導語：如何才能寫好一篇劃撥土地的評估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】劃撥 土地 價值 評估

在計劃經(jīng)濟時期，國有土地使用權都是通過劃撥取得。改革開放以來，國有土地使用權出讓已成為當前土地使用權獲取的主要方式。由于過去以劃撥方式取得的土地仍由原產(chǎn)權單位使用，加上國家機關和軍事、公益事業(yè)、城市基礎設施等用地經(jīng)縣級以上人民政府批準，仍通過劃撥方式取得，因此形成了劃撥土地使用權和出讓土地使用權并存的格局。

一、劃撥土地使用權的含義及特點

（一）劃撥土地使用權的含義

“劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權[1]。”以劃撥方式獲取的土地使用權，一般沒有使用期限限制。劃撥土地使用權可通過以下形式取得：（1）經(jīng)縣級以上人民政府批準，土地使用者在繳納補償費、安置費等費用后取得;（2）經(jīng)縣級以上人民政府批準，土地使用者無償取得。

（二）劃撥土地使用權的特點

劃撥土地使用權有以下3個特點：（1）公益性，劃撥土地使用權，國家作為土地所有人未獲取經(jīng)濟利益;（2）法定性，取得劃撥土地使用權應符合法律法規(guī)規(guī)定，并經(jīng)有關主管部門批準;（3）限制性，劃撥土地使用權取得后，其收益、處分權利受到一定限制，不能隨意進行處分。

二、劃撥土地使用權價值構成

（一）劃撥土地使用權價值的定義

“土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和，其權利特征是出讓土地使用權[2]”。與出讓土地使用權相比，劃撥土地進入二、三級市場有更加嚴格的限制條件。國家禁止有關單位利用劃撥土地從事經(jīng)營活動，劃撥土地使用權經(jīng)批準可依法進行抵押、轉讓或出租。劃撥土地使用權價值是土地價格的一種特殊表現(xiàn)形式，一般以取得并開發(fā)至可用狀態(tài)下的土地資產(chǎn)價格表征。劃撥土地使用權價值是劃撥土地平均取得成本和開發(fā)成本之和。

（二）劃撥土地使用權價值的具體構成

劃撥土地使用權價值包括土地取得成本和土地開發(fā)成本兩部分。在實際應用中，土地利用情況不同，其價格構成也有所不同。對新增建設用地，土地取得成本包括土地補償、安置費、地上附著物補償費等費用;對已利用的國有土地，土地取得成本包括拆遷補償費、安置費和稅費等費用。土地開發(fā)成本主要是企業(yè)取得土地后，進行基礎設施建設，如水、電、氣、通訊和道路等建設費用，使其達到“七通一平”的條件。因劃撥土地使用權的使用限制，在評估操作中一般不考慮土地增值。所以，劃撥土地使用權價值構成包括土地取得費、土地開發(fā)費、相關利息及利潤。

三、劃撥土地使用權價值的評估方法

（一）直接評估法

直接評估法又稱正算法，是直接根據(jù)土地平均取得和開發(fā)的成本計算土地使用權價值。依據(jù)相關計算公式可知，這種方法是以取得土地和開發(fā)土地所發(fā)生的各項費用之和為基礎，再加上利息、稅金、利潤和土地收益來計算土地價格的方法。土地價格由土地取得費用、土地開發(fā)費用、利息、利潤、稅費和土地所有權收益累加構成。直接評估法的計算過程簡單明了，易于理解和接受。由于土地所有權收益來源于“增值地租”，歸國家所有，所以按直接評估法計算，“劃撥土地使用權價格為土地取得費用、土地開發(fā)費用、利潤、利息和稅費之和”[3]。

（二）間接評估法

間接評估法又稱倒算法，這種評估方法分兩步計算土地使用權價值：首先采用市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法等評估方法，“計算出一定期限、一定開發(fā)程度和容積率條件下出讓土地使用權的價格”[4]。這個價格一般包括土地取得費用、土地開發(fā)費用和土地增值收益三個部分。然后，根據(jù)出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格之間的區(qū)別，倒算劃撥土地使用權的價格。按間接評估法計算，劃撥土地使用權價值等于出讓土地使用權的價值與土地使用權出讓金之間的差額。

