導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇關(guān)于調(diào)整土地規(guī)劃的申請(qǐng)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

英國(guó)控制城市土地開(kāi)發(fā)回顧

英國(guó)是現(xiàn)代城市規(guī)劃的發(fā)源地。針對(duì)城市快速擴(kuò)張所帶來(lái)的問(wèn)題，1909年,英國(guó)頒布《住宅、城市規(guī)劃法》。這是第一部用于控制城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)的法律，也是英國(guó)城市規(guī)劃體系建立的起點(diǎn)。20世紀(jì)初期，英國(guó)主要注重于改善公共衛(wèi)生和住宅開(kāi)發(fā)。住宅數(shù)量迅速增加，城內(nèi)土地明顯短缺，住宅區(qū)開(kāi)發(fā)由此轉(zhuǎn)向郊區(qū)，但又使居住和工作的距離越來(lái)越大，引發(fā)城市的交通問(wèn)題。1935年的《干道開(kāi)發(fā)限定法》，授權(quán)地方公路局控制城市主要入口并負(fù)責(zé)干道兩側(cè)220英尺范圍的土地開(kāi)發(fā)控制，同時(shí)對(duì)干道兩側(cè)的建筑群體規(guī)劃進(jìn)行限制。1940年代是英國(guó)城市土地開(kāi)發(fā)控制體系日臻完善的時(shí)期。其特征是強(qiáng)調(diào)以立法的方式對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格控制：通過(guò)在城市邊界地帶增設(shè)城市綠帶，阻止城市蔓延；在城市綠帶以外地區(qū)開(kāi)發(fā)新鎮(zhèn)，以分散內(nèi)城人口規(guī)模;鼓勵(lì)地方規(guī)劃當(dāng)局對(duì)內(nèi)城衰落地區(qū)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。此后10年，英國(guó)主要集中在新城開(kāi)發(fā)和改善住房條件。但1960年代的郊區(qū)大量住宅建設(shè)、環(huán)境污染、工廠大量遷入，促使其政府注重控制邊緣城區(qū)土地開(kāi)發(fā)。1970年代、1980年代是新的規(guī)劃體系建立的過(guò)程，英國(guó)政府重新頒布了城市規(guī)劃條例,調(diào)整其不合理環(huán)節(jié)，奠定了現(xiàn)代規(guī)劃體系的基礎(chǔ)。目前，英國(guó)對(duì)土地開(kāi)發(fā)控制起重要作用的法規(guī)有《:1987年（土地）利用分類(lèi)令》《、1987年城市規(guī)劃一般開(kāi)發(fā)規(guī)則（GDO）》、《1990年城鄉(xiāng)規(guī)劃法（TCPA）》、《1990年登記建筑物法》、《1998年總開(kāi)發(fā)法》。主要機(jī)構(gòu)和規(guī)劃許可程序土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)層次英國(guó)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)分為三級(jí):中央環(huán)境事物大臣、郡規(guī)劃局、地區(qū)規(guī)劃局。中央環(huán)境事物大臣由國(guó)務(wù)秘書(shū)擔(dān)任，對(duì)全國(guó)規(guī)劃政策負(fù)總責(zé)，擁有批復(fù)規(guī)劃大綱和審核結(jié)構(gòu)規(guī)劃、審核規(guī)劃許可證、撤消或修正強(qiáng)制執(zhí)行通告、提出地方規(guī)劃的指導(dǎo)性意見(jiàn)等權(quán)力?？ひ?guī)劃局在與地方規(guī)劃局協(xié)商的基礎(chǔ)上，編制結(jié)構(gòu)規(guī)劃，同時(shí)必須與其他相關(guān)政府部門(mén)、社區(qū)委員會(huì)協(xié)商。草案必須交公眾、群眾團(tuán)體、各地方規(guī)劃局討論修正，然后提交郡議會(huì)審議。郡規(guī)劃局在完成上述公眾參與工作之后，將最終決策意見(jiàn)上報(bào)中央環(huán)境事物大臣審核。地方詳細(xì)規(guī)劃則由地方規(guī)劃當(dāng)局自行編制、地方議會(huì)審議，只需報(bào)中央環(huán)境事物大臣審閱備案。但是，地方規(guī)劃一方面受制于結(jié)構(gòu)規(guī)劃，另一方面特別強(qiáng)調(diào)民眾團(tuán)體的支持理解，公眾參與、公眾審議是最重要的環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)規(guī)劃的最后結(jié)果，必須以布告的形式公布。規(guī)劃許可英國(guó)的土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可分為四種:無(wú)條件開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可、有條件開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可、默認(rèn)開(kāi)發(fā)許可以及拒絕許可。后兩種規(guī)劃許可，規(guī)劃當(dāng)局必須向申請(qǐng)者說(shuō)明理由。為避免開(kāi)發(fā)商從土地開(kāi)發(fā)上牟取暴利，英國(guó)規(guī)定開(kāi)發(fā)商在得到土地以前，提出的規(guī)劃許可申請(qǐng)必須通過(guò)原土地所有者和使用者，以保證由土地本身產(chǎn)生的增值歸原所有者和使用者。開(kāi)發(fā)者根據(jù)擬定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，遵循一定的法定程序，向地方規(guī)劃當(dāng)局提出申請(qǐng)。地方規(guī)劃當(dāng)局（LPA）審核簽發(fā)規(guī)劃許可證的法定規(guī)劃程序分為：簽發(fā)收函通知書(shū)相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)商通報(bào)工作環(huán)境評(píng)價(jià)審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)規(guī)劃是否一致公開(kāi)宣布全部資料規(guī)劃部門(mén)在收到申請(qǐng)人的申請(qǐng)報(bào)告后，必須給申請(qǐng)人復(fù)函。復(fù)函必須寫(xiě)明收取規(guī)劃申請(qǐng)的確切日期。地方規(guī)劃當(dāng)局必須在收取申請(qǐng)的8周內(nèi)，給出規(guī)劃決策，否則構(gòu)成“默認(rèn)開(kāi)發(fā)許可”。與此同時(shí)，地方規(guī)劃當(dāng)局必須將規(guī)劃申請(qǐng)?jiān)S可文件公布于公眾討論，任何個(gè)人和團(tuán)體有權(quán)提出異議，要求協(xié)調(diào)。公眾討論的重點(diǎn)有三方面：①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否損害鄰里利益；②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否對(duì)周?chē)匀画h(huán)境、人工環(huán)境造成不良影響；③是否與地方規(guī)劃協(xié)調(diào)。

強(qiáng)制執(zhí)行政策

先通告后執(zhí)行的法定程序地方規(guī)劃當(dāng)局在獲得詳細(xì)調(diào)查資料，確定開(kāi)發(fā)商有下列違法行為：沒(méi)有獲取規(guī)劃許可之前就私自開(kāi)發(fā)、拒不執(zhí)行開(kāi)發(fā)限制條件、未經(jīng)許可更改建筑物使用類(lèi)型、在獲得開(kāi)發(fā)許可證（PP）后四年內(nèi)沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)活動(dòng)的，可以發(fā)出強(qiáng)制執(zhí)行通告。強(qiáng)制執(zhí)行通告的生效期自開(kāi)發(fā)者收到通告起，加上28天的期。在期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以向法院或直接向中央環(huán)境大臣，如被立案受理，則強(qiáng)制執(zhí)行通告處于暫停狀態(tài)。直到過(guò)程結(jié)束，其結(jié)果決定強(qiáng)制通告生效或失效。如訴訟期內(nèi)未有上訴，或訴訟裁決強(qiáng)制執(zhí)行成立，則強(qiáng)制執(zhí)行通告具有法律效力，必須執(zhí)行，否則視其為犯罪。開(kāi)發(fā)商須承擔(dān)刑事責(zé)任。生效后的強(qiáng)制執(zhí)行通告，規(guī)定違法開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確切場(chǎng)地范圍、違法特征，開(kāi)發(fā)商對(duì)違法開(kāi)發(fā)行為的補(bǔ)救措施及其實(shí)施步驟。如果開(kāi)發(fā)商中止并全部糾正其違法開(kāi)發(fā)行為，則地方規(guī)劃當(dāng)局酌情撤回其強(qiáng)制執(zhí)行通告。規(guī)劃當(dāng)局的行政責(zé)任開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果涉及與國(guó)家公路網(wǎng)接軌的重大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，地方規(guī)劃當(dāng)局無(wú)權(quán)對(duì)此類(lèi)大型項(xiàng)目決策，必須通報(bào)中央環(huán)境大臣。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果涉及郡區(qū)范圍內(nèi)的問(wèn)題，必須直接送交郡級(jí)規(guī)劃局審核批準(zhǔn)，此外，地區(qū)規(guī)劃局還必須通知所在地的教區(qū)議會(huì)和社區(qū)議會(huì)，對(duì)于開(kāi)發(fā)影響較大的項(xiàng)目（如工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），地方議會(huì)有權(quán)參與協(xié)議。1987年的《城市規(guī)劃一般開(kāi)發(fā)規(guī)則（GDO）》、1990年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須與本地區(qū)編制的結(jié)構(gòu)規(guī)劃和地方詳細(xì)規(guī)劃的基本原則一致，凡屬與地方規(guī)劃矛盾的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須在地方報(bào)刊上刊登并注明不被批準(zhǔn)的原因。地方規(guī)劃局在行使強(qiáng)制執(zhí)行通告權(quán)利之前，必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和提出充足的證據(jù)和理由，才能通告，英國(guó)在開(kāi)發(fā)許可證審核工作程序中，十分重視工作的透明度。每一工作階段的資料必須及時(shí)公布。如果地方規(guī)劃當(dāng)局發(fā)出規(guī)劃許可或強(qiáng)制執(zhí)行通告過(guò)程中，被指控有、超出法律規(guī)定的范圍、與事實(shí)不符之處，并經(jīng)訴訟裁定成立，則地方規(guī)劃當(dāng)局必須依法支付罰款賠償，并承擔(dān)刑事責(zé)任。

城市土地開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)受政府支持

英國(guó)的城市土地開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)大多受到英國(guó)政府資金支持，以公共利益為主要目標(biāo)，負(fù)責(zé)特定地區(qū)的土地大規(guī)模成片、連續(xù)開(kāi)發(fā)，主要有新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)公司、城市開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)開(kāi)發(fā)局、住宅聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司等。新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)公司是根據(jù)英國(guó)政府的新鎮(zhèn)法建立的，其資金由中央政府撥款，每年必須向議會(huì)提交工作報(bào)告。其工作內(nèi)容包括:編制擬開(kāi)發(fā)的新鎮(zhèn)總體規(guī)劃并交公眾評(píng)議，上報(bào)中央政府批準(zhǔn);根據(jù)總體規(guī)劃征地、管理、儲(chǔ)存土地;在新鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行住宅、工廠、商業(yè)等土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)；建造學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。城市開(kāi)發(fā)公司，是由新鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)展而來(lái)，建立于1980年，其資金由中央政府撥款，管理成員對(duì)中央環(huán)境事物大臣負(fù)責(zé)。其作用是復(fù)墾荒廢地和修復(fù)舊建筑，改善舊城的生活環(huán)境，鼓勵(lì)工商業(yè)開(kāi)發(fā)，恢復(fù)舊城功能。城市開(kāi)發(fā)公司擁有開(kāi)發(fā)控制的權(quán)力，有權(quán)規(guī)劃道路和基礎(chǔ)設(shè)施、征購(gòu)?fù)恋?、開(kāi)發(fā)土地、出售土地，并對(duì)私人公司在其管轄范圍內(nèi)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)頒發(fā)許可證。企業(yè)發(fā)展局，是為鼓勵(lì)各類(lèi)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)的發(fā)展而設(shè)立，通過(guò)減稅、簡(jiǎn)化土地開(kāi)發(fā)程序來(lái)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。這種方式類(lèi)似于我國(guó)的各種開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，只是我國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)一般選在城市新區(qū)，更注重對(duì)城市工業(yè)生產(chǎn)能力的培育，而英國(guó)企業(yè)發(fā)展局則注重于恢復(fù)舊城經(jīng)濟(jì)活力。住宅聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司，根據(jù)1988年的《住宅法》建立，資金由中央政府撥款，目的是改善當(dāng)?shù)刈》織l件，進(jìn)行舊城改造、內(nèi)城更新等。住宅聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)范圍僅限于地方規(guī)劃局所管轄的土地，并且其住宅建成后由地方政府出售給住房用戶。住宅聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司可以在歷史保護(hù)街區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是必須服從古建筑和保護(hù)地區(qū)規(guī)劃法。

篇2

一、指導(dǎo)思想

進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補(bǔ)充處置，維護(hù)土地市場(chǎng)公開(kāi)公平公正的交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進(jìn)廉政建設(shè)。

(一)全面實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)交易，完善市場(chǎng)配置機(jī)制。

凡商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、辦公、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，堅(jiān)持以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)于原工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營(yíng)性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，也必須實(shí)行公開(kāi)交易。全面實(shí)行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會(huì)盈利性的對(duì)外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。

(二)維護(hù)土地供地條件的嚴(yán)肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定執(zhí)行。國(guó)有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴(yán)肅性，約定的各項(xiàng)規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變?cè)鷾?zhǔn)的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門(mén)同意，依法報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價(jià)。

(三)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級(jí)差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過(guò)改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

二、適用范圍

國(guó)有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的劃撥或出讓國(guó)有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：

(一)原為國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性用地，須進(jìn)行翻擴(kuò)建，改變?cè)恋乩脿顩r和提高土地利用率的；

(二)原國(guó)有存量非經(jīng)營(yíng)性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營(yíng)性用途不變，須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、翻擴(kuò)建的；

(三)原國(guó)有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機(jī)關(guān)辦公用地等非經(jīng)營(yíng)性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時(shí)不進(jìn)行翻擴(kuò)建，但實(shí)際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的；

(四)協(xié)議出讓的土地，通過(guò)公開(kāi)交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的；

(五)涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣(mài)行拍賣(mài)的土地。

三、處置方式

根據(jù)上述不同情形，對(duì)土地資產(chǎn)確定不同的補(bǔ)充處置方式：

(一)經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的。若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者才可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，將由政府優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備，實(shí)行公開(kāi)交易。

(二)非經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的。若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻建，不再補(bǔ)繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的，且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用途的，則土地使用者不得進(jìn)行翻擴(kuò)建，將由政府優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備，實(shí)行公開(kāi)交易。

(三)利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的，必須經(jīng)規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。

對(duì)于在2001年7月我市實(shí)行土地公開(kāi)交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的，土地使用者可申請(qǐng)完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補(bǔ)繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)交易制度實(shí)行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)交易制度實(shí)行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土管理局等部門(mén)關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國(guó)有劃撥土地收取年租金的請(qǐng)示的通知》（蘇政辦發(fā)〔1998〕50號(hào)）精神，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)意見(jiàn)，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。

采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權(quán)登記原用途不變。

(四)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、拍賣(mài)行拍賣(mài)等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)糇诘匾鸭{入規(guī)劃改造范圍，在維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購(gòu)。涉及改變土地批準(zhǔn)用途的，按照本意見(jiàn)相關(guān)條款執(zhí)行。

(五)原協(xié)議出讓土地、公開(kāi)交易的經(jīng)營(yíng)性用地，改變?cè)鲎尲s定的規(guī)劃條件的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格向政府補(bǔ)繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地提高容積率的項(xiàng)目。

1、規(guī)劃方案的審核批準(zhǔn)。規(guī)劃部門(mén)受理土地使用者申報(bào)的規(guī)劃方案，審核并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，書(shū)面函告國(guó)土部門(mén)。

2、國(guó)土部門(mén)根據(jù)規(guī)劃部門(mén)函告，對(duì)土地容積率提高需補(bǔ)繳地價(jià)的項(xiàng)目，書(shū)面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門(mén)，并同時(shí)根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補(bǔ)充土地處置意見(jiàn)，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金后，再次書(shū)面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門(mén)。

3、土地使用者到發(fā)改委辦理項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)手續(xù)后，向規(guī)劃部門(mén)申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，進(jìn)入正?；ǔ绦?。

(二)涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地改變?cè)鷾?zhǔn)用途的項(xiàng)目。在規(guī)劃方案審核批準(zhǔn)前，國(guó)土、發(fā)改、規(guī)劃等部門(mén)進(jìn)行會(huì)辦，會(huì)辦意見(jiàn)報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后按照上款的程序進(jìn)行。

(三)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、委托拍賣(mài)行拍賣(mài)等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。對(duì)土地權(quán)屬不合法、土地實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途不一致，以及國(guó)有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)在裁決、處置、拍賣(mài)前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣(mài)的，應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。

五、補(bǔ)繳地價(jià)

