導(dǎo)語：如何才能寫好一篇產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目策劃方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城市策劃，城市開發(fā)，策劃步驟

中圖分類號：R126文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

城市的建設(shè)與規(guī)劃須有預(yù)見性與合理引導(dǎo)，策劃學(xué)方法的引入可為我們提供新的視角。

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市如何發(fā)展的決策在計(jì)劃階段即已完成，城市的開發(fā)只需經(jīng)由簡單的城市規(guī)劃到建筑設(shè)計(jì)的過程，而開發(fā)的結(jié)果也無需市場的檢驗(yàn)，故策劃在城市開發(fā)中的作用不大。

進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，除城市管理者外，開發(fā)商和其他社會(huì)力量也介入到城市開發(fā)的過程中。參與者的增多、自由度的增大，使得城市開發(fā)項(xiàng)目變得更加復(fù)雜，籍由傳統(tǒng)的城市規(guī)劃方法得出的、理想的城市形態(tài)亦時(shí)常與市場相沖突。有鑒于此，城市管理者和規(guī)劃設(shè)計(jì)者有必要因應(yīng)市場開發(fā)的需要，在城市開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行相關(guān)的策劃構(gòu)想，使之符合市場規(guī)律，滿足各利益相關(guān)方的權(quán)益。

就國內(nèi)目前實(shí)踐而言，如何將策劃方法科學(xué)有效地應(yīng)用在城市開發(fā)中尚處于摸索階段，多數(shù)的城市開發(fā)項(xiàng)目，因事先缺乏理性的分析與研究，沒有達(dá)到最初的設(shè)想。

策劃學(xué)起源于市場營銷領(lǐng)域，被廣泛應(yīng)用于各種商業(yè)活動(dòng)中，上世紀(jì)中，融合多學(xué)科知識的策劃研究在城市開發(fā)上的作用逐漸為人們所認(rèn)識，國內(nèi)外相關(guān)學(xué)者相繼對其應(yīng)用進(jìn)行了探討。

對比國內(nèi)，國外學(xué)者在城市開發(fā)策劃方面的研究相對成熟一些。與此相關(guān)的著作包括艾地斯.謝瑞的《設(shè)計(jì)策劃――從理論到實(shí)踐》、威廉.佩納的《尋求問題》；日本設(shè)計(jì)師很早即開始對策劃方面的關(guān)注，1990年由日本建筑學(xué)會(huì)所著的《建筑企劃論》中，對策劃在都市再開發(fā)、住區(qū)建設(shè)、辦公建筑、商業(yè)建筑、都市旅店建筑等城市建設(shè)項(xiàng)目中的應(yīng)用均做了系統(tǒng)、科學(xué)的闡述。

莊惟敏教授是國內(nèi)較早研究策劃學(xué)在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域應(yīng)用的學(xué)者，其專著《建筑策劃導(dǎo)論》（1995）從理論上對建筑策劃進(jìn)行了系統(tǒng)闡述，并在清華科技園辦公樓項(xiàng)目中進(jìn)行了嘗試，完成其全過程策劃；顧朝林教授《概念規(guī)劃》一書從城市規(guī)劃的角度切入，對城市開發(fā)區(qū)的前期策劃（總規(guī)階段），城市商業(yè)帶及城市居住區(qū)（詳規(guī)階段）等進(jìn)行了理論上的闡述，并輔以實(shí)例驗(yàn)證。國內(nèi)對城市策劃在城市開發(fā)中的應(yīng)用研究還處于起步期，尚無對“城市策劃”的明確定義，也缺乏結(jié)合開發(fā)實(shí)踐的系統(tǒng)的操作方法框架。

筆者結(jié)合國內(nèi)外理論成果與城市設(shè)計(jì)實(shí)踐現(xiàn)實(shí)，對城市策劃的概念進(jìn)行了界定、對其特點(diǎn)進(jìn)行了歸納，同時(shí)試圖整理出一套符合當(dāng)前國情的城市策劃框架體系。

1城市策劃的概念

策劃是一種“構(gòu)思或理性思維程序”,是“人們?yōu)榱诉_(dá)成特定的目標(biāo)，借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為決策、計(jì)劃而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、制作具體方案的過程?！盵 引自百度百科。原文為“策劃又稱‘策略方案’和‘戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人們?yōu)榱诉_(dá)成某種特定的目標(biāo)，借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為決策、計(jì)劃而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、制作策劃方案的過程。”

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“城市策劃”可視為策劃學(xué)在城市開發(fā)中的具體應(yīng)用，我們可定義其為“以城市為客體，以城市開發(fā)的綜合效益為目標(biāo)，在具體的建造規(guī)劃設(shè)計(jì)之前所進(jìn)行的構(gòu)思、決策、計(jì)劃的過程”。

策劃是基于市場而生的產(chǎn)物，符合當(dāng)今城市建造活動(dòng)市場化的潮流，策劃研究的結(jié)論與品質(zhì)直接決定了城市設(shè)計(jì)及其實(shí)施產(chǎn)品的最終結(jié)果。策劃環(huán)節(jié)是城市設(shè)計(jì)行為的孕育階段，對方案設(shè)計(jì)、最終成果編制、開發(fā)實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)均有較強(qiáng)的影響，并決定著城市的最終走向。

2城市策劃的性質(zhì)

2.1預(yù)見性

（待補(bǔ)充）

2.2客觀性

（待補(bǔ)充）

2.3綜合效益性

城市策劃并非針對某單一方利益、單一因素，而是政府主導(dǎo)，兼顧多方利益、諸多因素，具備很強(qiáng)的綜合效益性。為某一地區(qū)制定城市策劃方案時(shí)，需要兼具對該地區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，公眾與個(gè)體利益等多方面的考慮，而非唯一因素論。

2.4可操作性

城市策劃實(shí)際上是建立了一套理性縝密的系統(tǒng)，藉以實(shí)現(xiàn)構(gòu)想中的城市發(fā)展愿景。因此，城市策劃必須保證它的每個(gè)環(huán)節(jié)皆是有依據(jù)的，以保證該系統(tǒng)在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等環(huán)節(jié)是可操作的。

2.5動(dòng)態(tài)性

城市策劃所描述的愿景因?yàn)楦鞣N因素的變化，在執(zhí)行中往往難以一步到位。這就需要給予策劃系統(tǒng)一定的彈性，使之可因應(yīng)外部環(huán)境的變化對系統(tǒng)內(nèi)某些環(huán)節(jié)做出適度的調(diào)整。

2.6手段綜合性

城市策劃是一跨學(xué)科研究，策劃方案中環(huán)境調(diào)查分析、對城市發(fā)展遠(yuǎn)景的構(gòu)想、策劃方案的確定等多個(gè)環(huán)節(jié)均需不同學(xué)科的技術(shù)手段方可達(dá)到理想效果。這就需要在策劃方案的確定過程中，策劃團(tuán)隊(duì)及時(shí)與相關(guān)領(lǐng)域的專家溝通，針對各類問題以相關(guān)專業(yè)的技術(shù)手段予以解決。

3城市策劃內(nèi)容

內(nèi)容由環(huán)境調(diào)查分析、開發(fā)目標(biāo)確定、城市策劃方案研究、策劃方案的實(shí)施等四部分組成。

3.1環(huán)境調(diào)查分析

環(huán)境調(diào)查分析是城市策劃研究的基礎(chǔ)，是策劃案成敗的關(guān)鍵。唯有對現(xiàn)有環(huán)境具有深入細(xì)致的了解，才能對項(xiàng)目遠(yuǎn)期發(fā)展愿景做出準(zhǔn)確的描述，在項(xiàng)目實(shí)施過程中也能做到有的放矢。而且，除了在項(xiàng)目前期需要進(jìn)行全面的環(huán)境調(diào)查分析外，隨著策劃方案的深入，還需根據(jù)方案需要進(jìn)行數(shù)次該項(xiàng)工作，使策劃研究的可靠性得到保證。

通常，對某一城市片區(qū)進(jìn)行環(huán)境調(diào)查時(shí)可由三個(gè)層次進(jìn)行循序遞進(jìn)的分析（圖1）：

3.1.1城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查

對某一城市片區(qū)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查，是為了解這一城市片區(qū)所屬經(jīng)濟(jì)區(qū)域帶以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化狀況、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城市發(fā)展戰(zhàn)略、對未來城市發(fā)展的預(yù)測等信息，藉以對該地區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向擁有大致的判斷，并從中提煉出對策劃方案有用的關(guān)鍵因素。

3.1.2所屬城市環(huán)境調(diào)查

為給項(xiàng)目尋求良好的定位，同時(shí)也為保證項(xiàng)目在合理性上做到最優(yōu)，避免策劃方案脫離實(shí)際，需對項(xiàng)目片區(qū)所屬的城市環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的研究分析。內(nèi)容可包括城市的地理?xiàng)l件、自然氣候、人文風(fēng)俗，城市的交通情況，該市各主要功能區(qū)在城市內(nèi)的分布，當(dāng)前有哪些產(chǎn)業(yè)為城市發(fā)展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3開發(fā)片區(qū)環(huán)境調(diào)查

項(xiàng)目所屬城市片區(qū)現(xiàn)存的特色優(yōu)勢或矛盾不足是催生優(yōu)秀城市策劃方案的最好觸媒，因此對該城市片區(qū)的環(huán)境調(diào)查分析尤為關(guān)鍵。在實(shí)踐中，可以從交通資源、自然資源、土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、教育資源、城市建設(shè)狀況、歷史文化資源等幾個(gè)方面歸納總結(jié)，提煉最鮮明的特色和矛盾點(diǎn)，以此作為策劃研究的依據(jù)。

3.2開發(fā)目標(biāo)策劃

開發(fā)目標(biāo)策劃由環(huán)境調(diào)查分析而來，是對現(xiàn)存優(yōu)勢與不足所蘊(yùn)藏的機(jī)遇的反應(yīng)。

需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的城市優(yōu)勢與不足因素并非單一，策劃目標(biāo)的價(jià)值取向也絕非單一。如果把策劃目標(biāo)看作一個(gè)系統(tǒng)，那么這一系統(tǒng)的終極目的并非為尋求某一方的利益最大化。相反，這一系統(tǒng)乃由多個(gè)目標(biāo)組成，包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多方面因素的考量。

上世紀(jì)九十年代赫爾辛基的一個(gè)城市策劃案例即是如此，當(dāng)?shù)厝嗽腿绾纬蔀橐蛔鶚O具特色的城市進(jìn)行了廣泛的探討，其后決定充分利用“光”這一獨(dú)特要素，提出打造“光之城”的城市建設(shè)目標(biāo)，并建立了一個(gè)能夠利用此資源要素，兼具經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等方面，富有足夠彈性的建設(shè)架構(gòu)，經(jīng)過多年的實(shí)踐證明取得了巨大成功。

3.3城市策劃方案研究

城市策劃方案通常包括如下步驟：

（1）策劃方案的提出；

（2）可行性研究（組織協(xié)調(diào)、城市空間營造、經(jīng)營等）

（3）最終方案的決定――各方達(dá)成共識（社會(huì)、政府、開發(fā)商）

（4）配套附屬――宣傳策劃，營銷策劃

由設(shè)計(jì)人員參與的城市策劃工作內(nèi)容通常限于上述的步驟（1）-（3），筆者稱之為第一階段（圖2）。而步驟（4）由于設(shè)計(jì)人員的背景知識所限，則移交于相關(guān)的商業(yè)策劃公司做進(jìn)一步的市場推廣，該部分工作筆者稱為第二階段。

1.第一階段――上述步驟（1）～（3）

圖2 城市策劃第一階段流程圖

該階段策劃經(jīng)歷以下流程：

①準(zhǔn)備階段――將經(jīng)由環(huán)境分析得出的資源優(yōu)勢羅列出來；

②發(fā)掘階段――詳述上述諸般優(yōu)勢資源，并調(diào)查更具發(fā)展前景的部分；

③描述階段――尋找相關(guān)的成功案例，匹配遴選出來的優(yōu)勢資源，對未來城市發(fā)展愿景進(jìn)行描述；

④開展階段――以描述的愿景為目標(biāo)構(gòu)建操作系統(tǒng)；

⑤推進(jìn)階段――與各利益方不斷協(xié)商，藉以不斷對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整；

⑥總結(jié)階段――各利益方就方案達(dá)成一致，策劃方案完成。

2.第二階段――步驟（4）

方案付諸實(shí)施階段：利用各種媒介宣傳方案描繪的城市愿景，為土地開發(fā)做好充分準(zhǔn)備。受專業(yè)知識所限，通常設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)于此階段便退出城市策劃系統(tǒng)，而改由相關(guān)領(lǐng)域公司進(jìn)入或與其合作繼續(xù)后續(xù)工作。

3.4策劃方案的實(shí)施

3.4.1城市開發(fā)組織管理模式

目前，因城市開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)規(guī)模、性質(zhì)等方面的差異，城市開發(fā)組織管理模式通常分為三種模式――政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型、政企合作型。

政府主導(dǎo)

