導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇住房貸款，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

借款單位：_________________________(簡(jiǎn)稱甲方)

貸款銀行：_________________________(簡(jiǎn)稱乙方)

簽訂日期：____________年_________月_________日

甲方為_(kāi)________需要，依據(jù)《單位住房貸款辦法》，特向乙方申請(qǐng)借款，經(jīng)乙方審查同意發(fā)放。為明確雙方的權(quán)益和責(zé)任，特簽訂本合同，共同遵守。

一、甲方向乙方借款人民幣(大寫)_______________，保證用于_________。借款期限為_(kāi)_____年_____個(gè)月，即從______年_____月______日至_______年______月______日。

二、乙方保證按以下用款計(jì)劃供應(yīng)資金：

_________年_________月_________日_________________元;

_________年_________月_________日_________________元。

三、甲方保證按以下還款計(jì)劃歸還貸款本金：_______年______月______日_________元;_______年______月______日_________元

四、貸款利息，自支用貸款之日起，以轉(zhuǎn)入結(jié)算戶數(shù)額按月利率_________‰計(jì)算，按季結(jié)息。甲方不按期歸還貸款，逾期部分加收利息_________%，不按規(guī)定用途使用貸款，加收利息_________%。

五、乙方未能按用款計(jì)劃提供貸款，按違約數(shù)額和延期天數(shù)，每天付甲方萬(wàn)分之三的違約金。甲方不能按時(shí)付息，乙方有權(quán)從甲方帳戶中扣收或暫時(shí)停止支付貸款。

六、在本合同有效期內(nèi)，如國(guó)家調(diào)整利率，從調(diào)整之日起，乙方即按調(diào)整后的貸款利率計(jì)算利息，同時(shí)書(shū)面通知甲方和擔(dān)保單位。

七、借款到期后甲方如不能按期償還，乙方有權(quán)從甲方存款帳戶中扣收或用其抵押物清償。采取第三方擔(dān)保的，由擔(dān)保方代為償還，擔(dān)保單位在收到乙方還款通知一個(gè)月后仍未歸還，乙方有權(quán)從其存款帳戶中扣收或通過(guò)法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。

八、在本合同有效期內(nèi)，甲方保證按季向乙方提供統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的報(bào)表及其它有關(guān)資料。乙方有權(quán)了解甲方生產(chǎn)或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，檢查貸款使用情況。

九、甲方法人變更時(shí)，應(yīng)提前_________天通知乙方，變更后的法人繼續(xù)履行原法人所訂合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

十、甲方填報(bào)的借款申請(qǐng)書(shū)，抵押或擔(dān)保協(xié)議書(shū)，均為本合同組成部分。變更合同條款，需經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，并簽訂借款合同補(bǔ)充文本。

十一、本合同自簽訂之日起生效，貸款本息全部?jī)斍搴笫А?/p>

十二、本合同正本三份，甲方、乙方和擔(dān)保方各執(zhí)一份;副本______份，送___________________。

十三、補(bǔ)充條款：_________________________________________________。

借款單位(蓋章)：_________

貸款銀行(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_______

法定代表人(簽字)：_______

簽訂地點(diǎn)：_________________

簽訂地點(diǎn)：_________________

擔(dān)保單位(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_______

篇2

【關(guān)鍵詞】 個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，其規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行將個(gè)人住房貸款視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款并不見(jiàn)得風(fēng)險(xiǎn)就低，它有借款人分散、期限長(zhǎng)、變數(shù)大的特點(diǎn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)很高。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來(lái)由于個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。因此，目前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重點(diǎn)。

一、個(gè)人住房貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時(shí)償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來(lái)的損失。由于個(gè)人住房貸款自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有其可能性和必然性。具體而言，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款普遍面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。一般有下面幾種形式：

1.被迫違約。被迫違約是借款人的被動(dòng)行為，指借款人在買房后，因?qū)嶋H支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā)生，無(wú)法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。我國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，就業(yè)條件嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可能導(dǎo)致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無(wú)力償還貸款本息。1同時(shí)，我國(guó)目前對(duì)借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過(guò)程或動(dòng)態(tài)審查。主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后還款能力可能發(fā)生的變化考慮的很少，這就加大了此類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率。

2.提前還款。提前還款是借款人主動(dòng)違約行為，指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前還貸就有可能發(fā)生，提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收益，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一，目前，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，一般不超過(guò)五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長(zhǎng)貸”行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行償付能力。

第二，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理；二是前文提到的住房二級(jí)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方面嚴(yán)重后果：一是喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失；二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。

（三）銀行放貸日趨謹(jǐn)慎

1、個(gè)人住房貸款的利率低于同期限對(duì)公貸款的利率，也就是說(shuō)收益要小于對(duì)公貸款，而由于手續(xù)繁雜，人力費(fèi)用較高等因素，成本又高于對(duì)公貸款，因此造成個(gè)人住房貸款的贏利空間明顯小于對(duì)公貸款。2002年2月21日人民銀行宣布降低存貸款利率后，個(gè)人住房貸款的利差進(jìn)一步縮小。贏利空間的縮小直接影響了銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款的積極性。

2.由于種種原因?qū)е聜€(gè)人住房貸款出現(xiàn)不良后，銀行必須及時(shí)采取措施化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，然而從銀行目前的總體情況來(lái)看，化解不良貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要手段是通過(guò)法律訴訟來(lái)處理抵押物，即借款人的現(xiàn)住房。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）從銀行自身建設(shè)來(lái)看，銀行應(yīng)進(jìn)一步改善服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)效率，開(kāi)發(fā)新的貸款品種，降低各項(xiàng)費(fèi)用，用人性化的服務(wù)來(lái)調(diào)動(dòng)購(gòu)房者借款的積極性。

二是要切實(shí)制定對(duì)現(xiàn)存?zhèn)€人住房不良貸款的處置計(jì)劃，逐戶找出不良原因，制定清理方案，并做到對(duì)癥下藥、一戶一策、一戶多策，綜合運(yùn)用清收、還原、訴訟、核銷等各種手段，多管齊下、多策并舉，力爭(zhēng)快速、有效壓縮不良貸款。除此之外，在貸后管理手段上要有所改進(jìn)，除傳統(tǒng)的電話催收、發(fā)函催收、上門催收形式外，要積極與法規(guī)部門配合依法收貸。推行并執(zhí)行信貸人員跟蹤反饋制度，促進(jìn)貸后管理工作的穩(wěn)健運(yùn)行，以此加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制。

（二）從社會(huì)環(huán)境來(lái)看，完善全社會(huì)信用環(huán)境，建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展個(gè)人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。要做到這一點(diǎn)，首先要通過(guò)立法對(duì)違背誠(chéng)信原則的各個(gè)領(lǐng)域給予嚴(yán)厲懲罰，包括：中介機(jī)構(gòu)出據(jù)虛假評(píng)估報(bào)告、生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)假冒偽劣商品，借款人惡意逃廢銀行債務(wù)等，這些企業(yè)和個(gè)人應(yīng)該為他們的違法行為付出高昂的代價(jià)。2其次要由有關(guān)政府部門牽頭建立全國(guó)性的信用記錄和評(píng)級(jí)體系，并且能夠做到信息全社會(huì)共享和評(píng)價(jià)結(jié)果客觀公正，某個(gè)企業(yè)和個(gè)人一旦被確認(rèn)存在不良信用記錄，那么他將無(wú)法再獲得包括借款。開(kāi)立信用卡等在內(nèi)的任何信用支持，這樣便可以從根本上保證銀行貸款的安全性，并且可以減少貸款過(guò)程中的保證費(fèi)用。

（三）加強(qiáng)房屋交易價(jià)格的監(jiān)督與管理，減少抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，健全抵押物處理制度。3在房屋交易價(jià)格管理中，不僅要對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格管理，而且對(duì)二手房交易價(jià)格，上市后房改房的交易價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督與管理。通過(guò)建立科學(xué)的定價(jià)、估價(jià)管理制度使各類房屋成交價(jià)格最大限度地接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，以達(dá)到規(guī)避個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]宋世成，矯帥.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與防范策略[J].大連市住房公積金管理中心，2006（1）.

[2]李卓然.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2006（6）.

篇3

第一條為支持居民購(gòu)置住房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、中國(guó)人民銀行《貸款通則》和《個(gè)人住房貸款管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度，制訂本辦法。

第二條本辦法所稱個(gè)人住房貸款是中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

第三條發(fā)放個(gè)人住房貸款要堅(jiān)持效益性、安全性和流動(dòng)性原則，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和中國(guó)建設(shè)銀行的有關(guān)信貸規(guī)章制度。

第四條本辦法適用于中國(guó)建設(shè)銀行所屬各級(jí)分支機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

第二章貸款的對(duì)象和條件

第五條貸款對(duì)象。具有完全民事行為能力的中國(guó)自然人及在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人。

第六條貸款條件。借款人必須同時(shí)具備下列條件：

一、有合法的身份；

二、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

三、有合法有效的購(gòu)買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

四、有所購(gòu)（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（建造、大修）住房的首付款；

五、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

六、貸款行規(guī)定的其他條件。

第三章貸款的額度、期限和利率

第七條貸款額度最高為所購(gòu)（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值的80％。

第八條貸款期限最長(zhǎng)為30年。

第九條貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章貸款程序

第十條借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)填寫《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)》（略）并向貸款行提交下列資料：

一、身份證件（居民身份證、戶口本、居留證件或其他身份證件）；

二、借款人償還能力證明材料；

三、合法的購(gòu)（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準(zhǔn)文件；

四、抵押物和質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書(shū)；

五、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾及保證人的資信證明；

六、借款人用于購(gòu)買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明；

七、借款行規(guī)定的其他文件和資料。

第十一條貸款行應(yīng)對(duì)借款人提交的全部文件、資料的真實(shí)性、合法性和貸款的可行性進(jìn)行審查、評(píng)估，并在借款人提交上述全部文件、資料之日起15個(gè)工作日內(nèi)向借款人作出正式答復(fù)。

第十二條貸款行同意借款人的貸款申請(qǐng)后，與當(dāng)事人各方簽訂借款合同和擔(dān)保合同（附件二、三、四、五、六）。

第十三條簽訂借款合同和擔(dān)保合同后，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，辦理抵押登記、保險(xiǎn)及其他必須的手續(xù)，并視實(shí)際情況辦理合同公證。

第十四條貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行應(yīng)按照借款合同約定的用款計(jì)劃和用途按下列方式劃款；

一、直接劃款。按照貸款合同約定，將款項(xiàng)直接劃入借款人在貸款行開(kāi)立的存款帳戶內(nèi)。

二、專項(xiàng)劃款。按照借款合同約定，將款項(xiàng)直接劃入售房人、其他有關(guān)單位在貸款行開(kāi)立的存款帳戶內(nèi)。

貸款行可根據(jù)貸款的具體種類、金額、用途及借款人的信用程度，規(guī)定采取其中一種方式。

第五章貸款擔(dān)保

第十五條個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押、質(zhì)押、保證、抵押加階段性保證等擔(dān)保方式。

貸款可根據(jù)借款人的具體情況，采用上述一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。

在貸款期間，經(jīng)貸款行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。

第十六條抵押

抵押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的、經(jīng)貸款行認(rèn)可的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放的貸款。

一、貸款的抵押物必須是貸款行認(rèn)可的、能夠進(jìn)行抵押登記的借款人所購(gòu)房屋或其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

二、抵押物價(jià)值按照抵押物的市場(chǎng)成交價(jià)或評(píng)估價(jià)確定。需要評(píng)估的抵押物其評(píng)估費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

三、借款人以所購(gòu)住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80％；若以貸款行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，其貸款額度不得超過(guò)抵押物價(jià)值的70％。

四、貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照法律規(guī)定辦理抵押登記，抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。

