導(dǎo)語：議建筑物共同部分的收入分派問題一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】近年來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而不斷壯大，但業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛卻日漸增多，其中涉及建筑物共有部分的收益分配問題尤為突出。本文從廣州小區(qū)內(nèi)占用公共道路擺攤這一現(xiàn)象的案例出發(fā)，在分析界定建筑物共有部分的構(gòu)成和范圍的基礎(chǔ)上，參照國內(nèi)外立法例和判例，經(jīng)過學(xué)理疏通，采用比較分析和案例支持的研究方法，對建筑物共有部分的收益歸屬問題進行了詳細的論述，并就如何具體完善收益分配制度的問題提出了一些建議和設(shè)想。

【關(guān)鍵詞】建筑物共有部分收益分配業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)

一、一個案例引發(fā)的深思：

【案例】據(jù)信息時報報道，廣州市中山大道某小區(qū)業(yè)主劉小姐向記者反映，她家小區(qū)的周末集市越來越龐大，占道擾民不說，租金誰收，水電誰付也不清不楚。記者走訪多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)利用小區(qū)道路出租攤位牟利的問題已經(jīng)非常普遍，其中的糊涂賬讓業(yè)主憂心。據(jù)附近商鋪的店員透露，進場擺攤要先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交申請，再由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一安排和分配攤位。攤位的租價大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末則需要500-600元/晚。至于小攤的電線則是從小區(qū)的大堂里接出來的。小區(qū)業(yè)主們均表示從來不知道物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的租金去向，擺攤所用的水、電費用物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒有進行明細公示。

這個案例引發(fā)了筆者的深思，我國《物權(quán)法》雖對建筑物共有部分的收益歸屬進行了明確規(guī)定，但在實際操作中，由于種種原因，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間還是因具體的收益分配問題產(chǎn)生了不少矛盾。為解決這一問題，本文將圍繞著（一）建筑物共有部分應(yīng)當(dāng)如何界定；（二）建筑物共有部分的收益應(yīng)該歸誰所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度應(yīng)如何完善這三點逐步展開分析探討。

二、建筑物共有部分的界定

在解決建筑物共有部分的收益歸屬及分配問題前，我們要先對建筑物共有部分的范圍進行界定。建筑物共有部分，是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。

（一）按照其形成的原因，在法理上可以分為法定共有部分和約定共有部分。

法定共有部分屬于法律明文規(guī)定，按其在區(qū)分建筑物中之自然屬性而為區(qū)分所有權(quán)人共同所有的建筑物部分或建筑物附屬部分，如《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄段餀?quán)法》第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

約定共有部分則指屬專有部分但約定由區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分，如物業(yè)小區(qū)內(nèi)專為業(yè)主委員會、業(yè)主提供的會議室、管理員室、交誼廳等。

（二）按照執(zhí)行的職能差別，在范圍上可分為共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

共用部位是維持建筑物牢固安全，連接各專有部分的建筑構(gòu)件，是區(qū)分所有建筑物成立的必備條件，是各專有部分賴以存在的紐帶。共用部位具體指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指同一棟建筑物內(nèi)，供該棟建筑物全體業(yè)主享有共有權(quán)的、保證建筑物正常發(fā)揮效用的各種設(shè)備設(shè)施的總稱。共用設(shè)施設(shè)備具體指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

三、建筑物共有部分的收益歸屬問題

（一）收益歸屬及其分配使用的現(xiàn)狀

據(jù)溫州商報記者報道，居住在城南龍居A幢的一居民告訴記者，她每天進出電梯都能看到廣告，但從來沒有人告訴她這個廣告費用到哪里去了；下呂浦春秋社區(qū)包女士說，她知道小區(qū)里有額外收入，如小區(qū)車庫出租等，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)從來沒有向他們公示相關(guān)的賬目清單。文景花苑一居民說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)搞創(chuàng)收可以理解，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)有必要告知業(yè)主經(jīng)費去向。

