導(dǎo)語：酬金制物業(yè)管理多任務(wù)激勵(lì)制度一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

現(xiàn)代物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年的發(fā)展，取得了喜人的成績。2004年1月1日，由國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確指出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可采取包干制或者酬金制。酬金制是境外很多國家物業(yè)管理通常采用的模式，更能體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司(以下簡稱物管公司)之間的委托關(guān)系，維護(hù)雙方各自的利益。截至目前，雖然全面推行酬金制的呼聲日漸高漲，但其全部內(nèi)涵還并未被大眾真正理解，在實(shí)際的操作中仍然很不順暢。究其原因，主要是酬金制下物管公司的利潤相對固定，企業(yè)在提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益上容易缺乏積極性;業(yè)主因?qū)Τ杲鹬屏私獠粔颍^于“放手”或“深入”，致使業(yè)主還是按照包干制的思維模式，只看結(jié)果不問過程或過于深入地插手物管公司的管理，角色不清，干擾物管公司正常的管理。

目前，國內(nèi)外對于物業(yè)管理的理論研究還比較少，而針對酬金制物管模式的研究幾乎是空白。周運(yùn)清、向靜林［1］對中國物業(yè)管理理論現(xiàn)狀進(jìn)行總結(jié)，并指出目前中國物業(yè)管理理論發(fā)展相對落后?；粲硨殻?］引入servqual模型對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，幫助業(yè)主贏得更好的服務(wù)質(zhì)量。顏哲、魏鋒［3］運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析了物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的委托－關(guān)系模型，提出了3種對物業(yè)管理收費(fèi)存在問題的解決思路。谷瑩瑩［4］從不對稱信息角度出發(fā)，建立了物管公司與業(yè)主之間的單任務(wù)激勵(lì)機(jī)制，來協(xié)調(diào)兩者利益。上述研究主要通過對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建立服務(wù)評價(jià)體系，或者通過委托關(guān)系分析，提出對物業(yè)單任務(wù)激勵(lì)來達(dá)到促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量、滿足業(yè)主要求的目的。但物管公司在服務(wù)過程中，面臨的不僅是單個(gè)任務(wù)，即人在不同任務(wù)之間的精力分配是有沖突的［5］。因此筆者在HOLMSTROM和PAUL1991年提出的多任務(wù)委托模型［6］基礎(chǔ)上，構(gòu)建了關(guān)于業(yè)主和物管公司的多任務(wù)委托激勵(lì)模型，為提升物管水平，提供了理論支持和定量決策依據(jù)。

1多任務(wù)委托激勵(lì)合同模型

酬金制下，業(yè)主與物管公司之間是典型的委托關(guān)系，物管公司的行為直接決定業(yè)主效用，由于兩者信息不對稱，物管公司會(huì)利用自己的信息優(yōu)勢隱藏自己真實(shí)的努力程度，從而產(chǎn)生損壞業(yè)主利益的道德風(fēng)險(xiǎn)［7］。另外，物管公司存在多重任務(wù)，一是提供高質(zhì)量的服務(wù)，使業(yè)主在所處物業(yè)內(nèi)有一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適的生活工作環(huán)境;二是在提高質(zhì)量的同時(shí)控制成本。因此，酬金制物業(yè)管理是一個(gè)典型的多任務(wù)委托。

1．1模型變量定義

筆者的研究所涉及的努力水平、可觀測信息、努力成本和工資函數(shù)等變量定義如下:(1)努力水平A。假定為物管公司可選努力水平集合，a∈A表示物管公司為提高服務(wù)質(zhì)量所作努力程度。a=(a1，a2)，其中a1，a2分別為物管公司花在提高服務(wù)質(zhì)量、降低物業(yè)管理成本上的努力。假定物管公司了解自己的努力水平，而業(yè)主不能觀測其努力水平。(2)可觀測信息x。x=(x1，x2)。假定可觀測信息向量由物管公司的努力決定，其中xi=ai+εi，x1，x2分別為可觀測到的物管公司的服務(wù)質(zhì)量狀況和成本狀況。假設(shè)εi～N(0，σ2i)為外生隨機(jī)變量。E(xi)=ai，i=1，2。xi的直接所有權(quán)屬于業(yè)主。若ai與xi都是一維變量，則轉(zhuǎn)變?yōu)閱稳蝿?wù)委托模型。(3)努力成本C。用C(a1，a2)表示由物管公司直接承受的努力成本。假設(shè)C可用貨幣衡量:Ci=ba2i/2，其中C''''＞0，C″＞0;b為成本系數(shù)且b＞0［8］。(4)工資函數(shù)S(x)。業(yè)主通過觀測到的x設(shè)計(jì)相應(yīng)的契約對人進(jìn)行獎(jiǎng)懲，文獻(xiàn)［6］證明了在上述假設(shè)下，委托－問題的最優(yōu)激勵(lì)機(jī)制是一個(gè)線性函數(shù):S(x)=α+∑βixi，i=1，2，其中S(x)為物管公司的工資函數(shù);α為物管公司的固定收入，與x沒有直接關(guān)系;β=(β1，β2)為剩余權(quán)益分享比例系數(shù)，β1，β2分別為物管公司努力提高服務(wù)質(zhì)量、降低物管成本而帶來的剩余利益分享率。

