導(dǎo)語：共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目成本控制論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】共有產(chǎn)權(quán)房作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特例，其利潤是透明的，利潤水平遠(yuǎn)低于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。成本控制的重要性更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。本文對主要的成本控制方法做了比較。因目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的方法主要是目標(biāo)成本法，本文指出在共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中，目標(biāo)成本法的應(yīng)用依舊有其理論基礎(chǔ)及適用性，并指出共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定、分解、控制、分析與考核是構(gòu)成了目標(biāo)成本管理控制的基本流程。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房;成本控制;目標(biāo)成本法

一、對成本控制方法的總結(jié)

成本控制是指在項(xiàng)目管理過程中，為達(dá)到項(xiàng)目成本降低的目的，項(xiàng)目的管理者采用相應(yīng)的技術(shù)措施和管理方式對過程中的資源消耗和費(fèi)用支出進(jìn)行控制。科學(xué)的管理方式才能降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，按照有效的管理程序和適當(dāng)?shù)牟僮鞣椒ㄈタ刂崎_發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，這不只是簡單的降低各項(xiàng)成本的價(jià)格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)（即目標(biāo)成本）

成本控制標(biāo)準(zhǔn)，亦即目標(biāo)成本，是實(shí)際成本控制的依據(jù)和尺度，是指在一定的生產(chǎn)條件下，活勞動和物化勞動的實(shí)際耗費(fèi)所應(yīng)遵守的數(shù)量界限，具體表現(xiàn)有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本。

（二）監(jiān)控成本的形成過程

這一環(huán)節(jié)主要是由實(shí)施者執(zhí)行，對實(shí)際發(fā)生的成本和費(fèi)用進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督和控制，將實(shí)際成本嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本之下。若一旦超過制定的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執(zhí)行階段。

（三）成本差異的揭示、分析與考核

對比實(shí)際發(fā)生的成本和目標(biāo)成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結(jié)余的數(shù)額，綜合差異產(chǎn)生的部位、原因和責(zé)任方進(jìn)行分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，明確責(zé)任方，并依據(jù)事先擬定的制度對成本責(zé)任部門進(jìn)行相應(yīng)考核，并做出相應(yīng)的獎懲措施。同時(shí)，積極發(fā)掘過程中的不足之處，吸取經(jīng)驗(yàn)。

（四）采取改進(jìn)措施并修改原來的目標(biāo)成本

對成本差異分析的目的就是在于制定并落實(shí)相關(guān)措施，同時(shí)在差異分析中找出引起目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差的原因，此時(shí)，再根據(jù)相關(guān)政策修改目標(biāo)成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進(jìn)行更有效的控制。隨著市場的不斷發(fā)展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經(jīng)典的成本控制方法：標(biāo)準(zhǔn)成本法、定額成本法、目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法。

二、目標(biāo)成本法在共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的理論適用性

目前目標(biāo)成本法已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中普遍廣泛應(yīng)用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學(xué)的了解開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的變化，清晰地了解各階段項(xiàng)目成本的構(gòu)成，企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)技術(shù)和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的目標(biāo)成本法在我國共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的應(yīng)用進(jìn)行理論適用性分析。如前所述，目標(biāo)成本法是以市場價(jià)為主導(dǎo)，顧客為導(dǎo)向，在產(chǎn)品企劃與設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程原理與產(chǎn)品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達(dá)成目標(biāo)利潤的目標(biāo)成本?？偟膩碚f，目標(biāo)控制的程序首先是要確立目標(biāo)成本，然后將其逐步分解并落實(shí)到各相關(guān)部門或崗位，并由其根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或者搜集到的資料估算該成本的準(zhǔn)確性，并做出相應(yīng)調(diào)整和改進(jìn)，使其最終發(fā)揮控制作用。建立健全合理的信息反饋系統(tǒng)的目的是及時(shí)反映出現(xiàn)成本差異，并由此采取相應(yīng)的措施，提高成本控制的效率。另外，目標(biāo)成本法是否適合項(xiàng)目特點(diǎn)，企業(yè)是否具備健全的成本管理體系，公司領(lǐng)導(dǎo)推行目標(biāo)成本法的決心和員工對目標(biāo)成本法的熟知程度等，都決定了目標(biāo)成本控制的成敗。目標(biāo)成本法比較適合容易按照市場信息來改變產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場為基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)的行業(yè)企業(yè)。也正是目標(biāo)成本法與產(chǎn)品實(shí)體結(jié)合的定價(jià)方式，使得目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中得以廣泛應(yīng)用。而共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目作為保障房的一種形式，其目標(biāo)市場為中低薪層的消費(fèi)者，在其可行性研究階段甚至是投資立項(xiàng)階段，均已明確確定其目標(biāo)市場，且共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目利潤是透明的，共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)是以市場價(jià)為基礎(chǔ)經(jīng)政府價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟蟮膬r(jià)格。其以市場價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)模式?jīng)Q定了目標(biāo)成本法在共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的快速推廣應(yīng)用。

