導(dǎo)語(yǔ)：新形勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目是指在土地及地上建筑進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投入等的特點(diǎn)，需加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，確保其達(dá)到理想的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較完善的體系，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段；但也存在技術(shù)、人力、時(shí)間等方面的問(wèn)題。因此，文章針對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，并提出行之有效的解決對(duì)策，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，其與人們的生產(chǎn)生活、居住環(huán)境、生活品質(zhì)、社會(huì)穩(wěn)定等都有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段，每個(gè)階段都其各自不同的管理特點(diǎn)與管理措施。同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目降低成本、提高效益的重要手段，也是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要基石。

1新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1.1市場(chǎng)調(diào)查在決策過(guò)程中被忽視

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的基本前提。只有確定了項(xiàng)目計(jì)劃，才能開(kāi)展后續(xù)投資建設(shè)項(xiàng)目。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視了市場(chǎng)調(diào)研。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要是大型圍擋房，就能帶來(lái)可觀效益，并不注重前期房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)調(diào)研；還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有進(jìn)行深入的可行性研究的情況下，就急于建設(shè)項(xiàng)目，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理決策機(jī)制存在缺陷[1]。比如，中小開(kāi)發(fā)商一般來(lái)自其原有的施工隊(duì)或施工單位，負(fù)責(zé)人缺乏物業(yè)管理知識(shí)，在項(xiàng)目決策中沒(méi)有注重市場(chǎng)調(diào)查，盲目決策。又如，在前期沒(méi)有投入足夠的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行調(diào)查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只是借助其多年的經(jīng)驗(yàn)做出判斷，最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)定位不明確，錯(cuò)失了商機(jī)。沒(méi)有全面的可行性項(xiàng)目研究報(bào)告，許多決策倉(cāng)促，會(huì)導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不科學(xué)。

1.2設(shè)計(jì)工作沒(méi)有受到重視

目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在設(shè)計(jì)階段存在明顯的問(wèn)題，在設(shè)計(jì)方案的編制上沒(méi)有考慮因地制宜的因素。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然注意到了施工階段的投資控制，不過(guò)對(duì)于資金的科學(xué)合理應(yīng)用及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量的提升等方面重視不足，存在明顯的重施工、輕設(shè)計(jì)的現(xiàn)象；而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，項(xiàng)目質(zhì)量、投資、進(jìn)度等都占據(jù)著重要的位置，也發(fā)揮了關(guān)鍵的作用。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較重視施工過(guò)程，卻忽視了設(shè)計(jì)工作。因此，在具體的施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展也會(huì)受到影響，出現(xiàn)與實(shí)際情形不相符的情況，無(wú)法完全滿足業(yè)主的需求。另外，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于設(shè)計(jì)效果的評(píng)價(jià)僅從審美質(zhì)量方面進(jìn)行判定，而對(duì)于具體施工情況和實(shí)際條件等方面都缺乏考慮。

1.3施工合同簽訂不規(guī)范

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的初期，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較簡(jiǎn)單，所有內(nèi)容都包含在分包合同下的總合同中，便于項(xiàng)目監(jiān)督管理人員和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做好工作。然而，在分包合同工程的階段，施工合同的簽訂不規(guī)范，總承包商不清楚各分包商之間的項(xiàng)目合作情況，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的延遲。分包商的分包項(xiàng)目需要分包商和總承包商進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和溝通，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，承包商可及時(shí)與業(yè)主協(xié)商。發(fā)包人成為變相的承包商，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理的人成為項(xiàng)目總調(diào)度員。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，承包商和現(xiàn)場(chǎng)管理人員會(huì)花大量的時(shí)間和精力在項(xiàng)目協(xié)調(diào)上，導(dǎo)致項(xiàng)目施工中存在很多問(wèn)題。如果項(xiàng)目施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，還會(huì)出現(xiàn)相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象。特別是在項(xiàng)目完成和交付給客戶的階段，需要協(xié)調(diào)各方意見(jiàn)，無(wú)法完全按照施工合同開(kāi)展工作，導(dǎo)致施工人員面臨更大的工作難度及工作壓力。

2新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的對(duì)策

2.1重視項(xiàng)目投資前期可行性研究

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策與設(shè)計(jì)階段，很多問(wèn)題都是事前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不足所致，對(duì)房地產(chǎn)可行性研究不夠深入。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的更高追求，要及時(shí)掌握第一手的商業(yè)信息。例如，了解消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的供需關(guān)系等。另外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性需要做大量的分析。在正式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行可行性研究，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前期調(diào)研工作的有效實(shí)施[2]。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)將各個(gè)專業(yè)的技術(shù)人員納入可行性研究范疇，綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)劃方案、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)可行性等，確保各方面的合理性。最后，根據(jù)調(diào)查研究結(jié)果提出相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策質(zhì)量。