1．2剩余利益分享比例的優(yōu)化模型

(1)業(yè)主期望效用。假定業(yè)主是風(fēng)險(xiǎn)中性的，對于風(fēng)險(xiǎn)中性的人來說，均值相同的風(fēng)險(xiǎn)收入和確定性收入CE沒有差異，即:CEp=Ev［x－S(x)］=－α+∑(1－βi)aii=1，2(1)從式(1)可以看出，β與物管公司和業(yè)主的利益均有直接關(guān)系。

(2)物管公司期望效用。假定物管公司是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的人將更加偏好確定性收入［9］。對于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度的度量，主要有ARROW－PATT度量［10］:u=－e－ρW，則物管公司的絕對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度量為［11］:ρ=2UW2UW，其中ρ為絕對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度，W為實(shí)際貨幣收入。由此可以看出，物管公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好完全取決于ρ。當(dāng)ρ=0時(shí)，方為風(fēng)險(xiǎn)中性;當(dāng)ρ＞0時(shí)，方為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。物管公司的實(shí)際收入W為:W=S(x)－C(a1，a2)=α+∑βiai－∑ba2i/2i=1，2(2)根據(jù)ARROW的研究成果，人有風(fēng)險(xiǎn)成本，即物管公司的風(fēng)險(xiǎn)成本為:12ρVAR［S(x)］=12ρ∑β2iσ2ii=1，2(3)由此，物管公司的確定性等價(jià)收入為:CEa=E(W)－12ρVAR［S(x)］=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2ii=1，2(4)由于物管公司最大化期望效用等價(jià)于最大化確定當(dāng)量，故可以確定性等價(jià)收入替代期望效用。

(3)參與約束。如果一個(gè)理性人有興趣接受委托人設(shè)計(jì)的機(jī)制，則人在該機(jī)制下得到的期望效用必須不小于其不接受該機(jī)制時(shí)得到的最大期望效用。令W''''為物管公司的保留收入水平。當(dāng)確定性等價(jià)收入小于W''''時(shí)，物管公司將不接受合同。因此，在最優(yōu)情況下，物管公司的參與約束即個(gè)人理性化約束IR為CEa≥W''''，結(jié)合式(4)，可得:IR:CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''i=1，2(5)。

(4)激勵(lì)相容約束。在給定委托人不知道人類型的情況下，人在所設(shè)計(jì)的機(jī)制下必須有積極性選擇委托人希望其選擇的行動(dòng)。顯然只有當(dāng)人選擇委托人所希望的行動(dòng)得到的期望效用不小于其選擇其他行動(dòng)得到的期望效用時(shí)，人才有積極性選擇該行動(dòng)。因此激勵(lì)相容條件為:IC:(a1，a2)∈[argmaxα+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2]ii=1，2(6)若業(yè)主與物管公司的合同滿足參與約束，則物管公司接受合同參與合作;否則物管公司會(huì)尋求其他機(jī)會(huì)，雙方得到各自的保留效用。當(dāng)合同滿足激勵(lì)相容約束時(shí)，物管公司提供相應(yīng)水平服務(wù)得到正常收益，業(yè)主實(shí)現(xiàn)利益最大化，整體效用達(dá)到可能的最大值;否則物管公司將提供質(zhì)量較差的服務(wù)，業(yè)主利益嚴(yán)重受損，合作整體效用下降。

