導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇公租房管理措施，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】美國(guó) 公租房 收入多樣化

就城市及社區(qū)建設(shè)而言，美國(guó)政府歷來(lái)面臨較大挑戰(zhàn)。20世紀(jì)50～70年代，為滿足城市居民尤其是產(chǎn)業(yè)工人的居住需求，美國(guó)推行了數(shù)量龐大的公租房修建計(jì)劃。所建樓宇外觀單調(diào)，占地巨大，成為低收入階層民眾的聚居區(qū)。美國(guó)社會(huì)認(rèn)為，公租房設(shè)計(jì)旨在構(gòu)建和諧社區(qū)而非單建居住單元。為實(shí)現(xiàn)吸納中產(chǎn)乃至資產(chǎn)階層人士的目標(biāo)，公租房計(jì)劃須致力于提高住房標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化設(shè)計(jì)、確保品質(zhì)、提升社區(qū)認(rèn)同度，實(shí)現(xiàn)與周邊居民區(qū)的有效融合。美國(guó)政府、獻(xiàn)策者、開(kāi)發(fā)商以及城市居民希望通過(guò)構(gòu)建貧富同處、和諧共居的居住環(huán)境，促進(jìn)國(guó)民種族融合，實(shí)現(xiàn)社區(qū)要素齊全、功能完備，環(huán)境宜人、生機(jī)勃發(fā)的目標(biāo)。

公租房住戶收入多樣化模式的歷史演進(jìn)

歷年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)公租房住戶收入多樣化，美國(guó)聯(lián)邦政府確定了一系列任務(wù)目標(biāo)與工作重點(diǎn)。起初，公租房計(jì)劃側(cè)重于解決低收入工薪階層家庭住房困難，其安置具有臨時(shí)性。1974年，鑒于公租房貧困人口集聚日益增多，國(guó)會(huì)對(duì)1937年《住房法》實(shí)施了修訂，以確保所有公租房項(xiàng)目在合理時(shí)期內(nèi)安置各類收入人群，通過(guò)低收入貧困家庭的分散安置，避免產(chǎn)生嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

公租房采取的住戶收入多樣化發(fā)展模式要求政府公共投資對(duì)私有資本進(jìn)行有效平衡與調(diào)節(jié)，以免產(chǎn)生過(guò)于龐大的高低收入分化住戶聚居群，尤其在中產(chǎn)階級(jí)集中的城市物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況日益惡化的內(nèi)城區(qū)域。面對(duì)部分地區(qū)拆遷低收入群體為富裕階層騰讓空間輿論抨擊，全美住房管理部門(mén)認(rèn)為，公租房項(xiàng)目興建之初旨在為工薪階層提供臨時(shí)住所，并非為社會(huì)長(zhǎng)期失業(yè)人群提供社會(huì)福利。重要的是，公租房不應(yīng)單為社會(huì)貧困階層而建。

紐約市政府在公租房住戶多元化模式改革方面率先探索，并取得一定成效，紐約市住房管理局推行包含工薪階層與雙親家庭的層級(jí)系統(tǒng)。1979年，住房和城市發(fā)展部批準(zhǔn)紐約市實(shí)施新的公租房申請(qǐng)分級(jí)制。根據(jù)紐約市住房管理局計(jì)劃，“公租房申請(qǐng)者按收入水平共分為三類，參選的申請(qǐng)者，40%收入水平較高，20%收入水平較低，40%收入居中；分級(jí)制的工作目標(biāo)，在于使各類申請(qǐng)者同意接受政府安置。”顯然，它偏重于接收中高收入群體住戶。根據(jù)1980年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公租房申請(qǐng)者第一級(jí)收入水平為人均3300美元/年～10600美元/年，第二級(jí)收入水平為3301美元/年～13000美元/年，第三級(jí)收入水平為7201美元/年～13000美元/年（三項(xiàng)分級(jí)均在聯(lián)邦政府限額范圍內(nèi)）。顯而易見(jiàn)，分級(jí)制旨在“根據(jù)實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)不同收入住戶數(shù)量進(jìn)行調(diào)節(jié)，有效解決公租房住戶的收入差異問(wèn)題。”值得注意的是，分級(jí)制并不排斥特殊情況（如為流浪者服務(wù)的福利旅館）下住戶優(yōu)選的實(shí)施，以充分保障極度貧困人群的社會(huì)利益。①公租房混合居住社區(qū)在各財(cái)政資助開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)施住戶收入多樣化探索的大膽嘗試。1990年，美國(guó)國(guó)會(huì)首次批準(zhǔn)進(jìn)行公租房項(xiàng)目住戶收入多樣化探索試點(diǎn)，當(dāng)年出臺(tái)的《克蘭斯頓-岡薩雷斯國(guó)家經(jīng)濟(jì)住房法》（Granston-Gonzalez National Affordable Housing Act）授權(quán)四個(gè)公租房管理部門(mén)各自進(jìn)行改革嘗試。試點(diǎn)方案將住房和城市發(fā)展部出具的住戶遴選寬松指導(dǎo)意見(jiàn)全盤(pán)納入，允許各相關(guān)公租房管理局最多可將特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近一半住房出租給低收入家庭，但收入過(guò)低家庭例外。

1998年，美國(guó)國(guó)會(huì)再次尋求解決公租房的貧困過(guò)度集聚，公租房住戶收入多樣化擴(kuò)展被作為永久性法律規(guī)定得以確立。在此期間，公租房改革試點(diǎn)局限于部分城市，更寬領(lǐng)域的公租房制度改革也起步尚早，成效有待檢驗(yàn)。然而，事實(shí)表明，基于貧困分解化的工作理念，美國(guó)公租房計(jì)劃已經(jīng)萌發(fā)新的政策取向。1998年美國(guó)出臺(tái)的《公租房改革法》規(guī)定，公租房40%以上的入住戶，其收入須低于本區(qū)中等家庭收入的30%，該收入標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于75%的租房?jī)?yōu)惠券初次領(lǐng)受者。此外，若住房管理部門(mén)將75%以上的租房?jī)?yōu)惠券分配給收入低于本區(qū)中等家庭收入30%的租戶，則收入低于本區(qū)中等家庭收入30%的新入住公租房住戶比例最低可降至30%。再者，該法要求所有公租房管理局啟動(dòng)新的住戶安置方案，在相對(duì)貧窮的公租房小區(qū)安置高收入住戶群體，同時(shí)提高富裕小區(qū)低收入住戶群體比例。②

公租房住戶收入多樣化模式要件

推進(jìn)收入水平各異的多階層社會(huì)聚居區(qū)建設(shè)，有助于改善低收入民眾居住條件，提高社區(qū)教育質(zhì)量，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，豐富商品供給與社會(huì)服務(wù)。同時(shí)，貧困家庭適齡青年面臨更多工作機(jī)會(huì)，可增強(qiáng)其生活信心，有利于社區(qū)繁榮穩(wěn)定。創(chuàng)建混合居住社區(qū)最大的挑戰(zhàn)在于，能否采取有效措施，吸引中產(chǎn)或資產(chǎn)階層集體遷入并長(zhǎng)期居住，為社區(qū)建設(shè)發(fā)展提供有效社會(huì)群體支撐。對(duì)建于貧民傳統(tǒng)居住區(qū)的混合居住項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)融合是首要目標(biāo)。在新建社區(qū)宜居、安全及穩(wěn)定旗幟的感召下，社會(huì)中產(chǎn)階層對(duì)公租房信心日漸增強(qiáng)，進(jìn)而選擇遷入居住，在經(jīng)濟(jì)融合的基礎(chǔ)上，種族融合也得以不斷增強(qiáng)。

與非混合居住公租房相比，混合居住公租房徹底反置了居民財(cái)富分散模式。混合居住公租房不尋求在高收入住戶群中插入低收入或混合收入群體，而是試圖通過(guò)前期集中居住區(qū)提供的良好居住條件，吸引高收入住戶群入住低收入生活社區(qū)。為此，相關(guān)條件不可或缺：一是房屋配套設(shè)施良好，足夠?qū)κ袌?chǎng)消費(fèi)者構(gòu)成吸引；二是項(xiàng)目須安全認(rèn)定達(dá)標(biāo)；三是管理規(guī)范完備，租戶甄選嚴(yán)格。

要達(dá)成吸引高收入住戶的工作目標(biāo)，須對(duì)公租房采用的績(jī)效籌資法或公平市場(chǎng)租金法做出適當(dāng)調(diào)整。在績(jī)效籌資法中，本年度租金總額作為下一年度租金預(yù)測(cè)基數(shù)須從可得最高支付補(bǔ)貼中對(duì)應(yīng)扣除，租戶所繳租金增加額不跟獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。相對(duì)而言，若只扣除租金總額增值的85%，經(jīng)過(guò)幾年的積累，獎(jiǎng)勵(lì)可達(dá)可觀的數(shù)額。從實(shí)際情況分析，有必要規(guī)定高扣除額度，即用于計(jì)算績(jī)效籌資系統(tǒng)的租金總額不得少于實(shí)際租金總額的80%。公平市場(chǎng)租金法可對(duì)照?qǐng)?zhí)行收入增加折化處理程序。然而，同吸引責(zé)任感強(qiáng)的住戶比較而言，吸引高收入租戶的目標(biāo)價(jià)值尚存較大疑問(wèn)，原因是通常缺少確鑿證據(jù)證明大型公租房租戶行為同租戶收入或其他特征之間的關(guān)聯(lián)性。實(shí)施類型獎(jiǎng)勵(lì)同管理簡(jiǎn)化的工作目標(biāo)也完全背道而馳。③美國(guó)國(guó)會(huì)及聯(lián)邦政府部門(mén)（以住房與城市發(fā)展部為代表）均把經(jīng)濟(jì)融合作為公租房運(yùn)作模式的改革導(dǎo)向。對(duì)公租房而言，高收入住戶家庭成員多有固定職業(yè)，會(huì)激勵(lì)并帶動(dòng)社區(qū)成員積極就業(yè)。實(shí)際上，公租房混合居住法基于大膽的間接推理，可認(rèn)為其更直接的準(zhǔn)入原則是，公租房居住并非普通權(quán)利，而是一種特權(quán)，權(quán)利實(shí)現(xiàn)依賴于政府提供的巨量住戶補(bǔ)助，補(bǔ)助的爭(zhēng)取要求相關(guān)社區(qū)成員至少先前并持續(xù)具備最低限度的社會(huì)責(zé)任意識(shí)。盡管多樣化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)存在變數(shù)，更為重要的是，嚴(yán)格的租戶甄選必將使公租房的可管理性得到強(qiáng)化與提升。各公租房管理局不能采用明顯有悖于租戶多樣性要求的住房政策，或基于任意性理由對(duì)任何社會(huì)群體實(shí)施整體排斥。

公租房住戶收入多樣化的模式效應(yīng)

貧困人口過(guò)度集聚會(huì)導(dǎo)致公租房走向失敗。貧困人口分散居住可有效降低貧困集聚，化解社區(qū)社會(huì)問(wèn)題。從一定意義上講，聯(lián)邦政府于1992年推出的“希望6號(hào)”計(jì)劃，即基于此種考慮。住房與城市發(fā)展部多次公告宣稱擬以“希望6號(hào)”計(jì)劃為突破口推行公租房計(jì)劃的全新改革。其宣傳大致勾勒出兩幅圖景：“‘希望6號(hào)’實(shí)施前”是色彩單調(diào)、貧困破舊的平頂住房，“‘希望6號(hào)’實(shí)施后”則為色彩鮮艷、有籬笆護(hù)欄、具備典型美國(guó)特征的斜頂混合居住建筑。根據(jù)住房與城市發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)，研究人員推算，美國(guó)每年擬拆除11000套公租房，這些住房先前多由收入低于本區(qū)居民中等家庭收入30%的住戶居住。新建公租房數(shù)量基本按4000套控制，全部安排為混合居住項(xiàng)目，多數(shù)分配給收入高于現(xiàn)住家庭的住戶居住。④

不論房屋資金來(lái)源如何，混合居住對(duì)公租房管理至關(guān)重要。事實(shí)表明，住戶多樣化與其他住房政策的合理配合運(yùn)用，可有效優(yōu)化公租房住戶結(jié)構(gòu)，是公租房運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)方向。然而，作為大力緩解城市貧困集聚的大膽嘗試，混合居住社區(qū)構(gòu)建須在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目建設(shè)選址條件允許的前提下進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)以及建有都市復(fù)興展示區(qū)，能有效吸引不同收入階層人士的城市，可充分結(jié)合自身實(shí)際，考慮創(chuàng)建全新的混合居住社區(qū)。并非所有項(xiàng)目點(diǎn)都具備實(shí)施安排收入為區(qū)域中等家庭收入60%～80%的家庭入住的混合居住條件，吸引收入為區(qū)域中等家庭收入95%以上家庭入住則顯得尤為困難。在規(guī)劃方面，都市復(fù)興展示計(jì)劃致力于探索住戶收入分類安置。根據(jù)規(guī)定，公租房主要用于安置收入為區(qū)域中等家庭收入80%以下的住戶。然而，受聯(lián)邦政策取向等多重因素影響，多數(shù)入住家庭收入低于區(qū)域中等家庭收入的50%。為增加住戶代表性，一些住房管理部門(mén)考慮推行住戶收入分級(jí)安置，在申請(qǐng)儲(chǔ)備名單中將申請(qǐng)者按收入進(jìn)行分類，住戶安置須維持預(yù)定的收入分類標(biāo)準(zhǔn)。⑤

除運(yùn)用住戶遴選標(biāo)準(zhǔn)來(lái)改變管理公租房項(xiàng)目住戶結(jié)構(gòu)外，公租房管理局也通過(guò)新建住房及其他方式來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的。為降低居住密度，某些公租房管理局根據(jù)《住房法》第八條款成屋計(jì)劃規(guī)定對(duì)家庭成員較多的住戶特事特辦，允許其租賃私有住房并給予住房補(bǔ)貼的方式加以解決，在多成員家庭搬出公租房后新安排成員數(shù)量較少的家庭入住。成員較多的家庭，也可通過(guò)分散居住等方式進(jìn)行安置。公租房管理局對(duì)《住房法》第八條款成屋計(jì)劃規(guī)定的靈活運(yùn)用，較大層面上源于聯(lián)邦政府的大力財(cái)政支持。各公租房管理局熟悉住房制度的最佳運(yùn)作方式，可保證聯(lián)邦劃拔資金的高效使用。同時(shí)，結(jié)合資金來(lái)源及數(shù)量，各公租房管理局的工作任務(wù)主要集中在降低公租房居住密度上，以解決住戶過(guò)度擁擠的問(wèn)題。⑥

公租房混合居住的基本原理與分散居住類似。社區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，要求有充分就業(yè)的核心居民，以支撐社區(qū)商業(yè)發(fā)展、提供行為模范，以及增加社會(huì)資本量。居民收入層次實(shí)現(xiàn)多樣化，有利于公租房更好地融入周邊社區(qū)，低收入家庭也可從與高收入家庭為鄰的過(guò)程中受助獲益。

