導(dǎo)語：如何才能寫好一篇商鋪投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

“淘寶”

網(wǎng)店因運(yùn)營成本低，特別是店租方面，盡管存在很多問題，但依然在快速增長，截至2011年底，僅淘寶網(wǎng)的注冊網(wǎng)店已接近4億家。不少投資者認(rèn)為時(shí)下商鋪投資環(huán)境不佳與網(wǎng)店的快速發(fā)展不無關(guān)系！

正 方

觀點(diǎn)一：實(shí)體店鋪?zhàn)饨鹨殉蔀橹萍s運(yùn)營瓶頸之一

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會郭會長指出，據(jù)協(xié)會統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，以商鋪為主要載體的服務(wù)、餐飲、零售等10個(gè)中小投資者涉獵最多的行業(yè)，2012年第一季度，房租支出比2011年同期平均上漲了10%，而且這個(gè)趨勢在未來3年內(nèi)還會繼續(xù)延續(xù)下去。十幾平方米的店鋪，動輒月租金上萬元的現(xiàn)象在一二線城市十分普遍。同時(shí)像汽車美容店、美甲店等，房租成本已經(jīng)占到總成本支出的40%以上，成為吞噬經(jīng)營者利潤的主要黑洞。

而與此相對的是，網(wǎng)店的店鋪支出成本很低，月均支出幾千元，甚至更低，因此越來越多的投資者青睞網(wǎng)店。

觀點(diǎn)二：網(wǎng)店成為實(shí)體店的最大威脅

北京某女性飾品銷售商趙女士介紹，現(xiàn)在很多顧客一進(jìn)門就說“網(wǎng)上的東西和你的一樣，但價(jià)格比你便宜很多”，其潛臺詞就是“你給打些折扣吧”！

趙女士無奈表示，其實(shí)顧客說的也是實(shí)情，自己和網(wǎng)絡(luò)賣家的進(jìn)貨渠道幾乎一樣，自己之所以售價(jià)偏高，主要因?yàn)榈曜膺^高，如果不把價(jià)格訂高一些，賺的錢根本不夠支付房租。

現(xiàn)在自己已打算在店鋪?zhàn)赓U合約到期后，就不再開實(shí)體店了，也在網(wǎng)上開店。因?yàn)楝F(xiàn)在的房租實(shí)在是“傷不起”。

觀點(diǎn)三：消費(fèi)習(xí)慣注定了實(shí)體商鋪已不再是春天

“艾瑞”（國內(nèi)著名的互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查公司）資深專家黃先生表示，個(gè)人認(rèn)為實(shí)體商鋪投資的春天已經(jīng)過去。主要因?yàn)橄M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了改變，據(jù)淘寶網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，每天上網(wǎng)購物的人超過5000萬人，而且這個(gè)比例還在每月以2.5%的速度遞增，越來越多的人喜歡網(wǎng)上購物。

另外，現(xiàn)在很多商圈中都有大量商鋪都閑置，也能間接說明實(shí)體商鋪已不是投資者首選。

反 方

觀點(diǎn)一：網(wǎng)店不適合所有業(yè)態(tài)

天津某資深商鋪投資者程先生指出，雖然我個(gè)人認(rèn)可店鋪?zhàn)饨鹨验_始阻礙很多經(jīng)營者的經(jīng)營，特別是零售、服務(wù)兩個(gè)領(lǐng)域，但這并不意味著實(shí)體商鋪沒有投資空間，畢竟網(wǎng)店不能適用所有的業(yè)態(tài)，舉個(gè)例子，餐飲業(yè)，消費(fèi)者就是再圖便宜，還是有到店鋪里去吃飯的需求，所以餐飲業(yè)投資者有租賃實(shí)體商鋪的需求。準(zhǔn)確說，在某些行業(yè)中，實(shí)體店和淘寶店是井水不犯河水，何來？

觀點(diǎn)二：社會發(fā)展依然需要實(shí)體商鋪

國內(nèi)加盟連鎖領(lǐng)域資深專家周女士表示，個(gè)人認(rèn)為實(shí)體商鋪投資遠(yuǎn)沒有到“狼來了”的階段，恰恰相反，我認(rèn)為實(shí)體商鋪投資正處于一個(gè)黃金期。理由有三個(gè)：

一是，社會發(fā)展依然需要大量的實(shí)體商鋪，舉個(gè)例子，老百姓要吃早點(diǎn)，不可能一起床開電腦直接“網(wǎng)購”（雖然現(xiàn)在也有投資者從事網(wǎng)售早點(diǎn)的生意，但是數(shù)量很少）。

二是，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣依然需要大量實(shí)體商鋪，大家周末去逛街，沒有了實(shí)體商鋪，逛什么？同時(shí)逛街口渴了，需要買水，如果沒有實(shí)體商鋪，去哪里買？

三是，盡管網(wǎng)購生意十分火爆，但是絕大多數(shù)消費(fèi)者在網(wǎng)購之前，更加愿意到實(shí)體店去親眼感受一下商品質(zhì)量，或者說有實(shí)體店的網(wǎng)店生意會更好。

觀點(diǎn)三：商鋪空缺不能說明商鋪沒有投資價(jià)值

國內(nèi)著名超市運(yùn)營專家李先生頗為不屑地認(rèn)為，我個(gè)人認(rèn)為實(shí)體商鋪依然具有投資空間，而且前景不錯(cuò)。首先，我同意周女士的觀點(diǎn)——老百姓常年積累下來的消費(fèi)習(xí)慣讓商鋪具有不錯(cuò)的投資空間；其次，我認(rèn)為某些商圈的商鋪閑置，不能說實(shí)體商鋪不具備投資空間，而是由以下幾點(diǎn)原因造成，如商圈自身人氣不夠、商鋪?zhàn)饨疬^高、商鋪產(chǎn)權(quán)不明……而像一些黃金地段，最近兩年商鋪的租金往往是一年上漲幾次，諸如一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或沿海城市，2012年黃金地段的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)比2011年同期上漲了近50%—100%，而且根本看不到閑置商鋪。

市場瘋狂論

現(xiàn)在商鋪投資已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)瘋狂的階段，動輒一個(gè)好商鋪（面積約100平方米）都要兩三百萬，就算不斷提升商鋪的租金，一個(gè)商鋪要想在10年左右收回投資十分困難。一些資深商鋪投資客認(rèn)為，市場近乎瘋狂的發(fā)展，讓商鋪不再是一個(gè)投資的好項(xiàng)目！

正 方

觀點(diǎn)一：投資回報(bào)期延長

北京某商鋪投資客劉先生表示，2010年時(shí)，北京三環(huán)之外，五環(huán)之內(nèi)的商鋪平均售價(jià)2萬元，而2012年，平均售價(jià)超過了3.5萬元。同樣是100平方米的商鋪，至少要多投入150萬元。雖然店鋪?zhàn)饨鹨苍诓粩嗌蠞q，但是漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有售價(jià)高，現(xiàn)在一個(gè)100平方米的店鋪一個(gè)月租金大約1—2萬元，就算是按照最高租金標(biāo)準(zhǔn)收，一年租金才20萬元，至少要17年才能收回前期投資。而以前投資一個(gè)商鋪大約七八年就能收回。因此現(xiàn)在投資不劃算。

