導(dǎo)語：如何才能寫好一篇高層辦公樓規(guī)劃設(shè)計，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：西曬；自然采光；自遮陽

自2013年12月1日起，重慶市執(zhí)行工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能（綠色建筑）設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ50-052-2013（以下簡稱為“《標(biāo)準(zhǔn)》”）。其中，《標(biāo)準(zhǔn)》強制性條文“4.2.3未設(shè)建筑自遮陽、綠化遮陽等措施的建筑西向外窗（含透明幕墻）窗墻面積比>30%時應(yīng)設(shè)置活動外遮陽系統(tǒng)。”增強了對減少建筑西曬得熱的控制，提出了建筑自遮陽、綠化遮陽和活動外遮陽三種遮陽措施。此外，《標(biāo)準(zhǔn)》必須執(zhí)行條文“7.2.3（6）主要功能房間75%以上的面積，采光系數(shù)應(yīng)滿足現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50033的要求。”對辦公樓采光提出了明確的規(guī)定。

后續(xù)，渝建[2014]221號文補充說明了遮陽措施的實施方式和自然采光的判定標(biāo)準(zhǔn)。其中，建筑自遮陽的補充說明如下：建筑自遮陽措施是指通過建筑形體及建筑構(gòu)件（如固定式建筑外遮陽等）布局使建筑本身具備遮陽效果的方式。建筑自遮陽系數(shù)可按《標(biāo)準(zhǔn)》附錄C規(guī)定的方法計算，且不大于0.9。

本文針對西向窗墻面積比超過0.3的某高層辦公樓，為了權(quán)衡辦公樓西向遮陽和自然采光的要求，通過建筑自遮陽設(shè)計滿足西向外窗遮陽和西向辦公室自然采光的要求。

1 某辦公樓概況

該辦公樓西向窗墻比為0.38，辦公室采用外陽臺設(shè)計，其標(biāo)準(zhǔn)層平面如圖1。

一方面，室內(nèi)采光系數(shù)達不到采光要求，不滿足《標(biāo)準(zhǔn)》第7.2.3（6）條；另一方面，建筑西向窗墻比雖然超過0.3，但是外陽臺有較好的遮陽效果，滿足《標(biāo)準(zhǔn)》第4.2.3條的要求。

圖1 標(biāo)準(zhǔn)層平面布置圖

2 西向采光和遮陽設(shè)計

由于外陽臺對室內(nèi)采光有較大削弱，擬取消外陽臺設(shè)計，改善室內(nèi)自然采光；再通過西向水平和豎向構(gòu)件設(shè)計，保證外窗遮陽系數(shù)不大于0.9，從而同時達到遮陽和采光要求。

2.1采光分析

采用daysim模擬軟件，針對標(biāo)準(zhǔn)層典型房間取消外陽臺前后的室內(nèi)采光系數(shù)進行模擬，模擬結(jié)果如圖2所示。

（a）保留陽臺 （b）取消陽臺

圖2 室內(nèi)采光系數(shù)分布

由圖2可知，（a）保留陽臺標(biāo)準(zhǔn)層5個辦公室（從上到下）的室內(nèi)采光系數(shù)平均值分別為6.27%、1.64%、1.90%、1.16%、1.16%，不滿足現(xiàn)行《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50033中辦公室采光不低于3.6%的要求；（b）取消陽臺標(biāo)準(zhǔn)層5個辦公室（從上到下）的室內(nèi)采光系數(shù)平均值分別為7.84%、4.37%、4.37%、4.02%、4.02%，均大于3.6%，滿足現(xiàn)行《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50033-2013中辦公室的采光要求。

2.2構(gòu)件自遮陽設(shè)計

根據(jù)該辦公樓建筑設(shè)計及立面效果，擬采用水平式與垂直式的組合遮陽方案，并選取西向遮陽最不利外窗的遮陽系數(shù)及室內(nèi)采光進行

西向水平和豎向構(gòu)件設(shè)計方案為：水平構(gòu)造定性尺寸0.2m，垂直構(gòu)造定性尺寸0.4m。

根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》附錄C，計算得到西向遮陽最不利外窗的遮陽系數(shù)為0.83

3 結(jié)論

為滿足辦公室自然采光要求，本文針對重慶地區(qū)某辦公樓西向窗墻比超過0.3的情況，對西向外窗或幕墻自遮陽設(shè)計進行了初步探討，總結(jié)如下：

（1）建筑規(guī)劃設(shè)計階段，重慶地區(qū)應(yīng)充分考慮建筑西曬的影響，合理控制西向窗墻比，盡量通過建筑設(shè)計達到遮陽效果。

（2）針對辦公室自然采光盡量擴大窗墻比，與減少西曬控制窗墻比的矛盾，可根據(jù)項目實際情況采取建筑自遮陽、綠化遮陽或活動外遮陽措施。

（3）針對高層辦公樓，且西向主要采用單元式幕墻的情況，0.9遮陽系數(shù)較易達到，可結(jié)合立面效果，通過構(gòu)件設(shè)計達到一定自遮陽效果。

參考文獻

篇2

關(guān)鍵詞：建筑節(jié)能；典型辦公樓；BIM模型；Ecotect能耗分析

1 引言

近來我國一年建成的房屋建筑面積，比所有發(fā)達國家一年建成的房屋建筑面積的總和還要多，既有城鄉(xiāng)建筑中99% 為高耗能建筑，新建成的房屋95% 以上還是高能耗建筑。由于空調(diào)的快速發(fā)展，夏季高峰用電問題愈益嚴(yán)重。根據(jù)清華大學(xué)建筑節(jié)能研究中心編的《中國建筑節(jié)能發(fā)展研究報告2011》，我國城鎮(zhèn)建筑冬季采暖是我國建筑能耗的最主要構(gòu)成部分，也是我國建筑節(jié)能工作的重點[1]。

目前建筑節(jié)能的推廣還遠遠達不到發(fā)展的要求，大多數(shù)建筑都是參考已有的生態(tài)建筑設(shè)計的案例和技術(shù)手法，而沒有對它的方案和工程進行分析與計算，以檢驗設(shè)計的效果是否節(jié)能、是否經(jīng)濟、是否綠色等。傳統(tǒng)的2D 軟件，只能由專業(yè)人士通過手工輸入的方式將建筑設(shè)計的相關(guān)數(shù)據(jù)輸入到專業(yè)軟件中，才能進行能量分析。大量的專業(yè)數(shù)據(jù)、繁瑣的輸入工作使得能量分析與模擬對于建筑師來說是可望而不可及的。能效計算通常安排在設(shè)計的最終階段，由專業(yè)人士進行操作和分析、模擬，但此時建筑設(shè)計方案已經(jīng)很難改變。隨著數(shù)字化、信息化和智能化技術(shù)的發(fā)展，以BIM技術(shù)為核心的多種建筑3D CAD軟件日趨完善和成熟，為綠色建筑設(shè)計中能量分析的自動化、智能化提供了基礎(chǔ)和平臺[2，3]。本文以武漢地區(qū)一棟典型辦公樓建筑為例，研究了該建筑基于BIM的建筑太陽能利用和空調(diào)系統(tǒng)能耗分析。