公租房住戶收入多樣化模式問(wèn)題

盡管公租房有用于修建混合居住項(xiàng)目的投資，但面臨資金鏈薄弱、投資主體意愿不強(qiáng)等問(wèn)題。項(xiàng)目融資方、評(píng)估機(jī)構(gòu)及社會(huì)投資主體習(xí)慣于選擇由市場(chǎng)定價(jià)的公寓樓等簡(jiǎn)單型標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目，往往對(duì)修建多用途的混合居住住宅計(jì)劃缺乏興趣，投入資金有限，無(wú)法充分滿足項(xiàng)目建設(shè)所需。作為中低收入公租房的重要資金來(lái)源，政府補(bǔ)貼數(shù)量有限，投資強(qiáng)度較弱。

公租房政策制定者也許將引入高收入階層住戶宣揚(yáng)為增加低收入階層住戶社會(huì)資本的重要方式，但社區(qū)整體建設(shè)的真實(shí)要求是，單純意義上的在業(yè)與失業(yè)群體共同居住只是邁向社區(qū)振興的第一步，除混合居住外，配套措施還應(yīng)包括改善公租房環(huán)境以增加其對(duì)工薪階層的吸引力。公租房的問(wèn)題不僅限于住戶本身素質(zhì)，還涉及住戶所受待遇問(wèn)題。在缺乏設(shè)計(jì)、管理及提供服務(wù)等綜合調(diào)控及配套措施的情況下，單靠增加經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)較好的低收入階層住戶，無(wú)論其數(shù)量多少，均無(wú)法有效提升其他居民的現(xiàn)實(shí)生活水平。

美國(guó)混合居住政策的實(shí)施，較大地改善了公租房居住品質(zhì)，多數(shù)嚴(yán)重簡(jiǎn)陋地區(qū)的高密度、高層和營(yíng)房式的建筑被低密度和低層的住戶所替代。但同時(shí)，更好設(shè)計(jì)、更高質(zhì)量住房的開(kāi)發(fā)、密度的降低以及混合收入戰(zhàn)略導(dǎo)致針對(duì)低收入家庭的公租房單元減少。同時(shí)，在簡(jiǎn)陋公租房拆除重建后，原先居住家庭回遷的數(shù)目較少，原公租房房客被收入較高的房客所替代，公租房的中產(chǎn)階層化導(dǎo)致部分原居民利益受損。

深層次的公租房人口混合居住計(jì)劃要求進(jìn)一步擴(kuò)大入住居民的社會(huì)階層與種族代表性。正如對(duì)公租房計(jì)劃的早期政策關(guān)注一樣，深層推進(jìn)的政策倡行者，對(duì)貧富差距背景下窮人如何從與富人同居的事實(shí)中獲益缺乏政策性預(yù)見(jiàn)。近年來(lái)實(shí)施的以高檔住房與經(jīng)濟(jì)住房共同修建為內(nèi)容的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升了社會(huì)低收入階層的居住條件。然而，除物質(zhì)居住條件外，收入高度差異化住房政策的推行，對(duì)社區(qū)其他社會(huì)問(wèn)題的解決，收效并不明顯。

結(jié)語(yǔ)

公共資金有時(shí)可有效地運(yùn)用于扶助混合居住社區(qū)中的貧困家庭。然而，將現(xiàn)有的低收入住房改造為混合居住社區(qū)，并不意味著所有問(wèn)題得到妥善的解決。為確保在經(jīng)濟(jì)型住房修建方面不斷取得進(jìn)展，需政府及社會(huì)多重努力，確保在新開(kāi)發(fā)集體住宅時(shí)同步修建經(jīng)濟(jì)型住房，避免所有新建住房均實(shí)施市場(chǎng)定價(jià)。公租房的改造，需要公租房社區(qū)逐個(gè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，要求社會(huì)做出幫助底層貧困民眾的更大承諾，在為居住困難者修建更多的蔽身場(chǎng)所及過(guò)渡型住房的同時(shí)，政府應(yīng)增加住房租賃券的發(fā)放。簡(jiǎn)而言之，公租房的改造發(fā)展，旨在逐步解決公租房的貧困化問(wèn)題，不應(yīng)以減少廉租型住房供應(yīng)為手段。

事實(shí)證明，美國(guó)公租房住戶收入多樣化政策取得了較好的成效，其重要的政策取向是加強(qiáng)統(tǒng)籌，以多管齊下、協(xié)調(diào)并進(jìn)的方式加以推進(jìn)。在加大對(duì)社會(huì)投資的引導(dǎo)，增加對(duì)公租房的建設(shè)投資，由社會(huì)企業(yè)承擔(dān)基本建設(shè)的同時(shí)，政府致力于合理制定發(fā)展計(jì)劃與目標(biāo)任務(wù)，確保公正公平，適時(shí)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

（作者單位：重慶理工大學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)院）

【注釋】

①Nicholas D B. Public Housing That Worked： New York in the Twentieth Century， Philadelphia： University of Pennsylvania Press， 2008， p213.

②Alex F S. Housing Policy in the United States， New York： Routledge， 2010， p129.

③Raymond J S. A New System for Public Housing： Salvaging a National Resource， Washington， D.C.： Urban Institute， 1980， p201.

④Lawrence J V. Reclaiming Public Housing： A Half Century of Struggle in Three Public Neighborhoods， Cambridge， Mass.： Harvard University Press， 2002， p1.

⑤Gayle E. "Emerging Strategies for Revitalizing Public Housing Communities" in David P V.， Wolfgang F E P. and Francis P R.， eds.， New Direction in Urban Public Housing. New Brunswick： Center for Urban Policy Research， 1998， p131.

篇2

    2018年，公房管理中心在局黨組和局行政的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞年度工作目標(biāo)和重點(diǎn)工作，加強(qiáng)工作研究，創(chuàng)新工作方法，不斷完善管理機(jī)制，努力提高直管公房規(guī)范化管理水平，推進(jìn)各項(xiàng)工作有效落實(shí)?，F(xiàn)將今年工作總結(jié)如下：

一、基本情況

截止11月30日，公房中心共收繳租金405.77萬(wàn)元，收繳率達(dá)到91.62%。1#公寓共收取租金267.41萬(wàn)元（公租房租金176.27萬(wàn)元、廉租房租金91.14萬(wàn)元），2#公寓收繳租金63.2萬(wàn)元（公租房租金38.23萬(wàn)元、廉租房租金24.97萬(wàn)元）。

二、主要工作

（一）創(chuàng)新管理手段，提高租金收繳。

1、新增銀行代扣。為進(jìn)一步提升直管公房管理水平，公房中心經(jīng)過(guò)多部門(mén)協(xié)調(diào)和嚴(yán)格測(cè)試等充分的前期準(zhǔn)備工作，創(chuàng)新性地新增了銀行代扣措施。并啟用租戶和擔(dān)保人銀行捆綁式代扣功能，每月1-20日為租戶卡扣款，如租戶扣款不成功，則于21-25日對(duì)擔(dān)保人卡進(jìn)行扣款，實(shí)現(xiàn)了由擔(dān)保人的形式擔(dān)保轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)擔(dān)保。目前，中心已與近530戶租戶簽訂了代扣協(xié)議，并實(shí)施代扣。該系統(tǒng)服務(wù)開(kāi)通后，住戶能夠更加便捷地繳納房租，也解決了部分租戶整年交租困難的問(wèn)題。

2、啟用預(yù)付費(fèi)式電表。為切實(shí)提高尚福公寓租賃管理水平，加強(qiáng)租金收繳，住房局在1#公寓設(shè)置預(yù)付費(fèi)式電表，公房中心配合保障科、&&物業(yè)已于6月1日正式啟動(dòng)電表的使用工作。并于8月底對(duì)45戶欠租戶進(jìn)行了租金清繳。

并于10月底對(duì)欠費(fèi)租戶實(shí)行了階梯式電費(fèi)充值，對(duì)欠租6個(gè)月內(nèi)的需繳清房租后才能充值，且因第一次欠租，充值降為100元/次，如6個(gè)月內(nèi)第二次欠租，降為50元/次。對(duì)欠租超過(guò)6個(gè)月的，告知該戶停止充值，于5日內(nèi)日繳清費(fèi)用或搬離小區(qū)，屆時(shí)物業(yè)將對(duì)該戶停水停電處置，7日后對(duì)該戶進(jìn)行強(qiáng)制清房，租戶簽字。該舉措有效地提高了租金收繳率，并切實(shí)規(guī)范了公廉租房市場(chǎng)。

3、開(kāi)展“1#公寓”公廉租房違規(guī)使用專項(xiàng)檢查。為理清公廉租房的實(shí)際租住情況，市局公房管理中心在10月份聯(lián)合相關(guān)部門(mén)，開(kāi)展了1#公寓入戶大走訪活動(dòng)。此次活動(dòng)重點(diǎn)查處公廉租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等嚴(yán)重違反規(guī)定的行為。檢查開(kāi)始前先在小區(qū)做好宣傳，懸掛橫幅，在各電梯口制作宣傳欄，張貼各類違規(guī)行為，并公布了舉報(bào)電話。公房中心共分成7組工作人員對(duì)814戶保障房租戶進(jìn)行走訪，采取入戶核實(shí)居住人身份信息、填寫(xiě)走訪記錄表、做詢問(wèn)筆錄等方式，同時(shí)鼓勵(lì)租住戶通過(guò)電話、信件等方式監(jiān)督舉報(bào)違規(guī)行為，建立多渠道的監(jiān)督舉報(bào)途徑。在檢查時(shí)間安排上，除正常工作時(shí)間入戶調(diào)查外，還利用晚上時(shí)間加班加點(diǎn)突擊檢查。此次專項(xiàng)檢查成效顯著，共計(jì)走訪“尚福公寓”公廉租房家庭480 戶，已發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借家庭18戶，并要求其主動(dòng)前往市住房局辦理房屋騰退手續(xù)，對(duì)拒不騰退房屋的，市住房局將協(xié)同其他部門(mén)進(jìn)行強(qiáng)制清退。另外，違規(guī)家庭將列入誠(chéng)信“黑名單”，五年內(nèi)不得申請(qǐng)公廉租房。目前，已有8戶辦理退房手續(xù)，10戶退房手續(xù)正在辦理中。大走訪以后將常態(tài)化，這也將更好地服務(wù)群眾。

（二）改變租賃模式，確保資產(chǎn)升值

1、做好全市非住宅公房的調(diào)租工作。自2015年全市非住宅公房實(shí)行第一次全面調(diào)租工作以來(lái)，今年年初重新制定了調(diào)租方案，針對(duì)全市非住宅公房按照市場(chǎng)租金進(jìn)行了第二次全面調(diào)租，并對(duì)上一次調(diào)租工作中遺留的歷史問(wèn)題進(jìn)行了清理，租金增長(zhǎng)率達(dá)12%。

2、認(rèn)真做好空置店面的公開(kāi)拍租工作。為保障租賃的公開(kāi)公平公正，根據(jù)《XX市直管公房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，公房管理中心今年對(duì)空置店面進(jìn)行了公開(kāi)拍租，這也為今后的非住宅公開(kāi)拍租積累了經(jīng)驗(yàn)。

3、研究制定XX新村等拼盤(pán)房的出售方案。

為更好的規(guī)范租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)不流失，在結(jié)合宜城片區(qū)混合產(chǎn)權(quán)房屋出售工作試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，今年對(duì)歷史原因造成的XX新村等公私混合拼盤(pán)房，今年我中心繼續(xù)加大力度進(jìn)行處置工作，完成了15套房屋的評(píng)估和出售工作。

（三）規(guī)范維修管理，改善居住環(huán)境。

1、積極抓好直管公房維修管理。組織公房維修項(xiàng)目調(diào)研，科學(xué)制定年度維修計(jì)劃，扎實(shí)做好維修過(guò)程監(jiān)管，統(tǒng)一維修材料、維修工藝，推進(jìn)維修工程第三方審計(jì)，提高維修經(jīng)費(fèi)使用效能，努力提升公房維修質(zhì)量，不斷改善公房住用戶居住環(huán)境。

2、及時(shí)做好保障性住房的維修工作。保障性住房的人員較多，區(qū)域集中的特點(diǎn)，由于電梯、消防、智能監(jiān)控等設(shè)備涉及到租戶的住房安全，公房管理中心都會(huì)在第一時(shí)間派出專人進(jìn)行搶修,做好保障性住房的經(jīng)費(fèi)審計(jì)和結(jié)算工作。截至目前，公房中心共進(jìn)行500多戶維修，維修資金累計(jì)投入54.47萬(wàn)元，贏得了租戶的表?yè)P(yáng)與信賴。

（四）強(qiáng)化安全意識(shí)，突出汛期檢查。

突出抓好公房安全管理工作，及時(shí)修訂了汛期公房應(yīng)急預(yù)案，強(qiáng)化了安全應(yīng)急值班，加大安全巡查力度，要求公房管理人員深入公房租戶家庭開(kāi)展公房安全宣傳教育，提高租用戶安全常識(shí)和突況應(yīng)對(duì)能力。針對(duì)即將到來(lái)的汛期，加強(qiáng)公房安全隱患排查，確保人員物品安全渡過(guò)汛期。

（五）做好合同簽訂，保障租戶權(quán)益。合同簽訂過(guò)程中，工作人員認(rèn)真復(fù)核擔(dān)保人資格，并耐心指導(dǎo)承租人規(guī)范填寫(xiě)續(xù)租合同。并由專人進(jìn)行交房和現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)工作，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或設(shè)備缺損，與租戶及時(shí)進(jìn)行核對(duì)、登記，做到隨報(bào)隨修。截至目前，公房中心共簽訂2#公寓第10、11批租賃合同的150多戶，續(xù)簽1#公寓第5批租賃合同170多戶。 

今年，中心各項(xiàng)工作推進(jìn)有序，取得一定成效，但與局黨組、局行政的標(biāo)準(zhǔn)要求仍有差距。主要體現(xiàn)在：一是公房管理業(yè)務(wù)研究有待深入；二是對(duì)公房維修管理仍需規(guī)范，提高維修質(zhì)量；三是對(duì)房屋租金收繳手段要開(kāi)拓創(chuàng)新。 

篇3

2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))提出：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。2010年6月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提到：公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。很明顯，中央層面的住房保障主導(dǎo)措施已逐步轉(zhuǎn)向公共租賃房，而各省市地方政府也均加緊制定出臺(tái)符合當(dāng)?shù)厍闆r的公租房政策。