該模式有利于發(fā)揮政府在行政主導(dǎo)方面的優(yōu)勢，在統(tǒng)籌管理、規(guī)劃審定、建設(shè)項(xiàng)目決策等方面有較大的便利。得益于政府在行政方面顯著的特性，其在土地收購、城市基建、土地轉(zhuǎn)讓等方面具有良好的效果，適用于面積大、功能復(fù)雜的城市大規(guī)模綜合開發(fā)項(xiàng)目，如北京國貿(mào)區(qū)，上海陸家嘴金融區(qū)，天津的濱海新區(qū)等。

企業(yè)主導(dǎo)

該模式具有很強(qiáng)的適應(yīng)性與靈活性，市場化程度高，因此在這一體系中政府參與的比重是非常小的。然而在開發(fā)過程中受企業(yè)權(quán)限和資金等方面的限制，企業(yè)主導(dǎo)的城市項(xiàng)目通常規(guī)模不大，且功能較為單一。目前市場上企業(yè)主導(dǎo)的項(xiàng)目多集中于房地產(chǎn)業(yè)，且以居住開發(fā)為多。例如北京回龍觀區(qū)，廣州的五羊新城等。

政企合一

實(shí)行“企業(yè)主導(dǎo)、政府扶持、市場運(yùn)作”的模式，既有助于豐富待開發(fā)城市片區(qū)的城市功能，又使之適應(yīng)市場化的開發(fā)，采用企業(yè)化的運(yùn)行方式。成都市副中心三圣片區(qū)，由市建委和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)共同開發(fā)并實(shí)現(xiàn)雙贏，是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出讓階段策劃

土地出讓階段策劃包含初始時(shí)期――初期發(fā)展時(shí)期――高速發(fā)展時(shí)期――完成時(shí)期等幾個(gè)階段。在各個(gè)階段中涵蓋的一些主要內(nèi)容見下圖（圖3）：

3.4.3土地有償使用方式的選擇

土地有償使用方式可分為一次性繳納土地出讓金、分年度繳納土地出讓金、土地年租制等三種。（圖4）

4．城市策劃在城市開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用框架

綜上，我們可以嘗試提出城市策劃在一個(gè)完整的城市開發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用框架。當(dāng)然，實(shí)際項(xiàng)目中變化的因素很多，其表現(xiàn)形式并不完全如此框架構(gòu)成所示，具體還需結(jié)合項(xiàng)目具體情況而定。（圖5）

參考文獻(xiàn)：

［1］. 艾地斯.謝瑞．設(shè)計(jì)策劃――從理論到實(shí)踐．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006

［2］. 培尼亞，帕歇爾．建筑[]項(xiàng)目策劃指導(dǎo)手冊――問題探查 [M]．北京：建筑工業(yè)出版社，2010

［3］. 胡弘才主編日本建筑學(xué)會(huì)．建筑企劃論[M]．遼寧：遼寧科學(xué)技術(shù)出版社，2003

［4］. 莊惟敏．建筑策劃導(dǎo)論[M]．北京：水利水電出版社，2001

［5］. 夏南凱．淺談策劃在成片開發(fā)中的應(yīng)用．規(guī)劃師[J]，2002

篇2

房地產(chǎn)營銷策劃方案原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競爭項(xiàng)目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng)，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：

(一)房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)。策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個(gè)大型住宅區(qū)，開盤時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn)，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房。

(二)房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的靈魂。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng)、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化，并直接影響到項(xiàng)目在競爭中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題，小到報(bào)紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨(dú)創(chuàng)，與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅

小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài);在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

(三)房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時(shí)候，奧林匹克的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會(huì)達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購買欲。

二、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：

第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。

第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的。

第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。

三、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對象的客觀實(shí)際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。

四、定位原則

所謂定位，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：

第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模，項(xiàng)目的功能身份，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總置和方向，對項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用;房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對總體方向的分解，各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向。

第二，把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù)。

第三，要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。在項(xiàng)目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解，設(shè)計(jì)市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍，確定方向。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過程中能合理有效地利用人力、物力、財(cái)力和時(shí)間，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價(jià)爭取最大的利益;二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。

六、全局原則

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過程來講，它分為開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局過程，每個(gè)過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對整個(gè)全局造成影響。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：

(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時(shí)的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項(xiàng)目，結(jié)果會(huì)造成慘重的失敗。

(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。

(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng)，任何一個(gè)系統(tǒng)都可以被看成是一個(gè)全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個(gè)層次的策劃時(shí)，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。

(四)房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時(shí)會(huì)影響全局。這時(shí)，策劃人要善于抓住市場的動(dòng)態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動(dòng)全局的根基。

七、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會(huì)思想;文化意識包括人們在特定社會(huì)中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會(huì)思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點(diǎn)：

(一)對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會(huì)。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

(二)運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好人口的各個(gè)要素。在策劃中把握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)與眾不同，贏得人們的信賴。

(三)把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項(xiàng)目中去，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。

(四)通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。

八、應(yīng)變原則

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

(一)增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念。

(二)時(shí)刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù)，這個(gè)基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化，否則，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時(shí)分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實(shí)性、時(shí)效性、系統(tǒng)性和可靠的信息資料。

(三)預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性。

(四)及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時(shí)，要對策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整，自然也就要對策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。

房地產(chǎn)營銷策劃方案

前 言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營銷總體策略

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為五個(gè)一，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目五個(gè)一的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。

5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售(招商)目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng);在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取低開高走型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1.個(gè)性特色：商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從建造建筑產(chǎn)品上升到營造全新休閑購物方式，倡導(dǎo)投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

篇3

想要賣出更多的產(chǎn)品，做好營銷計(jì)劃書是必不可少的。今天小編在這給大家?guī)頎I銷計(jì)劃書，接下來我們共同閱讀吧!

營銷計(jì)劃書1

一、計(jì)劃擬定：

1、年銷售目標(biāo)：

1)：作業(yè)本年銷售目標(biāo)300萬元/年。 以每年10%-20%的銷售額遞增。 2)：筆記本年銷售目標(biāo)200萬元/年。以每年10%-60%的銷售額遞增

2、銷售方向：

1、本地市場，以延安市為根基，向周邊縣級市場拓展業(yè)務(wù)：

1)：延安市區(qū)各批發(fā)市場發(fā)展經(jīng)銷商，每個(gè)批發(fā)市場必須發(fā)展一名以上經(jīng)銷商(長青路批發(fā)市場除外)其他市場盡量全面發(fā)展客戶。

2)：延安市區(qū)及郊區(qū)的文化用品零售店展開地毯式拓展。公司許配合零售文具店配貨和配送。

3)：延安市區(qū)及郊區(qū)各學(xué)校以及學(xué)校內(nèi)商店也需大力發(fā)展，潛力較大。

4)：延安地區(qū)每個(gè)縣城的批發(fā)門市須努力開發(fā)，若縣城批發(fā)門市無法做到客戶資源意向可開發(fā)零售商，必須達(dá)到每個(gè)縣城都多少有藍(lán)輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品，或了解藍(lán)輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品。

2、外地市場：

1)：陜西省周圍各省一級批發(fā)市場全力以赴發(fā)展商或經(jīng)銷商，暫時(shí)包括以下地區(qū)：西安、鄭州、洛陽、太原、呼和浩特、銀川、蘭州、西寧、成都、重慶。

2)：每個(gè)省一級批發(fā)市場至少發(fā)展一名商或2-3名經(jīng)銷商，暫且根據(jù)市場客戶的實(shí)力、信譽(yù)，對本產(chǎn)品的認(rèn)識積極性等以及一些客觀性情況而定。

3)：如果各省的一級批發(fā)市場，暫時(shí)很難做到市場的投入或投入后效果不明顯，可以在其省內(nèi)二級(地市級)批發(fā)市場發(fā)展經(jīng)銷商，使二級市場成熟之后包圍一級市場，但二級市場至少做2-3家經(jīng)銷商，從而達(dá)到我們的銷售目的，完成銷售目標(biāo)。

二、客戶回訪：

目前在國內(nèi)市場筆記本種類偏多，技術(shù)方面不相上下，為穩(wěn)固和拓展市場，務(wù)必加強(qiáng)與客戶的交流，協(xié)調(diào)與客戶之間的關(guān)系：

1)關(guān)系維護(hù)：

為與客戶加強(qiáng)信息交流，增進(jìn)感情，對一級客戶每兩月拜訪一次;對于二級客戶根據(jù)實(shí)際際情況另行安排拜訪時(shí)間。

2)售后協(xié)調(diào)：

目前情況下，我公司應(yīng)以：“賣產(chǎn)品不如賣服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強(qiáng)責(zé)任感，不斷強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。用戶使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩(wěn)固市場、長遠(yuǎn)合作的角度，我們務(wù)必強(qiáng)化為客戶負(fù)責(zé)的意識，把握每一次與客戶接觸的機(jī)會(huì)，提供熱情詳細(xì)周到的售后服務(wù)，給公司增加一個(gè)制勝的籌碼。

三、價(jià)格政策：

1、定價(jià)原則：

1)：拉大批零差價(jià)，調(diào)動(dòng)積極性;

2)：結(jié)合批量，鼓勵(lì)大量多批;

3)：以成本為基礎(chǔ)，以同類產(chǎn)品價(jià)格為參考，使價(jià)格具有競爭力;

4)：順應(yīng)市場變化，及時(shí)靈活調(diào)整。

2、目的

1)：樹立藍(lán)輝印務(wù)有限公司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)形象，擴(kuò)大其影響;

2)：作為獎(jiǎng)勵(lì)的一種方式，刺激商的積極性。

四、開拓創(chuàng)新，建立靈活的激勵(lì)銷售機(jī)制。

開拓市場，爭取客源：

銷售部將配合公司整體新的銷售體制，制定完善市場銷售任務(wù)計(jì)劃及業(yè)績考核管理實(shí)施細(xì)則，提高銷售代表的工資待遇，激發(fā)、調(diào)動(dòng)銷售人員的積極性。銷售人員實(shí)行工作日記志。以月度銷售任務(wù)完成情況及工作日記志綜合考核銷售人員。督促銷售人員，通過各種方式爭取團(tuán)體和零散客戶，穩(wěn)定老客戶，開展新客戶，并在拜訪中及時(shí)了解收集賓客意見及建議，反饋給有關(guān)部門及總經(jīng)理室。

五、密切合作，主動(dòng)協(xié)調(diào)：

與公司其他部門接好業(yè)務(wù)結(jié)合工作，密切配合，根據(jù)賓客的需求，主動(dòng)與公司其他部門密切聯(lián)系，互相配合，充分發(fā)揮公司的整體銷售活力，創(chuàng)造最佳效益。加強(qiáng)有關(guān)宣傳，充分利用多種廣告形式推薦公司產(chǎn)品，宣傳公司，努力提高公司知名度。

以上幾點(diǎn)請各位領(lǐng)導(dǎo)多提建議與意見，為了公司的宏偉藍(lán)圖，齊心協(xié)力，共同進(jìn)步，使公司走向輝煌的明天，挑戰(zhàn)已經(jīng)到來，既然選擇了遠(yuǎn)方，何畏風(fēng)雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩。

營銷計(jì)劃書2

一.銷售節(jié)奏

(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導(dǎo)入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項(xiàng)目一般持續(xù)3-4個(gè)月的時(shí)間，因?yàn)?項(xiàng)目一期體量較小，建議以2個(gè)月左右為好，再結(jié)合以實(shí)際客戶儲(chǔ)備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點(diǎn)比工程節(jié)點(diǎn)易于調(diào)整，一般情況下為項(xiàng)目部先出具基本的工程節(jié)點(diǎn)，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計(jì)劃。制定本計(jì)劃的重要節(jié)點(diǎn)時(shí)間時(shí)，未與工程部跟進(jìn)。故本銷售計(jì)劃相關(guān)節(jié)點(diǎn)只是初稿。待工程節(jié)點(diǎn)確定后，再最終定稿。

1.推廣銷售期安排3-4個(gè)大的推廣節(jié)點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)的作用在于不斷強(qiáng)化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。

2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強(qiáng)銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。

3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達(dá)到開放效果。

(二)-銷售節(jié)奏安排

1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動(dòng)推出-項(xiàng)目

2.__年12月底—__年1月初，召開產(chǎn)品會(huì)，正式啟動(dòng)某項(xiàng)目，同時(shí)策劃師對市場進(jìn)行第一次摸底。

3.__年1月中旬，開放樣板房，同時(shí)策劃師對市場進(jìn)行第二次摸底。

4.__年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強(qiáng)銷。

二.銷售準(zhǔn)備(__年1月15日前準(zhǔn)備完畢)

1.戶型統(tǒng)計(jì)

由工程部設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、營銷部-共同負(fù)責(zé)，于__年12月31日前完成

鑒于-項(xiàng)目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計(jì)應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計(jì)，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。

2.銷講資料編寫

由營銷部-、策劃師負(fù)責(zé)，于__年12月31日前完成

-項(xiàng)目銷將資料包括以下幾個(gè)部分

購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講

基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、戶型面積統(tǒng)計(jì)、配套情況、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、交通情況、交房時(shí)間、主要交房配置、物管收費(fèi);涉及到設(shè)計(jì)單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項(xiàng)目優(yōu)勢說辭。