（三）評估注意事項

1.劃撥土地使用權抵押價值評估？應切合實際。劃撥土地的面積一般較大，由于沒有使用年限的限制，部分劃撥土地城隨著城市的開發(fā)建設進程，用途發(fā)生了明顯變化。劃撥土地使用權抵押存在諸多限制，評估過程比較復雜，價值測算難度較大。評估時應認識到，劃撥土地使用權抵押貸款評估的目的是抵押物的變現(xiàn)能力，而不是該企業(yè)的償還能力。應充分考慮評估風險。劃撥土地使用權的抵押是一種比較特殊的經(jīng)濟行為，抵押前須經(jīng)有關行政主管部門批準，抵押人、抵押權人與國土行政主管部門之間要簽定土地出讓協(xié)議，明確土地出讓金數(shù)額。處置該劃撥土地使用權時，面臨眾多不確定因素，還應繳納相關稅費。因此，在評估過程中，要全面考慮抵押期間的風險，貫徹謹慎評估原則，在測算完預期土地的價值之后，還應進行風險系數(shù)的修正。隨著城市建設的全面鋪開，城市規(guī)劃面臨較大調(diào)整。部分劃撥土地的用途發(fā)生了較大變化，有的因地方政府招商引資的需要轉變成商業(yè)用地，有的因棚戶區(qū)改造而轉變?yōu)樽≌玫?。這些改變了用途的劃撥土地，很多都沒有到土地行政管理部門辦理相關變更手續(xù)，客觀上造成了土地的規(guī)劃用途、記載用途和實際用途之間的差異。

2.企業(yè)破產(chǎn)清算時，劃撥土地使用權不能作為評估對象。劃撥土地使用權是原始取得，作為土地所有權人的國家沒有從中獲利，企業(yè)使用土地時也沒有支付相應對價，企業(yè)行使的是國家賦予的占有和使用的權利，對劃撥的土地使用權并沒有收益和處分的權利。因此，企業(yè)破產(chǎn)后，原劃撥使用的對象缺失，劃撥土地的依據(jù)當然不復存在，國家應按規(guī)定收回該土地。因此，劃撥土地使用權不是企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，不能作為估價對象。

參考文獻

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關鍵詞土地評估城鎮(zhèn)私房

一、房屋征收和拆遷安置補助工作中地價評估的作用

隨著全國范圍內(nèi)舊城改造進度的加快，城鎮(zhèn)房屋征收和拆遷安置補助工作成為涉及廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益、關系到社會安定團結的一件大事。由于歷史形成的原因，城市房屋拆遷中，被拆遷的房屋除了部分屬于單位產(chǎn)權的公房外，有相當大一部分屬于城鎮(zhèn)居民因各種原因保存下來長期占有、使用的私房。對這部分私房的拆遷賠償處理是否得當是關系到整個拆遷工作能否順利進行的關鍵。

作為完成該項工作的房地產(chǎn)估價師來說，除了認識到該工作的重要性和嚴肅性外，還應該學習并掌握國家和地方關于房屋拆遷的政策，對估價對象的權利性質、用途以及利用現(xiàn)狀做全面、深入的了解。只有這樣，才能在工作中盡量做到客觀、公正、科學的評估，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利進行。

二、城市私房用地使用權的性質與類型分析

確定城市私房用地使用權的性質與類型，主要的根據(jù)《關于確定土地權屬問題的若干意見》（1989年7月5日）的第六條和第及第十五條規(guī)定。第六條：農(nóng)民集體經(jīng)濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有。城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有；第十五條：凡依法經(jīng)國家征用、劃撥、解放初期接收或通過繼承、接受地上建筑物等方式合法使用國有土地的，可以依照規(guī)定確定其國有土地使用權。因此根據(jù)以上兩條規(guī)定可以確定城市私房用地使用權是城市私有房屋的所有權人對房屋占用的土地享有的國有土地使用權，即城市私有房屋用地使用權性質為國有土地。

城市私房用地使用權在權利主體方面，限定為城市私有房屋所有權人。這類房屋占用的土地使用權的取得有一定的特殊性，其中多數(shù)人屬于在全國實行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權，因而享有相應的國有土地使用權的情形。城市私房用地使用權終止多是因為實施城市建設規(guī)劃需要而進行舊城區(qū)改建，發(fā)生原私有房屋予以拆除的情形。從以上分析可以看出，由于城市私房用地使用權取得的特殊性，城市私有房屋所有權人并未交付土地出讓金，也未以其他形式支付給土地所有者（這里指國家）相應的費用，故可認為是無償取得的，因此城市私房所享有的土地權利屬于劃撥國有土地使用權。

三、城市私房價格的評估思路和選取的方法

從上面的分析我們可以看出，城市私有房屋占用土地使用權屬于取得方式比較特殊的國有劃撥土地使用權。據(jù)此，我們可以確定城市私有房屋拆遷補償中土地使用權價格的內(nèi)涵，為開展評估工作確立前提。

在估價前提確立的情況下，我們需要從市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等中選取合適的地價評估方法。和其他拆遷補償房地產(chǎn)一樣，城市私房也由地上建筑物價格、建筑物占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權價格兩部分組成。估價師可以可以根據(jù)房地產(chǎn)自身情況和評估思路，選取估價方法。