觀點(diǎn)二：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度

國內(nèi)知名商鋪投資專家洪先生指出，由于住宅的限購令，讓大量的資金流入到商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，而大部分商業(yè)地產(chǎn)都含有商鋪，直接造成商鋪投資過熱。2010年的時(shí)候，住宅和商鋪的價(jià)格比是1：2，而2012年這個(gè)比例是1：4。如此高的比例，對于現(xiàn)在準(zhǔn)備介入的投資者而言，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高，這意味著投資者在加大投入的前提下，回報(bào)沒有增加，甚至有可能降低。

觀點(diǎn)三：收益下降

劉先生指出，現(xiàn)在商鋪投資的回報(bào)率只有4%，而2010年的時(shí)候回報(bào)率在10%，單從這個(gè)指標(biāo)上看，現(xiàn)在不是投資商鋪的好時(shí)機(jī)。而回報(bào)率降低的原因與租賃者少、商鋪數(shù)量過多、商鋪初始投資額度過大等因素有關(guān)。

反 方

觀點(diǎn)一：商鋪是“越老越值錢”

國內(nèi)商鋪投資“教父”姜新國指出，商鋪投資本身就不是一個(gè)“短平快”的項(xiàng)目。假設(shè)商鋪所處的商圈環(huán)境不錯(cuò)，加之土地資源屬于一個(gè)稀缺資源，那么商鋪貶值的可能性微乎其微，甚至可以說“商鋪是越老越值錢”！舉一個(gè)例子，2010年時(shí)，上海地鐵商鋪的售價(jià)每平方米只有兩三千元，而2012年時(shí)這個(gè)價(jià)格已經(jīng)飆升至1萬元/平方米，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢。所以時(shí)間越長，商鋪的收益也越高，這點(diǎn)對于投資者而言更加劃算。

觀點(diǎn)二：商鋪投資全在“選”

上海商鋪投資專家柯先生指出，沒有任何一個(gè)投資是不具備風(fēng)險(xiǎn)的，商鋪投資也是同理，投資者不能指望隨便投資一個(gè)商鋪就穩(wěn)賺不賠。首先，商鋪能否盈利與其所處的商圈人流量有很大的關(guān)系，投資者投資前必須要對市場進(jìn)行充分的調(diào)查；其次，商鋪的盈利還與商鋪在商圈中的位置以及周邊配套設(shè)施有關(guān)系。所以商鋪投資的關(guān)鍵在于投資者是否會“選”，這與商業(yè)地產(chǎn)是否開發(fā)過度沒有必然關(guān)系。

觀點(diǎn)三：收益并不低

姜先生表示，回報(bào)率雖然只有4%，但是商鋪?zhàn)饨鸬幕鶖?shù)在提升，所以投資者回報(bào)一點(diǎn)也不低。如，上海的黃金地段，2008年，面積100平方米的商鋪，購置商鋪投資大約100萬元，出租后，月收入約1萬元，而2012年，同樣地段的同等規(guī)模的商鋪，購置商鋪投資大約400萬元，出租后，月收入至少5萬元。算一下，初始投資額增加了4倍，而收入增加了5倍，還是相當(dāng)劃算。

篇2

一、商鋪投資熱的背景

從市場表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。如果作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析主要有以下幾個(gè)方面的原因：一是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢了，才能產(chǎn)生大量的消費(fèi)，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場的良好表現(xiàn)直接決定了市場對商業(yè)用房的大量需求；二是老百姓目前手里1萬億的存款與投資渠道少的矛盾。對中國的老百姓來說，股票等投資渠道也就是改革開放以來才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀念卻是根深蒂固的；三是股票等投資市場的長時(shí)間低迷以及銀行的連續(xù)8次降息，使大量資金尋找投資出口；四是舊城區(qū)大規(guī)模改造以及城市化進(jìn)程的加快，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)老的商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對商業(yè)用房的大量租賃需求；五是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使商鋪需求增加。眾多的國際商業(yè)巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國內(nèi)零售服務(wù)企業(yè)在北京跑馬圈地，由此不難看出市場對商業(yè)用房的巨大需求量。

10月份，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”在國務(wù)院發(fā)展研究中心了2003年中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力研究成果。其中，在商業(yè)用房開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南。如果從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示著城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。從房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)看，空置率低市場消化和吸納能力強(qiáng)，對房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。從這個(gè)角度分析，商鋪投資熱的背景就很好理解了。

二．北京商鋪投資的方向和特點(diǎn)

商鋪投資的目的有二：一是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎(chǔ)上審視商鋪的投資方向。按照國際通用分類，商鋪包括：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、地區(qū)型購物中心、超級地區(qū)型購物中心、專賣購物中心（專業(yè)店如國美電器）、主題購物中心、直銷（Outlet）中心、獨(dú)立式商店等八類。對于這些分類，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過來并與國內(nèi)商業(yè)接軌，將北京市商鋪分為以下幾類：市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街和底商。

北京市的市級商業(yè)中心在前門商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)區(qū)和西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又規(guī)劃了包括CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園等五個(gè)商業(yè)中心。市級商業(yè)區(qū)商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪?zhàn)馐巯鄬θ菀住⑼顿Y回報(bào)率高，但是價(jià)格也高，就好比股票市場上績優(yōu)大盤股，如果打算有長期穩(wěn)定的回報(bào)，可以選擇此類商鋪。

地區(qū)級商業(yè)中心為區(qū)域服務(wù)，如方莊、望京等。社區(qū)性商業(yè)中心最典型如天通苑、世紀(jì)城。在地區(qū)級和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點(diǎn)價(jià)格相對不太高、商鋪的經(jīng)營比較穩(wěn)定，投資時(shí)選擇好商鋪的具置很關(guān)鍵，因?yàn)樵谏虡I(yè)區(qū)內(nèi)商鋪銷售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場上騎上了“黑馬”。

北京的專業(yè)市場很多，服裝類的如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫”；IT類的如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類的如碧溪家具廣場等等。市場類商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)是單個(gè)商鋪面積小，不超過10㎡，單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營需要商業(yè)托管或自營。該類型的商鋪是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區(qū)域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業(yè)內(nèi)”人士運(yùn)作。雖然早期的萬通是市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪項(xiàng)目使投資人“腰斬”，3000多萬的商鋪拍賣1300萬流拍也是血淋淋的事實(shí)。特色商業(yè)街往往是后期營造的商業(yè)街，一開始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過由于政府和商家的行為形成特色商業(yè)街，如東直門鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。

篇3

此次論壇以指導(dǎo)京城地產(chǎn)理性投資、推動地產(chǎn)投資理財(cái)為目的，由易鋪網(wǎng)聯(lián)合安家雜志、京華時(shí)報(bào)、搜狐理財(cái)、《卓越理財(cái)》雜志、FM101.8魅力地產(chǎn)共同主辦。

