導語：產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)戰(zhàn)略探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

濟新常態(tài)，顧名思義，即經(jīng)濟出現(xiàn)新的變化，并將在較長一段時間內(nèi)保持此狀態(tài)，成為一種經(jīng)常性狀態(tài)，該概念是主席2014年在亞太經(jīng)合組織（APEC）工商領(lǐng)導人峰會上提出的。國內(nèi)學者紛紛指出經(jīng)濟新常態(tài)的問題是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，未來要經(jīng)歷較長的調(diào)整期。筆者認為，經(jīng)濟新常態(tài)要站在一個更高的國際格局上思考，它的根源可以歸納為金融資本預期變化的問題，即預期央行的資產(chǎn)負債表縮表，導致銀行金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債表不再擴張，進而影響實體經(jīng)濟的資本來源預期下降，投資行為也隨之萎縮。從我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展來看，在經(jīng)濟新常態(tài)下財務(wù)戰(zhàn)略也要加以調(diào)整，選擇更有利于發(fā)展、風險更小的財務(wù)行為。

一、經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)問題分析

（一）經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園面臨的問題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要形式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體、產(chǎn)業(yè)運營作為核心的地產(chǎn)分類，一般采取租售結(jié)合的方式開發(fā)經(jīng)營物業(yè)。一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是一個或幾個大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就是一個大型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商，或是一個典型的政府主導的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，有的大型項目是產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)，是經(jīng)濟實體，經(jīng)濟新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、企業(yè)投資意愿下降，園區(qū)的招商引資壓力大是普遍現(xiàn)象；同時，地產(chǎn)行業(yè)的重資本投入，使得融資存在的問題突出。1.經(jīng)濟放緩下招商引資更加困難。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年至2014年，較住宅地產(chǎn)等其他房地產(chǎn)，我國辦公樓新開工面積一直保持高速增長，意味著園區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)增加，而我國實際利用外資額的增速卻在放緩，我國資本形成率在2011年增長到高點后開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，呈下降趨勢，這些數(shù)據(jù)直接佐證了產(chǎn)業(yè)園區(qū)在競爭加劇的情況下，招商引資的難度在加大。如表1、表2所示。2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資問題更加突出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身屬資本密集型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到產(chǎn)城融合階段，較原先政府投資配套市政建設(shè)模式，不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要自行承擔著城市建設(shè)的重擔，需要大量的資金支撐相關(guān)設(shè)施建設(shè)，因此融資問題格外重要。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資的主要資金來源渠道基本可以分為兩類：一是債務(wù)性的融資，到期需要償還本息，包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托等；二是權(quán)益性融資，如企業(yè)合作開發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金等方式。從有關(guān)國內(nèi)12家園區(qū)類上市公司的2015年財務(wù)指標來看，平均資產(chǎn)負債率為60%，其中華夏幸福與東湖高新由于存在滾動開發(fā)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負債率85%以上，資產(chǎn)負債率最高的東湖高新主要依賴非公開定向債務(wù)融資、短期債券融資；12家公司非流動負債占總負債平均比率為18%，反映出長期持有型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在資金匹配方面存在較大問題。（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在問題的原因。我國面臨嚴峻的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問題，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是未來十年我國經(jīng)濟“新常態(tài)”形成的重要根基。錢進對山東產(chǎn)業(yè)園進行了研究，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)中，高新技術(shù)企業(yè)占比不到3%，大多數(shù)企業(yè)是以加工類為主。2009年金融危機爆發(fā)后，湖南省、寧波市、廣州市多家工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn)，“引資增速放緩”及“借機洗牌”成為目前園區(qū)面對的主要問題。此外，自2015年起，我國對外投資明顯加速，在全球化背景下，由于存在人民幣貶值預期，資本做出了自己的選擇，即流向區(qū)域選擇、產(chǎn)業(yè)選擇，這一趨勢短期內(nèi)較難改變。由于服務(wù)于企業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個明顯區(qū)別是，市場周期與經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同步，而與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的周期性波動直接關(guān)聯(lián)性并不強。從上文分析可知，我國經(jīng)濟新常態(tài)是在既定國際金融格局下，美元升值引發(fā)的經(jīng)濟現(xiàn)象，此現(xiàn)象在產(chǎn)業(yè)園上表現(xiàn)更加直接與明顯。筆者看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的問題，借資產(chǎn)負債表來詮釋，是左端的資產(chǎn)經(jīng)營由于招商引資困難影響效率，必然影響未來現(xiàn)金流進而導致未來資產(chǎn)價值預期下降問題，以及右端的資本來源存在的問題，都可以歸納為資本的選擇問題，是金融市場波動導致的資本流動、資本投資方向選擇問題。為此，認清實質(zhì)后，基于財務(wù)戰(zhàn)略考量，通過金融資本的引導來解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)新常態(tài)下存在的問題是較佳選擇。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)戰(zhàn)略建議

