導(dǎo)語(yǔ)：地價(jià)和房?jī)r(jià)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容提要關(guān)于房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，一直是理論和實(shí)業(yè)界爭(zhēng)論不清的問(wèn)題。本文運(yùn)用1998年以來(lái)我國(guó)房屋價(jià)格和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，根據(jù)格蘭杰因果檢驗(yàn)的方法，表明近年來(lái)房?jī)r(jià)是推動(dòng)土地價(jià)格上漲的原因，而土地價(jià)格則始終不是房?jī)r(jià)上漲的原因。故此，當(dāng)前流行于業(yè)界的地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)是站不住腳的。當(dāng)前，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)穩(wěn)定有關(guān)房地產(chǎn)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步做好規(guī)范土地管理、加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等深層次市場(chǎng)化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團(tuán)的各種尋租行為而干擾決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)地價(jià)格蘭杰因果檢驗(yàn)

一、引言

2005年8月5日，中國(guó)人民銀行了房地產(chǎn)金融分析小組《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，意在表明中央銀行的分析人員對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)和看法。由于這是中國(guó)人民銀行發(fā)表的首份關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的專題報(bào)告，引起了社會(huì)上的廣泛關(guān)注。作為宏觀金融管理部門，中央銀行的研究人員對(duì)房地產(chǎn)的分析最善長(zhǎng)的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產(chǎn)金融報(bào)告，則主要是想表明當(dāng)前中央銀行對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)，以有利于今后房地產(chǎn)金融方面的研究更為廣泛全面。應(yīng)該說(shuō)，由于部門業(yè)務(wù)的不同和專業(yè)人員知識(shí)背景不一，這份報(bào)告中對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些認(rèn)識(shí)肯定會(huì)有不全面的地方。事實(shí)上，對(duì)問(wèn)題的廣泛討論是我們實(shí)現(xiàn)認(rèn)識(shí)真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會(huì)之前的關(guān)于真理標(biāo)準(zhǔn)的全社會(huì)的大討論，那么我們也許就沒(méi)有今天思想解放和改革開放的大好局面了。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)先生就是這方面的典范。在中央銀行的報(bào)告不到一個(gè)星期，就在各大門戶網(wǎng)站上公開了其題為《地產(chǎn)報(bào)告邏輯混亂-央行報(bào)告中的疑問(wèn)》一文，洋洋數(shù)萬(wàn)言，處處直指央行報(bào)告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一線，中央銀行可能沒(méi)有人比他更了解房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的實(shí)際運(yùn)作，因而任先生的批評(píng)對(duì)于進(jìn)一步促進(jìn)包括中國(guó)人民銀行在內(nèi)的有關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，做好下一步宏觀調(diào)控，都是善莫大焉的！不過(guò)，看過(guò)任先生的《疑問(wèn)》一文后，雖然筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解遠(yuǎn)沒(méi)有任先生認(rèn)識(shí)的那樣直接與深入，由于個(gè)人水平也有限，對(duì)很多問(wèn)題也只能不置可否，但確實(shí)有一個(gè)新的疑問(wèn)，而這也是前一陣子社會(huì)上早就爭(zhēng)論過(guò)的，那就是，在任先生文中題為“關(guān)于價(jià)格的誤導(dǎo)”的第五部分，在承認(rèn)房?jī)r(jià)一級(jí)市場(chǎng)連年上漲事實(shí)之后，語(yǔ)鋒一轉(zhuǎn)，指出“央行的報(bào)告則帶有明顯的誤導(dǎo)性作用，與銷售價(jià)格指數(shù)相對(duì)應(yīng)的應(yīng)是土地價(jià)格定基指數(shù)和家庭可支配收入定基指數(shù)。假如將這三個(gè)指數(shù)關(guān)系放在一張圖上分析，會(huì)明確的看出土地價(jià)格的定基指數(shù)上漲是造成房?jī)r(jià)上漲的重要因素”。也就是說(shuō)，這些年來(lái)房?jī)r(jià)的上漲一個(gè)重要的原因是地價(jià)太高了，成本上升嘛，房?jī)r(jià)跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實(shí)有道理，誰(shuí)都知道這幾年政府規(guī)范土地管理，將原來(lái)的協(xié)議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來(lái)與政府素有關(guān)系的企業(yè)用地也必須通過(guò)市場(chǎng)，其成本自然上升。但是，這個(gè)觀點(diǎn)一直就不被國(guó)土資源部等部門認(rèn)可，因?yàn)椤伴_發(fā)商是根據(jù)市場(chǎng)供求決定的房?jī)r(jià)來(lái)倒推取得土地的成本，然后到市場(chǎng)上舉牌競(jìng)價(jià)。開發(fā)商競(jìng)拍土地時(shí)并不是毫無(wú)章法，而是根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)來(lái)‘出牌’，多高的土地價(jià)格能維持多高的利潤(rùn)他們心里清清楚楚”，也就是說(shuō)過(guò)高的房?jī)r(jià)反而推動(dòng)了土地價(jià)格的高漲。應(yīng)該說(shuō)，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說(shuō)更符合人們一般的常識(shí)。但是，我們從數(shù)據(jù)上看地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的密切關(guān)系和一般的常識(shí)推理，就能夠有十分充足的理由說(shuō)確是地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)了嗎？那豈不是說(shuō)有關(guān)政府部門要為此輪房?jī)r(jià)的大漲負(fù)有更大的責(zé)任了嗎？對(duì)此，我們還需要進(jìn)一步的探究，并與任先生商榷。