五、抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件），均應(yīng)由貸款行保管并承擔(dān)保管責(zé)任。貸款行收到上述文件后，應(yīng)向抵押人出具保管證明。

六、抵押人對(duì)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受貸款行的監(jiān)督檢查。

七、對(duì)設(shè)定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經(jīng)貸款行書(shū)面同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或以其他方式處分。

八、抵押擔(dān)保的期限自抵押登記完成之日起至擔(dān)保的債權(quán)全部清償之日止，抵押終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，解除抵押權(quán)。

第十七條質(zhì)押

質(zhì)押貸款指貸款行以借款人或第三人提供的，貸款行認(rèn)可的符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證作為質(zhì)押權(quán)利而向貸款人發(fā)放的貸款。

一、個(gè)人住房貸款可以用1999年以后（含1999年）財(cái)政部發(fā)行的憑式國(guó)債、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲(chǔ)蓄存款存單等有價(jià)證券質(zhì)押。

二、借款人以符合條件的有價(jià)證券作質(zhì)押，其貸款額度最高不得超過(guò)質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90％。

三、貸款行應(yīng)對(duì)出質(zhì)人提交的有價(jià)證券進(jìn)行查詢和認(rèn)證、并將有價(jià)證券質(zhì)押的事實(shí)書(shū)面通知出具有價(jià)證券的金融機(jī)構(gòu)。質(zhì)押期間，出質(zhì)人對(duì)用作質(zhì)押的權(quán)利憑證不得以任何理由掛失。

四、貸款行與出質(zhì)人簽訂質(zhì)押合同的同時(shí)，出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的質(zhì)押權(quán)利憑證交付貸款行。質(zhì)押擔(dān)保的期限自權(quán)利憑證交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。

五、貸款行負(fù)有妥善保管質(zhì)押權(quán)利的責(zé)任。因保管不善造成質(zhì)押權(quán)利憑證滅失或毀損的，貸款行應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。

六、質(zhì)押權(quán)利憑證兌現(xiàn)日期先于貸款到期日的，可以選擇以下方式處理，并應(yīng)在質(zhì)押合同中注明：

1、到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款；

2、轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

3、轉(zhuǎn)換為貸款行認(rèn)可的有價(jià)證券繼續(xù)用于質(zhì)押；

4、用貸款行認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單；

5、用貸款行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)替換質(zhì)押權(quán)利用于抵押。

七、用憑證式國(guó)債質(zhì)押的、貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)憑證式國(guó)債的到期日。若用不同期限的多張憑證式國(guó)債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

第十八條保證

保證貸款行以借款人提供的、貸款行認(rèn)可的具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向借款人發(fā)放的貸款。

一、保證人是法人、其他經(jīng)濟(jì)組織的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力。保證人為自然人的，必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償貸款本息的能力，并在貸款行存有一定數(shù)額的保證金。

二、保證人應(yīng)與貸款行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證。

三、保證期間，保證人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，如發(fā)生變更、撤消或破產(chǎn)等，借款人應(yīng)提前30天書(shū)面通知貸款行，保證合同項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或由對(duì)保證人作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。如貸款行認(rèn)為變更后的機(jī)構(gòu)不具備完全的保證能力，變更后的機(jī)構(gòu)或作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)有義務(wù)落實(shí)為貸款行所接受的新的保證人。保證人為自然人的，如發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力等，借款人應(yīng)立即通知貸款行，貸款行有權(quán)要求借款人提供新的擔(dān)保。

四、借款人之間、借款人與保證人之間不得相互提供保證。

五、僅提供保證擔(dān)保方式的，只適用于貸款期限不超過(guò)5年（含5年）的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)（建造、大修）住房?jī)r(jià)值的50％。

第十九條抵押加階段性保證

抵押加階段性保證貸款指貸款行以借款人提供的所購(gòu)住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。

一、保證人必須是貸款行與之簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)》（附件九）（略）的，且又是借款人所購(gòu)住房的開(kāi)發(fā)商或售房單位。

二、本方法涉及的抵押、保證擔(dān)保按本辦法第十六條、第十八條的規(guī)定辦理。

三、在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，保證人不再履行保證責(zé)任。

四、采用本貸款擔(dān)保方式的，貸款行應(yīng)與借款人、抵押人、保證人同時(shí)簽訂措款合同（附件六）（略）。

第六章公證與保險(xiǎn)

第二十條貸款行與借款人簽訂借款合同后，貸款行可以要求借款人辦理公證，公證費(fèi)由借貸雙方各承擔(dān)50%。

第二十一條用財(cái)產(chǎn)作抵押的，須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)借款人可到貸款行認(rèn)定的保險(xiǎn)公司或委托貸款行辦理，在保險(xiǎn)單中注明貸款行為保險(xiǎn)第一受益人，并特別約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付貸款行指定的賬戶。該保險(xiǎn)賠償金有幾種處理方法可供選擇：提前清償貸款；轉(zhuǎn)為定期存款，存單繼續(xù)用于質(zhì)押；用于修復(fù)抵押物，以恢復(fù)抵押物價(jià)值。

保險(xiǎn)期不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。抵押期間，保險(xiǎn)單正本由貸款行保管。

第二十二條借款合同有效期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。

第二十三條保險(xiǎn)期間，抵押財(cái)產(chǎn)如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損不足以清償貸款本息，借款人應(yīng)重新提供貸款行認(rèn)可的抵押物，并辦理保險(xiǎn)手續(xù)。

第七章貸款償還

第二十四條借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。

第二十五條借款人可采取以下方式償還貸款本息：

一、委托扣款方式即借款人委托貸款行在其于建設(shè)銀行開(kāi)立的信用卡、儲(chǔ)蓄卡或儲(chǔ)蓄存折賬戶中直接扣劃還款。采用委托扣款方式的，借款人須事先向貸款行提出申請(qǐng)，并簽訂個(gè)人住房貸款委托扣款協(xié)議（附件八）（略）。

二柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲(chǔ)蓄卡到貸款行規(guī)定的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。

第二十六條貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

第二十七條貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。

一、等額本息還款法。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計(jì)算公式為：

每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期數(shù)/（1+月利率）還款期數(shù)-1

二等額本金還款法。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，計(jì)算公式為：

每月還款額=貸款本金/還款期數(shù)+（貸款本金-累計(jì)已還本金）×月利率

第二十八條借款人按照第二十七條的方法還款，在第一期和最后一期還款時(shí)，按照借款人的借款余額和合同約定期限的利率按實(shí)際占用的天數(shù)計(jì)算借款利息。

第二十九條貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，在借款期內(nèi)，經(jīng)貸款行同意，借款人可以提前結(jié)清全部貸款，并按原合同利率按實(shí)際使用期限結(jié)計(jì)利息，但不得提前部分還本。

第三十條貸款期限在一年以上的，在借款期內(nèi)，借款人向銀行提出提前還款書(shū)面申請(qǐng)后（附表二）（略），經(jīng)貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息也不再調(diào)整。

一、提前清償全部貸款，經(jīng)貸款行同意，根據(jù)合同約定期限的利率和貸款余額按照實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收利息。

二、調(diào)整還款計(jì)劃的提前部分還本，應(yīng)有一定的限制額度。超過(guò)限額提前還款的，借款人可根據(jù)需要調(diào)整還款計(jì)劃，即還款期限不變，分期還款額作相應(yīng)調(diào)整；低于限額提前還款的不調(diào)整還款計(jì)劃。

第三十一條借款人在原合同履行期間，如不能按照還款計(jì)劃按期歸還貸款，可向貸款行提出延長(zhǎng)借款期限的書(shū)面申請(qǐng)（附表三）（略），經(jīng)貸款行批準(zhǔn)后，簽訂個(gè)人住房借款延期還款協(xié)議（附件七）（略），并辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)擔(dān)保人在延期還款協(xié)議上簽字。

抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，擔(dān)保人應(yīng)與貸款行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人未發(fā)生變更的，擔(dān)保人只須與借款人和貸款行簽訂延期還款協(xié)議，同意繼續(xù)履行擔(dān)保責(zé)任，而無(wú)需與貸款行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。

借款人申請(qǐng)借款延期只限一次，原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年。原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延期之日起，貸款利息按新的期限檔次利率計(jì)收。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。

第八章合同變更與終止

第三十二條借款合同需要變更的或借款人將借款合同項(xiàng)下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。

在擔(dān)保期間內(nèi)的，必須事先征得擔(dān)保人的書(shū)面同意；如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續(xù)，同時(shí)應(yīng)辦理公證、保險(xiǎn)手續(xù)。

第三十三條借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)的繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人同意繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同外，貸款行在該債權(quán)未獲得清償前，有權(quán)請(qǐng)求人民法院取消繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人接受借款人所購(gòu)（建造、大修）住房的權(quán)利，并將該住房折價(jià)、拍賣、變賣以清償借款人的債務(wù)。

借款人遺產(chǎn)的繼承人、受遺贈(zèng)人同意繼續(xù)履行原借款合同義務(wù)的，應(yīng)持經(jīng)公證的繼續(xù)協(xié)議、文件與貸款行簽訂債務(wù)承擔(dān)協(xié)議，并辦理公證、保險(xiǎn)、抵押、登記或貸款擔(dān)保手續(xù)等。原借款人所購(gòu)（建造、大修）房產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)用于抵押。

第三十四條如借款人需變更原擔(dān)保方式的，應(yīng)事先征得貸款行同意，并由當(dāng)事人各方另行辦理有關(guān)變更手續(xù)。變更抵押物或質(zhì)押權(quán)利后，貸款余額與重新提供的抵押物或質(zhì)押權(quán)利的價(jià)值之比值不得高于原抵押物或質(zhì)押權(quán)利的抵押率或質(zhì)押率。

第三十五條借款人按借款合同規(guī)定清償全部貸款本息后，借款合同終止，貸款行將抵押物的權(quán)屬證明文件或質(zhì)押的權(quán)利憑證等相關(guān)資料返還權(quán)利人。

第九章違約及處置

第三十六條貸款行未按借款合同約定及時(shí)、足額向借款人提供貸款，應(yīng)按違約數(shù)額和違約天數(shù)按日向借款人支付違約金。

第三十七條下列情況屬借款人違約：

一、借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；

二、擅自改變貸款用途，挪用貸款；

三、借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還借款本息；

四、借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；

五、拒絕或防礙貸款行對(duì)貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；

六、提供的文件、資料不實(shí)、已經(jīng)或可能造成貸款損失；

七、與他人簽訂有損貸款行權(quán)益的合同或協(xié)義；

八、保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質(zhì)押權(quán)利價(jià)值明顯減少影響貸款行實(shí)行質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵（質(zhì)）押；

九、借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；

十、借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險(xiǎn)；

十一、違反本辦法和借款合同的其他行為。

第三十八條違反本辦法第三十七條第一、二款，從逾期、擠占挪用之日起，貸款行有權(quán)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定分別按逾期、擠占挪用貸款計(jì)收利息。

第三十九條違反本辦法第三十七條第三款的，貸款行有權(quán)根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定，對(duì)貸款余額按貸款利率計(jì)收利息，對(duì)未收取利息部分按貸款利率計(jì)收復(fù)利，對(duì)拖欠的分期還款按日收取違約金。

第四十條發(fā)生下列情況之一時(shí)，貸款行有權(quán)停止發(fā)放貸款或提前收回已發(fā)放的貸款本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任：

一、借款期間，借款人累計(jì)六個(gè)月（包括計(jì)劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；

二、借款人出現(xiàn)本辦法第三十七條第一款至第二款、第四款至第十一款規(guī)定的違約情形之一的；

三、借款人有其他重大違約事項(xiàng)的。

第十章附則

第四十一條本辦法由中國(guó)建設(shè)銀行負(fù)責(zé)解釋。

篇4

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了次貸危機(jī)后，目前仍未恢復(fù)元?dú)猓?010年第二季度末，全美獨(dú)立住宅的中位價(jià)格為17．6萬(wàn)美元，僅比2009年同期上升了1．5％。與此同時(shí)，美國(guó)房屋貸款利率降至50年來(lái)最低點(diǎn)，30年固定貸款利率在4％左右。

