內(nèi)容提要關(guān)于房價和地價的關(guān)系，一直是理論和實業(yè)界爭論不清的問題。本文運用1998年以來我國房屋價格和土地交易價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，根據(jù)格蘭杰因果檢驗的方法，表明近年來房價是推動土地價格上漲的原因，而土地價格則始終不是房價上漲的原因。故此，當前流行于業(yè)界的地價推動房價的觀點是站不住腳的。當前，政府應(yīng)當繼續(xù)穩(wěn)定有關(guān)房地產(chǎn)的各項宏觀調(diào)控政策，進一步做好規(guī)范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團的各種尋租行為而干擾決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產(chǎn)市場取得長遠、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房價地價格蘭杰因果檢驗

一、引言

2005年8月5日，中國人民銀行了房地產(chǎn)金融分析小組《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，意在表明中央銀行的分析人員對當前我國房地產(chǎn)市場的一些認識和看法。由于這是中國人民銀行發(fā)表的首份關(guān)于房地產(chǎn)市場的專題報告，引起了社會上的廣泛關(guān)注。作為宏觀金融管理部門，中央銀行的研究人員對房地產(chǎn)的分析最善長的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產(chǎn)金融報告，則主要是想表明當前中央銀行對整個房地產(chǎn)市場的一些認識，以有利于今后房地產(chǎn)金融方面的研究更為廣泛全面。應(yīng)該說，由于部門業(yè)務(wù)的不同和專業(yè)人員知識背景不一，這份報告中對我國當前房地產(chǎn)市場的一些認識肯定會有不全面的地方。事實上，對問題的廣泛討論是我們實現(xiàn)認識真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會之前的關(guān)于真理標準的全社會的大討論，那么我們也許就沒有今天思想解放和改革開放的大好局面了。華遠集團總裁任志強先生就是這方面的典范。在中央銀行的報告不到一個星期，就在各大門戶網(wǎng)站上公開了其題為《地產(chǎn)報告邏輯混亂-央行報告中的疑問》一文，洋洋數(shù)萬言，處處直指央行報告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國房地產(chǎn)開發(fā)一線，中央銀行可能沒有人比他更了解房地產(chǎn)市場具體的實際運作，因而任先生的批評對于進一步促進包括中國人民銀行在內(nèi)的有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)市場的認識，做好下一步宏觀調(diào)控，都是善莫大焉的！不過，看過任先生的《疑問》一文后，雖然筆者對房地產(chǎn)市場的了解遠沒有任先生認識的那樣直接與深入，由于個人水平也有限，對很多問題也只能不置可否，但確實有一個新的疑問，而這也是前一陣子社會上早就爭論過的，那就是，在任先生文中題為“關(guān)于價格的誤導(dǎo)”的第五部分，在承認房價一級市場連年上漲事實之后，語鋒一轉(zhuǎn)，指出“央行的報告則帶有明顯的誤導(dǎo)性作用，與銷售價格指數(shù)相對應(yīng)的應(yīng)是土地價格定基指數(shù)和家庭可支配收入定基指數(shù)。假如將這三個指數(shù)關(guān)系放在一張圖上分析，會明確的看出土地價格的定基指數(shù)上漲是造成房價上漲的重要因素”。也就是說，這些年來房價的上漲一個重要的原因是地價太高了，成本上升嘛，房價跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實有道理，誰都知道這幾年政府規(guī)范土地管理，將原來的協(xié)議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來與政府素有關(guān)系的企業(yè)用地也必須通過市場，其成本自然上升。但是，這個觀點一直就不被國土資源部等部門認可，因為“開發(fā)商是根據(jù)市場供求決定的房價來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發(fā)商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據(jù)當時當?shù)氐姆績r來‘出牌’，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚”，也就是說過高的房價反而推動了土地價格的高漲。應(yīng)該說，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說更符合人們一般的常識。但是，我們從數(shù)據(jù)上看地價與房價之間的密切關(guān)系和一般的常識推理，就能夠有十分充足的理由說確是地價推動了房價了嗎？那豈不是說有關(guān)政府部門要為此輪房價的大漲負有更大的責(zé)任了嗎？對此，我們還需要進一步的探究，并與任先生商榷。

