導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇住房抵押貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

(一)城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策影響機(jī)制的相關(guān)理論

國(guó)外關(guān)于城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策影響機(jī)制的相關(guān)研究主要有違約理論、理性歧視理論、信息外部性理論和內(nèi)部信息效應(yīng)理論。其中，違約理論解釋哪些城區(qū)特征影響貸款風(fēng)險(xiǎn)；理性歧視理論解釋商業(yè)銀行根據(jù)城區(qū)特征進(jìn)行貸款決策的合理性；信息外部性理論和內(nèi)部信息效應(yīng)理論解釋城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行貸款決策的影響會(huì)導(dǎo)致中低收入城區(qū)貸款供給不足。信息外部性理論和內(nèi)部信息效應(yīng)理論的主要區(qū)別在于研究角度不同：前者認(rèn)為，當(dāng)前住房交易提供的城區(qū)信息使該城區(qū)的所有貸款者受益；后者認(rèn)為，單個(gè)貸款者在從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中搜集到的某些城區(qū)信息只使該貸款者受益。

1.違約理論

住房抵押貸款違約理論有兩種：支付能力理論和權(quán)益理論，分別解釋被迫違約和理性違約。

支付能力理論的主要內(nèi)容是：(1)當(dāng)借款者無(wú)力支付月還款額時(shí)，違約就會(huì)發(fā)生。(2)影響借款者支付能力的因素有：觸發(fā)事件(triggerevents,包括失業(yè)、離婚和疾病等)、融資來(lái)源(Financialresources，包括收入和儲(chǔ)蓄等)、融資條款(Financialcommitments，包括住房抵押貸款的利率、期限和貸款價(jià)值率以及其它負(fù)債)和其它(包括戶主年齡和家庭里孩子的年齡與數(shù)量等)。

權(quán)益理論的主要內(nèi)容是：(1)違約可視為住房抵押貸款所內(nèi)含的看跌期權(quán)，即以不償還住房抵押貸款余額為條件而賣出住房的期權(quán)；即使借款者有能力支付月還款額也可能在一定條件下執(zhí)行看跌期權(quán)(即違約)。(2)違約的必要條件是負(fù)權(quán)益(即住房?jī)r(jià)值小于貸款價(jià)值)，并且違約受交易成本和觸發(fā)事件的影響。(3)負(fù)權(quán)益的影響因素包括初始貸款價(jià)值率，住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率、已抵押年數(shù)、貸款期限和資金機(jī)會(huì)成本2；交易成本因素包括違約信用損失、尋找新住所的搜尋費(fèi)用和搬遷費(fèi)用等，它增加違約成本從而降低違約概率；觸發(fā)事件因素包括失業(yè)、離婚和遷移等，它將多期最優(yōu)違約決策提前到現(xiàn)在3。

VonFurstenberg(1969)考慮了初始貸款期限、初始貸款價(jià)值率和被抵押的是新房還是舊房等因素，發(fā)現(xiàn)初始貸款價(jià)值率是影響違約率的重要因素，初始貸款價(jià)值率越高違約率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亞的數(shù)據(jù)估計(jì)了違約損失函數(shù)，發(fā)現(xiàn)城區(qū)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)是導(dǎo)致違約損失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和觸發(fā)事件對(duì)違約率的影響，他們用城區(qū)收入水平和年齡結(jié)構(gòu)作為交易成本的變量，用城區(qū)失業(yè)率、離婚率和遷移率描述觸發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)城區(qū)中位家庭收入水平與違約率高度負(fù)相關(guān)，城區(qū)失業(yè)率和離婚率與違約率高度正相關(guān)，其它變量不顯著。Boheim和Taylor(*)研究發(fā)現(xiàn)，孩子年齡小于六歲的家庭違約率較高；戶主年齡對(duì)違約率有顯著影響，在38歲以下，違約率隨戶主年齡遞增，在38歲以上，違約率隨戶主年齡遞減。由此可見(jiàn)，住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率、失業(yè)率或離婚率高以及中位家庭收入低的城區(qū)違約風(fēng)險(xiǎn)大。

2.理性歧視理論

19世紀(jì)70年代初，Phelps(1972)和Arrow(1973)提出勞動(dòng)力市場(chǎng)的理性歧視理論，后來(lái)被應(yīng)用到住房抵押貸款市場(chǎng)。該理論的主要內(nèi)容是：(1)在單個(gè)貸款申請(qǐng)者和單個(gè)住房特征難以準(zhǔn)確獲得的情況下，權(quán)衡收益和成本，貸款者根據(jù)貸款申請(qǐng)所屬城區(qū)的特征判斷違約風(fēng)險(xiǎn)更有利可圖。(2)某些城區(qū)的違約風(fēng)險(xiǎn)比其它城區(qū)高，如果高于貸款者的最大可承受風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自這些城區(qū)的貸款申請(qǐng)會(huì)被拒絕；如果低于貸款者的最大可承受風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)被批準(zhǔn)，但同時(shí)被要求較高的首付款比例。(3)因?yàn)槔硇云缫暿怯欣蓤D的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不能使其消失。

Schill和Wachter(1993)發(fā)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)低收入或少數(shù)民族城區(qū)比對(duì)其它城區(qū)的拒貸率高，但在控制了城區(qū)風(fēng)險(xiǎn)之后，拒貸率的城區(qū)差別消失，這表明理性歧視是存在的。Marschoun(*)發(fā)現(xiàn)，對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率較大的城區(qū)，貸款者要求較高首付款比例的概率較大。

5.信息外部性理論

Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理論(informationexternalitiestheory)。該理論的主要內(nèi)容是：(1)一方面，住房估價(jià)的精確性與近期的城區(qū)住房交易規(guī)模正相關(guān)，與城區(qū)預(yù)期住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率負(fù)相關(guān)；另一方面，如果住房估價(jià)不精確，貸款者為降低違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)要求較高的首付款比例或者拒貸：導(dǎo)致住房銷售難度增大；兩個(gè)方面相互影響，產(chǎn)生了一個(gè)動(dòng)態(tài)的信息外部性。(2)在一個(gè)外部沖擊(例如住房交易稅提高)下，如果住房交易規(guī)模下降得較小，則信息外部性作用較小，住房抵押貸款市場(chǎng)能恢復(fù)到初始的穩(wěn)態(tài)均衡點(diǎn)；如果住房交易規(guī)模下降得足夠大，則信息外部性作用會(huì)大到使該市場(chǎng)持續(xù)萎縮，甚至消失。(3)低收入城區(qū)的住房交易規(guī)模一般較小，而且首付款是對(duì)低收入家庭擁有住房所有權(quán)的一個(gè)重要門檻，所以信息外部性對(duì)低收入城區(qū)的影響較大。

Claem(1996)和Vermilyea(2005)等學(xué)者都發(fā)現(xiàn)，住房交易規(guī)模4與拒貸率顯著負(fù)相關(guān)，表明信息外部性是存在的。Harrison(2001)發(fā)現(xiàn)，信息外部性不僅存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退期也存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)非衰退期；考慮了銀行差異性的信息外部性更顯著；在其它條件(例如城區(qū)預(yù)期住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率)不變情況下，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的近期住房交易規(guī)模增加使拒貸率降低2%。

4.內(nèi)部信息效應(yīng)理論

1999年，Avery等提出內(nèi)部信息效應(yīng)理論(internalinformationeffecttheory)。該理論的主要內(nèi)容是：(1)單個(gè)貸款者在從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中搜集到的某些城區(qū)信息只使該貸款者受益，這些信息與該貸款者的抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模正相關(guān)。(2)在低收入城區(qū)，購(gòu)買住房的抵押貸款申請(qǐng)總量通常比較小，如果一個(gè)城區(qū)存在多個(gè)貸款者，可能沒(méi)有任何一個(gè)有足夠的業(yè)務(wù)規(guī)模以獲得足夠的城區(qū)信息，貸款風(fēng)險(xiǎn)或單位貸款成本會(huì)更高，從而首付款比例或拒貸率也更高。

Avery(1999)和Vermilyea(2005)都發(fā)現(xiàn)，單個(gè)貸款者的住房抵押貸款業(yè)務(wù)規(guī)模5與其拒貸率顯著負(fù)相關(guān)，表明內(nèi)部信息效應(yīng)是存在的。Avery(1999)還發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部信息效應(yīng)在低收入城區(qū)比在中高收入城區(qū)大，可以解釋中低收入城區(qū)之間1／4的拒貸率差別。

(二)城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響機(jī)制

我們對(duì)上述國(guó)外的相關(guān)理論進(jìn)行概括總結(jié)，發(fā)現(xiàn)城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響機(jī)制有以下三種：

1.違約理論和理性歧視理論：城區(qū)預(yù)期住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率、城區(qū)失業(yè)率、城區(qū)離婚率或城區(qū)中位家庭收入水平違約風(fēng)險(xiǎn)首付款比例或拒貸率

2.信息外部性理論：城區(qū)住房交易規(guī)?；虺菂^(qū)預(yù)期住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率住房估價(jià)精確性違約風(fēng)險(xiǎn)首付款比例或拒貸率

3.內(nèi)部信息效應(yīng)理論：貸款者收到的住房抵押貸款申請(qǐng)數(shù)量該貸款者獲得的城區(qū)信息違約風(fēng)險(xiǎn)首付款比例或拒貸率

二、

城區(qū)特征是商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的一個(gè)重要因素，它分為三類：(1)人口特征，包括中位家庭收入、離婚率、失業(yè)率、年齡結(jié)構(gòu)和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易規(guī)模、土地供給彈性、住房所有權(quán)比率、住房空置率、中位住房租金價(jià)格比、中位住房建筑周期和中位住房年齡等；(3)公共服務(wù)特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，學(xué)校質(zhì)量、治安狀況和拆遷改造等；(4)其它特征，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和產(chǎn)業(yè)分散化程度等1。

城區(qū)特征或多或少以相同方式影響一個(gè)城區(qū)所有住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在單個(gè)貸款申請(qǐng)者特征和單個(gè)住房特征難以準(zhǔn)確獲得的情況下，商業(yè)銀行可以根據(jù)城區(qū)特征判斷一個(gè)城區(qū)的住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，以確定該城區(qū)的最低首付款比例，甚至對(duì)整個(gè)城區(qū)拒貸，這一方面使商業(yè)銀行面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)降低，另一方面可能使中低收入城區(qū)居民的住房融資難度加大。本文通過(guò)分析國(guó)外城區(qū)特征對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響機(jī)制，聯(lián)系我國(guó)實(shí)際情況，指出我國(guó)商業(yè)銀行根據(jù)城區(qū)特征進(jìn)行住房抵押貸款決策具有合理性，建議商業(yè)銀行密切關(guān)注城區(qū)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率，并且政府限制中低收入城區(qū)商業(yè)銀行的數(shù)量。

三、城區(qū)特征對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響現(xiàn)狀

城區(qū)特征對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款決策的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，并導(dǎo)致中低收入城區(qū)居民的住房融資困難加大。

2004年下半年，上海多家銀行在二手房抵押貸款方面出臺(tái)了新的限制條件——城區(qū)和環(huán)線概念，停止了向奉賢、金山、南匯、川沙、崇明五個(gè)城區(qū)發(fā)放二手房抵押貸款；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的二手房抵押貸款首付款比例普遍增至3成，內(nèi)外環(huán)之間的增至4成，外環(huán)線以外的增至5成6。另外，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行規(guī)定，從2006年6月1日起，個(gè)人住房抵押貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入者的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行最低首付款比例20%的規(guī)定。然而，在實(shí)踐中，商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款申請(qǐng)者普遍執(zhí)行的最低首付款比例是30%或30%以上，中低收入者沒(méi)有得到最低首收付款比例20%的好處。

四、啟示

1.商業(yè)銀行根據(jù)城區(qū)特征進(jìn)行住房抵押貸款決策具有合理性。目前，我國(guó)個(gè)人信用查詢系統(tǒng)處于起步階段，尚不完善；住房估價(jià)技術(shù)的科學(xué)性、客觀性較差，并且委托問(wèn)題使房?jī)r(jià)高估的現(xiàn)象比較突出。這導(dǎo)致商業(yè)銀行搜集單個(gè)貸款申請(qǐng)者特征和單個(gè)住房特征的成本高、準(zhǔn)確性低。相對(duì)而言，城區(qū)特征的獲取成本較低、較準(zhǔn)確。所以，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)城區(qū)特征判斷一個(gè)城區(qū)的住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)較大的城區(qū)規(guī)定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

2.商業(yè)銀行應(yīng)該密切關(guān)注城區(qū)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)率。城區(qū)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)是導(dǎo)致違約損失的最重要因素。一個(gè)城區(qū)的住房?jī)r(jià)格波動(dòng)性越大，則住房估價(jià)的精確性越低，進(jìn)而住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越大，因此商業(yè)銀行對(duì)該城區(qū)的貸款申請(qǐng)應(yīng)該規(guī)定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

