第一章總則

第一條為了加強城市房地產(chǎn)權屬檔案管理，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，有效保護和利用城市房地產(chǎn)權屬檔案，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權屬檔案的管理。

第三條房地產(chǎn)權屬檔案是城市房地產(chǎn)行政主管部門在房地產(chǎn)權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，是城市建設檔案的組成部分。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國城市房地產(chǎn)權屬檔案管理工作；

省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權屬檔案的管理工作。

第一條為了加強城市房地產(chǎn)權屬檔案管理，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，有效保護和利用城市房地產(chǎn)權屬檔案，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)權屬檔案的管理。

第三條房地產(chǎn)權屬檔案是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據(jù)，是城市建設檔案的組成部分。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國城市房地產(chǎn)權屬檔案管理工作；

省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權屬檔案的管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)權屬檔案的具體管理工作。

摘要：以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度是民法物權理論中的一個重要課題。不動產(chǎn)是任何民事主體及整個人類社會存在的基礎。不動產(chǎn)物權乃是諸財產(chǎn)權中的重要權利，是世界各國財產(chǎn)立法的重要內(nèi)容之一。分析不動產(chǎn)物權的享有和變動，研究不動產(chǎn)登記制度特別是不動產(chǎn)登記的審查模式，對建立運作良好實效突出的不動產(chǎn)登記制度意義甚大。

關鍵詞：房產(chǎn)；權屬；登記

房屋權屬登記，是房屋權屬法律化的重要標志。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)、利用和房地產(chǎn)權益保護問題也越來越引起人們的關注。從各地法院審理的涉及城市房屋權屬登記類的訴訟案件情況看，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權利人的合法權益任重而道遠，需要進行深入地研究和探討。筆者從幾方面就城市房屋權屬登記行為的合法性審查上略談已見。

一、通過事實證據(jù)審查，確認房屋權屬登記行為的客觀性

事實證據(jù)審查主要是審查房屋權屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權屬登記行為案件的事實證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

（一）總登記

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)權屬登記基本沿用舊的行政管理模式,這種模式已不能滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求,存在諸多缺陷。諸如登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一;登記機關不統(tǒng)一,內(nèi)部登記機構分設;房地產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一、不規(guī)范。針對這些存在的問題,2007年10月1日正式實施的《物權法》對不動產(chǎn)登記制度專門設立了一個章節(jié),對上述問題的解決做了統(tǒng)一規(guī)定。因此,《物權法》的實施必將對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度帶來一定的影響,應正確應對《物權法》對房屋權屬登記帶來的影響和考驗。

一、強化了權屬登記部門的審查責任

對于不動產(chǎn)登記的審查,《物權法》第十二條規(guī)定了登記機構應當履行的職責。雖然沒有明確提出必須進行實質審查,但“詢問申請人”、“必要時實地查看”等要求賦予了登記機關對有關事項進行調查的權利,表明實質審查應成為登記機關的主要傾向。在受理申請時,查驗申請人提供的權屬證明和其他必要的材料,并就有關登記事項詢問申請人。登記機構認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關聯(lián)或者房地產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的,可以要求申請人補充材料。

二、明確界定了房地產(chǎn)的權利人

《物權法》從維護經(jīng)濟秩序和市場交易安全出發(fā),規(guī)定誰是該房地產(chǎn)的權利人,首先看該房地產(chǎn)有無辦理登記。比方說,房地產(chǎn)權利人甲將房屋賣給了乙,兩人只簽訂了房地產(chǎn)買賣合同,而并未到登記機構辦理轉移登記。過了一段時間由于房價上漲,甲生了悔意,背著乙又將該房屋賣給了丙,兩人在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后,到登記機構辦理了轉移登記。這時該房地產(chǎn)的真正權利人是丙而不是乙。乙受到的損失,只能按照簽訂的房地產(chǎn)買賣合同要求甲給予賠償。由此可見,登記具有物權效力。物權法也對登記日進行了規(guī)定。

三、明確了房屋權屬登記的效力

第一章總則

第一條為規(guī)范本市房地產(chǎn)登記行為，保障房地產(chǎn)交易安全，維護房地產(chǎn)權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記適用本辦法。

第三條本辦法所稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門依當事人的申請或者依職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產(chǎn)他項權和其他依法應當?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。

第四條市房地產(chǎn)行政主管部門負責房地產(chǎn)登記管理工作和本辦法的組織實施。

房地產(chǎn)登記機構負責房地產(chǎn)登記的具體工作。

近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端。學者、專家、官員對此類問題亦眾說紛紜，見解不一，似是而非，令人困惑。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，是指其房地產(chǎn)權。房地產(chǎn)權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產(chǎn)權利。

長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持有者所有；否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的問題。

近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權的產(chǎn)權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權的法律規(guī)定和特征

在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產(chǎn)的法律規(guī)范構成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產(chǎn)開發(fā)和轉讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設部公布的《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規(guī)定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條、第3.5條、第3.5.2條、第3.5.2.1條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：

（一）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權。

（二）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種問題。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和商品房住宅小區(qū)業(yè)主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費紛爭凸現(xiàn)，各方利害關系當事人各執(zhí)一端。學者、專家、官員對此類問題亦眾說紛紜，見解不一，似是而非，令人困惑。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產(chǎn)市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，是指其房地產(chǎn)權。房地產(chǎn)權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產(chǎn)權利。

長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產(chǎn)的保護，公民的私有財產(chǎn)、共有財產(chǎn)的確定和權利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產(chǎn)權歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對于商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權由房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產(chǎn)買賣合同中對小區(qū)停車位產(chǎn)權沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產(chǎn)開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產(chǎn)開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產(chǎn)權屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，反之，其產(chǎn)權屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持有者所有；否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權，依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)權登記機關登記確權，由房地產(chǎn)權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產(chǎn)權處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬的問題。

一、導致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風險的幾種情況

1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記

2、抵押房地產(chǎn)處分價格低于貸款金額

3、房地產(chǎn)權屬不清或存在權屬糾紛

二、抵押房地產(chǎn)權屬問題是導致抵押風險發(fā)生的重要原因

抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業(yè)評估機構對抵押房地產(chǎn)進行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：

編者按：本論文主要從房地產(chǎn)權屬檔案管理的內(nèi)容；房地產(chǎn)權屬檔案的特點；高校房產(chǎn)權屬檔案管理的現(xiàn)狀；高校房產(chǎn)權屬檔案管理信息化的應用等進行講述，包括了房地產(chǎn)平面圖、房地產(chǎn)有關證明和文件、房地產(chǎn)卡片、房地產(chǎn)登記簿冊、專業(yè)性、動態(tài)性、權屬檔案是產(chǎn)權沿革的歷史記錄、住房制度改革以后,住房由原來的福利分配逐漸向社會化、商品化轉變等，具體資料請見：

【摘要】高校房產(chǎn)產(chǎn)權檔案管理是高校房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)權屬登記、產(chǎn)權轉移、房屋變更等房產(chǎn)權屬管理工作中直接形成的有保存價值的房產(chǎn)歷史記錄,是房產(chǎn)權屬登記管理工作的真實記載和重要依據(jù)。隨著計算機在高校管理中的普遍應用,如何將現(xiàn)代信息處理技術與房產(chǎn)檔案管理相結合,提高房產(chǎn)檔案的利用價值,已經(jīng)成為目前迫切需要解決的問題。

【關鍵詞】高校房產(chǎn)產(chǎn)權檔案管理信息化

一、房地產(chǎn)權屬檔案管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測量規(guī)范、標準和程序勘測和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。