2 建筑節(jié)能研究的背景

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，能源消耗量與日劇增，全球能源短缺的狀況日益突顯，能源問題已經(jīng)成為了關(guān)乎國家發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵問題。與此同時，建筑耗能占總能耗的比例不斷增加，建筑節(jié)能成為了國家節(jié)約能源戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)。由于不同建筑的建筑設(shè)計方案在能耗方面會有巨大的差別，因此需要在建筑方案階段就對建筑進行能耗模擬，判斷建筑是否滿足節(jié)能要求。然而，傳統(tǒng)的能耗分析軟件對建筑進行節(jié)能分析并不是容易的事情：傳統(tǒng)能耗分析軟件需要大量的專業(yè)數(shù)據(jù)，輸入繁瑣，專業(yè)性強，建筑師很難花大量精力研究能耗模擬軟件并完成每種方案的能耗分析工作。另一方面，在傳統(tǒng)的設(shè)計方法中，建筑專業(yè)和設(shè)備專業(yè)是脫節(jié)的，設(shè)備工程師需要在輸入建筑數(shù)據(jù)后使用能耗分析軟件進行能耗分析，而分析結(jié)果并不能直接反映到建筑模型中，導(dǎo)致能耗分析通常安排在設(shè)計的最終階段，不能起到及時為建筑師提供方案設(shè)計依據(jù)的作用。

隨著數(shù)字化、信息化和智能化技術(shù)的發(fā)展，以BIM技術(shù)為核心的多種建筑3D軟件日趨完善和成熟。邱相武等人研究了基于BIM的建筑節(jié)能設(shè)計軟件開發(fā)[4]，曾旭東等對BIM技術(shù)在建筑節(jié)能中的應(yīng)用研究[5]，為建筑節(jié)能設(shè)計的自動化、智能化提供了基礎(chǔ)和平臺，使方案設(shè)計階段的建筑節(jié)能更快捷方便，準(zhǔn)確。

由于建筑朝向、圍護結(jié)構(gòu)性能、自然通風(fēng)狀況、建筑體形系數(shù)、窗墻面積比等都是影響建筑能耗的重要因素。而基于BIM技術(shù)的建筑節(jié)能設(shè)計可以通過建筑師的建筑信息模型來獲取建筑朝向，構(gòu)件幾何尺寸、建筑材料、功能分區(qū)等建筑信息，因此可以用來進行建筑節(jié)能分析計算，使建筑全年能耗滿足規(guī)定性指標(biāo)或性能化指標(biāo)要求。如果建筑不滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，可以將對模型的修改建議反饋給建筑師，而建筑師根據(jù)反饋意見修改建筑模型，如此反復(fù)，直到建筑滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求為止。因此基于BIM技術(shù)的建筑節(jié)能還可以解決建筑設(shè)計和節(jié)能設(shè)計過程中數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的問題，提高工作效率；對建筑的太陽能利用、舒適度和空調(diào)系統(tǒng)的能耗進行分析，為建筑的規(guī)劃設(shè)計節(jié)能設(shè)計提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

3 BIM技術(shù)節(jié)能應(yīng)用研究

3.1 工程背景

本文是以位于武漢地區(qū)的一棟10層的典型辦公樓為背景，總建筑面積12260m2，屋面高度為39.6m，主體結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。通過建立該辦公樓的BIM模型，并將其導(dǎo)入到綠色節(jié)能分析軟件進行模擬分析，研究了該辦公樓的太陽能被動利用，以及其空調(diào)系統(tǒng)的能耗情況。

3.2 BIM建模

依據(jù)該樓的建筑圖紙建立BIM信息模型，為了進行綠色設(shè)計與節(jié)能分析的研究，所建立的BIM模型具有該樓的所有真實信息，不僅包括幾何形狀描述的視覺信息（材質(zhì)、構(gòu)造、尺寸等），還包含大量的非幾何信息如材料的強度、性能、傳熱系數(shù)、構(gòu)件的造價、采購信息等。

3.3 Revit與Ecotect模型間的數(shù)據(jù)交換

作為BIM的應(yīng)用軟件，Ecotect除了能夠?qū)ㄖ锏臒岘h(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境、風(fēng)環(huán)境、日照、經(jīng)濟性及環(huán)境影響等進行模擬；在方案設(shè)計階段，在各種數(shù)據(jù)尚未確定之前，可以利用簡單的塊體對建筑物的多種性能進行大致的預(yù)測，對不同樣式的建筑進行對比分析，為建筑師設(shè)計提供依據(jù)，還集成了氣候分析和轉(zhuǎn)換軟件Weather Tool，為建筑師被動設(shè)計提供可行性信息。

利用Ecotect Analysis對該項目進行建筑節(jié)能分析，需要把Revit Architecture建立好的模型導(dǎo)入Ecotect Analysis中。在將建立好的BIM模型導(dǎo)入到Ecotect軟件之前，需要對BIM模型進行相應(yīng)的處理：

（1）關(guān)閉導(dǎo)出的三維視圖中與分析無關(guān)的房間、面積和地形等的可見性，這樣可以減少導(dǎo)入到其他應(yīng)用程序的對象數(shù)目和數(shù)據(jù)量，減少數(shù)據(jù)丟失。

（2）可以利用剖面框?qū)С瞿Ｐ椭械哪硞€特定部分進行分析。

將Revit Architecture建立好的模型分別以DXF格式和gbxml格式導(dǎo)出。由于gbxml格式的文件是以空間為基礎(chǔ)的模型，所以它適合于光環(huán)境分析、聲環(huán)境、資源消耗與環(huán)境影響分析等。而DXF格式的文件是詳細的建筑3D模型，建筑構(gòu)件都是具有厚度的，因此可以用于熱環(huán)境分析、陰影遮擋分析、可視度分析等。在該項目中在被動設(shè)計分析時采用的是gbxml格式文件，而在熱環(huán)境和能耗分析時采用的是DXF文件。

4 建筑節(jié)能設(shè)計的Ecotect分析

4.1 建筑節(jié)能設(shè)計內(nèi)容

建筑節(jié)能設(shè)計的目的是根據(jù)國家現(xiàn)行建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和要求判斷建筑設(shè)計和圍護結(jié)構(gòu)做法是否滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。目前國內(nèi)外建筑節(jié)能設(shè)計方法可分為兩種：規(guī)定性指標(biāo)設(shè)計和性能化指標(biāo)設(shè)計。在規(guī)定性指標(biāo)設(shè)計方法中只需使建筑體形系數(shù)、窗墻面積比、建筑朝向、圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、遮陽系數(shù)和設(shè)備照明均滿足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的指標(biāo)要求，則可滿足建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。這種設(shè)計方法的優(yōu)點是不必進行復(fù)雜的計算分析，可節(jié)省大量的時間和精力。性能化指標(biāo)設(shè)計方法在設(shè)計時允許部分指標(biāo)（如體形系數(shù)、窗墻面積比、部分圍護結(jié)構(gòu)熱工指標(biāo)）超出標(biāo)準(zhǔn)強制性規(guī)定的限值，但需要保證設(shè)計方案的節(jié)能綜合指標(biāo)小于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的限值或參照建筑的節(jié)能綜合指標(biāo)。

作為建筑節(jié)能的一項重要內(nèi)容，被動式太陽能建筑主要通過建筑物的布置、內(nèi)外造型、構(gòu)造及材料選擇有效地采集、儲存和分配太陽能，使建筑物具有溫暖、明亮的環(huán)境。被動式太陽能建筑與一般建筑沒有絕對界限，只是利用太陽能的多少、節(jié)約效益存在高低而已[7]。由于Ecotect Analysis集成了氣候分析和轉(zhuǎn)換的軟件工具Weather Tool，因此該項目的被動太陽能設(shè)計研究主要進行了該建筑的太陽輻射分析、焓濕圖策略分析、建筑的遮擋投影分析以及熱環(huán)境分析。

4.2 太陽輻射分析

太陽輻射分析主要是根據(jù)武漢地區(qū)的氣候條件，以及其經(jīng)緯度對建筑的各個朝向立面的某一段時間的太陽輻射進行分析對比，根據(jù)全年過熱期得到的太陽輻射較少而過冷期內(nèi)太陽的輻射量較多來權(quán)衡折中確定建筑的最佳朝向，達到舒適、節(jié)能的效果。