與會投資人士達(dá)到300余人，易鋪網(wǎng)CEO陳建明先生、華銀控股CFO齊霽先生、賽睿顧問總經(jīng)理秦學(xué)儉、PRAME投資基金總經(jīng)理呂波等地產(chǎn)專業(yè)人士和與會者，從地產(chǎn)投資產(chǎn)品的專業(yè)知識、投資技巧、地產(chǎn)投資市場的政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境各個(gè)角度進(jìn)行了精彩的互動交流。

論壇現(xiàn)場揭曉了“2005中國最具投資潛力商鋪排行榜”，珠江羅馬嘉園、住邦2000商務(wù)中心、蘋果社區(qū)商業(yè)街、順馳藍(lán)調(diào)街區(qū)、上海沙龍新天地、三里屯3.3、港龍商業(yè)中心、鄭州新天地、鞍山時(shí)代公社購物廣場、濟(jì)南魯能領(lǐng)秀誠HOME MART等知名項(xiàng)目均位列其中。此次評選打破了以往由專家學(xué)者為主導(dǎo)的評選模式，僅由投資者和經(jīng)營商戶評選意見作為依據(jù)，受到了投資者的熱烈追捧。

同時(shí)，中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，易鋪網(wǎng)就市場關(guān)心的當(dāng)前房地產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)市場的走向等市場敏感問題，進(jìn)行了近兩個(gè)月的調(diào)查，在此次論壇上推出了最新的“2005北京地產(chǎn)資本前沿調(diào)查報(bào)告”。

篇4

一鋪養(yǎng)三代，只有“長命”商鋪才能做得到，其實(shí)這并非杞人憂天。商鋪的命運(yùn)受到諸多因素的影響，如規(guī)劃變更、政策變化、商業(yè)氣氛消失等，都會讓商鋪或多或少地失去應(yīng)有的屬性而失去投資價(jià)值，甚至“夭折”。

也許會有人反問，作為個(gè)人投資者，信息來源較少，不可能提前預(yù)知商鋪在若干年以后的命運(yùn)。話雖有理，但我們依然還是可以通過一些現(xiàn)象，來進(jìn)行綜合判斷。當(dāng)然，在此需要說明的是，所謂“短命”商鋪，并非是指商鋪建筑物消失，而是指商鋪失去其應(yīng)有的功能，從而使得投資受損。

商鋪壽命有長短

這是一個(gè)由地鐵商鋪退出引出的話題。現(xiàn)在，當(dāng)記者從上海軌道交通1號線蓮花路站乘坐地鐵時(shí)，再也看不到分布在人行通道兩側(cè)的小商鋪了。因?yàn)榫驮谌齻€(gè)月以前，這里剛剛完成整治，小商鋪一律退出，讓路于行人。而此前，這條人行通道還是一塊“風(fēng)水寶地”呢，地鐵帶來的大量人流，吸引眾多經(jīng)營休閑食品、書刊雜志以及小禮品的商販來此經(jīng)營，整天熱鬧異常。

其實(shí)，軌道商鋪的退出從去年年中就已開始。為保證上海世博會期間軌道交通順暢，滬上所有軌交站點(diǎn)商鋪將在世博會前完成整治，其中2號線南京西路、南京東路、陸家嘴站的商鋪在消息宣布之前就已經(jīng)開始拆除。

上海部分軌道商鋪無意中成了“短命”鋪，這不管是對投資者還是經(jīng)營者來說，都不是一件好事。一位姓劉的女士在軌道交通2號線龍陽路站從一個(gè)“二房東”手上轉(zhuǎn)租了一間商鋪，并付給對方3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而在宣布對軌道商鋪進(jìn)行整治以后，這位女士面臨無法經(jīng)營的尷尬境地。

這種地鐵商鋪就是典型的“短命”商鋪。專家分析認(rèn)為，由于人流量的增大，尤其是世博會期間地鐵人流量暴增，原本占道經(jīng)營的站內(nèi)商鋪只能選擇退出。

短壽商鋪風(fēng)險(xiǎn)大

不管是投資也好，還是經(jīng)營也好，如果碰到短命商鋪，會致使投資失敗。俗話說，一鋪養(yǎng)三代。確實(shí)如此，一間好鋪的確可以帶來豐厚的投資回報(bào)。但其前提是商鋪能夠一直“存活”下去。如果因?yàn)槭姓舆w、規(guī)劃調(diào)整等原因，導(dǎo)致商鋪被拆除，因此不管此前市場氛圍再濃厚，也無法實(shí)現(xiàn)這樣的目的。

此外，目前市場上并不少見的無產(chǎn)權(quán)商鋪，也可以歸為短壽商鋪。此類商鋪雖然大都建在商圈內(nèi)，周邊商業(yè)配套相當(dāng)成熟，但是業(yè)主并不真正擁有產(chǎn)權(quán)，等到“生鋪”養(yǎng)成“熟鋪”之后，業(yè)主們面臨的可能是雞飛蛋打的局面。因?yàn)橐坏┖贤狡?，開發(fā)商可能會將使用權(quán)收回。

如前文中提到的劉女士，她曾想要回3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但“二房東”總會找出各種各樣的理由來拒絕。而她能夠得到的，最多只是按照合同規(guī)定，給予一個(gè)月的租金補(bǔ)償。“要是商鋪一直可以經(jīng)營下去，也就不會發(fā)生這些問題了。”她如是說。

此外，還有一個(gè)不能忽略的問題是，投資商業(yè)地產(chǎn)成本很高。一般情況下，只能申請到5成貸款，而且貸款利率方面也沒有優(yōu)惠，還款時(shí)間多為10年，部分只有5年，如果一旦失敗，將面臨巨大損失。

四種商鋪不要碰

投資商鋪要看眼光。一般說來，投資商鋪時(shí)主要考察地段、未來發(fā)展?jié)摿Φ戎T多因素，商鋪能否升值、商鋪?zhàn)饨鹉芊褚恢北３稚蠞q態(tài)勢，與之有著直接關(guān)系。但專家表示，除此之外，投資者還要學(xué)會為商鋪“看相”，如果不具備“長壽相”，盡量不要碰。

出身不正少碰為妙

其中最為典型的案例是襄陽路市場。

據(jù)了解，此前上海襄陽路商鋪的租金一路走高，在2000年初，一套10平方米左右的鋪面年租金約4萬元，而到了2005年，則漲至30萬元左右，如果是幾經(jīng)轉(zhuǎn)手租得，年租金可能高達(dá)50萬元。由此可見，這樣的商鋪其實(shí)已完全能夠做到“一鋪養(yǎng)三代”了。但實(shí)際上，襄陽路市場還是被撤銷，在原址上建造了一座大型建筑，包括酒店、寫字樓等，而此前整天人流如織的繁忙景象在這里已不復(fù)存在。

襄陽路市場之所以被撤消，當(dāng)然土地所有者收回土地用于項(xiàng)目開發(fā)是主因，但不可否認(rèn)的是，隨著各國對知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的加大，襄陽路市場撤銷只是遲早的事。對此專家表示，對于這種靠“撈偏門”而名氣迅速躥升的商鋪，投資者應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度。