1、單獨測算土地價格，使用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法測算私房所占土地的土地使用權，這種方法的前提是土地市場成熟讀好，有大量的可比較案例，或者是已經(jīng)建立了比較科學客觀、現(xiàn)勢力性好的基準地價體系。

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劉淼,區(qū)域經(jīng)濟專家。廣東工業(yè)大學國際投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長,教授。兼任中國海外華商研究會副會長、中國社科院海外華商研究中心理事、廣東亞太經(jīng)濟研究中心特約研究員。

研究方向:國際融資、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)集中和產(chǎn)業(yè)轉移。

代表著作:《世界華僑華人經(jīng)濟研究》《日本金融大爆炸及政府的應對》《韓國經(jīng)濟下滑的啟示》《戰(zhàn)后泰國經(jīng)濟轉型》《日本集團化企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營管理》等。

主持項目:《國家s七五規(guī)劃重點項目?沿海經(jīng)濟專題研究》《20世紀中國財經(jīng):近代華僑投資與中國財經(jīng)》《蘇南社會經(jīng)濟結構變遷與周邊區(qū)域經(jīng)濟關系研究》等部委項目。

文化體制改革主要涉及兩個層面的問題:一個是企業(yè),一個是事業(yè)。現(xiàn)在討論最多的還是集中在企業(yè)的層面上,是怎么實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的問題。一旦實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化,目標是利潤,如果不追求利潤,企業(yè)便難以生存,而作為政府投資,它所取得的效益應該是社會的效益。在文化產(chǎn)業(yè)當中,有一些是需要國家政府來保護的。現(xiàn)在主要的問題是產(chǎn)業(yè)化的部門和企業(yè)該怎么做?

在投資的問題上,過去我們某些大型的項目基本上是政府投資的,文化產(chǎn)業(yè)方面表現(xiàn)得尤為突出。問題表現(xiàn)在他要做這么一個工程,做完了以后,就沒有后續(xù)的東西。所以在投資里,關于投資回報的問題,是考慮不多的,劃撥土地也好,投入資金也好,主辦方考慮的主要還是發(fā)展戰(zhàn)略層面的因素。

但是,投資公司和過去經(jīng)營模式的目標不一致,這個公司承擔的是今后怎么運營,怎樣償還貸款、投資的問題?，F(xiàn)在從文化產(chǎn)業(yè)總體情況來看,某些單位就是拿著政府的這塊土地經(jīng)營,經(jīng)營得不好也沒有關系,因為缺乏或沒有后續(xù)的運營利潤,導致很多企業(yè)的不景氣,產(chǎn)生了一系列的問題。所以在整個投資的問題上就需要一個系統(tǒng)設計,要有運營的設計、企業(yè)中財務的設計、風險規(guī)避的設計、市場營銷的設計等,因為企業(yè)的投資決策和行為,面臨的是長期的運營、增值、保值的問題。

關于國有資產(chǎn)的轉制,就牽涉到產(chǎn)權的問題。產(chǎn)權可以劃分經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn),經(jīng)營性資產(chǎn)是要拿出去經(jīng)營的?，F(xiàn)在許多資產(chǎn)的品質不是很好,所以要對資產(chǎn)進行改造,這就是為什么我們要在制度上進行改革的原因?，F(xiàn)在有很多單位都碰到這樣一個問題:轉制以后國有資產(chǎn)怎么處置?我們認為,首先要建立分類的目標、分類的標準、分類的方法,所謂的分類標準,就是市場準入的入門證,是企業(yè)產(chǎn)品設計能不能進入市場的核心問題。比如說,我們的文化產(chǎn)品進入市場,包括進入國際市場,可能就要參照美國的分類標準,墨西哥和加拿大都要按照這個分類標準,如果不進入分類標準的目錄,對產(chǎn)品的進出口會產(chǎn)生直接的影響。現(xiàn)在我們文化產(chǎn)業(yè)分類的標準,究竟怎么確定?分類指導、分類改革在文化體制改革當中很重要,在企業(yè)資產(chǎn)重組后的企業(yè)運營投資的整個資產(chǎn)組合方面也很重要。

再有就是國有資產(chǎn)怎么進行評估。在國有資產(chǎn)的清理過程中,需要對所有的資產(chǎn)評估。國有文化資產(chǎn)進行公司轉制,資產(chǎn)必須進行評估,在所有的招商,包括吸引外資,都需要評估,你到底占有多少資產(chǎn)?哪些資產(chǎn)是你所有的?因為在市場交易的規(guī)則里,資產(chǎn)的屬性、產(chǎn)權必須是公司的才可以交易,不能拿別人的東西進行交易、生產(chǎn)?，F(xiàn)在的某些評估方法也有些問題,比如在過去很多投資當中資產(chǎn)的價值是有損耗的,許多轉制后的企業(yè)進入市場拿的是很低的資產(chǎn),就是比較惡劣的資產(chǎn),但還要按照優(yōu)質資產(chǎn)進行回報,這樣就給轉制后的公司帶來非常大的麻煩,有些公司簡直就無法經(jīng)營。所以在投資的領域,要建立這么一個制度,應照顧到所有投資人的利益。