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地，具體處置時(shí)應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時(shí)間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場(chǎng)價(jià)確定地價(jià)補(bǔ)差。對(duì)于須補(bǔ)繳土地出讓金的經(jīng)營(yíng)性用地，原則上以規(guī)劃方案批準(zhǔn)時(shí)間為同一時(shí)點(diǎn)，對(duì)照新舊不同的規(guī)劃條件土地評(píng)估差價(jià)，作為地價(jià)調(diào)整和補(bǔ)繳土地收益的基數(shù)。

(一)容積率改變的，根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

1、超過(guò)土地出讓合同約定的容積率，或超過(guò)原出讓時(shí)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。

2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)容積率的，土地出讓金不作調(diào)整。

3、由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準(zhǔn)的容積率不能實(shí)施，以及政府要求降低容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。

4、定銷(xiāo)商品房項(xiàng)目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房?jī)r(jià)、成交樓面地價(jià)以及調(diào)整容積率后的樓面地價(jià)，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

(二)土地用途調(diào)整的，按照評(píng)估差額全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(三)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行翻擴(kuò)建的，根據(jù)原利用現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(四)利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的，2001年7月前已發(fā)生的，土地使用者可申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按規(guī)定比例補(bǔ)繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評(píng)估的差額補(bǔ)繳土地出讓金。

2001年7月前已改變用途，但未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及土地公開(kāi)交易制度實(shí)施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標(biāo)準(zhǔn)征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評(píng)估地價(jià)差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）文件規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

(一)出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒潛芡恋厥褂脵?quán)未經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。

(二)繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進(jìn)行土地資產(chǎn)補(bǔ)充處置的，還需提供土地完善手續(xù)的證明。

(三)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。

(四)已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書(shū)。

(五)工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見(jiàn)。

(六)凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毥?jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交地價(jià)，低于市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)20%以上的，政府實(shí)行優(yōu)先收購(gòu)。

《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理土地登記手續(xù)。

經(jīng)營(yíng)性土地分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開(kāi)發(fā)。

規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對(duì)取得土地使用權(quán)超過(guò)2年未開(kāi)發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。

七、土地登記

(一)進(jìn)一步細(xì)化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類(lèi)和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補(bǔ)充處置意見(jiàn)載明具體的規(guī)劃利用條件。

(二)嚴(yán)格土地證書(shū)查驗(yàn)制度。初始發(fā)放土地使用證時(shí)，要根據(jù)出讓合同約定的項(xiàng)目建成時(shí)間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過(guò)后，換發(fā)土地使用證。超過(guò)有效期限的，土地使用者必須向國(guó)土部門(mén)提交書(shū)面說(shuō)明和延期申請(qǐng)。

(三)土地分割轉(zhuǎn)讓實(shí)行許可制度。除在土地公開(kāi)交易公告中明確可分割銷(xiāo)售以外，對(duì)于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類(lèi)交易市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性的物流用地原則上不得進(jìn)行分割銷(xiāo)售。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項(xiàng)目用地，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

(四)對(duì)改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，在未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。

八、建立協(xié)調(diào)機(jī)制

加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門(mén)的管理職能，需要部門(mén)之間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報(bào)和流轉(zhuǎn)程序，便于在項(xiàng)目實(shí)施前完成土地資產(chǎn)處置，維護(hù)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。

(一)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門(mén)，在規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項(xiàng)目備案和核準(zhǔn)、用地審核、銷(xiāo)售許可等各個(gè)環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取通過(guò)相關(guān)事項(xiàng)書(shū)面告知和會(huì)辦等形式，加強(qiáng)信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門(mén)各自職責(zé)到位。

(二)規(guī)范土地評(píng)估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓?zhuān)柬毥?jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應(yīng)由一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。國(guó)土部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督。

(三)規(guī)范開(kāi)工報(bào)建程序。改變土地利用條件的開(kāi)工報(bào)建項(xiàng)目未取得規(guī)劃和土地部門(mén)批準(zhǔn)手續(xù)的，不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。

(四)嚴(yán)格房屋銷(xiāo)售制度。土地開(kāi)發(fā)使用單位申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證或銷(xiāo)售許可證時(shí)，必須提供國(guó)有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續(xù)的材料。

(五)嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)進(jìn)行各自單項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)，對(duì)土地用途、容積率等指標(biāo)要嚴(yán)格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的，房管、國(guó)土部門(mén)方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。

篇3

加強(qiáng)土地的管理與經(jīng)營(yíng)，為項(xiàng)目建設(shè)提供用地保障，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，是土地部門(mén)的重大責(zé)任。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的加快，項(xiàng)目建設(shè)用地需求與用地跑辦難的矛盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)大與財(cái)力不足的矛盾日益突出，項(xiàng)目用地正處于“卡脖子”路段。作為土地部門(mén)要知難而進(jìn)，迎難而上，創(chuàng)新工作，創(chuàng)優(yōu)工作，在跑辦新增用地、整合存量土地、土地集約利用、增加土地收益上下功夫、搞突破，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)更快、更好發(fā)展。根據(jù)兩委要求，我局就開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及應(yīng)采取的對(duì)策進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)匯報(bào)如下：

一、開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀

我們開(kāi)發(fā)區(qū)由西區(qū)、北區(qū)兩部分組成，兩區(qū)在土地利用現(xiàn)狀如下：

西區(qū)土地工作的重點(diǎn)是內(nèi)涵提升、整合利用。西區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積為600公頃，現(xiàn)建成區(qū)面積560公頃。在各類(lèi)用地中，工業(yè)用地面積203.6943公頃,商業(yè)用地面積18.643公頃,教育用地面積為28.3316公頃,住宅用地面積35.9627公頃,行政辦公及公益事業(yè)用地面積為34.5141公頃,村占地及交通用地面積為238.8543公頃。

北區(qū)土地工作的重點(diǎn)是省重點(diǎn)項(xiàng)目用地調(diào)整土地利用規(guī)劃、調(diào)整基本農(nóng)田、新增建設(shè)用地跑辦。北區(qū)規(guī)劃面積26.5平方公里，起步工業(yè)區(qū)面積6平方公里。因北區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃正在申請(qǐng)調(diào)整，尚未獲得國(guó)家、省政府批準(zhǔn)，且所屬區(qū)域多是基本農(nóng)田，在征用土地跑辦特別是調(diào)整規(guī)劃上難度非常大。除原已完成主干道路、裕豐脂酸酶項(xiàng)目征地外，2005年下半年完成了110kv變電站、衡運(yùn)物流、南昊一期、中小企業(yè)園3宗365畝凈地的土地利用規(guī)劃調(diào)整和審報(bào)卷工作，全部通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)并取得調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的批復(fù)；完成了脫酚棉籽蛋白、宏遠(yuǎn)紡織、汽車(chē)防撞器3個(gè)省重點(diǎn)項(xiàng)目1141.71畝土地的規(guī)劃調(diào)整工作，并上報(bào)省廳準(zhǔn)備下一步的專(zhuān)家會(huì)審；完成了華成污水處理設(shè)備、金太陽(yáng)運(yùn)輸機(jī)械、精工機(jī)械、中金誠(chéng)信不銹鋼保護(hù)紙4個(gè)省重點(diǎn)項(xiàng)目742.752畝土地的組卷前期工作，上報(bào)市國(guó)土資源局出具初審意見(jiàn)。南昊二期通過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)親自帶我局跑辦，爭(zhēng)取05年度用地指標(biāo)，并通過(guò)省國(guó)土廳核準(zhǔn)，征用土地工作于12月29日組卷上報(bào)省廳。

二、開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用存在的問(wèn)題

西、北二區(qū)因開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間長(zhǎng)短差異較大，在土地利用存在問(wèn)題上呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。西區(qū)自1992年設(shè)立以來(lái)，特別是經(jīng)過(guò)2000年上劃以來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在土地利用上主要存在四個(gè)方面的問(wèn)題：

一是可利用土地剩余空間狹小。現(xiàn)在西區(qū)可利用土地面積還剩40公頃，合計(jì)600畝。

二是土地整合利用任務(wù)艱巨。2005年初調(diào)查摸底顯示，西區(qū)閑置土地13宗、部分閑置土地5宗，合計(jì)357.9畝。我們把立足內(nèi)涵挖潛、盤(pán)活存量土地做為工作重點(diǎn)，過(guò)依法征收土地使用金、土地閑置費(fèi)和閑置兩年以上依法收回等措施，克服來(lái)自各方的壓力和阻力，進(jìn)行了整合、盤(pán)活和促建，有10宗土地已開(kāi)工建設(shè)，有6宗土地轉(zhuǎn)讓給其它項(xiàng)目。原通用壓濾機(jī)廠22.89畝閑置土地整合配置給宇騰汽配進(jìn)行擴(kuò)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年整合盤(pán)活，當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)在1.3萬(wàn)平方米的鋼結(jié)構(gòu)車(chē)間已竣工，部分設(shè)備已到位，2006年3月份可投產(chǎn)；巨強(qiáng)特種工程塑料、中科建38.2畝土地轉(zhuǎn)讓給北內(nèi)汽配，并于當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)。其它剩余閑置、半閑置土地正在進(jìn)一步清理當(dāng)中。

三是土地收益較低。過(guò)去幾年西區(qū)土地出讓主要采取傳統(tǒng)的協(xié)議出讓方式，由于區(qū)域間招商引資競(jìng)爭(zhēng)的壓力，協(xié)議出讓的土地價(jià)格不得不壓低，一般執(zhí)行工業(yè)用地每畝6.6萬(wàn)元、重大項(xiàng)目一事一議（商住用地協(xié)議出讓價(jià)每畝10萬(wàn)元）的辦法，扣除上繳省的征地費(fèi)用和農(nóng)村集體補(bǔ)償外，剩余部分很少，此外還需長(zhǎng)期支付每畝每年1500斤小麥的糧食補(bǔ)貼。為了最大限度的增加土地收益，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供盡可能多的資金支持，土地房產(chǎn)部門(mén)從三個(gè)方面進(jìn)行了積極的努力，并收到一定效果。一是在節(jié)省征地費(fèi)用上做文章。想盡千方百計(jì)，不怕千辛萬(wàn)苦，通過(guò)市局協(xié)調(diào)跑辦各縣市區(qū)的耕地造地抵頂和在征地過(guò)程中利用建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地。（造地抵頂每畝節(jié)省3407元，建設(shè)用地每畝節(jié)省20667元，農(nóng)用地、未利用地每畝節(jié)省6667元），上劃以來(lái)辦理土地出讓3805畝，共為開(kāi)發(fā)區(qū)節(jié)省資金1340萬(wàn)元。二是通過(guò)土地招拍掛增加土地收益。成功運(yùn)作了陽(yáng)光花城（協(xié)議價(jià)每畝10萬(wàn)元，拍賣(mài)價(jià)16.8萬(wàn)元，共計(jì)163.55畝）、加油站（協(xié)議價(jià)每畝10萬(wàn)元，拍賣(mài)價(jià)15萬(wàn)元，共計(jì)12.56畝）三是加強(qiáng)二級(jí)市管理。2005年收取9宗土地出讓轉(zhuǎn)讓140.554畝土地轉(zhuǎn)讓契稅129.1958萬(wàn)元，補(bǔ)交土地出讓金129.1280萬(wàn)元，此外收取土地使用金26.5025萬(wàn)元，三項(xiàng)合計(jì)284.8263萬(wàn)元。雖然作為土地部門(mén)在增加土地收益上做出了一定努力，但由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)等多種因素的制約，以市場(chǎng)機(jī)制來(lái)經(jīng)營(yíng)土地的步伐還不大，造成了土地收益的總體水平還相對(duì)較低，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持的力度還比較小。

四是土地產(chǎn)出效益還比較低。由于西區(qū)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目大處于建設(shè)期或運(yùn)營(yíng)初期，加之部分有圈地動(dòng)機(jī)的項(xiàng)目混雜其中，我區(qū)單位土地面積的稅收產(chǎn)出率還比較低。

北區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間較短，正處于起步成長(zhǎng)階段。在土地利用方面主要存在三個(gè)方面的問(wèn)題。

一是規(guī)劃修編調(diào)整任務(wù)大。北區(qū)的城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃正在申請(qǐng)修編，尚未得到國(guó)家、省的批準(zhǔn)，項(xiàng)目用地只能逐項(xiàng)目單個(gè)申報(bào)為省重點(diǎn)，再通過(guò)調(diào)整土地利用規(guī)劃、申請(qǐng)追加農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)取得土地，涉及部門(mén)多、跑辦周期長(zhǎng)、運(yùn)作難度大。

二是基本農(nóng)田調(diào)規(guī)任務(wù)大。北區(qū)大部分土地都是基本農(nóng)田，項(xiàng)目用地需要首先把基本農(nóng)田調(diào)整為一般農(nóng)田，需要與桃城區(qū)、深州市的農(nóng)業(yè)部門(mén)和鄉(xiāng)、村直至農(nóng)戶進(jìn)行溝通，需要落實(shí)到人頭和地塊，程序多、環(huán)節(jié)多，工作極為繁雜，任務(wù)極為艱巨。

三是工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地需求量大。按照市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體布署，根據(jù)北區(qū)總體規(guī)劃，為體現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的輻射和帶動(dòng)作用，借鑒外地開(kāi)發(fā)區(qū)成功的經(jīng)驗(yàn)，提升民營(yíng)企業(yè)科技含量，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展，擬在北區(qū)建設(shè)高科技工業(yè)園，園區(qū)好多重點(diǎn)項(xiàng)目要落戶北區(qū)，進(jìn)區(qū)項(xiàng)目需要農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積比率很大。

三、加強(qiáng)土地集約利用應(yīng)采取的對(duì)策

1、在新增建設(shè)用地跑辦上下功夫

一是積極配合省、市做好開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃的修編。按照“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的原則，根據(jù)省、市關(guān)于規(guī)劃修編的時(shí)間安排和部署要求，早著手、早準(zhǔn)備，查清弄實(shí)我區(qū)土地利用總體規(guī)劃修編中存在的問(wèn)題和不足，充分做好土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)和修編前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，為我區(qū)規(guī)劃修編順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，為今后的土地征用工作爭(zhēng)得主動(dòng)權(quán)。

二是積極做好新增建設(shè)用地跑辦。從三個(gè)方面入手，積極打造土地審批的綠色通道。一是抓信息跟蹤突出一個(gè)“快”字。要有一雙千里眼和兩只順風(fēng)耳，加強(qiáng)與省、市土地部門(mén)的聯(lián)系溝通，加強(qiáng)對(duì)新聞媒體信息的收集分析，密切關(guān)注用地特別是新增建設(shè)用地方面的政策與動(dòng)態(tài)，第一時(shí)間捕捉，并在第一時(shí)間做出反應(yīng)，確保不貽誤戰(zhàn)機(jī)。二是抓超前工作突出一個(gè)“早”字。土地組卷各項(xiàng)前期工作早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，做實(shí)、做細(xì)，抓第一時(shí)間、搶第一手資料，提前做好重點(diǎn)項(xiàng)目的土地規(guī)劃調(diào)整及基本農(nóng)田補(bǔ)劃工作的具體落實(shí)，寧可備而不用，不能用而不備，為快速組卷申報(bào)贏得時(shí)間。三是抓全程盯辦突出一個(gè)“實(shí)”字。卷宗上報(bào)后，對(duì)省廳、市局各處室進(jìn)行全程盯辦，一環(huán)不漏、一環(huán)不松、環(huán)環(huán)抓實(shí)，確保審批全程無(wú)疏漏、無(wú)障礙和順利落實(shí)。

2、在整合盤(pán)活存量土地上下功夫

立足對(duì)存量土地的整合挖潛，最大限度的提高土地集約用地。一是繼續(xù)實(shí)施“騰籠換鳥(niǎo)”。加大政府引導(dǎo)力度，發(fā)揮市場(chǎng)配置作用，通過(guò)嫁接、合作、調(diào)劑、轉(zhuǎn)讓、退出、租賃等形式，把閑置、半閑置和低效利用土地向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移配置。對(duì)尚不構(gòu)成收回條件的閑置土地，通過(guò)協(xié)商、合理補(bǔ)償?shù)仁侄危膭?lì)進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)整或調(diào)劑給急需用地者。對(duì)項(xiàng)目不落實(shí)的建設(shè)用地，鼓勵(lì)依法以市場(chǎng)方式調(diào)整安排其它項(xiàng)目。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)且符合規(guī)劃的項(xiàng)目利用存量土地的，簡(jiǎn)化手續(xù)。鼓勵(lì)對(duì)余量土地依法轉(zhuǎn)讓和調(diào)劑，并適當(dāng)減免有關(guān)費(fèi)用。二是鼓勵(lì)企業(yè)“零增地”擴(kuò)張。利用廠內(nèi)存量土地改（擴(kuò)）建多層廠房或?qū)嵤S房改造加層，對(duì)增加容積率翻建多層廠房的予不另行收取土地出讓金、配套費(fèi)，并允許補(bǔ)辦房產(chǎn)證。三是通過(guò)農(nóng)村城市化改造置換土地。有計(jì)劃、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村城市化改造，在改善提高村轉(zhuǎn)居居民居住條件的同時(shí)，盤(pán)活置換出一批土地。