三、對共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目目標(biāo)成本控制方法簡述

目標(biāo)成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段預(yù)先限定目標(biāo)成本，然后依據(jù)價(jià)值工程原理不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等階段，各相關(guān)部門共同合作，使成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，這就是目標(biāo)成本法最初的形式[2]。目標(biāo)成本法的實(shí)施流程如下圖：

（一）目標(biāo)成本的制定

制定目標(biāo)成本是實(shí)施目標(biāo)成本管理的第一步，即在充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的目標(biāo)市場等基本情況的基礎(chǔ)上，遵循相應(yīng)的科學(xué)性制定成本，進(jìn)行市場預(yù)測，銷售量預(yù)測，利潤預(yù)測和成本預(yù)測。搜集以往歷史資料和當(dāng)前企業(yè)及該項(xiàng)目的現(xiàn)有資料，對所掌握的信息進(jìn)行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經(jīng)過專業(yè)人員的不斷優(yōu)化，選擇最佳目標(biāo)成本，最終確定最優(yōu)的方案。這是分解和落實(shí)目標(biāo)成本的前提和基礎(chǔ)。

（二）目標(biāo)成本的分解

確定目標(biāo)成本之后，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況，將目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業(yè)有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細(xì)化程度，就要充分結(jié)合該項(xiàng)目及企業(yè)的自身特點(diǎn)。橫向分解是指將具體的目標(biāo)成本客觀地分解到各個(gè)職門和崗位，形成各個(gè)職能部門和人員的責(zé)任成本，各部門和人員作為目標(biāo)成本的具體實(shí)施者，并在自身的責(zé)任范圍內(nèi)對目標(biāo)成本進(jìn)行控制，并對其執(zhí)行的結(jié)果負(fù)責(zé)，其主要依據(jù)是企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)；縱向分解主要是按照企業(yè)的工作分解結(jié)構(gòu)，將目標(biāo)成本具體分解到每項(xiàng)作業(yè)當(dāng)中，從而就為每一生產(chǎn)階段提供了成本控制的基數(shù)，目標(biāo)成本縱向分解最終是將目標(biāo)成本分解到各個(gè)核算科目和作業(yè)內(nèi)容當(dāng)中，這樣目標(biāo)成本就有了歸集的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）目標(biāo)成本的控制

目標(biāo)成本管理體系的重點(diǎn)在于對目標(biāo)成本的控制，對目標(biāo)成本的控制是為了實(shí)現(xiàn)期望的成本目標(biāo)，在項(xiàng)目成本形成過程中，通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、分析差異、反饋活動、改進(jìn)措施等一連串的工作，完成對目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制?？刂频倪^程可以簡要描述如下：在項(xiàng)目實(shí)際過程中，定期收集統(tǒng)計(jì)實(shí)際成本的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行匯總，與計(jì)劃成本進(jìn)行比較，并分析兩者之間產(chǎn)生差異的原因，報(bào)給上級職能部門，并及時(shí)采取相應(yīng)措施加以糾正。同時(shí)，對當(dāng)前階段成本出現(xiàn)的差異及時(shí)處理，以減少后續(xù)工作對成本的影響，從而確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

（四）目標(biāo)成本的分析和考核

對目標(biāo)成本的過程控制中，可以對未來成本進(jìn)行預(yù)測，從而可以及時(shí)采取措施，使目標(biāo)成本始終保持在可接受的范圍內(nèi)，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。在項(xiàng)目結(jié)束之后，根據(jù)目標(biāo)成本的執(zhí)行的具體情況，和執(zhí)行過程中整理的各種資料，對目標(biāo)成本分解后的責(zé)任成本相關(guān)人員進(jìn)行評價(jià)和考核，并對每一作業(yè)內(nèi)容的成本執(zhí)行效果進(jìn)行考核，落實(shí)獎懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業(yè)目標(biāo)成本管理的水平。上述四個(gè)方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的基本流程。

四、結(jié)論

從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優(yōu)劣，并加以選擇。

作者:彭圓圓 單位:南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)

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