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一、市場的非均衡狀態(tài)

薩伊認(rèn)為,“供給可以為自己創(chuàng)造需求”,有價(jià)值的商品永遠(yuǎn)不愁找不到買家。但“薩伊定律”至少在目前的中國房地產(chǎn)市場遇到了自己的勁敵?！叭缤欣拱愎蚕碇甙旱膲艛嗬麧?在遠(yuǎn)高于成本的價(jià)位上蠶食著消費(fèi)者手中的養(yǎng)命錢?！苯^大多數(shù)中低收入的買房者會(huì)如是想。但是,“以中國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲趨勢而言,2009年的房價(jià)明顯被低估,如果考慮到危機(jī)中居民對財(cái)富的保值要求,房價(jià)肯定會(huì)大幅上揚(yáng)?！边@可能是大多數(shù)房地產(chǎn)商看到的問題?？偠灾?自次貸危機(jī)以來,我國大部分城市的房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢,即正處于一種因?yàn)樾湃稳笔Ф鴮?dǎo)致的資源配置失靈狀態(tài)。這種疲軟分別表現(xiàn)在市場的供給和需求兩個(gè)層面。在供給層面,房地產(chǎn)廠商試圖延續(xù)前幾年一直持續(xù)著的價(jià)格上漲趨勢,并因此將價(jià)格定在一個(gè)高于市場均衡點(diǎn)的位置;而需求層面,因?yàn)閷ξ磥聿淮_定性因素的預(yù)期增加,消費(fèi)者對市場價(jià)格的定位遠(yuǎn)低于原市場形成的均衡價(jià)格。可以說,當(dāng)前市場的困局可以被稱作供給和需求兩重矛盾下的雙重悖論問題。

從市場價(jià)格走勢來看,自去年以來延續(xù)的次貸危機(jī)的影響在今年2、3月份達(dá)到了頂峰,隨著危機(jī)能量的釋放,以及一年來被抑制的購買力的凝集,房地產(chǎn)市場在4、5月份出現(xiàn)了回暖的跡象?？梢灶A(yù)見,在未來6、7、8三個(gè)月里,房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性回升將是市場必然的表象。不過類比之上世紀(jì)的大蕭條,美國經(jīng)濟(jì)亦出現(xiàn)過這種因?yàn)榻?jīng)濟(jì)自動(dòng)回歸而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)回暖現(xiàn)象,但是長期以來,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不平衡導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退必將拖累經(jīng)濟(jì)走向虛假繁榮,一旦無法在8月之后控制實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的相對規(guī)模,則在未來受到考驗(yàn)的將更多集中在國家信用層面,換言之,惡性通貨膨脹的危機(jī)將會(huì)取代短期經(jīng)濟(jì)回暖帶來的效應(yīng),經(jīng)濟(jì)體系將會(huì)受到危機(jī)余波的重創(chuàng)。因此,積極把握住目前6、7、8三個(gè)月的市場緩沖期,做好應(yīng)對新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的工作是現(xiàn)在最應(yīng)該考慮的問題。

怎樣解決房地產(chǎn)市場買賣雙方的信任危機(jī)呢?筆者以為,最好的解決辦法是加入替代品的競爭,讓消費(fèi)者相信市場價(jià)格是經(jīng)過有效競爭后的合理價(jià)格。為此,經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出廉租房的概念,但在消費(fèi)者看來,租賃協(xié)議是一種一次性協(xié)議,其消費(fèi)結(jié)果在租賃期滿后便消失,而大多數(shù)中國消費(fèi)者把房屋的購買看做一種穩(wěn)定的生活保障,從保障角度看,房屋租賃協(xié)議顯然不是貸款買房方案的有效替代品。這恐怕是絕大多數(shù)思考廉租房政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面對的現(xiàn)實(shí)問題。

顯然,如果把消費(fèi)者的保障性需求和廉租房政策聯(lián)系在一起,那么市場上就可以建立起一種和房地產(chǎn)商具有等價(jià)市場地位的替代品競爭者。只有市場上出現(xiàn)了這樣的競爭者,消費(fèi)者才會(huì)預(yù)期市場產(chǎn)生了有效競爭,也才會(huì)使持幣待購的行為大大減少。而對于房地產(chǎn)商來講,盡管新入市的競爭者對其利潤是一種削弱,可是如果長期以來市場因?yàn)槌~利潤導(dǎo)致資源配置失效,那么加入競爭者帶來的好處顯然要大于等待的益處。畢竟市場活躍起來之