3、在嚴(yán)格集約利用土地上下功夫

一是嚴(yán)格控制項(xiàng)目供地標(biāo)準(zhǔn)。從嚴(yán)掌握單位土地面積的投資強(qiáng)度和投資規(guī)模，一般不得低于每畝80-120萬(wàn)元，對(duì)固資產(chǎn)投資小于500萬(wàn)元的項(xiàng)目，不單獨(dú)供地，一律安排進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房。二是嚴(yán)格控制單層廠房建設(shè)，確需建設(shè)單層廠房的，必須經(jīng)相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審定；鼓勵(lì)和推行多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。三是嚴(yán)格控制綠地率，鼓勵(lì)企業(yè)向綠地?cái)D占土地。四是積極推行中小企業(yè)園用地模式，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一管理，為中小項(xiàng)目提供創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)土地利用的集約化和企業(yè)成本的最低化。

4、在增加土地收益上下功夫

一是積極推行土地招標(biāo)拍掛。工業(yè)用地，除對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)有立區(qū)作用的項(xiàng)目協(xié)議出讓外，有競(jìng)爭(zhēng)的地塊實(shí)行“招拍掛”，對(duì)商住用地要全面實(shí)行“招拍掛”?！罢信膾臁笔巧罨恋厥褂弥贫鹊谋厝唤Y(jié)果，是經(jīng)營(yíng)城市的必然選擇。要進(jìn)一步擴(kuò)大土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的范圍，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源和價(jià)格形成的基礎(chǔ)性作用，將土地的供應(yīng)、土地價(jià)格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場(chǎng)行為，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，顯化土地價(jià)值，增加財(cái)政收入。

篇4

一、指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)要求，以節(jié)約耕地、改善環(huán)境、促進(jìn)穩(wěn)定、推動(dòng)發(fā)展為目的，本著“群眾擁護(hù)、一村一策、嚴(yán)格程序、先易后難、積極穩(wěn)妥”的原則，深入扎實(shí)地開(kāi)展“空心村”治理工作，逐步規(guī)范農(nóng)村土地管理，改善村容村貌，促進(jìn)全縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。

二、開(kāi)展“空心村”治理工作的重要意義

“空心村”問(wèn)題是新農(nóng)村建設(shè)繞不開(kāi)、躲不過(guò)的現(xiàn)實(shí)障礙，其治理工作也是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜、涉及廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程，而且直接關(guān)系群眾的切身利益，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)必須高度重視，正確認(rèn)識(shí)。

1、“空心村”治理是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和文明生態(tài)村的需要。“村容整潔”是新農(nóng)村建設(shè)的基本要求。“空心村”問(wèn)題能否得到徹底解決，直接關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)的成效。多年來(lái)由于農(nóng)村建設(shè)無(wú)章可循，村莊邊界無(wú)序擴(kuò)張，村內(nèi)舊宅基大量閑置，造成農(nóng)村臟亂差問(wèn)題十分突出。因此，搞好“空心村”治理，對(duì)村莊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，是改善村民居住環(huán)境、提升農(nóng)村形象、加快新農(nóng)村和文明生態(tài)村建設(shè)的有效途徑。

2、“空心村”治理是保持農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的需要。當(dāng)前，農(nóng)村亂占宅基、無(wú)序建房，已成為誘發(fā)農(nóng)村社會(huì)矛盾的主要因素。同時(shí)，由于一些宅基地權(quán)屬不清，發(fā)證面積重疊交叉，也在一定程度上影響了農(nóng)村穩(wěn)定。加快“空心村”治理，對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行重新規(guī)劃布局，明晰土地權(quán)屬，杜絕土地糾紛，可以從根本上為維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定消除隱患。

3、“空心村”治理是破解全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地難題的需要。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策措施的不斷加強(qiáng)，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行增量控制的力度越來(lái)越大，我縣建設(shè)用地指標(biāo)每年都有很大的缺口，有些科技含量高、市場(chǎng)前景好、拉動(dòng)能力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目因沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)而無(wú)法“落地”或被迫緩建，土地瓶頸已經(jīng)制約了我縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。通過(guò)“空心村”治理，對(duì)村莊內(nèi)的空閑地進(jìn)行整理復(fù)耕，可以有效增加耕地面積，為企業(yè)和公益事業(yè)建設(shè)置換用地指標(biāo)。

4、“空心村”治理是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的總要求是“人與自然和諧相處”，體現(xiàn)在土地利用上，就是要集約、節(jié)約用地。通過(guò)治理“空心村”，加快土地規(guī)劃整理，可以有效提高土地資源利用率，為全面建設(shè)“和諧**”提供可靠保障。

5、“空心村”治理是提高廣大農(nóng)民生活質(zhì)量的需要。搞好“空心村”治理不僅是拆舊建新的問(wèn)題，更是對(duì)村民舊傳統(tǒng)、舊思想的破除。要讓廣大農(nóng)民群眾充分認(rèn)識(shí)到，通過(guò)“空心村”治理，可以告別昔日的土坯房，住上寬敞明亮的新建房，有利于改變?nèi)藗兊纳盍?xí)慣以及衛(wèi)生意識(shí)、環(huán)保意識(shí)、健康意識(shí)，使農(nóng)民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量上一個(gè)新臺(tái)階。

三、開(kāi)展“空心村”治理工作的法律依據(jù)

加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，搞好“空心村”治理，不僅符合我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，而且有明確的法律依據(jù)。①《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。②國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》第10條規(guī)定：凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地。③《河北省土地管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地，由村集體提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，予以收回，統(tǒng)一安排使用；多余宅基地上的房屋損壞不能利用的，必須退出其宅基地。④《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第12條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地、農(nóng)村“五保戶”騰出的宅基地，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，可以由村集體依法收回。⑤《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第14條規(guī)定：農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上的宅基地，村民委員會(huì)可以經(jīng)縣土地行政主管部門(mén)審查、縣人民政府批準(zhǔn)后收回，統(tǒng)一安排使用。⑥《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第15條規(guī)定：農(nóng)村村民戶口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應(yīng)當(dāng)退出其宅基地，由村民委員會(huì)按規(guī)定無(wú)償收回。

四、開(kāi)展“空心村”治理工作的政策措施

第一，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，搞好規(guī)劃。“空心村”治理，規(guī)劃是龍頭。村莊建設(shè)規(guī)劃要按照因村制宜、一村一策的原則，在對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和人口增長(zhǎng)科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定村莊的規(guī)模、村界和發(fā)展方向，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性和嚴(yán)肅性。規(guī)劃方案要根據(jù)各村實(shí)際，以減少建設(shè)用地面積為宗旨，采取內(nèi)部改造型、整體搬遷型、“平改樓”型等多種模式，通過(guò)多年的努力，徹底改善農(nóng)村面貌。

第二，充分醞釀，形成決議。村莊規(guī)劃方案和治理方案形成后，要通過(guò)召開(kāi)黨員會(huì)、村民代表會(huì)、村民大會(huì)廣泛深入討論后形成決議，上報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)，報(bào)縣土地管理部門(mén)備案。規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

第三，嚴(yán)格程序，規(guī)范操作。各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村要嚴(yán)格按規(guī)劃方案確定的內(nèi)容，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)治理工作扎實(shí)開(kāi)展。一是堅(jiān)持搞好“兩圖一表”。各村要在縣、鄉(xiāng)土地部門(mén)的指導(dǎo)下，對(duì)本村的人口、戶數(shù)、總宅基數(shù)、閑置宅基數(shù)、一戶多宅數(shù)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，繪制村莊現(xiàn)狀圖、宅基地規(guī)劃圖，編制宅基地發(fā)放十年早知道一覽表。二是堅(jiān)持按規(guī)劃建設(shè)。要嚴(yán)格劃定并凍結(jié)村界，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類(lèi)建設(shè)特別是村民建房，必須符合村莊建設(shè)規(guī)劃，一律不得超出劃定的村界范圍，土地部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，凡是超出村界申請(qǐng)辦理土地使用證的，一律不予批準(zhǔn)。確需調(diào)整規(guī)劃搞建設(shè)的，必須經(jīng)縣土地主管部門(mén)批準(zhǔn)。三是堅(jiān)持一戶一宅。對(duì)村民一戶一處之外的宅基地、農(nóng)村“五保戶”騰出的宅基地，由村集體提出申請(qǐng)，逐級(jí)審核批準(zhǔn)后，予以收回；多余宅基地上的房屋已破損不能利用的，必須限期拆除，宅基地收歸村集體所有；凡新建住宅的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地；農(nóng)村村民戶口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應(yīng)當(dāng)退出其宅基地，由村民委員會(huì)按規(guī)定無(wú)償收回；對(duì)尚有利用價(jià)值的房屋和正在使用的房屋，要通過(guò)協(xié)商、物價(jià)部門(mén)評(píng)估等方式確定房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)確需重新安排宅基地的，要嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃，本著利于群眾生產(chǎn)、生活、有利于節(jié)約用地的原則合理安排。

第四，培養(yǎng)典型，示范引導(dǎo)。原則上每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都要選擇1-2個(gè)經(jīng)濟(jì)條件好、班子能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)扎實(shí)、交通相對(duì)便利、易見(jiàn)成效的村先行試點(diǎn)，積累總結(jié)治理工作經(jīng)驗(yàn)，搞好典型帶動(dòng)?？h里每年將從中篩選部分示范村給予重點(diǎn)扶持，每個(gè)示范村騰出的土地面積不少于該村莊占地面積的三分之一，并且成方連片。在此基礎(chǔ)上，以點(diǎn)帶面，逐步推開(kāi)，力爭(zhēng)通過(guò)多年的努力，切實(shí)搞好全縣的“空心村”治理工作。

第五，政策鼓勵(lì)，積極扶持。一是建立“空心村”治理建設(shè)基金，基金來(lái)源采取財(cái)政列一點(diǎn)、向上爭(zhēng)取一點(diǎn)和土地置換后向占地企業(yè)征集一定資金的辦法解決。對(duì)“空心村”治理示范村，縣鄉(xiāng)兩級(jí)將分別給予定期定額的資金扶持。二是建設(shè)規(guī)劃部門(mén)對(duì)村莊建設(shè)規(guī)劃的編制費(fèi)用要給予適當(dāng)減免。三是對(duì)搬遷建房的經(jīng)濟(jì)困難戶，要積極協(xié)調(diào)信用社給予小額貸款支持。四是對(duì)孤寡老人和無(wú)人贍養(yǎng)的五保戶，由鄉(xiāng)、村和民政部門(mén)安排到敬老院集中居住。五是對(duì)通過(guò)治理騰出的建設(shè)用地能夠復(fù)耕的予以復(fù)耕，報(bào)國(guó)土部門(mén)驗(yàn)收后，其新增耕地集中用于置換建設(shè)用地指標(biāo)，重點(diǎn)在園區(qū)和工業(yè)基地辦企業(yè)、上項(xiàng)目，以確保全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需要。

四、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)“空心村”治理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

開(kāi)展“空心村”治理工作是推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的重大舉措，也是縣委、縣政府提出的一項(xiàng)重要工作任務(wù)。完成這項(xiàng)工作，任務(wù)艱巨，責(zé)任重大，必須加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，精心組織，周密部署，形成合力，確保“空心村”治理工作深入開(kāi)展。

一要高度重視，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。“空心村”治理工作，鄉(xiāng)村兩級(jí)是主體。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要端正態(tài)度，深化認(rèn)識(shí)，真正把這項(xiàng)工作納入重要議事日程，組織相應(yīng)的工作班子，提供必要的人員力量和資金保障。主要負(fù)責(zé)同志要親臨一線，搞好工作協(xié)調(diào)調(diào)度，及時(shí)化解各種矛盾糾紛，解決工作中存在的困難和問(wèn)題，確?！翱招拇濉敝卫砉ぷ黜樌_(kāi)展。各試點(diǎn)村“兩委”班子要把握政策，堅(jiān)持原則，規(guī)范運(yùn)作，做好群眾的思想政治工作，防止簡(jiǎn)單粗暴、違法行政，防止發(fā)生各類(lèi)土地案件，確保農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。土地管理部門(mén)，也要明確專(zhuān)人，落實(shí)治理方案和規(guī)劃，及時(shí)對(duì)治理工作進(jìn)行政策、業(yè)務(wù)和技術(shù)指導(dǎo)，全力推進(jìn)“空心村”工作深入開(kāi)展。

二要加強(qiáng)宣傳，濃厚氛圍。有關(guān)部門(mén)要采取多種有效形式，加大對(duì)《土地管理法》、《河北省土地管理?xiàng)l例》、《關(guān)于加強(qiáng)宅基地管理的意見(jiàn)》等法律法規(guī)的宣傳力度，讓農(nóng)民知道農(nóng)村土地、宅基屬集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，徹底改變“祖宗留的宅基不能舍”的舊觀念。鄉(xiāng)村兩級(jí)也要深入宣傳“空心村”的危害以及“空心村”治理的現(xiàn)實(shí)意義，在全縣形成強(qiáng)大的輿論聲勢(shì)，使廣大農(nóng)民群眾真正理解支持并積極參與到“空心村”治理工作中來(lái)。

篇5

第一條  為了合理開(kāi)發(fā)、利用土地，規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)土地管理，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》），制定本辦法。

第二條  全省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)），依照《條例》和本辦法實(shí)行出讓和轉(zhuǎn)讓。

前款所稱(chēng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。

第三條  我國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，可依照《條例》和本辦法的規(guī)定，在我省境內(nèi)取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。

第四條  依照《條例》和本辦法規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

第五條  國(guó)有土地使用權(quán)有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)：

（一）未通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)和無(wú)合法地上建筑物、其他附著物所有權(quán)證件的；

（二）土地使用權(quán)合同期滿的；

（三）未按取得土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)利用土地，或者雖已開(kāi)發(fā)利用土地，但實(shí)際投資總額不足計(jì)劃投資總額25％的；

（四）當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展情況認(rèn)定不宜轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的。

第六條  縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)出讓的統(tǒng)一管理工作和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)屬管理工作，并對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。

縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)除土地權(quán)屬管理以外的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的市場(chǎng)管理工作。

第七條  縣級(jí)以上人民政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理工作成績(jī)顯著的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

第二章  土地使用權(quán)出讓

第八條  土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第九條  土地使用權(quán)的出讓?zhuān)煽h級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

土地使用權(quán)出讓的地塊及其用途、年限和其他條件，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理等部門(mén)，共同擬定方案，按照《吉林省土地管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)實(shí)施。

土地使用權(quán)出讓必須符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。

第十條  土地使用權(quán)出讓的最高年限，按照《條例》關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條  土地使用權(quán)出讓主要應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式，也可以采取協(xié)議方式。

土地使用權(quán)采取拍賣(mài)方式出讓的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)預(yù)先公告，并具體主持拍賣(mài)工作。

土地使用權(quán)采取招標(biāo)方式出讓的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)預(yù)先公告，會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等部門(mén)組成評(píng)標(biāo)小組，并具體主持招標(biāo)工作。

土地使用權(quán)采取協(xié)議方式出讓的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)與申請(qǐng)使用土地者簽訂出讓協(xié)議，并按照批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，方可辦理出讓手續(xù)。

土地使用權(quán)出讓的公告形式由省人民政府土地管理部門(mén)確定。

第十二條  土地使用權(quán)出讓前，由縣級(jí)以上人民政府組織有關(guān)部門(mén)向申請(qǐng)使用土地者提供下列資料：

（一）地塊的位置、面積、四至、現(xiàn)狀及地形圖；

（二）土地規(guī)劃用途、建設(shè)項(xiàng)目完成年限，必須投入的最低建設(shè)費(fèi)用；

（三）建筑容積率、密度和凈空限制等規(guī)劃要求；

（四）環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、交通和消防等要求；

（五）出讓方式和年限；

（六）其他與出讓有關(guān)的資料和必須說(shuō)明的問(wèn)題。

第十三條  土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同按照平等、自愿、有償原則，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。

第十四條  土地使用權(quán)出讓最低限價(jià)，由省人民政府土地管理部門(mén)會(huì)同財(cái)政、物價(jià)、建設(shè)等部門(mén)，根據(jù)出讓土地的地理位置、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益等不同情況制定，并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第十五條  土地使用權(quán)以拍賣(mài)、招標(biāo)方式出讓的，申請(qǐng)使用土地者應(yīng)當(dāng)按拍賣(mài)、招標(biāo)公告規(guī)定，交付應(yīng)拍、投標(biāo)保證金。