2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段投資方面的控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最不能忽視的一個(gè)重要階段，也是投資控制的重點(diǎn)階段，要改變以往只重視施工、忽視設(shè)計(jì)的老舊思想。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功，就必須考慮設(shè)計(jì)的新穎性，滿足廣大消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的基本需求。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，能夠讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更快地收回成本，避免對(duì)資金鏈的連續(xù)性造成影響。同時(shí)，能夠幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目增加市場(chǎng)銷量，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，能為企業(yè)積累良好的口碑，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前社會(huì)中大多數(shù)群體都面臨買房難的問(wèn)題，甚至有些家庭在買房的事情上會(huì)涉及兩代人甚至三代人，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段就要充分考慮好買房者的實(shí)際需求，以更好地在市場(chǎng)上立足。

2.3做好房地產(chǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要與企業(yè)實(shí)際情況相契合，同時(shí)涵蓋管理方面的基本特點(diǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境、時(shí)間等因素。首先，合理選擇并應(yīng)用管理方法，不能一味地照搬照抄，而是要把握項(xiàng)目自身特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目中薄弱環(huán)節(jié)的重視；運(yùn)用現(xiàn)代化管理理念，提升工程項(xiàng)目管理水平。例如對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的管理，可采用量本利分析方法建立相應(yīng)的數(shù)字模型，以預(yù)測(cè)相關(guān)數(shù)值。其次，綜合企業(yè)自身生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，分解不同目標(biāo)，進(jìn)而全面跟蹤并反饋給各個(gè)子系統(tǒng)，有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益[3]。最后，依托基礎(chǔ)管理開(kāi)展現(xiàn)代化管理，運(yùn)用報(bào)表統(tǒng)計(jì)、信息管理、計(jì)量管理、監(jiān)測(cè)手段等手段，保證項(xiàng)目管理的有效性和可靠性?？傊?，要強(qiáng)化房地產(chǎn)基礎(chǔ)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，充分把握和分析各個(gè)階段的影響因素，以取得更好的管理效果。

2.4強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目收尾階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可在房地產(chǎn)項(xiàng)目收尾階段建立專門的管理機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)場(chǎng)管理人員開(kāi)展有效的分工合作。在項(xiàng)目實(shí)施早期階段，就要理順項(xiàng)目各個(gè)參與方的關(guān)系，減少收尾階段的工作量。如果總承包商的管理方向出現(xiàn)分歧，可以為開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。注重加強(qiáng)自我管理，盡量減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的分包，細(xì)化整體開(kāi)發(fā)商的具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容，不斷深化各自合同的基本條件，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理單位的工作?；诠こ叹唧w實(shí)踐考慮，承包方在施工階段有必要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并按照相應(yīng)的步驟實(shí)施；然后結(jié)合施工進(jìn)度開(kāi)展招投標(biāo)工作，明確總承包商的工作任務(wù)，并及時(shí)交付給總承包商。對(duì)于不必要的風(fēng)險(xiǎn)要加以規(guī)避，盡量減少開(kāi)發(fā)商不必要的分包項(xiàng)目，保證所有項(xiàng)目的系統(tǒng)化，更好地協(xié)調(diào)和管理發(fā)包方與監(jiān)理單位在收尾階段的關(guān)系和工作內(nèi)容。

2.5提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)

管理人員素質(zhì)直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理效果。目前，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司內(nèi)部的專業(yè)人員較少，項(xiàng)目管理質(zhì)量普遍較低，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征、基本任務(wù)和基本機(jī)制的認(rèn)識(shí)還不夠，項(xiàng)目管理有一定的局限性。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的國(guó)際化和現(xiàn)代化，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者需要具備現(xiàn)代化的管理素養(yǎng)，特別是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理的管理理念、管理藝術(shù)和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)要與時(shí)俱進(jìn)，深刻理解以人為本的項(xiàng)目管理的重要性。對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需掌握和使用先進(jìn)的管理工具來(lái)實(shí)現(xiàn)管理。如果管理者缺乏基本的管理素質(zhì)，就難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)代化。與此同時(shí)，隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和相關(guān)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理人員還應(yīng)接受相應(yīng)的培訓(xùn)，以提高管理質(zhì)量。換言之，項(xiàng)目經(jīng)理素養(yǎng)的高低決定了能否培養(yǎng)出一支合格的管理團(tuán)隊(duì)。擁有高水平的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，就可以讓項(xiàng)目管理工作在一個(gè)良好的環(huán)境中進(jìn)行。

3結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用日益凸顯。房地產(chǎn)項(xiàng)目是重要的民生工程，關(guān)系著人們的日常生活；而且在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理效率和管理質(zhì)量也都是至關(guān)重要的。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良好持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。不過(guò)，在具體實(shí)踐過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍存在一些問(wèn)題，需要制訂有效的對(duì)策，確保新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的效果與質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙計(jì)偉,姜帥.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)管理及優(yōu)化策略探索[J].工程技術(shù)研究,2018,3(7):151-152.

[2]唐桂華.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管控策略研究[J].住宅與房地產(chǎn),2020(4):12+36.

[3]胡剛.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理現(xiàn)存問(wèn)題與對(duì)策[J].住宅與房地產(chǎn),2020(29):81-82.

作者：耿德明 單位：中核安順置業(yè)有限公司