與緊鑼密鼓的公租房政策推進(jìn)速度相比，另一個(gè)實(shí)際問(wèn)題卻尚未引起足夠關(guān)注：在具體執(zhí)行過(guò)程中，誰(shuí)應(yīng)該成為公共租賃房運(yùn)營(yíng)管理的主體?公共租賃房作為解決中等偏低收入家庭住房困難的保障性住房，經(jīng)濟(jì)定位更多的集中在非盈利和公益性質(zhì)上，政府相關(guān)部門(mén)直接負(fù)責(zé)房屋的建設(shè)管理，這種模式有利于政府直接掌控公共租賃房的供應(yīng)數(shù)量和品質(zhì)，也是世界各國(guó)在解決住房保障問(wèn)題初期常用的方法。但它最大的問(wèn)題是政府所需要的投入大，僅靠政府的力量建設(shè)公共租賃房資金和規(guī)模上都有較大限制，要想長(zhǎng)期持續(xù)地解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。政府應(yīng)逐漸從主體供應(yīng)的地位，向主導(dǎo)、引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)轉(zhuǎn)換，吸引市場(chǎng)力量投資等多種建設(shè)和籌集方式。而且公共租賃房保障對(duì)象數(shù)量龐大，公共租賃房投入使用后房屋維修及日常運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用承擔(dān)和人力投入都非常巨大，在各地住房保障機(jī)構(gòu)人員已經(jīng)普遍緊缺的事實(shí)下，工作量的進(jìn)一步加大對(duì)政府管理負(fù)荷和執(zhí)行效率都是較大的挑戰(zhàn)。

根據(jù)國(guó)外解決中低收入住房問(wèn)題的公共住房建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)一些城市在住房保障方面的探索，筆者認(rèn)為，要避免重走計(jì)劃性租賃住房供給方式的老路，依托政府政策支持的市場(chǎng)化、公司化的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)――公共租賃房管理公司(下簡(jiǎn)稱公租房公司)使之成為執(zhí)行政策和接軌市場(chǎng)的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨(dú)立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，也可以和在市場(chǎng)上具有較好聲譽(yù)的房地產(chǎn)中介商合作，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監(jiān)督等一系列服務(wù)，公租房公司在政府指導(dǎo)下開(kāi)展面向中低收入家庭的房屋租賃業(yè)務(wù)，并實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)。

二、公租房公司的優(yōu)勢(shì)解析

作為連接市場(chǎng)和政府的紐帶，公租房公司可以靈活運(yùn)用市場(chǎng)手段、充分挖掘市場(chǎng)潛力，滿足需求人群，實(shí)現(xiàn)政策保障目標(biāo)。本文將從對(duì)政府、保障人群、房源供給方三方面論述公共租賃房公司作為運(yùn)營(yíng)管理主體的優(yōu)勢(shì)。

1　對(duì)于政府

第一，挖掘整合存量資源。目前，市場(chǎng)住房總量并不短缺，供不應(yīng)求的一種可能是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)不規(guī)范，一些房主不愿費(fèi)時(shí)費(fèi)力與租客談判并進(jìn)行房屋維護(hù)管理，干脆選擇空置。如果獲得政府授信的公租房公司統(tǒng)一長(zhǎng)期承租這些住房，政府信用和管家式委托服務(wù)可以把存量市場(chǎng)的很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，將擴(kuò)大政府可掌控房源數(shù)量，并實(shí)現(xiàn)城市多點(diǎn)定居房源儲(chǔ)備。

第二，減少政府建設(shè)投入。在充分利用現(xiàn)有房源，吸收私人住房納入公共租賃房管理體系的同時(shí)，政府直接建設(shè)公共租賃房的供應(yīng)數(shù)量和規(guī)?？捎邢喈?dāng)大程度的縮減空間，土地機(jī)會(huì)成本和建安費(fèi)用大幅減少，僅需要投入房屋維修費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)和租金補(bǔ)貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財(cái)政壓力，對(duì)于政府以及整個(gè)社會(huì)都可以最大程度地減少資源浪費(fèi)。

第三，調(diào)節(jié)市場(chǎng)租賃供給。當(dāng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，公共租賃房公司的房源規(guī)模和比例在整個(gè)住房租賃市場(chǎng)中都有一定影響時(shí)，比如占到城市租賃市場(chǎng)的10％～20％時(shí)，政府將有條件發(fā)揮公租房公司“房屋銀行”的作用，在市場(chǎng)租金過(guò)高時(shí)指導(dǎo)其加大供給或補(bǔ)貼力度來(lái)調(diào)節(jié)均衡價(jià)格，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)體系，而考慮到租賃市場(chǎng)和房屋交易市場(chǎng)的緊密聯(lián)動(dòng)性，租賃市場(chǎng)的有序平穩(wěn)也會(huì)在很大程度上減緩房?jī)r(jià)波動(dòng)的壓力。

2　對(duì)于保障人群

第一，滿足區(qū)位多元化需求。面對(duì)數(shù)量眾多，通勤需求差異大的保障群體，按申請(qǐng)者的區(qū)位選擇意愿，公租房公司可通過(guò)房源儲(chǔ)備在全市范圍內(nèi)調(diào)配房源滿足其個(gè)體需求，而如果集中建設(shè)的房屋則職住沖突的問(wèn)題較難協(xié)調(diào)。并且公租房公司可通過(guò)前期的需求數(shù)據(jù)積累，主動(dòng)在需求密集地域按照比重和等級(jí)提供較多的房源，更好的滿足保障人群的區(qū)位多元化需求。

第二，提高租賃者居住質(zhì)量。集中建設(shè)公租房可以維持較低的租金，但區(qū)位選址常常遠(yuǎn)離市區(qū)，交通壓力和通勤成本較大，大量低收入家庭的集中居住也可能產(chǎn)生貧民窟等社會(huì)問(wèn)題；而公租房公司可選房源多為市區(qū)交通和生活設(shè)施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租住者的舒適性需求。

第三，承擔(dān)穩(wěn)定低廉租約。公租房公司作為擁有政府信用的房地產(chǎn)租賃服務(wù)商，可以給予符合政策時(shí)限的穩(wěn)定長(zhǎng)期租約，同時(shí)根據(jù)承租者的條件設(shè)定合理租金和補(bǔ)貼水平，從而承租者可在穩(wěn)定低廉租約下實(shí)現(xiàn)居住需求。

3　對(duì)于房源供給者

第一，減少空置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務(wù)商時(shí)，空置風(fēng)險(xiǎn)將由公租房公司承擔(dān)，精力的節(jié)省和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移對(duì)房主有很大的吸引力。

第二，獲得穩(wěn)定收益。信息不對(duì)稱下的甄別成本和日常管理的皮鞋成本(多磨點(diǎn)鞋底，即多花費(fèi)時(shí)間和精力)使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房公司的長(zhǎng)期合約和按年轉(zhuǎn)賬使得出租方的權(quán)益得到合理保障，并能收獲穩(wěn)定的收益。

第三，享受稅收優(yōu)惠。在政策的扶持下，委托給公租房公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優(yōu)惠措施，相對(duì)于市場(chǎng)化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵(lì)，從而更大程度地調(diào)動(dòng)起房屋供應(yīng)者與公租房公司合作的積極性。

三、公租房公司運(yùn)行模式的具體設(shè)計(jì)

通過(guò)分析可以看到：公租房公司在對(duì)公租房的運(yùn)營(yíng)管理上可以發(fā)揮比政府更加靈活有效的作用，同時(shí)能通過(guò)市場(chǎng)化手段盤(pán)活存量市場(chǎng)，籌集房源，吸收社會(huì)力量實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，因此成立公租房公司具有較強(qiáng)的政策意義和現(xiàn)實(shí)必要性。當(dāng)然，這一切仍需要建立在合理的運(yùn)行模式設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，下面從四個(gè)方面闡述具體設(shè)計(jì)思路。

1　房源收購(gòu)

政府成立的公租房公司對(duì)加盟的私人住房進(jìn)行統(tǒng)籌管理，公租房公司與房主簽訂不低于3～5年的長(zhǎng)期合約，簽約期間每年初向房主支付當(dāng)年的租金，價(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)上同類住房的長(zhǎng)期租約價(jià)格。將存量私人住房納入公共租賃房管理體系，通過(guò)一定時(shí)期的規(guī)?；l(fā)展，形成城市多點(diǎn)居住房源儲(chǔ)備。

2　信息公布

公租房公司建立全市聯(lián)網(wǎng)的公共租賃住房服務(wù)信息平臺(tái)，形成完整的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，房源信息、提供租賃服務(wù)、公租房公司籌集的房源統(tǒng)一在信息平臺(tái)備案，供符合條件的租產(chǎn)選擇。各轄區(qū)房源優(yōu)先供應(yīng)本轄區(qū)范圍內(nèi)的申請(qǐng)者，多余房源向有承租意向的申請(qǐng)者配租。轄區(qū)之間的房源調(diào)配由公租房公司統(tǒng)籌把握。

3　運(yùn)營(yíng)管理

公租房公司的運(yùn)營(yíng)成本包括對(duì)吸收房源進(jìn)行簡(jiǎn)單的維護(hù)和裝修費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)期間承擔(dān)房屋維修費(fèi)用、配租過(guò)程中花費(fèi)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用以及每年年初按照合約支付給房主的長(zhǎng)期租金。收入包括配租者按政策設(shè)計(jì)條件繳納的租金，政府按照支付給私人房主的短期租金和租戶支付租金之間的差價(jià)以及政府按一定比例支付的配租管理費(fèi)用，公租房公司通過(guò)市場(chǎng)租金的長(zhǎng)短期差額和政府支付的管理費(fèi)用覆蓋成本，實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)。

篇4

一、保障房使用監(jiān)管的特點(diǎn)

保障房的使用監(jiān)管是指政府部門(mén)或產(chǎn)權(quán)單位按照法律規(guī)定或合同約定，對(duì)保障對(duì)象使用保障房屋行為進(jìn)行監(jiān)督管理，達(dá)到符合政策規(guī)定和合同約定目標(biāo)的行為，管理過(guò)程有如下特點(diǎn)。

1.違規(guī)行為種類多，涉及面廣

從房源性質(zhì)分，保障房包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)適房和限價(jià)商品住房等；從違規(guī)行為分，既有保障房特有的違規(guī)出租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、騙購(gòu)，又有普通商品房的拆改結(jié)構(gòu)、改變房屋用途、欠租等；從違規(guī)主體看，主要是大量經(jīng)適房業(yè)主和公租房承租家庭，也包括房屋中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、公租房運(yùn)營(yíng)管理單位等；從查處主體看，包括住房保障管理部門(mén)，也涉及公安、工商、規(guī)劃、城管、民政等部門(mén)和街道辦事處、居委會(huì)等基層組織。

2.違規(guī)行為分散隱蔽，發(fā)現(xiàn)認(rèn)定難

違規(guī)行為主要表現(xiàn)為違規(guī)轉(zhuǎn)租、出租、閑置等，違規(guī)主體為自然人，分散在各個(gè)保障房小區(qū)，違規(guī)的時(shí)間和特征很難把握。轉(zhuǎn)租的認(rèn)定需要核實(shí)保障家庭成員和轉(zhuǎn)租對(duì)象，閑置不管是連續(xù)計(jì)算，還是累計(jì)計(jì)算空置時(shí)間，均涉及空置期的核實(shí)。這些行為的主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和認(rèn)定需要耗費(fèi)大量的人力物力，同時(shí)也需要有效的技術(shù)手段支撐。

3.涉及弱勢(shì)群體，調(diào)查處理難

管理執(zhí)法中普遍感到對(duì)自然人執(zhí)法是一個(gè)難題，而保障家庭涉及老人、大病、重殘等特殊困難家庭，調(diào)查對(duì)象是否配合、教育處理措施是否見(jiàn)效，均存在不可控因素。進(jìn)門(mén)難、取證難、處理難是管理過(guò)程中普遍遇到的問(wèn)題，若實(shí)行強(qiáng)制退出社會(huì)反響較大，可能引起社會(huì)不穩(wěn)定因素。

二、目前實(shí)踐中的突出問(wèn)題

1.管理執(zhí)法機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備需要組建加強(qiáng)

我國(guó)“十二五”時(shí)期規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，目前已經(jīng)時(shí)間和任務(wù)雙過(guò)半，而住房保障機(jī)構(gòu)暫時(shí)主要側(cè)重于建設(shè)分配工作。隨著保障房項(xiàng)目大規(guī)模竣工交用，將成為住房保障工作的重點(diǎn)，亟待研究確定如何加強(qiáng)入住后期的管理機(jī)構(gòu)和人員。

2.使用監(jiān)管及退出政策措施需要完善細(xì)化

保障房入住后管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，管理點(diǎn)多事繁，貫穿保障房整個(gè)生命周期。僅以退出管理為例，包括家庭因條件改善退出、因作假違規(guī)退出、因合同期滿自然退出等各種原因，需要分類研究處理措施。特別是強(qiáng)制退出，需要研究與司法渠道的溝通銜接，建立中轉(zhuǎn)房制度等。

3.管理體制機(jī)制亟待梳理

保障房管理涉及多個(gè)部門(mén)、主體，哪些可以納入現(xiàn)行管理體制，哪些需要重新協(xié)調(diào)，均應(yīng)梳理明確。比如保障房的“破墻開(kāi)店”涉及規(guī)劃、建設(shè)、工商等多個(gè)部門(mén)，處理異地安置的保障人口需要建立跨區(qū)協(xié)查機(jī)制。

4.對(duì)保障房監(jiān)管的宣傳教育還有待提高

目前部分保障房住戶的認(rèn)識(shí)還有待提高，居民意識(shí)上仍有福利公房意識(shí)，不愿承擔(dān)繳納公租房租金、物業(yè)費(fèi)等義務(wù)。部分媒體對(duì)保障房監(jiān)管只注重新聞效應(yīng)，缺少正面引導(dǎo)。

三、推行保障房使用監(jiān)管及退出工作的措施和建議

當(dāng)下，加快構(gòu)建保障房使用監(jiān)管體制機(jī)制已經(jīng)刻不容緩，建議抓住主要矛盾，創(chuàng)建“五個(gè)一”，推進(jìn)保障房監(jiān)管工作的順利開(kāi)展。

1.一套政策體系

在國(guó)家和地方法律法規(guī)以下，建議對(duì)保障房日常監(jiān)管、租務(wù)管理、執(zhí)法退出等建立一整套政策體系。目前北京、天津、廈門(mén)、大連等城市均以市政府或市政府辦公廳名義出臺(tái)了使用監(jiān)管專門(mén)辦法，明確了管理原則和各有關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)的管理職責(zé)。近日，北京市住建委又印發(fā)了《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，進(jìn)一步對(duì)公租房租賃管理、物業(yè)服務(wù)等工作要求進(jìn)行了細(xì)化。

