導(dǎo)語(yǔ)：樓花按揭開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任分析論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1樓花按揭概述

1.1樓花按揭釋義

樓花,又叫期房,與現(xiàn)房相對(duì),系指尚未興建或正在建設(shè)而尚未竣工的商品房。香港的樓花按揭是指,在房屋的預(yù)售過(guò)程中,由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商先行簽訂預(yù)售合同,續(xù)而由購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同借貸購(gòu)房款。該項(xiàng)貸款需以購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋預(yù)售合同項(xiàng)下買(mǎi)方所得的房屋于貸款人為條件。購(gòu)房人還本付息并且支付各種費(fèi)用以后,將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓在貸款人名下的房屋請(qǐng)求重新轉(zhuǎn)移回借款人名下(“還贖”)。如果借款人沒(méi)有按約償還本息及其他費(fèi)用,則貸款人有權(quán)請(qǐng)求法院頒布禁令禁止借款人贖回物業(yè)。

1.2我國(guó)樓花按揭的實(shí)踐

我國(guó)的樓花按揭雖然來(lái)源于香港,但依照我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和信用制度的構(gòu)建情況作了一些改動(dòng),其來(lái)源:公務(wù)員之家（）中最大的變化是,開(kāi)發(fā)商參與到樓花按揭中來(lái)。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之后,將預(yù)售合同向房產(chǎn)土地管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商繳納首期購(gòu)房款,就剩余房款向銀行申請(qǐng)貸款。銀行對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行審查,符合貸款條件的,要求購(gòu)房人到其指定的保險(xiǎn)公司辦理以銀行為第一受益人的房屋保險(xiǎn)。其后,銀行與購(gòu)房人簽訂商品房按揭貸款合同。同時(shí),開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂保證合同承諾對(duì)購(gòu)房人的貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的保證期間是從商品房按揭合同生效至購(gòu)房人取得所購(gòu)商品房所有權(quán)并辦理登記為止。銀行與購(gòu)房人向房屋登記機(jī)構(gòu)提交必要材料以申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。購(gòu)房人將生效的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)購(gòu)合同、首付款發(fā)票、登記證明、保險(xiǎn)單正本交由銀行保管,銀行向開(kāi)發(fā)商一次性給付剩余房款。購(gòu)房人應(yīng)按約還本付息。商品房竣工驗(yàn)收之后,貸款行和購(gòu)房人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所在地登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記,取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》及能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件均交由銀行執(zhí)管,并由銀行負(fù)保管責(zé)任。購(gòu)房人還清貸款本息之后,辦理抵押權(quán)的涂銷,銀行返還有關(guān)文件。

2樓花按揭法律來(lái)源:公務(wù)員之家（）屬性的分析

目前,對(duì)房屋竣工前購(gòu)房人與銀行將《房屋預(yù)售合同》向有關(guān)部門(mén)登記這一行為的性質(zhì),主要有以下幾種看法:

2.1不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為,樓花按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押的一種。按揭是在不將按揭物的占有轉(zhuǎn)移給按揭人的條件下?lián)０唇屹J款的清償?！盁o(wú)論從設(shè)定的目的,還是法律效力方面,樓宇按揭與抵押是基本相同的。并未超出抵押的范疇,它是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式?！睆牟课囊?guī)章和銀行的合同文本來(lái)看,似亦采此說(shuō)。建設(shè)部《房屋登記辦法》第67條規(guī)定“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記……(二)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押;……”,第71條規(guī)定“申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:……”,《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第19條規(guī)定:“……(一)以期房抵押的,貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到期房坐落地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)……”。

但筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)的錯(cuò)誤是顯而易見(jiàn)的。首先,“抵押物必須為抵押人現(xiàn)存已有之物,對(duì)于將來(lái)可取得之不動(dòng)產(chǎn),自不得為抵押權(quán)之標(biāo)的物,若以之為標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)之約定時(shí),本質(zhì)上與就他人之物訂立買(mǎi)賣(mài)契約者同,應(yīng)僅具有債權(quán)效力?！痹谏唐贩坎⑽纯⒐げ⑥k理所有權(quán)登記前,房屋仍屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有,購(gòu)房人得以之設(shè)定抵押實(shí)難想象。不動(dòng)產(chǎn)抵押說(shuō)與物權(quán)法定原則是相悖的。另一方面,以按揭設(shè)定的目的、法律效力與抵押相同來(lái)說(shuō)明其屬于抵押也是沒(méi)有說(shuō)服力的。因?yàn)閾?dān)保物權(quán)的目的均為擔(dān)保債權(quán)之實(shí)現(xiàn),均有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

