導(dǎo)語：國外房產(chǎn)稅給我國稅改革的啟示一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

論文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅，稅基范圍，市場價值，體制改革

論文摘要：在“寬稅基，低稅率”的稅制改革原則下，以房產(chǎn)市場價值為課稅基礎(chǔ)、擴大房產(chǎn)稅征稅范圍、規(guī)范減免措施為手段的房產(chǎn)稅稅基拓寬，是我國房產(chǎn)稅改革的必然選擇。房產(chǎn)稅是許多國家地方財政的重要收入來源。我國自分稅制改革以來，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴土地出讓金收入，形成有中國特色的“土地財政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢所趨。

當(dāng)前房產(chǎn)稅改革已成為大眾關(guān)注的熱門話題，因為它關(guān)系到大眾的切身利益和地方政府的財力來源，也是我國土地財政模式轉(zhuǎn)換的必然要求。2010年10月，黨的十七屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》明確提出要“繼續(xù)推進費改稅，全面改革資源稅，開征環(huán)境保護稅，研究推進房地產(chǎn)稅改革”。

我國自1994年分稅制改革以來，地方稅種大多比較零散，不易征收，地方財政收入難以得到保障，這與社會、居民、企業(yè)對地方公共服務(wù)日益增長的需求相矛盾。因此，地方政府依賴土地出讓金收入，形成了具有中國特色的“土地財政”。這種以“賣地”為特征的“土地財政”不具有可持續(xù)性，不符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。當(dāng)今世界上許多國家，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅則是地方財政的重要收入來源。因為地方政府提供的公共產(chǎn)品可以通過土地或者房產(chǎn)的價格比較完全地反映出來，如某區(qū)域內(nèi)有良好的治安、教育等因素，那么該區(qū)域內(nèi)的房價就比較高，所以不動產(chǎn)價格是對地方公共產(chǎn)品水平比較全面和準(zhǔn)確的表達，而該區(qū)域內(nèi)的常住居民都會享受到地方政府提供的公共產(chǎn)品。

一、房產(chǎn)稅的歷史沿革及現(xiàn)存問題

我國1950年開征了房地產(chǎn)稅，但在實施中受到各方面形勢以及相關(guān)法律變遷的影響，經(jīng)歷了一段特殊的發(fā)展歷程，而且在運行中也出現(xiàn)了一些問題。在此，擬對我國房產(chǎn)稅的發(fā)展歷程進行回顧，并對運行中存在的問題進行剖析。

（一）房產(chǎn)稅的歷史沿革

1949年新中國成立，全國財政經(jīng)濟面臨巨大的困難，人民政府的首要任務(wù)就是加強稅收工作，實現(xiàn)財政收支平衡，為恢復(fù)和發(fā)展國民經(jīng)濟創(chuàng)造條件。為此，當(dāng)時的政務(wù)院于1950年1月頒布《全國稅政實施要則》，規(guī)定除農(nóng)業(yè)稅外，全國統(tǒng)一征收14種稅，其中包括印花稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅等，并統(tǒng)一建立了各級稅務(wù)機構(gòu)。1950年6月調(diào)整稅收，將地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951年8月，政務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，在全國范圍內(nèi)執(zhí)行房地產(chǎn)稅。該條例規(guī)定：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人或產(chǎn)權(quán)出典人交納；房產(chǎn)稅以標(biāo)準(zhǔn)房價為計稅依據(jù)，按年計征，稅率為1%；標(biāo)準(zhǔn)房價應(yīng)按當(dāng)?shù)匾话阗I賣價格并參酌當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時房屋建筑價格分類、分級評定：凡開征房地產(chǎn)稅的城市，均須組織房地產(chǎn)評價委員會，房地產(chǎn)評價工作，每年進行一次，即房產(chǎn)稅稅基是以房產(chǎn)市場價值來確定的。

1956年我國生產(chǎn)資料的社會主義改造完成，經(jīng)濟關(guān)系發(fā)生了重大變化。為適應(yīng)當(dāng)時的計劃經(jīng)濟體制的要求，1958年我國對稅制進一步簡化，但房產(chǎn)稅制沒有變化。這以后，受前蘇聯(lián)的“非稅論”思想的影響，當(dāng)時只承認稅收的財政作用，而不承認稅收對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)功能。因此，在簡化稅制的思想指導(dǎo)下，我國于1973年實施工商稅制改革，將對國內(nèi)企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，而城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對房產(chǎn)管理部門、有房地產(chǎn)的個人和海外僑胞征收。城市房地產(chǎn)稅雖然名義上仍作為一個稅種存在，其經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能大大削弱，這也充分反映了我國當(dāng)時實行的單一的計劃經(jīng)濟模式。