銀行如何審核貸款者

對(duì)于銀行而言，最主要的考核標(biāo)準(zhǔn)就是借款人能否真正履行如期還款的責(zé)任。在這點(diǎn)上銀行決不會(huì)看一個(gè)借款人豪言壯語(yǔ)，而是用放大鏡來(lái)觀察借款人的收入和債務(wù)處在一個(gè)什么水平上。美國(guó)的銀行和金融機(jī)構(gòu)在

審核房屋貸款借款人的資格時(shí)，主要看三個(gè)指標(biāo)：住房分期付款與收入比率、住房支出與收入比率和全部債務(wù)與收入比率。

住房貸款分期付款與收入比率指的是當(dāng)一個(gè)家庭購(gòu)買住宅后，這個(gè)家庭每個(gè)月用于房貸還款額占家庭總收入的比例，一般銀行定下的標(biāo)準(zhǔn)是房貸每月分期付款額不超過(guò)總收入的28％。如果一個(gè)人的月收入(稅后收入)是3000美元，銀行依據(jù)房貸每月分期付款支出不超過(guò)收入28％的基本比率來(lái)計(jì)算，那么貸款人房貸每月分期付款的支出應(yīng)在840美元以下，以此就能夠算出可以為貸款人提供的30年貸款額度是多少。

住房支出與收入比率則包括每個(gè)月的房屋貸款分期付款、房地產(chǎn)稅、住宅保險(xiǎn)和維護(hù)的費(fèi)用。正常的標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)屋者每個(gè)月用在住房上的支出不超過(guò)月總收入的33％。

全部債務(wù)與收入比率指的是購(gòu)屋者收入與家庭所有債務(wù)的比例，這包括住房上的所有支出和家庭其他類債務(wù)，如信用卡債務(wù)、購(gòu)買汽車貸款和子女的花費(fèi)等。在全部債務(wù)與收入比率上，銀行審核的基本標(biāo)準(zhǔn)是這些花費(fèi)不能超過(guò)收入的38％。

由以上的各種比率，銀行在貸款時(shí)就可以快速依據(jù)借貸人的收入狀況來(lái)決定提供多少金額的房貸以及房貸利率。例如美國(guó)人最常見(jiàn)的30年固定利率貸款，利率5％是住房貸款中較為合適的利率，如果借貸15萬(wàn)美元，每個(gè)月的各種債務(wù)為450元，住房分期付款每個(gè)月為805．23元，住房其他開(kāi)銷185元，借貸人每年的稅前收入應(yīng)不低于48008元。從表1可以看出，申請(qǐng)房貸時(shí)，貸款利率越高，銀行對(duì)貸款人收入的要求就會(huì)越高。同樣一個(gè)貸款人，如果他趕在7％這樣高利率時(shí)期申請(qǐng)房貸．銀行對(duì)其年收入的要求就會(huì)上升到54432美元。

銀行貸款審核越來(lái)越嚴(yán)

要想獲得銀行住房貸款和較好的利率，除了收入和首付款支付多少外，還有其他各方面的因素。如果想獲得較好的貸款利率．借款人應(yīng)先做好自己的功課，比如改進(jìn)自己的信用評(píng)級(jí)、減少債務(wù)、攢錢多付首付款、有一定數(shù)量的銀行儲(chǔ)蓄等。銀行在審核借款人財(cái)務(wù)狀況時(shí)，通常需要借款人提供過(guò)去一個(gè)月的收入報(bào)表和過(guò)去兩年的報(bào)稅資料，有的銀行也會(huì)審核借款人過(guò)去60天的銀行、退休賬戶和投資報(bào)告。

穩(wěn)定的工作和收入是美國(guó)人能夠獲得銀行貸款，并擁有自己住宅的最主要因素。很多美國(guó)人自己當(dāng)老板，而這些人在申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，銀行對(duì)他們的審核也較嚴(yán)。自己當(dāng)老板的人，其超過(guò)25％的收入是來(lái)自傭金和紅利，那么銀行會(huì)要求借款人提供兩年的報(bào)稅資料．然后計(jì)算借款人的債務(wù)與收入比率。如果借款人收入呈下降趨勢(shì)，即使在銀行有很大一筆存款，也可能被銀行打回票，無(wú)法從銀行獲得貸款。這里原因在于，30年房貸是一個(gè)漫長(zhǎng)的還款時(shí)期，如無(wú)較穩(wěn)定的職業(yè)和收入，即使借款人銀行有存款，這些錢易動(dòng)性很大，銀行當(dāng)然不愿冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

如果一位居民有一幢房子用來(lái)出租賺錢，自己還想再買一幢房子，在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，銀行會(huì)要求借款人提供最少12個(gè)月的出租房屋契約，同時(shí)房屋出租的收益職能有75％可算作是收入，而且借款人擁有房屋的資產(chǎn)凈值不得少于房屋價(jià)值的30％。

夫妻兩人都有收入，在申請(qǐng)貸款時(shí)兩人的收入可作為家庭的總收入。夫婦中一個(gè)人有工作，另一個(gè)人正在找工作，那么如何計(jì)算家庭收入呢?如果正在找工作的人在貸款手續(xù)全部完成45天內(nèi)有工作合同，那么兩個(gè)人的收入可以加總，否則只能以一個(gè)人的收入來(lái)計(jì)算是否符合貸款條件。

在自用住宅的貸款上，銀行對(duì)小額貸款的首付款要求是貸款總額的5％至10％，對(duì)大額貸款的首付款要求是10％至15％。如果首付款在20％以上，貸款人可以不用購(gòu)買抵押借款保險(xiǎn)，通常抵押借款保險(xiǎn)占每年獲得貸款額度的0．5％至1．5％。

購(gòu)屋者如何選擇房屋貸款

美國(guó)住房貸款機(jī)構(gòu)非常多，民眾的選擇余地也很大。當(dāng)購(gòu)屋者的收入符合銀行的收入與債務(wù)比例條件后，購(gòu)屋者則占據(jù)一定的主動(dòng)地位，可以貨比三家，挑選最理想的貸款條件。一般而言，購(gòu)屋者在選擇房屋貸款時(shí)最主要是要看能否獲得最好的貸款利率。

例如加州的一戶居民購(gòu)買了一幢價(jià)值45萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅作為自用住宅，首付款20％(9萬(wàn)美元)，銀行借款36萬(wàn)美元。由于借款人收入水平達(dá)到銀行可以貸款的水平，在這種情況下，這位購(gòu)屋者可以從不同金融機(jī)構(gòu)獲得30年固定利率貸款，而每家金融機(jī)構(gòu)提供的貸款條件又有所不同，這涉及到貸款利率、每月分期付款額、借款手續(xù)費(fèi)等等。購(gòu)屋者該如何來(lái)選擇呢?首先當(dāng)然是要爭(zhēng)取最好的貸款利率。在2010年10月22日，購(gòu)屋者可以獲得從3．875％到4．125％的30年同定貸款利率，而每月付款額也隨著利率不同而出現(xiàn)差異，每月的差額最大為52美元，30年的差額高達(dá)18720美元。下表為借貸36萬(wàn)美元，不同金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款條件。

信用評(píng)級(jí)對(duì)房貸利率的影響

信用評(píng)級(jí)對(duì)借款人獲得銀行低利率貸款起著相當(dāng)大的作用，信用分?jǐn)?shù)在620分以下的人向銀行借款，多少都有些麻煩，而一個(gè)人信用分?jǐn)?shù)在740分以上，一般容易獲得最好的貸款利率。

如果借款人的信用不好，也不是就無(wú)法從銀行獲得住房貸款，聯(lián)邦政府住房部有一種政府擔(dān)保的住房貸款，對(duì)借貸人的信用要求不是特別嚴(yán)格，當(dāng)然這種貸款的利率要比商業(yè)銀行的貸款利率高出0．25個(gè)百分點(diǎn)，這也是信用不好的人為自己的信用所付出的代價(jià)。

在次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，一些貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人為了多拉客戶，推出不查收入、不查信用的推銷術(shù)，結(jié)果一些不符合借貸條件的民眾也照樣可以拿到銀行的住房貸款。而經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)后，造成了一部分家庭根本無(wú)力償還貸款，法拍屋大量出現(xiàn)，到頭來(lái)是借貸人自食苦果。銀行在提供住房貸款時(shí)，非常注重借貸人的信用狀況。通常一個(gè)人的信用評(píng)級(jí)被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、優(yōu)秀(740～850分)。

再以加州一戶居民購(gòu)買了一幢價(jià)值45萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅作為自用住宅、交納首付

款20％為例，這位購(gòu)屋者可以從銀行獲得36萬(wàn)美元30年固定利率貸款條件會(huì)由于其信用分?jǐn)?shù)不同產(chǎn)生差異。從下表中可以看出信用優(yōu)劣與貸款利率呈正比關(guān)系。普通信用級(jí)別(620～659分)所能得到的貸款條件最差，而優(yōu)秀信用級(jí)別不論從貸款利率、銀行手續(xù)費(fèi)到折扣點(diǎn)數(shù)上都是條件最好的?？梢哉f(shuō)即使一個(gè)人的收入狀況滿足了銀行的貸款條件，但如果信用分?jǐn)?shù)低，就要付出高利率的代價(jià)。表4中明列同樣是借貸36萬(wàn)美元，優(yōu)秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下來(lái)就可節(jié)省47620美元，這可不是一筆小數(shù)目。

中低收入者如何申請(qǐng)貸款

為什么不少低收入的人也可以買得起住房，這除了美國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)比較低以外，政府也為低收入家庭購(gòu)屋提供優(yōu)惠貸款。很多中低收入家庭雖然收入可以達(dá)到購(gòu)買住房的標(biāo)準(zhǔn)，但由于積攢首付款需要數(shù)年時(shí)間，這就影響了他們的購(gòu)屋能力。美國(guó)人很少有向朋友、親屬借錢來(lái)支付首付款的事，缺少首付款，看著房子也是干著急。

聯(lián)邦住房部專門有為中低收入家庭和第一次購(gòu)買住房家庭擔(dān)保的住房貸款，這種貸款最大的好處是購(gòu)屋者不必為付首付款而發(fā)愁，因?yàn)檫@種貸款往往只要求購(gòu)屋者所附的首付款不超過(guò)借款總額的3％。如購(gòu)買20萬(wàn)美元的住宅，購(gòu)屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，這對(duì)于中低收入家庭能夠擁有住房助益很大。

篇5

    這次研討會(huì)以“剖析個(gè)人放貸風(fēng)險(xiǎn)，探索安全操作體系，共建金融風(fēng)險(xiǎn)控制平臺(tái)”為主題，深入探討宏觀市場(chǎng)變化，關(guān)注市場(chǎng)執(zhí)行力度，提出有效的解決方案。上海銀監(jiān)會(huì)、各大銀行、司法機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、知名房貸服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介公司的專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士參與了政策法規(guī)、體系控制、操作性實(shí)務(wù)等方面的討論。

    億通代書(shū)房產(chǎn)分析師表示，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始慢慢凸現(xiàn)，如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么未來(lái)個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。

    有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1997年中國(guó)個(gè)人貸款住房抵押余額僅為131億，2003年底則達(dá)到11780億元，短短六七年翻了近90倍。2004年末，上海市中資金融機(jī)構(gòu)新增貸款的72％都集中于房地產(chǎn)信貸。個(gè)人住房貸款在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，不良貸款也有所增加。與此同時(shí)，個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)和不良貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，急需采取有效措施來(lái)控制和降低風(fēng)險(xiǎn)。