一、引言

近年來，我國地價持續(xù)上漲，全國土地交易價格指數(shù)從2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期價格為100），而2008年1季度則再創(chuàng)新高，達到了116.5.不可否認，近年地價的持續(xù)上漲是城市化加速及經(jīng)濟發(fā)展引起土地價值提升后在交易價格上的必然體現(xiàn)，是土地在市場經(jīng)濟條件下的價值回歸。但地價上漲的長期性及不穩(wěn)定性也反映出現(xiàn)行土地制度存在著深層次的制度性缺陷，要采取積極的政策措施予以適當調(diào)控。

二、我國地價上漲的成因分析

1.城市化的發(fā)展推動了地價上漲據(jù)統(tǒng)計，截至2006年我國城鎮(zhèn)人口57706萬，占全國總?cè)丝诘?3.9％，且絕大部分地區(qū)城市化水平已經(jīng)超過了30％，處于城市化高速發(fā)展階段。具體來講城市化主要從以下幾方面影響地價：（1）城市規(guī)模的增大。城市規(guī)模越大，對基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量要求越高，交通運輸系統(tǒng)也更復(fù)雜，城市環(huán)境的營運成本及土地級差收益也越高。（2）城市土地用地結(jié)構(gòu)的改變。城市土地價格與商業(yè)用地比重成正比，與工業(yè)用地的比重成反比。商業(yè)用地比例越高，城市土地價格也越高。（3）城市功能分區(qū)的變化。隨著城市化發(fā)展，政府更加注重城市的功能分區(qū)，城市空間結(jié)構(gòu)布局得到了很大改善。衛(wèi)星城鎮(zhèn)及新開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施往往比較齊全、規(guī)劃比較完備，地價也較高。并且通過其傳遞擴散作用，往往會帶動周邊地域地價水平的提高。

2.供需矛盾的深化必然導(dǎo)致地價上漲一方面，土地數(shù)量的有限性、不可再生性，決定了土地供給無彈性，或者說具有弱彈性；另一方面，隨著人口增加和經(jīng)濟發(fā)展，增加了對土地的需求。住房需求的快速增長、投資投機性購房熱潮等眾多原因都導(dǎo)致了土地供需矛盾的加劇，直接加劇了地價上漲的動力。

3.現(xiàn)行的土地供給制度加速了地價上漲根據(jù)國土資源部《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地及工業(yè)用地必須實行招標拍賣掛牌出讓。這種出讓方式主要從以下幾個方面迫使地價上漲：（1）競爭機制的引入必然導(dǎo)致地價上漲。價格是絕對的決定因素，出價完全靠市場調(diào)節(jié)，價高者得。（2）“上不封頂”的出讓價格導(dǎo)致新“地王”不斷產(chǎn)生。如2007年7月，北京成開與北辰聯(lián)合體以92億元競得長沙市某地塊，成交價比46.3億元的起拍價高出近1倍。（3）土地壟斷供應(yīng)導(dǎo)致拿地價格上漲。我國土地一級市場只能由政府通過征地來供應(yīng)，由于一級市場的不規(guī)范，大量非國營房地產(chǎn)企業(yè)不得不從房地產(chǎn)商處獲得土地，導(dǎo)致土地價格二度甚至三度被抬高。