財務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析基礎(chǔ)上，對資金流動進行全局性、長期性及創(chuàng)造性的謀劃，以支持實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略；財務(wù)戰(zhàn)略按職能類型，可以分為籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、營運戰(zhàn)略、股利戰(zhàn)略等，以上是目前對財務(wù)戰(zhàn)略的共識。陸正飛認為，財務(wù)戰(zhàn)略指的是“對企業(yè)總體的長期發(fā)展有重大影響的財務(wù)活動的指導思想和原則；企業(yè)發(fā)展財務(wù)戰(zhàn)略思路的確定，一要考慮環(huán)境，二要關(guān)注企業(yè)特征”。筆者認為，財務(wù)戰(zhàn)略是基于企業(yè)價值考量，事前通過商業(yè)模式分析，識別業(yè)務(wù)未來現(xiàn)金流流向，綜合考慮資本來源、資本成本和構(gòu)成比例，設(shè)定公司資本結(jié)構(gòu)；執(zhí)行過程中通過與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相適配的資金籌集安排，獲得持續(xù)增長所需外部資金來源；此外，通過資產(chǎn)配置活動動態(tài)調(diào)整資產(chǎn)組合的投資安排，以實現(xiàn)公司價值持續(xù)增長也屬財務(wù)戰(zhàn)略范疇。總之，基于企業(yè)價值考慮出發(fā)，包括能夠帶來資產(chǎn)端效率提升的涉及資金、資本安排思路，都可以視為財務(wù)戰(zhàn)略。新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新才有自己的出路，企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略也必須服務(wù)于這一目標?；谝陨戏治?，筆者認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)戰(zhàn)略需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)園的不同發(fā)展階段，設(shè)計好不同金融工具，事先做好融資的戰(zhàn)略性安排；此外，借力資本，幫助園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時提升園區(qū)投資回報，也是財務(wù)戰(zhàn)略需統(tǒng)籌考慮的內(nèi)容。（一）通過私募基金合作模式，進行權(quán)益性融資。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)周期長，大部分為持有物業(yè)，具有正常經(jīng)營后收益穩(wěn)定等特點，適合持續(xù)長期發(fā)展的融資模式，但目前普遍應(yīng)用的債務(wù)性融資很難滿足這一要求，為此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本來源模式應(yīng)該從偏債務(wù)性融資向能夠提供長期穩(wěn)定資本的權(quán)益性融資過渡。著名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商普洛斯與騰飛集團，很好地利用了資本市場，采取一體化的資產(chǎn)資金管理模式、金融化的融資模式，解決了自身發(fā)展資金的問題。前期通過自有資金和基金、信托等融資，孵化和培育成優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)后，發(fā)行REITS來承接物業(yè)，回籠資金，滾動發(fā)展；開發(fā)商可變身成物業(yè)運營商，獲得運營及增值服務(wù)收益。這種模式不是傳統(tǒng)企業(yè)投資、項目、運營于一體的定位，而是拆分成投資、開發(fā)、管理專業(yè)模塊，風險得以分散，同時也形成完整的金融生態(tài)。這對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除起到融資方面借鑒作用外，還提供了一條清晰的發(fā)展道路———長期穩(wěn)定發(fā)展的融資渠道與專業(yè)化管理結(jié)合的模式。為此，事先做好資本規(guī)劃，通過靈活的私募基金合作的模式，吸引希望穩(wěn)定回報的資金參與投資，設(shè)定好參與及退出機制，在國內(nèi)發(fā)行REITs的政策環(huán)境尚不具備的情況下，利用準REITs模式（即以基金化的結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)私募REITs的運作模式），通過多個LP（有限合伙人）投資整個物業(yè)，最終以使用分股的方式將權(quán)益返還給投資人）促進資本周轉(zhuǎn)，獲得較好的項目運作效果及靈活性。同時，由于基金對物業(yè)的運營回報有要求，在此約束機制下，促進資產(chǎn)運營管理方工作效率的提升。