所示分別為建筑的太陽輻射分析和最佳朝向分析。圖4中淺色和深色區(qū)域分別為過冷和過熱區(qū)域，淺色線表示平均曝射量。圖4中淺色箭頭和深色箭頭分別表示最佳朝向和最差朝向，圖中標(biāo)出了最佳朝向165°，最差朝向75°。同時還顯示了全年平均輻射量最多的朝向（110°），過冷期輻射量最多的朝向（162.5°），過熱期內(nèi)輻射最多的朝向（85°），以及各個朝向的曝射量。

通過提供的氣候數(shù)據(jù)進行焓濕圖策略分析可以減少建筑對周圍的影響，減少空調(diào)能耗等，該項目主要是根據(jù)建筑所處武漢地區(qū)的環(huán)境的空氣濕度溫度、流速等來確定一個相對舒適的區(qū)域，為建筑的被動設(shè)計策略提供依據(jù)。

太陽能采暖，太陽能利用是建筑被動設(shè)計的一個主要方面。主要是針對某一地區(qū)過冷時對太陽能的利用的被動設(shè)計。通過設(shè)置人的活動量、窗墻的比例，以及太陽能采暖效率，根據(jù)氣候數(shù)據(jù)對模型進行分析。我們通常通過改變窗墻比例和采暖效率來進行被動設(shè)計。如圖6和圖7分別為人體活動量為靜坐時，窗墻比例分別為20%和40%的被動太陽能采暖分析。由圖6、7可得，當(dāng)將窗墻比例提高到40%時，3～5月間的室內(nèi)熱舒適度都有很大提高。

自然通風(fēng)，通過設(shè)置人的活動量和不同用途的建筑物的空氣流動速度，根據(jù)氣候數(shù)據(jù)對模型進行分析。通過改變不同時間空氣的流動速度，達到通風(fēng)設(shè)計的目的。如圖8、圖9所示，當(dāng)室內(nèi)風(fēng)速由1m/s增大至2m/s的效果。

除了對單獨的某種策略進行分析之外，還可以對這些策略進行組合，以找到最佳的節(jié)能、舒適的組合方案。如圖10所示，被動太陽能采暖在4月份和10月份的效果最好。圖11中淺色和深色分別表示被動設(shè)計前后的舒適度，由此可以看出被動設(shè)計可以提高建筑舒適度3～5倍，效果顯著。

但是日照比不是越多越好，過量的日照，容易使建筑在夏季過熱，對人的學(xué)習(xí)和生活造成不利影響。因此建筑遮擋分析是很必要的。Ecotect Analysis遮擋分析主要是根據(jù)太陽運行軌跡圖，相關(guān)的氣候條件，建筑周圍的環(huán)境，以三維模型的效果圖來直觀顯示建筑的遮擋及投影情況。該項目中用大小、形狀、高度等相近的塊體來表示小高層辦公樓周圍的建筑，并且與要研究的辦公樓之間的距離是相同的。通過模擬來確定辦公樓的遮擋及投影情況。

4.5 空調(diào)系統(tǒng)能耗分析

根據(jù)中國建筑節(jié)能發(fā)展研究報告，空調(diào)系統(tǒng)能耗占建筑能耗的40%，因此空調(diào)系統(tǒng)的能耗分析對于建筑節(jié)能是至關(guān)重要的。

本文在Ecotect Analysis 進行熱環(huán)境分析時，為了分析結(jié)果的準(zhǔn)確做了一些設(shè)置。

（1）模型的設(shè)置。在進行熱分析時模型空間必須是封閉的，相鄰空間材質(zhì)設(shè)置不沖突，劃分不同的熱量區(qū)域。將BIM模型導(dǎo)入Ecotect中之后，要設(shè)置建筑的材料參數(shù)，并且將這些參數(shù)賦予給相應(yīng)的部分。

（2）材質(zhì)的設(shè)置。在對材質(zhì)的熱系數(shù)設(shè)置幾乎與實際情況相同，除此之外有些物理參數(shù)如延遲時間由Ecomat計算得到。

（3）熱環(huán)境設(shè)置。室內(nèi)熱環(huán)境條件的設(shè)置對Ecotect 模擬結(jié)果將產(chǎn)生巨大影響。進行熱環(huán)境屬性設(shè)置主要包括系統(tǒng)類型、采暖、通風(fēng)等。

（4）區(qū)域?qū)傩栽O(shè)置。區(qū)域?qū)傩园▍^(qū)域中的系統(tǒng)類型、人數(shù)、設(shè)備及其運行的時間情況等，在同一建筑里面根據(jù)這些將其分成不同的區(qū)域。

如圖12所示，根據(jù)規(guī)范，按照普通辦公樓的人均占有面積、常規(guī)的在室率及不同房間電器的功率，對該棟建筑進行的空調(diào)系統(tǒng)能耗分析。

由圖12可以知道，該建筑中在1、2、11、12月的制冷所耗的能源最多，在7、8月份空調(diào)制冷時的耗電量較大，與實際情況相吻合。

5 結(jié)語

本文按照小高層辦公樓的建筑圖紙建立BIM模型，然后將建立的模型導(dǎo)入到節(jié)能分析軟件中，通過對該建筑的太陽輻射、建筑遮擋和建筑能耗等分析，研究了基于BIM的建筑節(jié)能的幾個方面，結(jié)果表明建筑的能耗與建筑的朝向、太陽輻射、窗墻比例、室內(nèi)的人員及機器使用情況等有關(guān)，適當(dāng)?shù)乜刂七@些因素對建筑節(jié)能有重要意義。但是由于BIM 的軟件在國內(nèi)引進時間不長，而且并沒有完全在建筑設(shè)計、建造以及管理的各個專業(yè)中使用，導(dǎo)致綠色建筑信息模型在這一系列環(huán)節(jié)中傳遞受阻，模型導(dǎo)入時可能會發(fā)生數(shù)據(jù)丟失，無法真正達到建筑全生命周期綠色的效果。很多國內(nèi)的建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)沒有進入BIM模型的信息中，使 BIM 沒有完全發(fā)揮出它應(yīng)有的能力?？v然基于 BIM 技術(shù)的綠色建筑還有這么多的問題，但是 BIM 技術(shù)和綠色建筑都一定是大勢所趨，二者的有機結(jié)合也一定會被建筑師很好運用到未來的實踐中去。

參考文獻：

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[3] Deke Smith，United States Building Information Model Standard[C].US：The 2nd Congress on Digital Collaboration in the Building Industry，2005，11.

[4] 邱相武，趙志安，邱勇云.基于BIM的太陽能建筑設(shè)計初探[J].建筑科學(xué)，2012，6，28（6）：24～40.

[5] 曾旭東，趙 昂.基于BIM技術(shù)的建筑節(jié)能設(shè)計應(yīng)用研究[J].重慶大學(xué)學(xué)報，2006，28（2）：33～35.

篇3

關(guān)鍵詞：供電規(guī)劃；負荷等級；供配電系統(tǒng)選擇

Large residential area planning and supply load estimation indicators

Wang hongyan，Wang peng

(China Machinery TDI International Engineering Co., Ltd., luoyang, 471000)

Abstract: Explore the large residential area of supply points and load planning estimates to determine indicators.