應(yīng)拍、投標(biāo)者未取得土地使用權(quán)的，其交付的保證金應(yīng)當(dāng)在該塊土地成交后15日內(nèi)如數(shù)返還，不付利息。

第十六條  土地使用權(quán)出讓成交，申請(qǐng)使用土地者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)，交付土地使用權(quán)出讓金總額20％以上的款額作為履行合同的定金。

申請(qǐng)使用土地者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的繳款期限內(nèi)，繳納全部土地使用權(quán)出讓金。應(yīng)拍、投標(biāo)保證金、合同定金可抵充土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓金、定金應(yīng)按出讓合同規(guī)定的幣種支付。中華人民共和國(guó)境外申請(qǐng)使用土地者須用可兌換的外匯支付，也可用其在境內(nèi)投資企業(yè)所獲的人民幣利潤(rùn)支付。

第十七條  申請(qǐng)使用土地者按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定向縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的出讓年限從土地使用證簽發(fā)之日算起。

縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定的期限和方式，保證提供已出讓土地使用權(quán)的地塊。

第十八條  申請(qǐng)使用土地者逾期未全部支付出讓金，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，定金不予返還，并可請(qǐng)求違約賠償。

縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)雙倍返還定金；申請(qǐng)使用土地者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。

第十九條  任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)決定免收、減收、緩收土地使用權(quán)出讓金。

第二十條  土地使用者需改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須事先向簽訂合同的土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，按照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)，換領(lǐng)國(guó)有土地使用證。

第三章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十一條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

第二十二條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)涞厣辖ㄖ铩⑵渌街锼袡?quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏厣辖ㄖ?、其他附著物所有?quán)轉(zhuǎn)讓 ，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)的除外。

以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建房屋而引起土地使用者發(fā)生變化的，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第二十三條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人雙方必須持有關(guān)證件，到房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，并簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)）契約書(shū)》后，還須到土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，縣級(jí)以上人民政府有優(yōu)先受讓權(quán)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十四條  轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

第二十五條  土地使用者以土地使用權(quán)進(jìn)行入股或者聯(lián)營(yíng)的，其投資額應(yīng)當(dāng)按原土地使用權(quán)出讓金數(shù)額扣除已使用年限的出讓金數(shù)額計(jì)算。

原土地使用者已在使用的土地上進(jìn)行了建設(shè)投資或者地價(jià)上漲的，投資額應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，其增值部分要依法繳納增值稅。

第二十六條  轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)提前60天通知承租人。

第二十七條  共同共有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書(shū)面同意，同等條件下，其他共有人有優(yōu)先受讓權(quán)。

第四章  土地使用權(quán)出租

第二十八條  土地使用權(quán)出租是指土地使用者將土地使用權(quán)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。

第二十九條  土地使用權(quán)出租時(shí)，其地上建筑物和其他附著物的使用權(quán)隨同出租；地上建筑物和其他附著物的使用權(quán)出租時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同出租。

第三十條  土地使用權(quán)出租前，出租人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)租賃許可證》后，還須到土地管理部門(mén)辦理登記手續(xù)。

第三十一條  土地使用權(quán)租賃價(jià)格由租賃雙方協(xié)商確定。

土地使用權(quán)出租，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂《房地產(chǎn)租賃契約書(shū)》，并依照國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

第三十二條  出租土地使用權(quán)的，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十三條  租賃土地使用權(quán)的雙方必須嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)租賃契約書(shū)》的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)，任何一方不得違約或者進(jìn)行有損對(duì)方合法權(quán)益的活動(dòng)。

第三十四條  土地使用權(quán)租賃期滿，承租人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)遷出，按時(shí)將土地使用權(quán)返還給出租人。如需繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)提前60天向出租人提出，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十五條  承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方解除租賃契約，收回土地使用權(quán)，并要求承租人賠償因此而造成的損失。

（一）承租人擅自轉(zhuǎn)租土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物的；

（二）承租人在承租的土地上擅自改變?cè)孛埠驮厣辖ㄖ锛案綄僭O(shè)施的；

（三）拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月的；

（四）利用地上建筑物進(jìn)行非法活動(dòng)的；

（五）不按照契約約定的用途使用，有礙鄰里生產(chǎn)生活的。

第三十六條  土地使用權(quán)出租后，因國(guó)家建設(shè)或城市規(guī)劃需要占用該土地時(shí)，租賃關(guān)系自行解除。

第三十七條  土地使用權(quán)租賃契約變更、解除、終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記。

第五章  土地使用權(quán)抵押

第三十八條  土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者作為抵押人，以其合法取得的土地使用權(quán)作為擔(dān)保，并向抵押權(quán)人保證清償債務(wù)的行為。

第三十九條  土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)隨之抵押；地上建筑物和其他附著物所有權(quán)抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第四十條  土地使用權(quán)抵押前，當(dāng)事人必須持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商同意，所抵押的《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》可由房地產(chǎn)管理部門(mén)保管。

第四十一條  土地使用者以土地使用權(quán)進(jìn)行貸款抵押時(shí)，抵押人所取得的貸款數(shù)額應(yīng)與所抵押的房地產(chǎn)現(xiàn)值相適應(yīng)，如貸款數(shù)額高于房地產(chǎn)現(xiàn)值或者貸款利率明顯不合理時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)可適當(dāng)加以限制。

第四十二條  抵押共同共有的土地使用權(quán)時(shí)，抵押人須經(jīng)征得其他共有人書(shū)面同意。方可以用抵押人享有的土地使用權(quán)部分作抵押。

第四十三條  抵押已出租的土地使用權(quán)，抵押人應(yīng)將出租情況告之抵押權(quán)人。抵押期間，原租賃契約繼續(xù)有效。

第四十四條  抵押人有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。

（一）抵押人于抵押期滿未能履行債務(wù)的；

（二）抵押人死亡又無(wú)合法繼承人代其履行債務(wù)的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈(zèng)人或者人拒不履行債務(wù)的；

（四）抵押人被依法宣告破產(chǎn)或解散的。

第四十五條  處分抵押的土地使用權(quán)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。

抵押權(quán)人可以依法通過(guò)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓抵押的土地使用權(quán)，并有優(yōu)先利用所得款項(xiàng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

第四十六條  因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理變更登記。

第四十七條  抵押權(quán)因清償債務(wù)或者其他原因而消滅的，抵押人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件在抵押權(quán)消滅后3個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記。

第六章  土地使用權(quán)終止

第四十八條  土地使用權(quán)因土地使用出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十九條  土地使用權(quán)期滿，縣級(jí)以上人民政府依法收回土地使用權(quán)，并無(wú)償取得其地上建筑物和其他附著物所有權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定到土地管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記。

第五十條  土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)提前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，辦理登記手續(xù)。

第五十一條  土地使用者依法取得土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要，縣級(jí)以上人民政府決定提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)事先通知土地使用者，并根據(jù)土地已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用的實(shí)際情況，對(duì)土地使用者給予相應(yīng)補(bǔ)償。土地使用者必須按通知規(guī)定的期限交回土地使用權(quán)。

第五十二條  提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者協(xié)商確定。

第七章  劃撥土地使用權(quán)

第五十三條  劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得土地使用權(quán)。

第五十四條  劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押必須依照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù)，在以出讓方式獲得土地使用權(quán)后方可進(jìn)行。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

本辦法實(shí)施之前取得的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門(mén)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，按照土地使用權(quán)出讓最低限價(jià)的40－60％繳納。

以劃撥土地使用權(quán)入股或者聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款規(guī)定辦理出讓手續(xù)。

第五十五條  以劃撥土地使用權(quán)的土地上的建筑物抵押時(shí)，其抵押款額不能含地價(jià)。

第五十六條  劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其土地使用權(quán)，并依法予以出讓。

縣級(jí)以上人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，對(duì)劃撥土地使用權(quán)可以無(wú)償收回，并依法予以出讓。

無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第五十七條  土地使用者在向廣告經(jīng)營(yíng)單位申請(qǐng)刊播、設(shè)置、張貼以買(mǎi)賣(mài)、出租房屋或者場(chǎng)地為內(nèi)容的廣告時(shí)，必須提交土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證和有關(guān)登記證明；對(duì)取得劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，不能證實(shí)其土地使用權(quán)已通過(guò)出讓形式取得時(shí)，廣告經(jīng)營(yíng)單位不得受理有關(guān)買(mǎi)賣(mài)、出租房屋或場(chǎng)地的廣告業(yè)務(wù)。

第八章  法律責(zé)任

第五十八條  土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限、用途和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、處以出讓金總額5－10％的罰款、直至收回土地使用權(quán)的處罰。

第五十九條  對(duì)違反《條例》和本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，限期拆除或者沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他附著物，并可對(duì)當(dāng)事人處以非法收入額50％以內(nèi)的罰款，對(duì)主要責(zé)任者由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

第六十條  對(duì)違反《條例》和本辦法規(guī)定，未辦理出讓手續(xù)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)沒(méi)收其非法收入，并可對(duì)當(dāng)事人處以非法收入額50％以內(nèi)的罰款，對(duì)主要責(zé)任者由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

第六十一條  土地使用者隱瞞土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押收入的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)沒(méi)收其全部隱瞞金額，并可處以隱瞞金額50％以內(nèi)的罰款。

第六十二條  當(dāng)事人對(duì)處罰決定不服的，可依照有關(guān)法律、法規(guī)申請(qǐng)復(fù)議或者起訴；期滿不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定機(jī)關(guān)依照法律、法規(guī)授權(quán)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第六十三條  國(guó)家行政機(jī)關(guān)在管理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過(guò)程中違反《條例》和本辦法規(guī)定的，由其上級(jí)行政主管機(jī)關(guān)予以糾正，并通報(bào)批評(píng)；對(duì)主要責(zé)任者，由其所在單位、上級(jí)主管機(jī)關(guān)或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分。

第六十四條  國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在管理土地權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過(guò)程中，貪污、受賄、徇私舞弊、敲詐勒索的，由其所在單位、上級(jí)主管機(jī)關(guān)或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第九章  附  則

第六十五條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過(guò)程中收取的各種稅費(fèi)的具體管理辦法，依照國(guó)家和省財(cái)政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十六條  本辦法執(zhí)行中的具體問(wèn)題由省政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

篇6

【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃；修編；探討

土地利用總體規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置和部門(mén)間合理分配的有效方式，是落實(shí)土地管理法的重要手段。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近幾年我國(guó)城市化進(jìn)程逐步加快，對(duì)自然資源和生態(tài)環(huán)境等產(chǎn)生了較大的影響和沖擊，引發(fā)了一系列的矛盾和問(wèn)題，其中尤為突出的是土地問(wèn)題。，針對(duì)當(dāng)前在城市土地利用規(guī)劃方面存在的問(wèn)題，從系統(tǒng)的角度加強(qiáng)、完善土地利用規(guī)劃功能，使之與城市的發(fā)展方向、發(fā)展速度相協(xié)調(diào)，促進(jìn)土地資源的節(jié)約與集約利用。

1 我國(guó)城市土地利用中存在的問(wèn)題

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化步伐的逐步加快，我國(guó)在城市土地利用方面存在的問(wèn)題日益暴露出來(lái)，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1.1 城市用地規(guī)模擴(kuò)張過(guò)快，用地供需矛盾尖銳

目前全國(guó)共設(shè)有660個(gè)城市，兩萬(wàn)多個(gè)建制，2005年我國(guó)的城市化率達(dá)到43％，大體上每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)；而全國(guó)城市土地面積2000年為2.24萬(wàn)平方公里，2003年達(dá)到2.83萬(wàn)平方公里，2004年全國(guó)城市建成區(qū)總用地面積約3萬(wàn)多平方公里，年均增長(zhǎng)8％左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市化的速度。求。

1.2 城市已占用土地利用效率低下

在城市用地大規(guī)模外延擴(kuò)張的同時(shí)，我國(guó)城市已占用土地的利用效率卻非常低下，絕大多數(shù)城市建成區(qū)內(nèi)或多或少都有一定數(shù)量的閑置或廢棄地。同時(shí)，城市中存在住宅建設(shè)項(xiàng)目用地、商服建設(shè)用地等各類(lèi)建設(shè)用地的容積率普遍偏低、工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出水平低下等現(xiàn)象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集約用地的要求。

1.3 城市用地結(jié)構(gòu)比例失調(diào)

我國(guó)城市用地結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在城市中工業(yè)用地比例過(guò)大，商業(yè)服務(wù)業(yè)及市政環(huán)境用地比例過(guò)小。目前我國(guó)城市工業(yè)用地占城市用地比重一般在20％―30％之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部關(guān)于工業(yè)用地占建設(shè)用地的比例控制在15％―25％之間的規(guī)定，而發(fā)達(dá)國(guó)家城市工業(yè)用地比例一般不超過(guò)15％。城市的工業(yè)用地比重過(guò)大，影響了土地的價(jià)值收益率及城市商務(wù)中心功能的發(fā)揮，有礙城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 我國(guó)城市土地利用規(guī)劃管理中存在的問(wèn)題

城市土地利用規(guī)劃是合理調(diào)節(jié)、分配、控制城市土地利用的有利工具，但目前我國(guó)的城市土地利用規(guī)劃功能較弱，對(duì)用地的管理尚不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

2.1 城市土地利用信息管理不完善

城市土地利用數(shù)據(jù)反映了當(dāng)前城市土地的利用情況，是對(duì)各類(lèi)城市用地進(jìn)行有效控制、提高土地利用集約度，開(kāi)展城市土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)。目前我國(guó)大部分城市的土地與規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市中各類(lèi)土地的利用情況掌握不足，一些建設(shè)項(xiàng)目用地相關(guān)數(shù)據(jù)記錄上存在著數(shù)據(jù)缺失、不詳?shù)痊F(xiàn)象；隨著時(shí)間的推移，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能做到及時(shí)更新與存儲(chǔ)；記錄在案的資料繁雜、混亂，缺乏系統(tǒng)規(guī)范的整理，不能將現(xiàn)代先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)與土地?cái)?shù)據(jù)的管理相結(jié)合。規(guī)劃部門(mén)對(duì)城市用地信息的掌握不足必然會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地利用效率低下、布局不合理等問(wèn)題管理不到位。

2.2 土地規(guī)劃與城市規(guī)劃不相協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不銜接

目前我國(guó)城市土地利用規(guī)劃的內(nèi)容在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃中均有相應(yīng)的規(guī)定，但土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的編制和實(shí)施職能分屬土地管理部門(mén)和建設(shè)部門(mén)，兩個(gè)規(guī)劃的編制上所依據(jù)的文件、規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同；城市土地分類(lèi)體系不同，城市土地的統(tǒng)計(jì)口徑不同，每一輪規(guī)劃編制的時(shí)間不同[2]，規(guī)劃編制的出發(fā)點(diǎn)也不相同：土地利用總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)，而城市規(guī)劃則強(qiáng)調(diào)城市規(guī)模。這些差異往往導(dǎo)致實(shí)踐中城市土地的管理工作受到“多頭領(lǐng)導(dǎo)”，給城市土地的開(kāi)發(fā)、利用、管理帶來(lái)諸多困難。同時(shí)，兩個(gè)規(guī)劃中有關(guān)城市土地利用規(guī)劃的內(nèi)容均存在與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略相脫節(jié)的現(xiàn)象，不能與城市的總體發(fā)展融為一體，保證城市用地規(guī)模的合理擴(kuò)張。

2.3 缺乏專(zhuān)門(mén)的城市用地規(guī)劃法規(guī)，對(duì)城市用地控制較弱

我國(guó)土地利用規(guī)劃體系包括：土地利用總體規(guī)劃、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃，土地利用詳細(xì)規(guī)劃又分為城市（鎮(zhèn)）土地利用規(guī)劃和鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃。但目前我國(guó)土地利用規(guī)劃主要進(jìn)行的是土地利用總體規(guī)劃，而對(duì)其他的土地利用規(guī)劃則關(guān)注較少，尤其是土地利用詳細(xì)規(guī)劃。