目前，新加坡是世界上最小，但擁有最大比例工業(yè)用地的國家之一；是最早提出工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式的國家之一，工業(yè)產(chǎn)值對GDP的直接貢獻為25%，雇用了全國1/3以上的勞動力[3]。新加坡的產(chǎn)業(yè)升級過程共持續(xù)了40多年，主要經(jīng)歷了典型的產(chǎn)業(yè)升級四個階段：第一階段為勞動密集型產(chǎn)業(yè)（1960~1978年），主要為服裝、紡織、玩具、家具、電子部件等產(chǎn)業(yè)；第二階段為技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)（1979~1985年），主要為集成電路、計算機、工業(yè)電子設(shè)備等產(chǎn)業(yè)；第三階段為資本密集型產(chǎn)業(yè)（1986~1998年），主要為石油化工、晶片制造等產(chǎn)業(yè)；第四階段為知識密集型產(chǎn)業(yè)（1998年至今），主要為生物醫(yī)藥、信息傳播等產(chǎn)業(yè)。

1韓國產(chǎn)業(yè)壓縮型發(fā)展

韓國經(jīng)歷了進口替代、出口導(dǎo)向、出口和內(nèi)需聯(lián)合驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展模式更迭，30多年保持高速增長，經(jīng)濟上實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，從一個貧窮的農(nóng)業(yè)國家發(fā)展到1996年加入國際經(jīng)合組織(OrganizationforEconomicCo-operationandDevelopment,OECD)，正式步入發(fā)達國家行列[4]。韓國經(jīng)濟“跨越式”發(fā)展背后，其根本推動力是韓國產(chǎn)業(yè)的“壓縮型”發(fā)展，在幾十年里完成了歐美發(fā)達國家?guī)装倌曜哌^的路程。其發(fā)展模式可以概況為：大企業(yè)集團主導(dǎo)、出口導(dǎo)向、政府積極介入。產(chǎn)業(yè)升級主要經(jīng)歷了幾個過程：20世紀60年代，實現(xiàn)從以農(nóng)業(yè)以輕紡工業(yè)轉(zhuǎn)變；70年代，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向重化工業(yè)等資源、資本密集型轉(zhuǎn)變；80年代，向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)邁進，對傳統(tǒng)重化產(chǎn)業(yè)進行技術(shù)升級，形成出口主力產(chǎn)業(yè)；90年代以后，將信息產(chǎn)業(yè)作為新的發(fā)展重點，帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2“三地”工業(yè)地價管理政策分析

2.1上海工業(yè)地價政策目標是確保國有土地資產(chǎn)升值為促進經(jīng)濟發(fā)展，我國形成了特有的開發(fā)區(qū)制度和政策，集中和高效配置產(chǎn)業(yè)用地。但各地為了招商引資，低價甚至零地價出讓土地，造成產(chǎn)業(yè)盲目上馬，層級低、土地資源浪費與土地資產(chǎn)流失等問題。為確保國有土地資產(chǎn)不流失、升值，我國制定了一系列的工業(yè)地價管理政策：1994年10月國土資源部和國家經(jīng)貿(mào)委出臺了《限制供地項目目錄》和《禁止供地項目目錄》；2003年國土資源部發(fā)出了一系列整頓開發(fā)區(qū)的通知；2006年9月，國土資源部下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》強調(diào)了工業(yè)土地使用權(quán)的出讓必須執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準，并且一律采取“招拍掛”的方式出讓，確立了“先土地后項目”的模式，改變了之前“先立項后供地”方式；2007年起《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的實施，明確了工業(yè)用地出讓的最低價標準。按照國家加強工業(yè)用地管理的要求，上海市先后制定頒布了《上海市建設(shè)項目審批中用地規(guī)?？刂乒芾碓囆修k法》、《上海產(chǎn)業(yè)用地指南》、《上海工業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和布局指南》、《上海工業(yè)項目供地導(dǎo)則（試行）》等相關(guān)各類實施細則和管理標準，進一步完善了產(chǎn)業(yè)用地管理制度。

