導(dǎo)語(yǔ)：嚴(yán)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引起的金融危機(jī)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：世界多國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命的打擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期性及土地資源供給的有限性是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的兩個(gè)根本性原因。該經(jīng)濟(jì)規(guī)律也適用于我國(guó)。最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，與之相伴的是金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。具體體現(xiàn)為：房?jī)r(jià)過(guò)高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫；房地產(chǎn)業(yè)貸款過(guò)度依賴銀行及假按揭導(dǎo)致大量不良貸款等。我們要認(rèn)真汲取國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)把信貸閘門，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；股市泡沫；金融風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制；假按揭

《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問(wèn)題的決定》中特別關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)引發(fā)的社會(huì)矛盾，對(duì)于影響社會(huì)和諧的房地產(chǎn)的發(fā)展作出原則規(guī)定。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步提出：“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效控制。”這表明，目前我國(guó)已經(jīng)十分嚴(yán)重的房地產(chǎn)失控已成為危及經(jīng)濟(jì)社會(huì)安全的突出問(wèn)題，實(shí)際上，它對(duì)金融安全的危害最為直接，應(yīng)當(dāng)及早察識(shí)和防范。

一、國(guó)際警示：認(rèn)真汲取國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)

因房地產(chǎn)市場(chǎng)失控導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫，然后釀致金融危機(jī)，最終形成泡沫經(jīng)濟(jì)，這種現(xiàn)象在20世紀(jì)后半期屢屢發(fā)生。美國(guó)、泰國(guó)、香港、日本等國(guó)家和地區(qū)都曾因此造成金融風(fēng)險(xiǎn)，有的至今陰影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)等五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，決定同意美元貶值。結(jié)果降低了日本的海外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為此，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央銀行采取了非常寬松的金融政策，導(dǎo)致大量資金流向股市和房地產(chǎn)，造成股價(jià)與房?jī)r(jià)飛速上漲。作為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體的房地產(chǎn)，增長(zhǎng)迅速，住宅開(kāi)發(fā)、飯店、高爾夫球場(chǎng)、大型觀光設(shè)施、度假旅游場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、滑）場(chǎng)等投資項(xiàng)目眾多，資金需求旺盛。在巨大泡沫的光環(huán)下，銀行竟像瘋子一樣向房地產(chǎn)融資。投機(jī)商們從銀行貸款購(gòu)買土地，然后又以土地作為擔(dān)保從銀行再次獲得貸款，又用該貸款去購(gòu)買土地。如此循環(huán)反復(fù)，貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，地價(jià)越來(lái)越高。過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格使得城市住宅成為只有少數(shù)人才能擁有的“奢侈品”。大量的資金集中于房地產(chǎn)，擠壓與限制了其他行業(yè)的發(fā)展，為此，日本政府進(jìn)行宏觀調(diào)控決定提高銀行利率。提高的銀行利率刺破了日本的泡沫經(jīng)濟(jì)。泡沫破滅后的結(jié)果是土地和房屋根本賣不出去、竣工的樓房沒(méi)有住戶、空房到處都是。房地產(chǎn)價(jià)格狂跌導(dǎo)致大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)，使得銀行擁有了巨額的不良債權(quán)。這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)了歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到今天，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。

國(guó)際歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)由于其不同于一般產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，其發(fā)展與金融業(yè)休戚相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到特定階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)必定成為支柱產(chǎn)業(yè)，此時(shí)一定要保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的金融危機(jī)。

為何房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂往往會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)呢？有它內(nèi)在的機(jī)理。大家知道，所謂泡沫經(jīng)濟(jì)就是虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其特定含義在于市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值，與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，或者說(shuō)是出售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種資產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，是投機(jī)所導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲。根本問(wèn)題在于資產(chǎn)價(jià)格高于其真實(shí)價(jià)值使得資產(chǎn)價(jià)格處于持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)中。常見(jiàn)的資產(chǎn)有債券、股票等可以提供利息、股利等長(zhǎng)期現(xiàn)金流，而房產(chǎn)也可以提供租金這一長(zhǎng)期現(xiàn)金流入。那么在決定資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)這些現(xiàn)金流入以及最終出售時(shí)售價(jià)的折現(xiàn)值來(lái)確定，可是折現(xiàn)值受到了許多對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期的影響：第一，人們對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流入的預(yù)期；第二，人們對(duì)折現(xiàn)率的預(yù)期；第三，人們對(duì)終值的預(yù)期。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，導(dǎo)致泡沫的原因是復(fù)雜的，凡是與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過(guò)度投機(jī)行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險(xiǎn)等都可能成為導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因。這是由于人們的預(yù)期由于受到市場(chǎng)不確定性以及信息的不對(duì)稱性等影響，做出的預(yù)期往往互不相同。當(dāng)然，不同的預(yù)期對(duì)社會(huì)有一定的促進(jìn)作用，這樣才有交易的可能，但是，這也使得價(jià)格有可能嚴(yán)重偏離其資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是泡沫經(jīng)濟(jì)中最常見(jiàn)的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)。即由房地產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)飆升到遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其內(nèi)在價(jià)值的程度，而其中隱藏著房?jī)r(jià)狂跌并引起市場(chǎng)崩潰進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)蕭條甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)上虛假繁榮的反映。