營銷計(jì)劃書3

1.概念：營銷策劃方案是商業(yè)銀行在進(jìn)行金融產(chǎn)品或服務(wù)的市場銷售之前，為使銷售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而進(jìn)行的各種銷售促進(jìn)活動(dòng)的整體性策劃文書。

2.作用：營銷策劃是針對某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營銷而制作的規(guī)劃，它的任務(wù)是為將朦朧的“將來時(shí)”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進(jìn)行時(shí)”提供行動(dòng)指南，由此而形成的營銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場營銷活動(dòng)的藍(lán)本。

3.特點(diǎn)：營銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強(qiáng)烈的針對性、突出的操作性、確切的明了性等特點(diǎn)，即體現(xiàn)“圍繞主題、目的明確，深入細(xì)致、周到具體，一事一策，簡易明了”的要求。

結(jié)構(gòu)模式

1.種類：商業(yè)銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對象不同，可分為大型優(yōu)良客戶營銷策劃方案、重大項(xiàng)目營銷策劃方案、市場調(diào)查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。

2.結(jié)構(gòu)：

營銷策劃方案的基本結(jié)構(gòu)是：

第一部分：營銷策劃方案封面

在這部分內(nèi)容中，策劃者需分項(xiàng)簡要概述以下內(nèi)容：

1)營銷策劃的全稱。

基本格式是:__銀行關(guān)于____營銷策劃書

2)營銷策劃的部門與策劃人。

營銷策劃:__銀行__分(支)行客戶部

主策劃人:__x、__x、__x

3)營銷策劃的時(shí)間。

____年x月x日

第二部分：營銷策劃主題和項(xiàng)目介紹

根據(jù)不同的營銷策劃對象(即營銷策劃項(xiàng)目)，擬定各自所應(yīng)圍繞的主題。營銷策劃主題是整個(gè)營銷策劃的基石和內(nèi)核，是營銷策劃的基本準(zhǔn)繩。在闡述營銷策劃主題的基礎(chǔ)上，要對策劃的項(xiàng)目情況作一簡要的介紹，包括項(xiàng)目的背景、項(xiàng)目的概況、項(xiàng)目的進(jìn)展、項(xiàng)目的發(fā)展趨勢等。

第三部分：營銷策劃分析

營銷策劃分析可以是逐項(xiàng)分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來定。

1)項(xiàng)目市場分析。

宏觀環(huán)境狀況。主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。

項(xiàng)目市場狀況。主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對商業(yè)銀行新產(chǎn)品或服務(wù)的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。

同業(yè)市場狀況。主要包括同業(yè)的機(jī)構(gòu)、同業(yè)的目標(biāo)市場、同業(yè)的競爭手段、同業(yè)的營銷方式、同業(yè)進(jìn)入市場的可能與程度等等。

各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的，要根據(jù)營銷策劃需要去搜集，并在營銷策劃中簡要說明。

2)基本問題分析。

營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題，這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定，出發(fā)點(diǎn)是什么?通過何種途徑，采取什么方式解決?等等。

3)主要優(yōu)劣勢分析。

主要優(yōu)勢分析：圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動(dòng)(如市場調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場促銷、廣告宣傳等)，擁有哪些方面的優(yōu)勢，主要是自身優(yōu)勢(即自身的強(qiáng)項(xiàng))分析，也應(yīng)考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢。分析優(yōu)勢應(yīng)冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實(shí)事求是。

主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項(xiàng)、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補(bǔ)自身的不足，錯(cuò)開自身的弱項(xiàng)。

主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動(dòng)所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。

第四部分：營銷策劃目標(biāo)

不同項(xiàng)目的營銷策劃，有各自不同的營銷策劃目標(biāo)，而營銷策劃目標(biāo)大多由一些具體的指標(biāo)所組成。擬訂營銷策劃目標(biāo)，要實(shí)事求是，經(jīng)過努力能夠達(dá)到。

第五部分：營銷執(zhí)行方案(即保障措施)

制訂營銷執(zhí)行方案，是營銷策劃的重頭戲，是對市場營銷活動(dòng)各道環(huán)節(jié)、各個(gè)方面工作的精心設(shè)計(jì)、周密安排和逐一布置與落實(shí)，是營銷活動(dòng)組織、開展的腳本。

制訂營銷執(zhí)行方案應(yīng)考慮以下問題：

(1)理順本次營銷活動(dòng)所涉及的各種關(guān)系。

(2)把握本次營銷活動(dòng)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

(3)確定本次營銷活動(dòng)應(yīng)采取的策略。

(4)弄清楚開展本次營銷活動(dòng)可利用的人、財(cái)、物等方面的資源與條件，確定好策劃預(yù)算。

(5)本次營銷團(tuán)隊(duì)人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動(dòng)中所應(yīng)完成的任務(wù)、所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>

(6)開展本次營銷活動(dòng)的監(jiān)控、反饋機(jī)制和傳導(dǎo)系統(tǒng)。

(7)完成本次營銷策劃任務(wù)的時(shí)間安排(分階段任務(wù))。

(8)開展本次營銷活動(dòng)可能出現(xiàn)的突發(fā)問題與應(yīng)急措施。

(9)對本次營銷活動(dòng)的考核獎(jiǎng)懲方式。

營銷計(jì)劃書4

一、對銷售工作的認(rèn)識

1.市場分析，根據(jù)目前西北市場的需求量和和國務(wù)院出臺(tái)的對本產(chǎn)業(yè)的扶持政策，客觀、科學(xué)的制定出銷售任務(wù)。暫訂年任務(wù)：銷售額500萬元。

2.適時(shí)作出工作計(jì)劃，制定出月計(jì)劃和周計(jì)劃，及每日的工作量。并定期與業(yè)務(wù)相關(guān)人員進(jìn)行溝通，確保對目標(biāo)客戶的及時(shí)跟進(jìn)。

3.注重績效管理，對績效計(jì)劃、績效執(zhí)行、績效評估進(jìn)行全程的關(guān)注與跟蹤。

4.目標(biāo)市場定位，區(qū)分大客戶與一般客戶，分別對待，加強(qiáng)對大客戶的溝通與合作，用相同的時(shí)間贏取最大的市場份額。

5.不斷學(xué)習(xí)行業(yè)新知識，新產(chǎn)品，為客戶帶來實(shí)用的資訊，更好為客戶服務(wù)，同時(shí)積極接觸其他業(yè)界精英，搜集更多有用的信息，并可以和他們分享行業(yè)人脈和項(xiàng)目信息，達(dá)到多贏。

6.先友后單，與客戶發(fā)展良好的友誼，處處為客戶著想，把客戶當(dāng)成自己的好朋友，達(dá)到思想和情感上的交融。

7.對客戶不能有隱瞞和欺騙，答應(yīng)客戶的承諾要及時(shí)兌現(xiàn)，講誠信不僅是經(jīng)商之本，也是為人之本。

8.努力保持和諧的同事關(guān)系，善待同事，確保同事之間在項(xiàng)目實(shí)施中各項(xiàng)職能的順利執(zhí)行。

二、量化銷售

1.制定出月計(jì)劃和周計(jì)劃、及每日的工作量。每天至少打18個(gè)電話，每周至少拜訪10位客戶，促使?jié)撛诳蛻魪牧孔兊劫|(zhì)變。上午重點(diǎn)電話回訪和預(yù)約客戶，下午時(shí)間長可安排拜訪客戶。

2.見客戶之前要多了解客戶的詳細(xì)狀況和潛在需求，最好先了解決策人的個(gè)人愛好，準(zhǔn)備一些有對方感興趣的話題，并為客戶提供針對性的解決方案。

3、從招標(biāo)網(wǎng)或其他渠道多搜集些項(xiàng)目信息供公司投標(biāo)參考，并為公司出謀劃策，配合公司其他工作人員順利進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。

4、做好每天的工作記錄，以備遺忘重要事項(xiàng)，并標(biāo)注重要未辦理事項(xiàng)。

5.填寫項(xiàng)目跟蹤表，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度：前期設(shè)計(jì)、投標(biāo)、深化設(shè)計(jì)、備貨執(zhí)行、并完成各階段工作。

6、前期設(shè)計(jì)的項(xiàng)目重點(diǎn)跟進(jìn)，至少一周回訪一次客戶，必要時(shí)進(jìn)行預(yù)約拜訪，其他階段跟蹤的項(xiàng)目至少二周回訪一次。投標(biāo)日期及項(xiàng)目進(jìn)展重要日期需謹(jǐn)記，并及時(shí)跟進(jìn)和回訪。

7、前期設(shè)計(jì)階段主動(dòng)爭取參與項(xiàng)目繪圖和方案設(shè)計(jì)，以便熟悉和了解客戶的詳細(xì)需求。

8.投標(biāo)過程中，提前兩天整理好相應(yīng)的投標(biāo)文件，按照客戶要求遞交給客戶，以防止有任何遺漏和錯(cuò)誤。

9.投標(biāo)結(jié)束，及時(shí)回訪客戶，詢問投標(biāo)結(jié)果。中標(biāo)后主動(dòng)與客戶進(jìn)行深入溝通，以便及時(shí)準(zhǔn)備施工所需圖紙(設(shè)備安裝圖等)和其他的協(xié)調(diào)工作。

10.爭取早日與客戶簽訂供貨合同，并收取預(yù)付款，提前安排備貨，以最快的供應(yīng)時(shí)間響應(yīng)客戶的需求，爭取早日回款。

11.貨到現(xiàn)場，等工程安裝完設(shè)備，申請技術(shù)部安排調(diào)試人員到現(xiàn)場調(diào)試。

12.提前準(zhǔn)備驗(yàn)收文檔，驗(yàn)收完成后及時(shí)收款，保證良好的資金周轉(zhuǎn)率。

三、營銷目標(biāo)

1.體育工程應(yīng)以長遠(yuǎn)發(fā)展為目的，力求扎根甘肅，輻射西北。20__-20__年以建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò)和樣板工程為主，銷售目標(biāo)為500萬元;

2.擠身一流的體育產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商;成為快速成長的成功品牌;

3.以公司自己的主打產(chǎn)品帶動(dòng)整個(gè)體育產(chǎn)業(yè)的銷售和發(fā)展。

4.市場銷售近期目標(biāo)：在很短的時(shí)間內(nèi)使?fàn)I銷業(yè)績快速成長，爭取短期內(nèi)使自身產(chǎn)品成為行業(yè)內(nèi)知名品牌，取代省內(nèi)同水平產(chǎn)品的一部分市場。

5.致力于發(fā)展分銷市場，考慮發(fā)展有廣泛人脈的朋友一起開拓西北市場

6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發(fā)展;

四、營銷策略

如果我公司體育工程項(xiàng)目要快速增長，且還要取得競爭優(yōu)勢，最佳的選擇必然是——“目標(biāo)集中”的總體競爭戰(zhàn)略。隨著西北經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，體育工程市場的消費(fèi)潛力很大，目標(biāo)集中戰(zhàn)略對我們來說是明智的競爭策略選擇。圍繞“目標(biāo)集中”總體競爭戰(zhàn)略我們可以采取的具體戰(zhàn)術(shù)策略包括：市場集中策略、器材和工程項(xiàng)目分開策略、發(fā)展分銷精英銷售策略。為此，我們需要將西北市場做如下劃分：

戰(zhàn)略核心型市場---蘭州，酒泉，白銀

培育型市場-----嘉峪關(guān)，張掖，金昌，武威，天水，慶陽，平?jīng)龅?/p>

等待開發(fā)型市場----陜西，青海，寧夏，新疆

總的營銷策略：全員營銷和其他營銷相給合的營銷策略

1、目標(biāo)市場：

遍地開花，中心城市和中小城市同時(shí)突破，重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)樣板工程,大力發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，迅速促進(jìn)產(chǎn)品的銷量及銷售額的提高。

2、產(chǎn)品策略：

用整體的解決方案帶動(dòng)整體的銷售：要求我們的產(chǎn)品能形成完整的解決方案并在各大小城市都有成功的案例，由此帶動(dòng)所有產(chǎn)品的銷售。大小互動(dòng)：器材的銷售帶動(dòng)體育工程的銷售，以工程項(xiàng)目促進(jìn)健身器材的銷售。

3、市場策略

實(shí)行器械與工程分開的原則，市場開拓堅(jiān)持區(qū)域劃分，責(zé)任到位的原則。

4、渠道策略：

(1)分銷合作伙伴分為二類：一是直接客戶，是我們的重點(diǎn)合作伙伴。二是有廣泛人脈的朋友或精英，是我們的基礎(chǔ)客戶。

(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先交朋友，再做市場，進(jìn)而促使正式簽定協(xié)議，訂購產(chǎn)品。做好維護(hù)與保養(yǎng)，期待引薦其他客戶;B.采取尋找直接決策人的辦法，深入接觸，爭取訂單;C.在朋友之間沉入挖掘客戶資源，必要時(shí)可以資源共享或雙方合作促成訂單D.