篇6

茲有我公司客戶 ，現(xiàn)住址 身份證號(hào) 。

該客戶于 年 月 日與我公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》購(gòu)買我公司開(kāi)發(fā)的九龍明珠 號(hào)商品房一套，建筑面積 m2，房屋總價(jià)款 元，業(yè)主自籌￥ 元，不足￥ 元，不足部份委托我公司向貴行推薦借貸個(gè)人住房貸款。

經(jīng)我公司對(duì)該客戶以及其家庭成員的經(jīng)濟(jì)狀況的了解，認(rèn)為該客戶資信程度較好，有償還貸款本息的能力，其月收入為 元，故推薦該客戶向貴行申請(qǐng)貸款。我公司承諾在該客戶的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證未辦妥交押貴行之前，愿提供該客戶申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款(大寫) ，(小寫) 元的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。待兩證辦理后，交押貴行作為貸款抵押，同時(shí)解除我公司對(duì)該戶此項(xiàng)貸款的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保責(zé)任(兩證未辦妥前，辦理期房抵押登記手續(xù))。

附公司有關(guān)情況：

法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

納稅號(hào)碼：

基本帳戶開(kāi)戶行：

帳 號(hào)：

xx市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司xx分公司

篇7

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房 貸款 主要風(fēng)險(xiǎn)

一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況因素

通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱等因素，都對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的暴露是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，而我國(guó)存在同樣的隱患。但由于經(jīng)濟(jì)仍處于繁榮景氣的周期階段，公眾對(duì)增長(zhǎng)的預(yù)期非常樂(lè)觀，因而并未出現(xiàn)調(diào)整跡象。一旦出現(xiàn)重大的負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來(lái)，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、國(guó)家宏觀政策因素

住宅金融往往被賦予實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策性任務(wù)，國(guó)家積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行開(kāi)展針對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，但在政府沒(méi)有對(duì)住房消費(fèi)信貸提供貼息或政府擔(dān)保的情況下，要求銀行對(duì)用商業(yè)性信貸資金發(fā)放的住宅貸款按法定貸款利率下浮水平執(zhí)行，無(wú)形中加大了銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)壓力。政府又通過(guò)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定限制銀行及時(shí)處置借款人的抵押資產(chǎn)，這些對(duì)個(gè)人住房貸款的安全來(lái)說(shuō)竇是非常不利的。

三、個(gè)人信用意識(shí)不強(qiáng)，個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系缺失

個(gè)人住房抵押貸款是建立在個(gè)人信用基礎(chǔ)上，以合同契約為紐帶的經(jīng)濟(jì)行為。受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)依靠行政命令協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)行為的觀念影響，我國(guó)個(gè)人信用剛剛介入經(jīng)濟(jì)生活，個(gè)人守信意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)個(gè)人信用較差的缺乏懲罰措施。在這種情形下，發(fā)放貸款勢(shì)必承擔(dān)較大的不確定因素帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約行為的發(fā)生將給貸款銀行造成直接的經(jīng)濟(jì)損失。違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的直接根源在于借款人信用缺失以及相關(guān)制度的不完善。

現(xiàn)階段，個(gè)人住房抵押貸款主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型有利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等六種。

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)有：一是“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款的長(zhǎng)期性和存款利率與貸款利率調(diào)整的不同步。二是由利率風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)由于利率水平的變動(dòng)而給銀行資產(chǎn)的價(jià)值帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，所以要警惕利率的變動(dòng)造成銀行虧損。

（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的變現(xiàn)性比較差，個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)、回收慢，流動(dòng)性差。從美國(guó)的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個(gè)金融業(yè)都受到影響。我國(guó)在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中更要慎重操作，避免因流動(dòng)性而引發(fā)信貸危機(jī)。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。一般有下面幾種形式：一是被迫違約，住房信貸的被迫違約風(fēng)險(xiǎn)是借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后因?yàn)樨?cái)力原因，不能按期償還到期債務(wù)而形成的一種違約風(fēng)險(xiǎn)。二是理性違約，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來(lái)更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。三是提前還款，這是借款人主動(dòng)違約行為，借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。四是“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行貸款業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，審查不嚴(yán)以及內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不當(dāng)造成的假按揭導(dǎo)致銀行不良信貸增長(zhǎng)，主要特征是實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資。如挪用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)。由于我國(guó)個(gè)人資信系統(tǒng)不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素，存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來(lái)源，商業(yè)銀行在住房貸款業(yè)務(wù)中也面臨著抵押風(fēng)險(xiǎn)，包括抵押物自身的風(fēng)險(xiǎn)和抵押物產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。一是抵押物自身的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款雖然屬于擔(dān)保貸款，但是住房本身也是存在風(fēng)險(xiǎn)的。房屋可能因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害損失甚至損毀，或者由于宏觀政策改變，導(dǎo)致房屋價(jià)值降低，如房?jī)r(jià)的下跌導(dǎo)致房屋價(jià)值下降等，一旦借款人違約，銀行就有可能遭受損失。二是抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難，抵押物價(jià)格會(huì)受到影響?；虍?dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整或不景氣時(shí)，價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格不能夠覆蓋銀行本金和利息而造成抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

（五）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)正處于初級(jí)階段，現(xiàn)行的法律制度還不完善，立法、司法、執(zhí)法等制度及相關(guān)配套措施的缺位，特別是住房抵押貸款的法律不具體，使商業(yè)銀行遭受著法律制度上的風(fēng)險(xiǎn)而造成損失。良好的社會(huì)法律環(huán)境是發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的基礎(chǔ)條件，我國(guó)還沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)信貸的法律法規(guī)，還沒(méi)有建立個(gè)人破產(chǎn)制度，也給個(gè)人住房逾期貸款的追償帶來(lái)了很大困難。

（六）操作風(fēng)險(xiǎn)

違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在制度管理上放貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段。容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。銀行粗放經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)的典型特征是只求數(shù)量擴(kuò)張不求質(zhì)量提高，在房地產(chǎn)貸款方面，這種粗放經(jīng)營(yíng)會(huì)導(dǎo)致不良貸款比率上升，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)增大，可以說(shuō)這是銀行發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)面臨最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買商品住房的意向逐漸強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。在這將近十年的時(shí)間里，個(gè)人住房貸款以其可靠的擔(dān)保、較高的收益、較低的風(fēng)險(xiǎn)受到了各家商業(yè)銀行的青睞，在銀行貸款中所占的比重日漸提高，已成為我國(guó)商業(yè)銀行一個(gè)重要的信貸業(yè)務(wù)種類。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款在推動(dòng)住房制度改革和提高居民住房消費(fèi)的購(gòu)買力等方面，都起到了積極的作用。但是，個(gè)人住房貸款存在著對(duì)象多、范圍廣、流動(dòng)性差及期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。同時(shí)，目前我國(guó)個(gè)人住房貸款還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，個(gè)人征信系統(tǒng)建立晚等問(wèn)題。所以，這在一定程度上給商業(yè)銀行帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)隱患。應(yīng)該從以下幾方面控制房貸風(fēng)險(xiǎn)：

（一）建立個(gè)人信用制度，控制借款人違約風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)商業(yè)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展和整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的深入進(jìn)行，個(gè)人信用制度建設(shè)取得了一定進(jìn)展，但這一制度建設(shè)畢竟剛剛起步，還沒(méi)有形成相對(duì)完善的體系，從總體上推進(jìn)我國(guó)個(gè)人信用制度建設(shè)，仍有許多問(wèn)題有待解決。一些發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度建設(shè)已有100多年的歷史，形成了科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的運(yùn)行機(jī)制，為此，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)，建立起符合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人信用制度。

（二）銀行自身完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞

主要包括控制按揭成數(shù)和房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)速度；對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的貸前審查；簽定回購(gòu)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款；嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)持較高的資本充足率；強(qiáng)化不良資產(chǎn)處置等。

（三）實(shí)施個(gè)人住房抵押貸款證券化

個(gè)人住房抵押貸款證券化可將銀行巨額抵押貸款流動(dòng)化，有效地緩解可能面臨的住房信貸資金約束壓力，降低其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)銀行可以將抵押貸款在到期日前“真實(shí)出售”可有效的控制和減少利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）健全房地產(chǎn)金融的法律、法規(guī)體系

完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。對(duì)于房地產(chǎn)金融的立法，第一要出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的監(jiān)管力度；第二要修改和完善“證券法”，以健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度；第三要修改和完善“擔(dān)保法”、“保險(xiǎn)法”，完善“個(gè)人住房貸款操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款客戶評(píng)價(jià)暫行辦法”、“個(gè)人住房貸款一級(jí)審批操作規(guī)程”、“個(gè)人住房貸款貸后管理辦法”和“個(gè)人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規(guī)章制度，以完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體系及個(gè)人信用制度；第四要完善現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度，增加住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類，降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。

五、大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)金融要發(fā)展，必須建立起適合國(guó)情的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度，以增加抵押物的擔(dān)保能力，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。為此，第一要大力發(fā)展商業(yè)性住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)行政策傾斜；第二要開(kāi)發(fā)新險(xiǎn)種。第三要鼓勵(lì)借款人積極投保，對(duì)自愿投保住房抵押貸款保險(xiǎn)的借款人，商業(yè)銀行應(yīng)給與適當(dāng)放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優(yōu)惠政策。

六、建立住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)

篇8

【關(guān)鍵詞】 宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng);住房貸款證券化;IS-LM模型;美國(guó)

美國(guó)住房貸款證券化的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也是理論界所津津樂(lè)道的一個(gè)話題,且對(duì)其評(píng)價(jià)也呈現(xiàn)出明顯的風(fēng)向轉(zhuǎn)變。在爆發(fā)次貸危機(jī)之前,理論界普遍肯定其宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng),鮮有學(xué)者對(duì)其宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)持懷疑、否定的態(tài)度,至次貸危機(jī)爆發(fā)并演化成全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái),理論界普遍關(guān)注的則是其負(fù)面的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng),且不乏將住房貸款證券化技術(shù)予以否定的極端觀點(diǎn)。為此,借助IS―LM模型對(duì)其住房貸款證券化的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)予以全面的分析。

一、文獻(xiàn)綜述

理論界對(duì)住房貸款證券化的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析可分為兩類:第一類關(guān)注的是金融層面,主要從金融穩(wěn)定和貨幣政策的視角予以論述;第二類則是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面論述,關(guān)注的是它與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)系。當(dāng)然也有學(xué)者兼及這兩個(gè)層面而予以論述。

在第一類研究者看來(lái),住房貸款證券化存在以下三個(gè)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng):一是實(shí)現(xiàn)了從銀行融資向市場(chǎng)融資的轉(zhuǎn)變,將貸款銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給那些數(shù)目眾多且愿意和能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)個(gè)體,進(jìn)而化解了金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)了金融穩(wěn)定(安俊,1999)。當(dāng)然也有學(xué)者認(rèn)為它不利于金融體系的穩(wěn)定,這主要是在次貸危機(jī)發(fā)生之后,最早持有此類觀點(diǎn)的是Kaufman(1999),他認(rèn)為這可能會(huì)導(dǎo)致過(guò)度的信用創(chuàng)造、造成流動(dòng)性錯(cuò)覺(jué)、導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)監(jiān)督貸款激勵(lì)的弱化,并對(duì)一國(guó)的金融政策造成不利的影響;二是改變了金融體系的結(jié)構(gòu),提高了金融系統(tǒng)的效率,這主要表現(xiàn)在住房貸款利率在近幾十年呈下行的趨勢(shì),并使住房貸款利率區(qū)域化差異顯著下降(Freddie Mac,1996;Miller, Pearce ,2006);三是對(duì)貨幣政策的影響,Feeney(1995)認(rèn)為住房貸款證券化影響到了貨幣政策的執(zhí)行效果,貨幣政策大多是直接通過(guò)銀行體系發(fā)生作用,它對(duì)銀行體系產(chǎn)生了重大的影響。Boivin,Giannoni(2003)研究發(fā)現(xiàn),在1980年以后,美國(guó)貨幣政策對(duì)產(chǎn)出或物價(jià)的影響效果,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于在1980 年以前的影響效果,自1980年以來(lái)正是美國(guó)住房貸款證券化迅速發(fā)展的起步階段。