3 城市土地利用規(guī)劃的制定

3.1 基于系統(tǒng)協(xié)同視角的城市土地利用規(guī)劃原則

城市作為一個(gè)開(kāi)放的復(fù)雜系統(tǒng)，它由許多子系統(tǒng)構(gòu)成，如經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)、教育子系統(tǒng)、科技子系統(tǒng)、人口子系統(tǒng)、城市用地子系統(tǒng)等。它是若干個(gè)子系統(tǒng)之間動(dòng)態(tài)地相互促進(jìn)、相互作用的關(guān)系及其程度的反映。城市土地作為城市生態(tài)系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，它的利用規(guī)劃不能僅限于自身系統(tǒng)，出現(xiàn)什么問(wèn)題治理什么問(wèn)題，而應(yīng)當(dāng)著眼于整個(gè)城市系統(tǒng)的和諧發(fā)展，與其他子系統(tǒng)緊密協(xié)作，才有可能從根本上改變城市土地利用過(guò)程中存在的問(wèn)題。因此，一個(gè)城市的用地規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以促進(jìn)城市的整體系統(tǒng)有序發(fā)展與土地自身系統(tǒng)的集約利用為原則。

3.2 城市土地利用規(guī)劃的制定建議

按照促進(jìn)城市系統(tǒng)有序發(fā)展及土地集約利用的原則，城市土地利用規(guī)劃作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)當(dāng)由土地部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)共同負(fù)責(zé)編制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)、發(fā)展與改革委員會(huì)等經(jīng)濟(jì)職能部門(mén)以及各類(lèi)土地使用部門(mén)參與編制。規(guī)劃的編制要遵循客觀性、科學(xué)性與可操作性原則，使規(guī)劃能夠真正對(duì)城市土地利用的控制起到實(shí)效。

3.2.1 深入開(kāi)展城市土地用地現(xiàn)狀調(diào)查

客觀、準(zhǔn)確的用地信息是土地利用規(guī)劃編制的基礎(chǔ)，在城市土地利用規(guī)劃編制之前應(yīng)當(dāng)首先對(duì)城市的用地系統(tǒng)展開(kāi)深入的調(diào)查，明確各類(lèi)用地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況。結(jié)合現(xiàn)代信息技術(shù)完善土地信息的管理制度，建立城市土地利用信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)每類(lèi)用地的用地指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，如某類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的人均占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、單位面積產(chǎn)出、投資強(qiáng)度等進(jìn)行詳細(xì)存儲(chǔ)。根據(jù)用地情況的變化，定期更新數(shù)據(jù)庫(kù)，保證數(shù)據(jù)資料的系統(tǒng)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性和連貫性，為各類(lèi)土地管理決策提供科學(xué)依據(jù)。

3.2.2 根據(jù)城市各經(jīng)濟(jì)、社會(huì)子系統(tǒng)發(fā)展戰(zhàn)略，制定城市土地的利用指標(biāo)

根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向及策略、教育發(fā)展戰(zhàn)略、醫(yī)療發(fā)展戰(zhàn)略等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)子系統(tǒng)的發(fā)展要求，按照《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137―90）對(duì)土地分類(lèi)，制定、調(diào)整居住用地、公共設(shè)施用地（其中包括行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、科研教育設(shè)計(jì)用地等多個(gè)種類(lèi)用地）、工業(yè)用地、對(duì)外交通用地、市政公用設(shè)施用地等各類(lèi)土地的使用比例、用地強(qiáng)度及地理布局，針對(duì)不同的用地類(lèi)型，選擇適宜的指標(biāo)，如人均占地面積、容積率、建筑密度、投資強(qiáng)度、單位面積產(chǎn)出、綠地率等，對(duì)土地的集約利用進(jìn)行控制，使之符合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的速度及需求。

3.3 加強(qiáng)用地建設(shè)的事后監(jiān)督、評(píng)價(jià)

要將各種土地利用活動(dòng)限定在土地利用規(guī)劃所規(guī)定的方向和范圍之內(nèi)，還要重視用地建設(shè)項(xiàng)目的后期監(jiān)督與評(píng)價(jià)。對(duì)于后期建設(shè)與申請(qǐng)初期設(shè)計(jì)不相符合的項(xiàng)目，予以一定的處罰，避免土地使用者以各種名目、理由圈占土地，而進(jìn)行低效開(kāi)發(fā)，違反土地利用規(guī)劃的宗旨。同時(shí)對(duì)各類(lèi)已建成項(xiàng)目進(jìn)行用地集約度與經(jīng)濟(jì)生態(tài)化評(píng)價(jià)，以檢驗(yàn)土地利用規(guī)劃的正確性與有效性，為下一期城市土地利用規(guī)劃提供決策依據(jù)，以保障土地系統(tǒng)和社會(huì)整體長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。

我國(guó)的城市土地利用的研究尚處在起步階段，而城市土地利用績(jī)效的研究更是方興未艾，尚有許多研究上的空白之處。一些城市雖然開(kāi)展了存量土地的現(xiàn)狀調(diào)查和潛力分析研究，積累了一些提高土地利用績(jī)效的經(jīng)驗(yàn)，但在理論研究和實(shí)踐工作中還存在很多不足。今后的研究方向包括：進(jìn)一步明確城市土地利用績(jī)效的概念，為城市土地利用績(jī)效的評(píng)價(jià)建立更加科學(xué)的評(píng)價(jià)方法和指標(biāo)體系等，城市土地利用績(jī)效評(píng)價(jià)的開(kāi)展將為政府和土地管理部門(mén)制訂提高土地利用效益等相關(guān)政策和措施提供有價(jià)值的參考及決策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1]李志民，周寶同．城市化進(jìn)程中的土地問(wèn)題．國(guó)土資源，2005

篇7

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)）五年來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想

（一）充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

（二）進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想。要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度；堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定；堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

二、完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

（三）完善住房供應(yīng)政策。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房；同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對(duì)象的具體收入線標(biāo)準(zhǔn)和范圍，并做好其住房供應(yīng)保障工作。

（四）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過(guò)土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開(kāi)發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷(xiāo)售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（五）增加普通商品住房供應(yīng)。要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。對(duì)普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)。

（六）建立和完善廉租住房制度。要強(qiáng)化政府住房保障職能，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來(lái)源。要結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房的實(shí)際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

（七）控制高檔商品房建設(shè)。各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)高檔、大戶型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類(lèi)項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類(lèi)項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

三、改革住房制度，健全市場(chǎng)體系

（八）繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售。對(duì)能夠保證居住安全的非成套住房，可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況向職工出售。對(duì)權(quán)屬有爭(zhēng)議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書(shū)面具結(jié)保證后，向職工出售。對(duì)因手續(xù)不全等歷史遺留問(wèn)題影響公有住房出售和權(quán)屬登記發(fā)證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

（九）完善住房補(bǔ)貼制度。要嚴(yán)格執(zhí)行停止住房實(shí)物分配的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真核定住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)補(bǔ)貼資金需求和財(cái)力可能，加大住房補(bǔ)貼資金籌集力度，切實(shí)推動(dòng)住房補(bǔ)貼發(fā)放工作。對(duì)直管公房和財(cái)政負(fù)擔(dān)單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關(guān)規(guī)定，統(tǒng)籌用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。

（十）搞活住房二級(jí)市場(chǎng)。要認(rèn)真清理影響已購(gòu)公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地可以適當(dāng)降低已購(gòu)公有住房上市出售土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)；以房改成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房上市出售時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強(qiáng)房屋租賃合同登記備案管理，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)。

（十一）規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。規(guī)范發(fā)展住房裝飾裝修市場(chǎng)，保證工程質(zhì)量。貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，切實(shí)改善住房消費(fèi)環(huán)境。

四、發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)

（十二）加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度。要加強(qiáng)住房公積金歸集工作，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，簡(jiǎn)化手續(xù)，取消不合理收費(fèi)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款。

（十三）完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。對(duì)無(wú)擔(dān)保能力和擔(dān)保行為不規(guī)范的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業(yè)擔(dān)保管理辦法，研究建立全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系。

（十四）加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個(gè)人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過(guò)去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。

五、改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)

（十五）制定住房建設(shè)規(guī)劃和住宅產(chǎn)業(yè)政策。各地要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)。要充分考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程所產(chǎn)生的住房需求，高度重視小城鎮(zhèn)住房建設(shè)問(wèn)題。制定和完善住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策，健全推進(jìn)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰的制度。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)。

（十六）充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)以及撤市（縣）改區(qū)后的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（十七）加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。各地要健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。利用原劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。土地供應(yīng)過(guò)量、閑置建設(shè)用地過(guò)多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)。普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的城市，可以按規(guī)定適當(dāng)調(diào)劑增加土地供應(yīng)量。

六、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序

（十八）完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊(cè)制度，積極推行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為。已批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，確需變更用地性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)的，必須按規(guī)定程序重新報(bào)批。

（十九）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。

（二十）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為。堅(jiān)決制止一些單位和部門(mén)強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。加快完善房地產(chǎn)信用體系，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對(duì)空置量大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣(mài)和新項(xiàng)目申報(bào)。進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序，嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。切實(shí)加強(qiáng)源頭管理，有效遏制并預(yù)防住房制度改革和房地產(chǎn)交易中的各種腐敗行為。

地方各級(jí)人民政府要認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，從實(shí)際出發(fā)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)市、縣房地產(chǎn)發(fā)展工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要各司其職，分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地特別是問(wèn)題突出地區(qū)的指導(dǎo)和督查。國(guó)家發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土、銀行、稅務(wù)等部門(mén)要調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施。建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定經(jīng)濟(jì)適用住房管理、住房補(bǔ)貼制度監(jiān)督、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、建立全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實(shí)施辦法，指導(dǎo)各地具體實(shí)施并負(fù)責(zé)對(duì)本通知貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督檢查。

篇8

【關(guān)鍵詞】：城市規(guī)劃；城市建設(shè)；管理

前 言：城市規(guī)劃是在一段時(shí)期內(nèi)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用以及空間使用能能源和資源與人口之間的關(guān)系進(jìn)行平衡協(xié)調(diào)的過(guò)程。城市規(guī)劃是具有一定的綜合性、獨(dú)立性及專(zhuān)業(yè)性的工作，其出發(fā)點(diǎn)是建設(shè)綠色生態(tài)、節(jié)約環(huán)保及可持續(xù)發(fā)展型城市，目的在于促進(jìn)城市繁榮穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展。城市規(guī)劃是城市建設(shè)發(fā)展的藍(lán)圖，涉及到整個(gè)城市資源和空間的利用，關(guān)系整座城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，關(guān)系到整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)命脈。目前，我國(guó)城市發(fā)展中國(guó)仍存在一些問(wèn)題，值得城市規(guī)劃建設(shè)管理部門(mén)進(jìn)行分析和探討，采取切實(shí)可行的管理辦法，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境與人口之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循的原則

1.1城市規(guī)劃應(yīng)具有前瞻性

城市發(fā)展規(guī)劃應(yīng)制定高起點(diǎn)，實(shí)行可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略才能促進(jìn)城市健康有序發(fā)展。城市規(guī)劃編制要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極探索創(chuàng)新，不能被眼前的空間和資源條件所束縛，堅(jiān)持高起點(diǎn)，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，階梯式實(shí)施過(guò)程。要合理的利用土地資源，堅(jiān)持資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，綠色生態(tài)可持續(xù)發(fā)展型城市。明確城市規(guī)劃對(duì)土地利用的監(jiān)管作用，保證城市土地的到合理的開(kāi)局，符合城市未來(lái)發(fā)展特點(diǎn)，城市項(xiàng)目的審批和建設(shè)都要嚴(yán)格按照城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)執(zhí)行。

1.2城市規(guī)劃應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧

隨著城市化進(jìn)程的日益加快，城際之間、城鄉(xiāng)之間的聯(lián)系愈發(fā)密切，區(qū)域間的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容。城市規(guī)劃堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧就要與區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，做好城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的編制工作，對(duì)城市功能布局以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行合理安排，這樣有助于城市內(nèi)部實(shí)行文明和諧的發(fā)展局面，同時(shí)有助于打破城鄉(xiāng)二元體制，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定。從區(qū)域整體出發(fā)，結(jié)合城鄉(xiāng)發(fā)展特點(diǎn)和需要，明確各城鎮(zhèn)的職能分工，對(duì)城鎮(zhèn)功能布局及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃和協(xié)調(diào)指導(dǎo)，避免重復(fù)建設(shè)和空間資源浪費(fèi)，實(shí)行區(qū)域間基礎(chǔ)設(shè)施共享和有效管理策略，對(duì)不符合整體利益及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的開(kāi)局進(jìn)行限制，保護(hù)環(huán)境資源。

1.3城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合

城市發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)管理應(yīng)該符合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集和規(guī)?；?yīng)，城市規(guī)劃不單是建設(shè)規(guī)劃，更要顧及經(jīng)濟(jì)空間布局的協(xié)調(diào)發(fā)展，平衡個(gè)階層的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。利用法律和稅收強(qiáng)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的政府管理職能，引導(dǎo)城市建設(shè)發(fā)展方向和規(guī)模，使之與國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相符合。城市項(xiàng)目的布局和選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃建設(shè)，新增建設(shè)用地要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的城市規(guī)劃部門(mén)審批程序方可實(shí)施。城市規(guī)劃的管理應(yīng)該促進(jìn)和推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)，保證經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

2.當(dāng)前城市規(guī)劃與城市建設(shè)存在的問(wèn)題分析

2.1城市規(guī)劃管理粗放

在城市規(guī)劃建設(shè)中，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、功能區(qū)建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，比如公園廣場(chǎng)建設(shè)、街道綠化布置以及市政基礎(chǔ)設(shè)施等。然而，當(dāng)前，我國(guó)城市建設(shè)規(guī)劃經(jīng)常由于各種原因被改變，具有很強(qiáng)的隨意性，造成這種結(jié)果可能由于城市領(lǐng)導(dǎo)更換導(dǎo)致原規(guī)劃被打亂；政府部門(mén)為了追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出讓土地，影響了原有城市土地規(guī)劃；城市管理部門(mén)利用職權(quán)調(diào)整城市規(guī)劃，從中漁利。

2.2城市規(guī)劃沒(méi)有適當(dāng)超前

城市發(fā)展建設(shè)缺乏超前意識(shí)，很多城市利用環(huán)境資源作為代價(jià)來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)建設(shè)成果，雖然只是眼前的繁榮，同時(shí)也為今后的規(guī)劃和治理留下了難題和隱患。由于城市建設(shè)缺乏前瞻性，許多城市的道路的數(shù)量和道路的寬度已經(jīng)不能滿足日益增長(zhǎng)的車(chē)輛的需要，擁擠的交通必然與盲目擴(kuò)大和發(fā)展的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)相關(guān)；被嚴(yán)重污染的城市河水與重工業(yè)產(chǎn)業(yè)的不合理布局脫不了干系；嚴(yán)重的霧霾及惡劣的空氣質(zhì)量是各種廢氣的排放帶來(lái)的后果，這些現(xiàn)象雖然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，但是缺乏前瞻性的城市規(guī)劃管理也難辭其咎。

2.3城市規(guī)劃中的土地資源利用不合理

一些城市建設(shè)的規(guī)劃缺乏科學(xué)性，布局明顯不合理。許多地區(qū)沒(méi)有根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃布局，主要表現(xiàn)為對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、生活區(qū)以及商業(yè)區(qū)沒(méi)有進(jìn)行合理規(guī)劃，例如一些古城為了修建市區(qū)主干道，盲目拆除了具有上千年文化的古建筑，這些建筑是無(wú)法復(fù)制和保留的，因此“古城文化遺產(chǎn)”的申請(qǐng)也未通過(guò)，而由于規(guī)劃不善，原有的代表性建筑被一群沒(méi)有文化根據(jù)的“火柴盒”式建筑和爛尾樓所包圍；許多地區(qū)不顧城市一體化趨勢(shì)，大搞諸侯割據(jù)規(guī)劃，坐井觀天、畫(huà)地為牢，瞄準(zhǔn)信息產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，從競(jìng)爭(zhēng)角度出發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似雷同，單個(gè)城市缺乏支持，變得后勁不足，嚴(yán)重影響了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)。

2.4城市規(guī)劃建設(shè)管理工作配合缺乏默契度

城市規(guī)劃是對(duì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、資源及社會(huì)的綜合規(guī)劃，是一項(xiàng)全局性、戰(zhàn)略性的工程型工作。城市規(guī)劃不是一某個(gè)部門(mén)單打獨(dú)斗，而是需要各個(gè)相關(guān)部門(mén)的密切支持與配合，使城市規(guī)劃與土地資源管理、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局、環(huán)境保護(hù)、人口發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)緊密聯(lián)系在一起。這些因素互為因果，相互促進(jìn)、相互制約。而在現(xiàn)實(shí)的城市發(fā)展規(guī)劃中，許多城市往往不能正確處理好城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，各部門(mén)之間各自為戰(zhàn)，缺乏溝通和配合，使土地資源的利用和環(huán)境的保護(hù)之間充滿了矛盾。事實(shí)上，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也要合理的利用好每一寸土地，平衡經(jīng)濟(jì)與可持續(xù)發(fā)展之間的關(guān)系，而當(dāng)前許多城市在處理二者關(guān)系之間缺乏平衡和協(xié)調(diào)，影響了整個(gè)城市規(guī)劃管理水平，阻礙了城市的發(fā)展進(jìn)步。