(3)市場上有推，拉的力量。要快速的增長，就要采用推動(dòng)力量。拉需要長時(shí)間的培養(yǎng)。為此，我們將主要精力放在開拓重點(diǎn)工程項(xiàng)目上，另外安排銷售人員主攻各行業(yè)市場和零星市場，力爭完成幾項(xiàng)樣板工程，給每位銷售人員樹立信心。完成自己的營銷定額。

5、人員策略：

營銷團(tuán)隊(duì)的基本理念： A.開放心胸;B.戰(zhàn)勝自我;C.專業(yè)精神;

(1)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的垂直聯(lián)系，保持高效溝通，才能作出快速反應(yīng)。團(tuán)隊(duì)建設(shè)扁平。

(2)內(nèi)?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽鋇?a href='//xuexila.com/fanwen/baogao/' target='_blank'>報(bào)告制度和銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度

(3)以專業(yè)的精神來銷售產(chǎn)品。價(jià)值=價(jià)格+技術(shù)支持+服務(wù)+品牌。實(shí)際銷售的是一個(gè)解決方案。

五、營銷方案

1、公司應(yīng)好好利用動(dòng)之美品牌，走品牌發(fā)展戰(zhàn)略;

2、整合西北各地各種資源，建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò);

3、培養(yǎng)一批好客戶，建立良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng);

4、建設(shè)一支好的營銷團(tuán)隊(duì);

5、選擇一套適合辦事處的市場運(yùn)作模式;

6、抓住公司產(chǎn)品的特點(diǎn)，尋找公司的賣點(diǎn)。

7、公司在西北采用器械和工程分開的市場運(yùn)作模式;器材做樣板工程并帶動(dòng)工程項(xiàng)目的發(fā)展，工程做銷售額并作為公司利潤增長點(diǎn);

8、采用電話訪銷和登門拜訪相結(jié)合的方式拓展市場;

9、為了盡快進(jìn)入市場和有利于公司的長期發(fā)展，應(yīng)以甘肅為中心，逐步輻射西北其他各大城市

10、為了確保上述戰(zhàn)術(shù)的實(shí)現(xiàn)，特別是為了加強(qiáng)渠道建設(shè)和管理，必須組建一支能征善戰(zhàn)的營銷隊(duì)伍：確保營銷隊(duì)伍的相對穩(wěn)定性和合理流動(dòng)性，全年合格的營銷人員不少于3人;務(wù)必做好招聘、培訓(xùn)工作;將試用表現(xiàn)良好的營銷員分派到各區(qū)擔(dān)任地區(qū)主管;

11、加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的管理：實(shí)行三A管理制度;采用競爭和激勵(lì)因子;定期召開銷售會(huì)議;樹立長期發(fā)展思想，使用和培養(yǎng)相結(jié)合。

12、銷售業(yè)績：公司下達(dá)的年銷任務(wù)，根據(jù)市場具體情況進(jìn)行分解。主要手段是：提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理，開展各項(xiàng)銷售工作，制定獎(jiǎng)罰制度及激勵(lì)方案。

13、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、團(tuán)隊(duì)管理、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn) .

六、配備和預(yù)算

1、營銷隊(duì)伍：全年合格的營銷人員不少于3人;

2、所有工作重心都向提高銷售傾斜，要建立長期用人制度，并確保營銷人員的各項(xiàng)后勤工作按時(shí)按量到位。

3、時(shí)時(shí)進(jìn)行市場調(diào)研、市場動(dòng)態(tài)分析及信息反饋?zhàn)龊闷髽I(yè)與市場的調(diào)查分析工作。全力打造一個(gè)快速反應(yīng)的機(jī)制。

4、協(xié)調(diào)好各環(huán)節(jié)的關(guān)系。全力以赴開拓市場。

5、為加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的敏捷、迅速化，本公司將大幅委讓權(quán)限，使人員得以果斷速?zèng)Q，但不得對任何外來人員泄露公司價(jià)格等機(jī)密，在與客戶交流中，如遇價(jià)格難以定決定時(shí)，須請示公司領(lǐng)導(dǎo);

6、為達(dá)到責(zé)任目的及確定責(zé)任體制，公司可以貫徹重獎(jiǎng)重罰政策;

營銷計(jì)劃書5

篇4

（尤尼泰(新疆)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司新疆烏魯木齊830000）

摘要 隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的現(xiàn)代化發(fā)展，經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)辦法與結(jié)構(gòu)的過渡與轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)了更多第三產(chǎn)業(yè)的崛起，對于財(cái)務(wù)稅收等問題的研究與策劃也已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營管理過程中的焦點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)市場存在的各個(gè)企業(yè)主體在進(jìn)行市場競爭的同時(shí)也在為自身經(jīng)濟(jì)利益為奮斗，目的在于最大限度地實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展價(jià)值。本文首先闡述了企業(yè)財(cái)務(wù)管理中實(shí)施稅收策劃的意義與基本研究，并根據(jù)當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)如何規(guī)避各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開展優(yōu)質(zhì)的稅收策劃工作，進(jìn)行深入研究與探討。

關(guān)鍵詞 企業(yè) 稅收策劃 意義與原則 措施

一、引言

我國憲法規(guī)定每位合格公民都必須堅(jiān)持自覺履行納稅的義務(wù)，稅收籌劃工作即納稅者在不與相關(guān)納稅義務(wù)條例規(guī)定沖突的前提下，特別針對市場中各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行合理的調(diào)整與安排，以達(dá)到同時(shí)兼顧個(gè)體收益最大化與國家納稅政策依法遵循的目的。近年來，國家對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視，投入了大量的經(jīng)濟(jì)建設(shè)資源，對于一些技術(shù)密集型企業(yè)表現(xiàn)出了十分明顯的政策傾斜與照顧，相關(guān)經(jīng)濟(jì)企業(yè)都形成了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式，因此企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的稅收策劃工作對全體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化更具有積極的導(dǎo)向作用，也因此具有更大更廣闊的利益創(chuàng)收空間。

二、企業(yè)稅收策劃工作的意義與基本原則

目前我國各大發(fā)展產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入市場化經(jīng)營階段，企業(yè)運(yùn)營的資金來自多個(gè)方面，其中主要包括來自政府部門的發(fā)展支持撥款、企業(yè)人才技術(shù)投資以及大量的經(jīng)濟(jì)利潤收入。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場中本身就扮演了帶有經(jīng)營性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)角色，而且是通過產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品規(guī)模生產(chǎn)以及市場營銷等方式來增強(qiáng)高校在經(jīng)濟(jì)市場中的核心競爭力。

我國對稅收策劃的研究工作尚且處于初步分析階段，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的稅收策劃工作也缺乏大量的參照個(gè)案，加上企業(yè)管理層對企業(yè)個(gè)體納稅的認(rèn)知不足，往往造成企業(yè)對發(fā)展資金的分配、投資與管理規(guī)劃工作利用不到位，缺乏優(yōu)化經(jīng)濟(jì)收益的科學(xué)性，稅收義務(wù)也難以通過最小的賦稅支出完成，直接傷害到企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)利潤收入，不能保證后期的持續(xù)性發(fā)展物質(zhì)需要。

企業(yè)稅收策劃的避稅機(jī)制應(yīng)建立在常規(guī)稅收原則規(guī)定基礎(chǔ)上。我國的稅法規(guī)定的稅收制度一般具有強(qiáng)制賦稅與無償賦稅的特點(diǎn)，企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化賦稅是單方面的經(jīng)濟(jì)支出，因此需要在以最大化利潤手機(jī)為終極目標(biāo)的指導(dǎo)下通過合法的手段進(jìn)行避稅，制定科學(xué)企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃。企業(yè)的避稅規(guī)劃能夠有效優(yōu)化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的資金投入使用情況，利用市場無形的手自動(dòng)調(diào)試發(fā)展需求，從而強(qiáng)化整個(gè)企業(yè)在市場化運(yùn)營過程中的核心競爭力。部分技術(shù)密集型企業(yè)的稅收雖然有相關(guān)的政策傾斜照顧，但是也要在遵循基本稅法規(guī)定的基礎(chǔ)上，提出多個(gè)納稅計(jì)劃進(jìn)行篩選和優(yōu)化，完成納稅支出的最小化比重目的。企業(yè)稅收的策劃工作意義就在于合理爭取最小賦稅成本，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源利用。

三、企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)

1.企業(yè)在經(jīng)營過程中的納稅方案與辦法與新稅制沖突，造成涉稅項(xiàng)目不完全導(dǎo)致應(yīng)繳稅行為不完整。企業(yè)所參與的商品貿(mào)易，服務(wù)提供給等的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，往往缺乏與當(dāng)前稅制規(guī)定與要求一致的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，對于需要妥善保存的相關(guān)納稅憑據(jù)丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，工商稅務(wù)審核認(rèn)證手續(xù)完善等原因造成企業(yè)進(jìn)行稅收策劃阻力較大，可能造成企業(yè)在后期采取補(bǔ)稅，繳滯納金等補(bǔ)救行為，嚴(yán)重者還會(huì)遭到稅務(wù)部門的行政以及刑事處罰，企業(yè)自身的經(jīng)營名譽(yù)受到傷害，無形中企業(yè)稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)攀增。

2.企業(yè)經(jīng)營者對新稅制法把握不完全、不準(zhǔn)確導(dǎo)致多繳稅額的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)部門為幫助經(jīng)濟(jì)企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前稅制度，緩解稅務(wù)壓力，在多個(gè)區(qū)域都開放了部分涉稅項(xiàng)目稅務(wù)優(yōu)惠辦法。稅務(wù)優(yōu)惠辦法包括免征與退稅量兩方面，涵蓋個(gè)體學(xué)術(shù)創(chuàng)作成果轉(zhuǎn)出、針對殘障人士開展的涉稅業(yè)務(wù)、新能源開發(fā)與研究中的涉稅業(yè)務(wù)等多項(xiàng)目。企業(yè)在利用新稅制相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定時(shí)需要對比個(gè)體納稅項(xiàng)目與具體優(yōu)惠項(xiàng)目是否重合，并以標(biāo)準(zhǔn)化稅務(wù)步驟與辦法履行納稅義務(wù)，整體審計(jì)涉稅業(yè)務(wù)，同時(shí)需要準(zhǔn)確把握有稅務(wù)優(yōu)惠的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，避免重復(fù)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。要選擇最優(yōu)的稅收優(yōu)惠及納稅方案。

四、企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收策劃工作的優(yōu)化手段

地方和中央政府為表示對企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)的支持，都專門針對企業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收頒布了不同程度的傾斜性質(zhì)的優(yōu)惠、減免條例，因而企業(yè)的稅收策劃方案可以根據(jù)當(dāng)前的特殊稅收辦法實(shí)現(xiàn)企業(yè)賦稅的最小化。

1.符合稅率優(yōu)惠的資金利用規(guī)劃。我國正處于第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型階段，國家對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的支持一般通過優(yōu)惠稅率等政策來表現(xiàn)。特別赦免和減少第三產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、商品引進(jìn)的稅收，以及針對相關(guān)高新技術(shù)開發(fā)和研究部門如創(chuàng)業(yè)園、學(xué)校等都采取了一定的優(yōu)惠稅率甚至免稅率手段。因此企業(yè)的稅收策劃一定要熟悉各例稅率優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)相關(guān)的政策優(yōu)惠方向采取針對性的資金利用方案，多多以企業(yè)創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)等作為財(cái)政支持的主要方向，從而實(shí)現(xiàn)減稅免稅的目的。

2.創(chuàng)新型企業(yè)營業(yè)稅（流轉(zhuǎn)稅）收的減免。創(chuàng)新型企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展主要依靠企業(yè)的技術(shù)發(fā)明與生產(chǎn)，在追求個(gè)體經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也向社會(huì)生產(chǎn)力水平提高以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)化有重大的貢獻(xiàn)意義，因此政府工商部門專門針對該類型的經(jīng)濟(jì)企業(yè)免征營業(yè)稅（流轉(zhuǎn)稅），旨在鼓勵(lì)創(chuàng)新型企業(yè)的能夠在較為寬松的稅收環(huán)境下更好地做出新的技術(shù)開發(fā)與研究。因此企業(yè)的稅收策劃方案應(yīng)立足于企業(yè)的經(jīng)營資本利用方向，在自我發(fā)展的同時(shí)也能夠減免稅收，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大收入。

3.科學(xué)的稅收策劃手段與方法實(shí)現(xiàn)合理避稅。一般的稅收策劃工作主要通過系統(tǒng)的會(huì)計(jì)科學(xué)方法來完成，企業(yè)的稅收策劃工作可以根據(jù)具體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營對象以及模式，在相關(guān)的會(huì)計(jì)規(guī)定條例中以合理手段對企業(yè)所擁有資本產(chǎn)業(yè)進(jìn)行折舊、攤銷、存貨計(jì)價(jià)，以達(dá)到減少賦稅額度的目的。

