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第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條漢中市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條漢中市人民政府房產(chǎn)行政管理部門（漢中市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局）是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作。

各縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門（房產(chǎn)管理局或城建局）是本縣的物業(yè)管理行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃建設(shè)、工商、物價、公安、環(huán)保、城市管理、民政、電力、通信、供水等部門按照各自職責協(xié)同管理，并負責受理職權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理投訴工作。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

第五條各級人民政府應(yīng)當鼓勵和扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會；同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分按照**省建設(shè)廳《**省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票（不足100平方米的四舍五入記票）。

第八條具備下列條件之一的，應(yīng)當成立業(yè)主大會：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；

（二）公有住宅具備法定的物業(yè)管理條件和出售率達到50%以上。

第九條籌備成立業(yè)主大會應(yīng)當在物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住宅出售單位）代表組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員及籌備組長的產(chǎn)生方式由區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門決定。

業(yè)主大會籌備組成人員名單確定后，區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時間不少于7日。

第十條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）提出業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）登記和確認業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法草案；

（五）首次業(yè)主大會的其他準備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開的15日前，將業(yè)主大會會議的相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條業(yè)主身份的認定，以房屋所有權(quán)證為準。尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，以購房合同為準。

第十二條管理規(guī)約應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項的方式；

（三）公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（七）物業(yè)維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納、使用、監(jiān)管；

（八）業(yè)主對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則；

（九）違反管理規(guī)約的責任；

（十）其他有關(guān)事項。

第十三條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項作出約定：

（一）業(yè)主大會的議事方式；

（二）業(yè)主大會的表決程序；

（三）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；

（四）業(yè)主委員會的組成和委員任期；

（五）其他有關(guān)事項。

第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期召開。

第十五條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）聽取和審議業(yè)主委員會工作報告和財務(wù)報告；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；

（六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（七）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的承擔辦法；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。人應(yīng)當具有完全民事行為能力和有授權(quán)委托書。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由委員5—9人組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會確定，最長不超過3年，可以連選連任。

第十八條分期建設(shè)的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

（一）長期居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守法律、法規(guī)和規(guī)章；

（三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有公信力；

（五）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。

業(yè)主大會應(yīng)當將選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會的成員名單在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持有關(guān)資料向所在地的區(qū)縣以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并告知物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會和轄區(qū)公安派出所。

業(yè)主大會備案資料：

（一）業(yè)主大會備案表；

（二）業(yè)主大會成立的情況；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）管理規(guī)約；

（五）業(yè)主委員會委員的基本情況。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當在30日內(nèi)重新備案。

第二十一條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）依法被追究刑事責任的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）因其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者1/5以上業(yè)主提議，認為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第二十三條業(yè)主委員會持縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門出具的業(yè)主大會備案證明，刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)由業(yè)主委員會確定的專人保管。業(yè)主大會行使權(quán)利義務(wù)的文件，應(yīng)當由業(yè)主大會決定，加蓋業(yè)主大會印章；經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當由業(yè)主委員會決定。

第二十四條業(yè)主委員會會議每季度召開一次會議。經(jīng)業(yè)主委員會主任或1/3以上委員提議的，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。

第二十五條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和協(xié)助下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當指導(dǎo)、督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助移交。

任期屆滿，原業(yè)主委員會無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會不得直接從事經(jīng)營活動。

第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合社區(qū)警務(wù)室，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、營銷策劃及銷售過程。

第二十八條提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。物業(yè)臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守物業(yè)臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)臨時管理規(guī)約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示，予以說明。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業(yè)管理期間，在國家規(guī)定的保修期內(nèi)不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。

第三十三條前期物業(yè)管理適用本辦法有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納。

第三十四條在規(guī)劃、設(shè)計物業(yè)項目時，應(yīng)當滿足下列要求：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于房屋總建筑面積3‰的標準配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會辦公用房）。

（二）規(guī)劃部門審查商品房開發(fā)項目時，應(yīng)當在規(guī)劃設(shè)計平面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積，并在建設(shè)中嚴格監(jiān)督，使其按規(guī)劃要求建成。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當便于物業(yè)管理活動。

（三）物業(yè)管理用房交付時應(yīng)達到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十五條新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時，除按規(guī)定提交的建房手續(xù)外，還應(yīng)當向市、縣物業(yè)管理主管部門報送下列材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）物業(yè)臨時管理規(guī)約；

（三）標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖；

（四）應(yīng)當招投標的物業(yè)項目提供物業(yè)管理招投標情況的書面材料。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主共有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道；

（三）按規(guī)劃配建的非機動車車庫；

（四）公共綠化、道路、場地；

（五）建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的其他物業(yè)；

（六）建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（七）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得轉(zhuǎn)讓、抵押。按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施設(shè)備不得改變用途。

第三十八條前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。物業(yè)管理人員應(yīng)當取得職業(yè)資格證書。