規(guī)劃也有兩面性

在商鋪投資中有個(gè)說法，即規(guī)劃是金。政府的規(guī)劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，有經(jīng)驗(yàn)的投資者也清楚，“政府指向哪，財(cái)富就到哪”，緊跟政府規(guī)劃，可在很大程度上穩(wěn)穩(wěn)掌握財(cái)富命運(yùn)。

但凡事總有兩面，政府規(guī)劃能夠讓投資者賺得缽滿盆盈，但有時(shí)候也會起反作用。諸如市政府在2004年推行“非改機(jī)”工程，其原意在于拓寬馬路，使得原來的步行街變成可供車輛快速通過的寬敞馬路，但兩旁的商鋪命運(yùn)就此改變，雖然人流量要比以前大了許多，但是能夠轉(zhuǎn)化成實(shí)際消費(fèi)力的人數(shù)卻會隨著車速的提升而大量減少。最為極端的例子是位于閔行區(qū)虹梅路被拓寬為中環(huán)線之后，馬路上車水馬龍，切斷了馬路兩旁的聯(lián)系，而虹梅路附近的一些商鋪的命運(yùn)就可想而知了。

在投資商鋪過程中，除了要掌握規(guī)劃帶來的利好消息之外，還有關(guān)注規(guī)劃對商鋪的影響，如市場整體搬遷、馬路拓寬等等，都會形成不利因素。當(dāng)然，對于投資者來說，要提前了解到這些信息的確有不小的難度。但其實(shí)有不少規(guī)劃在實(shí)施之前的兩三年前就會披露出來，因此投資者了解到這些信息之后，及時(shí)補(bǔ)救也為時(shí)不晚。

商業(yè)氛圍消褪需當(dāng)心

隨著大型市場的整體搬遷，商業(yè)氛圍可能驟降至冰點(diǎn)，原址附近的商鋪由此不可避免會受到影響。

最為典型的是原上海精文花市的整體搬遷，導(dǎo)致周邊商鋪?zhàn)赓U行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面積1.5萬平方米，營業(yè)店鋪近300個(gè)，年銷售鮮花約35億枝，曾是華東地區(qū)最大的鮮花批發(fā)市場。精文花市的興旺，也順帶火了刷邊小商鋪的生意，但從2005年10月開始，這里發(fā)生了巨變，由于其所在的文化廣場原址處要建世界上最大的下沉式音樂劇院，上海精文花市關(guān)閉，市場內(nèi)的花鋪全部搬遷，周邊小商鋪?zhàn)饨鹪贌o起色。目前永嘉路上的商鋪?zhàn)饨鸺s8元，平方米?天，與4年多以前相比并術(shù)高出多少，可見如果在市場搬遷前后買入周邊商鋪進(jìn)行投資，顯然不劃算。

成熟的大型市場對商鋪的升值極為有利，但如果商務(wù)條件小時(shí)之后如市場整體搬遷，周邊商鋪也會隨之而衰落。尤其是需要提醒的是，對于新建商業(yè)項(xiàng)目而言，投資者一定要關(guān)心是否有知名的商業(yè)商家進(jìn)駐，因?yàn)檫@對聚集人氣有著極大的好處，一旦“養(yǎng)鋪”不順，雖然不至于變成“死鋪”，但至少在很長一段時(shí)間內(nèi)會毫無起色。

使用權(quán)商鋪要小心

記者在采訪中了解到，目前有少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目出售的是使用權(quán)，這使得商鋪并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，這其實(shí)和“死鋪”相差無幾。

篇5

-商鋪已現(xiàn)階段性飽和

該統(tǒng)計(jì)顯示，華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場和世紀(jì)金源三個(gè)SHOPPINGMALL，總建筑面積超過100萬平方米；以建外SOHO、幸福家園為代表的辦公區(qū)、社區(qū)底商光在東南三環(huán)就有30萬平方米放量，保守測算全北京有超過100萬建筑平方米供應(yīng)量；還有，中關(guān)村、浙江村這些IT服裝類專業(yè)性市場層出不窮，供應(yīng)量也超過100萬；再加上原有的幾條著名商業(yè)步行街上商鋪的零星供應(yīng)，總共有超過300萬平方米的供應(yīng)量在這兩年集中釋放。對比來說，10年前北京最大的商場燕莎商城總建筑面積不過4萬平方米，300萬平方米相當(dāng)于80個(gè)燕莎的體量。

北京需不需要如此多的商鋪？商鋪專家陳建民分析，國外商業(yè)零售業(yè)占城市GDP40%以上，而北京只有18%，所以長遠(yuǎn)看商鋪發(fā)展空間巨大。但是目前開發(fā)商們看到商鋪的高利潤紛紛爭相開發(fā)，已經(jīng)有一些地方出現(xiàn)階段性飽和。

-商鋪真實(shí)回報(bào)率達(dá)15%

目前，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或多或少都要有底商配套，而不少開發(fā)商就是等著在商鋪產(chǎn)品上賺錢。為調(diào)查出商鋪的真實(shí)回報(bào)率，記者采訪近百家商鋪，從調(diào)查樣本中，記者得出一個(gè)數(shù)字，即用每年稅前收益除以投資總額，得出年回報(bào)率15%，它來自北京利潤最高的餐飲業(yè)服裝業(yè)以及地段最好、運(yùn)營最佳的商鋪。從中我們可知北京商鋪回報(bào)率的制高點(diǎn)。

實(shí)際上，北京很多商鋪開發(fā)商認(rèn)定的一般回報(bào)率都在15%以上。記者電話打到一家定位在青年時(shí)尚類的商鋪，售鋪小姐告訴記者回報(bào)率完全可以達(dá)到15%.她舉例說，按照周邊成熟的市場行情，50萬元的10平方米商鋪每年可以收入7.5萬元。但她同時(shí)告知，開發(fā)商承諾的兩年返租卻只有8%.一些業(yè)主放棄開發(fā)商的8%回報(bào)率轉(zhuǎn)而到網(wǎng)上尋找高價(jià)，記者在網(wǎng)上看到，同樣是10平方米的商鋪，10月開盤時(shí)的業(yè)主自租價(jià)已經(jīng)從每月5000元降到目前的2200元，相對的回報(bào)率從12%降到5.28%.