1979年黨的十一屆三中全會以后，我國開始改革開放，經(jīng)濟形勢隨之發(fā)生重大變化，經(jīng)濟體制逐步由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，稅制也開始了全面改革，對工商稅制作了相應(yīng)調(diào)整。1982年公布的《中華人民共和國憲法》第十條指出：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！边@就使得原城市房地產(chǎn)稅中對城市地產(chǎn)征稅規(guī)定的部分已不符合實際情況，有必要把城市房地產(chǎn)稅劃分為土地使用稅和房產(chǎn)稅。1984年10月，國務(wù)院對國有企業(yè)進一步推行利改稅，恢復(fù)征收停征超過十年的房地產(chǎn)稅，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

1986年9月，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅對象是房產(chǎn)，征稅依據(jù)是以房產(chǎn)原值一次減除10%－30%后的余值，稅率為1.2%，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定；沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12qo。房產(chǎn)稅按年征收。該條例將房產(chǎn)稅稅基定為按房產(chǎn)原值進行確定。

2008年12月31日國務(wù)院第546號令，宣布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，也就是說，目前不論是涉外納稅人還是國內(nèi)納稅人，其房產(chǎn)稅征收的依據(jù)都是房產(chǎn)原值，沒有再按房產(chǎn)市場價值進行征收的房產(chǎn)稅了。

（二）房產(chǎn)稅運行中存在的問題

1.按房產(chǎn)原值征稅不能滿足組織收入的職能

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》頒布于計劃經(jīng)濟時代，規(guī)定自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房產(chǎn)的賬面原值扣除10%～30%之后的房產(chǎn)余值，沒有考慮到在我國市場經(jīng)濟體制下，由于房產(chǎn)這種特殊商品供求彈性小而需求量大，造成房產(chǎn)價格一漲再漲，居高不下，房產(chǎn)的市場價值和房產(chǎn)原值相差甚遠，造成房產(chǎn)稅稅基無法隨房產(chǎn)市場價值的變動而變動，違背了稅收的量能負擔(dān)原則，不能為地方財政有效地發(fā)揮組織收入的職能。

2.按房產(chǎn)原值征稅有失公平

按房產(chǎn)原值課稅，沒有考慮到隨著時間的推移，房屋的賬面原值會隨著折舊的提取而逐漸減少，最后形成一個“空殼”原值，因此，這種計稅辦法，沒考慮到房屋的自然損耗因素。同時，由于不同年代的房產(chǎn)造價差距較大，因而稅負也就明顯不一樣。老房的建設(shè)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，勢必將先建成的房產(chǎn)稅負轉(zhuǎn)嫁給后建成的房產(chǎn)口]，出現(xiàn)老房的房產(chǎn)稅稅負輕、新房的房產(chǎn)稅稅負重的現(xiàn)象，有違公平原則。

3.按租金計稅存在重復(fù)征稅問題

房屋的出租收益己作為我國現(xiàn)行營業(yè)稅的計稅依據(jù)之一征收了營業(yè)稅，如果房產(chǎn)稅也把房屋出租收益作為計稅依據(jù)，有重復(fù)課稅的可能。此外，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象進行征收的，屬于財產(chǎn)稅類的稅種，因此按租金計稅不符合財產(chǎn)稅“存量課征”的特征。此外，同一課稅對象如果既有房屋余值又有租金，按租金收入計稅的稅負往往高于按房屋余值計稅的稅負。

4.征收范圍狹窄，削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能

1998年的住房制度改革加速了我國居民住房的商品化，房產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，高收入者擁有多套房產(chǎn)屢見不鮮，《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》把個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)列為免稅對象，征稅范圍非常狹窄。對居民自用住房完全免稅，導(dǎo)致大量閑散資金投機房地產(chǎn)，推高房價，引發(fā)社會各種矛盾，消弱了房產(chǎn)稅調(diào)控功能。

二、國外房產(chǎn)稅的經(jīng)驗與啟示

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。在國外，房產(chǎn)稅通常是地方稅的主要來源。

（一）部分國家房產(chǎn)稅的經(jīng)驗

美國對土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%～10%不等）。征稅對象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，稅法由各州制定，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，平均為1%～3%。對房產(chǎn)稅的減免主要是對自住房屋給予減免稅，通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)。

日本的房產(chǎn)稅主要以固定資產(chǎn)稅的名義征收。固定資產(chǎn)稅實質(zhì)上是一個綜合性的稅種，它取代了原來分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵道稅等財產(chǎn)稅稅種，由地方稅務(wù)機關(guān)征收管理，主要是針對土地和房屋征稅。對房屋的課稅依據(jù)是按房屋的市場價值計征的，即以房屋再建價格為基礎(chǔ)評估，每三個基準(zhǔn)年度進行一次交替評估。

