導(dǎo)語：國有土地使用權(quán)拍賣論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[論文關(guān)鍵詞]土地使用權(quán)拍賣風(fēng)險對策

[論文摘要]國有土地使用權(quán)的拍賣有著比一般形式的交易有著明顯的優(yōu)越性，但是我們還應(yīng)看到當(dāng)前，我國國有土地使用權(quán)拍賣中存在著種種不良現(xiàn)象亟待解決。不僅分析了國有土地使用權(quán)的拍賣的一些風(fēng)險，并且提出應(yīng)該風(fēng)險的有力措施。

推行拍賣出讓土地使用權(quán)是由拍賣這種形式的與生俱來的優(yōu)越性體現(xiàn)的。在拍賣機(jī)制下，一些買方(承包商)的保留價格可能會高(低)于賣方壟斷者(買方壟斷者)所規(guī)定的價格，參與者通過投標(biāo)機(jī)制可以揭示他們對商品的評價或他們愿提供服務(wù)的成本(即價格揭示功能)。而且，拍賣過程的規(guī)范性提供了其他方式所不具備的合法性，人們很少對拍賣價格質(zhì)疑。同時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政府行為主要可以歸結(jié)為買和賣兩種市場交易行為。這是政府所有行為中最具市場特征的行為，由于該領(lǐng)域涉及重大的經(jīng)濟(jì)利益，只有利用拍賣這種成熟的市場機(jī)制進(jìn)行交易才有利于消除政府消費(fèi)和經(jīng)營行為中的“暗箱操作”，從而，更有利于整個市場的發(fā)展。將土地使用權(quán)交易從分散、隱蔽和無序的狀態(tài)轉(zhuǎn)為集中、公開和有序，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)政府土地資產(chǎn)收益的最大化，使土地資源得到更合理、最有效的利用，而且可以大大增加建設(shè)用地審批工作的透明度，確立土地使用權(quán)交易的公開、公平和公正。但是，我們還應(yīng)看到當(dāng)前，我國國有土地使用權(quán)拍賣中存在著種種不良現(xiàn)象亟待解決。

一、不符合拍賣法，政府職能錯位

1997年1月1日起實(shí)施的《中華人民共和國拍賣法》是我國規(guī)范拍賣市場管理的基本法律。《拍賣法》在第10條及14條規(guī)定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國公司法》設(shè)立的從事拍賣活動的企業(yè)法人”、“拍賣活動應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持”。土地行政管理部門及所屬的事業(yè)單位進(jìn)行國有土地使用權(quán)的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。政府及所屬機(jī)構(gòu)首先不是企業(yè)法人，其次不具備國家承認(rèn)的注冊拍賣師資格。由政府及其所屬部門從事土地使用權(quán)拍賣，存在諸多弊端:政府職能錯位，政府的職能應(yīng)該是宏觀調(diào)控而不是土地拍賣等具體的微觀操作；出于地方利益或部門利益或小團(tuán)體利益，政府及其所屬部門很可能濫用政府背景，形成政府對市場的壟斷，降低市場效率，破壞正常的市場經(jīng)濟(jì)秩序。

二、串謀現(xiàn)象嚴(yán)重

串謀是指個人或團(tuán)體為尋求自身利益，利用各種合法或非法手段，通過各種活動去改變或影響法律從而獲取某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的市場價格與真實(shí)成本之間的差額的非生產(chǎn)性活動。在我國，土地是一種特殊的商品，其特點(diǎn)又為國有土地拍賣中競價人的串謀創(chuàng)造了有利條件，首先，土地的不可移動性使土地市場不完全具有全國性，土地市場競爭不夠充分對土地領(lǐng)域的串謀者來說，他們一旦獲得了具有排他性的土地產(chǎn)權(quán)(即一定期限土地使用權(quán))，實(shí)際上也就獲得了一種近似法律意義上的壟斷權(quán)，并且可以在產(chǎn)權(quán)市場化的條件下，使產(chǎn)權(quán)通過交易而產(chǎn)生利潤。在我國房價高速攀升的情況下，底地價成本可以使企業(yè)獲得暴利，這也為競價人串謀提供了更大的利潤空間；其次，土地實(shí)行新政策后，房地產(chǎn)業(yè)還在沿用一些老的行規(guī)，如房地產(chǎn)開發(fā)商必須手中有地才具備開發(fā)資質(zhì)，擁有開發(fā)資質(zhì)者才能參加土地拍賣。這一規(guī)定的直接結(jié)果就是，一些有大批資金卻沒有地的企業(yè)不具備拍賣資格，致使許多擁有開發(fā)資質(zhì)的大開發(fā)商就四處搞地，然后再賣給眾多沒有開發(fā)資質(zhì)的小開發(fā)商，自己坐收漁利。所以，一般來說，參與土地競拍的開發(fā)商之間并不陌生，這無疑為他們之間的合作與串謀創(chuàng)造了有利條件。在國有土地使用權(quán)拍賣中，拍賣參與者為了使自己的收益最大化，常常進(jìn)行串謀。