二、近年來(lái)我國(guó)的土地價(jià)格與房地產(chǎn)銷售價(jià)格走勢(shì)

自1998年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面市場(chǎng)化運(yùn)作以來(lái)，土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的關(guān)系確實(shí)非常密切。從近年來(lái)商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)來(lái)看，兩者關(guān)系非常緊密，而且從2002年下半年開始，商品房屋和土地價(jià)格的上升非常明顯，最高分別達(dá)到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地價(jià)格指數(shù)的上漲似乎總是高于且先于商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)，而土地價(jià)格恰恰為商品房屋成本的一個(gè)重要組成部分，因此看起來(lái)確實(shí)是地價(jià)過(guò)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高了。

圖11998年1季度—2005年2季度我國(guó)商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)

任先生對(duì)于央行報(bào)告的一個(gè)批評(píng)是沒(méi)有弄清“完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)概念”，其中舉了很多例子。不過(guò)幸好任先生提醒，一個(gè)基本的原則就是我們?cè)谶M(jìn)行事物比較的研究時(shí)，必須一件事對(duì)一件事的研究。由于前面我們用到的商品房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)都是對(duì)各子市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)的一個(gè)綜合反映，故此我們這里僅以與我國(guó)老百姓生活密切相關(guān)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“普通住宅銷售價(jià)格”和“居民普通住宅用地交易價(jià)格”(簡(jiǎn)稱“房?jī)r(jià)”與“地價(jià)”)這兩個(gè)同是反映普通住宅的價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)1998年至2005年2季度的季度統(tǒng)計(jì)，我們由下圖發(fā)現(xiàn)，居民普通住宅用地價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷售價(jià)格指數(shù)近年來(lái)確實(shí)是呈現(xiàn)出上升的走勢(shì)，而且兩者關(guān)系非常密切，其相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.856。

圖2居民普通住宅用地價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷售價(jià)格指數(shù)

但是，我們的數(shù)據(jù)是采用的季節(jié)指數(shù)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行不可避免地受到季節(jié)因素的影響，因此我們運(yùn)用X11加法模型對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得到了消除季節(jié)因素的居民普通住宅用地交易價(jià)格和普通住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況，如圖2。由該圖可以看到，在剔除了季節(jié)因素后，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系依然是十分密切的，兩者的相關(guān)系數(shù)甚至上升到了0.879。

圖3剔除季節(jié)因素影響后的地價(jià)指數(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)

進(jìn)一步，考慮到周期變化的影響，我們用H-P濾波的方法，得到了土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)線，如圖3，可以進(jìn)一步看到，地價(jià)與房?jī)r(jià)的擬合程度更高了，二者的相關(guān)系數(shù)甚至高達(dá)0.997。如此之高的相關(guān)系數(shù)，甚至可以直接說(shuō)地價(jià)與房?jī)r(jià)是同步變化的了。