第四十條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況；

（二）物業(yè)管理事項；

（三）服務(wù)質(zhì)量和費用；

（四）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（五）專項維修資金的管理與使用；

（六）物業(yè)管理用房的使用；

（七）合同期限；

（八）違約責任及解決糾紛方式；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十）其他約定的事項。

第四十二條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10日，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。按上述程序通過的物業(yè)管理服務(wù)合同，對全體業(yè)主均具有法律效力。

第四十三條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當及時選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料和財物。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當將有關(guān)資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

第四十四條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級等項因素、制定相應(yīng)的等級收費標準和浮動幅度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)等級和收費等級標準，結(jié)合所管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實際情況協(xié)商收費等級，在物業(yè)服務(wù)合同中約定并按照管理權(quán)限到價格主管部門備案，辦理《收費許可證》后方可收費。

因特殊情況發(fā)生收費爭議的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會提請價格主管部門協(xié)調(diào)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第四十五條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)價格主管部門備案的標準和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定；物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費用。

物業(yè)服務(wù)收費按月收取，確需預(yù)收的最多不超過三個月，特殊情況由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置，按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容等進行公示，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將公示內(nèi)容經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。

第四十六條價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)督。

第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用服務(wù)單位應(yīng)當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費以及公共用水、用電等公攤部分以外的費用。任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。

新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當向供水、供電、供氣、供熱等單位申請一戶一表，供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用。

已建成的未實行一戶一表的住宅小區(qū)應(yīng)當逐步申請改造，實行一戶一表，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等單位向最終用戶收取費用。實施改造的標準按照國家及省、市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，改造費用由最終用戶承擔。

第四十八條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當及時調(diào)查業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將調(diào)查或者處理意見答復(fù)投訴人；物管糾紛雙方不同意物業(yè)管理行政主管部門的調(diào)處意見的，可通過民事訴訟途徑解決糾紛；屬于其他部門職責的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當當場告知投訴人向有關(guān)部門投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十九條業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中禁止行為和注意事項及要承擔的后果告知業(yè)主或物業(yè)使用人。

第五十條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第五十一條物業(yè)出租（出借）的，業(yè)主應(yīng)當在簽訂物業(yè)租賃合同、物業(yè)使用人入住后，將物業(yè)使用人、出租（出借）期限、水電物業(yè)服務(wù)等費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任，業(yè)主有義務(wù)協(xié)助業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理物業(yè)使用人的違規(guī)行為。

第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全作用和美觀以及不損害公共利益和他人利益的原則，處理好鄰里關(guān)系。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自改變房屋用途，違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）違反規(guī)定停放非機動車和機動車輛；

（九）影響其他用戶采光、通風及其他生活便利或市容環(huán)境；

（十）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音；

（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止，并可告知有關(guān)行政主管部門。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十三條物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。

因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。

第五十四條房屋自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應(yīng)的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。

第五十五條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應(yīng)當簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護費用。

第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金和補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)時，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章專項維修資金的管理與使用

第五十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金。

專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項維修資金，按下列規(guī)定交納和提取：

建設(shè)單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納。

專項維修資金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會研究決定，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

第六十一條專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門或者其委托的單位代收并建立專戶監(jiān)管。

專項維修資金應(yīng)當在金融機構(gòu)專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。

監(jiān)管部門會同業(yè)主委員會每半年應(yīng)當公布一次專項維修資金的收支使用情況。

第六十二條專項維修資金按照下列規(guī)定使用：

（一）一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

（二）一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

涉及房屋專項維修、更新、改造的，應(yīng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，費用應(yīng)當由責任人承擔。

第六十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應(yīng)當退還業(yè)主。

第六十四條專項維修資金的統(tǒng)一管理使用按照市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、市財政局《漢中市城市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用管理實施細則》的規(guī)定執(zhí)行。

第七章法律責任

第六十五條業(yè)主違反管理規(guī)約、物業(yè)使用禁止行為和物業(yè)使用管理維修規(guī)定的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向有關(guān)行政主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主未按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定加收滯納金，或者通過法律途徑解決。

第六十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)及本辦法，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令其限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，或者由受侵害的業(yè)主請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，物業(yè)管理行政主管部門可以責令其停止活動，進行整改。

第六十七條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十八條建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房，由縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，沒收違法所得，并可依據(jù)《物業(yè)管理條例》第64條之規(guī)定處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第36條、第39條、第59條、第60條及建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第11條之規(guī)定處罰。

（一）違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，并予以處罰。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的，由相關(guān)行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款；業(yè)主及業(yè)主委員會可以依照物管合同追究其民事責任。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用設(shè)備設(shè)施管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由有關(guān)行政主管部門對其作出警告、降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會、新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷其資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當承擔賠償責任。

第七十條違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并依據(jù)《物業(yè)管理條例》第66條規(guī)定予以處罰。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十一條未按規(guī)定足額繳交專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補交。

違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十二條縣（區(qū)）以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員違反本辦法的規(guī)定，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十三條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章附則

第七十四條本辦法下列用語的含義是：

（一）“自用設(shè)施設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

（二）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

（三）“共用部分”是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

（四）“共用設(shè)施設(shè)備”是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第七十五條本辦法自公布之日起施行。