后,對于市場的所有主體總是一個(gè)利好。

二、可累計(jì)租賃協(xié)議

如何建立起租賃協(xié)議與消費(fèi)者生活保障需求之間的聯(lián)系?在這里,我們第一次提出了“可累計(jì)租賃協(xié)議”的概念。所謂可累計(jì)租賃協(xié)議是一種金融創(chuàng)新的手段,是一種可以連帶影響市場供給、需求和政府三重主體的金融創(chuàng)新:即政府擁有用作廉租房政策的安居工程的全部產(chǎn)權(quán),消費(fèi)者如果需要使用房地產(chǎn),則可以通過租賃政府手中的廉租房來實(shí)現(xiàn)。在可累計(jì)租賃協(xié)議中,消費(fèi)者的租賃行為具有個(gè)人信用基礎(chǔ)上的累加性。也就是說,當(dāng)消費(fèi)者累積租賃達(dá)到一定數(shù)額時(shí),政府可以根據(jù)消費(fèi)者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的租賃數(shù)額將特定的廉租房以已實(shí)現(xiàn)租賃總額加以置換。換言之,和普通貸款相類似,當(dāng)消費(fèi)者支付足夠多的資金時(shí),便可以獲得特定房產(chǎn)的所有權(quán)。實(shí)施細(xì)則如下:

1.可累計(jì)租賃協(xié)議規(guī)定,消費(fèi)者按照市場價(jià)格P租賃政府的廉租房,其租賃費(fèi)用按照當(dāng)期銀行貸款利率R反計(jì)提房屋價(jià)值準(zhǔn)備金。因?yàn)榉康禺a(chǎn)租賃價(jià)格表現(xiàn)為兩個(gè)部分,房屋折舊D和當(dāng)期租賃的利潤Y。這兩個(gè)價(jià)值之和即是租賃市場價(jià)格P=D+Y。對于銀行貸款而言,貸款本金的價(jià)值應(yīng)該等于各期房屋折舊價(jià)值之和,而利息總和則與房屋租賃的利潤總和是相等的。這就意味著,在排除了銀行利率因素的干擾后,當(dāng)期租賃行為只要能夠抵償房屋折舊行為和未來對新房產(chǎn)的再生產(chǎn)計(jì)提,則租賃價(jià)格就是合理的。為了保證未來風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)國家財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定,國家可以規(guī)定一個(gè)略高于市場租賃價(jià)格的價(jià)格水平,在這個(gè)略高的價(jià)格上,按照銀行當(dāng)期貸款利率,計(jì)提相關(guān)費(fèi)用,而余額則作為消費(fèi)者累積的消費(fèi)基金被積累下來。實(shí)際消費(fèi)基金累積為:F=0。當(dāng)時(shí),即是表明消費(fèi)者累積的租賃消費(fèi)已經(jīng)足夠其購買一棟屬于自己的房屋的產(chǎn)權(quán),是否行使這個(gè)權(quán)利,全在于消費(fèi)者個(gè)人的理性選擇與國家政策的引導(dǎo)。

2.可累計(jì)租賃協(xié)議代表著一種消費(fèi)者信用的延伸,當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行房屋租賃消費(fèi)時(shí),其消費(fèi)行為實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了對房屋固定資產(chǎn)價(jià)值的折舊性補(bǔ)償。特定消費(fèi)者基金累積到一定程度時(shí),他就可以憑借當(dāng)前累積的房地產(chǎn)消費(fèi)基金置換政府手中的房產(chǎn)。

3.政府把廉租房按照市場價(jià)值作價(jià),一旦消費(fèi)者基金達(dá)到政府廉租房的市場價(jià)值時(shí),就可以憑借手中的基金置換政府的房地產(chǎn)。

4.為了保證消費(fèi)者基金的建立,消費(fèi)者進(jìn)行住房消費(fèi)時(shí),應(yīng)采用實(shí)名制。在唯一身份的基礎(chǔ)上,其消費(fèi)具有可加性。這種基金也是對消費(fèi)者使用實(shí)名制度的一種激勵(lì)。但是,真正保證消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)消費(fèi)激勵(lì)的卻是國家信用。國家通過持有廉租房的行為,將國家信用注入房地產(chǎn)市場,這種信用由消費(fèi)者長期的租賃性消費(fèi)逐漸抵補(bǔ)。當(dāng)消費(fèi)者完成租賃基金與房地產(chǎn)所有權(quán)的交換后,國家收回了自己的國家信用,而消費(fèi)者則實(shí)現(xiàn)了和銀行貸款相類似的實(shí)質(zhì)性房屋購買行為。

5.考慮到消費(fèi)者的遺產(chǎn)和贈(zèng)予權(quán)利,消費(fèi)基金的轉(zhuǎn)贈(zèng)予將會(huì)被收取一定的稅率,國家可以通過調(diào)節(jié)稅率的高低來決定基金資產(chǎn)的流動(dòng)性價(jià)值。

