第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條漢中市人民政府房產(chǎn)行政管理部門（漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。

各縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門（房產(chǎn)管理局或城建局）是本縣的物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

一、管理制度內(nèi)涵

物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進行物業(yè)管理過程中需要遵守的準則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內(nèi)部控制，通過制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。

二、管理制度的缺陷

盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。

1.物業(yè)管理法規(guī)不完善

物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

一、我國物業(yè)管理業(yè)主自治機構(gòu)制度設(shè)計的缺陷

在現(xiàn)代都市社會生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權(quán)關(guān)系——由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國《物權(quán)法》(全國人民代表大會，1997年)、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部，1989年)等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，但并不能很好地解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理其財產(chǎn)，尤其是其共有財產(chǎn)管理的問題?！段飿I(yè)管理條例》(國務(wù)院，2003年)、《業(yè)主大會規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理共有財產(chǎn)，重新構(gòu)建我國物業(yè)自治管理制度為目的。實踐證明，這些法律制度在規(guī)范物業(yè)管理活動方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業(yè)主委員會法律地位之質(zhì)疑

業(yè)主委員會法律地位的問題，是指業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的“執(zhí)行機構(gòu)”，其對內(nèi)管理權(quán)、對外代表權(quán)的問題。主要包括：在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會能否具有獨立的民事主體資格或法人資格，能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執(zhí)行”公共物業(yè)管理事務(wù)?與物業(yè)管理公司簽訂民事合同?最終責任如何落實?

1．業(yè)主委員會可否具有法人資格，成為獨立的民事主體。到底我國業(yè)主委員會應(yīng)具有怎樣的法律地位?對此，學界主要有“社團法人”、“非法人組織”、“其他組織”三種觀點。筆者認為，這三種觀點都有失偏頗。業(yè)主委員會既非“法人團體”，也不是“其他組織”，它既無獨立訴訟主體資格，也無民事主體資格。一方面，我國現(xiàn)行物業(yè)管理制度設(shè)計之下的業(yè)主委員會，僅是業(yè)主大會的“執(zhí)行機構(gòu)”，根本沒有自己獨立的財產(chǎn)，不可能成為“法人團體”。值得注意是，在1994年《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《物業(yè)管理條例》)中，曾將業(yè)主委員會登記為社團法人，但1999年進行了修改：“取消業(yè)主委員會的社團法人登記制度，業(yè)主委員會不再登記為社團法人?！绷硪环矫妫瑯I(yè)主委員會作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，其權(quán)利基礎(chǔ)是業(yè)主大會的授權(quán)，而業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)又源于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會的授權(quán)后，才能代表全體業(yè)主從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的行為。為此，《物業(yè)管理條例》第十九條明確規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動?！痹谖覈飿I(yè)管理制度設(shè)計之下的業(yè)主委員會，只是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治性組織。它像公司的董事會一樣，只有對內(nèi)能力而沒有對外的資格。