3.政府應(yīng)該限制中低收入城區(qū)的商業(yè)銀行數(shù)量。中低收入城區(qū)的住房交易規(guī)模通常較小，所以住房抵押貸款申請(qǐng)總量較小。如果一個(gè)中低收入城區(qū)的商業(yè)銀行多，則可能沒(méi)有任何一家能收到足夠的住房抵押貸款申請(qǐng)數(shù)量以獲得足夠的城區(qū)信息，貸款風(fēng)險(xiǎn)或單位貸款成本會(huì)比較高，從而首付款比例或拒貸率也比較高。因此，政府應(yīng)該限制中低收入城區(qū)的商業(yè)銀行數(shù)量，或者幫助中低收入城區(qū)的商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)組成住房抵押貸款銀團(tuán)，以使商業(yè)銀行獲得更多的城區(qū)信息，進(jìn)而減小中低收入城區(qū)居民的住房融資難度。

篇2

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化難點(diǎn)措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國(guó),后在發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn),把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對(duì)獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評(píng)估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。

我國(guó)商業(yè)銀行在90年代初開(kāi)始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國(guó)具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程,我們?cè)诮梃b一些西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)、走中國(guó)特色的同時(shí),對(duì)一些難點(diǎn)問(wèn)題應(yīng)加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問(wèn)題,它使商業(yè)銀行在沒(méi)有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國(guó)銀行業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國(guó)銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問(wèn)題

根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問(wèn)題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問(wèn)題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之比來(lái)衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個(gè)銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營(yíng)管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來(lái),世界銀行業(yè)難題中一個(gè)最為棘手的問(wèn)題就是如何籌集并保持充足的資本,我國(guó)銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強(qiáng)我國(guó)銀行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對(duì)于人們的需求來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過(guò)于萎縮,除了居民收入低這個(gè)因素之外,另一個(gè)重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%,并把個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)到30年,但還是沒(méi)有解決貸款來(lái)源的問(wèn)題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國(guó)住房抵押市場(chǎng)發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來(lái)發(fā)放貸款,圓居民的住房夢(mèng)。

5、豐富了金融投資品種

我國(guó)金融市場(chǎng)比起發(fā)達(dá)國(guó)家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個(gè)單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時(shí)。

三、住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)及對(duì)策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國(guó)模式,即成立一家專門的證券化組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)購(gòu)買并重組銀行的個(gè)人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。特設(shè)機(jī)構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機(jī)構(gòu)的影響。這種模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款的“真實(shí)出售”和抵押貸款庫(kù)的“真實(shí)隔離”。另一種是德國(guó)模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu),由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實(shí)施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“真實(shí)隔離”,從理論上看,美國(guó)模式似乎更能符合要求,但實(shí)施美國(guó)模式要求金融市場(chǎng)比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對(duì)金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國(guó)現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來(lái)看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國(guó)模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國(guó)外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國(guó)為例,美國(guó)一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡(jiǎn)單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個(gè)或多個(gè)抵押品持有者組成一個(gè)抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個(gè)組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡(jiǎn)單,而且分散了風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)了流動(dòng)性,對(duì)投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現(xiàn)金流

抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個(gè)抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個(gè)組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測(cè)算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強(qiáng)的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個(gè)組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡(jiǎn)單快捷地預(yù)測(cè)現(xiàn)金流。鑒于我國(guó)對(duì)于把貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會(huì)給住房抵押貸款證券化帶來(lái)很大障礙。我國(guó)抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間償付本金。

4、住房抵押證券定價(jià)的問(wèn)題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價(jià)是首要解決的問(wèn)題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國(guó)家多以國(guó)債利率為參照,但在我國(guó)按此實(shí)行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國(guó)的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國(guó)庫(kù)券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國(guó)債利率,則銀行幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可言,這樣就加大了實(shí)施住房抵押貸款證券化的難度。從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場(chǎng)化,人民銀行可強(qiáng)制解決利率倒掛問(wèn)題,把國(guó)債利率視為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,其他利率的制定在參照國(guó)債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。這樣就理順了利率,打開(kāi)了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動(dòng)利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價(jià)問(wèn)題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來(lái)防范利率風(fēng)險(xiǎn)。

5、有關(guān)擔(dān)保、資信評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)

信用增級(jí)是住房抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ),為了刺激投資者的購(gòu)買欲望,除了提高證券的收益性外,還應(yīng)減小其風(fēng)險(xiǎn)性。沒(méi)有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,已成為制約我國(guó)住房抵押貸款迅速發(fā)展的障礙,若一級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),則二級(jí)市場(chǎng)根本無(wú)從發(fā)展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動(dòng)住房抵押貸款的良性發(fā)展,我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)由政府設(shè)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)的做法對(duì)抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。政府信用擔(dān)保債券由于有國(guó)家信譽(yù)作擔(dān)保,其信用程度幾乎與國(guó)債相同,被稱為“銀邊債券”。美國(guó)作為住房抵押貸款證券化初創(chuàng)的國(guó)家,其政府在證券化的發(fā)展過(guò)程中起了關(guān)鍵性的作用。但僅有擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不夠的,我國(guó)還應(yīng)大力發(fā)展和規(guī)范其他中介機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款證券的發(fā)行需要多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與,根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)可為市場(chǎng)提供對(duì)稱信息,增加交易的透明度,增強(qiáng)人們對(duì)證券的信任感。

6、有關(guān)人才的培養(yǎng)

住房抵押貸款證券化涉及面相當(dāng)廣泛,是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)、專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程,需要銀行、證券、評(píng)估、法律、會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)等多方面的知識(shí)。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)未雨綢繆,樹(shù)立以人為本的企業(yè)文化,靈活人才的選拔機(jī)制、培訓(xùn)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制,以促使證券化順利實(shí)施。

【參考文獻(xiàn)】

[1]戴根有:中國(guó)金融業(yè)住房信貸回顧與展望[N].中國(guó)證券報(bào),2002-07-07.

篇3

上兩期介紹了在美國(guó)養(yǎng)老體系中占據(jù)主導(dǎo)地位的個(gè)人退休賬戶(IRA)和401K計(jì)劃，它們主要偏重于投資(免稅)獲益：而本期介紹的反向住房抵押貸款則完全不同，它主要是一種金融工具的創(chuàng)新，為人們養(yǎng)老融資提供了一種新的途徑網(wǎng)上曾經(jīng)有一則大家很熟悉的故事：兩個(gè)老太太在天堂相遇，中國(guó)老太太長(zhǎng)舒一口氣說(shuō)，我攢了一輩子錢，臨死前，終于買了一套大房子。美國(guó)老太太也高興地說(shuō)，我臨死前，將幾十年前買房子的債還清了后來(lái)，這則故事義演繹出一個(gè)新版本：另一個(gè)老太太上了天堂，對(duì)前面兩個(gè)老太太說(shuō)，我在60歲那年，終于付清了房子的貸款。這以后我又賣掉了房子的產(chǎn)權(quán)，但是保留了使用權(quán)，靠著這筆錢我又在家里幸福地生活了很多年。來(lái)天常之前，正好花完了這筆錢，我真幸福。

前一則故事主要是教育人們要適當(dāng)?shù)卦黾迂?fù)債，利用銀行貸款提高自己的生活質(zhì)量，花明天的錢圓今天的夢(mèng)；而后一則故事衍生出一個(gè)新的概念――反向住房抵押貸款(Reverse Mortgages)或倒按揭，更通俗的講法足以房養(yǎng)老

在20世紀(jì)80年代，美國(guó)出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”。為了解決這個(gè)問(wèn)題，在80年代中期，新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，適用于那些擁有房產(chǎn)但缺乏其他現(xiàn)金收入來(lái)源的老年人。這種養(yǎng)老方式出現(xiàn)的時(shí)間雖然不長(zhǎng)，卻得到了迅速的發(fā)展，在英國(guó)、加拿大、新加坡，澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家也越來(lái)越盛行，成為退休養(yǎng)老金的重要組成部分，改變了許多人靠投資回報(bào)來(lái)籌集自己養(yǎng)老金的生活方式。

釋義：產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金

所謂反向住房抵押貸款，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來(lái)的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來(lái)償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分(但在新加坡，辦理此業(yè)務(wù)的為有政府背景的非營(yíng)利性質(zhì)公益機(jī)構(gòu))。

反向住房抵押貸款發(fā)展最成熟的是美國(guó)。在歐洲，反向住房抵押貸款最早源于荷蘭。

好處：60歲后房養(yǎng)人

在美國(guó)，反向住房抵押貸款的對(duì)象為62歲以上的老年人。如果一位超過(guò)62歲的老年人退休金收入(來(lái)源于政府養(yǎng)老金、個(gè)人退休賬產(chǎn)和企業(yè)年金)不足以維持較好的生活水平，而他同時(shí)擁有一套價(jià)值不菲的房子，那么把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲取相當(dāng)數(shù)額的貸款就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

通過(guò)辦理反向住房抵押貸款，老年人每年差不多能從金融機(jī)構(gòu)那里獲得幾萬(wàn)美元，加上原來(lái)的退休金，退休生活會(huì)過(guò)得很富足，可以出國(guó)旅游、參加各種音樂(lè)會(huì)、參觀展覽等等。也許，這就是我們經(jīng)常能看到成群結(jié)隊(duì)的外國(guó)老年人來(lái)中國(guó)旅游，卻很少有中國(guó)老年人去國(guó)外旅游(我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)尚未推出反向住房抵押貸款業(yè)務(wù))的原因之一。

“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”，反向住房抵押貸款的好處顯而易見(jiàn)。

從家庭層面上講，反向住房抵押貸款盤活了老年人的資產(chǎn)，使收入不多的老年人“夕陽(yáng)無(wú)限好”；減輕了子女的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；避免了遺產(chǎn)糾紛；轉(zhuǎn)變了人們的消費(fèi)觀念――買房自住不僅僅是一種純粹的消費(fèi)行為，同時(shí)也是退休養(yǎng)老的一種投資行為。

從社會(huì)層面上來(lái)講，反向住房抵押貸款大大減輕了國(guó)家在社會(huì)保障方面的壓力，尤其是對(duì)老齡化社會(huì)來(lái)說(shuō)意義更為重大；促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)多樣化；促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的良性發(fā)展。

核算：3步算金額

反向住房抵押貸款的利率一般要比普通的抵押貸款利率高一些，因?yàn)檗k理此業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)也面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)：首先是房主的壽命比預(yù)計(jì)的要長(zhǎng)，而按照合同，金融機(jī)構(gòu)要付款直至房主去世；第二在于所抵押的房產(chǎn)貶值。這兩個(gè)因素都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)出售后的收入比付出去的本金和利息還要高，甚至連本金都收不回來(lái)。因此，金融機(jī)構(gòu)對(duì)反向住房抵押貸款有非常獨(dú)特的核算方式。

舉個(gè)例子，如果一位65歲的美國(guó)老年人，擁有一套市值為70萬(wàn)美元的房子，他可以選擇保險(xiǎn)公司或者銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)反向住房抵押貸款。首先，該金融機(jī)構(gòu)根據(jù)老人的健康狀況和社會(huì)平均壽命來(lái)計(jì)算出整個(gè)抵押的期限，如果假設(shè)這位老年人會(huì)活到80歲，那么整個(gè)抵押期就為15年；接著，金融機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房子價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，15年后房子的折舊為30萬(wàn)美元，由于房子地段及周圍環(huán)境不錯(cuò)，房子本身會(huì)增值20萬(wàn)，到15年后，房子的總價(jià)值大約為60萬(wàn)美元；金融機(jī)構(gòu)把其中的利息貼現(xiàn)部分扣除(按照年利率7％計(jì)算)，最后計(jì)算出的總額大概為35．85萬(wàn)美元，再把總額分?jǐn)偟秸麄€(gè)抵押期，即老年人每年可以領(lǐng)取2．39萬(wàn)美元。老年人可以選擇一次性付款，也可以選擇在一定的信用額度下年付或月付。有了這筆穩(wěn)定的收入，老年人的生活將會(huì)得到極大的改善。如果老年人的壽命超過(guò)了80歲，金融機(jī)構(gòu)依舊會(huì)每年支付現(xiàn)金直至老年人去世，這部分損失由金融機(jī)構(gòu)獨(dú)自承擔(dān)。

模式：3種各不同

在美國(guó)，反向住房抵押貸款主要有以下幾種模式。

HECM

由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局承保拜在全國(guó)發(fā)行的HECM(Home Equity Conversion Mortgages)，是美國(guó)最流行的反向住房抵押模式。這種模式機(jī)動(dòng)靈活，手續(xù)簡(jiǎn)單，不需要收人證明，房主可以隨意支配所貸資金。此項(xiàng)業(yè)務(wù)主要由銀行，國(guó)有社保部門辦理。大約有90％的反向住房抵押貸款屬于這種模式。

GSRM

政府擔(dān)保的倒按揭貸款(Government-SponsoredReverse Mortgages)，由美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)辦理。

這種模式在很大程度上和HECM相似，但是這種抵押貸款有固定期限，房主在借款前需要做長(zhǎng)期的資金運(yùn)作計(jì)劃。在這個(gè)層面上，它有點(diǎn)類似于普通的住房抵押貸款。

篇4

次貸危機(jī)又稱次級(jí)房貸危機(jī)。它是一場(chǎng)發(fā)生在美國(guó)，因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩等引起的風(fēng)暴。它的蔓延導(dǎo)致全球主要金融市場(chǎng)不同程度地出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)。