可累計(jì)租賃協(xié)議的作用和銀行貸款相類似,但卻具有超越貸款的優(yōu)越性。普通的貸款性房屋交易,其交易標(biāo)的的所有權(quán)在交易發(fā)生之時(shí)就已經(jīng)得到轉(zhuǎn)移,換言之,消費(fèi)者在交易發(fā)生之后,成為房屋所有權(quán)的擁有者,但卻要承擔(dān)因此而帶來的一切風(fēng)險(xiǎn)。例如,當(dāng)消費(fèi)者完成和銀行的貸款交割行為后,一旦因?yàn)榉康禺a(chǎn)商違約,消費(fèi)者將會(huì)面臨既得不到房屋,又將背負(fù)銀行貸款的尷尬局面。出于對企業(yè)的保護(hù),房地產(chǎn)商可以通過破產(chǎn)行為逃避無限風(fēng)險(xiǎn)的壓力,但是一旦與消費(fèi)者的交易協(xié)議發(fā)生,則房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)天然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給無辜的消費(fèi)者。顯然,可累計(jì)租賃協(xié)議對于這種風(fēng)險(xiǎn)是有規(guī)避作用的。因?yàn)閷?shí)質(zhì)的所有權(quán)在消費(fèi)者尚處于租賃階段時(shí),依然屬于國家,只有消費(fèi)者愿意以自己累積的租賃結(jié)果來兌換國家手中的安居房產(chǎn)時(shí),實(shí)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才會(huì)發(fā)生,這樣就避免了在購買關(guān)系消費(fèi)者身家的房產(chǎn)后,消費(fèi)者依然面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)的可能?？衫塾?jì)租賃協(xié)議在博弈上對厭風(fēng)險(xiǎn)主義者有著天然的親和力,即使政府將可累計(jì)租賃合同的總價(jià)值定在略高于銀行同期房地產(chǎn)按揭的總價(jià)值,在消費(fèi)者看來,這依然是一種可以被接受的結(jié)果。因?yàn)檫@種協(xié)議相當(dāng)于消費(fèi)者將一部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移帶來的風(fēng)險(xiǎn)讓渡給政府,所以在精算層面完全可以規(guī)定一個(gè)略高于市場租賃的價(jià)格。

三、問題的補(bǔ)充

作為一種金融創(chuàng)新方式,“可累計(jì)租賃協(xié)議”的提出針對的是中國的房地產(chǎn)市場的資源配置失靈狀態(tài),作為制度經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法的一種嘗試,我們還需要給出這種金融創(chuàng)新方式在執(zhí)行之后的經(jīng)濟(jì)效果。

1.作為貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。任何一種和貸款相似的金融創(chuàng)新都具有貨幣創(chuàng)造的結(jié)果。在“可累計(jì)租賃協(xié)議”中,政府相當(dāng)于將房地產(chǎn)這種資產(chǎn)以信用的方式提前交付消費(fèi)者消費(fèi),消費(fèi)者之所以能夠消費(fèi)是因?yàn)槠鋫€(gè)人信用與國家信用掛鉤。如果在過程中消費(fèi)者死亡,則國家可以收回賦予消費(fèi)者的信用,沒有損失。一旦消費(fèi)者堅(jiān)持支付租賃,并在最后完成了租賃協(xié)議,則他可以在交易完成后獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。而這種房屋產(chǎn)權(quán)的獲得相對國家而言則是一種信用的釋放。從理論上講,當(dāng)我們認(rèn)可貸款協(xié)議時(shí),市場同樣可以認(rèn)可“可累計(jì)租賃協(xié)議”這種與之同構(gòu)的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新。

2.作為替代品競爭的結(jié)果。一旦租賃協(xié)議可以與消費(fèi)者的保障性需求掛鉤,則房屋租賃行為將會(huì)成為與房屋買賣活動(dòng)一樣有效的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。一部分消費(fèi)者會(huì)放棄通過貸款購房的努力,轉(zhuǎn)而租賃國家提供的廉租房。而且,這種競爭性的市場信息會(huì)糾正廉租房的幾大弱點(diǎn):“房屋質(zhì)量差,地理位置不方便,結(jié)構(gòu)與樣式不新穎,缺乏變化的美感……”,在這種批評中,具有同樣缺點(diǎn)的房地產(chǎn)商會(huì)被市場自動(dòng)清除出局。同時(shí),在較多房地產(chǎn)商面臨壓力增加自己房屋質(zhì)量與地段的競爭力時(shí),一部分投資者會(huì)將資金投入了與政府同樣的投資領(lǐng)域,這種超越銀行信用的投資方式對投資者的風(fēng)險(xiǎn)甚至小于貸款的風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定的或不穩(wěn)定的消費(fèi)都可以帶來收入,只要前期擁有了房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),于是更多具有市場競爭力的特種租賃公司也會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這樣,在市場的作用下,短期的租賃行為與長期的投資行為發(fā)生著激烈的競爭,兩者在金融市場最后的均衡點(diǎn)決定了短期與長期價(jià)格的平衡。

3.初始路徑依賴問題。如果沒有國家信用的介入,“可累計(jì)租賃協(xié)議”這種金融創(chuàng)新活動(dòng)無論如何也不會(huì)發(fā)生,因?yàn)閷τ谫u方而言,這種協(xié)議顯然不是他們的博弈均衡點(diǎn),在賣方的邏輯下,對消費(fèi)者額外的信用補(bǔ)貼是一種不能帶來利潤的經(jīng)濟(jì)行為,也因此,“可累計(jì)租賃協(xié)議”天然就帶有一種政策引導(dǎo)的味道。

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