導(dǎo)語：目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)的改進策略一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)能否健康和發(fā)展，對于我國的整體經(jīng)濟運行產(chǎn)生的影響較為明顯。所以在進行現(xiàn)代化的房地產(chǎn)管理時，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化內(nèi)部管理，不斷對自身的發(fā)展能力進行轉(zhuǎn)變，這樣才有助于提高房地產(chǎn)的發(fā)展質(zhì)量。但房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，其內(nèi)部管理以及成本控制是一項十分重要的內(nèi)容，成本管理直接對財務(wù)管理的總體水平產(chǎn)生影響。但在實際的運行過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本管理時依舊存在一系列的問題，導(dǎo)致財務(wù)管理的整體質(zhì)量受到一定的影響，也影響房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益的實現(xiàn)。就目前來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對現(xiàn)存的問題尋找合理的方式進行解決，對成本管理的質(zhì)量和水平不斷提升，這樣才有助于使目標成本的管理質(zhì)量的提高，對于現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展起到一定的促進作用。

關(guān)鍵詞:目標成本的管理;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);現(xiàn)狀分析;改進策略

在我國現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)項目的建設(shè)體量越來越大，并且投入資金越來越多，市場在進行劃分時也越來越精細。項目在開始時就會對開發(fā)建設(shè)的基本成本進行簡單的分析，這樣才能保障投資目標能夠?qū)崿F(xiàn)。項目在進行開發(fā)管理時也越來越精細化，由以往的粗放式管理逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的精細化管理，而成本管理工作也從實施過程管理轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化的全過程管理。并且在完成項目的開發(fā)后，項目管理人員還會對目標成本進一步進行復(fù)盤，有助于今后企業(yè)在發(fā)展過程中開展成本的目標控制。

一、房地產(chǎn)目標成本的概念

所謂房地產(chǎn)目標成本指在項目實施前，為保證開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期利潤，對擬投入的各項成本進行預(yù)估，以此作為全體項目人員實現(xiàn)項目目標的一種預(yù)設(shè)成本。房地產(chǎn)目標成本貫穿于項目全建設(shè)期，是項目開發(fā)周期內(nèi)的全過程成本，目標成本管理使項目開發(fā)總成本可控，并實施動態(tài)管理，能夠全景并實時展示項目中的各項成本構(gòu)成和動態(tài)變化。建立目標成本，是對建設(shè)過程中的各項成本劃定一條“紅線”，在項目實施過程中所有費用構(gòu)成不得突破這條“紅線”，使之有效對開發(fā)成本進行預(yù)期管控，實現(xiàn)預(yù)期盈利目標。

二、目標成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀

所謂的目標成本管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，就是按照相應(yīng)的成本目標完成一系列的成本控制工作，房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅僅是房地產(chǎn)的建設(shè)，更重要的是開發(fā)一定數(shù)量的產(chǎn)品所支出的全部費用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些費用都需要納入目標成本的管理中，通過這種方式能夠在一定程度上使房地產(chǎn)的整體運營質(zhì)量得到提升。在現(xiàn)代的社會背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為典型的重資產(chǎn)運營行業(yè)，其開發(fā)成本的支出始終是一項最重要的成本支出，在總成本中占比達到70%～80%，而開發(fā)成本支出的狀況會對項目市場經(jīng)濟效益產(chǎn)生極大的影響，所以做好相關(guān)的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益得到提高的一個重要保障。除此之外，我國目前在市場上對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控時，所選擇的管理方式依舊為從緊態(tài)勢的宏觀調(diào)控，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中的自身利益受到了一定的擠壓。所以房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，需要不斷對目標的成本管理進行加強，通過這種方式才能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、目標成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要改進的問題

(一)房地產(chǎn)項目設(shè)計與項目建設(shè)前缺少對房地產(chǎn)項目的成本事前控制

房地產(chǎn)項目建設(shè)前，建造標準、設(shè)計細節(jié)、施工難度未考慮充分，以及招投標、簽約階段，對施工范圍、合約內(nèi)容約定不清。承包商在實際項目建設(shè)過程中，通過與項目業(yè)主洽談以及增項等途徑增加費用，導(dǎo)致合同外支出的問題較為明顯，這就會增大項目的成本壓力。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目建設(shè)時，沒有高度重視項目成本的概算和預(yù)算等工作，在項目建設(shè)前期缺少成本管控的相關(guān)管理。這就導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算缺乏針對性和可行性，無法有效管控房地產(chǎn)項目的實施過程中的費用成本。

(二)房地產(chǎn)項目在項目建設(shè)過程中缺乏對成本項目的動態(tài)管控

房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，如果對項目現(xiàn)場缺少可行的現(xiàn)場管理制度，未制訂合理的施工計劃，或者未及時根據(jù)擬建項目的現(xiàn)場狀況對投入和產(chǎn)出進行有效控制，無效成本的產(chǎn)生，不僅增加浪費，還影響工程進度。這種現(xiàn)象在無形之中會增加項目的實際支出費用。除此之外，房地產(chǎn)項目在實際項目建設(shè)過程中，部分員工缺乏大局觀，主觀能動性不強，工作中出現(xiàn)人浮于事的情況。如果沒有按照合理的計劃制定完善的獎懲措施和管理措施，就容易導(dǎo)致相關(guān)項目的人員成本管理意識不足，導(dǎo)致某些情況下工作人員無法做到項目成本的預(yù)期管理，這就會導(dǎo)致實際成本超出成本預(yù)算。

(三)房地產(chǎn)項目竣工后無法進行有效的項目成本總結(jié)