二、住房抵押貸款證券化原理與運(yùn)作機(jī)制

（一）資產(chǎn)證券化的定義

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)使用較普遍的定義是：資產(chǎn)證券化是將金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)持有的缺乏流動(dòng)性，但能夠產(chǎn)生可預(yù)見(jiàn)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重組，以原始資產(chǎn)為擔(dān)保，創(chuàng)設(shè)可以在金融市場(chǎng)上銷售和流通的金融產(chǎn)品(證券)。證券化的實(shí)質(zhì)是融資者將被證券化的金融資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者。

（二）資產(chǎn)證券化的流程

資產(chǎn)證券化這一操作程序包括如下步驟：（1）發(fā)起人確定證券化資產(chǎn)，組建資產(chǎn)池；（2）設(shè)立特設(shè)信托機(jī)構(gòu)(SPV)；（3）資產(chǎn)的真實(shí)銷售；（4）進(jìn)行信用增級(jí)；（5）資產(chǎn)證券化的信用評(píng)級(jí)；（6）發(fā)售證券；（7）向發(fā)起人支付資產(chǎn)價(jià)款；（8）管理資產(chǎn)池；（9）清償證券。

（三）資產(chǎn)證券化的原理

資產(chǎn)證券化的原理包括一個(gè)核心原理和三個(gè)基本原理。核心原理是現(xiàn)金流分析原理，三大基本原理是資產(chǎn)重組原理、破產(chǎn)隔離機(jī)制和信用增級(jí)原理，是資產(chǎn)證券化核心原理的深入。

1.現(xiàn)金流分析原理

資產(chǎn)證券化的核心原理是現(xiàn)金流分析原理。資產(chǎn)證券化是以可預(yù)期的現(xiàn)金流為支持發(fā)行證券進(jìn)行融資的過(guò)程，可預(yù)期的現(xiàn)金流是資產(chǎn)證券化的先決條件。

2.資產(chǎn)重組原理

資產(chǎn)重組是資產(chǎn)的所有者或支配者為實(shí)現(xiàn)發(fā)行證券的目標(biāo)，根據(jù)資產(chǎn)重組原理，運(yùn)用一定的方式與手段，對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行重新配置與組合的行為。

3.破產(chǎn)隔離機(jī)制

破產(chǎn)隔離機(jī)制是資產(chǎn)證券化交易所特有的技術(shù)，它使基礎(chǔ)資產(chǎn)原始所有人的其他資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等與證券化交易中基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離開(kāi)來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)“傳染”給資產(chǎn)支持證券持有者，資產(chǎn)的賣方對(duì)己出售資產(chǎn)沒(méi)有追索權(quán)，在賣方與證券發(fā)行人和投資者之間構(gòu)筑一道堅(jiān)實(shí)的“防火墻”。

4.信用增級(jí)原理

信用增級(jí)是使發(fā)行的支持證券能夠避免與基礎(chǔ)擔(dān)保品相聯(lián)系的損失或其他風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。為了吸引更多的投資者并降低發(fā)行成本，利用“信用增級(jí)原理”來(lái)提高資產(chǎn)支持證券的信用等級(jí)是資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要特征。

三、住房抵押貸款證券化對(duì)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)影響的辯證分析

（一）研究背景

我國(guó)資產(chǎn)證券化的起步較晚，但在監(jiān)管當(dāng)局的大力推進(jìn)和金融機(jī)構(gòu)的積極參與下，我國(guó)資產(chǎn)證券化經(jīng)歷了一場(chǎng)從無(wú)到有，并快速發(fā)展和不斷突破的過(guò)程。短短的10年時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)性房貸額增長(zhǎng)了百倍（詳見(jiàn)圖1，圖2），已經(jīng)從1998年的400多億元，飆升到2007年6月末的4.3萬(wàn)億元。

（二）我國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施住房抵押貸款證券化的意義

1.擴(kuò)大商業(yè)銀行住房抵押貸款資金來(lái)源目前我國(guó)各類政策性住房資金的金額不過(guò)1600億元(其中800億元為住房公積金存款，主要用于個(gè)人住房抵押貸款)，根本無(wú)法滿足住房開(kāi)發(fā)與建設(shè)的需求，同樣也無(wú)法滿足居民的住房消費(fèi)需求，巨大的資金缺口把住房抵押貸款證券化推上了日程。

2.增加信貸資金的流動(dòng)性使商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債管理更靈活、增加信貸資金的流動(dòng)性是資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的初衷。由于銀行吸收的存款大多期限較短，而住房抵押貸款的期限相對(duì)較長(zhǎng)，這就造成資產(chǎn)與負(fù)債在期限上的不匹配，一旦銀行發(fā)生大量的現(xiàn)金需求而長(zhǎng)期貸款不能快速變現(xiàn)，銀行就會(huì)陷入流動(dòng)性困境。因此依靠將住房抵押貸款證券化來(lái)提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是行之有效的。

3.提高商業(yè)銀行的資本利用率根據(jù)巴塞爾資本協(xié)議，金融機(jī)構(gòu)需在資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)加權(quán)平均的基礎(chǔ)上確定資本充足率，建立風(fēng)險(xiǎn)資本儲(chǔ)備金。住房抵押貸款是一種期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差的信貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管部門對(duì)該業(yè)務(wù)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重也較高。住房抵押貸款證券化能夠使銀行有效降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率，以較少的資本獲取較大的利潤(rùn)。

4.豐富金融市場(chǎng)投資品種目前中國(guó)的利率水平較低，大量的資金要尋找投資渠道。但是中國(guó)金融市場(chǎng)上的投資品種還比較少，主要有國(guó)債、公司債券、股票和基金等，而住房抵押貸款證券化可以為金融市場(chǎng)提供風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的較長(zhǎng)期的證券。

5.住房抵押貸款證券化的分散風(fēng)險(xiǎn)作用

（1）房產(chǎn)抵押貸款證券化有利于分散利率風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)抵押貸款期限通常都不短，一般是10~20年，甚至是30年，利率波動(dòng)的可能性比較大，利率波動(dòng)對(duì)住房抵押收益的影響也會(huì)很顯著。目前房產(chǎn)抵押貸款銀行實(shí)行的是單一品種的浮動(dòng)利率貸款，商業(yè)銀行隨時(shí)可以根據(jù)央行的利率變動(dòng)而相應(yīng)上浮或下調(diào)利率，購(gòu)房者為此也承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦央行出于緊縮經(jīng)濟(jì)的考慮而提高利率，購(gòu)房人借貸的意愿必然陡降。銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的呆賬率激增。解決這一問(wèn)題最有效的方法就是通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，這樣一來(lái)，銀行將貸款一次性出售獲得收益，利率風(fēng)險(xiǎn)則隨同貸款一起轉(zhuǎn)移了出去。

（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行分散。銀行多為長(zhǎng)期貸款，但是居民儲(chǔ)蓄是構(gòu)成可貸資金的絕大部分來(lái)源，而居民儲(chǔ)蓄中又以活期存款為主，這種攬存的短期性與放貸的長(zhǎng)期性不匹配，就是所謂的“短存長(zhǎng)貸”矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，它很容易導(dǎo)致銀行陷入資金周轉(zhuǎn)不暢的困境，出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危險(xiǎn)。通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款證券化，銀行將貸款出售迅速回籠資金，就可有效化解這種風(fēng)險(xiǎn)。

（3）降低信用風(fēng)險(xiǎn)要訴諸房產(chǎn)抵押貸款證券化。銀行在發(fā)放貸款時(shí)，面臨著借款人違約或未按時(shí)履約的可能性從而給銀行帶來(lái)?yè)p失。房產(chǎn)抵押貸款的對(duì)象是廣大的個(gè)人消費(fèi)者，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的承受能力非常弱，一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生不利變動(dòng)，停供和壞賬就會(huì)接踵而至。

（4）降低提前償還風(fēng)險(xiǎn)仍需要房產(chǎn)抵押貸款證券化。借款人由于收入的變動(dòng)或是預(yù)期利率的變化而提前償付貸款，不可預(yù)期的現(xiàn)金流入就會(huì)增加進(jìn)銀行。增加的現(xiàn)金流入會(huì)提高資產(chǎn)負(fù)債管理的難度。通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款證券化，使表外融資成為了可能，故可以化解風(fēng)險(xiǎn)，提高資本利用率。

（三）我國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)

一是主觀意愿不強(qiáng)。分散風(fēng)險(xiǎn)是抵押貸款證券化很重要的一個(gè)作用。從目前情況看，房產(chǎn)抵押貸款總體上來(lái)說(shuō)是一種比較優(yōu)質(zhì)的貸款，違約率極低(約為0.5%)，因此，大多數(shù)銀行基于利潤(rùn)的考慮，并不情愿將這類貸款出售來(lái)進(jìn)行證券化處理。因而房產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)當(dāng)前中國(guó)的商業(yè)銀行而言，不是很迫切，這也增加了我國(guó)推行房產(chǎn)抵押貸款證券化的難度。

二是信用評(píng)估中介的發(fā)展滯后。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，只有由國(guó)家出面，建立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)證券化資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，再通過(guò)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，MBS的信用等級(jí)才能得以保障。

三是存在提前還款風(fēng)險(xiǎn)，指借款人可以隨時(shí)償還全部或部分抵押貸款的余額，而導(dǎo)致現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資的風(fēng)險(xiǎn)。一般地，抵押貸款的發(fā)放人都允許借款人可以隨時(shí)償還全部或部分抵押貸款，這相當(dāng)于給予了借款人一個(gè)“提前支付期權(quán)”。

四是利率風(fēng)險(xiǎn)，指由于利率的變化而使發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。它是房產(chǎn)抵押貸款證券化交易中，最難以規(guī)避與管理的一種基本風(fēng)險(xiǎn)。五是信用風(fēng)險(xiǎn)，指在金融交易活動(dòng)中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。

四、防范我國(guó)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）完善對(duì)基礎(chǔ)產(chǎn)品和客戶的持續(xù)管理

加強(qiáng)對(duì)衍生和原生產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)關(guān)系的研究無(wú)論是原始還是包裝過(guò)的金融產(chǎn)品，最根本的是要加強(qiáng)和完善對(duì)原始產(chǎn)品和客戶的持續(xù)管理。有效的金融創(chuàng)新需要風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格可控的基礎(chǔ)金融產(chǎn)品的支持。具有衍生特征金融產(chǎn)品的價(jià)值依賴于原生資產(chǎn)價(jià)值的變化，但金融創(chuàng)新令許多衍生品價(jià)值與真實(shí)資產(chǎn)價(jià)值的聯(lián)動(dòng)關(guān)系被削弱。我國(guó)目前正在進(jìn)行資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)工作，在推進(jìn)過(guò)程中有必要對(duì)衍生與原生產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)關(guān)系加以研究，防止“假設(shè)”因市場(chǎng)環(huán)境變化而累積市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）采取多種形式，加強(qiáng)金融監(jiān)管

在次貸危機(jī)中，美國(guó)金融體系中的多個(gè)環(huán)節(jié)都存在著監(jiān)管缺失，因此加強(qiáng)監(jiān)管非常必要。首先，注重規(guī)制導(dǎo)向監(jiān)管與原則監(jiān)管相結(jié)合。次貸危機(jī)反映出美國(guó)規(guī)制性監(jiān)管模式的滯后性和不靈活性，汲取美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們必須堅(jiān)持以規(guī)制性監(jiān)管為基礎(chǔ)。其次，實(shí)現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合，針對(duì)不同監(jiān)管事項(xiàng)、不同監(jiān)管領(lǐng)域?qū)嵤┎煌谋O(jiān)管原則。最后，加強(qiáng)金融監(jiān)管的國(guó)際合作。

（三）建立金融創(chuàng)新體系

健全創(chuàng)新機(jī)制金融創(chuàng)新是一個(gè)涉及到多方面因素和環(huán)節(jié)的系統(tǒng)工程，根據(jù)我國(guó)目前的情況，要重點(diǎn)做好以下幾方面工作：首先，各類金融機(jī)構(gòu)要設(shè)立專門的金融創(chuàng)新組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織、領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、管理和協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門、各分支機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新活動(dòng)以及與社會(huì)有關(guān)部門的溝通與聯(lián)系，對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)狀況提出有預(yù)見(jiàn)性的方法和控制對(duì)策。其次，認(rèn)真搞好創(chuàng)新的規(guī)劃工作。在充分把握和跟蹤國(guó)內(nèi)外金融創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的條件和許可，明確創(chuàng)新目標(biāo)，規(guī)劃創(chuàng)新程序，確定創(chuàng)新重點(diǎn)。最后，建立創(chuàng)新評(píng)價(jià)機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

（四）健全和完善內(nèi)部控制制度，及時(shí)修補(bǔ)和完善存在的制度漏洞

首先，建立由董事會(huì)、高層管理部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門組成的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。其次，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，識(shí)別、評(píng)估和控制金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行早期預(yù)警。在關(guān)注員工專業(yè)素質(zhì)的同時(shí)要更加重視員工的道德水平，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

篇5

[摘要]我國(guó)住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展,2005年12月住房抵押貸款證券已經(jīng)在一級(jí)市場(chǎng)上發(fā)行,成為證券市場(chǎng)內(nèi)的新的交易品種。本文介紹了住房抵押貸款證券的主要風(fēng)險(xiǎn)———違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)———及其度量指標(biāo),為今后研究住房抵押貸款證券的風(fēng)險(xiǎn)防范和定價(jià)機(jī)制提供了參考。