(5)剩余利益分享系數(shù)的優(yōu)化模型。通過對參與約束和激勵(lì)相容約束的分析，多任務(wù)委托關(guān)系下的均衡過程為:業(yè)主選擇滿足參與約束的合同→物管公司接受合同→業(yè)主使合同滿足激勵(lì)相容約束→物管公司提供預(yù)期水平的服務(wù)。該模型的核心問題是業(yè)主如何選擇適當(dāng)?shù)氖Ｓ嗬娣窒硐禂?shù)β，使得確定性等價(jià)收入最大化，即要解決下面的最優(yōu)化問題:max{CEp}=max［－α+∑(1－βi)ai］i=1，2s．t．IR:CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''IC:(a1，a2)∈[argmaxα+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2]i(7)物管公司在保證其期望效用CEa大于其保留效用的同時(shí)，還要選擇(a1，a2)使CEa最大化，根據(jù)極值的一階條件可得CEa/ai=0，i=1，2，從而得到:ai=βi/b，i=1，2。此時(shí)，激勵(lì)約束條件要求物管公司的努力程度與業(yè)主的激勵(lì)強(qiáng)度成正比，業(yè)主必須施加一定的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)來誘導(dǎo)物管公司努力工作，并且這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)越多，即業(yè)主的激勵(lì)強(qiáng)度越大，物管公司的努力水平就越高。將其代入式(7)，業(yè)主和物管公司的最優(yōu)激勵(lì)問題可重新表述為:maxβ1，β2，αCEp=max［－α+∑(1－βi)ai］s．t．CEa=α+∑βiai－∑ba2i2－∑12ρβ2iσ2i≥W''''，i=1，2a1=β1/b;a2=β2/b首先，在滿足參與約束IR條件的情況下委托人無需支付更多，因而一般對式(5)取等號(hào)即可，求解得到:α=W''''+12ρ∑β2iσ2i－∑β2i/2b，i=1，2。代入目標(biāo)函數(shù)可得:maxβ1，β2，αCEp=max{－W''''－1/2ρ∑β2iσ2i+∑β2i/2b+∑(1－βi)βi/b}，i=1，2應(yīng)用一階條件得:βi=1/(1+bρσ2i)，i=1，2。經(jīng)整理可得:a1=β1b;a2=β2bβ1=11+bρσ21;β2=11+bρσ{22(8)。

2模型分析

2．1物管公司的成本收益分析

由上述可知，物管公司獲得的貨幣收入為:E［S(x)］=α+∑βiai，i=1，2;努力的工作成本為:C=∑ba2i2+∑12ρβ2iσ2i，i=1，2，結(jié)合式(8)可得E［S(x)］βi=2βib，i=1，2;Cρ=－1/2β2iσ2i，i=1，2。按照收益成本的關(guān)系，當(dāng)2βib＞－12β2iσ2i，即βi＜4/(bσ2)時(shí)，業(yè)主增加物管公司的激勵(lì)強(qiáng)度βi，物管公司的邊際收益大于其降低風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度的邊際成本，從而使物管公司改變風(fēng)險(xiǎn)偏好程度，使其風(fēng)險(xiǎn)偏好和激勵(lì)強(qiáng)度滿足業(yè)主收益最大化的條件，確保業(yè)主收益，同時(shí)也增加物管公司的收入。但業(yè)主通過增加激勵(lì)強(qiáng)度來改變物管公司的偏好程度的作用是有限的，當(dāng)βi＞4/(bσ2)時(shí)，激勵(lì)機(jī)制的調(diào)整作用就失效了。同時(shí)，這個(gè)條件也表明企業(yè)能夠調(diào)整的激勵(lì)強(qiáng)度的范圍與努力的邊際成本及外界不確定性成反比。隨著努力成本和外界不確定性的加大，業(yè)主能夠調(diào)整的物管公司風(fēng)險(xiǎn)偏好的激勵(lì)強(qiáng)度范圍減少，此時(shí)業(yè)主在激勵(lì)物管公司方面能夠采取的剩余利益分享措施減少，而必須考慮其他措施，如增加固定報(bào)酬，企業(yè)績效評價(jià)等。

2．2業(yè)主的成本收益分析

業(yè)主獲得最大化收益的時(shí)候，物管公司的最優(yōu)行動(dòng)為:ai=βi/b＜1/b，i=1，2(1/b為剩余利益完全屬于物管公司時(shí)其努力程度)，由此可得產(chǎn)出的損失為:ΔE(x)=a*－a=(1－βi)/b，物管公司行動(dòng)節(jié)約的成本為:ΔC=C(a*)－C(a)=(1－β2i)/b，則業(yè)主的激勵(lì)成本為:C0=ΔE(x)－ΔC=(1－βi)2/b，得C0/βi=(βi－1)/b＜0，業(yè)主的收益為:CEp=－α+∑(1－βi)ai，CEpρ=∑σ2i(1－bρσ2i)(bρσ2i+1)3，i=1，2。如果(1－bρσ2i)＞0，即ρ＜1bσ2i時(shí)，CEpρ＞0。表明隨著ρ的增大，業(yè)主的收益增大，但是根據(jù)上述分析可知，此時(shí)物管公司的收入會(huì)減少，顯然物管公司沒有增大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度的意愿。若物管公司降低風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度，則業(yè)主的收益會(huì)降低，不符合業(yè)主的意愿。如果(1－bρσ2i)＜0，即ρ＞1bσ2i時(shí)，CEpρ＜0，表明隨著ρ的減小，業(yè)主的收益反而增大，而βi增加時(shí)業(yè)主的激勵(lì)成本減小。因此，此時(shí)物管公司降低ρ卻出現(xiàn)了雙贏的局面。而物管公司增加ρ時(shí)，業(yè)主的收益在減小的同時(shí)激勵(lì)成本增加，這不符合業(yè)主的意愿。綜上所述，在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度較大時(shí)［ρ＞1/(bσ2i)］，物管公司降低風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度能使業(yè)主和物管公司的收益都增加，此時(shí)物管公司降低風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度是有利的。而在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度已經(jīng)較小的情況下［ρ＜1/(bσ2i)］，物管公司降低風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的收益降低，此時(shí)業(yè)主不會(huì)有增加激勵(lì)強(qiáng)度的意愿。說明物管公司對企業(yè)的調(diào)整是有限的，只能在ρ＞1/(bσ2i)的范圍內(nèi)有效，這種范圍受物管公司自身實(shí)力b和外界不確定性σ2i的影響。