房地產(chǎn)項目竣工驗收，不僅包含了合同義務(wù)履行完成，并且也著工程在完成后具備全面清算的條件。在這樣的狀況下，項目部門需要與招采、財務(wù)等多個部門進行全面的房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析，了解房地產(chǎn)項目在項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的成本管控得與失，積極總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。通過這種方式才能有效提高房地產(chǎn)項目的管理質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)項目，能夠更為有效地進行。而值得注意的是，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本控制時，都沒有將工程竣工后的驗收工作作為成本管理的一項主要工作內(nèi)容，導(dǎo)致這類工作在開展過程中受到外界因素影響較為明顯。相關(guān)人員沒有按照需求對最終的結(jié)果進行合理驗收，最終影響了房地產(chǎn)工程的實際應(yīng)用質(zhì)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程驗收過程中出現(xiàn)的問題明顯，大大影響了房地產(chǎn)工程的最終建設(shè)質(zhì)量，降低了產(chǎn)品的價值。

四、目標成本的管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀的改進策略

(一)建立專業(yè)部門，善用專業(yè)人才，加強成本管理的體系化建設(shè)

目標成本的管理是一項長期且動態(tài)的工作，成本考核針對的不僅是承擔(dān)目標成本管理工作的成本人員，還包括了目標成本管理活動中的各相關(guān)管理人員，涉及建筑工程生產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營、人事、銷售等多個方面時，需要針對不同部門的工作特點制訂對應(yīng)的考核，將非財務(wù)指標納入考核內(nèi)容中。值得注意的是，在進行成本管理時，需要建立完整的責(zé)任制度，將不同的責(zé)任落實到人，企業(yè)在進行投資時需要建立嚴格的投資計劃，確定投資目標。由于房地產(chǎn)企業(yè)活動在開展過程中所需要投入的資金量較大，所以需要建立一套行之有效的成本目標管理制度以及與之對應(yīng)的實施細則和考核評價機制，以管理體系做指導(dǎo)，來保障投資目標的實現(xiàn)。在進行考評機制的設(shè)置時，工作人員需要意識到考核工作的對象并不僅僅是相關(guān)的工作人員，還需要對投資項目的管理、體系的建設(shè)，以及責(zé)任人進行全方位的綜合考察。對投資項目進行考核時，主要評估投資項目的風(fēng)險性以及回報率，而在對體系進行考核時，需要建立相應(yīng)的體系管理目標，可根據(jù)目標的調(diào)整進行對應(yīng)的調(diào)整。

(二)項目建設(shè)中調(diào)動人員積極性，有效引入績效考評機制

工作人員的積極性永遠是直接影響工作質(zhì)量的一個關(guān)鍵因素，需要懂人員的組織和管理。①在進行房地產(chǎn)項目的建設(shè)時，通過一系列的優(yōu)化來使工作人員的整體工作積極性得到提升。例如，在進行項目的建設(shè)時，可以采用一系列的獎懲制度，并且將項目的目標成本分析，與工作人員的總體績效和獎金進行掛鉤。如果工作人員在日常的工作中能夠?qū)椖拷ㄔO(shè)相關(guān)活動仔細分析并提出了具體的解決方案，為企業(yè)節(jié)省了一定的成本，這樣可以予以工作人員一定的獎勵。②在進行相關(guān)成本核算以及合同管理時，工作人員的工作素質(zhì)會對最終的管理結(jié)果產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要為相關(guān)的工作人員提供一定的企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)。這樣能夠在一定程度上使工作人員的工作技能得到提升，為房地產(chǎn)項目的建設(shè)起到一定的促進作用，同時也促進了相關(guān)人員的發(fā)展，提高了員工的工作成就感。③在進行人員考核時，依舊需要相關(guān)工作人員了解我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。工作人員需要具備良好的專業(yè)素養(yǎng)，能夠做好有效的目標成本管理，建立良好的工作團隊是考核人員的基本目標。

(三)重視合同，通過合同管理控制成本

合同控制對于房地產(chǎn)的運行來說極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)需要在合同規(guī)劃、合同談判、合同履行等階段控制成本。在進行成本管理時，需要盡可能向前進行延伸，并且將成本管理融入設(shè)計方案確定階段、招投標階段、合同洽談階段。將項目合同進行全景規(guī)劃，同時根據(jù)自身經(jīng)驗和對項目實施過程中問題的有效預(yù)判，嚴格審核、把控合同中重要條款，減少或杜絕合同中的漏洞。在合同簽訂過程中，嚴格防范成本超支，盡量少留工程造價變更的活口。成本、合約部門可以對承包商的資金申請計劃進行審核，合理支付工程進度款、結(jié)算款，嚴格控制超出合同約定的付款;同時與施工進度計劃進行有效對比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場查看并分析超出原因是浪費還是由于設(shè)計變更所導(dǎo)致的?？茖W(xué)地對成本進行控制，能夠有助于提升成本的使用效益。尤其是在進行成本控制時，相關(guān)工作人員需要明確工作量、設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽證等多項內(nèi)容，并且需要對其進行逐一核實并予以確認，完成成本的核定工作，嚴格控制成本。

五、結(jié)語

在我國經(jīng)濟領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革對房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發(fā)展，都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)和壓力。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅需要從技術(shù)層面進行革新，也需要盡可能做好相應(yīng)的目標成本管理，盡可能將更多的財務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的方面。通過這種方式才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，使房地產(chǎn)的開發(fā)成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產(chǎn)的市場競爭力。

參考文獻:

［1］劉斌彥．淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理［J］．今日財富(中國知識產(chǎn)權(quán))，2020(11):118－119．

作者：劉濤 單位：武漢新航盛置業(yè)有限公司