一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的,以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象,以購(gòu)置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長(zhǎng)期貸款。

住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時(shí)沒(méi)收貸款抵押物的權(quán)利?；仡櫸覈?guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程,自從20世紀(jì)90年代以來(lái),住房金融業(yè)務(wù)的重心由支持住房開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始向支持個(gè)人住房消費(fèi)轉(zhuǎn)移。個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人住房抵押貸款是居民購(gòu)房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發(fā)放限制條件少而成為住房信貸市場(chǎng)最重要的支持個(gè)人購(gòu)房的信貸資金供應(yīng)形式。1997年末,我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了近8000億元;2004年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了15922.3億元;到2005年,個(gè)人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額。

從增長(zhǎng)率來(lái)看,雖然2003年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個(gè)人住房抵押貸款余額同比分別增長(zhǎng)35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長(zhǎng)率只有14.4%和13%。盡管中國(guó)住房抵押貸款得到了快速發(fā)展,但未來(lái)的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。我國(guó)要實(shí)現(xiàn)人均居住面積8平方米的目標(biāo),還將投資數(shù)億元,僅靠公積金的積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。國(guó)外商業(yè)銀行的銀行信貸資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款在中占有近40%的比重,而我國(guó)住房抵押貸款規(guī)模最大的中國(guó)工商銀行和建設(shè)銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另?yè)?jù)央行的報(bào)告表明,我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小。2004年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39,其中英國(guó)為60,德國(guó)為47,荷蘭達(dá)到74。住房抵押貸款具有現(xiàn)金流量穩(wěn)定而且可預(yù)測(cè)、違約率低、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)化、單筆貸款數(shù)額小、易組合分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn),因而非常適合作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差,但具有較穩(wěn)定的未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機(jī)構(gòu)或其他特定機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)政府擔(dān)保或其他方式的信用增級(jí)后,以證券形式出售給投資者的融資過(guò)程。

二、住房抵押貸款證券的違約風(fēng)險(xiǎn)

2.1違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別對(duì)住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計(jì)劃償還,而早償是超出每月計(jì)劃償還金額;但是對(duì)投資者而言,如果MBS進(jìn)行了信用升級(jí),那么借款人的違約就導(dǎo)致了同早償完全相同的效果。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對(duì)于違約行為,金融機(jī)構(gòu)有權(quán)沒(méi)收其作為抵押物,改由抵押物價(jià)值(如拍賣所得)抵償尚未清償?shù)馁J款余額,不足的差額部分,金融機(jī)構(gòu)擁有追索權(quán)。

2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無(wú)法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發(fā)生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對(duì)支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時(shí),作為貸款發(fā)放方的金融機(jī)構(gòu),會(huì)通過(guò)借款人職業(yè)與收入的穩(wěn)定性等因素來(lái)衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業(yè)、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發(fā),處于經(jīng)濟(jì)理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。理性違約的發(fā)生與下述因素密切相關(guān):(1)房產(chǎn)價(jià)格:房產(chǎn)價(jià)格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房?jī)r(jià)比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產(chǎn)價(jià)格不是金融機(jī)構(gòu)能夠控制的,所以提高貸款房?jī)r(jià)比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

2.3違約風(fēng)險(xiǎn)的度量美國(guó)住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標(biāo)準(zhǔn)違約假設(shè)(Standarddefaultassumption,SDA)基準(zhǔn),該基準(zhǔn)將住房抵押貸款的年違約率表達(dá)為貸款帳齡老化程度的函數(shù)。100SDA意味著:———第1個(gè)月的違約率為0.02%,以后在第30個(gè)月前,每月上升0.02%;———第30個(gè)月至第60個(gè)月之間,違約率固定為0.60%;———第61個(gè)月至第120個(gè)月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個(gè)月起,違約率固定為0.30%

三、住房抵押貸款證券的早償風(fēng)險(xiǎn)MBS是一種分期償還的,每月計(jì)劃償還的金額包括按計(jì)劃償還的本金和支付的利息。

如果借款人實(shí)際償付的金額超過(guò)了每月計(jì)劃償還的金額,超出的部分就構(gòu)成了早償。由于借款人通常具有隨時(shí)早償?shù)臋?quán)利,一旦選擇早償,就會(huì)加速支付現(xiàn)金流,投資者極可能面臨一個(gè)以低于MBS收益率進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1早償?shù)暮饬恐笜?biāo)(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標(biāo),表示一個(gè)月內(nèi)抵押貸款組合中被早償?shù)谋窘鹫荚?jì)劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計(jì)算早償率的最常用指標(biāo),是以年利率表示的SMM,兩者的換算關(guān)系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(zhǔn)(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個(gè)月內(nèi)0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產(chǎn)生對(duì)不同提前還款速度的描述。(4)FHA經(jīng)驗(yàn)基準(zhǔn)FHA擁有一個(gè)龐大的關(guān)于抵押貸款提前還款情況的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù),基于該數(shù)據(jù)庫(kù)可以預(yù)測(cè)任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結(jié)合FHA關(guān)于提前還款行為的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),我們可以計(jì)算特定月份抵押貸款被提前清償?shù)母怕?。由此而得到的被稱為100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。最早的12年提前還款假設(shè)定價(jià)法就是由100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)得出的。

3.2早償?shù)臎Q定因素(1)利率和再融資動(dòng)機(jī)(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當(dāng)利率下降至一定水平,借款人對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行再融資,因此提高了早償率。利率效應(yīng)反映了再融資動(dòng)機(jī),再融資可以視為借款人持有的買入期權(quán),利差和CPR的關(guān)系就是MBS領(lǐng)域眾所周知的"S曲線":即當(dāng)借款人能以更有利的利率再融資時(shí),他們將執(zhí)行早償期權(quán)。如果當(dāng)前利率高于貸款合同利率,沒(méi)有再融資動(dòng)機(jī),CPR保持相對(duì)平穩(wěn);如果當(dāng)前利率低于合同利率時(shí),由于再融資動(dòng)機(jī),CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會(huì)有2個(gè)月左右的時(shí)滯,一方面反映了借款人申請(qǐng)新貸款所需時(shí)間,另一方面反映了從借款人早償?shù)酵顿Y者得到支付所需的時(shí)間。(2)老化效應(yīng)(Seasoning)通常在住房抵押貸款發(fā)放后,借款人要經(jīng)歷數(shù)月乃至數(shù)年才會(huì)愿意或有能力在早償上花費(fèi)精力和支出。早償率在MBS的早期從一個(gè)極低的水平開(kāi)始上升,并在12-60個(gè)月后趨于平穩(wěn)。因此,新發(fā)行的MBS將呈現(xiàn)較低的早償率,而且逐月上升。當(dāng)然,對(duì)于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(yīng)(Burnout)燃盡效應(yīng)是早償?shù)囊粋€(gè)重要的,也是最難度量的效應(yīng)。它反映的是:當(dāng)貸款池經(jīng)歷了多次再融資機(jī)會(huì)以后,其對(duì)再融資利率的要求比沒(méi)有經(jīng)歷再融資機(jī)會(huì)的貸款池要更低。表現(xiàn)出來(lái)的現(xiàn)象就是當(dāng)利率下降時(shí),早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會(huì)下降;最后,即使利率進(jìn)一步下降,早償率也決不會(huì)達(dá)到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質(zhì)性借款人構(gòu)成的,燃盡效應(yīng)可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進(jìn)行再融資就不足為奇了。當(dāng)利率下降時(shí),由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節(jié)性效應(yīng)(Seasonality)季節(jié)性反映了早償行為和住房市場(chǎng)活動(dòng)間密切的相互作用。在美國(guó),早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。

四、住房抵押貸款證券的其他風(fēng)險(xiǎn)MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風(fēng)險(xiǎn)。以下各種風(fēng)險(xiǎn)都是內(nèi)含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風(fēng)險(xiǎn)。

4.1利差風(fēng)險(xiǎn)以國(guó)債收益率代表市場(chǎng)收益率水平,利差就是其他證券化產(chǎn)品的收益率與國(guó)債收益率的差額。這是投資者投資風(fēng)險(xiǎn)證券所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。利差不是一直不變的,當(dāng)利差變大時(shí),證券的價(jià)格就會(huì)下降。利差期限是度量利差風(fēng)險(xiǎn)的工具,表示的是證券的價(jià)格對(duì)利差變化的敏感度,具體計(jì)算上使用的是期權(quán)調(diào)整利差(OAS)。假定國(guó)債利率和波動(dòng)性固定在當(dāng)期說(shuō)水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個(gè)基點(diǎn),在這二個(gè)新的OAS上計(jì)算出二個(gè)新的價(jià)格,然后得出。

4.2再投資風(fēng)險(xiǎn)一般情況下,證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流會(huì)用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時(shí)的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場(chǎng)利率變化導(dǎo)致的再投資收益的變化稱為再投資風(fēng)險(xiǎn)。持有期越長(zhǎng),再投資風(fēng)險(xiǎn)越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風(fēng)險(xiǎn)也越大。利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)方向相反。利率上升會(huì)導(dǎo)致證券價(jià)格降低;而利率降低會(huì)導(dǎo)致再投資收益的減少。

4.3期限風(fēng)險(xiǎn)一種期限長(zhǎng)度的證券化產(chǎn)品可以替代另一種期限長(zhǎng)度的證券化產(chǎn)品。由于二種證券化產(chǎn)品的利率風(fēng)險(xiǎn)不同,所以在替代是應(yīng)進(jìn)行一定的調(diào)整。投資者在調(diào)整時(shí)會(huì)使用平行移動(dòng)假設(shè),即不同期限長(zhǎng)度產(chǎn)品的收益率會(huì)變化相同的數(shù)額,而收益率的實(shí)際變動(dòng)通常又會(huì)背離該假設(shè),這就產(chǎn)生了期限風(fēng)險(xiǎn)。

4.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)反映了證券以接近于真實(shí)價(jià)值的價(jià)格出售的難以程度。衡量流動(dòng)性的主要指標(biāo)是交易商買入價(jià)和賣出價(jià)之間的差額:差額越大,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就越大。但是,如果投資者計(jì)劃將證券持有至到期日,那么流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就不是很重要。

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篇6

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；風(fēng)險(xiǎn)防范

作為新的一種投資工具，住房抵押貨款證券化的設(shè)計(jì)過(guò)程復(fù)雜，償還機(jī)制獨(dú)特，存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)金融市場(chǎng)自身的特點(diǎn)決定了我國(guó)住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)也與國(guó)外一些國(guó)家有所不同，本文將對(duì)我國(guó)主要存在的提前償付風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)的防范進(jìn)行討論。

一、提前償付風(fēng)險(xiǎn)防范

提前償付風(fēng)險(xiǎn)由于受人的行為和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，而不以人的意志為轉(zhuǎn)移。由于環(huán)境的不確定性和人的有限理性，我們不可能從總體上完全認(rèn)識(shí)和把握提前償付風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律，因此在抵押資產(chǎn)證券化運(yùn)作過(guò)程中必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)觀。同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到提前償付風(fēng)險(xiǎn)具有可控性，通過(guò)構(gòu)建科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制對(duì)提前償付風(fēng)險(xiǎn)加以規(guī)避。

1.對(duì)提前償付適當(dāng)收取罰金

提前償付罰金是指當(dāng)借款人選擇償還貸款時(shí)，他就必須為這一行為額外支付一定數(shù)量的罰金，以補(bǔ)償投資者由于提前償付而遭受的損失。在數(shù)額上，提前償付罰金等于提前償付額的一個(gè)百分比，且隨時(shí)間下降。一些國(guó)家和地區(qū)的銀行對(duì)提前償付要征收一定的罰金。提前還貸違約金收取標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到銀行利益與客戶利益的調(diào)整，對(duì)銀行在住房貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力有很大影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較完善的國(guó)家對(duì)提前還貸的違約金都有比較規(guī)范的制度和做法，一般是對(duì)一定期限(如3年)內(nèi)的提前還貸收取一定比例的違約金。

2.收益率的維持

收益率的維持常定義為:當(dāng)借款人提前償還其貸款時(shí)，必須付給貸款人一筆額外的收益率維持費(fèi)。收益率維持費(fèi)用的收取原則是要使貸款人對(duì)提前償付變得不關(guān)心為止。目前，實(shí)務(wù)界和理論界在收益率維持費(fèi)的基本計(jì)算公式基本上達(dá)成了共識(shí)，即借款人支付給貸款人收益率維持費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)扔谟?jì)劃償付額的未來(lái)值與提前償付數(shù)量的差，這樣，借款人通過(guò)對(duì)提前償付款項(xiàng)和收益率維持費(fèi)進(jìn)行再投資，能夠重新產(chǎn)生那些我們?cè)扔?jì)劃來(lái)自借款人的未來(lái)現(xiàn)金流。收益率維持模型根據(jù)計(jì)劃償付額的未來(lái)值如何計(jì)算分為以下幾種:

（1）子彈模型

根據(jù)子彈模型，YM費(fèi)應(yīng)按下式計(jì)算：YM費(fèi)=Pr×T×（貸款息票-YM息票）。式中，貸款息票表示貸款在發(fā)起時(shí)的息票，YM息票是提前償付時(shí)的市場(chǎng)利率。該模型暗含的解釋是在貸款提前償付的日期我們把該貸款看作一筆在償還日到期、在平時(shí)根據(jù)貸款息票利率支付利息的子彈貸款，并假定提前償付款項(xiàng)能被投資于一個(gè)類似子彈貸款的債券，該債券平價(jià)購(gòu)買，并按YM息票支付利息。