2.一支機(jī)構(gòu)隊(duì)伍

建立機(jī)構(gòu)健全、人員到位的管理機(jī)構(gòu)是落實(shí)政策的基礎(chǔ)。香港房屋署是推行香港公共房屋計(jì)劃的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，共有員工9000余人，其中負(fù)責(zé)公屋及非住宅管理服務(wù)的屋邨管理處有5000余人，占到全署人數(shù)的60%，特別是有一支130人的善用公屋資源分組，專門(mén)負(fù)責(zé)家庭收入監(jiān)管、違規(guī)調(diào)查及處理等工作。為加強(qiáng)保障房后期管理工作，北京市編辦去年下發(fā)了加強(qiáng)保障房體制機(jī)制的通知，對(duì)區(qū)縣住房保障事務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提格，進(jìn)一步明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）專門(mén)機(jī)構(gòu)設(shè)置和后期管理職責(zé)。同時(shí)，近期的公租房后期管理暫行辦法，要求公租房產(chǎn)權(quán)單位在公租房小區(qū)設(shè)置任賃管理服務(wù)站，按不少于2人、每增加300戶增配1人的標(biāo)準(zhǔn)配備房管員。預(yù)計(jì)下一步，隨著管理任務(wù)的加重，各地將進(jìn)一步整合住房保障機(jī)構(gòu)人員力量，健全后期管理工作機(jī)構(gòu)和人員。

3.一套標(biāo)準(zhǔn)程序

建議建立保障房退出標(biāo)準(zhǔn)及管理執(zhí)法程序，對(duì)于因住房、收入、資產(chǎn)的變化，需退出保障房的家庭，建立合理的退出標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)家庭主動(dòng)選擇退出保障房。對(duì)于違規(guī)而拒不改正的家庭，建立發(fā)現(xiàn)、調(diào)查、取證、處理、移交司法渠道等一套程序，有序開(kāi)展查處工作。研究對(duì)公租房產(chǎn)權(quán)運(yùn)營(yíng)單位日常管理、使用監(jiān)管的監(jiān)督考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。北京等一些城市規(guī)定可以采取政府購(gòu)買服務(wù)方式委托物業(yè)公司開(kāi)展保障房小區(qū)日常監(jiān)管的，應(yīng)明確委托合同、委托服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、委托費(fèi)用、考核標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任等內(nèi)容。

4.一個(gè)系統(tǒng)平臺(tái)

目前包括北京在內(nèi)，全國(guó)多地在保障房資格審核時(shí)，已實(shí)現(xiàn)住房保障信息系統(tǒng)與民政、公安、社保、公積金、工商等部門(mén)的信息共享，下一步應(yīng)繼續(xù)加大信息系統(tǒng)建設(shè)力度，統(tǒng)籌考慮，從家庭、房屋、資金三方面進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)管理，覆蓋保障性住房生產(chǎn)、分配及使用全過(guò)程，在各類數(shù)據(jù)間、程序間、區(qū)域間形成一套完整的信息系統(tǒng)管理體系，對(duì)內(nèi)提高各機(jī)構(gòu)、各級(jí)管理部門(mén)的協(xié)作和工作效率，對(duì)外提升為市民服務(wù)的水平。

篇5

據(jù)兩江新區(qū)管委會(huì)副主任李新明向《財(cái)經(jīng)》記者透露，按照規(guī)劃，重慶市21個(gè)公租房項(xiàng)目中有八處布局在兩江新區(qū)，將最大程度地解決進(jìn)城農(nóng)民工和外地來(lái)渝工作人員住房難的問(wèn)題。

此前重慶市政府已宣布，未來(lái)兩年半時(shí)間內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房。如此大規(guī)模興建計(jì)劃能否落實(shí)，備受各界關(guān)注。

近期，由住建部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，被視做是在全國(guó)范圍內(nèi)拉開(kāi)新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的，則進(jìn)一步明確了公共租賃住房的建設(shè)資金來(lái)源，給出了申請(qǐng)重慶市公共租賃住房的各項(xiàng)條件，并規(guī)范了公共租賃住房的后期管理。

全覆蓋雄心

1998年實(shí)行的住房制度改革，將中國(guó)人的住房主要分成了兩個(gè)板塊：一個(gè)是以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房；另一個(gè)是面對(duì)中等以上收入家庭為主的商品房。

符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的人群在全國(guó)范圍來(lái)看比例平均不到5％。經(jīng)濟(jì)適用房原本規(guī)定租售并舉，“但是當(dāng)時(shí)中國(guó)正值亞洲金融危機(jī)后的通縮時(shí)期，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房全部出售?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，這樣一來(lái)，堵死了“租售并舉”大門(mén)，幾乎把大多數(shù)人都推到了通過(guò)市場(chǎng)化途徑解決住房司題的路上，進(jìn)一步強(qiáng)化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)李元向《財(cái)經(jīng)》記者指出，解決當(dāng)前房?jī)r(jià)高企問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急就是要解決租賃性住房供給這個(gè)“原來(lái)制度上沒(méi)有考慮”的問(wèn)題。中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山也認(rèn)為，住房制度改革某種程度上是一個(gè)“不成功的嘗試”，現(xiàn)在大力發(fā)展保障性住房，是在“補(bǔ)課”和“糾偏”。

據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇向《財(cái)經(jīng)》記者介紹，重慶市從2003年開(kāi)始啟動(dòng)廉租房建設(shè)，至今總共投入數(shù)百億元資金，建設(shè)規(guī)模達(dá)到六七百萬(wàn)平方米，但僅解決了占全市總?cè)丝?％的、符合廉租房條件人群的住房問(wèn)題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問(wèn)題，公租房應(yīng)運(yùn)而生，“按照城市化進(jìn)程來(lái)推算，從今年開(kāi)始三年內(nèi)，總共需要建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房來(lái)解決30％人群的住房保障問(wèn)題，也就是每年1000萬(wàn)平方米的任務(wù)。到目前為止，今年主城區(qū)已開(kāi)工建設(shè)750萬(wàn)平米公租房?！?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)的入戶抽樣調(diào)查顯示，“重慶主城區(qū)約220萬(wàn)戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房?！敝貞c市國(guó)土資源和房屋管理局副局長(zhǎng)孫力向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)。

孫力表示，今后不再單獨(dú)新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實(shí)現(xiàn)公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區(qū)、同一品質(zhì)的房屋，只是租金有所區(qū)別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。

在重慶市政府的規(guī)劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施。比如準(zhǔn)備對(duì)高檔別墅和商品房征收特別房產(chǎn)稅，最終形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

除了考慮人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)有情況，重慶還考慮了將來(lái)發(fā)展外向型開(kāi)放城市人口擴(kuò)張的需要。

重慶市市長(zhǎng)黃奇帆此前曾表示，兩江新區(qū)在承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，將吸納大量產(chǎn)業(yè)工人，而過(guò)去沿海地區(qū)由企業(yè)建職工宿舍的模式已經(jīng)暴露出很多問(wèn)題。兩江新區(qū)要把產(chǎn)業(yè)工人的住宿問(wèn)題交回給社區(qū)，“實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)與城市的無(wú)縫銜接，讓進(jìn)城務(wù)工人員走出工廠就能進(jìn)入社區(qū)，融入城市?！?/p>

雙“根”求解

如此巨量的建設(shè)規(guī)模，地根、銀根是待解的難題。

據(jù)張定宇透露，該局同時(shí)負(fù)責(zé)土地資源管理和房屋建設(shè)規(guī)劃，可根據(jù)土地使用的具體情況，為公租房進(jìn)行最佳選址。重慶市財(cái)政局經(jīng)濟(jì)建設(shè)處處長(zhǎng)蘇宏偉向《財(cái)經(jīng)》記者介紹說(shuō)，用于公租房建設(shè)的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。

任志強(qiáng)認(rèn)為，重慶作為一個(gè)新建直轄市，其城區(qū)周圍有大量宅基地，并有宅基地轉(zhuǎn)換的特殊政策：農(nóng)民在城市中有了固定工作后，通過(guò)租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)換開(kāi)發(fā)。

“其實(shí)可以采取直接在宅基地上建設(shè)公租房的方式，沒(méi)有必要轉(zhuǎn)換宅基地的性質(zhì)。北京市把唐家?guī)X等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來(lái)的房子，政府重新規(guī)劃，按照正式的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)租賃房。”任志強(qiáng)說(shuō)。

李元也表示，法律規(guī)定農(nóng)村不能搞商品房，但沒(méi)有禁止房屋出租、抵押，或把企業(yè)用地再出租。城市周邊地區(qū)有大量農(nóng)村出租屋，可以按城市規(guī)劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應(yīng)，但只租不賣，這樣也能保證農(nóng)民有穩(wěn)定的收入來(lái)源。

如何籌集公租房建設(shè)資金?蘇宏偉介紹說(shuō)，根據(jù)測(cè)算，主城區(qū)公租房的預(yù)計(jì)造價(jià)為每平方米2500元。財(cái)政資金投入至少達(dá)到公租房建設(shè)總投入的20％，直接投入總數(shù)約為130億元，并將根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度分步注入。“截至目前財(cái)政已經(jīng)注入資金10億元，下半年根據(jù)建設(shè)進(jìn)度還會(huì)陸續(xù)注入10億元以上?！?/p>

除了中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，公租房建設(shè)資金來(lái)源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款，以及發(fā)行債券。

貸款方面，蘇宏偉說(shuō)，目前以重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和城司為主體申請(qǐng)貸款，“銀行積極性很高，覺(jué)得公租房資產(chǎn)優(yōu)良，還款有保證，現(xiàn)階段意向投資為160億元左右?！?/p>

據(jù)介紹，目前地產(chǎn)集團(tuán)已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協(xié)議貸款，貸款利率比國(guó)家規(guī)定的貸款基準(zhǔn)利率下浮了10％。

對(duì)于占總體建設(shè)資金80％的貸款，償還本息的來(lái)源有兩個(gè)，租金和出售收入?！巴ㄟ^(guò)測(cè)算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應(yīng)該不成問(wèn)題；對(duì)于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個(gè)環(huán)節(jié)。另外，在能力許可的范圍內(nèi)，還會(huì)由財(cái)政安排還款資金。”蘇宏偉說(shuō)。

所謂出售有兩層涵義，除了對(duì)公租房住宅的出售，還有對(duì)商業(yè)用房的出售。按照規(guī)劃，每個(gè)公租房小區(qū)設(shè)有10％的商業(yè)用房。商業(yè)用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達(dá)到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。

蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項(xiàng)目也受社?；鸷腿藟刍鸬那嗖A。

蘇宏偉認(rèn)為，財(cái)政在項(xiàng)目前期啟動(dòng)時(shí)壓力稍大，啟動(dòng)后會(huì)用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”方法，減少資金壓力。

據(jù)悉，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)已和重慶初步接觸。但任志強(qiáng)表示，從法律意義上來(lái)說(shuō)，政府動(dòng)用公積金是違法的。政府是從保險(xiǎn)的角度出發(fā)，強(qiáng)制要求個(gè)人擁有的公積金必須存在政府指定機(jī)構(gòu)的賬戶內(nèi)，但賬戶內(nèi)公積金所有權(quán)應(yīng)歸個(gè)人。政府委托公積金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，但管理機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)力動(dòng)用它。

發(fā)行債券也被列入籌資渠道之一?！翱紤]以市政府旗下的‘地產(chǎn)集團(tuán)’和‘城司’為主體發(fā)行企業(yè)債券”，不過(guò)蘇宏偉表示，現(xiàn)階段靠財(cái)政注入和貸款就能基本解決資金來(lái)源，暫無(wú)發(fā)債計(jì)劃。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無(wú)果而終。蘇宏偉說(shuō)，類似的金融產(chǎn)品有一個(gè)前提，即把房屋產(chǎn)權(quán)作為貸品，而這種產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產(chǎn)權(quán)本身不能轉(zhuǎn)讓。其次，擁有公租房產(chǎn)權(quán)后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產(chǎn)權(quán)的出資方，出租的對(duì)象不是政府要求的群體，就不能達(dá)到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產(chǎn)品在現(xiàn)階段還不可行?！?/p>

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強(qiáng)表示，應(yīng)該發(fā)展社會(huì)租賃性住房，由社會(huì)基金組合信托提供融資，這種社會(huì)辦的租賃性住房可以強(qiáng)制收入提高又不想退租者離開(kāi)，而這點(diǎn)政府很難做到。英國(guó)就曾因此導(dǎo)致對(duì)公租房的需求不斷擴(kuò)大，在撒切爾時(shí)期，把公租房全部轉(zhuǎn)為私有。另一方面，房地產(chǎn)信托還讓富裕人群多了一個(gè)回報(bào)穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。

因?yàn)樽赓U住房回收期太長(zhǎng)，沒(méi)有開(kāi)放性的住房金融市場(chǎng)，很難實(shí)現(xiàn)租貨性住房的發(fā)展?！啊?zhàn)’后英、德、法都對(duì)租賃住房提供40年　70年的無(wú)息或低息貸款，然后開(kāi)發(fā)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)，用租金提供貼息。而在美國(guó)，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業(yè)銀行所占比例僅為3％4％，政府機(jī)構(gòu)占19％，社會(huì)基金占60％以上；到2001年，政府機(jī)構(gòu)剩9％，十年時(shí)間降低了10％?！?/p>

社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者指出，放開(kāi)租賃性住房的準(zhǔn)入能吸引民營(yíng)資本大規(guī)模介入，這里面的關(guān)鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對(duì)外招商，也可以是由社會(huì)資本通過(guò)與工業(yè)用地等其他類型土地使用方協(xié)商或向政府報(bào)批，由社會(huì)資本出資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府提供地塊和政策指導(dǎo)，并由政府確定租金價(jià)格，不得把租賃性住房當(dāng)成商業(yè)地產(chǎn)。

管理與配套難題

建立科學(xué)合理的公租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制，是公租房制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵一環(huán)。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔(dān)準(zhǔn)入審核任務(wù)，建立和社保、稅務(wù)、銀行聯(lián)網(wǎng)的一整套信息化系統(tǒng)，該系統(tǒng)預(yù)計(jì)今年10月試運(yùn)行。目前數(shù)據(jù)庫(kù)還需要銜接和技術(shù)處理，“這也是《辦法》公布后操作細(xì)則遲遲未出的原因?！?/p>

有質(zhì)疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規(guī)定，市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來(lái)，地方政府會(huì)不會(huì)借招商引資、引進(jìn)人才為名將公租房假以他用，導(dǎo)致真正需要的人并未受益，重蹈經(jīng)濟(jì)適用房覆轍?