找到真實(shí)的投資回報(bào)率可以借鑒外地的行情。在上世紀(jì)90年代中期香港房地產(chǎn)走高時(shí)，數(shù)據(jù)顯示的回報(bào)率并非高得離譜，一般住宅回報(bào)率在4%至5%之間，商鋪回報(bào)率是5%至6%之間。

-投資商鋪要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)專家的眼里，投資商鋪不能盲目樂觀。專家認(rèn)為，只有少數(shù)商鋪回報(bào)率能達(dá)到20%以上，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)變化多端，同一個(gè)區(qū)域人氣旺的地區(qū)每平方米每天的銷售額能達(dá)到60元到80元，人氣差的地方只有10元到20元。在營業(yè)額不可能大幅度增長的情況下，高額的租金必然會帶來經(jīng)營者的高風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營者在無法承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，租金的數(shù)額也就會受到限制，甚至可能租不出去。投資商鋪的回報(bào)也就無從談起了。

篇6

關(guān)注整體開發(fā)

城市綜合體建設(shè)近年來的發(fā)展異常迅速，當(dāng)越來越多的城市綜合體獲得成功后，越來越多的開發(fā)商開始競相模仿。這種類型的商業(yè)地產(chǎn)除了商鋪之外，還包括酒店式公寓、寫字樓、公寓、街鋪等多種物業(yè)形式，開發(fā)商持有部分為主力店、酒店等，其余的還是會根據(jù)實(shí)際情況對外出售。因此，對于中小投資者來說，城市綜合體同樣提供了一定的投資機(jī)遇。

投資此類商鋪需要注意，首先就是不能以選社區(qū)商鋪或者街鋪的方式來選擇。商鋪的價(jià)值體現(xiàn)在經(jīng)營上面，因此挑選商鋪的要點(diǎn)就是從發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營價(jià)值出發(fā)。而對于城市綜合體來說，則主要應(yīng)從規(guī)劃、開發(fā)企業(yè)、規(guī)模以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面來考察。一個(gè)城市綜合體是否值得投資需要看該項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局是否合理、項(xiàng)目所處的地理位置是否具有較大的發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目的開發(fā)企業(yè)實(shí)力是否足夠強(qiáng)大，以及是否擁有一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈和戰(zhàn)略規(guī)劃等等。

目前，城市綜合體主要分為兩類。一類是城市核心區(qū)的綜合性高端城市綜合體，一類是軌道交通型城市綜合體。軌道交通型城市綜合體一般出現(xiàn)在城市核心區(qū)高端城市綜合體之后，以商業(yè)、辦公為主，位于城市現(xiàn)有或新興的商業(yè)商務(wù)區(qū)，消費(fèi)客源和客流能夠得到保障，因此其未來發(fā)展空間也較大。

三步走盯牢開發(fā)商

投資者在關(guān)注這類城市綜合體時(shí)，首先要做到的就是應(yīng)選對投資品種。對于公寓、街鋪、底商、寫字樓等項(xiàng)目，都可以進(jìn)行投資。但對于原本應(yīng)該由開發(fā)商持有并經(jīng)營的主力店和酒店等，則應(yīng)該謹(jǐn)慎對待，如果被分割出售，則有可能對后期統(tǒng)一經(jīng)營造成巨大影響，進(jìn)而無法“反哺”投資者。

篇7

不知不覺，商鋪投資正受到越來越多投資者的關(guān)注。有人曾經(jīng)打了這樣一個(gè)比方：“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅?！钡拇_，商鋪投資憑借其高收益、低門檻的特點(diǎn)越來越受到人們的廣泛重視。其中，異地商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)特別的類別，更是得到了許多投資者的青睞。其中的道理很簡單，異地商鋪大多是投資者從一線城市到二三線城市進(jìn)行投資的，較為低廉的價(jià)格顯然是吸引他們的主要原因。

但是，投資市場變幻莫測，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)并存。不少專家認(rèn)為，商鋪投資前景雖然看好，但并不意味著每一個(gè)投資者都包賺不賠。與住宅市場相比，商鋪市場受到更多政策、行業(yè)、市場等因素的制約。涉足這樣一個(gè)市場，起初最重要的也許是膽識，但在市場逐漸成熟的過程中，需要更多的理性和控制風(fēng)險(xiǎn)的技巧。其別是異地商鋪，更會給投資者帶來各種系統(tǒng)性和非系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要我們進(jìn)一步提高投資的技術(shù)含量。

前不久，有一位投資商鋪朋友向筆者請教：“你買了14間商鋪，個(gè)個(gè)似乎都賺錢。我買了4間商鋪，怎么至今沒見一分回頭錢呀?”筆者問：“你的商鋪買在哪里?”朋友說：“一間在無錫，一間在南通，一間在嘉興，還有一間在北海?！惫P者回答：“你這是違反了商鋪投資的三大紀(jì)律八項(xiàng)注意?！?/p>

那位朋友聞聽此言，鬧了一個(gè)丈二和尚摸不著頭腦：“買商鋪難道還有這樣嚴(yán)格的紀(jì)律嗎?”

異地鋪：一只誘人的肥羊

異地商鋪為什么會受人關(guān)注呢?舉個(gè)例子可能更說明問題。投資房產(chǎn)的人都知道，上海是全國房產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)頭羊。有資料顯示：2007年，上海的商鋪平均銷售價(jià)格在每平方米2萬～3萬元，而外地的商鋪大都在每平方米3000―8000元。正因如此，許多在上?！翱羞^頭羊”的投資者，又把目光瞄上了“頭羊后邊的羊群”――外地的商鋪。

不可否認(rèn)，不少二三線城市的商鋪價(jià)格比上海的商鋪低得多，而商鋪的含金量卻不比上海的商鋪低。也正是這種比價(jià)效應(yīng)，才使得上海人趨之若鶩、唯恐不及。根據(jù)目前的政策和市場情形來看，投資商鋪的好處是投資住宅所不可比擬的。首先，投資商鋪具有穩(wěn)定性，價(jià)格一般不會發(fā)生很大的波動；其次，商鋪不會因房齡增長而降低其投資價(jià)值，相反，好的商鋪會因商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。

俗話說：買房一輩子，旺鋪旺三代。相對大多數(shù)投資者而言，出租和轉(zhuǎn)手可能是投資回報(bào)的途徑，商鋪不僅可以出租、轉(zhuǎn)手，甚至自己經(jīng)營也是不錯(cuò)的選擇。更多的人可能是沖著商鋪回報(bào)較穩(wěn)而去購買的，根據(jù)筆者對不少二三線城市商鋪的情況分析，其租金回報(bào)率基本在5％―10％，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的租金回報(bào)率。但是，許多商鋪投資者卻犯了一個(gè)非常低級的錯(cuò)誤，即不少一線城市的投資環(huán)境是其他許多二三線城市無法相比的。把在一線城市的買房經(jīng)驗(yàn)搬到二三線城市去使用，豈有不栽跟頭之理?