4.針對個(gè)人所得進(jìn)行全面稅收籌劃。企業(yè)員工整個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與運(yùn)轉(zhuǎn)的基本勞動(dòng)單位，企業(yè)員工的個(gè)人所得稅征收工作是稅收策劃的關(guān)鍵部分，針對企業(yè)員工的個(gè)人所得稅策劃要實(shí)行全面規(guī)劃，主要涵蓋基本薪資收入、個(gè)人發(fā)明收入以及個(gè)人勞務(wù)收入等賦稅項(xiàng)目。同時(shí)，企業(yè)可以改變目前員工的薪資發(fā)放辦法，通過多種手段降低企業(yè)勞動(dòng)個(gè)人所得稅稅率（稅負(fù)），讓企業(yè)員工在合理的稅收規(guī)劃中直接受益。

5.調(diào)整稅務(wù)申報(bào)辦法，最大限度靠攏最小納稅稅率。通過改變涉稅機(jī)構(gòu)規(guī)模等級或者常規(guī)納稅主體，使符合最小納稅稅率要求。稅務(wù)籌劃的根本目標(biāo)在于降低納稅金額，給予企業(yè)更多資金周轉(zhuǎn)空間。新稅制規(guī)定，在相同的涉稅項(xiàng)目中，小型納稅人的稅率通常低于一般納稅人的納稅稅率。較小規(guī)模的涉稅企業(yè)在稅務(wù)籌劃階段應(yīng)該對比自身的經(jīng)營活動(dòng)收益詳情以及具體的資本運(yùn)行情況，改變納稅人規(guī)模來方便企業(yè)能夠以最低稅率繳稅。

6.把握不同地區(qū)的區(qū)別稅率進(jìn)行稅務(wù)等級劃分，實(shí)行更為合理的稅額審計(jì)辦法來制定稅務(wù)策劃方案。企業(yè)在常規(guī)的發(fā)展與提供服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)過程中應(yīng)時(shí)刻對我國不同地區(qū)的稅率進(jìn)行全面把握，因稅制是根據(jù)企業(yè)具體的銷售與服務(wù)類別分別來制定不同的稅務(wù)稅率，特別是在目前的新稅制政策下，納稅個(gè)體應(yīng)根據(jù)自身的相關(guān)涉稅項(xiàng)目與業(yè)務(wù)劃分好正確納稅等級，進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)管理與核算，盡可能地緩解賦稅壓力，保持經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)性的效益增收狀態(tài)。

五、結(jié)束語

企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的稅收策劃是一把面向政府稅收保證與個(gè)體利益優(yōu)化的雙面刀刃，籌劃方案不能保證利益的全面獲取，作為重要的納稅主體，企業(yè)利用稅收策劃進(jìn)行避稅免稅獲得相關(guān)（稅收減免）經(jīng)濟(jì)利益，在具體的策劃措施的落實(shí)的過程中必定會(huì)失去一些經(jīng)濟(jì)收益，因此要平衡稅收利益得失之間的天秤，需要制定一系列合理性高，科學(xué)性強(qiáng)的籌劃方案并且從中篩選出最適宜的選項(xiàng)。特別是目前在新稅制推行過程中，國家稅務(wù)機(jī)構(gòu)以及涉稅企業(yè)都承受巨大的稅改壓力，國家稅務(wù)機(jī)構(gòu)需要履行機(jī)構(gòu)職能義務(wù)，也要扶持各個(gè)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的發(fā)展，納稅人在規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)該從中發(fā)現(xiàn)新的稅務(wù)優(yōu)惠機(jī)制，積極地進(jìn)行科學(xué)稅務(wù)籌劃，幫助自身經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動(dòng)良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]俞平鋒.稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)海外投資的影響———兼談海外投資企業(yè)的稅收籌劃[J]. 企業(yè)研究，2012.

[3]時(shí)超.淺談企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中的稅收籌劃問題[J].才智，2014.

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；營銷策劃；理念；前期項(xiàng)目研究；生態(tài)

0引言

房地產(chǎn)市場營銷策劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到營銷目標(biāo)而制定的一系列活動(dòng)，包括營銷活動(dòng)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的措施[1]。具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。一個(gè)新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設(shè)：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個(gè)過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標(biāo)，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的市場調(diào)研、市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，還應(yīng)包括實(shí)施階段的產(chǎn)品定位、租售計(jì)劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)[2]。

1房地產(chǎn)營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產(chǎn)營銷便是各種理念的復(fù)合。當(dāng)前房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人本理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)消費(fèi)者的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動(dòng)都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念展開，這是房地產(chǎn)營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.4投資理念

投資不動(dòng)產(chǎn)愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個(gè)寧靜、舒適、時(shí)尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場營銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營銷被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場營銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場交換的過程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。

在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營銷具有相對現(xiàn)實(shí)性，任何營銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場營銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實(shí)際購買力不足也是目前房地產(chǎn)市場的最大癥結(jié)。

在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無人問津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營銷策略，過度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無計(jì)劃，前后矛盾。

產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認(rèn)識和看待房地產(chǎn)營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競爭勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營銷的整體性。

適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營銷策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對銷售的促進(jìn)只起相對作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。

房地產(chǎn)營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對項(xiàng)目銷售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷售對策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和居民消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)營銷觀念和方法開始逐步走向一個(gè)更高的層次，房地產(chǎn)策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實(shí)質(zhì)上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉(zhuǎn)移到重視前期研究和產(chǎn)品定位。多年來，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營銷策劃上，市場的熱點(diǎn)也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。隨著市場的發(fā)展和實(shí)踐的深入，項(xiàng)目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機(jī)會(huì)發(fā)掘、項(xiàng)目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、經(jīng)濟(jì)測算、營銷方案等均在項(xiàng)目前期得到細(xì)致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

篇6

記者：李主席，現(xiàn)在市場上有很多文化產(chǎn)品生產(chǎn)過剩的現(xiàn)象，如一些傳統(tǒng)的戲曲演出、大量過剩的工藝品、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、許多地方競相模仿的“映象”系列等等，請問您是如何看待此現(xiàn)象的？

李修松：這個(gè)問題提的很好。這些都說明，我國文化消費(fèi)既存在產(chǎn)品過剩的問題，更存在有效需求供給不足的問題，如同制造業(yè)一樣，也亟需進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

我認(rèn)為其關(guān)鍵在于創(chuàng)新，在于把握創(chuàng)新的理論方法。目前，由于缺乏這方面理論方法，我們的文化產(chǎn)業(yè)面對創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、科技支撐、互聯(lián)網(wǎng)+和融合發(fā)展大勢難以適應(yīng)，難以借助其各自優(yōu)勢，衍生更多的適應(yīng)時(shí)展的新的文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，生產(chǎn)更好更多的能夠引導(dǎo)、滿足民眾消費(fèi)需求的文化產(chǎn)品。

簡單地說，創(chuàng)意就是點(diǎn)子。但文化創(chuàng)意決不是一般意義上的創(chuàng)意。其一，它往往是創(chuàng)意的有機(jī)集成。其二，它是一種理論方法。在文化創(chuàng)意過程中，首先就要針對不同的文化資源和消費(fèi)群體，文化產(chǎn)品要追求社會(huì)效益，這在國外也是要強(qiáng)調(diào)的。例如《熊出沒》這種動(dòng)漫產(chǎn)品在我國經(jīng)濟(jì)效益很好，但出口到法國卻受到阻攔。原因是，對方認(rèn)為此劇傳導(dǎo)一種依賴思想，不利于教育孩子健康成長。由此可見，對于文化產(chǎn)品的生產(chǎn)，要從文化的視角研究消費(fèi)導(dǎo)向，確保兩個(gè)效益。與此相關(guān)，還要根據(jù)相關(guān)文化原理來分析各類人群的心理特征、審美情趣、興趣指數(shù)等等，從而對一定的文化資源采取合理的利用路徑、方法與手段（特別是科技手段），從而提升文化資源的利用效能和價(jià)值。了解了這些，我們視文化創(chuàng)意為一種理論方法來加以研究與利用就好理解了。所謂文化創(chuàng)意，即創(chuàng)意人或創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)，針對不同的文化資源，運(yùn)用相應(yīng)的智慧、知識和技能，結(jié)合相應(yīng)的方法與手段、特別是科技手段，進(jìn)行創(chuàng)新性策劃，根據(jù)策劃成果予以設(shè)計(jì)（研究），并付諸實(shí)施，從而提升項(xiàng)目的質(zhì)量和效能，進(jìn)而帶動(dòng)文化事業(yè)或文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種理論方法。

記者：李主席，我們發(fā)現(xiàn)深圳華強(qiáng)集團(tuán)在安徽蕪湖組建的方特系列主題公園游客爆滿，如今方特主題公園項(xiàng)目已在全國19個(gè)城市進(jìn)行推廣，您認(rèn)為他們的成功只是偶然還是有什么“秘訣”？

李修松：深圳華強(qiáng)集團(tuán)在安徽蕪湖組建的方特系列主題公園，就是符合上述原理和方法的一個(gè)成功案例。其一期方特歡樂世界，從形式到內(nèi)容大體上都屬于借鑒美國環(huán)球影城之類的做法。其二期方特夢幻世界，民族成份要多些。其三期方特水上樂園，大體上是學(xué)習(xí)借鑒國外同類園區(qū)玩水的項(xiàng)目。而其四期方特東方神話，則是自主創(chuàng)新的中國特色主題公園。該園區(qū)選擇諸如女媧補(bǔ)天、梁祝傳說、各地經(jīng)典戲劇等一系列國家級非遺資源，運(yùn)用文化創(chuàng)意加上科技等手法，讓觀眾感受到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科技結(jié)合所產(chǎn)生的神奇魅力，受到游客的普遍喜愛，而且以游樂的方式向游客傳播了中華古老的傳統(tǒng)文化。方特之所以成功，主要?dú)w功于華強(qiáng)集團(tuán)的三大研究院：創(chuàng)意研究院進(jìn)行項(xiàng)目的創(chuàng)意策劃；科技研究院對創(chuàng)意策劃方案提出的需要用科技完成的部分，研究提出科技解決方案；工程研究院根據(jù)上述創(chuàng)意策劃方案和科技研究成果提出具體的工程設(shè)計(jì)實(shí)施方案。這三大研究院構(gòu)成了華強(qiáng)集團(tuán)作為文化企業(yè)的核心競爭力，使華強(qiáng)集團(tuán)走出了一條自主創(chuàng)新的具有中國特色的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。

記者：文化創(chuàng)意如何在文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)質(zhì)量與效益提升中、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中發(fā)揮作用？

篇7

公司宣傳片策劃1【編導(dǎo)構(gòu)思】

本片以達(dá)江公司獨(dú)特的企業(yè)文化為切入點(diǎn)，圍繞發(fā)展企業(yè)、服務(wù)三農(nóng)、造福員工、成就客戶、回報(bào)股東的企業(yè)使命層層展開，用的是簡單的、質(zhì)樸的方式全面立體的展現(xiàn)眾德集團(tuán)新穎的經(jīng)營理念、現(xiàn)代化管理方法、先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù)。當(dāng)然，這里所用簡單的、質(zhì)樸的方式不是指內(nèi)容的平鋪直敘，而是指宣傳片的攝制過程中沒有夸張的鏡頭、不實(shí)的言語，有的只是如同鄰家友人般的娓娓道來，塑造著百年眾德科技興農(nóng)，造福萬家的主題形象。

在影像方面，通過后期制作中的電腦特技、調(diào)色校色等合成手段，增強(qiáng)宣傳內(nèi)容的針對性和說服性，充分表現(xiàn)眾德一流的硬件環(huán)境建設(shè)、務(wù)實(shí)高效的經(jīng)營作風(fēng)和服務(wù)社會(huì)、人性化管理等方面的文化內(nèi)涵，著力渲染眾德集團(tuán)是一個(gè)奉獻(xiàn)型、文化型、實(shí)力型、成長型、誠信型企業(yè)，它關(guān)注新技術(shù)、新理念，與清華、中國農(nóng)大等多家名校合作，積極推廣科學(xué)種田理念，求實(shí)創(chuàng)新，以滋養(yǎng)大地的壯志，以俯身為農(nóng)的情懷，致力于打造百年眾德!