在退出機(jī)制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規(guī)定，公租房的租金以每平方米價(jià)格為基礎(chǔ)，按照租房面積計(jì)算，若承租人在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)退出公租房，或以一定比例上調(diào)租金。

任志強(qiáng)認(rèn)為，按租房面積計(jì)算租金并不科學(xué)，不能很好地起到租金調(diào)節(jié)作用，也不利于監(jiān)測(cè)承租人收入變動(dòng)情況。而美國(guó)現(xiàn)行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無(wú)關(guān)，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應(yīng)提高，承租人不會(huì)“賴租”。

公租房的管理是該制度能成功運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)重要方面。從國(guó)外情況看，公租房運(yùn)行多年后，出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率低、維修跟不上，甚至演變?yōu)樨毭窨咭l(fā)社會(huì)矛盾的情況并不鮮見(jiàn)，英國(guó)公屋就在當(dāng)?shù)刈兂蓡?wèn)題高發(fā)區(qū)。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設(shè)在21個(gè)人口集聚區(qū)中，每一片區(qū)公租房面積占整個(gè)集聚區(qū)住宅面積的比例均在20％以內(nèi)，其余部分為商業(yè)樓盤(pán)，以這種“大分散、小集中”的規(guī)劃方式避免形成“貧民窟”。

中國(guó)人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)陳秀山分析說(shuō)，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國(guó)外成功的先例并不多。因這兩種人群對(duì)醫(yī)療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個(gè)很好的社區(qū)，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導(dǎo)致這個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降?！?/p>

篇6

關(guān)鍵詞：公租房建設(shè)；住宅產(chǎn)業(yè)化；運(yùn)作機(jī)制

中圖分類號(hào)：F287文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

住宅產(chǎn)業(yè)化是指在工廠將住宅主體結(jié)構(gòu)和內(nèi)部裝修等全部或部分的部件和部品（如樓板、內(nèi)外隔墻、樓梯板等）預(yù)制完成，通過(guò)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化和模數(shù)化、建筑構(gòu)部件的工廠預(yù)制，現(xiàn)代化組織管理等，在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)預(yù)制的部件和部品進(jìn)行組裝，形成住宅施工現(xiàn)場(chǎng)裝配式生產(chǎn)的模式。

1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是必然趨勢(shì)

現(xiàn)階段我國(guó)的房屋建設(shè)廣泛采用的仍然是施工現(xiàn)場(chǎng)人工作業(yè)的方式，施工人員的素質(zhì)以及技術(shù)操作水平相對(duì)較低，絕大多數(shù)未接受過(guò)正規(guī)且系統(tǒng)的培訓(xùn)，施工過(guò)程往往操作不按規(guī)范、誤差較大，并且由于建材質(zhì)量、施工現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目管理能力等因素的存在，都會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量并非完全處于可控的范圍之內(nèi)。同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)的人工作業(yè)會(huì)受到許多不可抗力因素的影響（天氣、勞動(dòng)力不足等），并且施工過(guò)程重復(fù)交叉，施工強(qiáng)度較大，現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)要素間的協(xié)調(diào)工作量大且艱巨，因此，往往會(huì)有很多諸如工程返工等不可控的因素出現(xiàn)從而延誤工期，增加建設(shè)成本[1]。大量的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)也會(huì)消耗大量的水、電及各類建筑原材料，會(huì)嚴(yán)重地浪費(fèi)資源、無(wú)謂地消耗能源，會(huì)產(chǎn)生大量的廢水、廢渣、揚(yáng)塵等建筑垃圾，造成環(huán)境污染，不符合可持續(xù)發(fā)展的要求。而住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與上述傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式相比，可以提高工程質(zhì)量、縮短工期、減少建筑垃圾、減少能耗、污染、減少對(duì)技能型勞動(dòng)力的需求等。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是住宅建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展方向；是提高住宅有效供給和住宅產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率的根本出路；是住宅建設(shè)堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，合理利用資源、保護(hù)資源的有效途徑。

2.公租房建設(shè)為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供了良好的機(jī)遇

住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是對(duì)以往建筑形式的一種徹底變革，由社會(huì)化大生產(chǎn)的方式來(lái)改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，把現(xiàn)在半手工半機(jī)械的比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化生產(chǎn)方式[2]。以住宅這種最終產(chǎn)品為目標(biāo)，采用一體化經(jīng)營(yíng)的方式使各生產(chǎn)要素完美地組合起來(lái)，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置，它意味著資金和技術(shù)的高度集中，大規(guī)模的生產(chǎn)，社會(huì)化供應(yīng)等。但是，這種由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變是一項(xiàng)非常復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，我國(guó)目前的住宅產(chǎn)業(yè)化仍處在較為初期的發(fā)展階段，具有“四低二高”的特點(diǎn)：工業(yè)化水平低、勞動(dòng)生產(chǎn)率低、成套技術(shù)集成度低、住宅的質(zhì)量低；資源消耗高、污染程度高。因此，要大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化還需要尋找良好的機(jī)遇和平臺(tái)。

公租房在全國(guó)各地雖然有著不同的類別劃分和保障人群，但是它們都有著共同的特點(diǎn)。一是由政府主導(dǎo)實(shí)施建設(shè)；二是套型接近，都以主力中小戶型為主；三是建設(shè)成本高且質(zhì)量要求極高；四是工期緊張；五是租賃戶流動(dòng)性較大。所以，公租房的堅(jiān)固耐久性、安全經(jīng)濟(jì)性、以及對(duì)有限的戶型空間所能提供的居住舒適度與功能的要求較高。以政府為建設(shè)主體，戶型小、設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，非常適合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)的建設(shè)方式。因此，從公租房利于采用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)這一角度出發(fā)，大規(guī)模地建造低價(jià)優(yōu)質(zhì)的新型住宅，在滿足政府建設(shè)保障型安居工程的需求的同時(shí)，也能從長(zhǎng)遠(yuǎn)上解決住房難的社會(huì)問(wèn)題。此外，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化到一定的規(guī)模后，便可有效地降低建設(shè)成本，提高住宅質(zhì)量，大大緩解低收入人群的居住壓力，產(chǎn)生較大的社會(huì)效益。由此可見(jiàn)，將住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)運(yùn)用到保障房建設(shè)中具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。其優(yōu)勢(shì)具體有：

（1）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)可有效提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量。采用定型的模具，生產(chǎn)出尺寸精準(zhǔn)、平整光滑且重復(fù)使用率高的部品構(gòu)件，生產(chǎn)工人在經(jīng)過(guò)培訓(xùn)熟練技能后，構(gòu)件的質(zhì)量更易于保證，消除大部分的質(zhì)量隱患。

（2）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)能加快工程進(jìn)度，快速提供住宅產(chǎn)品。部品構(gòu)件在工廠預(yù)制生產(chǎn)，免受季節(jié)和天氣影響的同時(shí)，也避免了傳統(tǒng)受作業(yè)面影響導(dǎo)致只能進(jìn)行串聯(lián)施工的不利因素，能迅速提供作業(yè)面，為多專業(yè)并聯(lián)施工創(chuàng)造了條件。

（3）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)可以最大程度地實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排、降低工程造價(jià)。由于預(yù)制部品構(gòu)件的表面光滑平整，不需要抹灰裝飾，節(jié)省了大量建筑砂漿。此外，裝配式施工也節(jié)約了大量的腳手架和模板。

（4）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)有利于提高住宅性能。保障房屬于政府針對(duì)不同收入水平所采取不同。救濟(jì)利措施和限制性消費(fèi)行為的產(chǎn)物，由于政府的宏觀調(diào)控和限定性政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用傳統(tǒng)方式建設(shè)保障房盈利很低，導(dǎo)致大多數(shù)保障性住房都存在選址較偏、戶型不夠合理、面積過(guò)大或過(guò)小、施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)、分配不公等問(wèn)題。[3]利用產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，在充分保證房屋質(zhì)量水平的同時(shí)，可以集成先進(jìn)技術(shù)提高房屋的整體性能。

而我國(guó)目前以及未來(lái)的公共租賃房的工程建設(shè)規(guī)模浩大，并且公租房的戶型及使用功能標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，用戶的個(gè)性化需求也相對(duì)較低，采用住宅產(chǎn)業(yè)化來(lái)化解公租房建設(shè)中的問(wèn)題是不錯(cuò)的選擇，同時(shí)也為住宅產(chǎn)業(yè)化中的新技術(shù)和材料的運(yùn)用提供了試點(diǎn)平臺(tái)，這恰好為住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇和市場(chǎng)空間。

3.公租房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的運(yùn)作機(jī)制

我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化由于目前僅處于起步的初級(jí)階段，除了萬(wàn)科等少數(shù)大型集團(tuán)完全掌握從設(shè)計(jì)、施工的關(guān)鍵技術(shù)以及構(gòu)配件采購(gòu)的關(guān)鍵控制要素，其它的開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及施工單位構(gòu)成比較分散，不具備完整的企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)作條件。而住宅產(chǎn)業(yè)化強(qiáng)調(diào)各階段的高度技術(shù)集成，必須緊密聯(lián)系相關(guān)的建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及構(gòu)配件制作單位，它對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、配置和管理市場(chǎng)資源的能力要求很高，并且住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)需要企業(yè)的前期投入較大，對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力要求較高。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是以生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)、構(gòu)配件制造、施工和售后服務(wù)于一體的綜合性住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)住宅全部生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)行一體化經(jīng)營(yíng)是住宅產(chǎn)業(yè)化集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)特色。

公租房的建設(shè)由政府的職能機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)及監(jiān)管，在產(chǎn)業(yè)化發(fā)展路線下應(yīng)該有著特定的建設(shè)過(guò)程。如圖1所示，首先，政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》空呒靶枨螅_定公租房的建設(shè)需求，由公租房的管理機(jī)構(gòu)與住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)進(jìn)行溝通，闡述建房的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，并下訂單進(jìn)行委托建設(shè)。然后集團(tuán)的相關(guān)設(shè)計(jì)人員按需求進(jìn)行符合產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)、生產(chǎn)及施工等方面的設(shè)計(jì)，并且此期間，公租房管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人員應(yīng)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，以確保設(shè)計(jì)方案符合需求，待設(shè)計(jì)完成且得到管理機(jī)構(gòu)的認(rèn)可后，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)則按照?qǐng)D紙對(duì)構(gòu)配件、部品及建筑設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)與準(zhǔn)備。由于住宅的相關(guān)設(shè)備及部品種類繁多，除了由產(chǎn)業(yè)集團(tuán)本身生產(chǎn)制造以外，集團(tuán)也可以采用外部協(xié)作的方式，選擇長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，與外部的住宅建設(shè)設(shè)備、部品的生產(chǎn)企業(yè)簽訂合作協(xié)議，確定長(zhǎng)期的合作供應(yīng)關(guān)系。[4]施工部門(mén)則根據(jù)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行基礎(chǔ)施工，然后根據(jù)進(jìn)度安排將運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)的住宅構(gòu)配件、設(shè)備部品進(jìn)行裝配施工，全部工序施工完成后由政府的質(zhì)檢部門(mén)、公租房管理部門(mén)以及集團(tuán)的質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行檢查，竣工驗(yàn)收合格后交付使用。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在交付使用后的保修期內(nèi)仍需定期進(jìn)行回訪和事故處理，[5]做好售后服務(wù)工作。公租房的整個(gè)建設(shè)過(guò)程都是基于政府提供住房需求的前提下，在住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)內(nèi)外部分擔(dān)并協(xié)調(diào)完成的。

圖1：公租房運(yùn)作機(jī)制

4.結(jié)語(yǔ)

住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)，從長(zhǎng)期市場(chǎng)需求角度，產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)品能夠滿足消費(fèi)者的未來(lái)需要；從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，能夠促進(jìn)資源優(yōu)化配置，有利于效益最大化；從社會(huì)責(zé)任的角度，有利于綠色建筑的普及，積極推進(jìn)低碳環(huán)保的可持續(xù)發(fā)展社會(huì)形態(tài)的建立。公租房因其戶型小、設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，非常適合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)。以公租房為切入點(diǎn)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展勢(shì)在必行。

參考文獻(xiàn)：

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一、組織領(lǐng)導(dǎo)

為保證集中整治工作有序開(kāi)展，特成立縣房屋產(chǎn)權(quán)管理局公共租賃住房違規(guī)行為集中整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)：，成員：住房辦、各公共租賃住房小區(qū)管理辦負(fù)責(zé)人。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在住房辦，由楊天煦擔(dān)任主任，負(fù)責(zé)集中整治的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)聯(lián)系和整體調(diào)度推進(jìn)等日常工作。

設(shè)立集中整治工作組，具體組成人員及職責(zé)如下：

第一組：

第二組：

二、整治時(shí)間

2020年6月15日至2020年7月15日

三、整治范圍

四、整治內(nèi)容

1.轉(zhuǎn)租公共租賃住房的；

2.私自改變公共租賃住房用途的；

3.家庭條件發(fā)生變化（已取消低?；蛞奄?gòu)買商品住房等），需調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)或取消保障性住房待遇的；

4.轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換公共租賃住房的；

5.無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上空置公共租賃住房的；

6.累計(jì)6個(gè)月以上未交納租金且拒不改正的；

7.存在其它違反租賃合同約定和不符合承租公共租賃住房情形的。

五、整治方式

（一）根據(jù)前期已排查結(jié)果及近期內(nèi)經(jīng)查實(shí)仍然存在違規(guī)行為的，根據(jù)違規(guī)情況下達(dá)限期7天內(nèi)整改或限期7天內(nèi)退房通知書(shū)；逾期不執(zhí)行的，對(duì)所承租房屋依法依規(guī)采取措施，并通過(guò)司法程序強(qiáng)制清退。發(fā)現(xiàn)公職人員違規(guī)使用公共租賃住房且拒不整改的，按規(guī)定移交縣紀(jì)委監(jiān)委處理。

(二）屬于違規(guī)轉(zhuǎn)租的，對(duì)原承租人予以清退，原承租人仍然符合保障條件且在市場(chǎng)上租賃房屋的，可轉(zhuǎn)變保障方式，改實(shí)物保障為貨幣補(bǔ)貼；對(duì)現(xiàn)租住人予以騰退，現(xiàn)租住人符合保障條件的，經(jīng)資格審核后，可優(yōu)先安置。

六、紀(jì)律要求

1、整治期間，原則上除局辦公室和市民服務(wù)中心安排值班人員外，全體機(jī)關(guān)干部無(wú)正當(dāng)特殊原因不得請(qǐng)假缺席，在科學(xué)合理安排好本科室工作的同時(shí)，確保全程參與集中整治工作；對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自不參加整治行動(dòng)的，將嚴(yán)格按照局機(jī)關(guān)作風(fēng)千分制考核制度進(jìn)行處罰；

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關(guān)鍵詞：保障性住房；公平；分配制度

公平是保障性住房分配的應(yīng)有之義。如果保障性住房存在分配不公的問(wèn)題，那么就會(huì)加劇社會(huì)矛盾，降低政府的威信。因此，保障性住房分配公平既是人民群眾的迫切要求，又是政府保障人民群眾合法權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然選擇。但是在實(shí)踐中，卻是存在著一些分配不公的現(xiàn)象，侵害了人民群眾的利益，從某種意義上說(shuō)，缺乏公平性的保障性住房制度比沒(méi)有保障性住房制度對(duì)群眾的危害更大。因此，建立并完善公開(kāi)、公平、公正的保障性住房制度具有重要意義。

一、保障性住房分配中存在的問(wèn)題

1.受益對(duì)象存在限制

廉租房、經(jīng)濟(jì)適房、公租房、限價(jià)房和棚戶區(qū)改造住房是保障性安居工程的五大類組成部分。2010年國(guó)務(wù)院工作報(bào)告中，提出了大力發(fā)展公租房，并由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。公租房供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，主要群體為沒(méi)有資格申請(qǐng)廉租房卻又負(fù)擔(dān)不起經(jīng)濟(jì)適用房的”夾心層”。部分城市的保障性住房的準(zhǔn)入條件是具有本城市戶口。這無(wú)疑就把像農(nóng)民工、剛畢業(yè)的大學(xué)生拒之門(mén)外。2012年6月，住建部《公共租賃住房管理辦法》，保障范圍從戶籍住房困難家庭向非戶籍住房困難家庭延伸，但是在實(shí)際的工作中仍然存戶籍限制問(wèn)題。

