業(yè)主，主要從事于金融、房地產(chǎn)、能源等高利潤產(chǎn)業(yè)；藝術(shù)投資基金等金融機構(gòu)，包括公募與私募，目前以私募為主，他們多偏好書畫藏品，最在意回報率；非傳統(tǒng)收藏機構(gòu)，包括部分有意向文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)或以建立美術(shù)館等藝術(shù)機構(gòu)為目標(biāo)的企業(yè)機構(gòu)等。

本刊記者采訪的某私募基金投資總監(jiān)就表示，2010年末，在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)、車市等投資渠道嚴(yán)重受限，

越來越多的熱錢更是瘋狂地涌向沒有限制、沒有門檻的藝術(shù)品拍賣市場當(dāng)中。

和拍賣市場并駕齊驅(qū)的是各地上馬的文交所，從天津文化藝術(shù)品交易所開始，到鄭州、成都等地的藝術(shù)品交易所，阻隔

在藝術(shù)品投資市場與普通投資者之間的那堵墻，仿佛一夜之間被拆除了。

四處突圍的資金制造了天價藝術(shù)品，同時催生了藝術(shù)品市場的泡沫。“藝術(shù)品市場相對房地產(chǎn)市場是一個比較小的市場，所以在整個資金鏈稍跑到這個市場里面就引起價格很大的波動?？偟膩碚f，我個人認(rèn)為中國的藝術(shù)品市場是泡沫中的泡沫”，經(jīng)濟學(xué)家謝國忠表示。

大多數(shù)人認(rèn)為，藝術(shù)品的稀有性、唯一性，使得價格不斷攀升是理所當(dāng)然的事情，但值得注意的是，任何帶有投機行為

的市場，都存在巨大泡沫，而且泡沫有隨時破裂的可能。上世紀(jì)80年代中后期，日本經(jīng)濟飛速發(fā)展,藝術(shù)品市場迅速崛起。從1987年到1990年，國際拍賣會上40%的西方印象派作品落入日本買家的手中。這4年間，日本從西方進口了138億美元的藝術(shù)品。而這一泡沫在90年代中期完全破裂，至今仍未愈合。同在2011春拍中，2010年秋年還被稱為“軟寶石”田黃，出現(xiàn)流拍，天津一件備受關(guān)注的玻璃種翡翠掛件也以流拍收場似乎說明了，資本來得快，走得也快。

就像曾經(jīng)在股市、樓市、農(nóng)產(chǎn)品上發(fā)生的那些故事一樣。

全民炒樓、全民放貸、全民PE

經(jīng)濟學(xué)家陶冬指出，今年國企的一個重要變化，是對實業(yè)投資缺乏興趣，熱衷于放高利貸。

大集團從銀行獲取貸款，再通過旗下財務(wù)公司中的擔(dān)保公司、投資公司從事資金拆借，借助自身的融資能力，賺取利率上的差價及中介抽成。民間集資也十分火爆，而且由浙江等傳統(tǒng)據(jù)點向各地蔓延，各大城市有集資活動，農(nóng)村地區(qū)也有，往往附有很高的保證回報率。資金的去向同樣模糊。他估計，民間借貸中六成以上直接或間接地進入了房地產(chǎn)市場，而生產(chǎn)經(jīng)營類資金需求則很少，且往往以短期過渡為主，解決上游客戶資金未到賬前的開支。

隨著銀根的抽緊，民間借貸驟然升溫。浙商總是對經(jīng)濟形勢反應(yīng)最為敏感的群體。央行溫州市中心支行今年上半年的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規(guī)模約為1100億元，而去年同期該行的數(shù)字顯示為800億元，這意味著過去一年間溫州有300億元資金涌入民間借貸領(lǐng)域。今年1月，溫州民間借貸綜合利率在23%左右，到了6月漲至24.4%，89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸。

記者了解到，年初寧波部分企業(yè)的民間借貸利率從原本的“一分半”一度提高到“起碼兩分半”，以往資金流量充足的企業(yè)也面臨著資金鏈的壓力，盡管現(xiàn)在民間借貸的利率已經(jīng)回落到“兩分”，但部分外貿(mào)企業(yè)還是處于“停工”或者“準(zhǔn)停工”的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士透露，不少企業(yè)都是“靠著原來吃下來的地皮‘冬眠’，等待外貿(mào)形勢和資金鏈的復(fù)蘇?！北热?，幾年前以1000多萬元買下位于寧波鎮(zhèn)海郊區(qū)的土地，加蓋廠房之后，到現(xiàn)在的市場價格已經(jīng)“足夠全家坐吃山空”，“現(xiàn)在外貿(mào)利潤薄還不如不做了”。

據(jù)一直從事房地產(chǎn)業(yè)的資深人士介紹，不少從事外貿(mào)的企業(yè)主已經(jīng)將資金轉(zhuǎn)入國外的房地產(chǎn)投資，其中，澳洲和新西蘭因為“相對價格低廉”和“可以幫助子女移民”最為“吃香”。

該人士從2008年開始到澳洲投資地產(chǎn)，金融危機后在澳洲購入的地產(chǎn)在經(jīng)濟逐漸恢復(fù)景氣和澳元連續(xù)走強的背景下，資產(chǎn)翻了幾番。對比外貿(mào)企業(yè)的“利潤薄”、“資金緊”，投資國外的地產(chǎn)乃至直接購買國外的土地、自建房后出售已經(jīng)成了不少企業(yè)主的選擇。

除了民間借貸和境外投資，大量資金涌向風(fēng)險投資（VC）和私募股權(quán)投資（PE）。清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年國內(nèi)VC市場共募集新基金73只，新增可投資于內(nèi)地的資金量超過81億美元，募資金額已超過去年全年的總量，再度刷新歷史紀(jì)錄。

同樣，P E市場上，今年上半年共募集新基金55只，募集金額達到145.41億美元。由于去年同期有超大規(guī)模外幣PE基金募集到位，今年P(guān)E募資呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，但與去年下半年相比增長了131%。前文中提到的私募投資總監(jiān)表示，目前新能源等實體領(lǐng)域也已成為熱錢流入的主要領(lǐng)域。