3.完善城市規(guī)劃與城市建設(shè)管理的措施探討

3.1堅(jiān)持人本思想

城市規(guī)劃建設(shè)就是為了讓生活更美好，歸根結(jié)底是服務(wù)城市居民。在城市規(guī)劃中應(yīng)該堅(jiān)持以人為本的思想理念，做到一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)，使城市規(guī)劃管理工作具有前瞻性，符合整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，滿足人民群眾切實(shí)關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題。為了保證規(guī)劃的科學(xué)合理，應(yīng)堅(jiān)持循序漸進(jìn)、階梯式發(fā)展原則，對(duì)相應(yīng)的工作制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不能急功近利、盲目追求經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益而付出環(huán)境和資源的代價(jià)，多搞一些民生工程，切勿實(shí)行面子工程、形象工程，要體現(xiàn)出人們的利益，堅(jiān)持以人為本。

3.2建立健全法律法規(guī)監(jiān)管體系

城市規(guī)劃建設(shè)與管理要想取得成效，政府部門(mén)應(yīng)該發(fā)揮職能，積極運(yùn)用法律手段加強(qiáng)城市規(guī)劃總會(huì)讓協(xié)調(diào)職能，將城市土地資源利用活動(dòng)納入統(tǒng)一發(fā)展規(guī)劃之中。建立健全法律法規(guī)在城市規(guī)劃方面的內(nèi)容，指導(dǎo)和監(jiān)管各級(jí)城市在城市規(guī)劃的內(nèi)容和方向，保證各級(jí)職能部門(mén)能夠依照實(shí)際情況踐行法律規(guī)定，抱著該法律有效發(fā)揮。完善法律管理體系，使城市規(guī)劃管理工作真正做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。

3.3建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城市

在城市規(guī)劃管理中，針對(duì)當(dāng)前城市規(guī)劃中大量生產(chǎn)、大量消費(fèi)、大量廢棄、大量污染而導(dǎo)致的污染和浪費(fèi)的現(xiàn)象，應(yīng)該堅(jiān)持節(jié)約的原則，完善城市功能和布局結(jié)構(gòu)，妥善解決規(guī)劃發(fā)展中遇到的矛盾。為了實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、綠色生態(tài)可持續(xù)發(fā)展型城市，應(yīng)該改變粗放型規(guī)劃模式，堅(jiān)持節(jié)約和集約，以低消耗和環(huán)保的生產(chǎn)生活方式，主動(dòng)構(gòu)建城市生態(tài)系統(tǒng)和社會(huì)系統(tǒng)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)整體優(yōu)化的、可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)，形成科學(xué)合理的城市規(guī)劃模式，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

3.4實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃審批程序，

要確保城市規(guī)劃管理的科學(xué)合理，就要執(zhí)照既定程序執(zhí)行。因此要科學(xué)謀劃，建立健全城市規(guī)劃行政許可和審批制度，對(duì)違背程序的當(dāng)事人追糾法律責(zé)任，建立健全生態(tài)環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督、評(píng)價(jià)和激勵(lì)機(jī)制，保證城市規(guī)劃與管理的有序進(jìn)行。

結(jié) 語(yǔ)：總之，良好的城市規(guī)劃有利于創(chuàng)造更多的發(fā)展空間，提高城市建設(shè)水平。城市規(guī)劃的效果對(duì)城市各功能區(qū)功能的發(fā)揮以及市管理工作的質(zhì)量有著直接影響。城市規(guī)劃的涉及范圍廣，技術(shù)性強(qiáng)，因此，，城市既要符合城市建設(shè)的總體要求，又要遵循城市建設(shè)的客觀規(guī)律，要做到立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，頭籌兼顧，綜合布局，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙永福.關(guān)于城市規(guī)劃與城市建設(shè)管理探究[J].才智，2014，33：353.

篇9

內(nèi)容提要: 土地儲(chǔ)備制度雖然已經(jīng)付諸實(shí)踐，但在法律關(guān)系方面尚未理順，應(yīng)當(dāng)明確前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與土地儲(chǔ)備中心、國(guó)土資源管理部門(mén)、實(shí)際用地者等之間的法律關(guān)系，以及實(shí)際用地者與國(guó)土資源管理部門(mén)之間的法律關(guān)系，以求妥當(dāng)?shù)仄胶飧髯缘睦骊P(guān)系。

一、引言

建設(shè)用地使用權(quán)出讓洽商甚至簽訂合同之時(shí)，建設(shè)用地可能是尚未拆遷、補(bǔ)償、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集體所有的土地，也可能是已經(jīng)征收、拆遷、補(bǔ)償、安置完畢并達(dá)到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。屬于“熟地”的，有些來(lái)自土地儲(chǔ)備。廣州市、安徽省、重慶市、成都市、上海市和北京市等市，都實(shí)行了土地儲(chǔ)備制度，使得相當(dāng)數(shù)量的建設(shè)用地來(lái)自土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的供應(yīng)，相應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)的取得，便以“熟地”作為標(biāo)的物。

鑒于建設(shè)用地使用權(quán)與土地儲(chǔ)備制度的關(guān)聯(lián)如此密切，而實(shí)際運(yùn)作中也有諸多需要規(guī)范和完善之處，國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行于2007年11月19日出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》。鑒于該管理辦法規(guī)定了土地儲(chǔ)備制度與建設(shè)用地使用權(quán)之間的關(guān)系，牽涉幾方主體及其所承受的權(quán)利義務(wù)，也鑒于其中某些設(shè)計(jì)和規(guī)定尚有完善的余地，加上實(shí)務(wù)中仍有未盡符合規(guī)定的操作，有必要對(duì)其介紹、分析和評(píng)論。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，所謂土地儲(chǔ)備制度，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為(第2條第1款)。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)(第2條第2款)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位(第3條)。各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場(chǎng)的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模，儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國(guó)有存量建設(shè)用地(第6條)。土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案(第7條)。

關(guān)于可納人土地儲(chǔ)備范圍的土地，按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》的規(guī)定，市、縣人民政府或國(guó)土資源管理部門(mén)依法無(wú)償收回國(guó)有土地使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備(第11條)。因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國(guó)土資源管理部門(mén)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。對(duì)政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備(第12條)。根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同。收購(gòu)?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國(guó)土資源管理、財(cái)政部門(mén)或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備(第13條)。政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)后納人土地儲(chǔ)備(第14條)。已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備(第15條)。

關(guān)于開(kāi)發(fā)商等用地者從儲(chǔ)備的土地中取得建設(shè)用地使用權(quán)，《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書(shū)。供應(yīng)已發(fā)證儲(chǔ)備土地前，應(yīng)收回土地證書(shū)，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除(第17條)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件(第18條)。前期開(kāi)發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位(第19條)。儲(chǔ)備土地完成前期開(kāi)發(fā)整理后，納人當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計(jì)劃，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地(第22條)。

《土地儲(chǔ)備管理辦法》還規(guī)定了特殊的利用儲(chǔ)備土地的方式:“在儲(chǔ)備土地未供應(yīng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建(構(gòu))筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。設(shè)立抵押權(quán)的儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。儲(chǔ)備土地的臨時(shí)利用，一般不超過(guò)兩年，且不能影響土地供應(yīng)”(第21條)。

二、分析與評(píng)論

(一)關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的功能和定位

關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的功能和定位，應(yīng)從以下方面來(lái)認(rèn)識(shí):(1)它改變了我國(guó)土地征收和供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，完善了政府壟斷一級(jí)土地取得與供應(yīng)的制度。[1]土地儲(chǔ)備制度使土地供應(yīng)方式由“毛地出讓”(生地出讓)轉(zhuǎn)向“凈地出讓”(熟地出讓)，從協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向以招拍掛出讓為主。[2](2)土地儲(chǔ)備制度使土地征收、房屋拆遷成本與建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益分離核算，可以避免協(xié)議出讓中房地產(chǎn)商與政府在征收拆遷成本、出讓金與土地規(guī)劃參數(shù)間不斷地討價(jià)還價(jià)的現(xiàn)象。土地儲(chǔ)備制度割斷了用地者與被征地人之間的直接利益聯(lián)系，可以避免拆遷補(bǔ)償費(fèi)用與土地出讓價(jià)格直接掛鉤，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、開(kāi)發(fā)，更好地實(shí)施土地規(guī)劃。[3](3)土地儲(chǔ)備制度不僅具備調(diào)控土地供給的作用，也具備調(diào)控土地需求的功能，增強(qiáng)了政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。(4)土地儲(chǔ)備制度激活了存量土地的利用價(jià)值，對(duì)一些地段比較偏僻、開(kāi)發(fā)條件不理想以及閑置的城市土地，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，有利于政府實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)和整理，作出統(tǒng)一計(jì)劃和整體安排，加快企業(yè)存量土地盤(pán)活進(jìn)度，解決部分企業(yè)改制的燃眉之急，實(shí)現(xiàn)土地的再開(kāi)發(fā)和再利用，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，提高土地的利用效率。(5)促進(jìn)土地保值、增值，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理。(6)有助于防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。[4]

(二)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的法律地位和功能

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)并非建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方，類(lèi)似于倉(cāng)儲(chǔ)者，它管理著已經(jīng)儲(chǔ)備的土地。建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方依然是市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)。實(shí)際上，《土地儲(chǔ)備管理辦法》第22條已經(jīng)明確了這一點(diǎn)。

(三)儲(chǔ)備土地的取得方式

儲(chǔ)備土地的取得，按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》的規(guī)定(第11條以下)和實(shí)務(wù)中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地購(gòu)買(mǎi)和土地置換四種方式。

(四)《土地儲(chǔ)備管理辦法》第21條后段的規(guī)定不符合現(xiàn)行法及其理論

已經(jīng)儲(chǔ)備的土地，在出讓建設(shè)用地使用權(quán)之前，僅僅以國(guó)家土地所有權(quán)的形態(tài)存在，并無(wú)建設(shè)用地使用權(quán)的身影。既然如此，《土地儲(chǔ)備管理辦法》第21條后段規(guī)定儲(chǔ)備土地設(shè)立抵押權(quán)，就不符合我國(guó)的現(xiàn)行法及其理論。在我國(guó)現(xiàn)行法上，土地所有權(quán)不得抵押，能夠抵押的是(出讓的)建設(shè)用地使用權(quán)、“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在土地儲(chǔ)備制度的背景下，只有(出讓的)建設(shè)用地使用權(quán)。既然所儲(chǔ)備土地中不含有建設(shè)用地使用權(quán)，即欠缺作為獨(dú)立之物的抵押物，談何以儲(chǔ)備土地設(shè)立抵押權(quán)？!

(五)建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物

土地儲(chǔ)備制度下，建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物是“熟地”。所謂“熟地”，是指已經(jīng)完成了征地、拆遷、補(bǔ)償、安置等項(xiàng)工作，土地已經(jīng)達(dá)到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)完畢，“生地”變成了“熟地”。

(六)前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的當(dāng)事人及其法律關(guān)系

1.前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與土地儲(chǔ)備中心

土地儲(chǔ)備中心，即《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定意義上的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。雖然(土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定它應(yīng)對(duì)儲(chǔ)備土地特別是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行必要的前期開(kāi)發(fā)，使之具備供應(yīng)條件(第18條)，但往往并不親自實(shí)施實(shí)際的“七通一平”等具體工作，而是經(jīng)市、縣人民政府土地資源管理部門(mén)授權(quán)，來(lái)委托特定的企業(yè)承做土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，或者說(shuō)從事前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地。土地儲(chǔ)備中心和前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)之間的關(guān)系，屬于人和相對(duì)人之間的關(guān)系。

雖然有些市把土地儲(chǔ)備中心作為土地征收、拆遷的主體，也有學(xué)說(shuō)表示支持，但由于土地征收為行政權(quán)力的運(yùn)作，屬于政府機(jī)關(guān)的職能，而土地儲(chǔ)備中心并非行政機(jī)關(guān)，而是事業(yè)單位，所以，不應(yīng)將土地儲(chǔ)備中心作為土地征收的主體。不過(guò)，可以由政府機(jī)關(guān)授權(quán)土地儲(chǔ)備中心，實(shí)施征收、拆遷、補(bǔ)償、安置等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的具體工作，此時(shí)，相對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備中心不是當(dāng)事人，當(dāng)事人為市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)。

2.前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)

如同前述，在前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的層面上，市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)與實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的商家各為當(dāng)事人一方，市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)承擔(dān)的義務(wù)是向該企業(yè)支付補(bǔ)償款，享有的權(quán)利是適時(shí)收回建設(shè)用地。

3.前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與實(shí)際用地者

前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與實(shí)際用地者之間的關(guān)系，有些人認(rèn)為屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，尤其是有些市也確實(shí)要求前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與實(shí)際用地者之間簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以及補(bǔ)償合同。下文的案例分析即屬此類(lèi)。但這是違反法律和法理的。合乎法律及法理的意見(jiàn)應(yīng)是，前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)與實(shí)際用地者之間本來(lái)沒(méi)有直接的合同關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)和國(guó)土資源管理部門(mén)之間具有法律關(guān)系，國(guó)土資源管理部門(mén)與實(shí)際用地者之間發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。在該企業(yè)和國(guó)土資源管理部門(mén)之間的關(guān)系中，國(guó)土資源管理部門(mén)從該企業(yè)之手收回建設(shè)用地，向其支付補(bǔ)償款。在國(guó)土資源管理部門(mén)和實(shí)際用地者之間的合同關(guān)系中，國(guó)土資源管理局向用地者移轉(zhuǎn)建設(shè)用地使用權(quán)，用地者支付出讓金。支付補(bǔ)償款的合理流程應(yīng)為:國(guó)土資源管理局向該企業(yè)支付補(bǔ)償款，實(shí)際用地者向國(guó)土資源管理局支付地價(jià)款。但實(shí)務(wù)的運(yùn)作時(shí)常將上述流程做一定程度的變通，呈現(xiàn)給人們的流程是:國(guó)土資源管理局將建設(shè)用地使用權(quán)先出讓給實(shí)際用地者，同時(shí)獲取地價(jià)款;實(shí)際用地者和前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)依政府部門(mén)的指示而簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議》，實(shí)際用地者將地價(jià)款的一部分付給前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)，實(shí)際上是代國(guó)土資源管理局支付給前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)補(bǔ)償款;而后，前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)將建設(shè)用地退回國(guó)土資源管理局;國(guó)土資源管理局再將真正擁有的“另一建設(shè)用地使用權(quán)”實(shí)際出讓給用地者。本來(lái)，前期開(kāi)發(fā)整理儲(chǔ)備土地的企業(yè)擁有的建設(shè)用地使用權(quán)和用地者將要取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是兩項(xiàng)不同的建設(shè)用地使用權(quán)，發(fā)生聯(lián)系的，只是所處的地段(宗地)相同。

三、涉及土地儲(chǔ)備的案例分析

(一)基本案情

2006年4月5日，W市國(guó)土資源管理局從乙單位收回A號(hào)建設(shè)用地。2009年10月7日，W市土地交易中心受W市國(guó)土資源管理局委托掛牌出讓A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。甲公司通過(guò)掛牌方式取得該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)，與W市土地交易中心簽訂了《成交確認(rèn)書(shū)》?！冻山淮_認(rèn)書(shū)》規(guī)定:“請(qǐng)持此確認(rèn)書(shū)于巧個(gè)工作日內(nèi)向W市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心付清成交金額50%部分，在《成交確認(rèn)書(shū)》簽訂之日起15個(gè)工作日內(nèi)按照掛牌結(jié)果以及掛牌文件確定的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》。”隨后，甲公司與乙單位簽訂了《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，約定乙單位保證A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)任何權(quán)利糾紛和爭(zhēng)議，保證按照約定交付土地;甲公司保證按照約定分四期向乙單位支付補(bǔ)償費(fèi)。

在實(shí)際的履行過(guò)程中，乙單位認(rèn)為甲公司是從自己手里受讓的A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，乙單位的上級(jí)主管部門(mén)以公告方式對(duì)A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)等提出異議，并導(dǎo)致甲公司無(wú)法辦理報(bào)建手續(xù)、拆遷手續(xù)。從而發(fā)生糾紛。各方之間的法律關(guān)系如何？甲公司能取得A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)嗎？若能取得，是從何人之手取得呢？

(二)分析

1.2009年W市土地交易中心受W市國(guó)土資源管理局委托掛牌出讓A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)的行為，應(yīng)被認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)皇墙ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。其理由如下:

(1)國(guó)土資源管理局是建設(shè)用地使用權(quán)的出讓主體

建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)菄?guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付地價(jià)款的行為。而建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)峭恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。(注：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條等將物權(quán)變動(dòng)與引起變動(dòng)的原因行為區(qū)分開(kāi)來(lái)，若循此路，建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓可作為物權(quán)變動(dòng)，就不同于建設(shè)用地使用權(quán)出售、贈(zèng)與。)可見(jiàn)出讓和轉(zhuǎn)讓所要求的一方主體是不同的，出讓行為中的一方主體是國(guó)家，轉(zhuǎn)讓行為中的轉(zhuǎn)讓方則是土地使用者，受讓方將成為土地使用者。 轉(zhuǎn)貼于 本案中，甲公司通過(guò)掛牌方式取得該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)。招標(biāo)拍賣(mài)是土地使用權(quán)出讓的方式之一，而該建設(shè)用地使用權(quán)交易是W市土地交易中心代表W市國(guó)土資源管理局以招拍掛方式出讓的，委托人是W市國(guó)土資源管理局，有證據(jù)《W市掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)公告》和《建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)買(mǎi)須知》予以證明?！督ㄔO(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定，該宗土地待拆遷完畢后，甲公司按照法律法規(guī)規(guī)定持相關(guān)資料到W市國(guó)土資源管理局申請(qǐng)辦理拆遷驗(yàn)收手續(xù)，簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，上述內(nèi)容證明了W市國(guó)土資源管理局是建設(shè)用地使用權(quán)交易的出讓方。同時(shí)，W市土地整理儲(chǔ)備中心受W市國(guó)土資源管理局的委托，于2008年7月23日向甲公司發(fā)出的《工作聯(lián)系函》就是否繼續(xù)履行《成交確認(rèn)書(shū)》進(jìn)行了討論，W市國(guó)土資源管理局還曾確定以兩宗儲(chǔ)備地塊置換甲公司的用地，這也證明了W市國(guó)土資源管理局是建設(shè)用地使用權(quán)交易的出讓主體。

(2)甲公司取得土地使用權(quán)是基于W市國(guó)土資源管理局的出讓行為

第一，W市國(guó)土資源管理局委托土地交易中心將該宗土地的建設(shè)用地使用權(quán)掛牌，甲公司通過(guò)競(jìng)買(mǎi)的方式取得該建設(shè)用地使用權(quán)，其法律基礎(chǔ)是國(guó)土資源管理局的出讓行為。

第二，從甲公司取得該建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和效力來(lái)看，甲公司取得的不是乙單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)，而是與其內(nèi)容和效力不同的另一建設(shè)用地使用權(quán)，該建設(shè)用地使用權(quán)不可能因乙單位的轉(zhuǎn)讓行為而取得，只能基于W市國(guó)土資源管理局的出讓行為而取得。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條，以及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條、第21條、第22條的規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到一定的限制:其一，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;其二，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;其三，土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中，乙單位提交的證據(jù)哎土地使用權(quán)證》表明該宗地塊的土地使用權(quán)的類(lèi)型為出讓?zhuān)恋赜猛緸槲捏w用地，土地使用權(quán)的期限為40年，至土地交易中心簽發(fā)《成交確認(rèn)書(shū)》之日，乙單位土地的剩余年限為35年。而《掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)公告》顯示，甲公司取得的建設(shè)用地使用權(quán)的土地用途是商業(yè)用地，出讓年限為40年。顯然，甲公司取得A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)已不是(乙單位擁有的)原物及原權(quán)利，土地用途已改變，由原來(lái)的文體用地變?yōu)樯虡I(yè)用地，建設(shè)用地使用期的年限已為40年，而不是轉(zhuǎn)讓行為要求的剩余期限35年。如果主張?jiān)摻ㄔO(shè)用地使用權(quán)交易是轉(zhuǎn)讓行為，則既違反了上述《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和第39條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定，也不符合本案的事實(shí)。此外，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同?！禬市土地儲(chǔ)備管理辦法》第8條也規(guī)定，對(duì)于改變批準(zhǔn)用途用于商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地或以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，應(yīng)由政府收回進(jìn)人土地儲(chǔ)備?？梢?jiàn)，在土地用途已改變的情況下，乙單位沒(méi)有權(quán)利將其既有的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@恰好證明了掛牌出讓的A號(hào)建設(shè)用地使用權(quán)是W市國(guó)土資源管理局出讓的建設(shè)用地使用權(quán)。

第三，《成交確認(rèn)書(shū)》并沒(méi)有規(guī)定在合同簽訂當(dāng)時(shí)或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是約定由買(mǎi)受人甲公司在未來(lái)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，這就使得甲公司取得A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)非常類(lèi)似于期房的買(mǎi)賣(mài)、未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)。期房的買(mǎi)賣(mài)不要求出賣(mài)人在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)享有所有權(quán)，未來(lái)物的買(mǎi)賣(mài)不被定性為出賣(mài)他人之物，因此，《成交確認(rèn)書(shū)》不宜被定性為出賣(mài)他人之物的合同，而應(yīng)比照期房買(mǎi)賣(mài)合同、未來(lái)物買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)定為出賣(mài)自己之物且合法有效的合同。否則，就是沒(méi)有做到相似的事物相同處理。上列觀點(diǎn)之所以成立，是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行法未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)自合同成立時(shí)移轉(zhuǎn)，而是奉行買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)自交付或登記時(shí)移轉(zhuǎn)的原則，建設(shè)用地使用權(quán)自辦理變更登記時(shí)轉(zhuǎn)移。只要在履行期限屆滿時(shí)出賣(mài)人能夠移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)，就達(dá)到了買(mǎi)賣(mài)合同的目的，無(wú)須出賣(mài)人于訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)即擁有買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)。

2.《成交確認(rèn)書(shū)》規(guī)定的“請(qǐng)持此確認(rèn)書(shū)于15個(gè)工作日內(nèi)向W市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心付清成交金額50%部分，在《成交確認(rèn)書(shū)》簽訂之日起15個(gè)工作日內(nèi)按照掛牌結(jié)果以及掛牌文件確定的內(nèi)容與轉(zhuǎn)讓方簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》”的條款，是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一個(gè)組成部分，確定了出讓金的支付方式;依據(jù)此條款，甲公司與乙單位簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》正是為了實(shí)際履行上述地價(jià)款而產(chǎn)生的。

根據(jù)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第20條第1款關(guān)于“以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)或者與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書(shū)”的規(guī)定，W市土地交易中心與甲公司簽訂了《成交確認(rèn)書(shū)》，并約定了成交價(jià)款的總額，還約定了雙方在A號(hào)地塊的土地拆遷完畢后簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)作了分配。之所以在《成交確認(rèn)書(shū)》中規(guī)定甲公司與乙單位簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，其目的是為了保證《成交確認(rèn)書(shū)》中所確認(rèn)的合同內(nèi)容的履行。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。國(guó)家應(yīng)根據(jù)土地使用者的使用年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。根據(jù)《W市土地儲(chǔ)備管理辦法》第11條規(guī)定，在土地收歸國(guó)有后，應(yīng)由W市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心負(fù)責(zé)退還乙單位未使用年限的土地出讓金及對(duì)地內(nèi)建筑物進(jìn)行補(bǔ)償。政府在出讓土地前應(yīng)將地塊收歸國(guó)有，但是在政府無(wú)力支付回購(gòu)款或不愿直接向原土地使用權(quán)人補(bǔ)償時(shí)，可以確定由新的受讓人(買(mǎi)受人)替政府向原土地使用權(quán)人墊付款項(xiàng)。本案即屬于政府提前收回土地使用權(quán)的情形，W市國(guó)土資源管理局應(yīng)當(dāng)向乙單位支付提前收回土地的補(bǔ)償，只是補(bǔ)償款沒(méi)有采取國(guó)土資源管理局直接向乙單位支付補(bǔ)償款的方式，而是通過(guò)《成交確認(rèn)書(shū)》確定甲公司將出讓金的一部分支付給乙單位來(lái)實(shí)現(xiàn)的。本來(lái)應(yīng)有的流程是:國(guó)土資源管理局從乙單位收回土地使用權(quán)，同時(shí)支付補(bǔ)償款;國(guó)土資源管理局將位于該地段的但性質(zhì)不同的另一建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司，甲公司支付出讓金。本案的運(yùn)作實(shí)際將上述流程做了一定程度的變通，呈現(xiàn)給人們的流程是:國(guó)土資源管理局將其后出現(xiàn)的“另一建設(shè)用地使用權(quán)”先出讓給甲公司，同時(shí)獲取出讓金;甲公司和乙單位依政府部門(mén)的指示而簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，甲公司將出讓金的一部分付給乙單位，實(shí)際上是代國(guó)土資源管理局支付給乙單位補(bǔ)償款;而后，乙單位將土地使用權(quán)退回國(guó)土資源管理局;國(guó)土資源管理局再將真正擁有的“另一建設(shè)用地使用權(quán)”實(shí)際出讓給甲公司。乙單位既有的土地使用權(quán)和甲公司將要取得的建設(shè)用地使用權(quán)，是兩項(xiàng)不同的建設(shè)用地使用權(quán)，發(fā)生聯(lián)系的，只是所處的地段(宗地)相同。由此可見(jiàn)，甲公司和乙單位依照政府部門(mén)的指示簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償協(xié)議》，只是具有中國(guó)特色的實(shí)務(wù)運(yùn)作中出現(xiàn)的措施，重在甲公司向乙單位支付補(bǔ)償款，所謂的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)非是為甲公司向乙單位支付補(bǔ)償款尋找出來(lái)的理由，并非法律意義(真正意義、典型意義)上的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)橐覇挝徊⒉幌碛屑坠驹谄浜髴?yīng)取得的A號(hào)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，乙單位將向國(guó)土資源管理局退回土地使用權(quán)，而不是向甲公司轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。

上述分析并不表明乙單位在《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》簽訂和履行階段沒(méi)有土地使用權(quán)，它的確擁有土地用途為文體用地、期限為40年的A號(hào)地塊的土地使用權(quán)。按照這些合同的規(guī)定與政府部門(mén)的指示，乙單位在享受收取補(bǔ)償款權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)負(fù)有交出建設(shè)用地和土地使用權(quán)的義務(wù);從甲公司取得補(bǔ)償款，向國(guó)土資源管理局退回土地使用權(quán)。與此相適應(yīng)，乙單位對(duì)其將要退回土地使用權(quán)也負(fù)有義務(wù)，如擔(dān)保沒(méi)有第三人主張租賃權(quán)、他物權(quán)等權(quán)利，以保障甲公司實(shí)現(xiàn)其合同目的。假如有第三人主張此類(lèi)權(quán)利，甲公司有權(quán)暫時(shí)拒付補(bǔ)償款。

3.甲公司有權(quán)向乙單位中止付款

根據(jù)《合同法》第60條第1款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。在對(duì)方不依約履行合同時(shí)，當(dāng)事人一方有權(quán)行使抗辯權(quán)。本案適用先履行抗辯權(quán)，即在當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的時(shí)候，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。根據(jù)甲公司與乙單位簽訂的《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，甲公司應(yīng)于本合同簽訂后60日內(nèi)辦理拆遷手續(xù)，乙單位應(yīng)于辦完拆遷手續(xù)后30天內(nèi)對(duì)地上建筑物進(jìn)行拆除及場(chǎng)地騰空工作;乙單位于合同簽訂后90日內(nèi)將A號(hào)地塊交付給甲公司，實(shí)質(zhì)上是退回國(guó)土資源管理局;甲公司分四次支付余款?？梢?jiàn)雙方的權(quán)利義務(wù)履行有先后之分。甲公司已按約定于11月支付第一筆款300萬(wàn)，但在12月支付第二筆款之前，由于乙單位的上級(jí)主管部門(mén)主張異議使報(bào)建手續(xù)無(wú)法辦理，乙單位負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，對(duì)此負(fù)有責(zé)任，甲公司有權(quán)援用《合同法》第67條的規(guī)定，行使抗辯權(quán)，中止付款。

4.乙單位無(wú)權(quán)解除合同

一方面，甲公司中止支付價(jià)款的原因是，乙單位的上級(jí)主管部門(mén)主張異議、W市規(guī)劃局停止辦理甲公司的報(bào)建手續(xù)。從《建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》的規(guī)定來(lái)看，乙單位負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，由于第三人主張異議，甲公司中止支付價(jià)款具有正當(dāng)性，不構(gòu)成違約，乙單位自不享有解除權(quán)，無(wú)權(quán)解除合同;假如一定要“解除合同”，則是打著解除的旗號(hào)，實(shí)質(zhì)上違約。

另一方面，前已述及，甲公司取得土地使用權(quán)是基于W市國(guó)土資源管理局的出讓行為，《成交確認(rèn)書(shū)》確定了W市國(guó)土資源管理局和甲公司的權(quán)利義務(wù)?！督ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》是為了實(shí)現(xiàn)出讓金的支付，以及將部分出讓金作為國(guó)土資源管理局給乙單位的補(bǔ)償款而簽訂的，其目的是協(xié)助國(guó)土資源管理局與甲公司的土地使用權(quán)交易順利實(shí)施，乙單位并不是與甲公司進(jìn)行土地使用權(quán)交易的主體;在《工作聯(lián)系函》中W市國(guó)土資源管理局曾確定將甲公司用地與另兩塊地進(jìn)行置換，希望甲公司明確是否繼續(xù)討論置換，也表明了W市國(guó)土資源管理局希望繼續(xù)履行合同的意愿。故乙單位無(wú)權(quán)解除合同。

注釋:

[1]顧長(zhǎng)浩.土地儲(chǔ)備制度的功能、意義與問(wèn)題[J].上海土地，2006，(1):26.

[2]樓建波、張雙根、金錦萍、呂飛飛.土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)法律制度[M].北京:中國(guó)法制出版社，2009.29.

篇10

關(guān)鍵詞:農(nóng)村;發(fā)展;轉(zhuǎn)變;創(chuàng)新

1阿恰鄉(xiāng)現(xiàn)狀概括

我國(guó)綠洲經(jīng)濟(jì)主要分布在天山南北，昆侖山和祁連山北麓及黃河流經(jīng)的河套平原地區(qū)，根據(jù)地貌，水系格局及開(kāi)發(fā)歷史，可將我國(guó)綠洲分為五個(gè)地區(qū)，北疆綠洲區(qū)，南疆綠洲區(qū)，河西走廊綠洲區(qū)，河套平原綠洲區(qū)，柴達(dá)木盆地綠洲區(qū)［1］，阿恰鄉(xiāng)位于新疆阿克蘇市柯坪縣東部?jī)?nèi)的一個(gè)小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，距離縣城34公里，總面積2000多平方公里，包括:轄吐拉、喀拉馬、庫(kù)木洛克、蓋子里克、庫(kù)勒、團(tuán)結(jié)、齊蘭7個(gè)行政村，23個(gè)居民小組，全鄉(xiāng)總?cè)丝?500余人，全鄉(xiāng)共有組織9個(gè)，其中黨委1個(gè)，黨支部8個(gè)，黨員259名(農(nóng)牧民193民);全鄉(xiāng)共有“三老”人員48名(建國(guó)前入黨的農(nóng)村老黨員、老游擊隊(duì)員、老交通員等)全鄉(xiāng)共有清真寺15座，宗教人士21名［2］?！鞍⑶　庇镁S吾爾語(yǔ)稱(chēng)為“阿恰勒”，翻譯成漢語(yǔ)是河道的岔路的意思，該鄉(xiāng)境內(nèi)有一條河流克孜勒庫(kù)木河到了阿恰鄉(xiāng)便分成兩條支流，一條流向荒草湖;一條流向古老的齊蘭亞依德地區(qū)，所以形成自然的岔道口，阿恰鄉(xiāng)為自然的沖積平原，鄉(xiāng)內(nèi)地勢(shì)較為平坦，農(nóng)業(yè)發(fā)展較為先進(jìn)，主要運(yùn)用大型農(nóng)機(jī)工具進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這里光熱、日照地理?xiàng)l件和自然資源相對(duì)豐富，但鹽堿地較多，水資源在這里蒸發(fā)量大，成為發(fā)展農(nóng)業(yè)最大的阻礙，該鄉(xiāng)內(nèi)的北部山上蘊(yùn)藏著豐富的硫鐵礦‘硫磺礦和水晶礦，柯坪縣縣內(nèi)的交通并不發(fā)達(dá)，它主要在一個(gè)三面環(huán)山的小平原地區(qū)，縣域管轄下的一鎮(zhèn)四鄉(xiāng)中柯坪鎮(zhèn)、蓋孜力鄉(xiāng)和玉爾其鄉(xiāng)交通更為不便，而啟浪鄉(xiāng)和阿恰鄉(xiāng)均位于314國(guó)道上，并且貫穿于整個(gè)鄉(xiāng)區(qū)，交通十分便利。