2.資格審查難度大

由于我國(guó)居民收入的多元化和家庭收入信息制度不完善的原因，使得家庭經(jīng)濟(jì)收入的審查難度加大，導(dǎo)致一些家庭隱瞞實(shí)際經(jīng)濟(jì)收入，出現(xiàn)了保障性住房尋租的問(wèn)題。一是社區(qū)審核的主要依據(jù)僅是依靠申請(qǐng)對(duì)象所提供的材料，缺乏實(shí)際考察，未與銀行、證券、房產(chǎn)、車管所等機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資源共享，導(dǎo)致購(gòu)買保障性住房的資格審查過(guò)程中出現(xiàn)大量不公平現(xiàn)象。二是基層房管部門(mén)任務(wù)繁重，只能通過(guò)入戶調(diào)查等低效率的方法進(jìn)行監(jiān)督，導(dǎo)致審查和監(jiān)督成本過(guò)高，收集到的信息準(zhǔn)確度不高。三是懲罰措施力度不夠，各地方政府出臺(tái)的關(guān)于保障性住房的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)虛報(bào)的個(gè)人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責(zé)令退還、取消5年內(nèi)申請(qǐng)保障性住房資格和罰款幾千元等一些相對(duì)較輕的處罰規(guī)定，這些措施起不到威懾作用。

3.動(dòng)態(tài)監(jiān)督機(jī)制不健全

一是對(duì)受保家庭成員難以有效的監(jiān)督。受保家庭成員普遍就業(yè)率低且很多都是臨時(shí)性工作，難以把握其收入狀況的變化，導(dǎo)致保障性住房分配不公。二是沒(méi)有建立收入申報(bào)及審查制度。多數(shù)城市還沒(méi)有建立一套有效、完整的收入申報(bào)制度及收入核查制度，因此，當(dāng)保障性住房用戶收入發(fā)生變化后，只能期望保障性住房用戶主動(dòng)申報(bào)，房管部門(mén)很難進(jìn)行有效的監(jiān)管。三是保障性住房機(jī)構(gòu)設(shè)置滯后。缺乏獨(dú)立的健全的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，其中部分市、縣的保障性住房相關(guān)辦事機(jī)構(gòu)是臨時(shí)性的，且掛靠在市、縣的房管局，人員配置多為兼職，或者是從相關(guān)部門(mén)抽調(diào)，不能滿足保障性住房的管理需求。

二、完善保障性住房分配制度的對(duì)策建議

1.堅(jiān)持陽(yáng)光操作

首先要信息公開(kāi)透明。信息公開(kāi)透明具有全域性和及時(shí)性兩大特征，所謂全域性，即涉及保障性住房的所有信息，都應(yīng)向社會(huì)全面公開(kāi)。所謂及時(shí)性，即在條件允許的情況下，各級(jí)地方政府應(yīng)在第一時(shí)間向社會(huì)公布保障性住房的相關(guān)信息，而不應(yīng)在事情發(fā)生很長(zhǎng)一段時(shí)間后才予以。其次要程序客觀公正。保障性住房主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房公租房以及棚戶區(qū)改造等種類，不同的人群適合不同的保障性住房的類型，因此對(duì)保障性住房的不同類型就要求有不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，這種標(biāo)準(zhǔn)既要把有實(shí)際住房困難的群體納入其中，又要將高收入群體排除出去，這需要進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)狀況測(cè)算和制度設(shè)計(jì)。此外，要注意保障性住房不應(yīng)該建在地價(jià)成本較高的區(qū)域，鼓勵(lì)全社會(huì)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督。

2.建立信息共享的多部門(mén)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

保障性住房涉及多個(gè)部門(mén)，主要有住建、民政、稅收、銀行、工商、證券、公安等部門(mén)，因此，建立一個(gè)多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制就顯得尤為重要。要打破部門(mén)之間協(xié)作的 “瓶頸”，首先要做到各部門(mén)之間的信息共享。其次要建立城市低收入住房困難家庭電子檔案。住房保障資格公示和公告信息，保障對(duì)象自助查詢住房保障申請(qǐng)審批進(jìn)度和評(píng)分情況，從而能有效提高住房保障的管理水平、工作效率和透明度。最后要多部門(mén)聯(lián)動(dòng)，協(xié)調(diào)監(jiān)管。通過(guò)聯(lián)席會(huì)議的形式制定方式、方法，確保聯(lián)動(dòng)機(jī)制的正常運(yùn)作。定期召集會(huì)議，對(duì)聯(lián)動(dòng)的各部門(mén)分管的工作進(jìn)行監(jiān)督、督促、檢查。

3.建立保障性住房的合理退出機(jī)制

保障性住房的回收再利用是保障性住房供應(yīng)模式中十分重要的環(huán)節(jié)，某些地方政府把分配住房作為保障性住房供應(yīng)模式的最后環(huán)節(jié)，認(rèn)為把保障性住房合理、公平的分配給符合條件的申請(qǐng)者就等于完成任務(wù)。其實(shí)不然，如何建立合理的退出機(jī)制，盡可能地減少保障性住房使用者的尋租行為，也是政府必須重視和加強(qiáng)研究的。因?yàn)槿绻腥巳胱”Ｕ闲宰》亢缶筒话岢鰜?lái)，政府就永遠(yuǎn)要拿出資金來(lái)建設(shè)保障性住房；相反的，如果不斷有人改變了經(jīng)濟(jì)條件，從保障性住房中搬出來(lái)，就可以使騰出來(lái)的空房源源不斷地供應(yīng)給其他貧困對(duì)象居住。因此，政府應(yīng)實(shí)時(shí)跟蹤享有保障性住房家庭的收入變更情況，一旦受惠家庭的經(jīng)濟(jì)情況超出申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)有能力獨(dú)立解決住房問(wèn)題，政府就必須回收其租賃房或終止對(duì)其的租賃補(bǔ)貼。

4.加強(qiáng)后期監(jiān)管

保障性住房的后期監(jiān)管主要包括日常巡查、專項(xiàng)檢查和運(yùn)用科技手段強(qiáng)化監(jiān)督等。這對(duì)于這項(xiàng)民生工程能否發(fā)揮其應(yīng)有的解決住房困難群體的住房問(wèn)題至關(guān)重要。因此要實(shí)行全方位檢查，實(shí)行動(dòng)態(tài)化的管理。重點(diǎn)監(jiān)管保障性住房的用途是否是家庭居住，是否存在轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出租等違規(guī)行為，嘗試通過(guò)專門(mén)的突擊檢查方式，委派相關(guān)工作人員通過(guò)網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展搜索，及時(shí)找出轉(zhuǎn)租的保障性住房；保障性住房的使用情況，采取入戶調(diào)查、租金催繳等方式提高監(jiān)管力度，對(duì)保障性住房是否經(jīng)?？罩貌⒄{(diào)查了解空置的原因。嘗試委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房的使用情況獨(dú)立進(jìn)行調(diào)查，這樣調(diào)查的程序會(huì)更加公開(kāi)透明和客觀公正，結(jié)果也會(huì)更加公平，更容易得到社會(huì)大眾的認(rèn)可與支持。

5.建立懲罰機(jī)制

一是制定出有效的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)法律的形式來(lái)確定違規(guī)者應(yīng)該承擔(dān)何種懲罰，加大對(duì)違規(guī)尋租者的懲罰。目前對(duì)尋租者的懲罰僅是收回保障房、取消幾年內(nèi)的申請(qǐng)資格和幾千元的行政性罰款，懲罰成本較低，無(wú)法達(dá)到威懾作用。二是加大處罰力度。對(duì)以虛假信息來(lái)騙取保障性住房的各種行為，主管部門(mén)除了收回保障房、取消申請(qǐng)資格和幾千元罰款等懲罰外，各級(jí)地方政府還應(yīng)該通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)尋租者進(jìn)行曝光，并且將其不良行為記入個(gè)人的信用檔案。三是擴(kuò)大監(jiān)督處罰范圍。不僅僅是對(duì)監(jiān)督對(duì)象進(jìn)行全面的監(jiān)督，而且還要對(duì)保障性住房的管理主體進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于主管部門(mén)管理人員和具體經(jīng)辦人員、和的行為，要按國(guó)家相關(guān)政策嚴(yán)肅查處。

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篇9

摘要：本文通過(guò)探究利用BOT融資模式在公租房建設(shè)方面所涉及的法律問(wèn)題出發(fā)，分析其相關(guān)的法律問(wèn)題，并且立足于我國(guó)公租房建設(shè)的現(xiàn)狀為BOT融資模式的應(yīng)用提出完善其立法制度的建議。

關(guān)鍵詞：BOT模式 公租房建設(shè) 法律制度 立法建議

BOT（build―operate―transfer）即建設(shè)―經(jīng)營(yíng)―轉(zhuǎn)讓，是指政府通過(guò)契約授予私營(yíng)企業(yè)（包括外國(guó)企業(yè)）以一定期限的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準(zhǔn)許其通過(guò)向用戶收取費(fèi)用或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤(rùn)；特許權(quán)期限屆滿時(shí)，該基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)償移交給政府。在中國(guó)目前的公共領(lǐng)域，利用BOT模式最為普遍的是電廠及高速公路。在高速路方面，我國(guó)利用此模式，短時(shí)期內(nèi)建成了覆蓋全國(guó)的高速公路網(wǎng)，使我國(guó)的交通迅速發(fā)展。而在公租房建設(shè)領(lǐng)域，我國(guó)利用BOT模式仍屬空白。

一、公租房融資現(xiàn)狀――以重慶為例

在2009年，重慶市政府開(kāi)始籌備運(yùn)行公租房建設(shè)項(xiàng)目，并計(jì)劃截止2011年建設(shè)4000萬(wàn)的公租房。面對(duì)如此之大的建筑工程，預(yù)計(jì)所需的資金約為1100億元，規(guī)劃的資金籌集方式如下：重慶市政府計(jì)劃在公租房建設(shè)上共投入300億，其中包括了中央專項(xiàng)補(bǔ)助，本級(jí)財(cái)政支出，土地劃撥及稅費(fèi)減免等方式籌集；另外的800億則是計(jì)劃通過(guò)社會(huì)融資的渠道，例如銀行貸款、住房公積金貸款、社?；鹳J款等方式籌集。而歷經(jīng)這幾年公租房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行，實(shí)際的資金來(lái)源卻未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期：全國(guó)社保基金理事在2011年7月以信托產(chǎn)品的方式，提供了45億元的貸款；另外，農(nóng)業(yè)銀行牽頭重慶市西永公租房建設(shè)項(xiàng)目提供了33.5億元貸款；重慶渝富資產(chǎn)和重慶城租房建設(shè)有限公司也與重慶市公租房建設(shè)項(xiàng)目簽訂了融資合作協(xié)議。即便如此，截止2012年3月末，在社會(huì)融資這一塊僅有約200億元的貸款，距離800億的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。而且，就算政府融資到了800億元的貸款，但是政府同樣要為這800億元的貸款利息負(fù)責(zé)。即便按照6%的年利率來(lái)算，這800億的年利息約有48億元。政府修建的公租房和公共設(shè)施全部的租金僅能抵消利息，還貸又將成為一個(gè)巨大的問(wèn)題。所以資金方面的巨大缺口將是限制公租房建設(shè)的最大問(wèn)題，也是建設(shè)公租房的最大障礙。

二、BOT模式在公租房融資上的運(yùn)用

首先，必須明確的一點(diǎn)是：利用BOT模式建設(shè)公租房的投資額度大并且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，所以像有些地方政府在政策中規(guī)定連續(xù)租賃了五年以后可以購(gòu)買公租房就不能實(shí)施了，因?yàn)楣夥宽?xiàng)目此時(shí)在投資商的運(yùn)營(yíng)期限之內(nèi)，五年是不可能會(huì)收回成本的。BOT項(xiàng)目的參與方有政府、BOT項(xiàng)目公司、投資人、銀行或財(cái)團(tuán)以及承擔(dān)設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的有關(guān)公司。利用BOT模式進(jìn)行公租房的建設(shè)可以大致分為以下四個(gè)階段。

（一）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段。政府作為BOT項(xiàng)目的發(fā)起人，需要研究確定設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)模和最終目標(biāo)，以及是否有投資收益可能，并起草《項(xiàng)目建議書(shū)》向計(jì)劃管理部門(mén)申請(qǐng)批復(fù)立項(xiàng)。經(jīng)批復(fù)立項(xiàng)后，按照工作程序向社會(huì)進(jìn)行招投標(biāo)，篩選合適的企業(yè)進(jìn)入項(xiàng)目。決標(biāo)后，中標(biāo)企業(yè)即開(kāi)始與政府進(jìn)行BOT合同談判即特許協(xié)議，內(nèi)容包含了在融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和轉(zhuǎn)移階各個(gè)階段政府、企業(yè)所享有的權(quán)利和義務(wù)，以及該項(xiàng)目的特許期限。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段。在建設(shè)階段，政府必須積極行使監(jiān)督檢查項(xiàng)目建設(shè)狀況的權(quán)利，確保公租房建設(shè)符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的要求。而項(xiàng)目公司需加強(qiáng)項(xiàng)工程質(zhì)量，工程進(jìn)度的管理，這直接決定著項(xiàng)目建設(shè)的成敗和質(zhì)量。

（三）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)該爭(zhēng)取的及時(shí)投入，及時(shí)收益，并且做好項(xiàng)目的維護(hù)和保養(yǎng)，確保項(xiàng)目在收益最大化的運(yùn)營(yíng)以及能夠最后順利的移交。在此階段的收入分配，風(fēng)險(xiǎn)保障以及不可抗力的補(bǔ)償需嚴(yán)格遵循特許協(xié)議的內(nèi)容。

（四）項(xiàng)目移交階段。在特許經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后，項(xiàng)目的使用權(quán)和收益權(quán)移交會(huì)國(guó)家。

三、融資法律問(wèn)題探究

BOT融資模式作為一種新型的資本融資方式雖然引入我國(guó)已有一段時(shí)間，但是在我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)中還是缺少相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，所以在公租房建設(shè)中的運(yùn)用也自然存在著不少障礙，相關(guān)法律問(wèn)題也亟待探究和解決。這也是本文研究的重點(diǎn)。

（一）BOT模式適用于公租房建設(shè)的總體法律制度問(wèn)題

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行的法律制度就BOT模式投融資項(xiàng)目的規(guī)制還有所欠缺，從宏觀的層面，在公租房建設(shè)項(xiàng)目中運(yùn)用BOT融資模式就沒(méi)有規(guī)范性的法律文件指導(dǎo)和規(guī)制，具體實(shí)施起來(lái)就需要克服重重阻礙。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.法律體系不健全，效力層次低