（2）單貼現(xiàn)因子模型

單貼現(xiàn)因子的YM費(fèi)的公式為:YM費(fèi)=∑FSP/(1+YM收益率）-提前償付額。式中，F(xiàn)SP代表未來(lái)償付額，求和指數(shù)t代表提前償付以后的月數(shù)。該模型按一個(gè)不變的YM收益率來(lái)計(jì)算未來(lái)現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值。YM收益率一般選作相同到期日的國(guó)庫(kù)券的收益率再加上一些精選的利差。如果沒(méi)有利差，則YM費(fèi)將允許貸款人確切地以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)庫(kù)券組合重新產(chǎn)生未來(lái)計(jì)劃的現(xiàn)金流，這很明顯是一個(gè)過(guò)度補(bǔ)償。

（3）復(fù)合貼現(xiàn)因子模型

除了在國(guó)債收益率曲線方面將未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)以外，復(fù)合貼現(xiàn)因子模型與單個(gè)貼現(xiàn)因子模型類似。它給出YM費(fèi)是:YM費(fèi)=∑FSP/（1+r+YM利差）-提前償付額。式中，F(xiàn)SP代表未來(lái)計(jì)劃的償付額，r表示國(guó)債收益率，求和指數(shù)t代表提前償付日期以后的月數(shù)。在YM利差設(shè)置為零的情況下，這個(gè)模型通常稱作國(guó)庫(kù)券變頻收益率維持。這個(gè)模型通過(guò)購(gòu)買一個(gè)國(guó)庫(kù)券組合為貸款人重新產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流提供了足夠的收費(fèi).由于一個(gè)國(guó)庫(kù)券組合是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，因此這明顯是一個(gè)過(guò)度補(bǔ)償。

（4）利率差異模型

對(duì)于利率差異模型，YM費(fèi)等于計(jì)劃利息償付額和如果按照同樣的償還期，但卻以同比到期日國(guó)庫(kù)券的息票計(jì)算的計(jì)劃利息償付額的差的現(xiàn)值。即:YM費(fèi)=∑ItIt/(1+r)t。式中，It表示計(jì)劃利息償付額，It表示按YM收益率計(jì)算的計(jì)劃利息償付額，YM收益率被選作與貸款具有相同到期日的國(guó)庫(kù)券的收益率，加上一個(gè)可能的精選利差。其他符號(hào)與前面含義相同。這種方法隱含的假定是一旦收到提前償付率項(xiàng)，貸款人能重新發(fā)行具有明確分期償還計(jì)劃的債券。這些新貸款的(固定)息票等于超過(guò)一個(gè)類似國(guó)庫(kù)券的一些利差。兩個(gè)現(xiàn)金流之間的差異產(chǎn)生YM費(fèi)。

在建立提前償付模型時(shí)，人們將數(shù)理統(tǒng)計(jì)中的生存分析方法引入其中，并成為當(dāng)前比較流行的提前償付預(yù)測(cè)方法之一。運(yùn)用生存分析的方法來(lái)對(duì)提前償付的行為進(jìn)行分析，建立模型。首先應(yīng)在一個(gè)抵押貸款組中抽取一定的樣本(即某些確定的貸款個(gè)體)進(jìn)行觀察，每個(gè)個(gè)體提前償付的時(shí)間即為個(gè)體的失效時(shí)間。生存分析中的危險(xiǎn)函數(shù)∏(t)是表示個(gè)體存活到時(shí)間t，在t時(shí)刻的瞬時(shí)死亡率或失效率，即為t時(shí)刻貸款的提前償付率。運(yùn)用生存分析中的模型來(lái)描述提前償付行為，并根據(jù)觀測(cè)到的樣本貸款的時(shí)間數(shù)據(jù)對(duì)其中的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，從而得到一個(gè)描述抵押貸款提前償付行為的模型。在生存分析中，對(duì)某個(gè)抵押貸款樣本進(jìn)行研究時(shí)，我們既要研究提前償付的總趨勢(shì)，又要考慮其它影響生存的因的現(xiàn)值不能超過(guò)其抵押貸款賬戶余額的本金數(shù)，保持其債務(wù)價(jià)值較小的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)利率降低，使得他將來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值超過(guò)抵押貸款賬戶余額的本金數(shù)，抵押貸款人就要在現(xiàn)行的利率下進(jìn)行再融資，使其債務(wù)的價(jià)值仍具有較小的優(yōu)勢(shì)，就要執(zhí)行期權(quán)，對(duì)其現(xiàn)有的貸款本金余額實(shí)行提前償付。而此時(shí)期權(quán)的價(jià)值就是他未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值與其抵押貸款賬戶余額的本金數(shù)的差。抵押貸款支持的證券就是一個(gè)含有期權(quán)的證券。在生存分析領(lǐng)域中，含有協(xié)變量的生存分析模型主要是比例危險(xiǎn)模型。在研究提前償付行為時(shí)，多沿用Cox比例危險(xiǎn)模型，于是抵押貸款的提前償付率∏(t，X)為：∏(t，x)=∏0(t)eβX∏(t,x)=∏0(t)eβX，其中βX=β1X1+β2X2+…+βnXn為回歸系數(shù)向量，x為協(xié)變量?！?(t)為基本危險(xiǎn)函數(shù)一般研究時(shí)將∏0(t)令為指數(shù)分布，指數(shù)分布的危險(xiǎn)函數(shù)是一個(gè)常數(shù)，即認(rèn)為提前償付率是一個(gè)恒定不變的比率，而外界的因素使得其產(chǎn)生波動(dòng)，這些外界因素即作為協(xié)變量加入模型中。

提前償付預(yù)測(cè)的結(jié)果不是一個(gè)提前償付率，而是對(duì)于抵押品組合的剩余期限的每一個(gè)月份的一系列提前償付率。

二、信用風(fēng)險(xiǎn)管理

由于信用風(fēng)險(xiǎn)具有較大的破壞性、聯(lián)動(dòng)性及不確定性，并且普遍存在于各種金融活動(dòng)中。因此，為應(yīng)對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)及金融活動(dòng)本身可能造成的巨大損失，金融理論界和實(shí)務(wù)部門在長(zhǎng)期的金融理論研究和金融實(shí)踐中創(chuàng)立了一整套防范信用風(fēng)險(xiǎn)的管理體系，主要是制度層面的，即在防范風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，金融部門經(jīng)過(guò)摸索逐漸建立起來(lái)的一系列規(guī)章制度和行為規(guī)范。

1.建立個(gè)人信用制度

個(gè)人信用制度，是由國(guó)家建立，用于監(jiān)督、管理和保障個(gè)人信用活動(dòng)健康發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度和行為規(guī)范。其基本內(nèi)涵包括個(gè)人信用登記、個(gè)人信用評(píng)估、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理等制度。

組建個(gè)人信用專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，制定我國(guó)個(gè)人信用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人信用評(píng)估體系和個(gè)人信用檔案制度，完善個(gè)人信用制度。科學(xué)的選擇個(gè)人信用評(píng)估指標(biāo)是準(zhǔn)確評(píng)估個(gè)人信用的基礎(chǔ)和前提。評(píng)估指標(biāo)體系應(yīng)準(zhǔn)確地反映評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)與實(shí)際水平，做到既全面、系統(tǒng),又有科學(xué)性。

2.信用增級(jí)

所謂信用增級(jí)，是指在進(jìn)行適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)分析后，對(duì)一定的證券化資產(chǎn)集合進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)重組，并通過(guò)額外的現(xiàn)金流來(lái)源對(duì)可預(yù)見(jiàn)的損失進(jìn)行彌補(bǔ)，以降低可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

一般而言，信用升級(jí)的方式可分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩種。內(nèi)部信用升級(jí)可分為直接追索權(quán)、超額抵押、利差賬戶、現(xiàn)金儲(chǔ)備、優(yōu)先與次級(jí)結(jié)構(gòu)等方式；外部信用升級(jí)又稱為第三方擔(dān)保，分為購(gòu)買從屬證券與由金融機(jī)構(gòu)提供信用證或金融擔(dān)保。

（1）內(nèi)部信用增級(jí)

內(nèi)部信用增級(jí)是指主要由住房抵押貸款證券化的發(fā)起人提供的信用增級(jí)。一般而言，發(fā)起人采取的信用增級(jí)方式包括直接追索權(quán)、超額抵押、利差賬戶、現(xiàn)金儲(chǔ)備、優(yōu)先與次級(jí)結(jié)構(gòu)等方式。

提供直接追索權(quán)是指發(fā)起人承諾在抵押貸款的借款人未能按期償付應(yīng)付的本金和利息時(shí)，抵押支持證券的持有者可預(yù)期從發(fā)起人處獲得債券本息支付的權(quán)力。直接追索權(quán)又可分為部分追索權(quán)和完全追索權(quán)兩類。

超額抵押是指抵押支持證券發(fā)行人SPV擁有的資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)其通過(guò)發(fā)行證券從投資者處獲得的資金，它實(shí)際是SPV延期支付購(gòu)買抵押貸款價(jià)款的結(jié)果，即證券化發(fā)起人并未獲得其出售抵押貸款的全部資金。在設(shè)置超額擔(dān)保結(jié)構(gòu)后，與證券化相關(guān)的所有損失首先進(jìn)入超額擔(dān)保賬戶，證券化發(fā)起人將首先承擔(dān)損失。

優(yōu)先與次級(jí)結(jié)構(gòu)在全世界的證券化過(guò)程中已經(jīng)成為增強(qiáng)信用的最重要方法。它是指在一個(gè)資產(chǎn)池中同時(shí)開(kāi)展兩類或兩類以上抵押貸款支持證券的交易，將發(fā)行證券分為A，B兩類，A類屬于優(yōu)先證券，其持有者對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流擁有第一優(yōu)先權(quán)，B類證券的持有者擁有第二優(yōu)先權(quán)，只享有在A類證券持有者被支付后獲得支付的權(quán)力。該結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)是將本應(yīng)支付給次級(jí)證券持有者的本息作為支付優(yōu)先證券持有者本息的保證，其中從屬或低級(jí)債券B被設(shè)計(jì)用于在高級(jí)債券A之前承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此，A通過(guò)B被信用增級(jí)。

（2）外部信用增級(jí)

外部信用增級(jí)是指由獨(dú)立于證券化發(fā)起人的第三方提供的信用增級(jí)，一般分為第三方部分信用增級(jí)和第三方全部信用增級(jí)兩種形式。與內(nèi)部信用增級(jí)不同，外部信用增級(jí)通常不帶有關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐话銇?lái)講第三方的信用等級(jí)與基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量無(wú)關(guān)。外部信用增級(jí)的形式主要有:專類金融保險(xiǎn)、傳統(tǒng)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)、企業(yè)擔(dān)保、信用證、現(xiàn)金擔(dān)保賬戶和擔(dān)保投資賬戶等。

住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)期現(xiàn)金流狀況決定擔(dān)保程度，從而使抵押貸款組合的本息及相應(yīng)的抵押品免受較大的信用風(fēng)險(xiǎn)損失。外部信用增級(jí)若采取部分信用增級(jí)形式，則可以部分減少信用風(fēng)險(xiǎn)損失。如果采取全部信用增級(jí)形式，擔(dān)保方提供100%的信用證或100%的金融擔(dān)保，就可保證不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券投資者獲得全部的債券本金和利息，從而完全消除信用風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.利用Credit Metrics模型度量信用風(fēng)險(xiǎn)

仿效Credit Metrics模型計(jì)算單筆貸款信用風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的原理，建立計(jì)算某個(gè)住房抵押貸款資產(chǎn)池支持證券的信用風(fēng)險(xiǎn)度量模型，其計(jì)算過(guò)程應(yīng)遵循如下思路:首先確定一個(gè)信用評(píng)級(jí)體系，根據(jù)信用評(píng)級(jí)體系確定住房抵押貸款證券化產(chǎn)品的信用等級(jí)；其次，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)分析，建立信用等級(jí)轉(zhuǎn)移概率矩陣和信用等級(jí)損失比率矩陣；再次，根據(jù)上述信息，可以得到該證券處于不同信用等級(jí)的概率，得到在某一信用等級(jí)下的回收率，進(jìn)而估算在某一信用等級(jí)下的現(xiàn)值，這樣就可以得到不同信用等級(jí)情況下抵押證券現(xiàn)值之間的差值及該差值分布概率；最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的概率，可以計(jì)算該證券的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值即信用風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃小彪,黃曼慧.住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)形成原因及對(duì)策研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2004,(6).

[2]邴巖峰.住房信貸風(fēng)險(xiǎn)成因及防范措施[J].金融實(shí)務(wù),2005,(8).

[3]朱忠明,張淑艷等著.金融風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社.2004.