圖4地價(jià)與房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)

我們對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)數(shù)據(jù)進(jìn)行最小二乘回歸，還可以得到如下方程：

房?jī)r(jià)=-39.83176+1.399740×地價(jià)

(-18.03392)(65.83221)R2=0.994，調(diào)整R2=0.993在1%水平下顯著

不僅從嚴(yán)格的計(jì)量模型上可以看到房?jī)r(jià)確實(shí)與地價(jià)關(guān)系密切，而且從各個(gè)圖中都可以看到，近些年來(lái)土地價(jià)指數(shù)顯然高于房?jī)r(jià)指數(shù)，因而，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)似乎就更有充分的理由了，任先生的觀點(diǎn)看來(lái)是正確無(wú)誤的了！

三、相關(guān)性與因果性

但是，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系十分密切，就可以認(rèn)為這二者存在著必然的因果關(guān)系嗎？究竟是地價(jià)引起了房?jī)r(jià)的上漲，還是房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)了地價(jià)的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能發(fā)生的。似乎這就是一個(gè)“先有雞，還是先有蛋”的問(wèn)題。從實(shí)踐和理論兩個(gè)方面來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題，似乎是一件非常繁瑣的事情，而且往往會(huì)陷入“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”的糾纏不清的窘境當(dāng)中。這里，我們采用2003年諾貝爾獎(jiǎng)得主格蘭杰對(duì)于兩個(gè)變量間存在先后關(guān)系時(shí)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法檢驗(yàn)因果性的“格蘭杰因果檢驗(yàn)”的方法，來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)究竟是由“地價(jià)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)推動(dòng)了地價(jià)”這個(gè)雞和蛋的問(wèn)題。

一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)谶M(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模時(shí)所采用的回歸分析工具，實(shí)質(zhì)上只是分析了變量之間的依存性，但這并不能表明變量之間的必然存在著因果關(guān)系，而這方面就需要根據(jù)理論或經(jīng)驗(yàn)來(lái)事先判斷。例如，我們之所以在回歸方程中以降雨量為解釋變量，而以農(nóng)作物產(chǎn)量作為被解釋變量，而不是相反，并不是出于統(tǒng)計(jì)上的原因，而是常識(shí)告訴我們農(nóng)作物產(chǎn)量無(wú)論如何也不能影響降雨量，而只能是降雨影響農(nóng)作物的產(chǎn)量。但不幸的是，并不是所以經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系都能夠由理論或經(jīng)驗(yàn)讓人顯然明了，即使是某一經(jīng)濟(jì)理論宣稱了一種因果的關(guān)系，也需要給以經(jīng)驗(yàn)上的支持。格蘭杰從預(yù)測(cè)的角度給出了因果關(guān)系的這種定義，并將其稱為格蘭杰因果關(guān)系。

格蘭杰因果性檢驗(yàn)假定了有關(guān)y和x每一變量的預(yù)測(cè)的信息全部包含在這些變量的時(shí)間序列之中。檢驗(yàn)要求估計(jì)以下的回歸：

(1)

(2)

其中，白噪聲和假定為不相關(guān)的。

(1)式是假定當(dāng)前y與y自身以及x的過(guò)去值有關(guān)，而(2)式則是假定當(dāng)前的x與x自身以及y的過(guò)去值有關(guān)。對(duì)于(1)而言，其零假設(shè)，對(duì)于(2)式而言，其零假設(shè)。這樣，就可以分為四種情況進(jìn)行討論：

1、x是引起y變化的原因，即存在由x到y(tǒng)的單向因果關(guān)系。當(dāng)(1)式中滯后的x的系數(shù)估計(jì)值在統(tǒng)計(jì)上整體的顯著不為零，同時(shí)(2)式中滯后的y的系數(shù)的估計(jì)值在統(tǒng)計(jì)上整體的顯著為零，則稱x是引起y變化的原因。

2、y是引起x變化的原因，即存在由y到x的單向因果關(guān)系。當(dāng)(2)式中滯后的y的系數(shù)估計(jì)值在統(tǒng)計(jì)上整體的顯著不為零，同時(shí)(1)式中滯后的x的系數(shù)的估計(jì)值在統(tǒng)計(jì)上整體的顯著為零，則稱y是引起x變化的原因。