由于BOT投資項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，集投融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與轉(zhuǎn)讓于一體，而且特許期長(zhǎng)、參與方眾多、牽涉面廣、合同關(guān)系及經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，因此項(xiàng)目的成功運(yùn)行需要成熟完善的法律環(huán)境或者專門(mén)的法律法規(guī)來(lái)保障。我國(guó)目前沒(méi)有形成調(diào)整BOT項(xiàng)目實(shí)施的法律框架，涉及此方面立法也不健全。1995年1月對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部的《關(guān)于以BOT方式吸收外商投資有關(guān)問(wèn)題的通知》和1995年8月國(guó)家計(jì)委、電力部、交通部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于試辦外商投資特許權(quán)項(xiàng)目審批管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。當(dāng)前指導(dǎo)我國(guó)BOT投資方式兩個(gè)主要的專項(xiàng)性規(guī)定，而上述兩個(gè)《通知》的制定部門(mén)均為國(guó)家政府機(jī)構(gòu)，因此都屬于國(guó)務(wù)院下屬的各部位制定的規(guī)章制度，法律階位較低，故效力層次低。提高立法層次和法律權(quán)威是BOT項(xiàng)目在我國(guó)順利運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)需要。

2.條文內(nèi)容簡(jiǎn)陋，存在立法空白

兩個(gè)《通知》條文內(nèi)容條文數(shù)量少，內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，對(duì)于BOT項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的很多問(wèn)題都沒(méi)有涉及，難以指導(dǎo)和規(guī)范法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的BOT項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作。例如特許授權(quán)法律文件采用何種形式問(wèn)題、特許授權(quán)文件與其他合同的關(guān)系問(wèn)題、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)分析與管理問(wèn)題等等。這就需要制定一部適用于BOT融資項(xiàng)目的統(tǒng)一明確而又完整的法律。

3.缺乏內(nèi)資BOT投資項(xiàng)目的政策法規(guī)

上述兩個(gè)《通知》都是針對(duì)外資BOT投融資項(xiàng)目的法律規(guī)范，各條款也主要是針對(duì)外資BOT投資方式中出現(xiàn)的問(wèn)題制定的。由于BOT投資方式是包括了對(duì)國(guó)內(nèi)外的私人資金的融通，即使我國(guó)目前大多BOT項(xiàng)目都是外資形式，但內(nèi)資也不容忽視。我國(guó)目前對(duì)于國(guó)內(nèi)民間資本參與投資的政策和法規(guī)甚少。與外資BOT項(xiàng)目相比，內(nèi)資BOT就更加缺乏順利運(yùn)行的法律環(huán)境，故需要制定兼顧外資和內(nèi)資的鼓勵(lì)政策及相關(guān)法規(guī)。

4.法律法規(guī)條文存在矛盾

當(dāng)前指導(dǎo)我國(guó)BOT投資方式兩個(gè)主要的專項(xiàng)性條文存在沖突。例如，外經(jīng)貿(mào)部《通知》第3條稱“政府機(jī)構(gòu)一般不應(yīng)對(duì)項(xiàng)目做任何形式的擔(dān)?；虺兄Z，其中包括外匯兌換擔(dān)?！?，而聯(lián)合《通知》則規(guī)定，“對(duì)于項(xiàng)目公司償還貸款本金、利息和紅利匯出所需要的外匯，國(guó)家保證兌換和匯出境外”。相互間存在明顯的沖突和矛盾。此外，兩個(gè)《通知》與我國(guó)現(xiàn)行的一些法律法規(guī)之間也存在著一些矛盾。比如BOT項(xiàng)目中成立項(xiàng)目公司時(shí)采用的“先登記，后出資”的授權(quán)資本制與我國(guó)《公司法》規(guī)定的“先出資，后登記”的法定資本制相矛盾。這就是法律規(guī)范的不系統(tǒng)所導(dǎo)致的法律法規(guī)條文之間存在的矛盾，使得BOT項(xiàng)目當(dāng)事人無(wú)所適從。所以構(gòu)建完善、合理的BOT法律體系是有必要的。

（二）BOT模式適用于公租房建設(shè)項(xiàng)目的具體法律問(wèn)題

公租房BOT融資模式的建設(shè)項(xiàng)目是龐大復(fù)雜的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，關(guān)系到多方主體、要?dú)v經(jīng)多個(gè)環(huán)節(jié)。在其具體實(shí)施過(guò)程中會(huì)有許多相關(guān)的法律問(wèn)題需要加以思考和解決。下面就對(duì)BOT模式適用公租房建設(shè)項(xiàng)目可能涉及到的相關(guān)具體法律問(wèn)題所作的探究和分析。

1.資質(zhì)審查和審查機(jī)構(gòu)及程序問(wèn)題

BOT模式運(yùn)用于公租房建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于尋求相對(duì)于政府的另一方主體即私人投資者來(lái)解決公租房項(xiàng)目的融資問(wèn)題。所以啟動(dòng)項(xiàng)目的條件即這個(gè)私人投資在必須是一個(gè)資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)并擁有良好信譽(yù)的財(cái)團(tuán)。為了更好的發(fā)揮BOT模式的積極作用，選擇私人投資者的這個(gè)步驟至關(guān)重要，這直接關(guān)系著融資的把握和項(xiàng)目的進(jìn)展。故在選擇投資者時(shí)，相對(duì)于傳統(tǒng)的投資方式應(yīng)該更加慎重，從而加強(qiáng)對(duì)投資者的資質(zhì)審查：

具體而言，公租房建設(shè)項(xiàng)目之BOT模式的適用，先是由政府以競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的形式選擇項(xiàng)目投資者。政府通過(guò)委托公租房管理部門(mén)公租房BOT方式建設(shè)招標(biāo)廣告，然后對(duì)報(bào)名的私人投資者進(jìn)行資格預(yù)審。為確保中選者是合格的投資者，資格預(yù)審這一環(huán)節(jié)應(yīng)有相關(guān)的法律規(guī)范統(tǒng)一規(guī)制。首先，應(yīng)該建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)為政府搜集相應(yīng)的信息，了解有意投資者的資金狀況、信譽(yù)能力等，根據(jù)統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行審慎考察；其次，應(yīng)明確規(guī)定專門(mén)主管機(jī)構(gòu)的審批權(quán)限，可以適當(dāng)擴(kuò)大地方政府的審批權(quán)限，全國(guó)范圍內(nèi)的國(guó)家重點(diǎn)公租房項(xiàng)目由中央政府設(shè)置的專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，地方性的公租房項(xiàng)目工程可以由地方政府設(shè)置的機(jī)構(gòu)審批；最后，要根據(jù)相關(guān)規(guī)范統(tǒng)一項(xiàng)目審批程序，應(yīng)該為各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立各自的審批程序和標(biāo)準(zhǔn)，如公租房建設(shè)項(xiàng)目，就由審批機(jī)構(gòu)根據(jù)相應(yīng)的程序?qū)ν顿Y者進(jìn)行審慎的資質(zhì)審查。但是，審批程序的制定應(yīng)盡量高效簡(jiǎn)潔。適當(dāng)簡(jiǎn)化審查程序并保障審查的透明性是我國(guó)關(guān)于完善BOT融資方式法律法規(guī)制定時(shí)應(yīng)該致力的一個(gè)重要方面。

2.項(xiàng)目公司的組建和運(yùn)行問(wèn)題

項(xiàng)目公司是專為BOT項(xiàng)目而設(shè)立的公司，與一般的公司不同它的最重要的作用就是進(jìn)行融資而非一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。故現(xiàn)行有關(guān)公司法律中的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目公司的組建和運(yùn)行造成障礙。首先，根據(jù)我國(guó)《公司法》關(guān)于公司設(shè)立條件的規(guī)定，公司采取“先出資，后登記”的法定資本制。但項(xiàng)目公司是要以項(xiàng)目公司業(yè)已存在的資格證明為依據(jù)才有可能獲得國(guó)際商業(yè)貸款，并將貸款注入自有資金，所以并不適用法定資本制，它需要的是“先登記，后出資”的授權(quán)資本制。其次，項(xiàng)目主辦者需要通過(guò)項(xiàng)目公司用貸款的方式來(lái)解決資金的障礙，而根據(jù)我國(guó)的 《關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》第3條，一般的股債比從7：10 到1：3，我們?nèi)羰前凑赵撘?guī)定來(lái)制約公租房項(xiàng)目公司，這又必然不利于項(xiàng)目公司取得高額貸款，就不利于項(xiàng)目公司融資活動(dòng)的進(jìn)行。最后，公租房項(xiàng)目公司的融資是一項(xiàng)巨大的工程， 它要通過(guò)各種各樣的方式來(lái)獲取資金，除了通過(guò)貸款外，發(fā)行股票和公司債券也是有效的籌資方式，但我國(guó)法律法規(guī)對(duì)發(fā)行股票和公司債券都有嚴(yán)格限制。根據(jù)《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》及《公司法》的相關(guān)規(guī)定， 一個(gè)公司要發(fā)行股票在公司形式上必須采用股份有限公司的形式， 而且對(duì)公司的注冊(cè)資本有最低額限制不得低于人民幣3千萬(wàn)元， 并且要求發(fā)起人應(yīng)自批準(zhǔn)證書(shū)簽字之日起90 日內(nèi)一次繳足其認(rèn)購(gòu)的股份。這些條款與項(xiàng)目公司股本低和投資者出資時(shí)間晚的運(yùn)作特點(diǎn)不相適應(yīng)， 也限制了公租房項(xiàng)目公司的籌資和BOT方式的發(fā)展。

3.特許協(xié)議問(wèn)題

特許權(quán)協(xié)議是BOT法律關(guān)系的基礎(chǔ)，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的起點(diǎn)和核心。在公租房建項(xiàng)目的BOT模式下，特許協(xié)議是由公租房管理部門(mén)受政府委托作為當(dāng)事人一方與另一方當(dāng)事人即項(xiàng)目主辦人談判簽訂的。對(duì)特許協(xié)議法律性質(zhì)的不同理解決定了特許協(xié)議的法律適用和爭(zhēng)議解決的方式，尤其是關(guān)乎政府責(zé)任問(wèn)題。關(guān)于特許權(quán)協(xié)議的法律性質(zhì)，爭(zhēng)論主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）特許權(quán)協(xié)議是行政合同還是民事合同。政府在BOT的特許協(xié)議中的角色是雙重的：一是作為社會(huì)管理者，政府訂立BOT特許協(xié)議是在實(shí)現(xiàn)其行政管理職能，維護(hù)社會(huì)公共利益。二是作為合同的當(dāng)事人，通過(guò)特許權(quán)協(xié)議設(shè)定權(quán)利義務(wù)的劃分和承擔(dān)。

因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律對(duì)于這種合同性質(zhì)未做出明確界定，故對(duì)特許協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)從合同內(nèi)容來(lái)分析。因此，BOT特許協(xié)議屬于一種獨(dú)立的合同類型，兼有行政合同和民事合同的雙重屬性，受到公法規(guī)范和私法規(guī)范的雙重調(diào)整。（2）跨國(guó)融資特許權(quán)協(xié)議是國(guó)際合同還是國(guó)內(nèi)合同。跨國(guó)BOT項(xiàng)目所簽訂的特許協(xié)議的一方為東道國(guó)政府，另一方方為外國(guó)私人投資者。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，無(wú)論是外國(guó)投資者在我國(guó)設(shè)立的全資子公司，還是與國(guó)內(nèi)投資者共同設(shè)立的合資、合作企業(yè)，都屬于我國(guó)法人。但凡不是國(guó)際法主體間訂立的協(xié)議均不屬國(guó)際協(xié)議或條約，不受國(guó)際法支配，而受國(guó)內(nèi)法支配。因此，無(wú)論從合同的雙方當(dāng)事人還是從合同成立依照的法律來(lái)看，學(xué)術(shù)界較主流的觀點(diǎn)是不承認(rèn)特許權(quán)協(xié)議的國(guó)際性。認(rèn)為其性質(zhì)從根本上都屬于國(guó)內(nèi)契約。但是有另外的學(xué)者認(rèn)為：國(guó)際商事合同顯然是國(guó)際合同，但它并不要求其主體必須是國(guó)際法主體?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》第1條規(guī)定，如果買賣合同的當(dāng)事人的營(yíng)業(yè)地在不同的締約國(guó)，則《公約》適用于該買賣合同?？梢?jiàn)，不同國(guó)籍的自然人和法人之間的買賣合同可以是國(guó)際貨物買賣合同，盡管它（他）們不是國(guó)際法上的主體。特許協(xié)議的一方當(dāng)事人是東道國(guó)政府，另一方可能是項(xiàng)目發(fā)起人，也可能是項(xiàng)目公司。但在實(shí)際上，項(xiàng)目發(fā)起人只有在得到項(xiàng)目特許以后才可能設(shè)立項(xiàng)目公司。根據(jù)我國(guó)的審批程序，項(xiàng)目公司也是在特許權(quán)協(xié)議簽定以后成立的，按照此程序，特許權(quán)協(xié)議多是由我國(guó)政府和外國(guó)的項(xiàng)目主辦人簽定的。所以，我國(guó)BOT項(xiàng)目中的特許權(quán)協(xié)議可以是國(guó)際合同。

4.政府保證問(wèn)題

政府保證的范圍和內(nèi)容主要包括：第一，保證對(duì)BOT項(xiàng)目不實(shí)行國(guó)有化征收，如果根據(jù)社會(huì)公共利益需要不得不征收，必須按照法定程序并承擔(dān)適當(dāng)補(bǔ)償責(zé)任。第二，對(duì)BOT例外放開(kāi)外匯管制，保證外匯兌換和承擔(dān)匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目公司的人民幣收入能自由兌換成外匯匯出。第三，保證為項(xiàng)目劃撥建設(shè)用地。第四，保證給予項(xiàng)目公司稅收優(yōu)惠政策或提供其他便利條件。為避免因政府濫用特權(quán)而導(dǎo)致的投資失敗，項(xiàng)目公司可以根據(jù)政府保證條款要求東道國(guó)政府就政治風(fēng)險(xiǎn)、禁止同一地區(qū)的同類建設(shè)、土地劃撥和其他后勤支持提供保證，在政府違反保證條款時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任。相對(duì)于法律、政策和土地等配套支持，政府提供的最低收益率保證無(wú)疑對(duì)項(xiàng)目投資者更具吸引力，也是最高級(jí)別的政府保證形式。

關(guān)于政府保證的法律性質(zhì)。我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)清BOT中的政府保證與民