目前，我國各地區(qū)在有關(guān)建筑物共有部分的收益歸屬及其分配使用的問題上，存在著大量狀態(tài)不明的情況。許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了自身利益的滿足，跳過業(yè)主，在沒有事先征得業(yè)主同意的情況下直接與商家洽談簽約，利用小區(qū)共有部分開展經(jīng)營活動，如設(shè)立攤位、投放廣告等，所得收益也沒有向業(yè)主公示和返還，而是收歸己有。下圖以投放小區(qū)廣告合同的簽訂為例，生動展現(xiàn)了這一混亂境況：

可見，利用建筑物共有部分經(jīng)營所獲取的收益是一塊巨大的奶酪，但就這塊奶酪即這些收益究竟該歸誰享有的問題，在現(xiàn)實中往往會引起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。經(jīng)有關(guān)調(diào)查總結(jié)，這些收益的去向主要有：

1、補充物業(yè)管理費用的不足。據(jù)報道，廣東省深圳市景洲大廈業(yè)主委員會調(diào)整物業(yè)管理費用的公示通知，稱該小區(qū)包括停車費、電梯廣告費等在內(nèi)的業(yè)主公共財產(chǎn)收益近150萬元中的部分款項，將用于補貼業(yè)主物業(yè)管理費用。這樣一來，該小區(qū)物業(yè)管理費將比同類小區(qū)物業(yè)管理費的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)還低。而這筆錢從未經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會任何人之手，全部直接轉(zhuǎn)到業(yè)主基金賬戶上。

2、作為小區(qū)公共設(shè)施維修資金。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)表示，目前這筆費用主要用作補充維修基金，“雖然這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一筆額外收入，但我們并沒有侵占這筆費用，相反我們把它補充到維修基金中去了，應(yīng)該也是屬于返還給了業(yè)主?！?/p>

3、入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的帳，由業(yè)主委員會監(jiān)管。這種情況的出現(xiàn)多半是由于業(yè)主委員會沒有賬戶，或新建小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會等。但由于業(yè)主維權(quán)意識缺失和業(yè)主自治能力不強，出現(xiàn)了有些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商“一手遮天”或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)勾結(jié)，發(fā)生了大量物業(yè)區(qū)域的公共收益被侵吞的現(xiàn)象，導(dǎo)致本來屬于業(yè)主的公共收益很難歸業(yè)主所有。

4、物業(yè)公司直接占為己有。由于對自身法律地位及職能的認識不清，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)理所當(dāng)然地認為這是自身的一種補貼。加上大多數(shù)業(yè)主對此并不關(guān)注，小區(qū)公共設(shè)施收益很容易被侵占，在法律上可稱之為“隱性侵權(quán)”。

（二）應(yīng)然的收益歸屬問題

1、業(yè)主享有建筑物共有部分的所有權(quán)

《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睋?jù)物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)人對自己所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。而收益是指收取因所有物而帶來的利益，包括孳息和利潤。

因此，很顯然，小區(qū)業(yè)主作為建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分經(jīng)營而獲取的收益，這是因法律關(guān)系而取得的利益，相當(dāng)于取得法定孳息。雖然我國《物權(quán)法》對孳息的概念未作規(guī)定，但參照我國臺灣《民法典》在第69條中的規(guī)定：“稱法定孳息者，謂利息、租金及其它因法律關(guān)系所得之收益”，可得出上述結(jié)論。

此外，我們必須明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所處的法律地位和職權(quán)范圍?！段餀?quán)法》第82條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑物區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。即物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于與所有權(quán)人簽訂的委托合同，才獲得了從屬于所有權(quán)的物業(yè)管理權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，在相應(yīng)的權(quán)限范圍內(nèi)行使權(quán)力，不可越權(quán)。

2、業(yè)主享有建筑物共有部分的收益權(quán)

由我國《物權(quán)法》第80條可知，作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，各共有所有權(quán)人可依規(guī)約或其共有持份，獲得因公用部分所生利益之權(quán)利。而《物業(yè)管理條例》第55條也規(guī)定，利用物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。綜上所述，利用小區(qū)共有部分經(jīng)營所獲取的收益應(yīng)歸業(yè)主所有。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人基于業(yè)主的委托接管小區(qū)物業(yè)的，僅僅充當(dāng)服務(wù)機構(gòu)的角色，其擅自利用小區(qū)共有部分進行經(jīng)營活動并將所得收益收入囊中的行為是沒有任何權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)的。