商鋪投資　四個(gè)必須知道

從總體來看，不少二三線城市的商鋪存在以下幾方面問題：一是擅自改變項(xiàng)目性質(zhì)及建房用途，把一般工業(yè)用廠房當(dāng)作商鋪出售，給將來辦產(chǎn)權(quán)證帶來困難；二是虛假廣告宣傳，把建設(shè)規(guī)模、投資回報(bào)、業(yè)態(tài)經(jīng)營等，說大說高說好；三是虛報(bào)投資額，資金無保障；四是用鳥瞰式效果圖誤導(dǎo)。由此，這些城市不少商鋪銷售存在著虛實(shí)不清，投資者如同霧里看花，容易上當(dāng)。對此筆者認(rèn)為，投資者在投資前一定要做好功課，最基本的功課是五個(gè)知道，否則，你就老老實(shí)實(shí)在家里蹲著，別去異地他鄉(xiāng)偷雞不成蝕把米。這四個(gè)必須知道是：

首先，你必須知道該商鋪建設(shè)的全面情況。不了解該商鋪的土地性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、資金來源、未來業(yè)態(tài)、銷售對象、城市人口及消費(fèi)觀念等問題，你就不能輕易投資。

第二，你必須知道商鋪的投資回報(bào)率是多少。住宅有著較強(qiáng)的投資性，商鋪的投資性更強(qiáng)。在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的國家，住宅用房的投資回報(bào)率約為6％左右，而商鋪投資的回報(bào)率平均可達(dá)到約8％～10％。

第三，你必須知道商鋪是要養(yǎng)的。因?yàn)樾枰庾≌娜艘h(yuǎn)比租商鋪的人多得多，住宅租不出去還可以自己住。商鋪則不同，租不出去或者無法經(jīng)營，投資的損失就大了，因此投資商鋪一定要理性分析，要有養(yǎng)鋪的心理準(zhǔn)備。

第四，你必須知道商鋪真實(shí)的市場價(jià)格。商鋪的價(jià)格一般要比住宅的價(jià)格高得多，應(yīng)該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來確定商鋪售價(jià)，有人認(rèn)為縣級市應(yīng)是1．5:1至2:1，地級市應(yīng)是2:1至3:1，省城以上的大城市應(yīng)是3:1至5:1。大商場的層低的比率大，層高的比率小。

牢記三大紀(jì)律八項(xiàng)注意

筆者認(rèn)為，投資商鋪與其他投資一樣，也受到各種因素的影響，因此沒有任何人能保證商鋪投資能做到穩(wěn)賺不賠。但這并不是說，投資商鋪只有風(fēng)險(xiǎn)而沒有機(jī)會了。其實(shí)作為投資者，你只要真正堅(jiān)持做到不違反投資商鋪的“三大紀(jì)律”，那么，即便你是初涉此道的投資者，也會在商鋪投資中有所斬獲。否則將后患無窮。

首先，一定要堅(jiān)持做到開發(fā)商沒有上市公司背景的商鋪不買；其次，一定要堅(jiān)持做到?jīng)]有專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理的商鋪不買；第三，一定要堅(jiān)持做到?jīng)]有填補(bǔ)城市業(yè)態(tài)空白的商鋪不買。有人可能會對“三大紀(jì)律”感到奇怪，但它其實(shí)是多年來筆者商鋪投資實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。

筆者舉這樣一個(gè)例子：上海某開發(fā)商在滬上開發(fā)的服裝城相當(dāng)成功。2004年，該開發(fā)商又在蘇北某市的城鄉(xiāng)結(jié)合部建造了一座服裝城，投資者多為上海人。時(shí)至今日，該服裝城建成三年開業(yè)兩次沒有成功。你想想看，一個(gè)不足30萬人口的小城市，市中心有大小服裝店鋪上千家，有誰會跑到城鄉(xiāng)結(jié)合部去買服裝?可憐的商鋪投資者呀，出資幾十萬元，投資四年多，至今沒見一分錢回報(bào)。據(jù)說，那些投資買商鋪的人，如今想買后悔藥，就是找不到賣的地方。看來，這“三大紀(jì)律”還真不能違反，倘若稍不留神違反了，這后悔藥還真沒有地方買呢。

另外大家要明白的是，到異地去投資買鋪并非是“一本萬利”的事情，它還面臨著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，對此投資者需留意做到“八項(xiàng)注意”：

一要注意投資風(fēng)險(xiǎn)，目前，價(jià)格較低的商鋪一般多在二三級城市，這些城市基本不具備鋪價(jià)驟然上漲的條件。二是注意信息風(fēng)險(xiǎn)，投資者面臨著樓盤信息滯后、對異地風(fēng)俗以及投資習(xí)慣缺乏必要了解等問題。三是注意投資后的管理問題，尤其是用于休閑娛樂或綜合性的商鋪，千萬不要盲目投資。四是注意產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，外地集資建鋪現(xiàn)象較多，有的可能只有大產(chǎn)證，這樣的商鋪不受法律保護(hù)。五是注意付款風(fēng)險(xiǎn)，一般商鋪都要求一次性付款，這就把全部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了投資者身上，另外，商業(yè)貸款對外地人的限制也多，例如要求提供本地戶口擔(dān)保人、收入證明等。六是注意房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)商資質(zhì)低、專業(yè)水平不足，房屋質(zhì)量難保證。七是注意經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，一些外地商鋪由于業(yè)態(tài)選擇的不當(dāng)，個(gè)別開發(fā)商在唱“空城計(jì)”。八是注意收益風(fēng)險(xiǎn)，有的開發(fā)商因欠債較多，截留挪用投資者的投資回報(bào)，致使投資收益不能及時(shí)兌現(xiàn)。

篇8

資深房產(chǎn)業(yè)界專家、四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報(bào)率主要是5%～8%，如果回報(bào)率高達(dá)10%，甚至高于10%的話，購房者就應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)就越高，要仔細(xì)判斷。

 

“投資講求的是利潤和回報(bào)率，我們不用拿其他的項(xiàng)目作比較，就拿銀色詩典的住宅跟商鋪來做個(gè)對比?！敝苎蟾嬖V記者，2004年，成都的住宅價(jià)格尚處于低位，相較于現(xiàn)在的房價(jià)，“當(dāng)時(shí)隨便買在哪里都是賺?！倍?3000元每平米商鋪售價(jià)在當(dāng)時(shí)而言卻并非低位，據(jù)了解，銀色詩典項(xiàng)目1-2層為商鋪，3層以上均是住宅，“2004年開盤時(shí)住宅售價(jià)為2200元每平米，如今的二手房價(jià)格都已經(jīng)賣到了8800元左右。而我們靠多年積蓄買來的商鋪現(xiàn)在連按照9年前原價(jià)出售都是無人問津。”

 

高額返租：要么拿不到，要么羊毛出在羊身上

周洋給記者算了筆細(xì)賬，按照當(dāng)時(shí)承諾的年均8%的返租比例計(jì)算，自己160820元購得的這處12.78平米的商鋪年均收益為12866元，從2005年至今，應(yīng)得的返租收益為102928元。即使除去2006、2007年兩年的空置時(shí)間，按實(shí)際所得按每平米每月35元的租金計(jì)算，6年所得的總收益僅為32206元，投資回報(bào)率僅為低得可憐的3.34%。

 

