導(dǎo)語(yǔ)：工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響原因綜述一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

關(guān)鍵詞：工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格價(jià)格影響因素特征價(jià)格

內(nèi)容摘要：國(guó)外工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格研究著重于運(yùn)用實(shí)證分析方法研究工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素，這些因素包括工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物理特征、區(qū)位、總體市場(chǎng)因素和其他因素等。本文對(duì)上述國(guó)外研究成果進(jìn)行歸納與總結(jié)，并進(jìn)行相應(yīng)評(píng)論。

工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)研究最早開(kāi)始于1909年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德•韋伯（WeberA.）的《工業(yè)區(qū)位論》，他在書中系統(tǒng)闡述了工業(yè)區(qū)位和企業(yè)選址問(wèn)題。而工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格研究則始于從20世紀(jì)80年代末，學(xué)者們采用實(shí)證分析方法，著重于從價(jià)值評(píng)估視角探討工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素（或決定因素）。本文將這些研究成果進(jìn)行梳理，以期對(duì)我國(guó)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的理論研究和管理實(shí)踐有所幫助。

研究方法與數(shù)據(jù)選擇研究

國(guó)外研究工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格所用的方法大多沿用特征價(jià)格模型（HedonicPriceTheory）理論，將工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為因變量，影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的可能因素作為自變量，建立相應(yīng)的價(jià)格特征模型，應(yīng)用多元回歸方法配合最小平方法（OLS）或加權(quán)最小平方法（WLS）等方法對(duì)各變量參數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，為減少回歸分析中變量含誤差（多元回歸假定觀測(cè)變量不存在測(cè)量誤差）等問(wèn)題，其選用多元因素分析型線性結(jié)構(gòu)關(guān)系模式（LISREL）作為研究模型，通過(guò)聯(lián)立方程式來(lái)研究工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與及其假設(shè)決定變量的關(guān)系；此外，William與Ronald（1993）采用的多元格蘭杰因果方法和Akaike最終預(yù)測(cè)準(zhǔn)則，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的網(wǎng)絡(luò)層次分析法（ANP）在工業(yè)用地不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格研究上有所應(yīng)用。

在數(shù)據(jù)選用方面，主要選用實(shí)際交易數(shù)據(jù)和詢問(wèn)數(shù)據(jù)，由于工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格交易數(shù)據(jù)缺乏（交易價(jià)格很難獲得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用詢問(wèn)價(jià)格代替實(shí)際交易價(jià)格，他指出這種替代在以前的研究中有先例，且用一定樣本數(shù)據(jù)運(yùn)用回歸方法證明了詢問(wèn)價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格相關(guān)性很強(qiáng)。

工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素研究

（一）工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物理特征與價(jià)格的關(guān)系

Ambrose(1990)研究結(jié)果顯示75%的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)詢問(wèn)價(jià)格是由工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)物理特征所決定的，包括工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的面積、可供辦公用面積、塢高入口數(shù)、鐵路。Fehribach等（1993）延續(xù)Ambrose（1990）研究，對(duì)影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)變量擴(kuò)展后，仍確定了工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)本身特征與工業(yè)用地價(jià)格顯著相關(guān)性，這些特征包括不動(dòng)產(chǎn)面積、辦公面積、塢高入口數(shù)、鐵路、天花板高度、房齡。由于選用的數(shù)據(jù)和研究區(qū)域的差異，Ambrose（1990）與Fehribach等（1993）的研究結(jié)果在鐵路、天花板高度和房齡這三個(gè)物理特征上相異。Lockwood和Rutherford（1996）的研究結(jié)果也顯示工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)本身特性（不動(dòng)產(chǎn)面積、辦公面積、土地總面積）與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格顯著相關(guān)。