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關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;固定利率;理性違約;房?jī)r(jià);定價(jià)

中圖分類號(hào):F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、引言

近年來(lái),我國(guó)住房消費(fèi)信貸迅猛發(fā)展,為了解決銀行“短存長(zhǎng)貸”帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),住房抵押貸款證券化作為一種金融創(chuàng)新工具開(kāi)始提上議事日程。而且,中國(guó)建設(shè)銀行已分別于2005年和2007年成功發(fā)行“建元2005-1”和“建元2007-1”個(gè)人住房抵押貸款支持證券,對(duì)其證券化過(guò)程中的違約風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了迫切要求。其實(shí),住房抵押貸款證券化在西方國(guó)家早已得到較完善的發(fā)展,但在我國(guó)相對(duì)來(lái)說(shuō)還處于初級(jí)階段,相關(guān)理論也多是集中在其必要性和可行性上。至于住房抵押貸款證券化過(guò)程中的定價(jià)問(wèn)題國(guó)內(nèi)也有諸多研究,但主要集中在對(duì)提前還款方面的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其定價(jià)帶來(lái)的影響,而違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)住房抵押貸款證券化定價(jià)帶來(lái)的影響理論甚少,尤其是隨著2007年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā),本文認(rèn)為有必要對(duì)其證券化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更進(jìn)一步的研究。

二、固定利率住房抵押貸款的理性違約行為

(一)固定利率住房抵押貸款證券。利率是資金的使用價(jià)格,住房抵押貸款可以采用固定利率,也可以采用浮動(dòng)利率形式。同樣,住房抵押貸款證券也是可采用固定利率,也可采用浮動(dòng)利率證券形式發(fā)行。抵押貸款證券應(yīng)采用固定利率還是浮動(dòng)利率的問(wèn)題一般來(lái)說(shuō)應(yīng)視抵押貸款而定。對(duì)于固定利率住房抵押貸款來(lái)說(shuō),發(fā)行的抵押證券也應(yīng)為固定利率,證券利率與貸款利率之間利差用以支付擔(dān)保、服務(wù)、評(píng)估等費(fèi)用;若證券采用浮動(dòng)利率發(fā)行,當(dāng)市場(chǎng)利率變化時(shí),基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流不變,而證券利率發(fā)生變化,投資者便要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)利率升高時(shí),不能保證等值貸款組合支持等值債券的償還,利率降低時(shí),投資者獲得的收益將受損。對(duì)抵押貸款為浮動(dòng)利率的情況來(lái)說(shuō),證券發(fā)行應(yīng)以浮動(dòng)利率為主,以浮動(dòng)利率發(fā)行證券,從流程上看:一方面進(jìn)來(lái)的是浮動(dòng)利率;另一方面出去的也是浮動(dòng)利率,則證券化單位不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),收到多少錢便放出多少錢;如果發(fā)行固定利率證券,當(dāng)利率降低時(shí),證券化機(jī)構(gòu)便要承擔(dān)損失。因此,我們應(yīng)該依據(jù)抵押貸款的情況,確定發(fā)行不同債券來(lái)適應(yīng)需求。本文的研究對(duì)象為固定利率住房抵押貸款。

固定利率住房抵押貸款是指貸款利率在合同期內(nèi)固定,購(gòu)房者以所購(gòu)的房地產(chǎn)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款,并承諾以年金形式定期償付貸款本息的貸款方式。固定利率住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為違約風(fēng)險(xiǎn),借款者在合同執(zhí)行期間由于某些原因終止還款義務(wù)就形成了違約。當(dāng)借款者違約時(shí),貸款銀行將接管抵押品――住房的所有權(quán)。從我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看,當(dāng)前固定利率住房抵押貸款推行時(shí)間不長(zhǎng),規(guī)模卻很大,對(duì)違約行為帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的研究相對(duì)不足。所以,本文重點(diǎn)討論固定利率住房抵押貸款的違約行為及其對(duì)貸款價(jià)值的影響。

(二)住房抵押貸款證券化中借款人的違約行為。違約風(fēng)險(xiǎn)作為抵押貸款支持證券最基本的風(fēng)險(xiǎn)之一,是抵押貸款支持證券定價(jià)問(wèn)題中不可忽略的關(guān)鍵問(wèn)題。違約是借款人為使自身權(quán)益最大化或者因?yàn)闆](méi)有經(jīng)濟(jì)能力而放棄住房產(chǎn)權(quán)以抵償未償還貸款的行為?？蓪⑵浞譃槔硇赃`約和非理性違約,本文主要研究違約風(fēng)險(xiǎn)中的理性違約行為。理性違約是指并非由借款人財(cái)力困難引起,而主要是由于住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)等因素引起的借款人的主動(dòng)違約行為。實(shí)際上,在借款人獲得一筆住房抵押貸款的同時(shí),就取得了一項(xiàng)期權(quán),即在一定條件下進(jìn)行主動(dòng)違約的選擇權(quán)。主動(dòng)違約是借款人在不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)成本最小化和自身利益最大化的理,我們可以用下式表示:

H??>Ht(1+)(1)

其中,H:住房?jī)r(jià)格;:貸款/房?jī)r(jià);i:貸款合同利率;t:已償還貸款本息的期數(shù);n:貸款總期數(shù);Ht:t時(shí)期房?jī)r(jià);:新時(shí)期購(gòu)買住房時(shí)交易費(fèi)用占房?jī)r(jià)百分比。

對(duì)于借款人的理性違約行為,龍海明提到違約成本對(duì)其違約決策的選擇起到重要作用,因?yàn)榻杩钊诉`約會(huì)對(duì)其信譽(yù)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,如貸款人會(huì)在借款人下次申請(qǐng)貸款時(shí)設(shè)置門檻值,借款人基于此考慮會(huì)對(duì)其執(zhí)行違約期權(quán)與否進(jìn)一步權(quán)衡利弊。假設(shè)違約成本占房?jī)r(jià)的百分比為t,則理性違約的公式將變?yōu)?

H??>Ht(1++t)(2)

由上述理性違約的公式表達(dá)中我們可以看到,房?jī)r(jià)的變動(dòng)是影響借款人違約的重要因素,借款人在做決策時(shí)會(huì)比較抵押房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與未償還抵押貸款余額的大小,將上式左邊看為在t時(shí)期借款人未償還的貸款市場(chǎng)價(jià)值B(t),右式為t時(shí)期抵押房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,為住房?jī)r(jià)格減去交易費(fèi)用及估計(jì)的違約成本,用H(t)表示。當(dāng)H(t)>B(t)時(shí),借款人獲得收益R=H(t)-B(t),此時(shí)理性的選擇是繼續(xù)還貸,保留抵押房產(chǎn)所有權(quán);當(dāng)H(t)

三、住房抵押貸款證券定價(jià)

(一)無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)下的抵押貸款定價(jià)。正常情況下,即無(wú)違約和提前償付情況下住房抵押貸款證券的理論價(jià)值V可表示為:

V=(3)

式中,An:n時(shí)刻證券的現(xiàn)金流入;r:證券投資者要求的到期收益率;N:貸款期限。

我們選擇償還方式為等額本息還款的固定利率住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池為研究對(duì)象。設(shè)價(jià)值為M0的抵押貸款合同年利率為R0,在實(shí)際生活中,住房抵押貸款都是逐月償還的,則貸款月利率i= R0/12,對(duì)于時(shí)刻的選擇也是發(fā)生在每個(gè)還款日,所以對(duì)于n時(shí)刻證券的現(xiàn)金流入,則是來(lái)源于第n個(gè)月借款者的等額本息償還金額P,在正常情況下,其理論值為:

An=P=M0?(4)

(二)存在違約風(fēng)險(xiǎn)情況下的抵押貸款證券定價(jià)

1、住房?jī)r(jià)格模型。考慮了借款人的違約行為之后,現(xiàn)金流會(huì)發(fā)生變化。由上述可知,借款人的違約行為與房?jī)r(jià)的變化密切相關(guān),是借款人違約的重要變量。所以,有必要對(duì)房?jī)r(jià)的不確定性變化進(jìn)行考察。影響房?jī)r(jià)的因素有很多,國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)此看法不一?；谄跈?quán)的住房貸款定價(jià)研究均假設(shè)房?jī)r(jià)的變化過(guò)程是一個(gè)幾何布朗運(yùn)動(dòng)過(guò)程。設(shè)住房抵押貸款計(jì)息與還款在時(shí)間上都是連續(xù)進(jìn)行的,并設(shè)H(t)、Φ(H,t)和Π(H,t)分別是時(shí)刻t房屋價(jià)格、房屋價(jià)格增長(zhǎng)系數(shù)和價(jià)格波動(dòng)系數(shù),Z(t)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)布朗運(yùn)動(dòng)(或稱為維納過(guò)程),則在期權(quán)定價(jià)理論中假設(shè)H(t)滿足一般隨機(jī)過(guò)程:

dH=Φdt+dz(5)

則房屋價(jià)格服從幾何正態(tài)分布,即:

ln[H(t)/H(0)]～φ[(μ-σ2)t,σ2t](6)

其中,μ和σ2分別代表房屋價(jià)格的增長(zhǎng)率和波動(dòng)系數(shù),且均為常數(shù),φ(?,?)為一般的正態(tài)分布。

2、違約概率模型。同時(shí),對(duì)于理性違約,戴建國(guó)證明了其違約概率,有:

P(t)=N?[k1(t)](7)

式中,

k1(t)=,N(?)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的函數(shù)值;Hd(t)為無(wú)差異住房?jī)r(jià)格,當(dāng)H(t)>Hd(t)時(shí),違約不發(fā)生;H(t)=Hd(t)時(shí),借款者對(duì)違約與不違約的選擇無(wú)差異;H(t)

Hd(t)=B(t)-td(8)

s為住房服務(wù)收益系數(shù)(相當(dāng)于同期的住房租金,為住房?jī)r(jià)格的一定比例),R0為貸款合同利率,B(t)為t時(shí)刻借款人未償還的貸款的市場(chǎng)價(jià)值,r(t)為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,td為違約成本。同時(shí),在時(shí)刻t,不違約的概率為1-P(t)。

在還款過(guò)程中存在兩種情況,一是正常情形,即無(wú)違約,直至合同結(jié)束的正常還款。此時(shí),違約概率為[1-p(t)],正?，F(xiàn)金流入為P;二是違約情形,假如在任意時(shí)刻n違約,則在t=1,2……,n-1時(shí)刻不違約,其違約概率可表示為P(n)[1-P(t)],因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行法律系統(tǒng)下,貸款人違約后銀行有權(quán)拍賣其抵押房產(chǎn),拍賣所得款項(xiàng)首先用于支付貸款余額,剩余部分歸貸款人所有,所以當(dāng)借款人違約時(shí),銀行拍賣借款人的抵押房產(chǎn)來(lái)償還貸款,此時(shí)現(xiàn)金流入可表示為:一是前n-1時(shí)刻的等額還款總額;二是n時(shí)刻銀行拍賣抵押房產(chǎn)的價(jià)格與未償還貸款的最小值,為min[H(t)(1-),Mt],為住房買賣過(guò)程中的交易費(fèi)用率,Mt代表t時(shí)刻未償還的貸款。

3、貼現(xiàn)率的選擇。對(duì)住房抵押貸款證券化定價(jià)有重要影響的貼現(xiàn)率r的選擇,我們站在投資者的角度,作為住房抵押貸款支持證券的投資者,冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資就需要獲得超過(guò)時(shí)間價(jià)值的額外收益,即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的投資收益,或稱風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。由于住房抵押貸款證券受多種風(fēng)險(xiǎn)的影響,貼現(xiàn)率的選擇宜采用“能夠說(shuō)明資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)部分可以影響甚至決定該資產(chǎn)價(jià)格”的資本資產(chǎn)定價(jià)法。其基本公式為:當(dāng)存在市場(chǎng)組合m時(shí),單個(gè)資產(chǎn)i的收益Ri與其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)之間存在線性關(guān)系:

Ri=Rf+i(Rm-Rf)

i=(9)

Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率,一般將一年期國(guó)債利率或者銀行三個(gè)月定期存款利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率;i為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),即住房抵押貸款支持證券i的風(fēng)險(xiǎn)校正系數(shù),代表住房抵押貸款支持證券對(duì)資本市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)變化的敏感程度,,是資本市場(chǎng)組合投資收益率與自身的協(xié)方差COVim與市場(chǎng)組合投資收益率的方差σm2之比。

綜上所述,對(duì)于固定利率住房抵押貸款證券化過(guò)程中住房抵押貸款的價(jià)值可以表示如下:

V={[1-p(t)]｝{｝+{P(n)[1-P(t)]｝[+](10)

在模型求解過(guò)程中,根據(jù)現(xiàn)時(shí)和歷史房?jī)r(jià)給出住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的假設(shè),利用蒙特卡羅模擬房?jī)r(jià)的波動(dòng),并由此確定借款人違約時(shí)銀行獲得的現(xiàn)金流,利用(10)式最終計(jì)算出貸款價(jià)值。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)固定利率住房抵押貸款的介紹,在分析借款人理性違約的決策條件時(shí)得出房?jī)r(jià)是其決策的重要影響因素。另外,因?yàn)檫`約成本的作用,如果在實(shí)踐中對(duì)違約行為加重其限制條款或者懲罰措施,即增加違約成本,則對(duì)違約行為應(yīng)該會(huì)起到一定的限制作用。同時(shí),通過(guò)研究違約行為對(duì)貸款機(jī)構(gòu)獲得的現(xiàn)金流的影響,并利用資本資產(chǎn)定價(jià)法確定貼現(xiàn)率,確定了貸款機(jī)構(gòu)關(guān)于固定利率住房抵押貸款的定價(jià)模型。同時(shí),站在投資者的角度該模型也可以為其決策起到一定的指導(dǎo)作用。然而,由于目前國(guó)內(nèi)開(kāi)展住房抵押貸款證券化的歷史不長(zhǎng),尤其是關(guān)于固定利率住房抵押貸款的發(fā)放時(shí)間很短,有關(guān)數(shù)據(jù)缺乏,所以模型中的相關(guān)參數(shù)在估計(jì)中會(huì)有一定的偏差。因此,隨著我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展,該模型有待進(jìn)一步研究與完善。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]彭濤.住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融?消費(fèi)信貸.