“單就投資回報(bào)率而言，商鋪投資回報(bào)率確實(shí)優(yōu)于住宅投資，但個(gè)中變數(shù)也很多。也并非是每個(gè)商鋪投資回報(bào)都能實(shí)現(xiàn)高額、穩(wěn)定的效果。”北京尚衡（成都）律師事務(wù)所主任律師楊大軍告訴記者，他曾經(jīng)過多起商鋪投資者起訴開發(fā)商的案件，“內(nèi)容各異，要么是開發(fā)商沒有按照約定返還租金，或是因?yàn)閷㈨?xiàng)目抵押給了銀行導(dǎo)致投資者們沒法正常辦理房產(chǎn)證?！睏畲筌娐蓭煴硎?，除了這些，糾紛內(nèi)容還包括在建工程無法按期竣工，經(jīng)營管理者與投資者之間的租賃協(xié)議無法實(shí)施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的?！?/p>

 

其中最為典型的要屬成都市五塊石化妝品銷售市場的商鋪，在銷售時(shí)承諾年返租回報(bào)高達(dá)10%，在周邊商鋪價(jià)格均為3000余元的時(shí)候，這里的商鋪卻賣出了10000元每平米的高價(jià)，“主要原因是開發(fā)商為商鋪的投資收益購買了保險(xiǎn)，如果投資回報(bào)達(dá)不到合同約定的10%，業(yè)主的損失將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。業(yè)主們看到了開發(fā)商高回報(bào)的承諾及保險(xiǎn)公司承保的‘雙保險(xiǎn)’，卻忽略了保險(xiǎn)公司承保的時(shí)限，僅為一年而已?！痹陂_發(fā)商人去樓空后，業(yè)主們歷時(shí)十余年的漫漫訴訟依舊是石沉大海，維權(quán)無門。

 

楊大軍分析道，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)升高，也與商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的狀態(tài)有關(guān)。目前的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費(fèi)人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業(yè)項(xiàng)目卻在交通條件、價(jià)格、經(jīng)營成本多個(gè)方面存在不利因素，經(jīng)營效果并不理想。然而，高端商業(yè)項(xiàng)目往往都是開發(fā)者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)樗帡l件并不十分有利而存在很大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點(diǎn)，這里不僅包含極大風(fēng)險(xiǎn)，還可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發(fā)商承諾3年內(nèi)每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經(jīng)營商鋪的利潤能大于8%。這時(shí)，開發(fā)商只需要將商鋪的售價(jià)提高到原售價(jià)的124%，就能夠穩(wěn)賺不賠。所謂的租金回報(bào)，只不過是羊毛出在羊身上的數(shù)字游戲而已?！?/p>

 

售后包租：國家早已叫停，現(xiàn)實(shí)屢禁不止

“實(shí)際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經(jīng)被認(rèn)定為違規(guī)了?！睏畲筌姼嬖V記者，2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設(shè)部也明確發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，全面叫?！笆酆蟀狻碑a(chǎn)權(quán)式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素，針對禁令，不少開發(fā)商的返租其實(shí)是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發(fā)商企業(yè)為了逃避這一風(fēng)險(xiǎn)，往往指定第三方法人或者開發(fā)商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產(chǎn)。對于類似成都這樣的西部城市而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的“售后返租”模式在現(xiàn)實(shí)中卻從未消失。

 

資深房產(chǎn)業(yè)界專家、四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗榮提醒購房者，目前市場存在的“返租”年回報(bào)率主要是5%～8%，如果回報(bào)率高達(dá)10%，甚至高于10%的話，購房者就應(yīng)該小心謹(jǐn)慎，誘惑越大的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)就越高，要仔細(xì)判斷。

 

業(yè)內(nèi)專家分析，商鋪返租潮再度掀起，主要是因?yàn)樽≌袌稣{(diào)控，投資者紛紛涌入商業(yè)市場。不管是前些年還是近期出現(xiàn)在市場中的返租商鋪均存在一定的共性：商場鋪面積都很小，建筑面積幾平方米，幾十萬元甚至十多萬元就有交易。低門檻加上高額的返租回報(bào)承諾，令商場鋪熱賣，也刺激更多投資商盤活閑置多年的裙樓商業(yè)，將其包裝成主題商場分拆賣鋪。新式商鋪返租多是在賣鋪時(shí)就直接扣減了返租租金，而且銷售的多是已經(jīng)建成并有了產(chǎn)權(quán)的商鋪，并非以前預(yù)售的“空中樓閣”，相對來說投資風(fēng)險(xiǎn)會小一些。而一旦商場興旺起來，商鋪價(jià)值和租金都會翻幾番。但新式商鋪返租仍然存在開發(fā)商賣完即撤場、商場經(jīng)營不善關(guān)門大吉、商鋪辦不了房產(chǎn)證和商鋪價(jià)格虛高透支未來升值空間等種種投資風(fēng)險(xiǎn)。

 

“無論什么投資，都存在著風(fēng)險(xiǎn)?！€(wěn)賺不賠’是不可能的?！睒I(yè)內(nèi)人士提醒投資者，商鋪投資牽涉到多個(gè)方面，開發(fā)商開發(fā)，投資者買，經(jīng)營者經(jīng)營，幾個(gè)方面的利益都需要得到均衡發(fā)展，商鋪的價(jià)值才能夠體現(xiàn)，一旦投資在項(xiàng)目硬件軟件上均存在“先天不足”的商鋪，即便租金價(jià)格再便宜也不會有人來租。

篇9

外來妹與離婚男建新家庭

原來年近四十的黃偉曾經(jīng)有過一段失敗的婚姻。原因是妻子嫌他“賺不到錢，沒出息”，由于婚后兩人一直沒有孩子，六年前妻子就和別人跑了。

黃偉和前妻結(jié)婚后一直住在黃偉父親單位分配的位于上海市徐匯區(qū)漕溪北路上的老公房內(nèi)，黃偉母親去世后，夫妻倆就和黃偉父親一起居住，房屋產(chǎn)權(quán)一直登記在父親名下。因此黃偉前妻與他離異后就搬了出去，然而黃偉離婚后還不到一年，黃偉的父親就過世了，剩下黃偉一個(gè)人獨(dú)守55個(gè)平方米的空房。不但生活上無人照料，精神上更是空虛無比。

此時(shí)，胡欣的出現(xiàn)讓黃偉看到了新的生活希望。一方面，黃偉希望能重新組建家庭，開始新的生活；另一方面胡欣也希望能在上海有個(gè)依靠，尤其是可以告別四處租房漂泊不定的生活。于是兩人一拍即合，認(rèn)識沒多久便注冊登記結(jié)婚了。為了對胡欣“表忠心”，黃偉還特意在房產(chǎn)證上加上了“胡欣”的名字，這樣一來，這套房屋就成了兩人的共有財(cái)產(chǎn)。

為籌投資款變賣自住房

說來也巧，就在兩人結(jié)婚后不久，胡欣從一位來上海打工的湖北老鄉(xiāng)的口中得知，老家正掀起一陣“商鋪投資熱潮”，幾乎人人都說花錢投資商鋪是一樁穩(wěn)賺不賠的好買賣。聽老鄉(xiāng)那栩栩如生地動情描述，胡欣越聽越心動。真希望立馬回老家投資賺上一筆，然而卻苦于手頭缺少資金。于是她就游說黃偉把房子賣了套現(xiàn)去湖北投資商鋪。雖說商鋪投資這事風(fēng)險(xiǎn)不小，但同樣心存暴富幻想的黃偉經(jīng)不起游說。最終在夫妻倆反復(fù)商議權(quán)衡后，決定把投資商鋪的寶押在自己僅有的這套住房上。房屋出售后，兩人暫時(shí)租房生活，等到賺到錢后再買套大房子。