2阿恰鄉(xiāng)現(xiàn)代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

在20世紀(jì)90年代該鄉(xiāng)境內(nèi)的經(jīng)濟(jì)作物主要以種植杏樹(shù)，養(yǎng)殖業(yè)和畜牧為主，但形勢(shì)較為散漫，生產(chǎn)力水平低下，農(nóng)業(yè)發(fā)展較為落后畜牧業(yè)以綿羊，山羊，駱駝放養(yǎng)型為主，農(nóng)作物單一，土地利用率極低，近年來(lái)隨著“一帶一路”國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，積極打造絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展，為該鄉(xiāng)境內(nèi)農(nóng)村的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇，聚集效應(yīng)在縣城全境內(nèi)發(fā)展起來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)至2014年底，全縣各類(lèi)信用社18家，包括農(nóng)村信用合作社和農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社，其中阿恰鄉(xiāng)圖騰農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社在全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中成為典型，該社團(tuán)的主要形式是農(nóng)民以會(huì)員加入，將土地，牛羊等資源如股或者承包給社團(tuán)人員統(tǒng)一管理，并發(fā)給農(nóng)民工資福利的一種集約經(jīng)濟(jì)管理模式。在農(nóng)業(yè)的多樣化發(fā)展的今天，該鄉(xiāng)棉花，紅棗，蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物逐步興起，2013年柯坪恰瑪古地理標(biāo)志申請(qǐng)保護(hù)區(qū)域，建立以阿恰吐拉村，喀拉村等7個(gè)村落種植面積為13482公頃，年產(chǎn)量9000噸以上的恰瑪古種植保護(hù)區(qū)［3］，通過(guò)這項(xiàng)申請(qǐng)，能夠有效的保護(hù)優(yōu)質(zhì)特色產(chǎn)品促進(jìn)特色行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，探索出屬于自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式。在交通條件和自然條件較為便利的阿恰不僅發(fā)展農(nóng)業(yè)、恰瑪古產(chǎn)業(yè)，同時(shí)積極發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)，加大礦業(yè)開(kāi)發(fā)力度，資源利用率提升，棉花紡織產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，在該鄉(xiāng)境內(nèi)創(chuàng)建石油冶煉工廠做強(qiáng)以現(xiàn)代石化為主的精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)，打造光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，加強(qiáng)自主造血功能產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，工廠主要分布在314國(guó)道的兩側(cè)，國(guó)家大型工程關(guān)于阿克蘇百億太陽(yáng)能光伏電項(xiàng)目坐落于溫宿縣和柯坪縣區(qū)域境內(nèi)，在該縣境內(nèi)主要建立在啟浪鄉(xiāng)至阿恰鄉(xiāng)之間，在此成立新疆阿克蘇光電城發(fā)展有限公司，項(xiàng)目計(jì)劃投，資58億元，分期建設(shè)500兆瓦，全部建成后可利用戈壁灘面積2．7萬(wàn)畝以鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展［4］。此次啟動(dòng)以點(diǎn)帶面，對(duì)縣鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定具有重大的意義。

3新形勢(shì)下阿恰鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題

3．1土地過(guò)度開(kāi)墾嚴(yán)重，土地運(yùn)用不合理

在當(dāng)代土地資源已成為新的能源問(wèn)題，土地問(wèn)題不僅在城市中出現(xiàn)，也同樣出現(xiàn)在現(xiàn)代農(nóng)村，阿恰灌溉區(qū)5．1萬(wàn)畝，在此基礎(chǔ)上的耕種面積已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，到今年為止已將保護(hù)鐵路運(yùn)輸防沙護(hù)欄的土地開(kāi)墾成為棉花種植地，在鄉(xiāng)內(nèi)境界土地本生鹽堿化嚴(yán)重，雜草容易生長(zhǎng)的情況下，加之降水的不穩(wěn)定，霜打干旱等問(wèn)題的突出，有機(jī)肥施用不足，土壤肥力下降，重視灌溉輕視排出，造成土壤次生鹽堿化，不僅降低了土地的利用率也給種植戶帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的損失，同時(shí)現(xiàn)代農(nóng)藥對(duì)于土地自身發(fā)展規(guī)律來(lái)說(shuō)也是一種新的威脅，過(guò)度使用農(nóng)藥將有害、由有毒物質(zhì)加入土地，使土地使用惡化，耗費(fèi)了人力物力資源，年終顆粒無(wú)收，不管是否科學(xué)，只要可以開(kāi)墾的地都進(jìn)行開(kāi)墾，改變土地的使用類(lèi)型，不能權(quán)衡經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境的綜合效益，土地耕作目標(biāo)較為單一，只強(qiáng)調(diào)擴(kuò)充土地的數(shù)量而不重土地的質(zhì)量和生產(chǎn)能力，自然因素主要是侵蝕，它主要是通過(guò)自然力作用于生態(tài)系統(tǒng)，［5］但是人類(lèi)活動(dòng)已成為土地生態(tài)問(wèn)題發(fā)生的重要因素。

3．2經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一

隨著現(xiàn)代信息化程度的迅速發(fā)展，觀看全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，民族地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是較為落后，在阿恰鄉(xiāng)人口總比例中維吾爾族98．8%漢族人口和其他民族人口占有很少的比例，從歷史的因素來(lái)看，新疆的少數(shù)民族重要是以畜牧業(yè)為主，綠洲農(nóng)業(yè)是近代大力發(fā)展起來(lái)的，相對(duì)于中部農(nóng)業(yè)發(fā)展地區(qū)，它落后了幾個(gè)世紀(jì)?，F(xiàn)在農(nóng)業(yè)雖有了一定的發(fā)展，但整體來(lái)看還是較為滯后，并且發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式單一，該鄉(xiāng)農(nóng)作物大多是棉花，紅棗、恰瑪古、并且只是種植，收購(gòu)，棉花加工產(chǎn)業(yè)整個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有一個(gè)，有名的產(chǎn)業(yè)“只有名而沒(méi)有產(chǎn)業(yè)”在有名恰瑪古，駝絨，薄皮囊等一些民族特色的農(nóng)作物，并沒(méi)有打出它應(yīng)有的價(jià)值，沒(méi)有好的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，思想素質(zhì)較為保守，不愿創(chuàng)新，只是依靠國(guó)家的扶持力度，不干實(shí)業(yè)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意識(shí)較為淺薄，一味發(fā)展傳統(tǒng)糧棉產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)組織化欠缺，難以與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適宜，對(duì)外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息處于一個(gè)麻木的階段，即使知道，也不愿去思考創(chuàng)新，尋找自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利模式，在鄉(xiāng)內(nèi)有很多的傳統(tǒng)的手工業(yè)，對(duì)于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多元化來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)好的發(fā)展前景，但這些非物質(zhì)資源慢慢的被遺棄，特色產(chǎn)業(yè)不明顯，這些并不是一個(gè)好的現(xiàn)象。

3．3人才流失，制約鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

在阿恰鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)重要問(wèn)題就是人才的流失，由于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，加之現(xiàn)在年輕有一定素質(zhì)的人員，都不愿留在農(nóng)村，這種現(xiàn)象在民族地區(qū)更為普遍，教育水平的高低也是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展高低的重要標(biāo)志，在阿恰鄉(xiāng)內(nèi)，應(yīng)學(xué)生全部為少數(shù)民族，長(zhǎng)期留校教師主要是少數(shù)民族教師，漢語(yǔ)水平不高，自身的文化素質(zhì)不高，文化素質(zhì)較高的少數(shù)民族人員大多也不愿留在農(nóng)村，這邊使得民族地區(qū)教育出現(xiàn)很多的問(wèn)題，在阿恰很多干部文化素質(zhì)偏低，不善于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展認(rèn)識(shí)不足，國(guó)家有人才培養(yǎng)計(jì)劃，但是有些部門(mén)并不重視，倚老賣(mài)老，不重視人才，在阿恰鄉(xiāng)煉油廠中的工作人員85%為大中專(zhuān)畢業(yè)生，工資水平很低，管理很死板，使得該廠的人員不停的更換，部分村干部待遇偏低，使得工作積極性不高，同時(shí)，安全問(wèn)題在這里也很突出，眾多的因素都使得人才在這些邊遠(yuǎn)的農(nóng)村大量流失，這些都是制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。

4對(duì)阿恰鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題提出的對(duì)策

4．1制定科學(xué)合理的土地規(guī)劃戰(zhàn)略

土地是農(nóng)業(yè)、農(nóng)村發(fā)展的基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理的利用才能使土地資源持續(xù)發(fā)展該鄉(xiāng)鎮(zhèn)也可以借鑒先進(jìn)土地管理制度，將鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地根據(jù)肥力的多少，做出科學(xué)的等級(jí)劃分，再根據(jù)農(nóng)作物生長(zhǎng)的環(huán)境做出正確的評(píng)估，進(jìn)行合理的種植，按照等級(jí)折算補(bǔ)充耕地的質(zhì)量與數(shù)量，確實(shí)保證補(bǔ)充耕地的質(zhì)量。嚴(yán)格控制占有和改變農(nóng)田的行為，著實(shí)保護(hù)耕地，規(guī)劃種植土地面積的范圍，兼顧人和自然的和諧相處。依法收取耕地開(kāi)墾費(fèi)，新增土地有償使用費(fèi)［6］同時(shí)需要注重土地生態(tài)建設(shè)，科學(xué)地規(guī)劃保護(hù)生態(tài)用地，防風(fēng)固沙的草地是用來(lái)保護(hù)鐵路正常運(yùn)行的措施，退耕還草提高土壤的生態(tài)能力。對(duì)于阿恰鄉(xiāng)來(lái)說(shuō)7個(gè)村莊的土地管理要統(tǒng)一管理村莊建設(shè)、交通建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)等非農(nóng)業(yè)建設(shè)都要嚴(yán)格規(guī)范。該鄉(xiāng)除了農(nóng)業(yè)用地還包括畜牧業(yè)的養(yǎng)殖，在該鄉(xiāng)農(nóng)民不僅僅有農(nóng)耕地還包括畜牧經(jīng)濟(jì)，兩者要合理相協(xié)調(diào)，保證土壤的肥力，減少農(nóng)藥、肥料的運(yùn)用，可以與高校合作溝通，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)充分利用牲畜的糞便，培養(yǎng)新型綠色有機(jī)肥，提升土壤的肥力，提高耕讀的質(zhì)量和綜合生產(chǎn)能力，強(qiáng)化耕地基礎(chǔ)。有關(guān)部門(mén)還需加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立土地審批、供應(yīng)、使用等制度，健全全鄉(xiāng)監(jiān)管制度，遏制土地違法行為，使土地資源得到充分、合理、高效可持續(xù)利用。

4．2開(kāi)拓思維，創(chuàng)建多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

創(chuàng)新是一個(gè)民族進(jìn)步的靈魂，在阿恰鄉(xiāng)的專(zhuān)業(yè)合作社發(fā)展的過(guò)程中，注重的是養(yǎng)殖，而不注重加工形成自己的特色品牌，合作社應(yīng)開(kāi)闊思想，創(chuàng)造屬于自己農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作社，創(chuàng)造本身支柱產(chǎn)業(yè)的多樣化，不應(yīng)該長(zhǎng)年依靠政府的支持來(lái)生存，應(yīng)靈活多變，不應(yīng)保守發(fā)展，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村合作社應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)不同的加工、營(yíng)銷(xiāo)模式、不斷根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向調(diào)節(jié)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略，在阿恰鄉(xiāng)有很多資源，交通便利，小小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)又有火車(chē)站，314國(guó)道貫穿全鄉(xiāng)，產(chǎn)業(yè)就該多元化，利用先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，把這里的馬、牛、羊、駱駝等牧業(yè)和紅棗、杏仁、恰瑪古等果類(lèi)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)傳播出去。同時(shí)每年會(huì)有來(lái)自全世界各地的長(zhǎng)途旅行者，騎單車(chē)從這條路上經(jīng)過(guò)，這條路也是通往圣地拉薩的必經(jīng)之路，這些都應(yīng)該注重起來(lái)，加大地域文化的傳播力量，在阿恰鄉(xiāng)有很多古老的產(chǎn)業(yè)，手工藝的傳承對(duì)于多元的社會(huì)來(lái)說(shuō)更應(yīng)重視，打鐵、手工銅壺、民族樂(lè)器、羊毛地毯等等都應(yīng)該放在市場(chǎng)中發(fā)揚(yáng)光大，政府也應(yīng)該發(fā)掘這些物質(zhì)的、非物質(zhì)的文化資源，包括一些古代遺址，在阿恰鄉(xiāng)的齊蘭古城遺址也應(yīng)該好好保護(hù)起來(lái)，而不是任其經(jīng)歷年代的殘噬，從歷史保留下來(lái)的“巴扎”市場(chǎng)在恰鄉(xiāng)的中間地段，位于314國(guó)道旁，這些市場(chǎng)文化也可以打造起來(lái)，做好宣傳。地方特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的趨勢(shì)是要順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展趨勢(shì)的變化而變化的。

4．3注重人才的培養(yǎng)，健全人才運(yùn)用制度的完善

培養(yǎng)高素質(zhì)的農(nóng)村人才隊(duì)伍需建立相關(guān)的制度，比如健全人才培養(yǎng)、管理、服務(wù)、使用和獎(jiǎng)勵(lì)等各項(xiàng)制度措施，從制度上創(chuàng)建有利于人才發(fā)展的重要平臺(tái)，［7］一定要在政治待遇和經(jīng)濟(jì)待遇給予優(yōu)惠，人才對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，在阿恰鄉(xiāng)中，行政單位由鄉(xiāng)到村，由村到各大支隊(duì)，需要有才的人員進(jìn)行管理，他們需要積極的為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)提出建議和思考，有很大的責(zé)任，所以在政治上應(yīng)優(yōu)先考慮這些對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人員，積極推取各級(jí)人大代表。在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)給予一定的經(jīng)濟(jì)支持，比如解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金、技術(shù)、信息、和銷(xiāo)售方面的問(wèn)題。鼓勵(lì)具有一技之長(zhǎng)的能工巧匠與種植能手，建立人才檔案，以及農(nóng)村人才交流工作站，對(duì)于外部引進(jìn)人才更應(yīng)重視，近年來(lái)，阿恰鄉(xiāng)人才引進(jìn)的主要包括教師、基層科員等，但是這些人員在崗時(shí)間往往不長(zhǎng)，在學(xué)校的教師大多是各個(gè)高校實(shí)習(xí)生，實(shí)習(xí)一年或半年，這樣不利于教學(xué)，引進(jìn)的科員都是如此，以至于每年引進(jìn)每年還在流失，在此的關(guān)鍵就是應(yīng)減少懷才不遇的現(xiàn)象，打破論資排輩，形成重知識(shí)、重人才的社會(huì)氣氛，給與較為公平的待遇，鼓勵(lì)實(shí)用人才開(kāi)發(fā)的投入，全面提高農(nóng)村勞動(dòng)者的素質(zhì)，營(yíng)造有利于實(shí)用人才成長(zhǎng)的良好環(huán)境。

5總結(jié)

阿恰農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅需要國(guó)家的政策扶持，最主要發(fā)展自身支柱產(chǎn)業(yè)，不能以環(huán)境作為代價(jià)，大力發(fā)展重工，化工產(chǎn)業(yè)，阿恰鄉(xiāng)的空氣污染與幾年前相比明顯嚴(yán)重，路面的灰塵，空氣中的有害物質(zhì)成分已經(jīng)影響到居民的日常生活，應(yīng)注重人與自然和諧發(fā)展。在國(guó)家實(shí)行“新都”戰(zhàn)略的同時(shí)，作為絲綢之路上的阿恰更需要把握這個(gè)機(jī)會(huì)，將阿恰精神，阿恰文化推廣出去，創(chuàng)造屬于自己的特色經(jīng)濟(jì)，“獨(dú)一無(wú)二的紅柳烤肉”“美麗駝絨”等產(chǎn)業(yè)發(fā)揚(yáng)光大，打造自己特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈條，同時(shí)應(yīng)適當(dāng)注重第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將特色的文化產(chǎn)業(yè)注入新的文化內(nèi)涵，傳承應(yīng)有的特色“巴扎”市場(chǎng)，注重人文教育的發(fā)展，為柯坪四鄉(xiāng)一鎮(zhèn)注入新的活力，開(kāi)啟歷史新篇章。

作者:謝古越 朱香 單位:大理大學(xué)政法與經(jīng)管學(xué)院 大理州委政策研究室

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