2．業(yè)主委員會可否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體。如果業(yè)主的合法權(quán)益被侵犯，作為一個“執(zhí)行機構(gòu)”，能否代表全體業(yè)主參與訴訟(以原告或者被告的身份)?如果可以，所帶來的訴訟風險由誰來承擔?在實務(wù)中，各地法院做法不一，故引起多多異議。一般來說，業(yè)主的訴訟可以分為三種情況：業(yè)主個人訴訟，部分業(yè)主訴訟，全體業(yè)主訴訟。業(yè)主個人訴訟以業(yè)主個人名義進行即可；部分業(yè)主訴訟可以采取推薦代表的集團訴訟。對此，我國《民事訴訟法》有相關(guān)規(guī)定：“當事人一方人數(shù)眾多的共同訴訟，可以由當事人推選代表人進行訴訟。代表人的訴訟行為對其所代表的當事人發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經(jīng)被代表的當事人同意?！薄霸V訟標的是同一種類、當事人一方人數(shù)眾多在起訴時人數(shù)尚未確定的，人民法院可以發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權(quán)利人在一定期間向人民法院登記?！钡珜τ谌w業(yè)主的訴訟，是否也適用這種推薦代表的集團訴訟呢?對此，《民事訴訟法》并未明定。當然，我國一些地方法院通過司法解釋的方式進行了有益的探索。如，北京市高級人民法院、上海市高級人民法院規(guī)定：凡涉及全體業(yè)主公共利益的事項，業(yè)主委員會有權(quán)作為原告提起訴訟。與北京、上海法院不同的是，重慶市高級人民法院不僅明確了業(yè)主委員會的原告身份，還明確規(guī)定了業(yè)主委員的“被告”身份及訴訟風險承擔的情形。重慶市高級人民法院《關(guān)于確認業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)指出：“依法成立的業(yè)主委員會可當原、被告，訴訟風險由全體業(yè)主共同承擔?！鼻疫€特別強調(diào)，業(yè)主委員會在提起訴訟或作為被告參加訴訟時，須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。涉及提起訴訟的，還要向法院提交表決同意的書面材料。這是司法上的一大突破。2007年3月剛通過的《物權(quán)法》，僅規(guī)定了業(yè)主個人訴訟可以以業(yè)主個人名義進行，而對業(yè)主委員會是否可以為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體并未涉及。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價值

《現(xiàn)代漢語詞典》對“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認為是一種不動產(chǎn)的所有權(quán)人。但無論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業(yè)所有者的習慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學者的質(zhì)疑,他們認為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對應(yīng),可能會在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說是基于對物(不動產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說,是房屋的所有權(quán)人對其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學界對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國內(nèi)學者楊立新教授也認為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權(quán),對共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標識、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強調(diào)的是動態(tài)的權(quán)利運行。

一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價值

《現(xiàn)代漢語詞典》對“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者。”從法律的角度看,這里的業(yè)主可以認為是一種不動產(chǎn)的所有權(quán)人。但無論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理條例》中,業(yè)主都還不是一個明確的法律概念,而是生活中對于物業(yè)所有者的習慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購買房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。

關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學者的質(zhì)疑,他們認為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會生活中所稱的“業(yè)主權(quán)”不相對應(yīng),可能會在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語詞。[1]

業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說是基于對物(不動產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說,是房屋的所有權(quán)人對其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學界對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來看,許多學者贊同德國學者貝爾曼提出的“三元論說”,其認為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國內(nèi)學者楊立新教授也認為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對獨自占有、使用的部分享有專有權(quán),對共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標識、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會縮小業(yè)主的范圍。“業(yè)主權(quán)”事實上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]

業(yè)主權(quán)實質(zhì)上是專有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強調(diào)的是動態(tài)的權(quán)利運行。

為建設(shè)和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍，保持小區(qū)全體住戶的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明、有序的小區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定，制定本制度。

1、凡在局機關(guān)住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

2、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門。辦公室必須按照局黨委的決議、決定，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作，嚴格執(zhí)行各項管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關(guān)規(guī)定外，各單元均應(yīng)選出“單元長”?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度，協(xié)調(diào)住戶關(guān)系，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行。

4.各住戶應(yīng)自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物；愛護小區(qū)內(nèi)道路、球場、綠化、供電、供水設(shè)施、供氣、排水、有線電視、消防、安全、路燈、電動拉閘、治安室等公用設(shè)施。若損害公共設(shè)施和設(shè)備，須照價賠償。

5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己、寬以待人，不得發(fā)生鄰里糾紛。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《省條例》），結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條物業(yè)管理活動相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理部門和單位，享有《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當履行《物業(yè)管理條例》、《省條例》規(guī)定的義務(wù)。

中心城市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、使用以及物業(yè)管理活動監(jiān)督管理應(yīng)當遵守《物業(yè)管理條例》、《省條例》和本辦法的規(guī)定。

第三條市規(guī)劃與建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，具體負責本辦法的實施。

各區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

城建、規(guī)劃、公安、行政執(zhí)法、安全監(jiān)督、環(huán)保、物價、民政、稅務(wù)、工商、市政公用、電力、郵政電信等有關(guān)行政管理部門按各自的職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)助實施本辦法。