胡欣夫婦當(dāng)即就到附近的中介公司將自己的房子掛了牌，等待買主。幸運(yùn)的是，中介公司方面很快有了消息，來自云南的呂兆華、呂兆文(化名)兄妹相中了他們的房子。接下來理應(yīng)就是正常的辦理手續(xù)，簽約、付款、交房。但恰恰是這簡單的三個(gè)步驟，引出了一連串的矛盾糾紛。

四年四訟鬧劇

事情還要從雙方簽訂合同說起。當(dāng)初胡欣夫婦為了快速套現(xiàn)，以68萬元將房屋作價(jià)賣出。而呂兆華兄妹由于手頭資金不夠，決定采取首付22萬元加貸款46萬元的方式支付購房款。雙方對此表示一致同意，并以此簽訂了合同。合同簽訂后，呂氏兄妹也在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳付了首付22萬元，原本這一切都沒什么問題。可就在他們支付了首付款后。等待銀行放款完成最終交易的時(shí)候，意外發(fā)生了――銀行貸款由于種種原因沒有辦下來。

無奈的呂兆華二人只能提出終止合同并同意支付違約金。可是早已把到手的首付款拿去做商鋪投資的胡欣根本無法將錢退還。由于雙方誰都不肯讓步，于是事情鬧到了法庭。在接下來的日子里，前前后后引發(fā)了四訟：先是呂兆華、呂兆文提出終止合同遭拒，提訟；后是黃偉、胡欣夫婦反告呂氏兄妹先行提出解約，要求賠償；接著呂氏兄妹又再次要求胡欣夫婦交房；然而在退款不成，交房沒門的情況下，最終在2010年，呂氏兄妹再次一紙?jiān)V狀告到法院，要求胡欣夫婦交房并申請強(qiáng)制執(zhí)行。因呂氏兄妹也存在一定過錯(cuò)，需承擔(dān)黃偉夫婦在外租房半年的租金。

法院判決強(qiáng)制執(zhí)行交房

值得注意的是，呂氏兄妹第一次要求的是終止合同，退還首付，但到了第三起官司時(shí)，訴訟請求就變成了要求對方交房。這是為什么呢?原來在前兩起官司的審理過程中，呂氏兄妹的房貸批了下來，他們原本希望能夠按照當(dāng)初的合約把拖了一年多的“半吊子買賣合同”給徹底完成了。

然而就在這一年多的時(shí)間里，黃偉、胡欣夫婦卻遭遇了悲喜兩重天的洗禮：一方面，他們在湖北商鋪上的投資并沒有如預(yù)期的那樣給自己帶來豐厚回報(bào)；與此同時(shí)，他們在上海的這套房子的市場價(jià)格卻一路水漲船高。兩人就把發(fā)財(cái)夢再次寄托在了上海那套黃偉父親留下來的老公房身上。于是兩人心里一合計(jì)。要我退首付，當(dāng)然拿不出來，可要我按一年前的原價(jià)賣房子，顯然又心有不甘。結(jié)果當(dāng)兩年前法院判決要求他們搬離時(shí)，他們卻以這是兩人的唯一住所，若搬離將無住所為由，拒絕搬離，這也讓法院執(zhí)行一度陷入了僵局。而這一拖就是兩年。

可憐呂氏兄妹好不容易湊齊了錢款卻兩手空空，雖然多次上門協(xié)商，但都被打了回票。畢竟在這兩年時(shí)間里，上海的房價(jià)又有了令人乍舌的上漲，而該套房屋的市場價(jià)格也早已漲到了150余萬元。黃偉夫婦要求以市場價(jià)重新簽訂買賣合同，但這顯然已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了呂氏兄妹的承受力，無奈之下，呂氏兄妹只得第三次向法院求助。最終上海市徐匯區(qū)人民法院判決胡欣夫婦交房并強(qiáng)制執(zhí)行。

法官點(diǎn)評

買賣雙方都有過錯(cuò)

侯榮康

其實(shí)這起案件的案情并不復(fù)雜，但正所謂“無巧不成書”，之所以會有前后四起官司鬧劇，就是因?yàn)橘I賣雙方同時(shí)發(fā)生了過錯(cuò)。

首先，黃偉、胡欣夫婦的賣房行為有很強(qiáng)的目的性，就是為了盤活資金去投資商鋪。然而任何投資都要量力而為。不動產(chǎn)本身的流動性就較差，通過出售不動產(chǎn)來換取流動資金這一投資決策本身是具有較大風(fēng)險(xiǎn)的，而把自己僅有的一套住房貿(mào)然拿去出售更是嚴(yán)重違反理財(cái)基本原則，因?yàn)檫@等于將夫妻二人今后的基本生活條件置于極為危險(xiǎn)的境地中。對于這對一心沉浸在發(fā)財(cái)夢里的夫妻而言，今天“房去樓空”的結(jié)局是不難想象的。

其次，呂氏兄妹在購房時(shí)也沒有做足充分的功課，為了能搶下急于出售的“便宜貨”，沒有對自己的貸款能力做出恰當(dāng)?shù)脑u估，這一誤判也成了后來所有矛盾的根源。另一方面，呂氏兄妹還承擔(dān)了“訴訟風(fēng)險(xiǎn)”。由于他們第一次提出訴訟要求是解除合同，不料敗訴了，法院最后判決為雙方繼續(xù)履行合同。但就在訴訟進(jìn)行的這段時(shí)間里，交易雙方的心態(tài)發(fā)生了重大變化，一邊是胡欣老家的商鋪并沒有像傳說中的那樣成為搖錢樹，另一邊上海的房價(jià)又一路看漲。結(jié)果呂氏兄妹想要盡快買下而不是要拿回首付，但胡欣夫婦卻不想賣房了。這才有了后來一次又一次勞命傷財(cái)?shù)年P(guān)聯(lián)官司。

在這起案件中，無論是買家還是賣家所犯的錯(cuò)誤，都有很好的警示作用。

理財(cái)金手指

篇10

限購只針對住宅類的、對于商用房不限購。商用房是運(yùn)用于商業(yè)的，說白了就是帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)模式，是一種投資。

1、商鋪是屬于商業(yè)用地開發(fā)的性質(zhì)，也是商業(yè)投資行為，當(dāng)然住宅也有很多是商業(yè)投資，但是國家限購住宅是因?yàn)樽≌怯脕碜屓司幼〉模陨啼伈皇芟拶彛?/p>

2、現(xiàn)在投資者對商鋪投資都非常謹(jǐn)慎。商鋪銷售也大不如前，很多商業(yè)不斷的變換經(jīng)營業(yè)態(tài)也不見好轉(zhuǎn)，商鋪空置較多。

限購政策如下：