Key words: supply planning; load level; supply and distribution system selection

中圖分類號：F287文獻標(biāo)識碼： A

1引言

近幾年，中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，隨著各地城市化的發(fā)展進程，選擇優(yōu)質(zhì)高效的供電方案己成為電氣設(shè)計的核心問題，現(xiàn)結(jié)合我部門幾個大型住宅小區(qū)的設(shè)計，對大型住宅小區(qū)選擇合理的供電方案的方法，并對供電方案的類型與適用場所進行分析比較，結(jié)合實際設(shè)計，對供電規(guī)劃和小區(qū)用電負荷指標(biāo)的確定提供一些分析和建議。

2大型住宅小區(qū)的供電規(guī)劃要點

大型住宅小區(qū)的供電規(guī)劃應(yīng)堅持系統(tǒng)接線簡潔，安全可靠，經(jīng)濟適用和節(jié)約能耗的原則進行規(guī)劃，較常見的配電系統(tǒng)為：放射式、樹干式或環(huán)式配電系統(tǒng)，在設(shè)計中如何選擇需注意以下兩點：

2.1用戶用電負荷等級分級及系統(tǒng)選擇

大型住宅小區(qū)主要由多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)，配套商業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點設(shè)施、別墅區(qū)等組成。結(jié)合配電系統(tǒng)的分類分析如下：

多層住宅小區(qū)、別墅區(qū)等區(qū)域的負荷特點為：相對負荷密度低，負荷等級全部為三級負荷，這時的供電方案可選擇環(huán)網(wǎng)或樹干式的供電方案，優(yōu)選：單端單環(huán)網(wǎng)或雙端單環(huán)網(wǎng)的供電方案。此時，由于負荷密度低，采用樹干式或環(huán)式配電系統(tǒng)供電使供電系統(tǒng)可結(jié)合地塊分布，自由靈活，可擴展性強，配電干線的帶負荷能力得到了充分利用，結(jié)合供電部門對供電半徑和供電可靠性的要求，設(shè)置單臺容量：400~800kVA的景觀式箱變，采用此方案為最優(yōu)選擇．

高層住宅小區(qū)，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點設(shè)施的負荷特點為：負荷密度高，負荷等級大部分為三級負荷，只有少量一、二級負荷，此時，主供電方案優(yōu)選由市政降壓站放射式供電的本小區(qū)10KV中心配電室，由中心配電室采用單母線放射式或樹干式配電至各個住宅變配電所的主供方案。小區(qū)少量一、二級負荷供電方案應(yīng)考慮雙電源供電系統(tǒng)的利用率，綜合負荷等級的分析采用一、二級負荷為市政雙電源回路供電，其中一路引自由市政降壓站放射式供電的本小區(qū)10 KV中心配電室，另一路引自市政環(huán)網(wǎng)或樹干式的市政降壓站專用應(yīng)急供電干線，配電系統(tǒng)宜選用單母線分段供電的供電方案。

大型住宅小區(qū)配套商業(yè)區(qū)如規(guī)模較大，功能為大中型商場、超市、娛樂中心、中高級賓館等建筑時，此時的負荷特點為：負荷密度高，負荷等級大部分為一，二級負荷，只有少量三級負荷，此時的的供電方案可選擇中心專用商業(yè)10 KV中心配電室，由市政降壓站選擇兩路10KV回路放射式供電的本中心配電室，由中心配電室采用單母線分段供電的方式采用放射式、環(huán)網(wǎng)或樹干式配電至各個商業(yè)單體的分變配電所的供電方案；并依據(jù)各單體對負荷等級的要求選擇不同的應(yīng)急供電接入方式，盡可能提高供電回路的負荷利用率。配電系統(tǒng)宜選用單母線分段供電的供電方案：供電的方式采用放射式，環(huán)網(wǎng)或樹干式配電均有的混合供電方式。對其中部分用戶可考慮設(shè)置自備柴油發(fā)電機組的設(shè)置。

2.2用戶規(guī)劃小區(qū)變配電所的數(shù)量及設(shè)置位置的原則

用戶規(guī)劃小區(qū)變配電所時應(yīng)考慮對于供電質(zhì)量的要求，應(yīng)考慮中、低壓配電網(wǎng)的供電半徑及可靠性的要求。常用規(guī)范規(guī)定如下：

現(xiàn)行“城市配電網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范” (GB 50613-2010)第5.8.5條：中、低壓配電網(wǎng)的供電半徑應(yīng)滿足末端電壓質(zhì)量的要求，中壓配電線路電壓損失不宜超過4%，低壓配電線路電壓損失不宜超過6%。根據(jù)供電負荷和允許電壓損失確定的中、低壓配電網(wǎng)供電半徑不宜超過下表1所規(guī)定的數(shù)值。

供電類別 20KV配電網(wǎng) 10KV配電網(wǎng) 0.4KV

配電網(wǎng)

中心城區(qū) 4 km 3 km 0.15 km

一般城區(qū) 8 km 5 km 0.25 km

郊區(qū) 10 km 8 km 0.4 km

表1中、低壓配電網(wǎng)的供電半徑

“南方城市配電網(wǎng)技術(shù)導(dǎo)則” (Q/CSG10012-2005)第6.1.4條：中壓線路的供電半徑配電線路應(yīng)滿足末端電壓質(zhì)量的要求，10KV供電半徑宜控制在以下范圍內(nèi)：1、A類供電區(qū)：1.5km；2、B類供電區(qū)：2.5km；3、C類供電區(qū)：4.0km；

供電區(qū)類別 A B C

中遠期用電負荷密度 大于30MW/km2 10-30 MW/ km2 小于10MW/ km2

注：線路載流量控制：中壓配電線路的正常負荷電流宜控制在導(dǎo)體安全載疏量的 2／3以下，超過時宜采取分路措施。

“城市配電網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范”GB50613-2010

供電區(qū)類別 供電可靠率（RS-3）% 累計平均停電次數(shù)（次/年?戶） 累計平均停電時間（小時/年?戶）

中心城區(qū) 99.90 3 9

一般城區(qū) 99.85 5 13

郊區(qū) 99.80 8 18

表2供電可靠率指標(biāo)

注： RS-3是指按不計系統(tǒng)電源不足限電引起停電的供電可靠率。

第9．3．6條：10kV及以下用戶：①10kW以下用戶：0.22kV供電；②l0kW-150kW用戶：0.38kV三相供電；(其中50 kW-150kW采用0.38V三相專線供電)③150 kW-6000kW用戶：10kV專變供電；④6000kW以上用戶：10kV專線供電。

綜上所述，用戶規(guī)劃小區(qū)變配電所時應(yīng)考慮各建筑負荷容量，供電區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃及分期實施的情況，合理規(guī)劃小區(qū)變配電所的數(shù)量及設(shè)置位置，其中對于供電質(zhì)量的要求，應(yīng)考慮中、低壓配電網(wǎng)的供電半徑及可靠性的要求。

3負荷估算指標(biāo)

結(jié)合工業(yè)與民用建筑配電設(shè)計手冊(第三版)，常用數(shù)據(jù)手冊及國家標(biāo)準(zhǔn)圖集《常用數(shù)據(jù)》，方案階段電氣負荷估算指標(biāo)見下表3：

建筑類型

負荷密度（用電負荷標(biāo)準(zhǔn)） 變壓器裝設(shè)容量（VA/m2）

高級賓館、超高層辦公樓 90-120 W/m2 45-70

普通賓館 60-80 W/m2 45-60

商業(yè)性辦公樓 60-80 W/m2 40-60

一般商場 60-90 W/m2 50-70

大型商場 80-150 W/m2 60-80

集體宿舍 20-50 W/m2 15-25

單身公寓 40-50m2 2.5-3kw/戶

12-20（含公共負荷）

住宅 70-80m2 二室一廳 4-5 kw/戶

80-90m2

二室二廳 5-6 kw/戶

90-100m2 6-7 kw/戶

100-150m2 大戶型(復(fù)式) 7-9 kw/戶

別墅 120-200m2 8-12 kw/戶

200-300m2 12-16kw/戶

學(xué)校、幼兒園 ―― 30-40

體育 ―― 40-70

醫(yī)院 ―― 40-50

影劇院、科技館 ―― 50-90

餐飲、娛樂 ―― 120-200

車庫 ―― 3-3.5

表3 方案階段電氣負荷估算指標(biāo)