2.2新加坡工業(yè)用地采取“統(tǒng)一開發(fā)+政府管制”供應(yīng)模式新加坡的土地所有制是國有和私有的混合制度。國有土地是通過土地征用法從私有土地征用而來，目前國有土地比例約為90%。國有土地出讓的使用權(quán)一般是99年，特別情況有30年或60年，少量的政府土地使用權(quán)為999年[5]。新加坡土地政策的基本目標是保障工業(yè)用地在企業(yè)可承受成本條件下的充分供應(yīng)，提高企業(yè)成本方面的國際競爭力[6]，土地政策的核心是政府壟斷工業(yè)用地供應(yīng)，通過實施一套比較完整的“統(tǒng)一開發(fā)+政府管制”供應(yīng)模式，發(fā)揮政府在工業(yè)用地配置過程、價格供應(yīng)方面的主導(dǎo)作用[7]。新加坡工業(yè)用地的供應(yīng)量及價格標準主要由裕廊集團經(jīng)過細致調(diào)查分析后制定，受三方因素共同制約。一是市場供求關(guān)系，二是政府政策協(xié)調(diào)，三是企業(yè)對價格的可承受性，其中后兩點因素更為重要。政府根據(jù)每年的經(jīng)濟發(fā)展形勢及土地供應(yīng)狀祝，適時修改其出租和出售土地的計劃，并讓企業(yè)根據(jù)每年調(diào)整一次的只設(shè)上限、不設(shè)下限的租金和土地價格選擇租賃和購買土地，以確保土地價格的穩(wěn)定。新加坡政府一直把戰(zhàn)略重點放在保持工業(yè)的增長上，工業(yè)用地的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在稅賦的減免、科技研發(fā)費用的補貼、融資支持等方面，必要時對工業(yè)用地成本提供補貼。例如，給JTC國有公司提供工廠和土地租賃，及時緩解行業(yè)困難，行業(yè)利潤提高后再調(diào)高價格[8]；另一個例子是征用大片土地支持半導(dǎo)體晶片加工廠集群的發(fā)展，將這些工廠集中在一起，發(fā)揮給排水等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)模效益以及行業(yè)的集聚效應(yīng)。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達的指標。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實正在緊鑼密鼓的研究和推進土地出讓方式改革。實際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進行這項改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

內(nèi)容摘要:關(guān)于地價與房價的關(guān)系,理論界觀點分歧甚大,為進一步探討地價與房價的內(nèi)在關(guān)聯(lián),本文基于武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價、地價數(shù)據(jù),筆者對地價與房價的關(guān)系進行了Granger因果關(guān)系檢驗,結(jié)果表明:在短期內(nèi),武漢市房價與地價互為因果,其中地價是房價的Granger原因的程度更大;在長期,房價與地價之間沒有顯著的因果關(guān)系。結(jié)合宏觀政策狀況,本文對該檢驗結(jié)果進行了分析,并指出了其政策含義。

關(guān)鍵詞:地價房價Granger因果關(guān)系檢驗房地產(chǎn)

關(guān)于地價與房價的關(guān)系,理論界有三種觀點:地價決定房價。這種觀點從成本的角度,探討了房價的構(gòu)成,認為土地成本上升是房價上漲的主要原因之一(覃曉梅等,2005)。房價決定地價。如鄭光輝(2004)認為,房價上漲增加了對土地的需求而導(dǎo)致地價上漲,地價是房價的結(jié)果,不是房價原因。地價與房價相互作用,存在相互制約的關(guān)系(魯禮新,2002),抑或稱“兩者呈正相關(guān)關(guān)系”(高曉慧,2001)。關(guān)于兩者相互作用方式及效果,學(xué)界也是見仁見智。

部分學(xué)者認為房價與地價之間存在一定條件下的因果關(guān)系。

關(guān)于地價與房價的因果關(guān)系問題,爭論分歧甚大,究其原因,筆者認為主要有:復(fù)雜的利益格局和不同的利益訴求。如開發(fā)商為追求利潤最大化,可能會夸大地價對房價的作用,甚至“強加給招拍掛制度以莫須有的罪名”(李倩,2005)。研究對象的復(fù)雜性與差異性。關(guān)于這一點,筆者將在文章最后的討論中作簡要論述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中難免帶有研究者主觀色彩,可能造成結(jié)果的偏差。另一方面,定量研究的結(jié)果也可能有不確定性。如高波、毛豐付(2003)采用的Granger因果關(guān)系檢驗中,滯后期為2、3、4,滯后期偏少,且檢驗結(jié)果不具穩(wěn)定性;而且,其樣本數(shù)據(jù)為全國的數(shù)據(jù),由于全國不同地域、不同城市房地產(chǎn)市場的巨大差異,其研究結(jié)果難以令人信服。