另外，值得注意的是，目前大部分小區(qū)內(nèi)都有不止一棟建筑物，假設(shè)某一棟建筑物的部分外墻面投放了廣告，取得的收益是歸這棟樓的全體業(yè)主呢還是歸小區(qū)的全體業(yè)主？對此，我們要明確收益應(yīng)該歸小區(qū)的全體業(yè)主，因為可能有的建筑物適合做廣告，有的不合適，而小區(qū)作為一個整體，收益應(yīng)該歸大家所有的。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可獲一定收益

依據(jù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的約定，基于招商時所花的成本和經(jīng)營管理上投入的勞動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當(dāng)獲得部分公共收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。值得注意的是，物業(yè)公司獲取的報酬并不是基于“物業(yè)”管理，即物權(quán)而產(chǎn)生的利益，而是基于委托合同，即債權(quán)而獲取的利益。

四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建議

（一）確立建筑物共有部分的收益分配原則

1、以“約定優(yōu)先”為基本原則

民事法律關(guān)系中雙方當(dāng)事人可以自己的意思自治也即自行約定，這種合法的約定受到法律的保護。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在共有部分的收益分配上的關(guān)系屬于民事法律的范疇。因此，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司有合同約定的，應(yīng)按照約定分配，即使是收益100％歸業(yè)主或者歸物業(yè)公司，或者全部拿來充抵物業(yè)管理服務(wù)費，都是有效的，當(dāng)然這種約定也是可以變更，做出新約定的。雙方?jīng)]有約定或約定不明確的，按共有持份或地方性法規(guī)執(zhí)行分配。

2、兼顧公平原則

作為民法意義上的公平主要強調(diào)的應(yīng)是權(quán)利和義務(wù)、利益和負擔(dān)在相互關(guān)聯(lián)的社會主體之間的合理分配或分擔(dān)。這種分配或分擔(dān)的結(jié)果與其付出相適應(yīng)，并能夠為當(dāng)事人和社會所認可。利用建筑物共有部分經(jīng)營所獲取的收益學(xué)理上應(yīng)歸業(yè)主所有，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于招商時所花的成本和經(jīng)營管理上投入的勞動，依公平原則，因其付出可相適應(yīng)獲得部分收益，以滿足其管理成本和一定的利潤要求。

（二）細化共有部分收益分配的相關(guān)法規(guī)

我國《物權(quán)法》第80條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！薄段飿I(yè)管理條例》第55條也規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

一些地方性法規(guī)對此也作了規(guī)定，以《江蘇省物業(yè)管理條例》為例，其規(guī)定得具體而且實踐性較強，值得其它地區(qū)借鑒和學(xué)習(xí)。其第33條規(guī)定：“利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30％用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70％納入維修基金，但合同另有約定的除外。”

（三）健全共有部分收益分配制度的具體措施

1、業(yè)主享收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)得傭金

業(yè)主作為所有權(quán)人，理應(yīng)享有共有部分的收益，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招商與經(jīng)營管理上付出了勞動，依公平原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得到一定的傭金。

【案例】首旅酒店物業(yè)公司接管華遠尚都和盈都后，采用“業(yè)權(quán)”分配的方式，全體業(yè)主可以按約定共享社區(qū)可經(jīng)營的公共場所、樓頂及電梯間廣告、人防工程、地面公共停車位等共有部分的全部收益。華遠的業(yè)主，在進行房屋買賣交易時會與華遠簽訂一份補充契約，對自己擁有房產(chǎn)公用建筑面積按比例享有權(quán)益所有權(quán)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是從這些收益中抽取一定傭金。

按照協(xié)議，適當(dāng)分配部分公共收益給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，能滿足其管理成本和一定的利潤要求，能讓其更有動力維護好公共設(shè)施，盡服務(wù)職責(zé)。另外，在部分沒有成立業(yè)主委員會或尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可以參考“酬金制”的做法，先由物業(yè)公司代收這筆費用，年底進行分成。但由于目前我國部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不誠信的現(xiàn)象，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不信任，也增加了落實這種做法的難度。