注：1、表中高級賓館指四星級以上的賓館；

2、按負荷密度估算時可不用考慮同時系數(shù)；按用電負荷標(biāo)準(zhǔn)估算時應(yīng)考慮同時系數(shù)。

參考文獻：

[1]《工業(yè)與民用建筑配電設(shè)計手冊》(第三版)(中國電力出版社)

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目定位；案例研究

正確的決策對項目的成敗起至關(guān)重要的作用，項目定位研究是房地產(chǎn)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)。2013年南寧市經(jīng)濟形勢總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。在穩(wěn)健的宏觀環(huán)境下，以本市近兩年土地供應(yīng)量最大、預(yù)計未來競爭激烈的江南區(qū)的意向性房地產(chǎn)項目定位為實例研究，具有典型性和代表性。

1.項目簡介

MC項目位于南寧市江南城區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)邊緣處，北沿白沙大道，規(guī)劃用地25.56畝，容積率8.26，建筑密度36%，綠地率25%，總建面積約18萬，屬舊城改造重建項目，擬計劃投資13億元建成小型城市綜合體。

2.項目 PEST分析

2.1社會環(huán)境分析

1.南寧市人口面積與區(qū)位優(yōu)勢

南寧是廣西的首府，是廣西的政治、經(jīng)濟、科技、金融、教育和文化中心，為“中國―東盟博覽會”的永久舉辦地，擁有得天獨厚的北部灣區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢和良好的發(fā)展機遇。市轄6區(qū)6縣，已建成區(qū)面積約242平方公里。2012年，全市戶籍人口約714萬人，市區(qū)人口約275萬人。南寧背靠大西南，面向東南亞，東鄰粵港澳瓊，西接印度半島，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心，是大西南便捷出海通道上的樞紐城市，也是西部唯一的近海省會城市，現(xiàn)已建成較完善的公路、鐵路、民航、水路立體交通網(wǎng)絡(luò)。

2.南寧市城市總體規(guī)劃

為突出南寧在中國-東盟戰(zhàn)略合作中的橋頭堡作用和北部灣城鎮(zhèn)群發(fā)展中的核心作用，本市的發(fā)展定位是發(fā)揮首府中心城市作用，加快建設(shè)區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心，成為面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市。城市的主導(dǎo)發(fā)展方向為“整體向東，重點向南”。項目地處江南區(qū)，該區(qū)位于南寧市南大門、邕江南岸，屬城市規(guī)劃的主導(dǎo)發(fā)展方向。

2.2 經(jīng)濟環(huán)境分析

1.南寧市經(jīng)濟運行情況及城鄉(xiāng)居民生活水平

2013年全市經(jīng)濟發(fā)展呈穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入、工業(yè)產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額等主要經(jīng)濟指標(biāo)均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。據(jù)市統(tǒng)計局初步核算，2013年全市地區(qū)生產(chǎn)總值2803.54億元，增速連續(xù)12年保持兩位數(shù)，人均可支配收入24817元，同比增長10.0%。經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，房地產(chǎn)市場前景廣闊。

2.南寧市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況

2013年全市固定資產(chǎn)投資快速增長，全社會固定資產(chǎn)投資完成2475.01億元，同比增長23.40%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資416.37億元，同比增長14.79%，占廣西的23.33%，南寧是廣西房地產(chǎn)市場投資最活躍的城市。

3.2013年南寧市商品房供求情況及2014年需求預(yù)測

據(jù)綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，2013年全市商品房新開工面積721.05萬平方米，同比增長4.02%；住宅批準(zhǔn)預(yù)售61745套，面積622.48萬；全市商品住宅累計簽約54737套，同比增長55.50%；簽約面積549.61萬，同比增長58.19%。從上述供求數(shù)據(jù)來看，本市住宅市場整體供求平衡。房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)恢復(fù)性回暖的態(tài)勢，成交價格比較穩(wěn)定。剛需客戶占購房人群的絕對主力，2014年的剛需、改善型產(chǎn)品需量將更大。

4.項目所在江南區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

江南區(qū)轄4個鎮(zhèn)5個街道，面積1154平方千米，戶籍人口46.07萬。2012年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值264.57億元，同比增長16%，增速略高于本市各區(qū)平均增長水平；年度GDP總值約占6縣6城區(qū)的12%；年度GDP總值、GDP實際增長率及人均GDP均位列第三。2012年固定資產(chǎn)投資增速較快，增長33.67%，主要依靠投資拉動。

5.南寧市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對項目的經(jīng)濟輻射影響

項目西面臨近的經(jīng)開區(qū)占地504平方千米，規(guī)劃由四個工業(yè)區(qū)和中央商住區(qū)構(gòu)成，將建設(shè)成為“以第二產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)”。該區(qū)于2012年被自治區(qū)列入北部灣重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和千億產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)范疇，位居中西部15個國家級開發(fā)區(qū)綜合排名前10名。近10年來該區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值增長了34倍，年均增長42.67%，財政收入增長68倍，年均增長52.76%?，F(xiàn)有經(jīng)濟實體4600多家，其中不乏世界五百強企業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)，機電制造、日用消費品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。項目受經(jīng)開區(qū)的經(jīng)濟輻射和帶動作用明顯，對中高端辦公寫字樓、SOHO的需求日益增多，并對商業(yè)起帶動作用。

2.3 政策與區(qū)域環(huán)境分析

南寧市自2011年3月起實行“限購令”。2013年起根據(jù)市人民政府的相關(guān)通知要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行普通商品住房限購措施，完善差別化住房信貸政策，發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。在保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的同時嚴(yán)格執(zhí)行“限價令”，以行政手段控制簽約價格增長幅度；嚴(yán)格審查購房條件，拉長備案周期；為保障住宅銷售量，繼續(xù)放寬局部區(qū)域“不限購”；在執(zhí)行“90/70”政策時力度時松時緊；持續(xù)鼓勵剛需群體購房，出臺戶口等相關(guān)政策鼓勵外地居民在南寧市置業(yè)；不首先開征房產(chǎn)稅，但預(yù)計在2014年或2015年會跟隨全國大勢而動。

2.4 技術(shù)環(huán)境分析

綠色建筑是在建筑的全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。建造節(jié)能、環(huán)保綠色建筑不僅成為建筑的主導(dǎo)趨勢，加上其能降低總運營成本，綠色建筑已成為越來越多房企與商家的共識。項目設(shè)計含超高層辦公樓，要化解常規(guī)高層的劣勢，打造綠色超高層建筑。綠色超高層建筑無論從設(shè)計、施工、還是運營角度都比普通超高層建筑效果改善。

3. 項目SWOT分析

3.1項目優(yōu)勢

1.項目區(qū)位優(yōu)勢明顯

項目地塊緊臨快速環(huán)道，快捷連通星光大道、白沙大道、五象大道等城市主干道，通過邕江大橋、白沙大橋、南寧大橋等七座跨江大橋迅速連接江北市中心，交通路網(wǎng)得天獨厚，地段價值高；項目倚白沙半島江南醇熟中心生活圈，距經(jīng)開區(qū)成熟行政區(qū)、商業(yè)中心區(qū)較近，享受繁華的輻射，生活配套豐富，居住氛圍成熟；地塊兩面臨街，商業(yè)價值較高；項目地處于2015年建成的地鐵2號線站點，交通便利暢達全城。

2.項目將提升城市景觀和拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展

項目設(shè)計高大建筑將增強城市景觀、改善周邊的環(huán)境，將形成產(chǎn)業(yè)商圈規(guī)模效應(yīng)，對汽車營銷及文化、商品貿(mào)易、金融保險、旅游住宿、文化傳播、信息媒體、物流服務(wù)、酒店餐飲等行業(yè)有明顯的拉動作用，將促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，增加城區(qū)的就業(yè)機會和稅收。