為進一步探討地價與房價的內(nèi)在關(guān)聯(lián),筆者對武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房價、地價數(shù)據(jù),進行統(tǒng)計分析及Granger因果關(guān)系檢驗,并對結(jié)果進行了討論。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達的指標。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實正在緊鑼密鼓的研究和推進土地出讓方式改革。實際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進行這項改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

論文關(guān)鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達的指標。治理高地價的關(guān)鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟真的很簡單，價格是供求關(guān)系的反映（當然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關(guān)系、搞公關(guān)來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅持和完善土地招拍掛出讓制度，總結(jié)、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質(zhì)疑和反對，很多人認為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導(dǎo)致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實正在緊鑼密鼓的研究和推進土地出讓方式改革。實際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預(yù)申請”、“綜合評標”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進行這項改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關(guān)于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

摘要：對于國有劃撥土地，存在一種觀點，認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。

關(guān)鍵字：土地價值土地交易土地政策

一、土地資源總價值觀

土地資源的功能除了在目前市場上能得到價值體現(xiàn)的人類生產(chǎn)生活的空間支撐和糧食礦產(chǎn)資源的生產(chǎn)功能外，還有許多不是直接被當代人類利用，但對人類社會的可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的功能。從土地資源的直接使用功能和非直接使用功能出發(fā)，本文借助資源環(huán)境經(jīng)濟學(xué)理論提出的資源的總價值理論，將土地資源的價值分為使用價值和非使用價值。使用價值是指土地資源被使用時，滿足某種需要或偏好的能力，它包括直接使用價值、間接使用價值和選擇價值。

二、劃撥用地的價值構(gòu)成

在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法?；鶞实貎r測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。

一、展開基準地價更新任務(wù)的目標和意義

基準地價治理是我國地價治理任務(wù)的中心,是當局標準和不變地盤市場,維護地盤一切者和運用者正當權(quán)益的有用伎倆;也是深化地盤運用準則變革的急迫需求。近年來,跟著我市社會經(jīng)濟和城市建立的開展,地盤本錢的投入明顯添加,地盤開拓的強度分明加大,現(xiàn)行的地盤級別和基準地價已不克不及精確反映城區(qū)的實際情況。因而,依據(jù)城區(qū)社會經(jīng)濟開展的實踐狀況和相關(guān)司法律例的要求,必需盡快對城區(qū)地盤級別進行調(diào)整,對基準地價進行更新,以進一步標準和完美地盤市場,促進地盤市場安康開展,進步地盤的集約和節(jié)省應(yīng)用程度。

二、基準地價更新的局限和義務(wù)

此次基準地價更新的局限:清泥河以東、經(jīng)濟開拓區(qū)屯里路和縣屯田路以北、東城區(qū)107國道以西、北外環(huán)以南,節(jié)制面積71.35平方公里。

首要義務(wù):一是依據(jù)城區(qū)社會經(jīng)濟天然概略和地盤市場狀況,分用處評定和調(diào)整基準地價更新局限內(nèi)的地盤級別。二是分級別評定貿(mào)易、房屋、工業(yè)以及其它用地類型共八類的基準地價。三是評定首要貿(mào)易街道的貿(mào)易用地道路價。四是樹立城區(qū)規(guī)范宗地地價及批改系統(tǒng)。五是樹立城區(qū)地價信息庫和城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。六是制造地價樣點圖、地盤級別圖、基準地價圖、首要貿(mào)易街道的道路價圖。七是完成城區(qū)地盤級別調(diào)整和基準地價更新任務(wù)申報和技能申報。八是請求省疆土資本廳對基準地價效果驗收和上報市當局同意施行。