篇8

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；提前償付；風(fēng)險(xiǎn)分析

中圖分類號(hào)：F832.45

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X(2007)10-0092-02

隨著央行不斷調(diào)整住房按揭貸款利率，在“加息”信號(hào)的引導(dǎo)下，提前還貸的想法已經(jīng)縈繞在各地眾多貸款市民心中，房貸利率上調(diào)必將引發(fā)新一輪提前還貸潮。

一、影響提前償付的主要因素

1.現(xiàn)行抵押利率水平。利率變動(dòng)的影響在提前償付中占有重要的地位，眾所周知，借款人所承擔(dān)的直接成本是現(xiàn)行的合同利率，如果當(dāng)前市場(chǎng)抵押利率比現(xiàn)行抵押貸款的合同利率低，借款人就會(huì)額外承擔(dān)一筆機(jī)會(huì)成本，借款人為了減少利息支出，就在現(xiàn)行利率水平上重新舉債來(lái)償還原有的抵押貸款余額，這樣他就可以支付較少的利息了。

2.抵押利率變動(dòng)路徑。該現(xiàn)象意味著提前償付率的變動(dòng)不僅依賴于市場(chǎng)利率的變化，而且依賴于其達(dá)到該變化水平的路徑。一般在市場(chǎng)抵押利率開(kāi)始下降到一定程度時(shí)，大多數(shù)敏感的抵押貸款人就會(huì)采取行動(dòng)，因而產(chǎn)生很高的提前償付率。

3.再融資條件。借款人在決定提前償還貸款時(shí)還要考慮是否具備再融資條件，這包括再融資所需要的住房權(quán)益，也就是借款人在住房上累積的權(quán)益要能夠?yàn)樗暾?qǐng)的貸款數(shù)量提供足夠的擔(dān)保。例如，假定在時(shí)刻t，住房?jī)r(jià)格為H(t)，貸款余額為L(zhǎng)(t)，則借款人權(quán)益為H(t)-L(t)。如果利率在時(shí)刻t下降，那么借款人決定提前償付貸款(假定沒(méi)有時(shí)滯)。為了支付剩余貸款額L(t)，他需要以現(xiàn)行利率借入一筆相當(dāng)于L(t)的款項(xiàng)。假定貸款人出于保證資產(chǎn)安全的考慮，只提供相當(dāng)于借款人權(quán)益80%的貸款。這意味著借款人要想得到他想要的額度，下面的等式關(guān)系必須得到滿足：(H(t)-L(t))×80%=L(t)，從中解得，H(t)=2.25 L(t)。這就是說(shuō)，只有當(dāng)借款人權(quán)益在時(shí)刻t相當(dāng)于1.25時(shí)，借款人才能得到提前償付貸款所需要的數(shù)量。

4.住房?jī)r(jià)格。住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)對(duì)抵押貸款人的提前償付行為也極具影響力，特別是住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)大會(huì)刺激那些想從房屋價(jià)值升值中謀取利益的抵押貸款人提前還款，以便把手中房屋轉(zhuǎn)手而獲利。相反，如果住房當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)低于抵押貸款的價(jià)值，那么抵押貸款人就會(huì)考慮違約，因?yàn)樗麜?huì)覺(jué)得為便宜的住房不值得繼續(xù)償還抵押貸款，還不如作出違約，將房子還給提供抵押貸款的商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)。

5.收入增長(zhǎng)對(duì)提前還款的影響。目前，我國(guó)住房抵押貸款的償付方式主要是每月等額還本付息。借款人在選擇貸款額度及貸款期限時(shí)，由于擔(dān)心被迫違約(由于無(wú)力還款導(dǎo)致的違約)的發(fā)生，往往會(huì)傾向于保守估計(jì)，即以目前的收入水平為主要參考指標(biāo)。然而我國(guó)住房抵押貸款期限長(zhǎng)，時(shí)間跨度較大，從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，我國(guó)居民可支配收入在此期間必然增長(zhǎng)，則每月用于住房上的消費(fèi)支出會(huì)隨之上升。按我國(guó)居民的消費(fèi)觀念，大部分借款人還不習(xí)慣“寅吃卯糧”，貸款買房就意味著負(fù)債，居民寧可放棄一些即期消費(fèi)，以便盡早獲得產(chǎn)權(quán)，以減少利息支出。

二、提前還款帶給銀行的經(jīng)濟(jì)損失分析

1.服務(wù)成本未得到全部補(bǔ)償。服務(wù)成本是指銀行因辦理提前收回貸款業(yè)務(wù)所增加的額外辦公費(fèi)用，每發(fā)生一筆抵押貸款，銀行在審核貸款者信用、評(píng)估抵押物價(jià)值、簽訂抵押貸款合同、發(fā)放抵押貸款以及收取還款等各個(gè)環(huán)節(jié)都產(chǎn)生服務(wù)成本，這些成本是通過(guò)抵押貸款的利息收入得以補(bǔ)償，并被分?jǐn)傇谡麄€(gè)還貸期內(nèi)。如果借款者提前還款，銀行只收回了分?jǐn)傇谶€貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其余未收回的服務(wù)成本就是銀行的利益損失。這種成本因銀行辦公過(guò)程的程序化和標(biāo)準(zhǔn)化而具有相對(duì)穩(wěn)定性，隨外界條件變化而變化的幅度不大，與提前還款次數(shù)成正比，與提前還款額無(wú)關(guān)。

2.提前收回資金的閑置和再運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。由于提前還款發(fā)生的突發(fā)性和不確定性，銀行的資金運(yùn)作部門無(wú)法對(duì)該部分資金進(jìn)行充分的籌劃，從資金回收到尋找到合適渠道的投資再運(yùn)用，這個(gè)過(guò)程資金將被閑置，而閑置期間的資金銀行是要付出管理成本和利息的。同時(shí)，資金的投資再運(yùn)用本身也具備風(fēng)險(xiǎn)。

3.預(yù)期收益減少的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的投資渠道較少，投資用的金融工具不夠多，住房抵押貸款是銀行資金運(yùn)用業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，以收益高、違約率小而成為銀行間競(jìng)相爭(zhēng)奪的業(yè)務(wù)。提前還款使得該筆優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)提前結(jié)束，銀行無(wú)法獲得此后的收益。顯然，提前還款減少了發(fā)放住房抵押貸款時(shí)的預(yù)期收益。

三、早償風(fēng)險(xiǎn)的定量測(cè)算

1.月提前償付率，也稱為單月死亡率(SMM)。它是計(jì)算早償速度的最基本指標(biāo)，也是其他早償率指標(biāo)的基礎(chǔ)。它表示的是一個(gè)月內(nèi)抵押貸款組合中被提前償還的原計(jì)劃未清償本金的比例，用公式表示為：SMM=本月早償額/月底抵押貸款組合的原計(jì)劃本金。公式中，本月早償額表示的是本月抵押貸款組合的原計(jì)劃本金和本月抵押貸款組合實(shí)際本金的差額。一般來(lái)說(shuō)，SMM值越大，押貸款本金提前償還的速度越快，早償風(fēng)險(xiǎn)也越大。

2.條件早償率(CPR)。它是用來(lái)計(jì)算早償率的最常用的指標(biāo)，它是以剩下的抵押貸款余額為條件計(jì)算的，是年提前償付率。我們可按以下公式簡(jiǎn)單地計(jì)算：CPR=，這里，BALS：計(jì)劃中某年已償還后的本金余額；BALP：實(shí)際該年已償還后的本金余額。CPR和SMM之間是可以相互推知的，推算公式如下：CPR=100[1-(1-SMM/100)12]。

3.公共證券協(xié)會(huì)早償率模型(PSA)。該模型假定早償率在資產(chǎn)池的成熟期間伴隨著資產(chǎn)池的成熟而逐漸爬升，在資產(chǎn)池設(shè)立的第30個(gè)月資產(chǎn)池完全成熟，早償率達(dá)到最大值且此后保持不變。例如，30年抵押有以下的CPR：第一個(gè)月的CPR為0.2%，以后的30個(gè)月每年每月增長(zhǎng)0.2%，當(dāng)它達(dá)到每年6%時(shí)，則以后剩余的年份的CPR為6%。該基準(zhǔn)被稱作100%PSA或簡(jiǎn)稱為100PSA，可用如下公式表示：如果t≤30，則VPR=6%×(t/30)；如果t>30，則CPR=6%。t：自抵押設(shè)立開(kāi)始起經(jīng)歷的月份數(shù)目。

4.計(jì)量經(jīng)濟(jì)早償模型。上述模型雖簡(jiǎn)單易行，但存在的一個(gè)突出缺點(diǎn)是不能反映影響早償行為的各因素的變動(dòng)對(duì)早償率波動(dòng)的影響。計(jì)量經(jīng)濟(jì)早償模型采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法把影響早償行為的各主要因素，如抵押貸款市場(chǎng)利率、貸齡、房屋換手率等部分或全部集中起來(lái)分析、預(yù)測(cè)早償率的變動(dòng)情況。當(dāng)影響因素發(fā)生了變化，我們就可以通過(guò)所建立的早償模型預(yù)測(cè)新環(huán)境下早償率變動(dòng)的方向及幅度。但在實(shí)際操作過(guò)程中，模型預(yù)測(cè)結(jié)果和真實(shí)情況間存在的差異，其原因主要是有時(shí)采集的樣本數(shù)據(jù)缺乏一定的代表性。

四、住房抵押貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.建立住房抵押貸款提前支付的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)貸款人提前支付行為進(jìn)行分析。由于我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款的時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的重要性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，而要對(duì)提前償還風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是個(gè)前提，沒(méi)有數(shù)據(jù)分析就無(wú)從下手。所以，我國(guó)必須盡快建立有關(guān)提前償還貸款的數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行必要的分析，只有這樣才能為將來(lái)實(shí)施住房抵押貸款證券化奠定良好的開(kāi)端。

2.加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)利率走勢(shì)的研究，探尋其變動(dòng)的大致規(guī)律。目前，我國(guó)的利率市場(chǎng)化剛起步，一旦利率完全由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，建立符合我國(guó)市場(chǎng)化利率變動(dòng)規(guī)律的模型對(duì)在我國(guó)實(shí)施住房抵押貸款證券化的成功則是不可或缺的。還有一點(diǎn)需要指出的是，當(dāng)前在設(shè)計(jì)發(fā)行住房抵押債券時(shí)，應(yīng)該考慮到未來(lái)利率變動(dòng)對(duì)提前支付風(fēng)險(xiǎn)的影響，這是因?yàn)榈盅簜钠谙藓荛L(zhǎng)，在其到期前我國(guó)的利率市場(chǎng)化早已實(shí)現(xiàn)。

3.對(duì)提前還款行為收取罰款，或征收貸款初始費(fèi)用進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。(1)對(duì)提前還款行為罰款，是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)拇胧┲?，這是國(guó)際慣例。在國(guó)外，銀行一般按照貸款余額征收6個(gè)月的利息作為提前還款罰款。我國(guó)銀行對(duì)首年提前還款征收3%～5%的罰款也開(kāi)始實(shí)施，但是，該措施對(duì)1年后的提前還款行為無(wú)效。提前還款行為在首年發(fā)生的往往很少。該措施能在一定程度上限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，但對(duì)于提前還款行為還是無(wú)能為力；(2)征收抵押貸款初始費(fèi)用，是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)拇胧┲?，也是?guó)際慣例。向每筆貸款征收3%～5%的初始費(fèi)用，當(dāng)借款人提前償還抵押貸款時(shí)，初始費(fèi)用作為固定費(fèi)用就會(huì)在短時(shí)期限內(nèi)攤還，從而增加每期的還款數(shù)額，增加借款人的成本。如果市場(chǎng)利率下降到低于原先確定的抵押利率時(shí)，借款人以下降了的市場(chǎng)貸款利率再籌資并提前償還原抵押貸款的意圖就會(huì)受到遏制。這在一定程度上減少了抵押人提前還款給發(fā)起人帶來(lái)的影響。

4.運(yùn)用金融工程技術(shù)，設(shè)計(jì)出多種證券。如開(kāi)展住房抵押貸款證券化，將提前還款風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移到實(shí)施住房抵押貸款證券化的專業(yè)機(jī)構(gòu)(SPV)。開(kāi)展住房抵押貸款證券化，銀行將抵押貸款出售給發(fā)行抵押貸款證券的專業(yè)機(jī)構(gòu)(SPV)，這樣就能使銀行有效地將該風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。SPV作為收集抵押貸款并發(fā)行住房抵押貸款的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)提前還款的規(guī)律，通過(guò)發(fā)行不同期限的短期、中期和長(zhǎng)期債券組合，將包含提前還款的各期資金支付給債券的購(gòu)買者，有效控制提前還款對(duì)SPV產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