1物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建模式和我國立法現(xiàn)狀

1.1物業(yè)管理立法的必要性

1.1.1促進物業(yè)管理的健康發(fā)展

市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理具有重要的地位，不僅涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務(wù)，而且影響市民工作生活的質(zhì)量，更攸關(guān)現(xiàn)代化建設(shè)。物業(yè)管理因此牽涉多方面關(guān)系，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的眾多參與者，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關(guān)系，也有相關(guān)政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關(guān)系。在復(fù)雜的各種關(guān)系中，通過立法能夠明確各方主體—政府、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的地位、作用、權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理有法可依，避免糾紛的產(chǎn)生。

1.1.2法律適應(yīng)時代要求，與時俱進

現(xiàn)代城市的發(fā)展有兩個特征：第一，為緩解土地住房緊張，多層建筑的出現(xiàn)；第二，城市功能區(qū)域化，住宅小區(qū)等種類物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，引起法律關(guān)系的變化。

第一章總則

第一條為加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《寧夏回族自治區(qū)城市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《銀川市物業(yè)管理條例》，結(jié)合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于*縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

[摘要]在商品住宅的物業(yè)管理中，實行業(yè)主自治管理是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。目前，我國新興物業(yè)管理制度下應(yīng)運而生的業(yè)主大會和業(yè)主委員會所發(fā)揮的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但學界爭論最大的是：業(yè)主委員會的法律地位問題；業(yè)主對公共物業(yè)自治管理的團體性問題。筆者不贊成一些學者關(guān)于引入“業(yè)主團體”概念的觀點，并建議：第一，確立業(yè)主大會為獨立的民事主體，以其名義對外進行民事活動；第二，在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機構(gòu)的基礎(chǔ)上增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會；第三，進一步明確業(yè)主委員會的法律地位，建立對業(yè)主委員會履行職權(quán)的法律保障制度。

[關(guān)鍵詞]業(yè)主委員會；業(yè)主大會；業(yè)主監(jiān)督委員會；自治管理制度

一、我國物業(yè)管理業(yè)主自治機構(gòu)制度設(shè)計的缺陷

在現(xiàn)代都市社會生活中，多人共居在同一公寓大廈里，形成一種物權(quán)關(guān)系——由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的建筑物區(qū)分所有關(guān)系。因此，必須在物權(quán)制度、物業(yè)管理制度上重新建構(gòu)一套合理有效的公共物業(yè)自治管理的規(guī)范體系。我國《物權(quán)法》(全國人民代表大會，1997年)、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(建設(shè)部，1989年)等法律法規(guī)關(guān)于建筑物區(qū)分所有人單獨所有權(quán)、共有、相鄰關(guān)系的規(guī)定，可以有效地解決產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，但并不能很好地解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理其財產(chǎn)，尤其是其共有財產(chǎn)管理的問題?！段飿I(yè)管理條例》(國務(wù)院，2003年)、《業(yè)主大會規(guī)程》(建設(shè)部，2003年)等行政法規(guī)規(guī)章是以解決各區(qū)分所有人(業(yè)主)有效管理共有財產(chǎn)，重新構(gòu)建我國物業(yè)自治管理制度為目的。實踐證明，這些法律制度在規(guī)范物業(yè)管理活動方面起到了積極效果，但也顯露其存在的缺陷。

(一)業(yè)主委員會法律地位之質(zhì)疑

業(yè)主委員會法律地位的問題，是指業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的“執(zhí)行機構(gòu)”，其對內(nèi)管理權(quán)、對外代表權(quán)的問題。主要包括：在物業(yè)管理中，業(yè)主委員會能否具有獨立的民事主體資格或法人資格，能否為業(yè)主的公共利益而成為訴訟主體?它以何種身份“執(zhí)行”公共物業(yè)管理事務(wù)?與物業(yè)管理公司簽訂民事合同?最終責任如何落實?