三、基準地價更新的技能道路、辦法和步調(diào)

地價管理是土地資產(chǎn)管理的核心，基準地價是地價體系中的基礎(chǔ)性價格。確定并公布城鎮(zhèn)基準地價是各級政府的重要職責(zé)，是加強土地管理、確保國有資產(chǎn)保值增值的重要基礎(chǔ)性工作。制定和及時更新基準地價對政府土地出讓、土地資產(chǎn)核定管理具有十分重要的作用。按《土地管理法》要求基準地價一般三年修訂一的次，目前僅奉新縣、萬載縣在去年修訂的本地基準地價，其它縣（市）均已超過基準地價更新的時間，縣、市已有十年以上未修訂，而近年來土地市場快速發(fā)展，這些縣（市）的基準地價已體現(xiàn)不了當前土地的價格和價值。針對我市基準地價現(xiàn)狀，為抓好基準地價更新工作應(yīng)在以下五方面努力：

一、抓緊布置，及時完成更新工作。對基準地價未及時作更新的，要抓緊布置更新工作，制定時間安排表，爭取今年全面完成我市基準地價更新工作，為土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓底價、土地使用權(quán)收購儲備價格和與國土管理有關(guān)的稅收、稅費征收標準參考提供依據(jù)。

二、選好隊伍，確?；鶞实貎r更新成果質(zhì)量?；鶞实貎r更新是一項專業(yè)性強、技術(shù)性高的工作。要求選擇的技術(shù)承擔(dān)單位應(yīng)是在省內(nèi)注冊的具有相應(yīng)估價資質(zhì)條件的專業(yè)中介機構(gòu)、并確保技術(shù)力量配強、估價業(yè)績好、誠信度高。優(yōu)先選擇在本省范圍內(nèi)有較多成功案例的技術(shù)單位，以確保更新成果科學(xué)合理、高效準確。要嚴格按照招投標的程序，認真招標選擇技術(shù)單位。

三、參照規(guī)程，認真落實更新工作有關(guān)技術(shù)要求。要嚴格按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》合理劃定土地級別、科學(xué)編制城鎮(zhèn)基準地價工作報告和技術(shù)報告，成果資料要齊全規(guī)范。城鎮(zhèn)基準地價評價范圍要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃綜合確定，禁止沒有依據(jù)盲目擴大評價范圍。要充分利用上一輪城鎮(zhèn)基準地價的成果和真實反映土地市場狀況的交易資料，借助先進的技術(shù)手段，提高工作效率和成果質(zhì)量，保證基準地價真實反映地價水平。要完善基準地價修正體系，宗地評估修正因素說明表述要量化、準確、具體，修正系數(shù)更科學(xué)、更合理。

四、認真組織，嚴格執(zhí)行聽證規(guī)定和公布制度。城鎮(zhèn)基準地價更新調(diào)整完成后，要組織對更新調(diào)整成果進行聽證，依法履行聽證程序。參加聽證的人員要有廣泛的代表性，以提高成果的可信度。要把聽證文件資料，列入成果驗收的重要內(nèi)容。城鎮(zhèn)基準地價更新成果在按規(guī)定驗收和批準后，要及時報請政府向社會公布實施。要建立城鎮(zhèn)基準地價公開查詢制度，將基準地價的主要成果通過上網(wǎng)等形式公開，實現(xiàn)地價成果的社會共享。

五、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保更新工作順利開展。城鎮(zhèn)基準地價更新工作事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局，領(lǐng)導(dǎo)高度重視，加強協(xié)調(diào)，精心組織，抓緊實施，同時要強化責(zé)任，實現(xiàn)目標管理，落實更新工作責(zé)任制，確保更新工作圓滿完成。