2．3其他輔助激勵(lì)措施

在酬金制模式中，雖然業(yè)主“專業(yè)弱勢”的地位無法改變，但其除了根據(jù)模型分析的結(jié)論采取相應(yīng)的激勵(lì)措施之外，還可以通過以下措施激勵(lì)物管公司:

(1)酬金制雖然目前被普遍看好，但它并不適用于所有物業(yè)類型企業(yè)。業(yè)主在選擇物業(yè)管理付費(fèi)模式的時(shí)候要因地制宜。例如，所在物業(yè)處于幼稚期，對結(jié)果合理的項(xiàng)目(尤其是非住宅項(xiàng)目)適合采用酬金制。至于住宅類物業(yè)，由于其與生俱來的復(fù)雜性，業(yè)主可以依據(jù)自身具體情況選用包干制或者酬金制。

(2)由于廣大業(yè)主對于酬金制模式不甚了解，因此業(yè)主要及時(shí)轉(zhuǎn)變對物業(yè)管理的錯(cuò)誤觀念，正確認(rèn)識(shí)并行使業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以確保酬金制方式的順利實(shí)施。

(3)業(yè)主采用激勵(lì)措施過程中，不能完全依賴激勵(lì)措施來促使物管公司選擇業(yè)主想要的行動(dòng)，還需要建立一個(gè)完善的監(jiān)管機(jī)制。一是監(jiān)督物管公司是否按照合同要求提供高質(zhì)量服務(wù)、控制成本，要求物管公司及時(shí)公布管理賬目等;二是監(jiān)督激勵(lì)措施執(zhí)行效果，并及時(shí)調(diào)整修改。

(4)此外，業(yè)主還可以建立對物管公司的績效評價(jià)體系，通過績效評價(jià)對物管公司進(jìn)行獎(jiǎng)懲，定期公示。

3結(jié)論

酬金制作為市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化發(fā)展的一種動(dòng)力模式，無論其是否具有全面推行的可能性，都將是物業(yè)管理行業(yè)在運(yùn)營模式方面的一個(gè)發(fā)展方向。筆者研究了酬金制模式下業(yè)主和物管公司的委托關(guān)系，利用多任務(wù)委托模型討論了不確定性環(huán)境下業(yè)主如何對物管公司設(shè)計(jì)有效的激勵(lì)機(jī)制。筆者試圖通過幫助業(yè)主尋找合理的激勵(lì)模式，來消除業(yè)主對于實(shí)行酬金制的部分疑慮和擔(dān)心。通過風(fēng)險(xiǎn)偏好與風(fēng)險(xiǎn)成本的研究，分析了風(fēng)險(xiǎn)偏好型物管企業(yè)的特點(diǎn)，利用多任務(wù)委托模型討論了不確定性環(huán)境下業(yè)主的激勵(lì)強(qiáng)度與物管公司風(fēng)險(xiǎn)偏好的關(guān)系。研究得出激勵(lì)強(qiáng)度與風(fēng)險(xiǎn)偏好之間的業(yè)主效用最大化的條件，表明隨著物管公司風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度的增大，業(yè)主應(yīng)減少激勵(lì)強(qiáng)度與剩余利益風(fēng)險(xiǎn)比例;挑選實(shí)力較強(qiáng)的物管公司對于業(yè)主最大化期望效用是有利的;當(dāng)環(huán)境不確定性較大時(shí)，業(yè)主應(yīng)該通過其他措施而非增加激勵(lì)強(qiáng)度來增加物管公司的努力水平。筆者的研究對于酬金制中不確定性環(huán)境下物管公司的激勵(lì)實(shí)踐有一定的理論指導(dǎo)意義。