在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下，價(jià)格由供給與需求共同決定，當(dāng)供給過(guò)大時(shí)，產(chǎn)品互相競(jìng)爭(zhēng)，供給曲線右移，使得價(jià)格下降，在新的均衡點(diǎn)形成均衡價(jià)格。而當(dāng)需求過(guò)大時(shí)，需求曲線右移，使得價(jià)格上升，形成一個(gè)較高的均衡價(jià)格。故在市場(chǎng)機(jī)制下，供給過(guò)大則導(dǎo)致價(jià)格下跌，從而抑制供給。需求過(guò)大則導(dǎo)致價(jià)格上升，從而抑制需求。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的有限性，房地產(chǎn)商品的供給是具有十分強(qiáng)的剛性的。這樣在市場(chǎng)的供需關(guān)系中，本來(lái)由供給和需求共同決定的價(jià)格，由于剛性的供給而使得其最終由需求單方來(lái)決定。

由此，需求一旦增加，則必然導(dǎo)致價(jià)格直接上升。同時(shí)，房地產(chǎn)需求中既有消費(fèi)性需求，也有投資性需求，甚或投機(jī)性需求，人們對(duì)房產(chǎn)的長(zhǎng)期預(yù)期是上升的，如果在某個(gè)節(jié)點(diǎn)上，股票等其他資產(chǎn)效益不好而房產(chǎn)被大多數(shù)人追捧時(shí)，在消費(fèi)性固定，投資性暴增的情況下，商品房又不可在短期內(nèi)增加，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。本來(lái)在價(jià)格上升時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)需求有很大的抑制作用。但是由于投資性及投機(jī)性需求的存在，價(jià)格的上升使得房產(chǎn)增值，投資者和投機(jī)者獲利，促使他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期進(jìn)一步看好，或是使得更多的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好，從而吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求進(jìn)一步上升，價(jià)格就進(jìn)一步上升。這樣就進(jìn)入一個(gè)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的循環(huán)當(dāng)中，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資或投機(jī)導(dǎo)致的奇怪的市場(chǎng)機(jī)制。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其迅速發(fā)展的背后，必然有銀行信貸的全面介入和大幅擴(kuò)張，這也使得房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，泡沫破裂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)跳水會(huì)造成銀行的呆賬、壞賬，從而使得銀行資金斷鏈，進(jìn)而]變?yōu)?a href="http://www.jrctt.com/lunwen/jinronglunwen/fdchjrlw/201010/399935.html" target="_blank">金融危機(jī)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞。

二、我國(guó)房地產(chǎn)失控導(dǎo)致金融隱患

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步雖晚，但發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛。經(jīng)濟(jì)本來(lái)脆弱，加之市場(chǎng)混亂，帶有畸形的特征，它所掩蓋的金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。大體上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)歷了一個(gè)由20世紀(jì)80年代起步、90年代漸進(jìn)、進(jìn)入21世紀(jì)后突進(jìn)的過(guò)程。頭十幾年基本上是平穩(wěn)的，近五六年，簡(jiǎn)直就像洪水漫灘，大大超過(guò)預(yù)想的速度。近年來(lái)，各相關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控就一直接連不斷。但是房產(chǎn)市場(chǎng)的走向總是與宏觀調(diào)控的目的背道而馳。如2003年的12l號(hào)文件、2005年的“國(guó)八條”以及2006年的“國(guó)六條”。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商漠視政府法規(guī)，公開(kāi)發(fā)表與政府對(duì)抗的言論，拒絕公布建房成本。在有些地方結(jié)成壟斷價(jià)格聯(lián)盟，聯(lián)合抬高房?jī)r(jià)，使許多地方的房?jī)r(jià)不降反升，兩個(gè)70％得不到執(zhí)行，并用其他手法繼續(xù)圈占土地。

如上所述，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)休戚相關(guān)。伴隨著房地產(chǎn)失控的是金融隱患。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn)為：