* 片 名：

* 類 型：企業(yè)宣傳片

* 時(shí) 長：10分鐘左右

* 定 位：宣傳性、藝術(shù)性、資料性

* 版 別：中文版

目 的

1. 宣傳企業(yè)發(fā)展史、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)文化和企業(yè)規(guī)劃，展示企業(yè)實(shí)力。公司宣傳片策劃方案2. 使觀者了解企業(yè)、信賴企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開拓和發(fā)展。

風(fēng) 格

嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、大氣、生動(dòng)、藝術(shù)

藝術(shù)表現(xiàn)

1.調(diào)性明確、統(tǒng)一，情景交融，力求造成人們感官的愉悅和心理的認(rèn)同。

2.畫面、音樂和配音密切配合，追求聲音與畫面既相互補(bǔ)充又相互碰撞的藝術(shù)效果。

3.語言風(fēng)格平實(shí)生動(dòng)、有感染力，突顯企業(yè)品質(zhì)。

【結(jié)構(gòu)闡述】

本片以打造百年眾德為敘述主線，通過立志百年、放飛夢想、 眾德之子、激情滿懷、花開九州、果落萬家三大板塊，展現(xiàn)眾德集團(tuán)一方面積極開拓創(chuàng)新，另一方面以文化立企，團(tuán)結(jié)屬下員工、攜手合作伙伴，同心同德，在激烈的市場競爭中乘風(fēng)破浪、奮勇前進(jìn)。

篇章結(jié)構(gòu)：

1)引子30

2)立志百年、放飛夢想3(歷史回顧、實(shí)力展示)

3)眾德之子、激情滿懷3(企業(yè)文化、員工風(fēng)貌)

4)花開九州、果落萬家3(服務(wù)三農(nóng)、成就客戶)

5)結(jié)尾30

【創(chuàng)意說明】

要塑造良好的企業(yè)形象，鮮明的視覺記憶符號和新穎的表現(xiàn)手法缺一不可。

結(jié)合達(dá)江公司科技興農(nóng)的企業(yè)形象，在延伸LOGO寓意的基礎(chǔ)上，我們引入了帆船的形象，帆船長風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海，是達(dá)江公司不斷發(fā)展、不斷壯大的象征，也是員工精心灌溉、寄望百年的基業(yè)。江水是帆船前進(jìn)的動(dòng)力，長江后浪推前浪寓示著達(dá)江在人才濟(jì)濟(jì)背景下的發(fā)展史;卷起千層浪象征著達(dá)江風(fēng)風(fēng)雨雨中取得的卓越成績;拔山超海是達(dá)江憑著扎實(shí)的文化根底，強(qiáng)有力地支撐達(dá)江發(fā)展;百川朝海象征著達(dá)江更高更遠(yuǎn)的發(fā)展方向，必將走出重慶，走向全國，走向世界!

成就參天大樹，并非一朝一夕之功，企業(yè)的成長與壯大也不是一朝一夕的事情，只有經(jīng)歷風(fēng)吹雨打的品牌才能成為參天大樹甚至是長青樹。回首企業(yè)成長的歷程，她逐漸由一棵小樹苗成長為一棵大樹，并逐漸為世人所共知。憑著企業(yè)立志百年的信心，我們完全有理由相信，不久的將來，眾德必將成為農(nóng)資界的長青樹，帶領(lǐng)農(nóng)資業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

腳本概要：

1、引子(30)

2、立志百年、放飛夢想(3)

本篇主旨：

眾德集團(tuán)從建業(yè)初始就提出百年眾德的發(fā)展目標(biāo)，十年風(fēng)雨，矢志不渝。本篇介紹企業(yè)20xx年來的創(chuàng)業(yè)歷程及發(fā)展現(xiàn)狀，有利于受眾了解企業(yè)的前世今生，建立企業(yè)高起點(diǎn)、高追求、高責(zé)任的良好形象認(rèn)知。

主要內(nèi)容：

1)從企業(yè)特有的精神理念引入，闡述企業(yè)概況(股份制企業(yè)、地理位置、規(guī)模、主營業(yè)務(wù))

2)企業(yè)發(fā)展歷程。

3)企業(yè)產(chǎn)品、自主品牌。

4)企業(yè)在肥料生產(chǎn)、銷售方面的獨(dú)特優(yōu)勢(原料德國進(jìn)口，設(shè)煙臺(tái)、菏澤、德州廠區(qū))。

3、眾德之子、激情滿懷(3)

本篇主旨：

企業(yè)成長、壯大，背后的根本動(dòng)因是什么?人。對目標(biāo)群體來說，企業(yè)的成長性、盈利能力當(dāng)然是受眾給予直接關(guān)注最多的，但是，盈利能力背后的保障因素(比如說員工、比如說戰(zhàn)略、比如說管理等)也許更能打動(dòng)他們，更能影響他們評判的尺度和決策的天平。

所以，本節(jié)將著力展現(xiàn)眾德員工身上蘊(yùn)藏著的巨大能量，表現(xiàn)他們的成長經(jīng)歷，表現(xiàn)他們的追求和理想，以此反映員工與企業(yè)之間彼此依賴、相互成就的關(guān)系。

其實(shí)，員工是企業(yè)的影子，透過員工的喜怒哀樂，人們看到的將是企業(yè)的興衰成敗。 主要內(nèi)容：

1)工作中的員工(展現(xiàn)企業(yè)文化理念、企業(yè)制度、服務(wù)宗旨、科技下鄉(xiāng)、標(biāo)語、宣傳欄，辦公環(huán)境等)

2)學(xué)習(xí)中的員工(與清華、中國農(nóng)大等多家名校合作，開展員工培訓(xùn)大講堂)

3)生活中的員工(展示員工拔河比賽、周年慶典晚會(huì)等文化、娛樂生活)

4、花開九州、果落萬家(3)

本篇主旨：

從產(chǎn)業(yè)鏈、銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶、成功案例等方面，展現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)大舞臺(tái)為公司提供的廣闊發(fā)展空間，企業(yè)與國內(nèi)外化肥經(jīng)銷商建立了穩(wěn)健的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，并計(jì)劃投入建設(shè)科技示范村、銷售聯(lián)盟連鎖、生產(chǎn)聯(lián)盟連鎖，開辦三農(nóng)眾德大學(xué)堂，深化與供應(yīng)商以及產(chǎn)品終端使用者的關(guān)系，誠信合作，發(fā)展共贏。

主要內(nèi)容：

1)大樹開花結(jié)果，畫面切至一張煙臺(tái)市地圖，隨后變成全國地圖，通過公司輻射到東北、西北、華北、華中二十幾個(gè)省市的銷售網(wǎng)絡(luò)，10000多個(gè)終端網(wǎng)點(diǎn)，疊客戶參觀考察、簽約合作等活動(dòng)畫面，展現(xiàn)公司以信為本、互惠互利的經(jīng)營原則和立足長遠(yuǎn)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖。

2)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略(建設(shè)科技示范村、銷售聯(lián)盟連鎖、生產(chǎn)聯(lián)盟連鎖、開辦三農(nóng)眾德大學(xué)堂等，以實(shí)力和行動(dòng)寄望百年)。

3)通過采訪企業(yè)員工、經(jīng)銷商，側(cè)面烘托眾德集團(tuán)滿懷激情的穩(wěn)、思、變的卓越形象。

5、尾聲(30)

鏡頭內(nèi)容：

1)截取前面的精彩鏡頭進(jìn)行疊加組合，快速而簡潔地對整片進(jìn)行回顧;

2)眾德人專注的工作鏡頭、熱情的服務(wù)鏡頭、豐富的業(yè)余生活鏡頭;伴隨著農(nóng)民歡慶豐收的笑聲，一張張笑臉充斥著整個(gè)屏幕，充滿了活力和激情。

3)在大氣恢宏的音樂中，最后再次推出企業(yè)的名稱、Logo和廣告語，加深觀眾印象。

公司宣傳片策劃2一、宣傳片立意：

解析內(nèi)容：通過公司VI傳導(dǎo)公司理念、企業(yè)文化、公司歷程、門店展示、部門機(jī)構(gòu)、員工精神、歌唱比賽、公司榮譽(yù)、經(jīng)理演講等片段向客戶彰顯我公司雄厚實(shí)力，講述童話量販?zhǔn)終TV行業(yè)未來發(fā)展前景。由為人類提供健康的、快樂的娛樂生活方式，致力成為一家受人尊敬的、美好體驗(yàn)的文化娛樂連鎖企業(yè)，的公司理念為切入點(diǎn)，策劃一部真實(shí)高，表述性強(qiáng)的宣傳片。

短片將通過畫面、聲音、語言全方位演述公司本著為社會(huì)提供健康、快樂，取之社全，回報(bào)社會(huì)的義務(wù)和責(zé)任為公司經(jīng)營理念，人性化、規(guī)范化、合理化相結(jié)合的眾文化為公司的管理文化，展現(xiàn)出公司獨(dú)特的服務(wù)特色和企業(yè)風(fēng)范。

類型：公司形象宣傳片

時(shí)長：約10-15分鐘。

定位：真實(shí)、獨(dú)特、實(shí)用、全面、

風(fēng)格：謹(jǐn)慎、簡潔、柔和、生動(dòng)公司宣傳片策劃方案藝術(shù)表現(xiàn)：簡潔大方 篇幅融合

畫面音樂 配音緊密，聲音畫面 ，相互補(bǔ)充相互依，富裕思源，重溫四年之旅

團(tuán)隊(duì)氛圍：充滿朝氣，無盡活力，勇于開拓，和諧氣象

風(fēng)格：紀(jì)錄真實(shí)，時(shí)尚感，幅簡短，內(nèi)容精煉

總片長：約10-15分鐘。

1、引子 20-30秒

2、和諧童話 音澤龍鄉(xiāng)(公司概述 發(fā)展歷程) 約3分鐘

3、眾和童話 三聚交響(公司文化 公司團(tuán)隊(duì)) 約3分鐘

4、譽(yù)美童話 為愛唱想(公司榮譽(yù) 歌唱比賽) 約3分鐘

5、乘軌童話 瞻導(dǎo)未來(公司目標(biāo) 公司愿景) 約3分鐘

6、結(jié)尾 20-30秒

腳本鏡頭內(nèi)容

1、 引子 鏡頭一：

創(chuàng)意思想：格調(diào)統(tǒng)一 極具時(shí)尚 內(nèi)容新穎 迎合主題

結(jié)合童話公司眾的文化，引入VI書本的形象，生動(dòng)的展示出文雅大氣的童話夢境。

拆分構(gòu)架

出公司標(biāo)志和名稱，要求清新、簡潔、特效要給予沖擊，(決定了晚上要重新嘗試)

公司介紹并簡短講解企業(yè)經(jīng)營理念，我公司服務(wù)的主要內(nèi)容。

實(shí)拍：圖片或視頻。如公司員工(同時(shí)多個(gè)員工辦公的鏡頭)(開會(huì)、企劃、運(yùn)營、總經(jīng)理)、正常實(shí)施(圖片)、等，穿插于各部分內(nèi)容中。

企業(yè)文化內(nèi)容概有：公司組織員工娛樂，實(shí)戰(zhàn)演繹與會(huì)議洽談等。

合作贊助商，陸續(xù)出現(xiàn)贊助商合作單位的標(biāo)志。

整體攝影

全體員工體現(xiàn)歡快、朝氣的團(tuán)隊(duì)風(fēng)貌。

3、制作要求及進(jìn)度安排：

1. 畫面以時(shí)累積的素材為主，后期加工時(shí)對部分素材進(jìn)行特技處理;

2. 制作周期還不知道

我以后應(yīng)當(dāng)提高重視!!對于當(dāng)前和未來社會(huì)、政治、文化的敏感性，而不僅是對于某種事情事實(shí)上的格局變化。平時(shí)善于積累，遇到難題時(shí)，就會(huì)很快得出事實(shí)的價(jià)值判斷。

公司宣傳片策劃3一、宣傳目的

1、向社會(huì)宣傳海富公司的基本概況及經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，逐步讓社會(huì)了解和信賴海富達(dá)公司。

2、直接向海富達(dá)公司的目標(biāo)客戶宣傳、推銷公司，擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)聯(lián)系渠道，增值公司的服務(wù)功能。

3、提供電子信息交流和宣傳平臺(tái)，公司有關(guān)信息，樹立公司企業(yè)形象，提升海富達(dá)公司的社會(huì)知名度。

二、宣傳方式

1、平面媒體報(bào)道宣傳

以新聞報(bào)道的形式，在浙江日報(bào)、杭州日報(bào)或錢江晚報(bào)等選定的平面媒體上報(bào)道海富達(dá)公司的基本概況，其在建工程項(xiàng)目的完成情況，向社會(huì)宣傳公司，提高海富達(dá)公司的知曉度。公司宣傳片策劃方案在明年正式營業(yè)時(shí)，再選擇在有關(guān)的報(bào)紙及刊物上刊登公司的開業(yè)招商廣告。

2、戶外廣告宣傳

為了讓客戶及運(yùn)輸車輛方便地尋找到海富達(dá)公司，可考慮聯(lián)系有關(guān)部門申請?jiān)跍几咚俪隹谔幓蚬九R近的主干道口設(shè)立公司

廣告指示牌，提供公司地址指引服務(wù)，同時(shí)也起到提高海富達(dá)公司社會(huì)知曉度的作用。

3、公司折頁宣傳

策劃制作海富達(dá)公司的宣傳折頁，內(nèi)容包括公司簡介、業(yè)務(wù)簡介、企業(yè)戰(zhàn)略方向、方針、企業(yè)經(jīng)營宗旨、企業(yè)標(biāo)志、特色服務(wù)內(nèi)容、聯(lián)系方法等文字和圖片信息資料。直接向來訪的客戶及人員發(fā)放，向有商品冷藏物流需求的目標(biāo)客戶郵寄，擴(kuò)大公司的對外業(yè)務(wù)宣傳，使客戶能及時(shí)、簡要地了解海富達(dá)公司，方便客戶與公司的業(yè)務(wù)溝通。