（二）工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位與價(jià)格的關(guān)系

Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察區(qū)位特性對(duì)美國(guó)底特律工業(yè)區(qū)地價(jià)的影響，研究結(jié)果顯示臨街深度、地區(qū)交通路網(wǎng)的便捷程度、與地方市場(chǎng)的鄰近程度對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生顯著正影響，在這些影響因素中地方市場(chǎng)的鄰近程度較距離市中心對(duì)地價(jià)的影響力更為顯著，而地區(qū)交通路網(wǎng)的便捷程度甚至可影響地價(jià)差異至50%以上；Fehribach等（1993）研究確立區(qū)位變量（離達(dá)拉斯/沃斯堡機(jī)場(chǎng)距離、是否位于郡內(nèi)）與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格顯著相關(guān)；Lockwood和Rutherford（1996）的研究同樣顯示區(qū)位變量（離CBD距離、離達(dá)拉斯/沃斯堡機(jī)場(chǎng)的距離、離主要干道的距離、離鐵路的距離）與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格顯著相關(guān)；Saz-Salazar（2005）應(yīng)用西班牙巴倫西亞自治區(qū)343工業(yè)用地實(shí)際交易價(jià)格數(shù)據(jù)，分析結(jié)果顯示區(qū)位因素（包括距高速公路的距離、離城市商業(yè)中心的距離、距政務(wù)中心的距離）是工業(yè)土地價(jià)值的重要影響因素。

（三）宏觀市場(chǎng)因素與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明銷售日期與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格顯著相關(guān)；Lockwood和Rutherford（1996）研究認(rèn)為地區(qū)市場(chǎng)因素（得克薩斯州就業(yè)率、州所得、州生產(chǎn)額）與工業(yè)用地價(jià)格顯著相關(guān)；William和Rutherford（1993）分析結(jié)果顯示部分經(jīng)濟(jì)和財(cái)政變量（貨幣基數(shù)、工業(yè)建設(shè)量）與當(dāng)前工業(yè)物業(yè)價(jià)值是存在相關(guān)關(guān)系的，且過(guò)去價(jià)格與當(dāng)前價(jià)格也存在顯著相關(guān)性。

（四）政府干預(yù)政策與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格關(guān)系

政府干預(yù)政策主要是土地用途分區(qū)管制政策，這里筆者把工業(yè)用地所有者類型也納入其中。Asabere和Huffman（1991）探討土地用途分區(qū)政策對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響。實(shí)證結(jié)果證明工業(yè)用地價(jià)格有58%的折損，指出美國(guó)費(fèi)城土地分區(qū)管制政策使工業(yè)用地供給過(guò)剩進(jìn)而導(dǎo)致土地價(jià)格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等將研究視角集中于工業(yè)用地不同的來(lái)源主體（即私人提供還是政府提供）對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響，研究顯示公私部門在出售同等面積土地情況下，區(qū)位因素（尤其是離高速公路的距離）對(duì)私部門的工業(yè)用地價(jià)格的影響比對(duì)公共部門提供工業(yè)用地價(jià)格影響大。此外，尤其在亞洲，政府主導(dǎo)建立的工業(yè)園區(qū)以及工業(yè)集聚對(duì)工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也有相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

（五）環(huán)境污染與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

近些年來(lái)，隨著人們對(duì)可持續(xù)發(fā)展中環(huán)境問(wèn)題的關(guān)注，有國(guó)外學(xué)者特別討論了環(huán)境污染與工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影響，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995—1999年美國(guó)南加州工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，受不可逆轉(zhuǎn)型環(huán)境污染的工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格較其他未受污染地區(qū)或已從污染中恢復(fù)的地區(qū)相比，其工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格至少低30%。

為便于對(duì)比分析，本文按作者、研究對(duì)象、選用變量和研究結(jié)果四項(xiàng)將國(guó)外工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格主要研究成果總結(jié)為表1。

結(jié)論

從前述分析看，國(guó)外工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素研究主要集中在美國(guó)，且有如下特點(diǎn)：

首先，研究方法不斷發(fā)展。從多元回歸到線性結(jié)構(gòu)關(guān)系模型，再到網(wǎng)絡(luò)層次分析法，這些方法的應(yīng)用無(wú)疑有助于我們進(jìn)一步把握工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的價(jià)值內(nèi)涵和變化特征。其次，研究變量選擇得到不斷拓展。從最初僅選用物理特征和區(qū)位變量，擴(kuò)展到選用反映宏觀經(jīng)濟(jì)特征變量，再到選用反映政府政策管制以及環(huán)境污染等因素的變量等，這些假設(shè)變量的擴(kuò)展在實(shí)證分析中得到了驗(yàn)證，進(jìn)一步細(xì)化和充實(shí)了研究結(jié)果。最后，研究?jī)?nèi)容具有較強(qiáng)傳承性。