對比REITs面向公眾投資人，私募基金的運作策略更加靈活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)可以同時發(fā)起多只基金，或分階段發(fā)行基金并互相銜接，以滿足不同風險偏好的投資人要求。在整體聯(lián)動的情況下，根據(jù)資本市場資金成本情況，靈活獲取資金進行資本的配置。此外，在國發(fā)［2014］43號文及后面一系列規(guī)定出臺后，政府主導型的產(chǎn)業(yè)園利用政府融資平臺融資的功能基本被阻隔，而產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展仍需大量的資金投入，為此擴大政府與社會資本合作的PPP將是大力推廣的投融資模式。對于政府的市政配套投資，在園區(qū)定位清晰、財政預期不錯的情況下，采用政府鼓勵的PPP合作模式，可以通過配套PPP基金解決融資問題。（二）通過引導基金模式發(fā)展產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)。目前多數(shù)園區(qū)面臨需要“騰籠換鳥”的問題，但對引進怎樣的鳥（產(chǎn)業(yè)定位），對怎樣引進好的“鳥”（企業(yè)），并無很好的思路和途徑。若建立與金融資本的合作機制，可通過資本逐利的特性，更加靈活地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。具體措施是與政府合作成立產(chǎn)業(yè)引導基金（母基金），根據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)定位方向，吸引社會資本參與發(fā)起設(shè)立子基金，投資不同階段的企業(yè)。基金投資的項目，退出通道一般為IPO，或被上市公司收購、第三方購買等，通過其熟悉行業(yè)的投資專業(yè)人才選擇有前景的產(chǎn)業(yè)，投資良好前景的企業(yè)，從根本上改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園在招商引資過程中對產(chǎn)業(yè)研究不深、對企業(yè)了解不透的問題，提升了經(jīng)營效率。由以上分析可知，所引進企業(yè)快速健康發(fā)展，對園區(qū)物業(yè)需求、配套服務(wù)需求穩(wěn)步增加，園區(qū)現(xiàn)金流趨好，將直接提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值。（三）追隨基金投資園區(qū)企業(yè)，提升園區(qū)投資整體回報。根據(jù)世邦魏理仕提供的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，至2016年2季度，上海工業(yè)園區(qū)平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至6年來最高，上海工業(yè)用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度上升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%，達1998年四季度以來的最高點，工業(yè)園區(qū)的投資回報率保守估計是8%以上。作為我國經(jīng)濟最活躍地區(qū)，上海的工業(yè)園區(qū)物業(yè)投資取得如此回報是比較正?，F(xiàn)象，所處區(qū)域決定了投資回報水平，在經(jīng)濟次發(fā)達或欠發(fā)達區(qū)域，工業(yè)物業(yè)回報水平應(yīng)該普遍低于8%水平，為此，為提升投資回報率，利用掌握信息優(yōu)勢，財務(wù)性投資園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，跟隨企業(yè)成長取得回報是合適做法。如通過跟隨基金投資方式，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)，不僅解決了財務(wù)投資的退出機制問題，也提高了把握項目的能力。這一方面，張江高科、南京高科“房東+股東”模式，提供了很好的案例支持。

三、結(jié)論

經(jīng)濟新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的最佳財務(wù)戰(zhàn)略是順勢而為，借力金融資本力量，借鑒成功商業(yè)模式，解決自身發(fā)展的資本配置問題；同時利用資本逐利的敏感性及其專業(yè)優(yōu)勢，有效率地解決產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)升級問題，提升資產(chǎn)運作效率；通過追隨資本，有選擇地進行財務(wù)性投資，進一步提升園區(qū)投資的整體回報。

作者:肖洪光 單位:招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司

參考文獻

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［3］陸正飛著.企業(yè)發(fā)展的財務(wù)戰(zhàn)略［M］.大連：東北財經(jīng)大學出版社，1999.