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【關鍵詞】土地資產(chǎn)；確認；披露

自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國有土地使用權出讓給中國航空進出口公司深圳工貿(mào)中心以來，土地有償使用制度在全國推行。不過這種有償使用制度主要針對增量土地而言，國有企業(yè)原來取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權，土地價值無法體現(xiàn)。國企改制中對土地處置的力度和量度都很有限。即使通過土地使用權出讓方式或完成改制、通過土地使用權處置獲得土地產(chǎn)權的原國有企業(yè)，對土地資產(chǎn)的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產(chǎn)經(jīng)營場所。由于土地資產(chǎn)有別于其他一般資產(chǎn)的特性，土地資產(chǎn)的管理經(jīng)營也有不同于其他資產(chǎn)管理的特點，作為企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要方面，土地資產(chǎn)的管理在現(xiàn)階段還沒有普遍地被企業(yè)經(jīng)營管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產(chǎn)會計問題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產(chǎn)列入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)等不同的處理方式在各個企業(yè)都有，土地資產(chǎn)確認缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會計處理混亂，無法反映土地資產(chǎn)的真實價值和相關處置信息。而在土地資產(chǎn)信息披露方面，現(xiàn)行財務報表對土地資產(chǎn)會計信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產(chǎn)的真實價值?，F(xiàn)行準則規(guī)定，那些通過交易取得的土地資產(chǎn)才能在財務會計報告中進行確認和披露，且采用歷史成本計量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來超額獲利能力的土地資產(chǎn)，卻無法用現(xiàn)值來計量。其次是不能充分披露土地資產(chǎn)的信息內(nèi)容。在現(xiàn)行的財務會計報告中不披露企業(yè)擁有的土地資產(chǎn)的詳細項目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計量，使得許多與無形資產(chǎn)有關的、對決策者有重要參考價值的、難以用貨幣計量的重要信息，不能反映在財務會計報告中。因此，土地資產(chǎn)信息披露問題的研究，對企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產(chǎn)的特殊性以及企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，本文對企業(yè)土地資產(chǎn)會計問題進行分析研究，以適應我國目前的發(fā)展狀況，解決我國企業(yè)中的現(xiàn)實問題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產(chǎn)，為完善我國市場經(jīng)濟發(fā)展服務。

一、研究成果綜述

我國實行土地公有制，土地制度與西方國家存在差異，因此國內(nèi)對土地資產(chǎn)的研究主要集中在對土地資產(chǎn)的特性和權屬性質的討論上；此外，由于土地資產(chǎn)對企業(yè)價值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對土地資產(chǎn)的重視程度有所提高，因此對土地資產(chǎn)的財務管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關于土地資源的特性和土地價格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經(jīng)濟屬性。土地資源的生產(chǎn)性是它的自然屬性，土地資源的使用價值是它的經(jīng)濟屬性。不能認為土地沒有經(jīng)濟屬性，或者認為土地的自然屬性是“資源”，經(jīng)濟屬性是“資產(chǎn)”（葉艷妹，1996）。土地價格既包括由于對土地資源的壟斷所形成的價格，也包括勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)的價格，它是自然資源的價格和勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)價格的統(tǒng)一（張振華，1995）。

其二，關于土地資產(chǎn)的權屬性質。李慧（2002）認為，企業(yè)作為一個法人實體只能擁有土地的使用權，土地在被企業(yè)使用的同時，國家擁有根據(jù)需要隨時無償征用的權力，而企業(yè)無法對土地使用權實施控制。因此不論企業(yè)在取得土地使用權時是否付出了代價，企業(yè)均應將其作為無形資產(chǎn)進行核算。何建榮（2004）認為，將土地和建筑物兩種不同性質、不同使用年限、不同價值轉移方式的資產(chǎn)混合在一起核算不夠規(guī)范，認為在會計實務中，土地資產(chǎn)不能形成固定資產(chǎn)，仍然作為無形資產(chǎn)單獨加以核算。也有學者提出反對意見，周海濤、丁艷濤（2005）認為土地使用權的價值屬性不符合無形資產(chǎn)價值決定的一般原理，土地使用權本質上是近似土地所有權的不動產(chǎn)物權，土地使用權歸屬固定資產(chǎn)符合國際會計慣例，因此應該將土地資產(chǎn)全部納入固定資產(chǎn)的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權既不應該納入無形資產(chǎn)科目中核算，也不應通過在建工程，轉入固定資產(chǎn)核算，而是將土地使用權進行單獨核算最為有利。吳明華等（2002）認為，將土地使用權價值與地上附著物并為一體作為固定資產(chǎn)核算存在不足，并認為土地使用權可單獨核算。顏淑姬（2007）認為，國際會計準則、英美等國家的會計準則將土地作為固定資產(chǎn)核算，是與土地私有制相聯(lián)系的，而我國實行的是土地的社會主義公有制，土地單獨核算符合我國國情，不能一味照搬西方國家的做法。葉彬（2002）認為，對于劃撥土地使用權，由于企業(yè)既不擁有也無法對其實施有效的控制，故不符合企業(yè)資產(chǎn)定義，不能視為企業(yè)的一項資產(chǎn)。