英國對房地產(chǎn)保有征收的稅主要是地方政府稅，由地方政府對居民住宅按房產(chǎn)價值課征，征稅對象是居民住宅（包括自己擁有的住宅和租用的住宅）。

法國房地產(chǎn)稅涉及房地產(chǎn)不動產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地年度稅、所有權(quán)轉(zhuǎn)移稅、增值稅和基礎(chǔ)設(shè)施稅等稅種。其中，政府規(guī)定由未建成區(qū)的地產(chǎn)稅、建成區(qū)土地稅和住宅稅共同構(gòu)成系統(tǒng)的土地年度稅收制度。土地年度稅根據(jù)不動產(chǎn)的價值，每年對不動產(chǎn)的所有者或占有者課征。

加拿大根據(jù)業(yè)主的不同情況，以土地和房屋的評估總值的0.5%～15%征收房產(chǎn)稅。征稅對象幾乎涵蓋了所有類型的房產(chǎn)和地產(chǎn)，甚至設(shè)備和設(shè)施。

（二）國外房產(chǎn)稅的啟示

綜觀國外房產(chǎn)稅的規(guī)定，其計稅依據(jù)一般為房產(chǎn)的市場評估價值，并且征稅范圍廣，除對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房產(chǎn)實行免征外，其余的房產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。稅基寬廣的結(jié)果是，依據(jù)市場價值評估之后的應(yīng)稅房地產(chǎn)價值總額增大，在房地產(chǎn)稅收總額既定的情況下，房地產(chǎn)稅的稅率就相應(yīng)降低。鑒于房地產(chǎn)稅應(yīng)稅范圍較大，單個納稅人的稅收負擔(dān)相對減輕，稅收的公平性和合理性得到了體現(xiàn)。

三、房產(chǎn)稅稅基改革的探討

基于我國房產(chǎn)稅的歷史沿革以及存在的問題，結(jié)合國外房產(chǎn)稅的經(jīng)驗，加強我國房產(chǎn)稅改革需對其稅基進行調(diào)整。

（一）以房產(chǎn)市場價值為房產(chǎn)稅課稅依據(jù)

1.以房產(chǎn)市場價值為依據(jù)征收房產(chǎn)稅符合受益與公平原則

稅收的基本原則就是從國家得利多者多納稅，房產(chǎn)稅也不例外。房子的價值來源于公共投入。在人口稀少的沙漠上建房子，社會需求為零，因為房子附近沒有公共投入，房子也就不具有價值。大都市的房產(chǎn)價值遠高于一般城市的房產(chǎn)價值，其原因就是因為政府在大都市的公共投入大，形成了良好的商業(yè)、教育、文化和生活環(huán)境。即使在同一個城市，由于公共設(shè)施建設(shè)不均衡，同等房屋其價值在不同地段也不盡相同。而這些對公共品的投入開支來自稅收，因此，房屋所有人因公共投入得到了利益，讓房屋所有人按房屋價值納稅符合稅收受益與公平原則。政府可以把房產(chǎn)稅用于幫助窮人建造廉價住房和對公共設(shè)施建設(shè)不足的地區(qū)加大投入。所以，按房產(chǎn)市場價值為依據(jù)是征收房產(chǎn)稅的一個重要原則。

2.以房產(chǎn)市場價值作為房產(chǎn)稅征收依據(jù)有其合理性

在市場上購買者和出售者進行自愿協(xié)商所決定的價格即房屋的市場價值，較為充分地反映了房屋所有可能的用途及其價值，并在一定程度上達到了資源的優(yōu)化配置。因此，以市場價值作為房屋稅的稅基比以房產(chǎn)面積或房屋套數(shù)為征稅依據(jù)更為合理：

第一，房屋價值能反映出其從政府的公共服務(wù)中獲得的收益，而房屋的面積與獲得的收益情況直接相關(guān)性較小。

第二，基于面積的評估會使低收入的納稅人要比高收入納稅人承擔(dān)更多的稅負，因為在高收入社區(qū)的平均家庭收入要高于低收入社區(qū)。對所有的房屋按面積征稅，意味著相同面積的房屋繳納相同的稅收，缺乏公平。

第三，基于面積評估的房產(chǎn)稅與基于市場價值評估的房產(chǎn)稅相比，稅額不會隨房屋價值的變化而變化，稅收收入彈性不足。

第四，基于套數(shù)進行房產(chǎn)稅征收，則會出現(xiàn)“假離婚”、“假分家”、“不結(jié)婚”等逃稅行為，不但造成稅源損失，也會造成社會動蕩。