【關(guān)鍵詞】住房抵押貸款證券化 難點(diǎn) 措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國(guó),后在發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國(guó)家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)面臨的貸款風(fēng)險(xiǎn),把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入,經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對(duì)住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對(duì)獨(dú)立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評(píng)估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點(diǎn)都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。

我國(guó)商業(yè)銀行在90年代初開(kāi)始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國(guó)住房抵押貸款證券化的實(shí)施創(chuàng)造了良好的條件。實(shí)施住房抵押貸款證券化在我國(guó)具有現(xiàn)實(shí)意義,但任何新生事物都有一個(gè)發(fā)展的過(guò)程,我們?cè)诮梃b一些西方國(guó)家經(jīng)驗(yàn)、走中國(guó)特色的同時(shí),對(duì)一些難點(diǎn)問(wèn)題應(yīng)加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問(wèn)題,它使商業(yè)銀行在沒(méi)有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國(guó)銀行業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國(guó)銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問(wèn)題

根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問(wèn)題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問(wèn)題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之比來(lái)衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個(gè)銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營(yíng)管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來(lái),世界銀行業(yè)難題中一個(gè)最為棘手的問(wèn)題就是如何籌集并保持充足的資本,我國(guó)銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強(qiáng)我國(guó)銀行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對(duì)于人們的需求來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過(guò)于萎縮,除了居民收入低這個(gè)因素之外,另一個(gè)重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房?jī)r(jià)款比例從70%提高到80%,并把個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限延長(zhǎng)到30年,但還是沒(méi)有解決貸款來(lái)源的問(wèn)題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國(guó)住房抵押市場(chǎng)發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來(lái)發(fā)放貸款,圓居民的住房夢(mèng)。

5、豐富了金融投資品種

我國(guó)金融市場(chǎng)比起發(fā)達(dá)國(guó)家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個(gè)單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時(shí)。

三、住房抵押貸款證券化的難點(diǎn)及對(duì)策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國(guó)模式,即成立一家專門的證券化組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)購(gòu)買并重組銀行的個(gè)人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。特設(shè)機(jī)構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機(jī)構(gòu)的影響。這種模式可實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款的“真實(shí)出售”和抵押貸款庫(kù)的“真實(shí)隔離”。另一種是德國(guó)模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu),由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實(shí)施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“真實(shí)隔離”,從理論上看,美國(guó)模式似乎更能符合要求,但實(shí)施美國(guó)模式要求金融市場(chǎng)比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對(duì)金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國(guó)現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來(lái)看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國(guó)模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國(guó)外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國(guó)為例,美國(guó)一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國(guó)住房抵押貸款證券化市場(chǎng)比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡(jiǎn)單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個(gè)或多個(gè)抵押品持有者組成一個(gè)抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個(gè)組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡(jiǎn)單,而且分散了風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)了流動(dòng)性,對(duì)投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現(xiàn)金流

抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個(gè)抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個(gè)組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測(cè)算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強(qiáng)的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個(gè)組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡(jiǎn)單快捷地預(yù)測(cè)現(xiàn)金流。鑒于我國(guó)對(duì)于把貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會(huì)給住房抵押貸款證券化帶來(lái)很大障礙。我國(guó)抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間償付本金。

4、住房抵押證券定價(jià)的問(wèn)題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價(jià)是首要解決的問(wèn)題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國(guó)家多以國(guó)債利率為參照,但在我國(guó)按此實(shí)行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國(guó)的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國(guó)庫(kù)券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國(guó)債利率,則銀行幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可言,這樣就加大了實(shí)施住房抵押貸款證券化的難度。從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場(chǎng)化,人民銀行可強(qiáng)制解決利率倒掛問(wèn)題,把國(guó)債利率視為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,其他利率的制定在參照國(guó)債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。這樣就理順了利率,打開(kāi)了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動(dòng)利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價(jià)問(wèn)題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來(lái)防范利率風(fēng)險(xiǎn)。

5、有關(guān)擔(dān)保、資信評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)

信用增級(jí)是住房抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ),為了刺激投資者的購(gòu)買欲望,除了提高證券的收益性外,還應(yīng)減小其風(fēng)險(xiǎn)性。沒(méi)有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,已成為制約我國(guó)住房抵押貸款迅速發(fā)展的障礙,若一級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),則二級(jí)市場(chǎng)根本無(wú)從發(fā)展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動(dòng)住房抵押貸款的良性發(fā)展,我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)由政府設(shè)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)的做法對(duì)抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。政府信用擔(dān)保債券由于有國(guó)家信譽(yù)作擔(dān)保,其信用程度幾乎與國(guó)債相同,被稱為“銀邊債券”。美國(guó)作為住房抵押貸款證券化初創(chuàng)的國(guó)家,其政府在證券化的發(fā)展過(guò)程中起了關(guān)鍵性的作用。但僅有擔(dān)保機(jī)構(gòu)是不夠的,我國(guó)還應(yīng)大力發(fā)展和規(guī)范其他中介機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款證券的發(fā)行需要多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與,根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會(huì)計(jì)事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)可為市場(chǎng)提供對(duì)稱信息,增加交易的透明度,增強(qiáng)人們對(duì)證券的信任感。

6、有關(guān)人才的培養(yǎng)

住房抵押貸款證券化涉及面相當(dāng)廣泛,是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)、專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程,需要銀行、證券、評(píng)估、法律、會(huì)計(jì)、保險(xiǎn)等多方面的知識(shí)。有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)未雨綢繆,樹(shù)立以人為本的企業(yè)文化,靈活人才的選拔機(jī)制、培訓(xùn)機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制,以促使證券化順利實(shí)施。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 戴根有:中國(guó)金融業(yè)住房信貸回顧與展望[N].中國(guó)證券報(bào),2002-07-07.

篇10

從相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,住房抵押貸款證券化的推行需要具備以下四個(gè)基本的市場(chǎng)和制度條件:首先需要有大量的作為證券化標(biāo)的住房抵押貸款存量;其次是市場(chǎng)上要有大量潛在的對(duì)住房抵押貸款證券的有效需求;第三,市場(chǎng)上存在被廣大投資者所認(rèn)可的權(quán)威信用評(píng)級(jí)等中介機(jī)構(gòu);第四,完善的制度和法律環(huán)境。但是,從下面的分析可以看出,當(dāng)前我國(guó)這幾個(gè)條件還不太成熟,因而可以說(shuō)大規(guī)模推行房地產(chǎn)證券化的時(shí)機(jī)還沒(méi)有到來(lái)。

一、要推動(dòng)中國(guó)的住房抵押貸款證券化,必須滿足的最基本的條件就是市場(chǎng)上存在數(shù)量可觀的可以用來(lái)證券化的資產(chǎn)標(biāo)的——住房抵押貸款存量。

雖然自1998年啟動(dòng)住房抵押貸款以來(lái),中國(guó)的住房抵押貸款發(fā)展十分迅速,貸款規(guī)模年平均增長(zhǎng)率接近30％。但是由于啟動(dòng)時(shí)間較晚,當(dāng)前我國(guó)的住房抵押貸款存量相對(duì)來(lái)說(shuō)還是很小,住房貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)育還嚴(yán)重不足。根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì),截止到2004年末,個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到15922.3億元。分別占GDP和個(gè)人消費(fèi)貸款總額的11.7％和93.5％。但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。這樣的規(guī)模還是顯得過(guò)小。早在2001年,住房抵押貸款占GDP的比重,英國(guó)為60％、德國(guó)為47％、荷蘭則為74％,由此可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模存量之小。在資產(chǎn)證券化的技術(shù)操作過(guò)程中,如果沒(méi)有相應(yīng)的貸款存量規(guī)模作保證。就很難在有限規(guī)模的資產(chǎn)池中組合出相似期限、利率,違約率及提前清償率的抵押貸款組群,更談不上有效地對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)化處理。更為不利的是,由于我國(guó)啟動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款較為倉(cāng)促,商業(yè)銀行對(duì)這類貸款的技術(shù)操作還處于試驗(yàn)階段。雖然中國(guó)人民銀行曾下發(fā)了統(tǒng)一的個(gè)人住房抵押貸款辦法,但由于各地、各行之間的情況不同,在具體操作中并沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系。而貸款條件高相似度,是對(duì)資產(chǎn)池中的抵押貸款進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)的一個(gè)重要條件,這一點(diǎn)也增加了我國(guó)推行住房貸款抵押證券化的難度。

另外根據(jù)國(guó)際慣例。只有當(dāng)個(gè)人住房貸款的比重達(dá)到18％～20％時(shí),商業(yè)銀行的整體流動(dòng)性才會(huì)成為比較突出的問(wèn)題。但是,當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款的規(guī)模離這一標(biāo)準(zhǔn)還有很大一段距離,中國(guó)商業(yè)銀行現(xiàn)在面臨的首要問(wèn)題還不是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。相反由于住房抵押貸款總體上來(lái)說(shuō)是一種比較優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期貸款,違約率極低(約為0.5％),大多數(shù)銀行并不情愿將這類貸款出售來(lái)進(jìn)行證券化處理。因而住房抵押貸款證券化對(duì)當(dāng)前中國(guó)的商業(yè)銀行而言,雖然有必要但不是很迫切。這導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)推行住房抵押貸款證券化的熱情不高,增加了住房抵押貸款證券化推行的難度。

二、資產(chǎn)證券化作為一種融資方式,它的推行需要有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金供給來(lái)源,也就要求市場(chǎng)上存在比較穩(wěn)定的對(duì)于該類資產(chǎn)支持證券的需求。

從相關(guān)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,由于該類資產(chǎn)支持證券的復(fù)雜性,個(gè)人投資者沒(méi)有能力也不可能對(duì)自己投資策略的收益與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析。同時(shí),資產(chǎn)支持證券還是一種大額的標(biāo)準(zhǔn)化交易,對(duì)投資者的資金數(shù)量也有一定的要求。因而資產(chǎn)支持證券的主要投資需求來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者,像養(yǎng)老基金、投資基金、保險(xiǎn)公司等。但是就中國(guó)目前的情況來(lái)看,我們不能期望中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者能在推動(dòng)住房抵押貸款證券化過(guò)程中發(fā)揮多大的作用。一方面,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。我國(guó)能夠參與證券投資的機(jī)構(gòu)投資者在數(shù)量上十分有限,典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量就更加有限。另一方面,機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于證券投資的資金規(guī)模也很有限。這首先因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行的金融制度,銀行、保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者在從事證券投資方面還存在諸多限制,使得這些機(jī)構(gòu)投資者擁有的長(zhǎng)期資金無(wú)法有效地進(jìn)入證券市場(chǎng);其次,中國(guó)現(xiàn)有的主要機(jī)構(gòu)投資者的自身發(fā)展?fàn)顩r不佳、規(guī)模有限,很難成為推動(dòng)住房抵押貸款證券化的主要?jiǎng)恿?例如當(dāng)前我國(guó)的證券公司和養(yǎng)老基金就遇到了比較嚴(yán)峻的難題。

通過(guò)上面的分析我們可以發(fā)現(xiàn),當(dāng)前中國(guó)推行住房抵押貸款證券化還缺乏大量、持續(xù)、穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金支持,對(duì)資產(chǎn)支持證券的市場(chǎng)需求力量還不是十分雄厚,這也是中國(guó)推行住房抵押貸款證券化所面臨的需求方面的障礙。

三、住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)高度技術(shù)化的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù),完善和規(guī)范的資產(chǎn)證券化技術(shù)支撐體系是保證住房抵押貸款證券化順利推行的必不可少的環(huán)節(jié),這其中獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。

在成熟的資產(chǎn)證券化體系中,一般會(huì)由國(guó)家出面,建立全國(guó)統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu),對(duì)證券化資產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn),再通過(guò)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證,使其信用等級(jí)得以保障。一般情況下,資產(chǎn)支持證券的發(fā)行需要經(jīng)過(guò)兩道評(píng)級(jí):第一道是對(duì)交易機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)支持證券考核評(píng)價(jià)的內(nèi)部評(píng)級(jí),因?yàn)橐话銍?guó)家都有法律明文規(guī)定,資本市場(chǎng)只能公募經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)的票據(jù),并規(guī)定一些機(jī)構(gòu)投資者只能對(duì)具備投資級(jí)別的證券進(jìn)行投資;第二道是發(fā)行評(píng)級(jí),并將結(jié)果向投資者公告,以幫助投資者做出正確的投資策略。而這些評(píng)估工作都需要由權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。而我國(guó)目前的評(píng)估體制還欠完善,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作也很不規(guī)范,信用評(píng)級(jí)透明度不高,沒(méi)有形成一個(gè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),難以做到獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估,甚至可能會(huì)出現(xiàn)為推行住房抵押貸款證券化肆意美化資產(chǎn)、隨意提高其信用級(jí)別的現(xiàn)象。因此,當(dāng)前我國(guó)亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)和擔(dān)保制度的建設(shè),規(guī)范信用評(píng)估行為,完善資產(chǎn)評(píng)估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系,建立幾個(gè)為市場(chǎng)所認(rèn)可的權(quán)威性的評(píng)估機(jī)構(gòu),為推行住房抵押貸款證券化做準(zhǔn)備。

四,推行資產(chǎn)證券化還要有完善的法律制度體系作保障。