事?lián)Ｖ械谋ＷC的區(qū)別有：（1）行為性質(zhì)不同： 民事?lián)１ＷC是平等主體間的民事活動(dòng)，屬于私法行為；而政府保證是對(duì)其愿意承擔(dān)政治風(fēng)險(xiǎn)、違約責(zé)任的承諾和放棄豁免的表示，可視為公法上的行為。（2）主體不同， 民事?lián)１ＷC主要是第三者來(lái)進(jìn)行擔(dān)保，而政府保證是政府對(duì)自己行為的一種承諾。（3）內(nèi)容不同，民事?lián)１ＷC針對(duì)當(dāng)事人一方的某具體行為作出，而政府保證對(duì)自身的行為或事實(shí)承諾，主要針對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)或違約責(zé)任，不會(huì)為經(jīng)營(yíng)損失承擔(dān)責(zé)任。（4）責(zé)任承擔(dān)也不同，民事?lián)１ＷC與被保證人就約定具體事項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任， 而政府保證僅僅為追究政府責(zé)任提供了前提和可能性。（5） 適用規(guī)范不同，民事?lián)１ＷC是由民商事法律來(lái)規(guī)制，而政府保證發(fā)生爭(zhēng)議可能導(dǎo)致國(guó)家間的糾紛， 因而應(yīng)由國(guó)際法規(guī)范調(diào)整。

BOT的政府保證實(shí)質(zhì)上是政府對(duì)項(xiàng)目公司的一種承諾， 表明了東道國(guó)愿意承擔(dān)因BOT項(xiàng)目的特許協(xié)議的責(zé)任的態(tài)度，即東道國(guó)政府保證履行BOT協(xié)議， 如果違約或出現(xiàn)約定的政治風(fēng)險(xiǎn)， 愿意賠償因此給項(xiàng)目公司及外國(guó)投資者所遭受的損失， 愿意放棄一定的豁免權(quán)， 而使外國(guó)投資者可以通過(guò)法律救濟(jì)程序保護(hù)其權(quán)利， 其亦成為追究政府政治或違約責(zé)任的依據(jù)。政府保證無(wú)疑對(duì)于BOT的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和順利運(yùn)營(yíng)具有重要作用，也可以起防止政府濫用特權(quán)任意撤銷項(xiàng)目或拋棄項(xiàng)目的情事發(fā)生，提高政府的履約信用。

5.法律優(yōu)惠與保護(hù)問(wèn)題

不論對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者還是國(guó)外投資者，是否參與以BOT模式進(jìn)行融資的公租房建設(shè)項(xiàng)目等諸如此類風(fēng)險(xiǎn)更為巨大的投資項(xiàng)目，政府給予法律優(yōu)惠和保護(hù)是其考慮的一個(gè)重要方面。所以一個(gè)透明、穩(wěn)定的法制環(huán)境對(duì)于投資的順利進(jìn)行起著至關(guān)重要的作用。適當(dāng)?shù)姆蓛?yōu)惠和保護(hù)給投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，有助于BOT模式下的公租房建設(shè)項(xiàng)目順利開(kāi)展。一方面，政府應(yīng)該以明確的法律形式將對(duì)BOT項(xiàng)目投資者的優(yōu)惠政策確定下來(lái)，使一系列的優(yōu)惠政策措施有條文可依，輔以政府保證行為給投資者更穩(wěn)定的保護(hù)，消除投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的疑慮。另一方面，針對(duì)跨國(guó)的BOT融資項(xiàng)目，由于有多國(guó)當(dāng)事人的介入和參與，有時(shí)僅靠東道國(guó)國(guó)內(nèi)法的優(yōu)惠和保護(hù)難以奏效。故可以通過(guò)商定允許投資者利用《解決國(guó)家與他國(guó)國(guó)民之間投資爭(zhēng)議公約》和《多邊擔(dān)保機(jī)構(gòu)公約》等多邊法律法規(guī)所提供的保護(hù)措施維護(hù)自身的合法權(quán)益，避免過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)疑慮。

6.爭(zhēng)議解決問(wèn)題

BOT模式的公租房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議，由于涉及多方當(dāng)事人和多重法律關(guān)系，所以應(yīng)該針對(duì)不同的情形通過(guò)不同的方式、適用不同的法律來(lái)處理。對(duì)于只有國(guó)內(nèi)私人投資者參與的項(xiàng)目，當(dāng)然應(yīng)由我國(guó)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)內(nèi)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)處理合同爭(zhēng)議，解決當(dāng)事人間的糾紛。而對(duì)于外國(guó)私人投資者參與的項(xiàng)目，涉及到合同糾紛的爭(zhēng)議出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)首先遵循意思自治的原則，根據(jù)合同中約定的爭(zhēng)議解決方式和法律來(lái)解決。如果合同中沒(méi)有相關(guān)約定，則在爭(zhēng)議出現(xiàn)之后進(jìn)行協(xié)商；協(xié)商不成的，則根據(jù)國(guó)際私法慣用的“最密切聯(lián)系原則”，由受理法院或者仲裁機(jī)構(gòu)按此原則來(lái)選擇爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)適用的法律。另外需要強(qiáng)調(diào)的是，在BOT融資模式中，發(fā)生爭(zhēng)議是否能夠妥善解決直接影響投資者的積極性。因此，讓投資者在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)都能有容易為其接受的爭(zhēng)議解決方式非常重要。故爭(zhēng)議解決機(jī)制所運(yùn)用的程序和法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)投資者訴權(quán)的保護(hù)。盡量在國(guó)內(nèi)立法和司法中以穩(wěn)定的法律環(huán)境給予投資者更全方位的訴權(quán)保護(hù)。在爭(zhēng)議解決機(jī)制的問(wèn)題上，適當(dāng)對(duì)投資者作側(cè)重保護(hù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]余勁松，國(guó)際投資法[M]，北京，法律出版社，1997。

[2]顧功耘，《公司法》[M]，北京大學(xué)出版社，1999.

[3]蔡麗，淺析BOT核心法律問(wèn)題[J]，法制與經(jīng)濟(jì)（下旬），2011，（10）。

篇10

關(guān)鍵詞：高校 住房管理 交換使用

高校公有住房1998年房改后，除保留部分用于教工臨時(shí)過(guò)渡的周轉(zhuǎn)房外，校內(nèi)大部分公有住房出售給教工個(gè)人，并實(shí)行職工住房貨幣化補(bǔ)貼，鼓勵(lì)教工購(gòu)買商品住房。近十年來(lái)，大部分在校內(nèi)購(gòu)有房改房的教工為改善住房條件，也在校外購(gòu)買了商品住房，校內(nèi)住房就出現(xiàn)了空置或轉(zhuǎn)租。而新進(jìn)教工無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買住房，人數(shù)且逐年增加，校內(nèi)周轉(zhuǎn)房供需緊張。同時(shí)，還有些教工為方便孩子上學(xué)校幼兒園、附屬中小學(xué)需校內(nèi)租房，如此構(gòu)成了交換使用供需雙方主體。本文擬從高校公有住房售后管理面臨的實(shí)際問(wèn)題，提出高校住房管理“交換使用”模式，以期促進(jìn)高校公有住房管理模式的多元化，加快推進(jìn)高校住房管理改革工作。[1]

一、高校公、私有住房“交換使用”模式的內(nèi)涵

高校住房管理“交換使用”模式，是指根據(jù)供需雙方申請(qǐng)，由高校住房管理部門(mén)統(tǒng)一安排，將校內(nèi)公有住房與個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房改房或校外商品房使用權(quán)進(jìn)行交換的新型住房模式。在實(shí)施過(guò)程中，交換的只是住房使用權(quán)，住房本身的所有權(quán)不變。具體而言：供需雙方的信息統(tǒng)計(jì)在冊(cè)，根據(jù)個(gè)人的實(shí)際需求情況，供方與需方比配組合，并經(jīng)規(guī)章審議后，交易雙方（教職工）與學(xué)校住宅管理部門(mén)簽訂三方協(xié)議，達(dá)成一致意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)私與私、私與公住房的“交換使用”。目前，高校住房管理“交換使用”模式主要表現(xiàn)為以下幾種形式：

第一種形式：樓層交換。樓層交換需求主要表現(xiàn)為，部分居住較高樓層的老年教職工，因年老病多，身體狀況日漸下降，而所住樓房又無(wú)電梯可用，難以承受高樓層的“痛苦”，有換到低樓層的需求。若居住于較低樓層的交換對(duì)方，能接受高樓層（一般不超過(guò)8層）的基本條件，其他細(xì)節(jié)可通過(guò)進(jìn)一步商議后實(shí)現(xiàn)雙方住房的互換。這種公有住房交換使用模式較充分體現(xiàn)出其人性化優(yōu)勢(shì)。

第二種形式：面積交換。面積交換又分等面積和差面積二種形式，差面積交換又分大換小和小換大二種形式。面積交換主要出于部分教師因親人去世，思念過(guò)甚影響身體，有換環(huán)境的要求；還有些年齡大的老職工子女不在身邊等原因，其住房超過(guò)所需空間，有大換小的愿望；另有部分教職工則因家庭人數(shù)增多，居住面積太小，而希望更換大空間等。

第三種形式：校內(nèi)與校外住房交換。這主要針對(duì)部分教職工在校外購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)房，但因工作、家庭等因素影響，需要租住校內(nèi)公有住房；另一些在校內(nèi)有產(chǎn)權(quán)房已退休職工和須租住房的新教職工，為改善居住環(huán)境、方便生活，則有在校外交換使用住房的需求和愿望。于此，雙方建立供需關(guān)系，通過(guò)達(dá)成互換協(xié)議，實(shí)現(xiàn)互惠互利。[2]

二、高校公、私有住房“交換使用”模式的利弊

1.高校公、私有住房“交換使用”模式的利

一是為廣大教職工增添人文關(guān)懷。學(xué)校住房管理部門(mén)從人性化角度和以人為本的工作理念出發(fā)，適當(dāng)照顧老年人的身體、心理等需求，多渠道解決他們所面臨的問(wèn)題。校內(nèi)與校外住房交換則為部分教職工提供便利環(huán)境，方便其照顧老小的客觀需求。這不僅體現(xiàn)后勤服務(wù)工作人本位理念，還凸顯出高校的仁愛(ài)精神。

二是便于高校公有住房的高效靈活管理。通過(guò)多元化管理，住房交換使用能促進(jìn)高校公有住房與房改房的管理規(guī)范化、制度化、程序化、公開(kāi)化。這樣不僅緩解了公有周轉(zhuǎn)房供需緊張矛盾，很大程度上保障了新進(jìn)教職工安居樂(lè)業(yè)，同時(shí)也促使住房管理不受各種人際關(guān)系影響，杜絕各種違規(guī)操作和不正之風(fēng)現(xiàn)象的滋生。

三是有效提高住房管理工作效率?！敖粨Q使用”模式亦是從傳統(tǒng)住房管理體制向社會(huì)化管理體制轉(zhuǎn)變的有效模式。高校從中擔(dān)當(dāng)“房產(chǎn)中介”角色，有效調(diào)配校內(nèi)房產(chǎn)資源，滿足部分教職工需求，提高住戶對(duì)房改政策的認(rèn)識(shí)和理解。這種相當(dāng)于“仲裁”模式的房產(chǎn)管理模式，能改善高校住房管理中解決鄰里矛盾等問(wèn)題的困惑，同時(shí)減少法律糾紛。

2.高校公、私有住房“交換使用”模式的弊

一是管理難度較大?！敖粨Q使用”模式面臨的阻力大，很容易碰觸到借校內(nèi)住房資源謀取個(gè)人利益的群體。因此需要高校住房管理部門(mén)投入一定的人力、物力和精力，這無(wú)形中增加了已有工作量，給后勤住房管理工作帶來(lái)巨大壓力。此外，高校公、私有住房交換使用也因人而異，各種問(wèn)題層出不窮，尤其是經(jīng)濟(jì)糾紛，在一定程度上可能會(huì)影響實(shí)施效果。

二是“后遺癥”多。首先是維修問(wèn)題。交換過(guò)程中的差價(jià)、交換后的部分遺留問(wèn)題都需要備用法律協(xié)議支撐，否則很容易釀成鄰里不和諧的后果。其次是房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題。高校住房因其性質(zhì)與市場(chǎng)商品房不同，要使雙方的產(chǎn)權(quán)明晰化，責(zé)任到位，就必須走法律程序。此外，交換使用的時(shí)間是否一致，因人而異，必須引起管理者的重視。

三、高校公、私有住房“交換使用”模式的可行性

盡管高校公、私有住房交換使用模式會(huì)遇到一些阻力，但仍具有較大的可行性，該模式具備“天時(shí)、地利、人和”，若采取有力措施，切實(shí)推進(jìn)落實(shí)，將是便民利民的好事。

首先，“交換使用”模式能夠有效緩解高校公有住房管理中的矛盾并創(chuàng)新高校公有住房管理模式。目前大多數(shù)高校存在周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)不靈、供需矛盾緊張，新職工無(wú)房居住的兩難境地，而一部分教職工則有多套住房，甚至有人同時(shí)占有校內(nèi)公有周轉(zhuǎn)房。一味促使其即刻退出周轉(zhuǎn)房存在一定困難，因此交換使用模式具有可行性，能有效改善目前困境，給管理工作提供新的生機(jī)活力。交換使用模式與物業(yè)管理模式和公有周轉(zhuǎn)房改革管理可以雙管齊下，充分體現(xiàn)后勤管理部門(mén)以人為本的科學(xué)管理理念，為高校住房管理帶來(lái)新面貌。[3]

其次，教職工在“交換使用”模式上擁有大量的供需需求并具備基礎(chǔ)條件。如前所述，房改后整個(gè)社會(huì)大環(huán)境發(fā)生巨變：很多教職工購(gòu)買校外遠(yuǎn)近不等的個(gè)人產(chǎn)權(quán)房，對(duì)之前購(gòu)買的校內(nèi)房改房尤其是小戶型閑置或出租；老年人出行不便；部分家庭因工作原因，需要居住校內(nèi)公有房等等。這些都為高校公有住房交換使用模式奠定了基礎(chǔ)，有房可以交換使用，有供需雙方，因此交換使用實(shí)際可行。

最后，“交換使用”模式可通過(guò)相關(guān)法律條例進(jìn)行保障。公有住房管理需要法律政策的維護(hù)和支撐，否則難以執(zhí)行。交換使用模式的法律支持重點(diǎn)在房屋產(chǎn)權(quán)和維修兩大塊，并有其他如經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題的妥善處理?xiàng)l例。學(xué)校層面可制定《高校公有住房管理“交換使用”協(xié)議》、《高校公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)》等，明確規(guī)定交換雙方的權(quán)利和義務(wù)，若有爭(zhēng)議，可以尋求訴訟、仲裁、協(xié)商等方式解決。社會(huì)層面可以參照的法律有《上海市公有住房差價(jià)交換試行辦法》、《公有住房買賣轉(zhuǎn)租法律糾紛》、《上海市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些都為新形勢(shì)下高校住房的多元管理提供法律基礎(chǔ)和政策支持，減少了高校公有住房管理中的糾紛問(wèn)題，使其進(jìn)一步規(guī)范化、制度化。

總之，高校公、私有住房實(shí)施“交換使用”模式是現(xiàn)今高校住房管理工作的新思路，也是一種創(chuàng)舉。只要上下同心，措施得力，該模式就能為高校公有住房管理工作注入新的活力，切實(shí)提高高校住房管理工作的整體效果。

參考文獻(xiàn)：

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