3、x和y互為因果關(guān)系，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著不為零，則稱x和y存在反饋關(guān)系，或者雙向因果關(guān)系。

4、x和y是獨(dú)立的，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著為零，則稱x和y不存在任何的因果關(guān)系。

一般來(lái)說(shuō)，如果變量x是變量y的(格蘭杰)原因，則x的變化應(yīng)該先于y的變化，因此，在做y對(duì)其他變量(包括自身的過(guò)去值)的回歸時(shí)，如果把x的過(guò)去或滯后值包括進(jìn)來(lái)能顯著地改進(jìn)對(duì)y的預(yù)測(cè)，那么我們就可以說(shuō)x是y的(格蘭杰)原因。

四、地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系

根據(jù)上述格蘭杰因果檢驗(yàn)的原理，我們對(duì)我國(guó)1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅銷售價(jià)格指數(shù)”和“居民普通住宅用地交易價(jià)格指數(shù)”這兩列分別代表“房?jī)r(jià)”和“地價(jià)”的變量，進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。在進(jìn)行時(shí)間序列檢驗(yàn)時(shí)，我們必須對(duì)其平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。我們發(fā)現(xiàn)，“地價(jià)”和“房?jī)r(jià)”的原始時(shí)間序列都存在很強(qiáng)的單位根現(xiàn)象，都沒(méi)有通過(guò)10%顯著性水平下的ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)，而其一階差分?jǐn)?shù)據(jù)則在1%顯著水平下表現(xiàn)出了良好的平穩(wěn)性，這樣我們用其一階差分的平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，得到如下結(jié)果：

房?jī)r(jià)與地價(jià)的格蘭杰因果檢驗(yàn)

滯后長(zhǎng)度(q=s)格蘭杰因果性F值P值結(jié)論

1地價(jià)→房?jī)r(jià)0.542650.46819拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)0.855170.36393拒絕

2地價(jià)→房?jī)r(jià)0.414000.66604拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)1.827480.18440拒絕

3地價(jià)→房?jī)r(jià)0.941800.44004拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)2.923410.06043接受

4地價(jià)→房?jī)r(jià)0.958510.45667拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)6.426320.00278接受

5地價(jià)→房?jī)r(jià)0.622790.68536拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)3.862540.02296接受

6地價(jià)→房?jī)r(jià)0.829430.57305拒絕

房?jī)r(jià)→地價(jià)2.817030.07141接受

通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)我們可以發(fā)現(xiàn)，地價(jià)始終不是房?jī)r(jià)的(格蘭杰)原因，而在滯后3期以后一直到滯后第6期，卻是房?jī)r(jià)是地價(jià)的原因。由此我們可以得到比較有把握的結(jié)論是，原來(lái)所認(rèn)為的，在我國(guó)地價(jià)過(guò)高是引起了房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因不同，恰恰是相反，房?jī)r(jià)反而是地價(jià)的原因，任先生的觀念看來(lái)是經(jīng)不住統(tǒng)計(jì)的檢驗(yàn)的，這個(gè)觀念是需要修正的。

五、結(jié)論

由于土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)中最為重要的一個(gè)成本項(xiàng)目，而隨著國(guó)家土地出讓管理的規(guī)范，土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)有所上升。故此，在最近有關(guān)房?jī)r(jià)過(guò)高的討論中，很多人將地價(jià)歸為其中的一個(gè)重要原因。我們的分析表明，與這種傳統(tǒng)的認(rèn)識(shí)恰恰相反，在我國(guó)地價(jià)始終不成為房?jī)r(jià)的原因，而房?jī)r(jià)卻是地價(jià)的原因，將房?jī)r(jià)過(guò)高歸咎于地價(jià)過(guò)高，并進(jìn)而反對(duì)近年來(lái)國(guó)家規(guī)范土地管理等相關(guān)政策措施的觀點(diǎn)，顯然是站不住腳的。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之所以居高不下，很大程度上是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不足造成的，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步穩(wěn)定現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策的同時(shí)，進(jìn)一步做好規(guī)范土地管理、加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等深層次市場(chǎng)化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團(tuán)的各種尋租行為而干擾了決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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