4、網(wǎng)絡(luò)宣傳

適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展需要，建立公司網(wǎng)站，注冊海富達(dá)公司通用域名和網(wǎng)絡(luò)實(shí)名，企業(yè)資訊，完善信息網(wǎng)絡(luò)，向社會(huì)及客戶提供宣傳和交流的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。還可以選擇在其他知名的專業(yè)性物流網(wǎng)站上公司信息。這些都有利于讓社會(huì)了解、信賴海富達(dá)公司，提升企業(yè)的知名度。

三、工作安排

1、11月份：完成海富達(dá)公司宣傳策劃方案的制定;完成海富達(dá)公司概況(包括企業(yè)注冊基本情況、企業(yè)簡介及業(yè)務(wù)簡介)的文字定稿。

2、12月份：委托專業(yè)人員(單位)進(jìn)行企業(yè)標(biāo)志設(shè)計(jì);準(zhǔn)備海富達(dá)公司宣傳折頁的素材。

3、明年1-2月份：，制定海富達(dá)公司宣傳折頁的制作方案;完成企業(yè)標(biāo)志的設(shè)計(jì);準(zhǔn)備商標(biāo)注冊材料，委托商標(biāo)事務(wù)所進(jìn)行公司商標(biāo)標(biāo)識的注冊申請;考慮在選定的報(bào)紙和專業(yè)網(wǎng)站上海富達(dá)公司在建工程項(xiàng)目進(jìn)展信息。

4、明年3-4月份：在完成企業(yè)標(biāo)志設(shè)計(jì)、商標(biāo)注冊的基礎(chǔ)上，聯(lián)系建立戶外宣傳廣告、公司通用網(wǎng)站;為進(jìn)一步宣傳公司，考慮在海富達(dá)公司的專用辦公用品、勞動(dòng)用品、生產(chǎn)工具、交通工具及環(huán)境建筑上設(shè)計(jì)應(yīng)用企業(yè)標(biāo)志(商標(biāo)標(biāo)識)。

5、明年5月份至公司開業(yè)初期：完成公司網(wǎng)站的建設(shè)和宣傳折頁的印刷;視海富達(dá)公司建設(shè)進(jìn)度，根據(jù)業(yè)務(wù)、營銷部門提供的目標(biāo)客戶名單，郵發(fā)公司(招商)宣傳折頁;在選定的平面媒體上刊登公司的開業(yè)招商廣告。

公司宣傳片策劃4 鼎天影視傳媒專題片策劃方案

創(chuàng)意策劃構(gòu)架

【定位與風(fēng)格】 * 類 型：影視品牌形象片

* 時(shí) 長： 5分鐘

* 定 位：藝術(shù)性、專業(yè)性、創(chuàng)意性

* 風(fēng) 格：高端、大氣、深度、節(jié)奏

【創(chuàng)意訴求】

創(chuàng)意是整個(gè)影片的制勝點(diǎn)，獨(dú)特的藝術(shù)內(nèi)涵是影片的靈魂所在。整個(gè)影片以創(chuàng)意力+核心競爭力為主題，以突顯鼎天傳媒強(qiáng)大影視制作實(shí)力為訴求點(diǎn)，整合鼎天傳媒各方面的優(yōu)勢資源，深入挖掘公司特色之處，全方位展示鼎天傳媒的雄厚實(shí)力，重點(diǎn)塑造品牌形象，以此贏得客戶的信賴和信任。

【畫面表現(xiàn)】

1、調(diào)性明確、統(tǒng)一，情景交融，力求造成人們感官的愉悅和心理的認(rèn)同。

2、畫面、音樂和配音密切配合，追求聲音與畫面既相互補(bǔ)充又相互碰撞的藝術(shù)效果。

3、語言風(fēng)格娓娓生動(dòng)、有感染力，突顯鼎天藝術(shù)性高雅品位。

【整體結(jié)構(gòu)】

版塊一(引出主題何謂創(chuàng)意?) 一)雷同時(shí)代，創(chuàng)意為王(白字黑底，畫面中央閃現(xiàn)不同大小的創(chuàng)意兩字，白色光線劃字而過) 二)創(chuàng)意拷問，引發(fā)思考(創(chuàng)意兩字后面出現(xiàn)?號，引人深思) 三)深度分析，解析創(chuàng)意密碼(鼎天logo三維特效演繹，塑造品牌魅力)

版塊二(鼎天傳媒影視觀點(diǎn)) 一)創(chuàng)意的文化內(nèi)涵詮釋(以客為本，以誠為根創(chuàng)意精品+創(chuàng)意營銷) 二)創(chuàng)意的靈魂所在，精煉濃縮(打破常規(guī)，淬煉創(chuàng)新元素有的放矢，行之有效)

三)鼎天創(chuàng)意語錄精簡(最核心創(chuàng)意原則一切圍繞銷售 )

版塊三(傳播力立體營銷推廣) 一)媒體整合傳播，一站式影視解決方案(多樣化、專業(yè)化、特色化影視服務(wù)項(xiàng)目) 二)具體業(yè)務(wù)范疇(影視創(chuàng)意廣告，電視廣告投放，企業(yè)專題片，戶外LED屏)

版塊四(創(chuàng)意力核心競爭力) 一)高效創(chuàng)作型精英團(tuán)隊(duì)(精于創(chuàng)意，善于執(zhí)行;久經(jīng)磨礪，深諳影視;技藝雙精，配合默契) 二)精良專業(yè)雄厚設(shè)備(Sony全線高清攝像機(jī)，高清剪輯系統(tǒng)，軌道、燈光專業(yè)配件) 三)專業(yè)規(guī)范化制作流程(策劃、創(chuàng)意、拍攝、制作、投放，專業(yè)全流程服務(wù)，一站式影視方案) 四)人性化持續(xù)式服務(wù)(主動(dòng)上門洽談，深入了解客戶訴求，制定策略方案，全程跟蹤服務(wù))

版塊五(實(shí)力用作品見證) 一)精益求精，追求卓越，鑄就精品(影視奉為藝術(shù)品，吸納靈氣，薈萃精華，鑄就精品) 二)注重細(xì)節(jié)，完美永無止境(精雕細(xì)琢，臻于至美;高端品質(zhì)，完美呈現(xiàn)) 三)經(jīng)典案例，實(shí)力見證(服務(wù)客戶和代表作品特效展示)

版塊六(發(fā)展愿景和目標(biāo)) 一)非凡，專注，伙伴(勇于進(jìn)取，敢于超越，認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)，專心達(dá)成，平等雙贏，坦誠互信) 二)企業(yè)愿景，發(fā)展宗旨，主題定位(精誠合作，追求雙贏!共赴前程偉業(yè)，共創(chuàng)美好明天!)

【篇章構(gòu)架】

【分鏡頭腳本】

1)引出主題何謂創(chuàng)意?

【解說詞】：鼎天影視傳媒，直擊核心，精準(zhǔn)定位，破解創(chuàng)意密碼! 【音效】：光效聲，爆炸聲，震撼、節(jié)奏背景音樂 2)鼎天傳媒影視觀點(diǎn) 【解說詞】：我們會(huì)為每一個(gè)好的創(chuàng)意熱血沸騰

一切圍繞銷售 這是我們的最核心創(chuàng)意原則

我們理解企業(yè)的發(fā)展之道

可持續(xù)贏利方可保證可持續(xù)的發(fā)展

【音效】：柔美溫和的鋼琴曲

3)鼎天傳媒業(yè)務(wù)范疇

【解說詞】：凝心聚神，術(shù)業(yè)專攻。鼎天影視傳媒以出類拔萃的制作技術(shù)為客戶提供各類影視推廣方案! 涵蓋 企業(yè)專題片、電視廣告制作與投放、專業(yè)文案策劃、大型晚會(huì)拍攝、戶外LED廣告 等多樣化、特色化影視服務(wù)!

【音效】：節(jié)奏、配音 4)核心競爭力

【解說詞】：創(chuàng)作團(tuán)隊(duì)，久經(jīng)磨礪，技藝雙精，深諳影視制作之道!

配套設(shè)備優(yōu)良齊全，全線高清攝制，高端影像品質(zhì)，完美呈現(xiàn)!

從策劃到拍攝，從制作到投放，專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)流程!

深入了解客戶需求，量身制定策略方案，全程跟蹤式服務(wù)!

篇8

同時(shí)作為和廠家同居一市的策劃公司，能看到在一個(gè)工業(yè)品生產(chǎn)為主的城市里，廠家不惜一切地投入日用消費(fèi)品促銷，真的，這個(gè)城市的冬天在我們眼里從未如此生機(jī)盎然。

我們仔細(xì)研究了整個(gè)促銷活動(dòng)后，最深的感觸就是：促銷策劃你應(yīng)該因地制宜。 一、 對“產(chǎn)品”因地制宜

“XX生命水”是我們這個(gè)城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，廠家與臺(tái)灣合資企業(yè)，盡人皆知。產(chǎn)品的兩個(gè)種類“高鈣”和“沙棘”曾經(jīng)是一部人談?wù)摰臒狳c(diǎn)，尤以“沙棘”為甚。因?yàn)椤吧臣钡臓I養(yǎng)成分的提取獲得了國家專利，并得到政府的重獎(jiǎng)，本市各種媒體均作過報(bào)道，雖說不是深入人心，也是具有一定知名度。

產(chǎn)品的包裝設(shè)計(jì)是臺(tái)灣知名品牌營銷專家指導(dǎo)下完成的，視覺沖擊力極強(qiáng)。產(chǎn)品的名稱與產(chǎn)品功能合諧統(tǒng)一，品牌核心概念定位準(zhǔn)確，口味突出。但此次促銷活動(dòng)沒有很好的利用這些資源，以至于廠家品牌資產(chǎn)流失。

這種資源應(yīng)更好的整合在促銷的方方面面的細(xì)節(jié)上，如現(xiàn)場秀的臺(tái)文中及有獎(jiǎng)問答中等。

促銷不是對廠家和產(chǎn)品歷史的背叛，是對這種歷史的發(fā)揚(yáng)光大。 二、 對“本地區(qū)”因地制宜

廠家所處城市市區(qū)人口148萬，由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重工業(yè)，城市下崗人員極多，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，總體消費(fèi)水平低下。許多以重工業(yè)為生的附屬企業(yè)幾乎全部停產(chǎn)，下崗職工占城市總?cè)丝跀?shù)的四分之一強(qiáng)。這樣情況顯然不足以引起一個(gè)外地企劃公司在匆匆的一兩個(gè)星期內(nèi)就重視起來。

后來的促銷活動(dòng)證實(shí)了我們的觀點(diǎn)，原先還以買兩箱水（123-140元），得到一張兌獎(jiǎng)憑證（水票）的活動(dòng)，改為買四瓶水（8-10元）得到一張刮刮卡，同時(shí)獎(jiǎng)項(xiàng)也相應(yīng)做出了更改。

由于對“本地區(qū)”的環(huán)境了解的不夠深入，導(dǎo)致整個(gè)促銷活動(dòng)的改變，從而使原來看起來很有新意的促銷變得平淡無奇。 三、 宣傳口徑因地制宜

或許是對整個(gè)促銷活動(dòng)的理由沒進(jìn)行細(xì)致的推敲。在促銷方案中說由于XX生命水出口南非和西班牙，被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者譽(yù)為“水中鉆石”為回報(bào)消費(fèi)者特做此次促銷。

就在促銷活動(dòng)第一天主持人剛剛說完這番話的時(shí)候，當(dāng)下我身旁兩位小伙中的一位說：“出口南非和西班牙我們海關(guān)怎么不知道？”，我們不能確定其身份，但我相信，這位小伙子話的傳播速度應(yīng)該與這次活動(dòng)的傳播速度一樣快。

不要以為內(nèi)陸城市就沒有海關(guān)，策劃人員你需要知道的太多太多。 四、 利益點(diǎn)因地制宜

本次促銷活動(dòng)的利益點(diǎn)鉆石并沒有象策劃方案中所說的引起消費(fèi)者的注意和沖動(dòng)，從而達(dá)到熱賣場面，究其原因，或者是由于認(rèn)識上的偏差。在本地市中心廣場剛剛落成的建筑上被命名為“世紀(jì)鉆石”深受百姓喜愛，也許是“世紀(jì)鉆石”的誤導(dǎo)。

其次，利益點(diǎn)缺乏層次感，一等獎(jiǎng)鉆石，其余獎(jiǎng)項(xiàng)均為購買鉆石的抵購券（末等獎(jiǎng)為四瓶水），這就為不同需求的消費(fèi)者購買設(shè)置人為阻礙。

在這里不得不提的是整個(gè)促銷方案沒有圈定目標(biāo)消費(fèi)者，這是我們百思不得其解的，或許也是促銷活動(dòng)不成功的原因吧！ 五、 促銷程序因地制宜

現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)節(jié)奏的加快，是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志之一，復(fù)雜的事物越來越趨于簡化。從促銷產(chǎn)品的價(jià)位來看，消費(fèi)者應(yīng)屬中高能力，但這樣的人有多少時(shí)間去揣摩兌獎(jiǎng)過程呢？更何況買水還得拿身份證，這哪里是方便消費(fèi)者呢？