2.2讓與擔(dān)保說(shuō)

讓與擔(dān)保,是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人的債務(wù),將擔(dān)保標(biāo)的物的整體權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,在債權(quán)人得到清償后,標(biāo)的物的整體權(quán)利返還給設(shè)定人;債務(wù)未受清償時(shí),債務(wù)人得就該標(biāo)的物的變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。有學(xué)者認(rèn)為,樓花按揭就是一種讓與擔(dān)保,其理由在于,按揭人在按揭過(guò)程中以將《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和按揭房屋的《房地產(chǎn)證》的正本交付按揭權(quán)人(銀行)執(zhí)管的方式,把對(duì)房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行以獲得貸款。預(yù)售商品房按揭實(shí)際上相當(dāng)于香港的公義式按揭,現(xiàn)房按揭相當(dāng)于法定式按揭。商品房按揭完全符合讓與擔(dān)保的特征。

筆者認(rèn)為,將樓花按揭的性質(zhì)認(rèn)為是讓與擔(dān)保也是不正確的。我國(guó)現(xiàn)行法上并不承認(rèn)讓與擔(dān)保這一擔(dān)保形式且不論,實(shí)踐中購(gòu)房人將預(yù)售合同和房產(chǎn)證交給銀行執(zhí)管并不能認(rèn)定當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思,房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)以登記來(lái)認(rèn)定。其次,房屋建成之前,確切地說(shuō)是辦理所有權(quán)登記之前,購(gòu)房人尚不享有所有權(quán),如何轉(zhuǎn)移?最后,如果認(rèn)定樓花按揭是讓與擔(dān)保,則該過(guò)程中存在著兩次房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,那么就應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納契稅了。

2.3權(quán)利質(zhì)權(quán)說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為樓花來(lái)源:公務(wù)員之家（）按揭實(shí)為一種權(quán)利質(zhì)押。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之后,尚未取得房屋之所有權(quán),而是享有對(duì)開(kāi)發(fā)商的債權(quán),購(gòu)房人是以該債權(quán)出質(zhì),向銀行貸款。樓花按揭明顯不屬于動(dòng)產(chǎn)抵押的法定范圍,更符合權(quán)利質(zhì)權(quán)的特征。筆者從此說(shuō)。

有人認(rèn)為“樓花按揭中銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間,即已享有購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓的期待權(quán),而不像債權(quán)質(zhì)那樣在債務(wù)履行期屆滿時(shí)方可以取的入質(zhì)債權(quán)。因此將樓花按揭定性為權(quán)利質(zhì)押是不妥的。”對(duì)此筆者不能認(rèn)同。認(rèn)為購(gòu)房者將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行是作者的臆想。首先,在整個(gè)按揭過(guò)程均無(wú)法解讀出當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓期待權(quán)的意思,預(yù)售合同的登記以及其文本由銀行的執(zhí)管,只是限制購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓其權(quán)利的方式,而非將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行。其次,如果認(rèn)為購(gòu)房人已經(jīng)將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給了銀行,那么購(gòu)房人不在是預(yù)售合同的當(dāng)事人,房屋建成后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向銀行交付房屋。購(gòu)房人之所以會(huì)向銀行轉(zhuǎn)讓期待權(quán),依該作者的意思,必定是為了擔(dān)保貸款的清償,然而房屋建成時(shí)卻由銀行取得了所有權(quán)。在房屋建成之后,銀行與購(gòu)房人就該房屋再設(shè)定抵押這一行為又如何解釋呢?