3.項目設(shè)計蘊含獨特的名車主題文化元素

縱觀廣西及本市的各項目及綜合體，尚未有整合汽車主題文化元素的商業(yè)綜合體。近年來南寧市汽車保有量持續(xù)快速增長，2013年小型汽車新增109791輛，同比增長20.83%，小車保有量突破60萬輛，汽車市場實現(xiàn)了突破性的發(fā)展，增速超出全國平均水平。人們從關(guān)注汽車品牌和產(chǎn)品的動態(tài)發(fā)展到對汽車品牌及文化深層次的鑒賞和理解，深度剖析和充分展示汽車文化的衍生產(chǎn)品將有巨大的潛在需求。項目正好位于經(jīng)開區(qū)白沙大道沿線的汽車4S店集中區(qū)內(nèi)，項目由眾多汽車4S店環(huán)繞，商業(yè)成行成市。并且項目是在該區(qū)銷量最好的兩家汽車4S店的用地上建設(shè)起來的，不僅強化消費者對擬建項目名車文化主題的印象，還使項目坐享周邊成熟汽車市場的環(huán)境氛圍。

4.江南區(qū)各類物業(yè)市場需求穩(wěn)健

辦公寫字樓的市場需求分析。江南區(qū)是傳統(tǒng)老工業(yè)基地，聚集大量工礦企業(yè)，寫字樓需求量大且穩(wěn)健。經(jīng)開區(qū)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展已成為成熟繁華的城區(qū)。近年來入?yún)^(qū)企業(yè)越來越多，這些企業(yè)對辦公環(huán)境要求越來越高，對中高端辦公寫字樓的需求日益增多。本項目周邊寫字樓物業(yè)空白，如以高檔商務(wù)物業(yè)入市，彌補片區(qū)商務(wù)辦公環(huán)境薄弱的不足，將獲得一定的發(fā)展機會。

商品住宅市場需求分析。2013年江南區(qū)商品住宅共計簽約10920套，同比增長102.45%；簽約面積累計1023512，同比增長103.17%。成交均價5986元/，同比增長3.47%。上述數(shù)據(jù)表明，該區(qū)商品住宅需求在2013年呈現(xiàn)出需求量大幅增長的態(tài)勢，預(yù)計來年該區(qū)域商品住宅市場需求旺盛。

商業(yè)市場需求分析。據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2013上半年江南區(qū)因龍光、明珠廣場等商鋪物業(yè)的大量簽約，簽約量共計232套，同比增長56.76%，位于青秀區(qū)之后，可見商業(yè)市場需求旺盛。

5.項目定位充分發(fā)揮開發(fā)企業(yè)的核心競爭力

項目由廣西規(guī)模較大的汽車經(jīng)銷商和實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商共同開發(fā)。汽車主題文化將在汽車經(jīng)銷商巨大的品牌影響力下得到深化和推廣，以汽車資源與商業(yè)發(fā)展嫁接進行精準(zhǔn)高效的招商運作，有利于形成良好的社會效應(yīng)和項目形象定位，獲取社會的關(guān)注和客戶的認(rèn)可，讓項目順利進入正常運營期；房地產(chǎn)開發(fā)商擁有雄厚的實力和開發(fā)經(jīng)驗，可使項目以最快的速度完成前期辦證和工程建設(shè)，快速創(chuàng)造經(jīng)濟效益。兩個實力企業(yè)的強強聯(lián)合，將造就一個以名車為主題的嶄新商圈，對片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起促進作用。

6.該項目總建面積在18―20萬平方米之間，屬小型城市綜合體。較小規(guī)模的城市綜合體項目是歐美地區(qū)的主流。原因包括：受經(jīng)濟發(fā)展情況限制、小型項目便于實施、風(fēng)險小等。巨構(gòu)型的城市綜合體并不是人們所喜歡的類型，盡管我們不能否認(rèn)集群效應(yīng)的巨大效果，但是巨大的規(guī)模業(yè)受到選址、占地、規(guī)模和開發(fā)風(fēng)險等諸多的限制。小而全、全而精、精而專也不失為本項目的定位優(yōu)勢。

3.2項目劣勢

1.江南區(qū)居住環(huán)境受工業(yè)影響。該區(qū)原來是工業(yè)重地，過去以發(fā)展工業(yè)為主而使環(huán)境受污染，市民普遍有江南區(qū)不適合居住的舊有認(rèn)識，如“寧要江北一張床，不要江南一套房”等。目前仍有江南污水處理廠、鳳凰紙業(yè)等工業(yè)存在，居住環(huán)境不算理想。

2.項目規(guī)模較小而容積率較高，規(guī)劃難度大。項目占地17035，總建面積高達18萬，建筑密度高，造成一定的市場抗性。項目設(shè)計主體建筑含一棟超高層辦公樓，如何在較小的地盤上合理規(guī)劃布局，有效緩解超高層寫字樓給其他物業(yè)帶來的壓抑感，有效緩解較近的樓間距等對居住質(zhì)量的不良影響，將是棘手的問題。

3.含超高層寫字樓的小型綜合體沒有先例可以借鑒。項目在該區(qū)屬首例，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、營銷推廣等各階段無實例借鑒，不僅增加了開發(fā)建設(shè)的技術(shù)難度、而且超高層寫字樓銷售期長，資金回籠較慢，增加投資風(fēng)險。

4.目前片區(qū)在售項目不多，市場聲音較弱、消費者對該區(qū)域的印象不深刻，增加了營銷推廣的難度和成本。

3.3項目機遇

1.江南區(qū)市政建設(shè)快速發(fā)展，城區(qū)形象大有改觀。

2.工業(yè)發(fā)展向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，污染工業(yè)外遷，居住環(huán)境明顯改善。

3.江南區(qū)及星光白沙板塊競爭項目不多，項目有搶先占領(lǐng)市場的機會。

4.政府長期鼓勵自住需求購房，剛需產(chǎn)品在政策引導(dǎo)下持續(xù)成為市場主導(dǎo)，改善型產(chǎn)品需求受壓抑而迸發(fā)，住宅價格增長幅度受政府控制將小幅上漲。

5.本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對辦公物業(yè)需求持續(xù)增長，特別是經(jīng)開區(qū)近年來引進大量實力雄厚的國內(nèi)外名企入園，正處速發(fā)展當(dāng)中，刺激該區(qū)域的消費和拉動周邊的需求。

6.南寧的潛在寫字樓和超高層物業(yè)供應(yīng)集中在新興的CBD，特別青秀區(qū)有青秀萬達廣場、華潤大廈、名都廣場、德利AICC等寫字樓，區(qū)域市場競爭激烈，但江南區(qū)仍未形成區(qū)域CBD，可售寫字樓貨量不多，市場相對空白。

7.住宅投資受到抑制，投資需求轉(zhuǎn)向商用物業(yè)（商鋪及寫字樓），商用物業(yè)價格在投資需求的拉動下將快速上升。

3.4項目威脅

項目的威脅來自于已占領(lǐng)優(yōu)勢和形成影響的區(qū)域大盤、與本項目規(guī)模和檔次相當(dāng)?shù)泥徑椖考拔磥?―3年內(nèi)陸續(xù)上市的新增項目。

1.已占領(lǐng)優(yōu)勢和形成影響的區(qū)域大盤

龍光普羅旺斯、融晟公園大地等超級大盤已形成了強大的知名度及影響力，它們在消費者心智中牢牢占據(jù)了優(yōu)勢位置，致使市民一提到江南的樓盤，必定首先浮現(xiàn)出這些樓盤的名字，這無疑是項目強大的威脅。