由此看出，國內(nèi)學者對土地資產(chǎn)權屬性質的爭議是普遍的，將土地資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是單獨核算，取決于土地資產(chǎn)的資產(chǎn)特性。這是由我國土地制度決定的，但從歷史到現(xiàn)在對土地資產(chǎn)的權屬性質仍未明確。

二、會計準則對土地資產(chǎn)的規(guī)范

資產(chǎn)，是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。要將一項資源確認為資產(chǎn)除了符合資產(chǎn)的定義外，還要同時滿足以下兩個條件：一是與該資源有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。二是該資源的成本或價值能夠可靠地計量。資產(chǎn)的基本特征是收益性。資產(chǎn)能夠通過生產(chǎn)經(jīng)營活動不斷地增值，成為資產(chǎn)擁有者源源不斷的收益來源。資產(chǎn)的另一個重要特征是具有明確的產(chǎn)權關系。在一定的社會經(jīng)濟制度下，資產(chǎn)總是為某一產(chǎn)權主體所擁有和控制著的，該產(chǎn)權主體必然擁有對資產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利，否則資產(chǎn)就不能運動增值，也就不能成為資產(chǎn)了。如前所述，土地資產(chǎn)滿足資產(chǎn)的一般特性，是企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但由于土地資產(chǎn)不同于一般資產(chǎn)的特殊性質，使得土地資產(chǎn)在確認時也具有特殊性。

（一）在國企改革和土地制度改革之初，國有企業(yè)土地資產(chǎn)確認的核算方式

1.國有企業(yè)使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產(chǎn)進行核算，那些因征用土地而支付的補償費，直接并入土地有關的房屋、建筑物的價值內(nèi)，不單獨作為土地的價值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關于土地資產(chǎn)的相關證明，頂多就是一本國有土地使用證。

2.財政部［1995］108號文《關于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價有關財務處理問題的規(guī)定》：對于企業(yè)過去作為固定資產(chǎn)單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調(diào)整賬面價值，并按調(diào)整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業(yè)應按確認、批復后的價值，經(jīng)清產(chǎn)核資機構會同同級財政部門批準后，作增加固定資產(chǎn)處理，同時增加國家資本公積金。企業(yè)占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產(chǎn)中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權賬面原值不作調(diào)整。企業(yè)以土地使用權作價投資或入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)，其土地未經(jīng)評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經(jīng)企業(yè)主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業(yè)設備查簿單獨反映，暫不調(diào)整賬務。

3.據(jù)2001年1月1日起施行的《企業(yè)會計制度》核算?！镀髽I(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權賬面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。4.據(jù)財工字［1995］29號文《國有企業(yè)公司制改建有關財務問題的暫行規(guī)定》精神，將占用的國有土地經(jīng)評估確認后，作價入股，作為國家股處理。

（二）我國企業(yè)土地資產(chǎn)當前的核算規(guī)定

隨著企業(yè)深化改革和經(jīng)營機制的轉化，國家對企業(yè)的用地制度也作了重大調(diào)整，企業(yè)對土地無償、無限期、無流動的使用變?yōu)橛袃?、有限期、有流動的使用。我國企業(yè)土地資產(chǎn)在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》以及《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》進行規(guī)范。具體規(guī)定如下：

1.《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應用指南六規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業(yè)的自用性土地使用權來講，當企業(yè)在土地上自行開發(fā)建造廠房等建筑物的構建活動結束時，土地使用權就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產(chǎn)來進行會計核算。但是伴隨著現(xiàn)行準則的實施，自用性土地使用權將不再轉入固定資產(chǎn)，在企業(yè)中一直作為無形資產(chǎn)存在。這是現(xiàn)行準則對土地使用權核算制度的一個重大改進。