二、模型分析

(一)IS―LM模型

IS―LM模型是現(xiàn)代西方宏觀經(jīng)濟(jì)理論中一個(gè)重要的分析工具,基于凱恩斯主義的經(jīng)濟(jì)思想?？怂褂?937年提出該模型,后經(jīng)漢森相繼于1948、1953年對(duì)此做了進(jìn)一步完善,故該模型又被稱為“?？怂龚D漢森”模型。凱恩斯認(rèn)為儲(chǔ)蓄(s)是實(shí)際國(guó)民收入(y)的增函數(shù),投資(i)是利率(r)的減函數(shù),那么由商品市場(chǎng)均衡的條件可知s(y)=i(r),由此在以實(shí)際利率r為縱軸、實(shí)際國(guó)民收入y為橫軸的坐標(biāo)系中可得到一條反映商品市場(chǎng)均衡的一條向右下傾斜的直線,即為IS曲線。為簡(jiǎn)化分析,現(xiàn)以兩部門經(jīng)濟(jì)為分析框架,IS曲線的函數(shù)表達(dá)式可記為:

r=■-■y……………………………………….①

凱恩斯將貨幣需求分為交易需求、預(yù)防需求和投機(jī)需求,其中交易需求和預(yù)防需求與實(shí)際國(guó)民收入(y)成正比,兩者合記為L(zhǎng)1 ,L1 = L1(y)=ky,k>0;對(duì)貨幣的投機(jī)需求用L2表示,L2=-h(r),h>0。據(jù)此可知貨幣的實(shí)際總需求為L(zhǎng)= L1 +L2 ,即有L=k(y)-h(r)。而實(shí)際貨幣供給m=■,其中M表示名義貨幣量、P表示物價(jià)水平。當(dāng)貨幣市場(chǎng)均衡時(shí),顯然有:

r=■y■…………………………………………②

由②式在IS曲線所在的坐標(biāo)系中同樣可以得出一條向右上傾斜的表示貨幣市場(chǎng)均衡的曲線,就記為L(zhǎng)M曲線。

聯(lián)立方程①和②,可得到商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)均衡時(shí)的利率和收入解,亦即IS與LM唯一交點(diǎn)的坐標(biāo)位置。IS―LM模型的政策含義在于強(qiáng)調(diào)商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的一般均衡,它對(duì)財(cái)政政策和貨幣政策的定性評(píng)價(jià)簡(jiǎn)單、明晰,借助該模型對(duì)住房貸款證券化宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定性分析具有其獨(dú)到之處。

(二)住房貸款證券化宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的IS―LM模型分析

住房貸款證券化是指住房貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的所持有的此類資產(chǎn)出售給特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)或是轉(zhuǎn)移給導(dǎo)管公司(Conduit),由他們向資本市場(chǎng)發(fā)放以債券為主的權(quán)益類證券而募集資金,屆時(shí)這類“偏債型”證券的投資者可在一定的期限內(nèi)按確定時(shí)點(diǎn)獲取本息,也可通過(guò)發(fā)達(dá)的二級(jí)資本市場(chǎng)予以轉(zhuǎn)讓。鑒于住房貸款證券化的業(yè)務(wù)特征,借助IS―LM模型對(duì)其宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)予以分析時(shí)首先應(yīng)當(dāng)從它對(duì)貨幣市場(chǎng)均衡的影響出發(fā),接著再考慮它對(duì)商品市場(chǎng)均衡的影響。為方便分析,現(xiàn)按以下兩種情況分別討論。

(1)當(dāng)貨幣政策穩(wěn)定時(shí)。住房貸款證券化將由諸多單筆金額巨大的貸款組成的資產(chǎn)池分解成大量的富有流動(dòng)性的面額較低的債券,不僅擴(kuò)大了投資者范圍,還向市場(chǎng)提供了新型的可生息的流動(dòng)資產(chǎn),其收益率遠(yuǎn)高于國(guó)債而它的風(fēng)險(xiǎn)卻僅次于國(guó)債。這樣不僅增加了持有貨幣的機(jī)會(huì)成本,還對(duì)持有此類金融產(chǎn)品有強(qiáng)烈的激勵(lì)因素。這就鼓勵(lì)了人們以此類債券的形式保存財(cái)富,并且存在誘使L1 類的貨幣需求下降的可能,相應(yīng)地就會(huì)降低貨幣需求。為了滿足正常的交易,在貨幣需求下降時(shí),貨幣的流通速度必須提高。誘使L1 類的貨幣需求下降的可能和貨幣流通速度的提高都使得k值下降,即k。由貨幣市場(chǎng)均衡表達(dá)式:r=■y■可知,k使得LM曲線的斜率下降,亦即LM曲線的形態(tài)趨向平坦。在商品市場(chǎng)仍然保持原有的均衡時(shí)(亦即IS曲線不變時(shí)),這就意味著一個(gè)新的均衡點(diǎn)產(chǎn)生,相比而言新均衡點(diǎn)有更大的國(guó)民收入和更低的市場(chǎng)利率。這說(shuō)明了,在貨幣政策和財(cái)政政策處于平靜狀態(tài)時(shí)(亦即IS、LM曲線不變時(shí)),住房貸款證券化有其特別的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng),即降低了市場(chǎng)利率,提高了產(chǎn)出。

住房貸款證券化時(shí)需要考慮的是,購(gòu)買此類金融產(chǎn)品的吸收的資金來(lái)源于何處?它對(duì)貨幣市場(chǎng)的影響究竟是怎樣?存在如下兩種情況:一是由其發(fā)行的住房貸款支持證券吸收的是銀行部門以外的流動(dòng)性,也即由非銀行機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者持有此類債券,那么對(duì)銀行體系而言,相應(yīng)地是資產(chǎn)項(xiàng)目下的貸款減少和負(fù)債項(xiàng)下的存款同等減少;二是由其發(fā)行的住房貸款支持證券吸收的資金是其它銀行的資本甚或是出售了該貸款池里的貸款的銀行本身,亦即銀行部門(包括出售貸款的銀行)基于投資而持有此類債券,減少了銀行部門的可貸資金,又同等的增加了銀行部門的可貸資金,兩種因素的作用可以相互抵消。但巴塞爾原則對(duì)持有貸款和債券所要求的風(fēng)向資本備不同,貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備率為100%,此類債券的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備率一般為20%,絕對(duì)小于100%。這對(duì)銀行體系而言,就可用以此節(jié)約的資本滿足新增的貸款需求,盡管貨幣供應(yīng)量不變?？紤]到銀行部門通過(guò)特殊目的機(jī)構(gòu)或?qū)Ч芄巨D(zhuǎn)移出的未償貸款,這說(shuō)明了銀行體系以一定的信用貨幣“媒介”了更大一個(gè)規(guī)模的產(chǎn)出。住房貸款證券化能防止銀行部門信用過(guò)度,控制了貨幣供給的擴(kuò)張,提高了經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行效率。住房貸款證券化可以使貨幣流通速度提高,進(jìn)而使得貨幣的交易需求k。

從本質(zhì)上講,住房貸款的證券化處理就是降低間接融資、提高直接融資的比例,這就使得貨幣的投機(jī)需求對(duì)于市場(chǎng)利率的敏感度提高,即h。由貨幣市場(chǎng)均衡表達(dá)式:r=■y■可知,h不僅會(huì)使得LM曲線的斜率下降,還會(huì)使得LM曲線向下移動(dòng)。同理,在IS曲線不變時(shí),住房貸款證券化帶來(lái)的貨幣市場(chǎng)均衡效應(yīng)將會(huì)產(chǎn)生更低的利率、更高的產(chǎn)出。

綜上所述,假定外在的貨幣政策穩(wěn)定時(shí),住房貸款證券化將使得LM函數(shù)中的系數(shù)k值下降、h值上升,即k、h,相應(yīng)地兩者都使得LM曲線變得更加平坦,但h還會(huì)使得LM曲線向下移動(dòng),最終均衡于IS與LM〃的交點(diǎn),從而增強(qiáng)了貨幣政策的效果,如圖3―1示。

(2)當(dāng)貨幣政策不穩(wěn)定時(shí)。以上(1)中是從偏重從數(shù)量型貨幣政策角度來(lái)思考,但是以成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家來(lái)看平時(shí)更側(cè)重于價(jià)格型的貨幣政策,利率變動(dòng)更加頻繁細(xì)微。次貸危機(jī)爆發(fā)前,美國(guó)貨幣政策從2004年6月前長(zhǎng)達(dá)三年之久的寬松轉(zhuǎn)向從緊,使得利率變動(dòng)成為次貸危機(jī)爆發(fā)的誘因。現(xiàn)假設(shè)當(dāng)IS―LM模型處于穩(wěn)定的均衡時(shí),市場(chǎng)利率水平外生性地提高后(亦即市場(chǎng)利率不是通過(guò)穩(wěn)定狀態(tài)下貨幣供給與需求的改變而決定的),亦即r,并且市場(chǎng)預(yù)期利率還將會(huì)上升,那么此時(shí)對(duì)IS―LM模型將產(chǎn)生怎樣的影響。

在IS―LM模型中,貨幣市場(chǎng)的供給與需求決定了市場(chǎng)利率,IS曲線的狀態(tài)只是表明當(dāng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品市場(chǎng)均衡時(shí),市場(chǎng)利率和國(guó)民收入的組合狀況。當(dāng)市場(chǎng)利率r由貨幣政策原因外生性地提高后并且預(yù)期r還會(huì)升高時(shí),保持貨幣市場(chǎng)均衡的LM曲線將會(huì)向左上平移,并且會(huì)一直移動(dòng)到預(yù)期最終實(shí)現(xiàn),即至LM1處。根據(jù)債券的定價(jià)原理可知,當(dāng)利率上升,債券價(jià)格將下降,不同一般債券的是住房貸款支持債券還具有負(fù)凸度的特性,這將使得此類債券在利率上升時(shí)的價(jià)格暴跌,由此使得貨幣的投機(jī)需求顯著上升,亦即h。由上述(1)中的推導(dǎo),可知LM曲線不僅會(huì)變得更平坦,還會(huì)進(jìn)一步的向下移動(dòng),LM 向左上平移的幅度會(huì)被住房貸款證券化效應(yīng)拉低。

三、結(jié)論

本文通過(guò)IS―LM模型分析后認(rèn)為:當(dāng)貨幣政策平穩(wěn)時(shí),住房貸款證券化的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)主要是通過(guò)貨幣市場(chǎng)發(fā)揮作用,它提高了貨幣的流通速度,降低了貨幣的交易性需求,提高了貨幣的投機(jī)性需求,不僅使得LM曲線變得更加平坦,還會(huì)使得LM曲線下降,顯著地提高了積極財(cái)政政策的成效。當(dāng)貨幣政策不穩(wěn)定時(shí),在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家若單邊提高市場(chǎng)利率,將會(huì)拉動(dòng)LM曲線向左上平移,同時(shí)也會(huì)通過(guò)對(duì)投資、消費(fèi)的影響顯著地推動(dòng)IS曲線向左移動(dòng),其具體移動(dòng)情況取決于對(duì)IS函數(shù)中的參數(shù)?茁和d的影響。

參考文獻(xiàn)

[1]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)宏觀部分(第三版,下冊(cè))[M].北京:中國(guó)人民大學(xué).2004