一是房?jī)r(jià)過(guò)高，且一路攀升，局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫。2000年到2005年住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了32．2％，2004年高達(dá)9．4％、2005年高達(dá)8．4％。由于土地資源具有耗竭性的特點(diǎn)，人口的增長(zhǎng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)不斷增加，房地產(chǎn)的價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)具有上升的趨勢(shì)。但是房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該與消費(fèi)者當(dāng)時(shí)的收入相一致。房?jī)r(jià)收入比（即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例）是世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理與否的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶l，美國(guó)的比例是3∶l，日本是4∶1。而在中國(guó)，這一比例大約在10－15∶1。按照法國(guó)標(biāo)準(zhǔn)推算，北京的最低工資是580元/月，其房產(chǎn)價(jià)格最高應(yīng)為2134元/平方米。事實(shí)上，北京的商品房房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)字，普通商品房的價(jià)格都達(dá)每平方米8000多元，高者遠(yuǎn)逾萬(wàn)元。即使在中央出臺(tái)了“國(guó)六條”及配套細(xì)則“國(guó)十五條”，從土地供應(yīng)、銀行信貸等方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，不少地方的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有能應(yīng)聲回落，反而呈現(xiàn)出“逆調(diào)整”持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)的逆向表現(xiàn)，導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)生房?jī)r(jià)還要上漲的預(yù)期心態(tài)，增加了市場(chǎng)的恐慌心理，從而進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。目前我國(guó)已有明顯的泡沫經(jīng)濟(jì)的某些征兆，空置率達(dá)40．8％，而局部地區(qū)（如上海、北京、廣州、天津、深圳等地）房?jī)r(jià)卻繼續(xù)上漲，已顯示出經(jīng)濟(jì)泡沫的癥候，并往中西部蔓延。

二是房地產(chǎn)業(yè)貸款過(guò)度依賴銀行。據(jù)資料顯示，1998年全國(guó)銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為4．91萬(wàn)億元，7年間升115倍。而2006年上半年，全國(guó)的房貸總額已達(dá)3．4萬(wàn)億元。2006年1月至10月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14611億元，其中商品住宅投資10268億元，占總投資的70％，同比增長(zhǎng)28．4％。在這同一時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共到位資金20592億元，同比增長(zhǎng)29．2％。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70％。

三是假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因假按揭造成的。開(kāi)發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。2005年3月17日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開(kāi)發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開(kāi)發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開(kāi)發(fā)商因無(wú)法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限而進(jìn)行騙貸，有的則是銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

四是房市股市泡沫聯(lián)動(dòng)加劇金融隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會(huì)導(dǎo)致股市泡沫的相繼產(chǎn)生。當(dāng)前，我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升，引起中央政府極大的重視。近幾年來(lái)，政府不斷推出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。在某些地區(qū)宏觀調(diào)控已開(kāi)始顯示效果。在這個(gè)時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致那些敏感的投機(jī)資金迅速拋售手中的房地產(chǎn)并獲得暴利，安全撤出房市，轉(zhuǎn)身投入股市進(jìn)行炒作。非常巧合的是，我國(guó)股市在長(zhǎng)期低迷的徘徊后，自2006年以來(lái)股票指數(shù)一路高漲，不斷更新歷史紀(jì)錄。2006年12月20日，滬綜指、深成指分別突破2440點(diǎn)、6440點(diǎn)；滬深股票的總市值首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，比上一個(gè)月增長(zhǎng)23％。目前，兩市總市值與GDP的比例達(dá)到40％，而2005年底該比例還不足18％。股市的暴漲讓我們不得不警惕股市泡沫存在與否。由國(guó)家宏觀調(diào)控所至的可能的房?jī)r(jià)下跌與相應(yīng)的可能的股市泡沫聯(lián)動(dòng)加劇當(dāng)前的金融隱患。

三、把握信貸閘門，謹(jǐn)防泡沫風(fēng)險(xiǎn)

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。我們應(yīng)當(dāng)汲取國(guó)際教訓(xùn)，正視我國(guó)房地產(chǎn)失控的隱患，采取積極的措施，謹(jǐn)防金融風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)這是一個(gè)系統(tǒng)工程。需要各方努力，金融機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)沖先鋒。