2.以前無償劃撥取得的土地使用權仍作為固定資產(chǎn)單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權作為無形資產(chǎn)核算。當企業(yè)將未入賬的土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規(guī)定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權的入賬價值；如果企業(yè)是有償從政府或其他單位取得的土地使用權，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及發(fā)生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續(xù)費等計入土地使用權的成本。

三、土地資產(chǎn)信息披露中存在的問題

《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》第二十四條對無形資產(chǎn)會計信息披露規(guī)定，企業(yè)應當按照無形資產(chǎn)的類別在附注中披露與無形資產(chǎn)有關的下列信息：無形資產(chǎn)的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，其使用壽命不確定的判斷依據(jù)；無形資產(chǎn)的攤銷方法；用于擔保的無形資產(chǎn)賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產(chǎn)的研究開發(fā)支出金額。

土地資產(chǎn)會計信息作為無形資產(chǎn)會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規(guī)定，同時，由于土地資產(chǎn)不同于一般無形資產(chǎn)的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視。現(xiàn)行土地資產(chǎn)會計信息披露中主要存在的問題是：

（一）信息披露不及時、不充分

許多企業(yè)對擁有的土地資產(chǎn)在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權轉讓、出租等處置后，對處置結果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。

（二）土地資產(chǎn)信息披露的明晰性差

往往在會計報告中合并反映多項無形資產(chǎn)，而沒有對類似土地使用權這樣對企業(yè)影響重大的無形資產(chǎn)進行單獨列示；表外披露的多，表內(nèi)揭示的少。會計信息使用者對資產(chǎn)負債表中土地資產(chǎn)的原始價值、攤銷數(shù)額和減值情況并不明確；現(xiàn)金流量表無法反映企業(yè)土地資產(chǎn)價值增減對現(xiàn)金流量變動的影響。

（三）企業(yè)利用對土地資產(chǎn)價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤

四、土地資產(chǎn)會計信息披露的改進意見

要使無形資產(chǎn)信息得到有效披露，須構建無形資產(chǎn)信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產(chǎn)狀況等非貨幣計量信息的披露。

（一）無形資產(chǎn)下單獨設置土地使用權科目

為了客觀地披露土地使用權的相關信息，首先應突出土地使用權項目在財務報告中的位置。建議在無形資產(chǎn)下單獨設置土地使用權科目進行披露。

1.資產(chǎn)負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權的情況，在資產(chǎn)負債表中應該揭示土地資產(chǎn)原值、累計攤銷價值和凈值?？紤]將土地使用權單獨在無形資產(chǎn)中列示。通過增設“土地使用權”、“累計攤銷”和“土地使用權凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權原始價值-土地使用權累計攤銷=土地使用權凈值”。

2.利潤表披露的改進。對于土地資產(chǎn)轉讓收益和對外投資收益較大的企業(yè)，可以在“營業(yè)利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產(chǎn)轉讓收益”、“其中：無形資產(chǎn)投資收益”等明細項目，將土地使用權相關收益在其項目下單獨列示。

3.現(xiàn)金流量表披露的改進。在現(xiàn)金流量表中“無形資產(chǎn)攤銷”項目應單獨列示于主表內(nèi)，以反映當年計入成本費用的無形資產(chǎn)價值，并且將當年增加的土地資產(chǎn)價值和處置土地資產(chǎn)收回現(xiàn)金的價值單獨列示于“無形資產(chǎn)攤銷”項目下，以披露企業(yè)土地資產(chǎn)的增減對現(xiàn)金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數(shù)額。

4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產(chǎn)的取得方式及其計價依據(jù)；（2）適當披露土地資產(chǎn)的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產(chǎn)賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產(chǎn)的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日后連續(xù)三個會計年度每年將收到的土地使用權租賃款、以后年度將收到的土地使用權租賃的收款額總額、出租土地資產(chǎn)每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產(chǎn)的金額和擔保期限。

（二）建立土地資產(chǎn)非財務信息報告

土地資產(chǎn)的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產(chǎn)的非財務信息報告，以全面披露土地資產(chǎn)的會計信息。對于土地資產(chǎn)的非貨幣計量信息披露，主要是對企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當?shù)氐恼咭约巴恋氐闹饕猛镜确矫孢M行披露。其次，對土地資產(chǎn)評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產(chǎn)的入賬價值多是以土地資產(chǎn)的評估值為基礎的，對土地資產(chǎn)評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內(nèi)容一般應當包括評估機構、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。

在市場經(jīng)濟的影響下，企業(yè)的業(yè)務趨于復雜，土地資產(chǎn)的會計處理缺乏規(guī)范，處理方式迥異?？傮w來說，現(xiàn)行企業(yè)會計準則的頒布，為土地資產(chǎn)的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業(yè)會計準則》的相關規(guī)定，應該對企業(yè)土地資產(chǎn)的會計核算進行更加具體的改革。