篇9

甲方(借款人、抵押人)：

乙方(貸款人、抵押權(quán)人)：

丙方(保證人，即開(kāi)發(fā)商或售房單位)：

第一章　總則

第一條　簽訂合同依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《貸款通則》、《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章制度。

第二條　當(dāng)事人各方本著平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，并承諾嚴(yán)格履約。

第三條　本合同包括借款、抵押、保證等內(nèi)容。

第二章　貸款

第四條　借款用途

見(jiàn)本合同第四十六條。

第五條　借款金額

見(jiàn)本合同第四十七條。

第六條　借款期限

見(jiàn)本合同第四十八條。

第七條　貸款利率

見(jiàn)本合同第四十九條。

本合同項(xiàng)下貸款利率在借款期限內(nèi)，遇國(guó)家法定利率調(diào)整時(shí)，于下年1月1日開(kāi)始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新的利率;但借款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，執(zhí)行本合同利率，遇法定利率調(diào)整不調(diào)整合同利率。

國(guó)家法定利率調(diào)整時(shí)，乙方有義務(wù)直接執(zhí)行中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，不再另行通知甲方。

第八條　劃款方式

甲乙雙方約定采用專項(xiàng)劃款方式即乙方將貸款款項(xiàng)直接劃入丙方在乙方開(kāi)立的存款賬戶內(nèi)。賬戶名及賬號(hào)見(jiàn)本合同第五十條。

第三章　還款

第九條　還款原則

借款期限在1年以內(nèi)(含1年)，實(shí)行到期一次還本付息。

借款期限在1年以上的，甲方從貸款發(fā)放的次月起償還貸款本息。在還款期內(nèi)每月償還一次貸款本金及利息，最后一次還款不能遲于本合同期限屆滿日。

甲、乙雙方同意遵循先還息后還本、息隨本清的原則，甲方還入款項(xiàng)按照“期前欠息-當(dāng)期利息-本金”的順序依次入賬。

第十條　還款總期數(shù)

甲、乙雙方約定甲方按月還款，確定還款總期數(shù)，具體約定見(jiàn)本合同第五十一條。

第十一條　還款方法

甲方借款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

甲方借款期限在1年以上的，甲、乙雙方約定采用以下兩種還款方法中的一種，具體約定見(jiàn)本合同第五十二條。

一、等額本息還款法，即甲方按月以相等的金額償還貸款本息。

每月還款額=月利率×(1+月利率)還款總期數(shù)-1×貸款本金

二、等額本金還款法，即甲方每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

每月還款額=貸款本金還款總期數(shù)+(貸款本金-累計(jì)已還本金)×月利率

第十二條　還款方式

甲乙雙方約定采取以下兩種還款方式中的一種，具體約定見(jiàn)本合同第五十三條。

一、委托扣款方式即甲方委托乙方在每月扣劃日從甲方在建設(shè)銀行北京市分行開(kāi)立的活期存款賬戶中直接扣劃還款?；钇诖婵钯~戶是指儲(chǔ)蓄卡賬戶、信用卡賬戶、儲(chǔ)蓄存折賬戶之一。采取委托扣款方式的，須簽訂《代扣還款委托書(shū)》，并在乙方指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專用的活期存款賬戶。

如甲方提供的個(gè)人賬戶出現(xiàn)凍結(jié)、扣劃、變更等情況而造成乙方無(wú)法扣收本息的，甲方須及時(shí)向乙方提供新的活期存款賬戶用于扣收貸款本息。

如甲方在借款期內(nèi)要變更指定還款賬戶，須提前天向乙方提出申請(qǐng)，經(jīng)乙方同意并重新簽訂《代扣還款委托書(shū)》、約定新賬戶啟用日期后方可實(shí)施。

二、柜面還款方式即甲方在還款期內(nèi)的任何一個(gè)工作日直接到乙方規(guī)定的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)以現(xiàn)金、支票或信用卡、儲(chǔ)蓄卡辦理還款。甲方前期如有拖欠的，應(yīng)將所有拖欠款項(xiàng)和當(dāng)期還款額一并交納。

第十三條　提前還款

甲方提出提前還款時(shí)，須于預(yù)定的提前還款日前個(gè)工作日向乙方提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)乙方審核同意，可提前償還部分或全部貸款。

甲方申請(qǐng)?zhí)崆安糠诌€本，經(jīng)乙方審核確認(rèn)甲方未有拖欠本息及已還清當(dāng)期本息后方可提前還款。

提前歸還的部分貸款本金必須是1萬(wàn)元的整數(shù)倍，并必須在還款前由甲乙雙方簽訂《變更協(xié)議》，在還款期限不變的前提下，就提前歸還部分貸款本金后甲方每月還款額作出約定。

甲方申請(qǐng)?zhí)崆扒鍍斎抠J款，經(jīng)乙方同意，應(yīng)先歸還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息，再還清全部剩余貸款。

乙方按合同約定的利率已計(jì)收的利息不隨還款期限、國(guó)家法定利率的調(diào)整而調(diào)整。

第十四條　延長(zhǎng)還款期限

甲方在本合同履行期間，如因客觀原因?qū)е虏荒馨凑蘸贤s定按期歸還借款，須提前個(gè)工作日向乙方申請(qǐng)延長(zhǎng)借款期限，經(jīng)乙方批準(zhǔn)后，雙方簽訂延期還款協(xié)議并辦理延長(zhǎng)還款期限等有關(guān)手續(xù)。甲方申請(qǐng)借款延期只限一次。原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年。原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延期之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，并根據(jù)貸款余額、剩余期限及新利率重新計(jì)算月均還款額。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。

第四章　貸款擔(dān)保

第十五條　本合同項(xiàng)下的貸款擔(dān)保為抵押加階段性保證。

抵押加階段性保證指本合同項(xiàng)下貸款以本合同項(xiàng)下貸款資金所購(gòu)房屋作抵押，在甲方取得該房屋《房屋所有權(quán)證》、并辦妥抵押登記之前，由丙方提供連帶責(zé)任保證。

第十六條　本合同項(xiàng)下?lián)l款的效力獨(dú)立于本合同。

第十七條　抵押物

抵押物是指甲方以本合同項(xiàng)下貸款資金所購(gòu)買的房屋，具體內(nèi)容見(jiàn)本合同第五十四條。

第十八條　抵押擔(dān)保范圍

抵押擔(dān)保的范圍包括本合同項(xiàng)下的貸款金額、利息(包括罰息)、甲方應(yīng)支付的違約金、賠償金以及乙方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用(包括處分抵押物的費(fèi)用等)。

第十九條　本合同項(xiàng)下抵押物的共有人同意將本合同項(xiàng)下的抵押物作抵押，并同意受本合同約束，見(jiàn)本合同第五十五條。

第二十條　甲方取得所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》后，必須立即依照法律規(guī)定辦妥抵押物的登記手續(xù)。抵押登記費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第二十一條　抵押期限

抵押擔(dān)保的期限自所購(gòu)房屋取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記之日起至擔(dān)保的債權(quán)全部清償之日止。

第二十二條　抵押期間，甲方應(yīng)將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)資料交乙方，由乙方代為保管。

第二十三條　抵押期間，如果因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少的，甲方應(yīng)將損害賠償金存入乙方指定的賬戶。該損害賠償金有以下幾種處理方法可供選擇：

一、提前清償貸款;

二、轉(zhuǎn)為定期存款，存單用于質(zhì)押;

三、用于修復(fù)抵押物，以恢復(fù)抵押物價(jià)值。

具體約定見(jiàn)本合同第五十六條。

在借款人未足額清償債務(wù)或抵押物價(jià)值未恢復(fù)之前，甲方不得動(dòng)用此筆款項(xiàng)。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

第二十四條　抵押關(guān)系終止

甲方還清全部借款本息及其他應(yīng)付款項(xiàng)后，則抵押關(guān)系終止。抵押終止后，當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第二十五條　保證范圍

保證擔(dān)保的范圍包括甲方的借款本金、利息(包括罰息)、甲方應(yīng)支付的違約金、賠償金以及乙方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用等。

第二十六條　保證方式

在保證期間，丙方愿對(duì)甲方的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，如甲方未能依照合同約定按時(shí)償還貸款本息或相關(guān)費(fèi)用，乙方有權(quán)要求丙方就全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，丙方同意乙方從其在乙方開(kāi)立的存款賬戶中直接扣劃。

第二十七條　保證期間

保證期間自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有權(quán)證》，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)資料交乙方代為保管之日止。

第二十八條　除以下情況外，甲方與乙方協(xié)議變更借款合同的，無(wú)需得到丙方的同意：

一、延長(zhǎng)借款期限;

二、增加借款金額。

第二十九條　保證期間，遇國(guó)家法定利率調(diào)整而變更借款合同利率的，無(wú)需得到丙方的任何事前的書(shū)面或口頭的同意或事后的追認(rèn)。

第五章　保險(xiǎn)

第三十條　保險(xiǎn)

一、本合同簽訂以后，甲方須辦理抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)可到乙方認(rèn)可的保險(xiǎn)公司或委托乙方辦理。保險(xiǎn)期限屆滿日不能遲于本合同項(xiàng)下的借款期限屆滿日。保險(xiǎn)期滿，甲方未能清償本合同項(xiàng)下全部債務(wù)時(shí)，甲方須對(duì)抵押物續(xù)辦保險(xiǎn)，在債務(wù)存續(xù)期間，不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。投保金額不得低于貸款本息，保險(xiǎn)費(fèi)由甲方負(fù)擔(dān)。

二、甲方應(yīng)將保險(xiǎn)單正本交由乙方保管。

保險(xiǎn)期間，抵押房屋如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損而不足以清償本合同項(xiàng)下全部債務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)重新提供乙方認(rèn)可的抵押物，并辦妥保險(xiǎn)手續(xù)。

三、保險(xiǎn)單必須注明乙方為保險(xiǎn)第一受益人，并在保險(xiǎn)單別約定，一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃付至乙方指定的賬戶。該保險(xiǎn)賠償金有以下幾種處理方法可供選擇：

(一)提前清償貸款;

(二)轉(zhuǎn)為定期存款，存單用于質(zhì)押;

(三)用于修復(fù)抵押物，恢復(fù)抵押物價(jià)值。

具體約定見(jiàn)本合同第五十七條。

第六章　權(quán)利和義務(wù)

第三十一條　甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方有了解、咨詢、知悉購(gòu)房借款有關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利;

二、甲方有義務(wù)保證其向乙方提供的借款有關(guān)資料、文件的真實(shí)性;

三、甲方有權(quán)依本合同的約定獲得相應(yīng)的借款;

四、在甲方借款清償前并正常還款的情況下，甲方有權(quán)自行居住，或者征得乙方書(shū)面同意后，將抵押房屋轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或作其他處分;

五、甲方在還清借款后，有權(quán)從乙方取回《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)文件資料，辦理抵押登記注銷手續(xù);

六、甲方應(yīng)按本合同的約定按期歸還借款本息;

七、甲方必須按本合同約定用途使用借款，不得將借款挪作他用，甲方無(wú)條件接受乙方對(duì)貸款使用情況進(jìn)行檢查;

八、甲方承擔(dān)抵押物的評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記等費(fèi)用;

九、甲方的通訊地址(如住址、聯(lián)系電話等)發(fā)生變更，須在變更后10天內(nèi)書(shū)面通知乙方。

十、抵押期間，甲方應(yīng)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無(wú)損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。如果抵押物發(fā)生毀損、滅失或其他使抵押物價(jià)值減損的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)抵押物價(jià)值，或在30天內(nèi)重新提供相應(yīng)的經(jīng)乙方認(rèn)可的其他等值抵押物;

十一、抵押期間，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款應(yīng)優(yōu)先用于向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。

第三十二條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

一、乙方有權(quán)對(duì)甲方提供的資料、文件的合法性、真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查;

二、乙方及其授權(quán)人有權(quán)對(duì)甲方所購(gòu)買的房屋進(jìn)行查詢和認(rèn)證;