由于利益點(diǎn)選擇的失誤，造成了種種程序?yàn)槔纥c(diǎn)無謂的付出。

篇9

以下是為大家準(zhǔn)備的2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文__房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,經(jīng)過全體員工的努力,20__年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說,成績較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階,特制定本方案。

一、總體經(jīng)營目標(biāo)

1.完成房地產(chǎn)開發(fā)面積__萬平方米。

2.實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲(chǔ)備__畝。

二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

為確保20__年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作

__項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,我們必須高質(zhì)量完成。因此,公司做出如下計(jì)劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)

__項(xiàng)目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標(biāo)合同,工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。

(3)報(bào)建工作

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批,跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì),二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中,工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系,不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動(dòng)細(xì)化__項(xiàng)目招商工作

招商工作是__建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度

協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系,加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度,確保__項(xiàng)目的一期工程、__項(xiàng)目的二期工程在4月底前完成竣工驗(yàn)收。

(三)完成__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的銷售工作

__項(xiàng)目、__項(xiàng)目已全部竣工完成,為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流,結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格,可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為__萬元,銷售率達(dá)到__%。

(四)參加土地招標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況,積極參與土地的招投標(biāo)工作,確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到__畝以上。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進(jìn)行市場營銷活動(dòng)。

企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費(fèi)者受到了高度重視，市場分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。

在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的適應(yīng)狀態(tài)。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目名稱：海景中心

2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;

4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項(xiàng)目名稱：紫林居

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)

③小學(xué)：昌樂小學(xué)

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動(dòng)

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。2、項(xiàng)目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價(jià)翻一番"。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

2.2、項(xiàng)目形象定位

在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是___公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)_達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

篇10

目前，大多數(shù)開發(fā)商的開發(fā)理念依然是以“我”為中心，不去關(guān)注市場，“走一步算一步”、“車到山前必有路”的思想主宰著開發(fā)意識：拿到一塊地，接著搞設(shè)計(jì)，方案一比較，看誰畫得好。完全沒有市場營銷觀念：賣給誰？

在詳規(guī)比較階段或確定之后，或許能想起策劃咨詢機(jī)構(gòu)：你給我定定位，看哪個(gè)方案好，開發(fā)商立等要方案。既不知己：沒有項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)研數(shù)據(jù)支持；有不知彼：沒有競爭對手項(xiàng)目的市場營銷戰(zhàn)略的應(yīng)對措施；也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向，誰能說得清哪個(gè)方案好？因?yàn)楣ぷ鞒绦蛞呀?jīng)本末倒置，開發(fā)商如果不能果斷將已經(jīng)做的工作推倒重來，策劃咨詢機(jī)構(gòu)所能做的就是營銷概念策劃：為項(xiàng)目的未來銷售找賣點(diǎn)，想辦法讓置業(yè)者接受開發(fā)商已經(jīng)建成的產(chǎn)品，項(xiàng)目的空置顯然不可避免。

《孫子兵法》曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”，不“廟算”（前期策劃），不“得算多也”（預(yù)測各種影響因素），如果我們的項(xiàng)目找不到存在的理由，憑什么在市場立足呢？。正確的做法應(yīng)該是：開始找地塊時(shí)或者至少拿到地塊后，就應(yīng)該與房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)配合。他們將告訴開發(fā)商：建什么？怎么建？賣給誰？怎么賣？賣多少錢？……

房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃可以說是生死攸關(guān)，他關(guān)系到未來兩三年后開發(fā)商的產(chǎn)品能否為市場所接受。 二、找最好的策劃咨詢機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)屬于智力企業(yè)，工作業(yè)績很難量化?！昂谩边@個(gè)詞同樣只具有比較、相對概念，而不具有量化的概念，房地產(chǎn)的地域性決定了不同策劃咨詢機(jī)構(gòu)具有不同的特長，同時(shí)，不同的策劃咨詢機(jī)構(gòu)對不同區(qū)域的熟悉程度也不同，使用的調(diào)查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)用的理論不同，對項(xiàng)目的看法也不盡相同。由于沒有一個(gè)通用的工作標(biāo)準(zhǔn)來衡量，既是對同一個(gè)項(xiàng)目，也有可能得出完全不同的結(jié)論。最有名的策劃咨詢機(jī)構(gòu)搞出最蹩腳的項(xiàng)目不是絕無僅有。

按人才結(jié)構(gòu)，西安目前有四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

1）“外來派”—全部由外來“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，視野開闊，大處著眼，缺陷是過于超前，很難融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)生活。

2）“本土派”—全部由本地“和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，腳踏實(shí)地，小處著手、細(xì)心求證，缺陷是觀念落后，過于保守對外來文化接受緩慢。

3）“實(shí)力派”—由外來“和尚”與本地“和尚”結(jié)合而成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，觀念先進(jìn)，腳踏實(shí)地，缺陷是區(qū)域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。

4）“精英派”—本地“土著和尚”與在沿海城市工作學(xué)習(xí)歸來的“游學(xué)和尚”組成的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。外來觀念與本土文明相互融合，深得“適用”精髓。

四類策劃咨詢機(jī)構(gòu)各有所長，照搬“馬列主義與中國革命的具體實(shí)踐相結(jié)合”的原理，外部先進(jìn)理念與本地的房地產(chǎn)具體實(shí)踐結(jié)合的最好的、能夠抓住市場有效需求及其細(xì)微變化的才是最具實(shí)力的策劃咨詢機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是以策劃力的強(qiáng)弱來區(qū)分的。 三、招標(biāo)選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商用招標(biāo)的方法，來選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)。結(jié)果可能出乎意料：面對各種各樣的方案，甚至是結(jié)論完全相反的方案，開發(fā)商更是無從去選擇。有些房地產(chǎn)開發(fā)商要求應(yīng)標(biāo)方案對項(xiàng)目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自于項(xiàng)目調(diào)研、市場細(xì)分之后的結(jié)論，而簽約前，房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)是不會(huì)投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的應(yīng)標(biāo)方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上，這種本末倒置的做法，能保證所建項(xiàng)目面對的是有需求的嗎？市場需求有限的項(xiàng)目當(dāng)然不是暢銷樓盤。

工業(yè)產(chǎn)品招標(biāo)的目的是為了降低成本，同規(guī)格的產(chǎn)品、同樣的質(zhì)量要求、同樣的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、同樣的ISO質(zhì)量認(rèn)證、同樣的……等等；智業(yè)產(chǎn)品不同于工業(yè)產(chǎn)品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發(fā)商的心，而是要看你占有的基礎(chǔ)信息量是否足夠，數(shù)據(jù)分析是否準(zhǔn)確，應(yīng)用的理論工具是否先進(jìn)適用，得出的結(jié)論是否正確和有預(yù)見性……等等，總之是否抓住了未來有效需求的脈搏。

而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發(fā)商必須具備極強(qiáng)的預(yù)見力與洞察力。 四、要建設(shè)最高檔的住宅小區(qū)

開發(fā)商常有這樣的宏愿：在自己的地塊上建設(shè)最高檔的住宅，或把自己的項(xiàng)目建成標(biāo)志性建筑。因此，總認(rèn)為策劃咨詢機(jī)構(gòu)所作的策劃方案不理想、不大膽、在什么地方不如A小區(qū)，在什么地方不如B小區(qū)，總之不是最好的，全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發(fā)建設(shè)模式、理念過時(shí)或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認(rèn)、被仰慕，這不僅是所有開發(fā)商的心愿，也是房地產(chǎn)策劃咨詢機(jī)構(gòu)的心愿，同時(shí)是所有在事業(yè)上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)與開發(fā)商在具體合作項(xiàng)目上是合作者，所提出的方案是理性的和準(zhǔn)確的，要為開發(fā)商負(fù)責(zé)。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區(qū)、樓盤，作為策劃咨詢機(jī)構(gòu)是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？

房地產(chǎn)建設(shè)之所以強(qiáng)調(diào)“地段”的重要性，就是因?yàn)樗枪潭ǖ模挠行枨缶窒拊谥苓叺貐^(qū)，并且要與周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與其他商品不同，造得質(zhì)量好甚至可以賣到國外去（前提是國外要有相應(yīng)的需求）。如果不考慮項(xiàng)目所在區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競爭環(huán)境，一味的想用最前沿的理論、聘請國外最好的建筑事務(wù)所、采用最新的設(shè)計(jì)理念、用最好、最新的材料、最高級的施工技術(shù)、最新的技術(shù)，建設(shè)出來的曲高和寡超前、高檔項(xiàng)目，賣給誰呢？我們從事房地產(chǎn)建設(shè)的目的，總不是為了炸掉它。 五、外來和尚會(huì)念經(jīng)

外來策劃公司與策劃人員，帶來了國外與沿海發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)營銷與策劃的先進(jìn)理念，在理論與實(shí)踐上都有本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)所不可比擬的長處。但房地產(chǎn)是一個(gè)有別于其他所有商品的特殊產(chǎn)品，它的地域性特點(diǎn)使外來策劃公司的優(yōu)勢大打折扣，因?yàn)樽≌耐兄藗儗ι罘绞?、生存狀態(tài)的一種理解和追求，項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐奈幕尘?、社?huì)內(nèi)涵、居住理念、生活習(xí)慣、審美情趣、消費(fèi)水平、思維方式等與其他任何地區(qū)相比都是獨(dú)特的，更是有別于沿海發(fā)達(dá)城市，沿海等發(fā)達(dá)城市的概念、功能、技術(shù)等是很容易應(yīng)用于當(dāng)?shù)?，但地域文化?nèi)涵是不相通的，不與項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐牡厍榻Y(jié)合，全盤移植或照搬沿海發(fā)達(dá)城市住宅設(shè)計(jì)思想，失敗是必然的。

無論實(shí)力多強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)對一個(gè)陌生的城市的風(fēng)土人情、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、人文地理、消費(fèi)心理等的了解，很難達(dá)到一定的深度，而這個(gè)深度，是為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區(qū)域居民居住消費(fèi)水平和收入預(yù)期一項(xiàng)，就需對城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入來源等有深入的了解，城市經(jīng)濟(jì)的宏觀數(shù)據(jù)尚可通過公開資料查詢，而項(xiàng)目所在地的區(qū)域市場的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、人文、地理、競爭項(xiàng)目等，就不是短時(shí)間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機(jī)構(gòu)卻不存在此問題。

個(gè)別外來策劃公司談起策劃時(shí)，對本地的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣甚至對區(qū)域地段周邊的基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂設(shè)施、配套設(shè)施、交通狀況這些最基本的策劃依據(jù)不去關(guān)注，不是告訴開發(fā)商如何抓住市場的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個(gè)“寬帶”叫智能小區(qū)、添一片水塘敢稱生態(tài)園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐“新概念”的條件內(nèi)容，沒有對癥下藥的措施。 六、希望策劃符合自己心愿

每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的心中都或多或少有自己未來項(xiàng)目的藍(lán)圖，因此在選擇策劃咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)，不自覺地傾向于與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機(jī)構(gòu)，為接到這個(gè)項(xiàng)目，多方探聽開發(fā)商想法，投開發(fā)商所好，并未對市場進(jìn)行前期調(diào)查，卻能夠?yàn)殚_發(fā)商的項(xiàng)目做出定位結(jié)論，明知后果難料，可眼前利益遠(yuǎn)高于未來銷售所可能產(chǎn)生的嚴(yán)重問題，這樣的策劃，結(jié)果可想而知。

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機(jī)構(gòu)就是在掌握大量專業(yè)信息基礎(chǔ)上，從事的科學(xué)的預(yù)測與分析，結(jié)果是建立在客觀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)果有可能與開發(fā)商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受現(xiàn)實(shí)。 七、策劃咨詢機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目開發(fā)中的地位

策劃咨詢機(jī)構(gòu)站在開發(fā)商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據(jù)，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位指導(dǎo)下，勾畫出客觀的、可實(shí)施、可操作的項(xiàng)目藍(lán)圖。這個(gè)藍(lán)圖是建立在對廣泛的基礎(chǔ)信息資源的分析上，是成功的基礎(chǔ)。

策劃咨詢機(jī)構(gòu)是開發(fā)商與建筑規(guī)劃單位、園林設(shè)計(jì)單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理公司等中介服務(wù)部門的橋梁和紐帶，是項(xiàng)目戰(zhàn)略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴(yán)格按照確定的項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)執(zhí)行，又要隨時(shí)根據(jù)市場需求變化，對既定方針作戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，要協(xié)調(diào)和判斷各專業(yè)公司的工作進(jìn)度與成果質(zhì)量，并提出改進(jìn)意見。同時(shí)負(fù)有協(xié)調(diào)指揮各專業(yè)公司按既定目標(biāo)共同工作的責(zé)任，最終目的就是使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整體策劃意圖。 八、反復(fù)比較，多方求證

策劃咨詢機(jī)構(gòu)咨詢不是奇跡的創(chuàng)造者，是客觀現(xiàn)實(shí)的分析者，其建議或結(jié)論對開發(fā)商而言，不是一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的絕對真理，而是一個(gè)地域性極強(qiáng)的相對真理，實(shí)際上是一個(gè)開發(fā)方向的建議及與此相應(yīng)的工作計(jì)劃。