（一）落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，嚴(yán)格執(zhí)行宏觀政策

當(dāng)前要堅(jiān)決貫徹“國(guó)六條”的精神，堅(jiān)持不懈地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。加強(qiáng)對(duì)當(dāng)前阻礙房產(chǎn)調(diào)控的主要力量（金融機(jī)構(gòu)、地方政府及投機(jī)資金）的監(jiān)管。這三者與房地產(chǎn)業(yè)的命運(yùn)在許多方面息息相關(guān)。金融機(jī)構(gòu)由于巨大的存貸差，有著很強(qiáng)的投資沖動(dòng)。快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)被它當(dāng)作最佳的投資對(duì)象。當(dāng)國(guó)家提高貸款利率以控制購(gòu)房需求時(shí)，金融機(jī)構(gòu)卻更樂(lè)意發(fā)放住房貸款。因?yàn)槔矢吡?，他們的收益就?huì)更高。所以這種“反向操作”削弱了我們的調(diào)控力度。鑒于此，必須要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款程序；規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)；防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制；加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于有些地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是其“搖錢樹”，他們總是想盡辦法去松動(dòng)中央的政策。所以對(duì)于地方政府，不能僅以GDP作為考核其政績(jī)的依據(jù)，同時(shí)從源頭上預(yù)防和懲治行賄受賄行為，措施應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲。為了控制投機(jī)資金，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易漲價(jià)的地區(qū)設(shè)為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)，加大對(duì)境內(nèi)外炒房資金流動(dòng)的監(jiān)測(cè)。完善房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)體系和市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)披露準(zhǔn)確的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)行為。公務(wù)員之家

（二）嚴(yán)把信貸閘門，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

中國(guó)的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來(lái)，這個(gè)體系越來(lái)越顯現(xiàn)出不能適應(yīng)形勢(shì)的跡象，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例越來(lái)越高。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。所以說(shuō)，管不住銀行信貸，就管不住投資過(guò)熱，也就不可能管住房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。各銀行信貸部門必須按照建設(shè)部九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，進(jìn)一步發(fā)揮信貸調(diào)控的作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸開(kāi)發(fā)條件。

（三）防范和治理內(nèi)外腐敗行為

大量事實(shí)表明，土地批租是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，由于土地市場(chǎng)管理中的種種不規(guī)范，每年國(guó)有土地收益流失至少在百億元以上；銀行資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，建筑成本和樓盤風(fēng)險(xiǎn)卻由銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)建設(shè)自始至終只能靠權(quán)力、關(guān)系等腐敗方式來(lái)維系，而這些用于維護(hù)關(guān)系的支出都會(huì)加到房產(chǎn)的成本內(nèi)，這也是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱性因素。當(dāng)前，中央政府在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，掀起了“反腐風(fēng)暴”，席卷那些與房地產(chǎn)圈保持著某種曖昧關(guān)系的權(quán)力角落。越來(lái)越多與房地產(chǎn)有關(guān)的腐敗事件敗露，使很多手握重權(quán)的地方高官接二連三落馬。這對(duì)維護(hù)房產(chǎn)秩序，防止房產(chǎn)泡沫至關(guān)重要。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，反腐倡廉、嚴(yán)懲內(nèi)部蛀蟲尤為重要，對(duì)此決不手軟。

（四）沖破地方保護(hù)的羈絆

對(duì)于有些地方政府及其官員來(lái)說(shuō)，一方面，房地產(chǎn)成為地方財(cái)政和各種城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的“搖錢樹”，推動(dòng)地價(jià)上漲，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，則不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP值，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。另一方面，由于地方政府相關(guān)部門自由裁量權(quán)力過(guò)大，導(dǎo)致了許多地方開(kāi)發(fā)商與審批部門之間的灰色、甚至是黑色交易。正是在這種錯(cuò)誤的政績(jī)觀與利益觀的主導(dǎo)下，一些地方政府積極主動(dòng)地成為房地產(chǎn)公司的庇護(hù)傘。對(duì)偷稅漏稅的房地產(chǎn)公司進(jìn)行遮掩與開(kāi)脫。這應(yīng)當(dāng)成為反對(duì)腐敗的重點(diǎn)之一。

（五）大力營(yíng)造誠(chéng)信環(huán)境

誠(chéng)信是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前房地產(chǎn)失控，房?jī)r(jià)飛漲跟房產(chǎn)市場(chǎng)缺乏誠(chéng)信密切相關(guān)。房地產(chǎn)商們結(jié)成聯(lián)盟，與地方政府勾結(jié)起來(lái)，提供虛假市場(chǎng)信息，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。一些房產(chǎn)公司違法預(yù)售商品房；還有些房產(chǎn)公司“空手套白狼”；甚至有些房產(chǎn)公司通過(guò)“假按揭”套取銀行貸款等。這些非誠(chéng)信的行為一方面不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面增加了銀行的不良資產(chǎn)，加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前建設(shè)部查處了一批嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易秩序、侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法違規(guī)案件。這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)之交易秩序與營(yíng)造誠(chéng)信環(huán)境起到了警示與促進(jìn)的作用。今后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大監(jiān)控和懲治的力度，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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