三、乙方有權(quán)檢查貸款的使用情況;

四、乙方有權(quán)依照本合同規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行處分，并獲得優(yōu)先受償;

五、設(shè)定的抵押物意外毀損或滅失，以及因甲方的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，足以影響借款合同項(xiàng)下的貸款本息清償?shù)?，乙方有?quán)要求甲方提供新的擔(dān)保或恢復(fù)抵押物價(jià)值;

六、保證期間，乙方有權(quán)對(duì)丙方的資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，有權(quán)要求丙方如實(shí)提供其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料;

七、乙方應(yīng)按本合同約定的時(shí)間及時(shí)發(fā)放貸款;

八、乙方有妥善保管《房屋他項(xiàng)權(quán)證》及其他有關(guān)文件資料的責(zé)任，若有遺失或毀損，乙方負(fù)責(zé)補(bǔ)辦;造成損失的，乙方將承擔(dān)民事責(zé)任。

第三十三條　丙方的權(quán)利和義務(wù)

一、丙方有了解、咨詢、知悉本合同有關(guān)事項(xiàng)的權(quán)利;

二、保證期間，丙方失去擔(dān)保能力或發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營(yíng)、股份制改造、撤銷等行為，丙方應(yīng)提前30天書(shū)面通知乙方。本合同項(xiàng)下的全部義務(wù)由變更后的機(jī)構(gòu)或由對(duì)丙方作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。如乙方認(rèn)為變更后的機(jī)構(gòu)不具備完全的保證能力，由丙方或作出撤銷決定的機(jī)構(gòu)落實(shí)為乙方所接受的保證人，并重新簽訂保證合同;

三、保證期間，丙方有義務(wù)接受乙方對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督，并向乙方如實(shí)提供其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料;

四、保證期間，丙方不得向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保;

五、丙方的通信地址發(fā)生變更，須在變更后10天內(nèi)書(shū)面通知乙方。

第七章　合同的變更

第三十四條　本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。

第三十五條　甲方因轉(zhuǎn)讓用本合同項(xiàng)下的借款所購(gòu)買的房屋而將本合同項(xiàng)下的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，應(yīng)事先經(jīng)乙方書(shū)面同意，并征得丙方認(rèn)同，方可由受讓人與乙方和丙方重新簽訂借款合同。

第三十六條　甲方在合同履行期間死亡(包括宣告死亡)、宣告失蹤或喪失民事行為能力，除其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)的繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人同意繼續(xù)履行甲方簽訂的借款合同外，乙方在其債權(quán)未獲清償時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求人民法院取消繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人接受甲方所購(gòu)房屋的權(quán)利，并將該房屋折價(jià)、拍賣、變賣以清償甲方的債務(wù)。

甲方遺產(chǎn)的繼承人、受遺贈(zèng)人同意繼續(xù)履行本合同義務(wù)的，應(yīng)持經(jīng)公證的繼承協(xié)議、文件與乙方簽訂債務(wù)承擔(dān)協(xié)議。

第三十七條　甲方申請(qǐng)延長(zhǎng)貸款期限，經(jīng)乙方同意后，甲乙雙方應(yīng)簽訂延期還款協(xié)議，同時(shí)重新辦理公證、保險(xiǎn)、抵押登記和貸款擔(dān)保變更手續(xù)。

第八章　違約責(zé)任

第三十八條　甲方的違約責(zé)任

一、甲方未按合同約定用途使用借款，乙方對(duì)挪用部分從挪用之日起按本合同第五十八條規(guī)定之利率計(jì)收利息;

二、甲方未按本合同約定清償貸款本息，乙方從貸款逾期之日起按本合同第五十九條規(guī)定之利率對(duì)逾期本息計(jì)收利息;

上述兩項(xiàng)違約責(zé)任中，若甲方的借款既逾期又?jǐn)D占挪用，乙方只擇其重者采用，而不并處。

三、發(fā)生下列情況之一時(shí)，乙方有權(quán)停止向甲方發(fā)放貸款，有權(quán)解除本合同，提前收回已發(fā)放貸款本息，并有權(quán)依法處分抵押物或要求保證人履行保證責(zé)任：

1.甲方向乙方提供虛假的證明材料而取得貸款的;

2.甲方未按本合同約定用途使用貸款的;

3.借款期間，甲方累計(jì)六個(gè)月(包括計(jì)劃還款當(dāng)月)未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的;

4.借款到期，甲方未按期歸還貸款本息，并自乙方發(fā)出催還通知書(shū)之日起30天內(nèi)(以掛號(hào)寄出時(shí)間為準(zhǔn))仍未清償?shù)?

5.甲方拒絕或阻礙乙方對(duì)貸款使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的;

6.甲方未經(jīng)乙方書(shū)面同意，將設(shè)定抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或作其他處分的;

7.抵押期間，甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款未優(yōu)先用于向乙方提前清償借款的;

8.甲方拒絕或阻礙乙方對(duì)抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的;

9.甲方與他方簽訂有損乙方權(quán)益的合同;

10.甲方在借款期內(nèi)間斷或撤銷保險(xiǎn)或拒不續(xù)辦保險(xiǎn)的;

11.甲方在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行借款合同的;

12.甲方卷入或即將卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，足以影響其償債能力的;

13.丙方違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息，而甲方未按乙方要求落實(shí)新的保證人或提供新抵押的;

14.甲方發(fā)生其他足以影響其償還債務(wù)能力的事件。

四、甲方因隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣壓或已設(shè)定抵押等情況，而給乙方造成損失的，應(yīng)向乙方予以足額賠償。乙方有權(quán)就甲方應(yīng)承擔(dān)的賠償金直接從甲方在乙方開(kāi)立的存款賬戶中扣劃。

第三十九條　乙方的違約責(zé)任

乙方未按合同約定及時(shí)足額發(fā)放貸款，影響甲方按本合同規(guī)定使用借款，乙方應(yīng)對(duì)未發(fā)放的貸款金額和違約天數(shù)按本合同第六十條約定的違約金率向甲方支付違約金。

第四十條　丙方的違約責(zé)任

保證期間，丙方發(fā)生下列情況之一的，乙方有權(quán)停止向甲方發(fā)放貸款，有權(quán)解除借款合同，提前收回已發(fā)放貸款本息：

一、丙方拒絕乙方對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督的;

二、丙方向第三人提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保的。

第四十一條　處分抵押物所得價(jià)款的清償順序

乙方對(duì)處分抵押物所得價(jià)款按下列順序和原則清償：

一、支付處分抵押物的有關(guān)費(fèi)用;

二、清償甲方所欠乙方貸款本息(包括罰息);

三、清償甲方應(yīng)給付乙方而未給付的違約金和賠償金等;

四、所得價(jià)款在支付上述款項(xiàng)后的剩余部分，乙方應(yīng)返還甲方;若所得價(jià)款不足清償甲方所欠乙方貸款，乙方可向甲方繼續(xù)追償，甲方仍承擔(dān)相應(yīng)還款義務(wù)。

第九章　其他約定事項(xiàng)

第四十二條　合同爭(zhēng)議解決方式

本合同在履行過(guò)程中，當(dāng)事人各方發(fā)生爭(zhēng)議，可協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以向乙方所在地人民法院或有專屬管轄權(quán)的人民法院起訴。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭(zhēng)議部分的條款仍需履行。

第四十三條　合同的生效和終止

本合同經(jīng)甲方簽字、乙方和丙方簽字并加蓋公章后生效，至本合同項(xiàng)下貸款本息和相關(guān)費(fèi)用全部清償完畢后終止。

第四十四條　其他約定事項(xiàng)

具體約定見(jiàn)本合同第六十一條。

第四十五條　合同文本份數(shù)

見(jiàn)本合同第六十二條。

第十章　特別簽訂條款

第四十六條　對(duì)第四條的約定

本借款用于購(gòu)買。

第四十七條　對(duì)第五條的約定

乙方向甲方提供人民幣貸款(大寫) (小寫：元)。

第四十八條　對(duì)第六條的約定

本合同約定借款期限共計(jì)(大寫) 月，自乙方將借款劃入到甲方所指定并經(jīng)乙方認(rèn)可的賬戶之日起計(jì)算，即從年月日起至年月日。

第四十九條　對(duì)第七條的約定

貸款月利率為‰，以乙方實(shí)際劃款當(dāng)日國(guó)家法定利率為準(zhǔn)。

第五十條　對(duì)第八條的約定

甲方的借款由乙方直接劃入丙方在乙方開(kāi)立的存款賬戶內(nèi)。賬戶名稱：，賬號(hào)：.

第五十一條　對(duì)第十條的約定

甲方應(yīng)從貸款發(fā)放的次月開(kāi)始，按月償還貸款本息，還款總期數(shù)為期。

第五十二條　對(duì)第十一條的約定

甲、乙雙方約定采用本合同第十一條確認(rèn)的第種還款方法。

在當(dāng)前利率水平下，若采用第一種還款方法，則每月歸還本息金額為人民幣元;若采用第二種還款方法，則每月歸還本金金額為人民幣元，利息逐月結(jié)算還清。

借款期內(nèi)，如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，由乙方按中國(guó)人民銀行有關(guān)文件規(guī)定相應(yīng)調(diào)整每月還款額。

第五十三條　對(duì)第十二條的約定

甲、乙雙方約定采用本合同第十二條所述的第種還款方式。

第五十四條　對(duì)第十七條的約定

甲方借款所購(gòu)買并作為抵押物的住房具體內(nèi)容如下：

房地產(chǎn)坐落地號(hào)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)值(元)大寫小寫抵押土地面積(平方米)

土地使用年限(年)

土地來(lái)源

《國(guó)有土地使用證》號(hào)

抵押土地評(píng)估價(jià)值(元)大寫小寫

抵押房屋

現(xiàn)房抵押抵押房屋建筑面積(平方米)

《房屋所有權(quán)證》號(hào)

房屋所有權(quán)人《房屋共有權(quán)證》號(hào)共有房屋面積(平方米)

共有權(quán)人及其共有權(quán)份額

1.

2.

3.

4.抵押房屋評(píng)估價(jià)值(元)大寫小寫期房抵押抵押房屋建筑面積(平方米)

房屋所有權(quán)人

《北京市內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售契約》號(hào)

抵押房屋評(píng)估價(jià)值(元)大寫小寫

抵押人身份證號(hào)

保證人

抵押權(quán)人

抵押人人身份證號(hào)

抵押權(quán)人人身份證號(hào)

借款人

貸款金額(元)

貸款用途

抵押率(%)

本次：

累計(jì)：抵押期限自年月日起至年月日止

第五十五條　對(duì)第十九條的約定

共有人同意將本合同項(xiàng)下的房屋用于抵押。

共有人：(簽字)　(蓋章)

共有人：(簽字)　(蓋章)

第五十六條　對(duì)第二十三條的約定

甲乙雙方約定采用第種處理方式，即.

第五十七條　對(duì)第三十條第三款的約定

甲乙雙方約定采用第種處理方式，即.