我國土地拍賣中的串謀一般可以分為以下三種，第一種串謀是土地競買人之間的串謀，競買人之間進(jìn)行合謀是為了壓低價格，他們事先達(dá)成協(xié)議不相互競價，同時選擇一個成員與聯(lián)盟外的競買人競價。通過這種方式，他們期望達(dá)到價格不要太高。而拍賣前，在他們中間進(jìn)行私下拍賣，公開拍賣時的成效價格與私下拍賣時成交價格的差額，作為他們聯(lián)合競價的串謀收益在聯(lián)合體成員中進(jìn)行分配，具體的分配按其事先約定的方式進(jìn)行;第二種串謀是土地交易部門官員與競買人之間的串謀，土地競買人收買土地交易部門官員，使得公開的拍賣成為了作秀的舞臺:第三種串謀是指土地監(jiān)察部門官員、土地交易部門官員以及競買人進(jìn)行三層組織的串謀，使得土地競買人在看似合法的交易下獲得非法的收益。對此，應(yīng)采取以下對策為宜。

（一）確定適當(dāng)?shù)耐恋乇Ａ魞r。底價是串謀所獲收益的決定性因素之一，即串謀空間大小的決定性因素。所以，應(yīng)該通過科學(xué)的方法制定底價，并將其制度化，加以推廣。在制度化沒有推廣之前，我們主要可以通過以下兩方面來控制：一方面，可以邀請權(quán)威機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估，為政府制定保留價提供依據(jù)，以避免保留價過低為開發(fā)商串謀提供較大的收益空間:另一方面，政府可以隱藏保留價，目前，在我國土地拍賣市場上基本上是采用的保留價隱蔽制，即使是拍賣成功了也不公開保留價，一旦拍賣價達(dá)不到保留價則保留該塊土地。這種方法在其他一些物品(如古董，字畫等)中也較常用。

（二）提高其串謀成本。我國《拍賣法》第六十五條規(guī)定：“違反本法第37條的規(guī)定，竟買人之間、競買人與拍賣人之間惡意串通。給他人造成損害的，拍賣無效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由工商行政管理部門對參與惡意串通的競買人處最高應(yīng)價10%以上30%以下的罰款;對參與惡意串通的拍賣人處10%以上50%以下的罰款。工商行政管理部門給予行政處罰即可?！暗?，對于某些串通拍賣行為具有嚴(yán)重的社會危害性，構(gòu)成犯罪的情況，應(yīng)當(dāng)按照合同詐騙罪進(jìn)行處理而不應(yīng)做無罪處理?！绷硪环矫妫梢酝ㄟ^建立國有土地使用權(quán)交易信息系統(tǒng)，公開每一宗被查處的國有土地串謀交易，并向銀行提供詳細(xì)資料從而影響開發(fā)商的信譽(yù)度。同時，也可以根據(jù)所出讓的地塊價值不同，提高保證金交納的比例。參與競拍的買家都必須先向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T遞交申請書，經(jīng)資格審核同意后，簽下競買協(xié)議，并交付履約保證金。若因競買人在拍賣現(xiàn)場不舉牌而導(dǎo)致標(biāo)的物流拍，保證金將不予返還，全部收歸國庫。這也是通過提高串謀成本來減少串謀的一種方式。

（三）增加競價人數(shù)。首先，在全國甚至國際媒體上拍賣公告，盡可能地吸引更多的開發(fā)商，降低競價人串謀的可能性；其次，可以適當(dāng)延長拍賣公告與拍賣開始日之間的時間，以保證開發(fā)商有足夠的時間對該地塊進(jìn)行考察和評估，從而達(dá)到吸引開發(fā)商的目的；再次，在規(guī)劃允許的條件下，將面積過大的宗地劃分為稍小的地塊，從而適當(dāng)降低競買者的準(zhǔn)入門檻；最后，完善與土地新政策相協(xié)調(diào)的新房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

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