2.與本項目規(guī)模和檔次相當(dāng)?shù)泥徑椖?/p>

與項目最相近的兩個新開發(fā)樓盤為云星錢隆江南、和居邕江郡，其入市時間較晚，可能成為本項目有力的競品。

3.據(jù)廣西輝煌房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司提供資料統(tǒng)計，未來1―3年內(nèi)區(qū)域內(nèi)還將有28個新增項目陸續(xù)上市，可向市場供應(yīng)總量約400萬，大部分集中在江南區(qū)壯錦板塊，未來片區(qū)競爭非常激烈。

通過SWOT方法分析，可以得到操作該項目的優(yōu)劣勢和機會及威脅如下表所示。

從分析排名上看，高端寫字樓配備高端商業(yè)、公寓、剛需住宅的綜合體項目以13.8分排名一位，MC項目應(yīng)定位為高端寫字樓為主的綜合體項目。

4.項目核心定位決策

項目形態(tài)定位為城市綜合體，雖然規(guī)模不大，但包含著多種形態(tài)物業(yè)。綜合體的價值在于“全”，一站式配套能夠給予人們更便利的生活。項目是江南核心區(qū)首個綜合體，強化領(lǐng)先地位和差異化設(shè)計。充分發(fā)揮開發(fā)商對名車主題定位招商的強大優(yōu)勢，在滿足各業(yè)態(tài)使用功能要求的同時，敢于創(chuàng)新、敢于領(lǐng)先，獨樹一幟區(qū)別于其它同類項目，打造全新的汽車文化綜合體。

5.項目開發(fā)設(shè)計理念

項目貫徹差異化設(shè)計理念，依托名車主題概念，突出企業(yè)文化特點，打造個性化商業(yè)綜合體。打造的不僅是綜合體，而是融入汽車品鑒文化的休閑性、綜合性體驗生活形態(tài)；打造的不僅是名車展示店，而是直入汽車精髓內(nèi)涵的生活態(tài)度和文化。車在這不只是商品、展品，更是連接藝術(shù)與商業(yè)、連接精神與品質(zhì)的橋梁。

6.產(chǎn)品開發(fā)策略

商業(yè)組織。包含商業(yè)零售、為名車展示、名車文化會所及配套辦公。地面商業(yè)以下層廣場主軸與商業(yè)步行街次軸為軸線，地上大中型商業(yè)中心環(huán)繞商業(yè)下沉廣場布置，充分延長商業(yè)線，形成商業(yè)環(huán)繞回路，不留商業(yè)暗角。

商業(yè)特色。商業(yè)功能定位考慮圍繞汽車文化主題概念設(shè)計，引入汽車個性元素，突出體驗性、休閑性，獨樹一幟、與眾不同，規(guī)避同質(zhì)化競爭。

專題酒店。引入汽車主題文化館，以汽車造型的床和浴缸、加油機造型的電視柜、汽車賽道樣式的天花吊頂?shù)刃Ч怀鲰椖恐黝}特色。

商務(wù)辦公。高檔寫字樓、SOHO綜合樓及酒店，分別沿白沙大道和內(nèi)部環(huán)線布置，完善綜合體服務(wù)功能，成為白沙大道上的標(biāo)桿性建筑，帶給城市時尚的建筑景觀，帶來良好的社會效益。

居住品質(zhì)。利用商業(yè)裙房層面設(shè)計為居住服務(wù)，形成綠樹環(huán)繞、細水長流的空中花園。環(huán)形步道穿行其中及接近60m超寬樓間距，帶給住戶更寬的視野、更私密的居住環(huán)境。

汽車文化廣場。前衛(wèi)的汽車概念性雕塑、汽車主題文化景觀元素、流水臺階下沉廣場、燈光音樂噴泉無不提升項目整體品質(zhì)和特色，未來這里還是室外汽車的展示、廣場主題活動的場地，烘托出純正的汽車文化。

結(jié) 論

房地產(chǎn)項目定位分為三個過程：一是系統(tǒng)的市場調(diào)研，二是整合分析，三是決策定位。房地產(chǎn)項目定位是感性認(rèn)識與理性分析相互碰撞及結(jié)合的過程，缺乏經(jīng)驗及臆斷的項目定位是不可靠的。正如消費者的偏好、開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策等都帶著濃厚的主觀態(tài)度，因此在定位決策中運用定量工具，更科學(xué)地得出定位結(jié)論。

參考文獻

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篇5

關(guān)鍵詞：以人為本；建筑設(shè)計

Abstract: in recent years architecture and city planning department pay more and more attention to the "people-oriented" design concept, more and more concerned about people, respect people, pay more and more attention to create human space, people pay more and more attention to of architectural culture, emotional need. "It is with the person this" design concept is not only conforms to the trend of the world and in conformity with the requirements of the masses, it inevitably lead to modernization construction in our country. This paper introduces the design principle which takes the people and people to building the humanized pursuit, introduced the people-oriented thoughts in architecture design in the specific application.

Keywords: people-oriented; Architectural design

中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

當(dāng)代我國經(jīng)濟高速發(fā)展，人們對居住的要求越來越高，在住宅設(shè)計中如何滿足人們居住生活的要求是關(guān)鍵。本著以人為本的設(shè)計原則，將以人為本的 “生態(tài)理念”引入到建筑設(shè)計中，可以較好地解決建筑節(jié)能和生態(tài)環(huán)境的問題，使人居環(huán)境與大自然充分融合，創(chuàng)造出健康度高和舒適度高的人居環(huán)境。

以人為本的設(shè)計理念內(nèi)涵

1、 貫徹“ 以人為本”、“ 尊重自然” 與“ 可持續(xù)發(fā)展” 思想

以建造生態(tài) 型居住空間環(huán)境為設(shè)計目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代商業(yè)住宅區(qū)。

2、 建筑立面、空間組合與環(huán)境獨具特色

在建筑設(shè)計中帶有濃厚的文化氣息，無論是住宅還是商業(yè)均體現(xiàn)富有個性的設(shè)計風(fēng)格，手法多變， 在整體格調(diào) 統(tǒng)一的前提下， 使形體塑造更具魅力。

3、在設(shè)計中貫徹生態(tài)原則、社區(qū)原則與效益原則

力求創(chuàng)造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵、經(jīng)濟效益和鮮明個性的花園式生活居住空間。

人們對建筑設(shè)計人性化的追求

在今天的都市化進程中, 高層建筑的鱗次櫛比似乎成了都市現(xiàn)代化的一個重要標(biāo)志。從高層辦公樓、酒店一直延伸至老百姓的住屋, 無不閃爍高層塔樓的光環(huán), 成了現(xiàn)代人不得不接納的一個現(xiàn)實。人們也許還來不及思考, 就別無選擇地在使用它, 還未做好應(yīng)有的精神與物質(zhì)準(zhǔn)備,就要強迫自己適應(yīng)之, 無論是生理上還是心理上的, 這些都是都市化帶來的必然結(jié)果嗎?