第五十八條　對(duì)第三十八條第一款的約定

挪用貸款部分按每日萬(wàn)分之計(jì)收利息。

第五十九條　對(duì)第三十八條第二款的約定

逾期貸款部分按每日萬(wàn)分之計(jì)收利息。

第六十條　對(duì)第三十九條的約定

由于乙方未按借款合同約定及時(shí)、足額向借款人提供貸款，乙方應(yīng)對(duì)未發(fā)放的貸款金額和違約天數(shù)按每日萬(wàn)分之的違約金率支付違約金。

第六十一條　對(duì)第四十四條的約定

一、

二、

三、

第六十二條　對(duì)第四十五條的約定

本合同正本一式份。

甲方(簽字)：乙方(公章)：

年　月　日

法定代表人或授權(quán)人(簽字)：

年　月　日

丙方(公章)：

法定代表人或授權(quán)人(簽字)：

年　月　日

合同范本2

借款人( 以下簡(jiǎn)稱甲方)：______________________________________

貸款銀行(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_____________________________________

保證人(售房單位，以下簡(jiǎn)稱丙方)：_____________________________

甲方向丙方購(gòu)買自住的商品房，按照《個(gè)人住房商業(yè)性貸款實(shí)施細(xì)則》向乙方申請(qǐng)借款，乙方經(jīng)審查同意用銀行信貸資金發(fā)放貸款。為明確各自的權(quán)利和義務(wù)，甲，乙，丙三方遵照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，以便共同遵守執(zhí)行。

第一條　借款金額

甲方向乙方借款人民幣(大寫)__________________________元。

第二條　借款用途

甲方借款用于向丙方購(gòu)買________區(qū)(縣)_______街道(鎮(zhèn))_______路(村)___弄______號(hào)________室商品房。

第三條　借款期限

甲方借款期限為_(kāi)________年另________月，即從_____年_____月_____日至____年___月_____日止。

第四條　貸款利率

根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于對(duì)中長(zhǎng)期貸款采用分期確定利率的規(guī)定，對(duì)個(gè)人住房商業(yè)性貸款采取每年確定利率的方法，即根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的每年十一月底的利率水平，在當(dāng)年十二月份公布下一年度個(gè)人住房商業(yè)性貸款的利率水平，利率的執(zhí)行期限從下一年度一月一日到該年的十二月三十一日止。

借款合同簽訂時(shí)，以當(dāng)日銀行公布執(zhí)行的個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率確定第一期貸款利率，執(zhí)行期限到當(dāng)年的十二月三十一日止。

第五條　貸款撥付

甲方委托乙方在辦理住房抵押登記獲得登記部門認(rèn)同(乙方確定認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn))之日起的5個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)，將全部貸款連同甲方存入的自籌資金，以甲方購(gòu)房款名義用轉(zhuǎn)帳方式劃至丙方的銷售商品房存款戶。

第六條　貸款償還

貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。貸款從發(fā)放的次月起按月還本付息。根據(jù)等額還款的計(jì)算公式計(jì)算每月等額還貸款本息，去零進(jìn)元確定每月還本息額，最后一次本息結(jié)清。

(1)第一期(合同簽訂時(shí))每月還本息額為： 人民幣(大寫)_______萬(wàn)______仟_____百_______拾_______元整。

(2)第二期至以后各期每月還本息額根據(jù)當(dāng)年銀行公布的個(gè)人住房商業(yè)性貸款利率計(jì)算，以乙方書(shū)面通知為準(zhǔn)，同時(shí)變動(dòng)分期每月還本息額。

儲(chǔ)蓄卡，信用卡還款。

甲方必須辦理銀行儲(chǔ)蓄卡，信用卡，委托乙方以自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式還本付息，甲方應(yīng)在每月__日之前將當(dāng)月還本息額的足額款項(xiàng)，存入儲(chǔ)蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)帳還款。

甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計(jì)收提前還款手續(xù)費(fèi)，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。

第七條　貸款擔(dān)保

甲方以購(gòu)買的商品房作為本合同項(xiàng)下借款抵押擔(dān)保。甲，乙雙方簽訂《個(gè)人住房抵押合同》作為本合同的從合同。甲，乙雙方應(yīng)向房地產(chǎn)登記部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

丙方為本合同項(xiàng)下借款提供階段性連帶責(zé)任保證。在該商品房竣工驗(yàn)收交付給甲方并且將《房地產(chǎn)權(quán)證》，《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》交乙方執(zhí)管之前，如借款人連續(xù)三個(gè)月拖欠貸款本息，罰息及其他相關(guān)費(fèi)用，丙方應(yīng)在接到乙方發(fā)出《履行擔(dān)保責(zé)任通知書(shū)》后一個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)代為清償。

第八條　保險(xiǎn)

甲方必須辦理全額抵押房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)用，有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)可委托乙方代辦。抵押期內(nèi)，甲方不得以任何理由中斷保險(xiǎn)。

保險(xiǎn)單須注明乙方為保險(xiǎn)賠償金的第一受益人，抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本有乙方保管。

第九條　合同的變更和解除

本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除合同。若借款合同需要變更，須經(jīng)甲，乙雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

本合同存續(xù)期間，合同條款與新頒布的法律法規(guī)不相符的，原合同應(yīng)依照法律法規(guī)作相應(yīng)變更。

甲方如將本合同項(xiàng)下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，應(yīng)事先取得乙，丙方的書(shū)面同意，其轉(zhuǎn)讓行為在受讓方和乙，丙方重新簽訂借款合同后生效，原合同同時(shí)終止。

第十條　甲，乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

甲方有權(quán)要求乙方按本合同約定發(fā)放貸款。

甲方必須按本合同按月還款，并在約定的借款期限內(nèi)向乙方歸還全部貸款本息。

第十一條　違約責(zé)任

甲方在執(zhí)行本合同期間，沒(méi)有按月還款，一方按規(guī)定對(duì)其逾期本息按日利率萬(wàn)分之計(jì)收罰息。

甲方如連續(xù)六個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用，乙方有權(quán)終止合同并處分抵押物，如不足以償還欠款的，有繼續(xù)向甲方追償欠款的權(quán)利。

第十二條　本合同爭(zhēng)議解決方式

在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以想乙方所在地的人民法院起訴。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭(zhēng)議部分的條款，仍須履行。

第十三條　其他約定事項(xiàng)

第十四條　本合同自甲，乙 ，丙三方簽訂后生效，丙方保證責(zé)任至甲方所購(gòu)商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》和《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》交乙方執(zhí)管后終止。甲，乙雙方承擔(dān)責(zé)任至本合同項(xiàng)下貸款本息全部清償完畢后終止。

第十五條　本合同正本一式五份，甲，乙，丙，公證部門，房地產(chǎn)登記部門各執(zhí)一份，副本__份。

篇10

【關(guān)鍵詞】銀行發(fā)展 限購(gòu) 住房貸款 個(gè)人

一、我國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)政策相關(guān)內(nèi)容闡述

為了使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分的繁榮得到有效的一致，自從2010年我國(guó)頒布了一系列條款針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的調(diào)控（下表1為從2010年到今天房地產(chǎn)相關(guān)政策以及銀行房貸業(yè)務(wù)信息簡(jiǎn)介），并且實(shí)現(xiàn)了對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)分增長(zhǎng)有效的遏制，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定健康的發(fā)展期。

在同樣的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)人民銀行業(yè)進(jìn)行了一定的利率調(diào)整以及存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，以此對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)行有效地調(diào)控；在2010年一直到2011年5月，人民銀行對(duì)存貸款相關(guān)的基準(zhǔn)利率進(jìn)行了多達(dá)5次地上調(diào)，同時(shí)多達(dá)12次地堆存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了0.5%的上調(diào)。

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，國(guó)家頒布的限購(gòu)政策就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的導(dǎo)向標(biāo)。信貸政策的緊縮，使得房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀得到了有效的遏制：從一個(gè)方面來(lái)講，我國(guó)頒布限購(gòu)令，并且對(duì)首付比例進(jìn)行上調(diào)，使得炒房行為得到有效的遏制，房?jī)r(jià)得以穩(wěn)定；從另一個(gè)方面來(lái)講，我國(guó)頒布限購(gòu)令，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行貸款限定，使得不少實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商勢(shì)必降價(jià)銷售房屋。

二、個(gè)人住房貸款對(duì)銀行業(yè)務(wù)的影響

對(duì)于商業(yè)銀行而言，在整個(gè)銀行業(yè)務(wù)中，個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)所占的比例是很大，并且所起到的作用也很大。從一方面來(lái)講，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)是整個(gè)銀行業(yè)務(wù)當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)較小，并且穩(wěn)定收益的業(yè)務(wù)；從另一個(gè)方面來(lái)講，個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)在整個(gè)銀行所有的業(yè)務(wù)中，所占有的比重非常的大，是銀行主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一。我們以某地區(qū)發(fā)展銀行作為實(shí)際例子進(jìn)行探究，自從2009年開(kāi)始，該銀行內(nèi)部的個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)比重一直穩(wěn)定在35%左右，也就是說(shuō)，在這個(gè)銀行中，個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)占所有業(yè)務(wù)比重1/3左右，并且該銀行全年的利息總收入中，其中超過(guò)有20%是來(lái)自于個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)。

我國(guó)頒布限購(gòu)政策以后，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的趨向于正常的發(fā)展，同時(shí)也使得我國(guó)銀行個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)生了較大的波動(dòng)。個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)方面的業(yè)務(wù)有較大程度的縮水，使得銀行的利益風(fēng)險(xiǎn)變大，只有通過(guò)對(duì)個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)方面的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，才能將風(fēng)險(xiǎn)降低。同時(shí)，銀行在進(jìn)行個(gè)人的住房信貸業(yè)務(wù)減少的同時(shí)，還應(yīng)該進(jìn)行其他業(yè)務(wù)發(fā)展的有關(guān)思考，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)回籠，同時(shí)也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，將房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的不良貸款率的上漲進(jìn)行有效地防止。

三、銀行應(yīng)采取的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款者的調(diào)查

首先，銀行需調(diào)查貸款人的收入狀況，選擇潛在風(fēng)險(xiǎn)小的貸款人，并傾向于收入穩(wěn)定、收入來(lái)源可辨認(rèn)、資信記錄良好、違約率低的客戶群體。其次，調(diào)查貸款人購(gòu)房的目的。盡量避免對(duì)炒房者的貸款，盡力支持自用住房的貸款，以此防范信用風(fēng)險(xiǎn)和政策法律風(fēng)險(xiǎn)。最后，建立健全個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度。銀行要聯(lián)合整個(gè)金融體系中的其他金融機(jī)構(gòu)，根據(jù)適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，建立起對(duì)個(gè)人客戶在金融機(jī)構(gòu)活動(dòng)的記錄和評(píng)級(jí)制度，以此作為個(gè)人住房貸款審核的重要內(nèi)容。

（二）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)督隨著限購(gòu)政策的頒布實(shí)施

一些開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。為了防范“假按揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)，銀行在開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)督。首先，銀行要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的合法性并通過(guò)銀行內(nèi)部和同行業(yè)的信息資料，確定其以往的信用記錄是否良好，盡力避免選擇資信狀況差的開(kāi)發(fā)商。其次，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況是影響銀行能否按期持續(xù)收回個(gè)人住房貸款的重要因素。

（三）完善貸款擔(dān)保制度。

銀行對(duì)于信用評(píng)級(jí)和收入水平不是足夠理想但很有潛力的個(gè)人客戶，可以要求其增加信用評(píng)級(jí)較高的人作為保證人來(lái)?yè)?dān)保個(gè)人住房貸款的按時(shí)償還，以此擴(kuò)大銀行的客戶范圍，降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）轉(zhuǎn)變個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)模式

個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)模式應(yīng)實(shí)現(xiàn)由批發(fā)型業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式向零售型業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，并逐步形成零售型業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式下的組合型模式。批發(fā)型業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式存在道德風(fēng)險(xiǎn)和效率低的問(wèn)題，尤其容易出現(xiàn)“假按揭”的問(wèn)題。零售型業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式區(qū)別于公司貸款的處理流程，設(shè)立了適應(yīng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的崗位并明確了各崗位職責(zé)，既充分貫徹了為客戶服務(wù)的理念，又大大提高了集約化經(jīng)營(yíng)水平和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

參考文獻(xiàn)

[1] 許傳斌，孔偉.宏觀調(diào)控政策下如何更好防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].致富時(shí)代（下半月），2012（02）：66-66.

[2] 楊洋.住房信貸政策對(duì)昆明住宅市場(chǎng)影響分析[D].昆明：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.