質(zhì)疑權(quán)利質(zhì)權(quán)說(shuō)者還指出購(gòu)房人享有的債權(quán)并不適于質(zhì)押?！皬臋?quán)利憑證來(lái)看,購(gòu)房人交給銀行執(zhí)管的《商品房預(yù)售合同》及付款收據(jù)不是權(quán)利憑證而是一種證書(shū)……”該作者似乎認(rèn)為,房屋預(yù)購(gòu)合同僅證明房屋買(mǎi)賣(mài)的法律行為曾經(jīng)發(fā)生,付款憑證僅證明購(gòu)房人預(yù)付的事實(shí),他們本身都并不代表權(quán)利,即房屋預(yù)購(gòu)合同、付款憑證由銀行執(zhí)管尚不能構(gòu)成出質(zhì)的權(quán)利由銀行占有。這種看法也是不正確的,質(zhì)權(quán)的設(shè)立確需以質(zhì)權(quán)標(biāo)的的占有轉(zhuǎn)移于質(zhì)權(quán)人為要件,對(duì)有體物而言,質(zhì)權(quán)人得因現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付或指示交付而取得占有,但權(quán)利不同于有體物,當(dāng)權(quán)利從一方轉(zhuǎn)至另一方控制力之下,與事實(shí)上“管領(lǐng)之力”并無(wú)必要作硬性區(qū)分對(duì)于權(quán)利質(zhì)權(quán)的占有,完全可以站在對(duì)占有之“管領(lǐng)力”這個(gè)實(shí)質(zhì)要點(diǎn)的把握上來(lái)領(lǐng)會(huì),購(gòu)房人將房屋預(yù)售合同和憑證交由銀行執(zhí)管,并辦理登記,實(shí)質(zhì)上已經(jīng)使得銀行控制了購(gòu)房人用于出質(zhì)的權(quán)利,購(gòu)房人不得任意處分。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為質(zhì)權(quán)的設(shè)立是成立的。

3開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任合理性的質(zhì)疑

我國(guó)樓花按揭與香港樓花按揭一個(gè)明顯不同之處在于開(kāi)發(fā)商的參與。在實(shí)踐中,一方面,銀行要求購(gòu)房人設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán),另一方面會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在期房階段承擔(dān)購(gòu)房人不按約還款的連帶責(zé)任保證。對(duì)要求開(kāi)發(fā)商作為保證人,一般認(rèn)為是基于一下考慮:(1)開(kāi)發(fā)商從個(gè)人住房貸款中獲得眾多好處,由其作為借款人的保證人合情合理。(2)房屋是否能建成,建成的房屋是否能夠獲得產(chǎn)權(quán)證,全部操來(lái)源:公務(wù)員之家（）縱在開(kāi)發(fā)商手中,所以其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。(3)選擇開(kāi)發(fā)商作為保證人,對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,銀行只需要審查一個(gè)保證人的擔(dān)保資格,提高了效率。在樓花按揭中,現(xiàn)行制度為銀行貸款的清償提供了“雙保險(xiǎn)”,但筆者認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任實(shí)質(zhì)上不能發(fā)揮預(yù)期的作用,只具有形式上的美感。

3.1開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任缺乏存在的必要性

支持開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的觀點(diǎn)中,主要的理由在于開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任為開(kāi)發(fā)商提供了一種激勵(lì)機(jī)制,使得房屋買(mǎi)賣(mài)合同順利履行,進(jìn)而使銀行得以在建成的房屋上設(shè)定更有利于其債權(quán)保障的抵押權(quán),阿防止因開(kāi)發(fā)商自身的原因而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行,影響銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。然而這樣一種依賴民事責(zé)任而建立的激勵(lì)機(jī)制,并非只有開(kāi)發(fā)商的連帶責(zé)任才能提供。這一點(diǎn)從以下開(kāi)發(fā)商可能承擔(dān)保證責(zé)任的情形中可以清楚的看到:

(1)由于購(gòu)房人自己的原因而導(dǎo)致不能按約還貸的情況。

購(gòu)房人可能由于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而主動(dòng)違約,也可能由于客觀原因而喪失還債能力而被迫違約,一旦出現(xiàn)購(gòu)房人違約的情況,則銀行有權(quán)行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。實(shí)踐中,銀行與開(kāi)發(fā)商通常在其協(xié)議當(dāng)中約定,一旦出現(xiàn)購(gòu)房人不按約還貸的情況,銀行可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,根據(jù)《物權(quán)法》176條這種規(guī)定無(wú)疑是有效的。銀行行使權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式有兩種,一是等待開(kāi)發(fā)商到期向銀行交房,然后銀行再將房屋拍賣(mài),以其價(jià)款優(yōu)先受償。這種方式顯然是一種無(wú)效率的方式。其二,是執(zhí)行“回購(gòu)條款”。所謂回購(gòu),是指銀行和開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議在按揭人不按約還款時(shí),開(kāi)發(fā)商以約原房?jī)r(jià)70%的的價(jià)格將房屋買(mǎi)回,并將回購(gòu)款用來(lái)清償按揭人為償還的本息。如有第三人愿以高于房?jī)r(jià)70%的價(jià)款買(mǎi)取,則由第三人購(gòu)買(mǎi)。筆者認(rèn)為“回購(gòu)”一詞并不準(zhǔn)確,容易引起誤解。因?yàn)樵跇腔A段,商品房尚未竣工,其所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商,不存在向銀行“再次買(mǎi)回”的問(wèn)題?；刭?gòu)條款的實(shí)質(zhì)在于賦予銀行一個(gè)約定解除權(quán)。銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí),開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行承擔(dān)到期交付房屋的義務(wù),而銀行實(shí)際上已經(jīng)先行履行了其付款義務(wù),即向開(kāi)發(fā)商支付了約為房?jī)r(jià)70%的貸款。故在實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商向銀行支付約70%的房款回購(gòu)的行為,實(shí)質(zhì)上是銀行行使合同解除權(quán)后,開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的返還義務(wù)。另外,銀行可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任。

(2)因開(kāi)發(fā)商原因而導(dǎo)致購(gòu)房人不能按約還貸的情況。

開(kāi)發(fā)商由于資金不足等原因,導(dǎo)致房屋不能按時(shí)交付,甚至出現(xiàn)爛尾樓時(shí),很難想象購(gòu)房人會(huì)按約向銀行還款。購(gòu)房人不按約還款則銀行可行使其權(quán)利質(zhì)權(quán),但此時(shí)開(kāi)發(fā)商按時(shí)交房是不可能的,故銀行的權(quán)利質(zhì)權(quán)的內(nèi)容已變?yōu)橐箝_(kāi)發(fā)商支付本應(yīng)向購(gòu)房人支付的違約金及返還已付的房款。同時(shí),銀行也可以選擇開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

可見(jiàn),在因購(gòu)房人自己的原因而導(dǎo)致不能按約還貸的情況或是因開(kāi)發(fā)商原因而導(dǎo)致購(gòu)房人不能按約還貸的情況,銀行不論是行使權(quán)利質(zhì)權(quán)或是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任,開(kāi)發(fā)商都會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,其效果都是相同的,即權(quán)利質(zhì)權(quán)或開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任都會(huì)給開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任的可替代性凸顯了其非必要性。

3.2開(kāi)發(fā)商保證責(zé)任的存在并不能給銀行的債權(quán)提供更多的保障

顯而易見(jiàn)的是,銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時(shí),其權(quán)利的相對(duì)人為開(kāi)發(fā)商,其債權(quán)最終是否得以實(shí)現(xiàn)很大程度上要依賴開(kāi)發(fā)商所有資產(chǎn)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總擔(dān)保。而銀行要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,開(kāi)發(fā)商也是以其所有的資產(chǎn)保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn),責(zé)任財(cái)產(chǎn)在范圍上并沒(méi)有擴(kuò)大。在樓花按揭中,為銀行債權(quán)提供“押上加?！钡乃^“雙保險(xiǎn)”實(shí)際上由于責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍的重合而不能達(dá)到預(yù)期的效果。易言之,在權(quán)利質(zhì)押之外,開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任實(shí)際上并沒(méi)有給銀行的債權(quán)提供更多的保障。