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篇5

關鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔保；效果

一、引言

抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。我國《商業(yè)銀行法》明確提出商業(yè)銀行開展信貸業(yè)務應當實行擔保。抵押是一種重要的擔保方式。

貸款抵押的作用和現(xiàn)狀，已有許多論述。當借貸雙方之間出現(xiàn)信息不對稱時，抵押和擔保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；藍虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（InwonSong，2004）。

我國抵押貸款發(fā)展較快。據(jù)人民銀行成都分行聯(lián)合調(diào)查組對國有商業(yè)銀行10個縣級以上機構2000年末貸款情況的統(tǒng)計調(diào)查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。

如何衡量抵押貸款的實際擔保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔保效果？實際擔保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究方法進行初步研究，并提出政策建議。

二、研究綜述與概念設定

1研究綜述

國外研究國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現(xiàn)較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。從多國數(shù)據(jù)比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產(chǎn)法及對債權人權利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現(xiàn)出明顯差異；宏觀經(jīng)濟狀況對抵押物變現(xiàn)價值有顯著影響（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究對影響因素進行了識別，但沒有對影響的大小進行定量測算。

國內(nèi)研究內(nèi)抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究文獻集中在存在的問題的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現(xiàn)的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產(chǎn)受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調(diào)研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔保效果進行系統(tǒng)實證研究的文獻。

2概念設定

抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數(shù)即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。

抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標來衡量抵押貸款擔保效果。

貸款回收率：＝1-貸款損失率

抵押物評估價值變現(xiàn)率：=抵押物變現(xiàn)凈值/抵押物評估值*100%

三、方法與結論

（一）樣本及處理

本研究利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區(qū)貸款抵（質）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當?shù)馗鱾€行業(yè)與地區(qū)；貸款發(fā)放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現(xiàn)時間1996年至2004年。

為提高分析的準確性，對數(shù)據(jù)進行了如下清洗處理：

1、剔除了無效抵押數(shù)據(jù)。

2、對明顯異常數(shù)據(jù)進行了核實修正：（1）剔除了原數(shù)據(jù)中貸款金額低于3萬元的數(shù)據(jù)；（2）對實際擔保率大于400％的數(shù)據(jù)進行了逐戶核實。

樣本的基本情況如下表：

表1樣本基本情況一覽表

變量樣本量均值標準差25％50％75％最小值最大值

實際擔保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33

評估價值變現(xiàn)比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00

融資金額（萬元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640

處置時間（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180

處置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93

（二）主要結論：

1、樣本總體的實際擔保效果不服從正態(tài)分布，為偏態(tài)雙峰分布，其分布直方圖如下：

實際擔保率的均值為48.88%，顯示擔保的平均效果欠佳；標準差43.55%，效果波動大，穩(wěn)定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現(xiàn)雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統(tǒng)性影響因素。

2、評估質量基本呈現(xiàn)向低端集中的β分布特征，評估質量差，評估質量對擔保效果有顯著影響。

從銀行角度看，評估質量（評估價值變現(xiàn)比率）的理想分布應是一個均值大于或等于100%的正態(tài)分布，而且標準差越小，評估質量越穩(wěn)定。

評估價值變現(xiàn)比率的實際分布情況如下圖：

從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現(xiàn)比率越低樣本比率越高，評估價值變現(xiàn)比率均值僅為39.84%，評估質量很不理想。

進一步對評估質量與擔保質量的相關關系進行分析，兩者之間的Pearson相關系數(shù)為0.545，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000，數(shù)據(jù)顯示兩者存在顯著相關關系。

3、處置時間呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，與實際擔保效果無明顯相關關系

處置時間的分布如圖，呈現(xiàn)近似正態(tài)分布，其均值為54.79月，標準差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產(chǎn)權不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發(fā)育程度很低。

對處置時間長度與實際擔保率進行相關分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關關系顯著的假設不能得到支持（Pearson相關系數(shù)為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數(shù)為0.806），即從實證數(shù)據(jù)看，不能認為處置時間是實際擔保效果的重要影響因素。

4、貸款金額與實際擔保效果的相關關系獲得數(shù)據(jù)支持

對融資金額與實際擔保率進行相關分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數(shù)為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000），即從實證數(shù)據(jù)看，融資金額是實際擔保效果的重要影響因素，雙方呈負相關關系。大額貸款抵押的實際擔保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔保率，一是大額抵押物評估技術難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現(xiàn)。

5、處置成本率呈現(xiàn)β分布特征，與實際擔保效果的相關關系獲得數(shù)據(jù)支持

處置成本率的分布如圖，呈現(xiàn)β分布特征，其均值為20.45%，標準差為21.78%。由于數(shù)據(jù)的β分布特征，處置成本率數(shù)據(jù)主要集中在15%以下的區(qū)間里（低于12%的數(shù)據(jù)占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。