2、由小區(qū)業(yè)主委員會介入，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就收益分配達成合意。

業(yè)主對于公共設(shè)施、公共場所的共有權(quán)利，主要表現(xiàn)在管理和收益兩個方面。對業(yè)主公共收益部分，應(yīng)在除去物業(yè)公司管理成本后歸全體業(yè)主所有。但往往物業(yè)公司會夸大管理成本，導(dǎo)致業(yè)主收益減少。在此情況下，依“約定優(yōu)先”的基本原則，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)公司事先通過約定的方式明確成本，以避免業(yè)主權(quán)利受損。因為全體業(yè)主才是公共收益的本原權(quán)利主體，不能由使用人扣除后交給業(yè)主，而應(yīng)當(dāng)由權(quán)利人決定具體的程序、成本、收益歸屬，不能本末倒置，讓“使用人、管理人”凌駕于權(quán)利人之上。需要注意的是，業(yè)主委員會不能由幾個人決定如何處分屬于全體業(yè)主共有的收益，而應(yīng)該通過召開業(yè)主大會予以處置分配。

3、應(yīng)建立管理規(guī)約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則。

如上所述，業(yè)主委員會應(yīng)召開業(yè)主大會，通過管理規(guī)約與多數(shù)決議對共有部分收益予以處置。

在德國，除依靠《住宅所有權(quán)法典》的規(guī)定外，對住宅所有權(quán)人事務(wù)的調(diào)整主要通過住宅所有權(quán)人自己作出的“共同規(guī)約”和多數(shù)決議來實現(xiàn)。

在我國，《物業(yè)管理條例》第17條第1款規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。”業(yè)主委員會在就收益分配與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商時應(yīng)當(dāng)依照管理規(guī)約的約定。

此外，對于多數(shù)決議，筆者認為應(yīng)當(dāng)按照所決議內(nèi)容的重要性，進一步規(guī)定表決權(quán)的簡單多數(shù)（即過1/2）或者絕對多數(shù)（即過2/3或者3/4）的要求。

依《物業(yè)管理條例》第12條的規(guī)定，絕對多數(shù)決議只適用于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，對“制定和修改管理規(guī)約”則只適用簡單多數(shù)決議?！段餀?quán)法》第76條也規(guī)定：“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”此處的“管理規(guī)約”也僅僅是一種需要簡單多數(shù)表決權(quán)的多數(shù)決議而已。

管理規(guī)約在建立業(yè)主團體的基本法律關(guān)系和共同生活制度、維護業(yè)主團體的穩(wěn)定以及充分保護每一個業(yè)主的財產(chǎn)所有權(quán)方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，“制定和修改管理規(guī)約”異常重要。因此，筆者認為對于“制定和修改管理規(guī)約”應(yīng)當(dāng)適用絕對多數(shù)決議。

總而言之，在我國調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律中應(yīng)當(dāng)建立管理規(guī)約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則組合模式，最終實現(xiàn)由管理規(guī)約所保障的個人利益與由多數(shù)決議所體現(xiàn)的多數(shù)人利益之間的最佳平衡。

4、行政性監(jiān)督

《物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！备鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第66條規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

五、結(jié)論

建筑物共有部分的收益分配問題是影響我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的一大桎梏。本文明確了建筑物共有部分的收益歸業(yè)主所有；提出了在建筑物共有部分的收益分配制度方面，應(yīng)遵循“約定優(yōu)先”的基本原則和公平原則，在無約定或約定不明的情況下參照有關(guān)地方性法規(guī)，并建議進一步規(guī)定表決權(quán)的簡單多數(shù)或絕對多數(shù)的要求，最后提議對建筑物共有部分的收益分配加強行政性監(jiān)督。本文對此問題的建議尚有不足之處，所述觀點未盡成熟，有待進一步研究。

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[7]繆承志.《論建筑物區(qū)分所有權(quán)共有與專有的界定》.吉林：吉林大學(xué)，2008年

[8]《物權(quán)法》

[9]《物業(yè)管理條例》

[10]《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》