世界上大部分國家尤其是發(fā)達國家都采用市場價值計價法，一些轉(zhuǎn)型國家和經(jīng)濟發(fā)展水平較低的國家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計價法或混合估價法。但實行面積計價法和混合計價法的國家正在向市場價值計價法轉(zhuǎn)變。所以，房產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)的市場價值。

3.以房產(chǎn)市場價值征收房產(chǎn)稅有利于稅收透明，并遏制房價的過快上漲

基于房產(chǎn)市場價值征收房產(chǎn)稅，那么業(yè)主定期都會收到其房產(chǎn)的評估報告和所應(yīng)負的稅款，讓納稅人明確地知道自己具體承擔(dān)了多少稅負，這與消費者不知在消費過程中付出多少稅額的增值稅、營業(yè)稅等間接稅相反，具有較大的稅收透明度，納稅人可以據(jù)此意識到地方公共項目的成本，更好地權(quán)衡地方公共項目建設(shè)的成本和收益。

此外，房產(chǎn)稅由地方政府征收，地方政府的公共支出有了資金來源，就可放棄對土地出讓金的依賴，從而減少了建房成本，會促使房價回落，并保持相對穩(wěn)定（美國1940～2000年的房價平均每年上漲2.3%），納稅人就能拿出更多的錢用于其他領(lǐng)域的投資和消費，擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（二）建立完善的房產(chǎn)市場價值評估制度

1.數(shù)字化城市的建設(shè)為房產(chǎn)市場價值的評估提供了基礎(chǔ)

以房產(chǎn)市場價值為房產(chǎn)稅征稅依據(jù)，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)?！笆濉逼陂g，我國在數(shù)字城市和城市信息化建設(shè)方面做了大量的工作：我國有120多個城市建設(shè)了城市規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，400多個城市建設(shè)了房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，100多個城市建設(shè)了綜合或?qū)I(yè)管網(wǎng)管理系統(tǒng)，100多個城市正在建設(shè)空間基礎(chǔ)信息系統(tǒng)。城市地理信息系統(tǒng)的建立和廣泛使用，使房地產(chǎn)價值評估更加先進精確，從而大大地減少了評估中的不公平性，降低了地方政府管理成本，提高了管理水平和效率，為房產(chǎn)稅稅基改革提供了堅實的基礎(chǔ)。

2.房產(chǎn)稅稅基的評估周期

由于房屋的實際市場價值波動比較大，從世界范圍來看，各國一般每隔3～5年就會對土地、房屋等重要的非金融資產(chǎn)進行一次價值重估。在我國房地產(chǎn)評估工作中，可以將房地產(chǎn)稅基評估與地方稅務(wù)部門已有的征管工作相結(jié)合。比如，我國每3年更換一次稅務(wù)登記證，稅務(wù)部門通過換證工作，建立稅務(wù)登記表信息數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建稅源監(jiān)控平臺，將法人和自然人所擁有的用于經(jīng)營的房地產(chǎn)信息進行及時更新，并與房地產(chǎn)稅基的重新評估制度相銜接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)連貫與完整。對暫時沒有評估值的房屋，可規(guī)定暫按房屋原值計稅，但對其稅率應(yīng)與以房屋評估值為稅基所適用的稅率有所區(qū)別，并不作任何扣除。因為房屋評估值均比房屋原值增加較多，這樣規(guī)定，可以促使納稅人接受房屋評估，并平衡稅負。

3.建立專門的房產(chǎn)評估機構(gòu)及評估隊伍

我國目前還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)，建議設(shè)立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

與其他稅收征管相比，開展房產(chǎn)評估工作所面臨的情況更為復(fù)雜，技術(shù)要求更高，政策性更強，需要建立一支從事此項工作的專業(yè)隊伍。在這方面，要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立評估9幣注冊登記制度，房地產(chǎn)稅基評估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核，建立符合我國國情的稅基評估從業(yè)人員管理制度。

（三）擴大房產(chǎn)稅征稅范圍，規(guī)范減免措施

根據(jù)量能支付原則，擴大征稅范圍，實行普遍征收，進一步擴大稅基，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。以市場評估價值為征收依據(jù)，為了防止逃稅，房產(chǎn)稅要先征后退，對城鎮(zhèn)所有房產(chǎn)征稅，做到一房不漏。城鎮(zhèn)居民憑戶口本到稅務(wù)部門以家庭戶為單位，按人均住房面積折算的價值辦理退稅。假如一個城市的平均住房面積（不合閑置面積）是50平方米，一個三口之家就可根據(jù)戶口所在地的房屋市場估價，按150平方米折算退稅。如果這三口之家的實際住房面積不到150平方米，這個家庭就相當(dāng)于得到了住房補貼，可看作是對節(jié)省資源、減少碳排放的獎勵。