誠然, 高層建筑的涌現(xiàn)體現(xiàn)了人類征服自然、改造自然的能力, 標(biāo)志著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平, 在一定程度上也解決了人口增長與資源匱乏的矛盾。但是, 單看看伴隨高層建筑, 尤其是高層住宅產(chǎn)生的異化現(xiàn)象：諸如破壞了原有的生態(tài)平衡和城市原有的自然風(fēng)光；使城市風(fēng)貌趨于單一, 而失去個性和區(qū)域文化特質(zhì)；交通擁擠阻塞, 空氣混濁；人遠離地面和自然、人與人、人與自然缺乏交流,鄰里關(guān)系淡漠,等等。不難看出, 先進科學(xué)技術(shù)為人類帶來物質(zhì)文明的同時, 也伴隨著環(huán)境的惡化和傳統(tǒng)文化的逐漸消失, 高層建筑在裝扮著現(xiàn)代都市面孔的同時, 也推動著人性的逐漸冷漠。人們更多地依賴電話線、網(wǎng)絡(luò)進行對話, 信息傳播快捷, 生活節(jié)奏加快, 然而生活的品質(zhì)卻在下降, 人與人之間的親情在淡漠, 人與自然的親和力在消失。這真的是現(xiàn)代人夢寐以求的所謂現(xiàn)代生活嗎? 人類在初步品嘗了現(xiàn)代文明的果實后, 開始反思自己的行為, 懷疑目標(biāo)的投擲方向是否偏移, 并開始著手修正和彌補。

以人為本思想在建筑設(shè)計中的應(yīng)用

要真正做到“以人為本”、 關(guān)心人、 尊重人

要尊重人對建筑的感情要求

建筑是有感情的， 建筑的情感是通過建筑的造型、體量、色彩、 空間變化……等方式表達的。例如：很多建筑都有大廳，但是有的寬闊、高大、明亮，置身于這樣的廳中就會感到心情開朗，精神振奮；有的大廳雖然寬大但是低矮、 幽暗， 走進去就會感到郁悶和壓抑。這就是建筑的情感，即建筑空間與人的情感交流。又例如哥特式教堂以高、 直、 尖和具有強烈向上動勢的造型， 能夠與教徒棄絕塵寰的宗教感情產(chǎn)生強烈共鳴。

（2）再如中國小巧而有情趣的私家園林建筑， 它們穿插在假山、 水池和叢林之間。 其建筑面積在園林中所占比例很小， 單體建筑體量也不大，裝修簡潔素樸，使人感到自然親切、 淡雅精深。 以人為本的設(shè)計理念， 要求設(shè)計師充分考慮建筑的情感特征， 創(chuàng)造各種適宜的情感空間， 滿足人們不同的心理需要。

（3）人不是抽象的， 任何人都生活在一定的社會關(guān)系中， 生活在一定的社會文化環(huán)境中， 生話在一定的自然條件下，因此要真正做到關(guān)心人、尊重人， 建筑設(shè)計師設(shè)計建筑的平面布局和立面造型的時候， 必須認(rèn)真研究人們的生活方式、 社會流行的時尚和審美傾向， 必須研究人所生活的環(huán)境和條件。

2、充分考慮市民的需求和自身利益

建筑是凝固的音樂，是城市的語言，是具有生命質(zhì)感的活體――它的特色、它的風(fēng)格濃縮了居民的需要、情感、審美和追求。體現(xiàn)“以人為本”的建筑設(shè)計，應(yīng)著力完善城市服務(wù)功能，提升城市生活品位。充分研究、考慮不同人群，特別是貧困階層、弱勢群體、邊緣人群的需求，采取積極措施，塑造充滿人文精神和人文關(guān)懷的城市空間。城市建筑和設(shè)施要努力滿足普通市民精神文化和物質(zhì)的基本需求。大力發(fā)展普通商品房，注重社會公平和解決民生問題，

要充分體現(xiàn)中國特色

城市建筑的總體設(shè)計是構(gòu)成城市基本特色的主要內(nèi)容。只有大面積的建筑才可能形成風(fēng)格，而這種特色與風(fēng)格的形成有賴于總體策劃與具體實施，因此應(yīng)在關(guān)鍵環(huán)節(jié)上高度重視。

（1）應(yīng)以全面配套的城市規(guī)劃引導(dǎo)城市建設(shè)，科學(xué)地編制城市規(guī)劃，城市建設(shè)的各項專業(yè)規(guī)劃應(yīng)在一定地域范圍內(nèi)做到全面覆蓋，并使專業(yè)規(guī)劃與總體規(guī)劃相銜接、相吻合，各個專項規(guī)劃應(yīng)相互配套。

（2）應(yīng)合理設(shè)置城市動態(tài)交通與靜態(tài)交通，動態(tài)交通，以確保城市交通順暢為目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，突出規(guī)劃好市區(qū)路網(wǎng)；靜態(tài)交通，盡快適應(yīng)家用汽車快速增長的需要，努力做到合理規(guī)劃停車場和停車泊位。

（3）在城市規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)充分考慮城市建設(shè)的歷史連貫性，因地制宜地確定城市發(fā)展方向和發(fā)展模式，使城市現(xiàn)代化建設(shè)與歷史建筑渾然一體、交相輝映，并具有鮮明的地域特色。

3、要在各個細節(jié)上做到以人為本

做到在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上充分研究，精心籌劃，科學(xué)布局，應(yīng)注重用現(xiàn)代科技手法，設(shè)計一批具有深厚歷史文化底蘊和濃郁地方特色的建筑、雕塑、園林精品。注重提高廣告、路牌、路燈、店名、街名等各種標(biāo)志和識別符號的文化含量，科學(xué)合理地設(shè)計城市綠化帶、公園、廣場等園林景觀。在居民區(qū)打造微型公園，做到樹木叢中有房、房外有草坪，四季有花開，常年有景觀。細節(jié)體現(xiàn)了管理水平和生活品質(zhì)。建筑設(shè)計應(yīng)在細節(jié)上追求創(chuàng)新，哪怕是一個小小的環(huán)節(jié)，都要求做到獨特，讓人行的方便、看的舒暢、住的舒適、用的舒服。盡量讓自然環(huán)境主動向人居過渡，全力打造“以人為本”的現(xiàn)代建筑，建設(shè)傳承歷史精華，充滿生機與活力的現(xiàn)代化城市。

以人為本的建筑設(shè)計，要做到改舊換新

根據(jù)我國擁有大量建成于上世紀(jì)七八十年代已經(jīng)使用了幾十年但還沒有過50年使用壽命的建筑群體這個基本國情，在建設(shè)中注重提升城市內(nèi)涵。吸收人文科學(xué)、自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)的新成果，融人到建筑中去，進行創(chuàng)新探索。一個城市要發(fā)展，拆舊建新固然好看，但由此會損失很多社會資本。在建筑規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)在充分保護、完善現(xiàn)有建筑的同時，保持民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)格，注意研究更合理、更充分地利用現(xiàn)有條件，最大限度地完善各種基本功能，改造現(xiàn)有舊住宅，并不斷地改進新建筑的設(shè)計方案，堅持在完善、改進中研究建筑設(shè)計的推陳出新。因為傳統(tǒng)的就是現(xiàn)代的，民族的就是世界的。對城市新增建筑，應(yīng)明確高度、密度、容積率、綠地率等控制性指標(biāo)，并指導(dǎo)性地提出建筑的體量、色彩、風(fēng)格、空間尺度等要求，確保各個單體建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。

結(jié)束語

綜上所述，以人本思想為理念的現(xiàn)代建筑，在設(shè)計建造過程中，既要為人們獲取信息資源開辟途徑，又要為人的綜合素質(zhì)的提高，為人的文化藝術(shù)享受創(chuàng)造條件。故此以人為本是建筑設(shè)計的一個中心思想，我們通過各種各樣的社會活動來體現(xiàn)自己的感情和思想，同樣我們也可以在建筑設(shè)計中摻雜進人文精神。任何建筑歸根結(jié)底都是為人類服務(wù)的，人才是建筑設(shè)計的核心，是關(guān)鍵，各種各樣的情感表達，都將會影響到作品的設(shè)計。因此建筑師必須要充分認(rèn)識到這一點，如此才能更好地把自己的思想在作品中表達出來，才能創(chuàng)造出有靈魂有魅力的設(shè)計作品。

參考文獻

【1】牛更之，張三軍．建筑設(shè)計與自然辯證法【J】．山西建筑，2009．