對處置成本率與實際擔保率進行相關分析，數(shù)據(jù)顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數(shù)為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數(shù)為0.000），即從實證數(shù)據(jù)看，處置成本率是實際擔保效果的重要影響因素。

6、不同種類抵押物實際擔保效果呈現(xiàn)明顯區(qū)別

不同種類抵押物實際擔保效果區(qū)別明顯。不動產(chǎn)的回收率總體上高于動產(chǎn)的回收率，具體如下表：

表2：部分種類抵押物實際擔保率統(tǒng)計指標

項目樣本數(shù)均值標準差25％50％75％最小值最大值

居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70

居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33

商業(yè)用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60

工業(yè)用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67

商業(yè)用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33

辦公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5

工業(yè)用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10

設備7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00

7、多元線形回歸分析結果討論

研究試圖對實際擔保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現(xiàn)比率進行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的F檢驗，其決定系數(shù)R2約為于0.4。

四、改進抵押貸款管理的政策建議

1、提高抵押物評估工作質量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝唬摄y行而不是企業(yè)作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機構與評估人員評估質量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內(nèi)部評估審核制度，并實行嚴格的任職資格管理。

2、區(qū)別對待不同種類、不同地區(qū)、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同種類、不同地區(qū)、不同金額抵押物擔保效果檔案，在此基礎上制定種類、地區(qū)、金額區(qū)別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區(qū)、金額的抵押物評估價值審核實行區(qū)別授權，嚴控高風險種類和地區(qū)。

3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。

4、嚴格規(guī)范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風險。

5、區(qū)別對待存量與新增貸款。新增貸款實行最嚴格的抵押物，而原抵押物價值不足的存量貸款，只要能補充抵押物，明顯降低整體風險，可以考慮在一定時間內(nèi)靈活處理。參考文獻：

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篇6

關鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻標識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等?？茖W校學報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學學報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調(diào)整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調(diào)整。兩種拆遷補償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務主體均不同；提出制定相關法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒印３鞘蟹课莶疬w補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。

(一)城市房屋拆遷補償性質

1、城市房屋拆遷的本質是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補償法律關系

民事賠償與民事補償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。

(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產(chǎn)權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關國防軍事建設事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等?！痹谖覈?008年3月通過的《物權法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”

2、必須符合正當程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權的限制，因此，應該從保護市場主體財產(chǎn)權的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件。“從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。

三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉藴剩聦嵣蠟椴疬w人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠對公益拆遷按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業(yè)拆遷?？赏ㄟ^不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規(guī)定補償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的“拆遷估價一般應當采用市場比較法”只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質的建筑企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導致房屋的質量難以保證。

(三)拆遷補償范圍窄、標準低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權不予補償。這些規(guī)定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。補償標準方面的問題主要有：一是補償標準的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標準，在此基礎上由房地產(chǎn)評估機構作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大?！芭c國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標準過低，補償價格與市場價格相差甚遠，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟負擔”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機構做出不利于被拆遷人的評估結果。

(四)拆遷及補償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水斷電影響戶主生活、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全”等相關規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關于強制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴重損害了被拆遷人的利益；城市拆遷補

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善

(一)從實體與程序上準確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償?shù)那疤?。由于對公共利益缺乏認定的標準和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應進行嚴格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過法律程序來認定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)保護、公共水源及引水地區(qū)保護、森林保護事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益?！北M管簡單的規(guī)定有可能依然無法應對復雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權及房屋所有權。

(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標準

在補償方式上就應以金錢補償為主，以實物補償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償?shù)臉藴?，包括確定計算補償財產(chǎn)的日期、補償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數(shù)額，并且該標準應當具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權益保護至關重要。就拆遷評估結果出現(xiàn)爭議時應通過以下程序解決。被拆遷人對評估結果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構詳細介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機構說明后被拆遷人對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質的評估機構重新評估。如兩個評估單位的評估結果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構進行答辯，由專家組對估價結果是否合理進行鑒定。為此，應建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)欤疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，對拆遷評估進行技術指導和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設工作中的重要內(nèi)容。當前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關系到整個城市建設成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應予以正視和關注。

城市房屋拆遷的本質是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權人收回土地使用權，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關鍵問題是政府應該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應該側重于規(guī)劃管理和審批，而不應過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律辦事，轉變相關部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉變?yōu)椴疬w事務的管理者?？偟膩碚f，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護者、拆遷規(guī)劃的指導者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應該且必須圍繞這一根本點米進行定位。

(四)完善司法救濟程序

“無救濟則無權利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》中的救濟程序并不能達到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定。《行政訴訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當?shù)摹?/p>