導(dǎo)語：住房抵押貸款證券化創(chuàng)新論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、住房抵押貸款證券化概況

住房抵押貸款證券化是一種抵押擔(dān)保證券，指金融機構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款，匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓?，以證券的形式出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)的融資過程。從本質(zhì)上講，發(fā)行住房抵押貸款證券是住房抵押貸款發(fā)放機構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。隨著住房貨幣化改革的全面推開，如不開辟新的住房融資渠道，房改進程將受到嚴重制約。

而從世界范圍來看，住房抵押貸款是一種最廣泛地被證券化的資產(chǎn)，銀行將住房抵押這部分信貸資產(chǎn)以出售方式，讓從事抵押貸款證券業(yè)務(wù)機構(gòu)的特殊目標(biāo)公司(SPV)購買，該公司以這些資產(chǎn)作為抵押，發(fā)行資產(chǎn)抵押證券，再由承銷商(二級市場中介)出售給投資人。從總體上說，我國開展住房抵押貸款證券化的條件已經(jīng)基本具備，但是，如何培育貸款證券化所需要的發(fā)行人、機構(gòu)投資者、中介服務(wù)機構(gòu)等，并對相關(guān)的法律制度進行完善是開展這項業(yè)務(wù)的前提。

二、住房抵押貸款證券化運作的思路

1、加快相關(guān)市場發(fā)展，為證券化提供基礎(chǔ)市場條件。必須著手解決市場中存在問題，措施有：一是要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場，推進住房商品化與貨幣化進程，深化住房制度改革；二是要完善證券市場，加快證券市場化發(fā)展速度，擴大其容量和規(guī)模，完善其功能，加強其管理體系的建設(shè)，健全相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范證券交易行為，穩(wěn)定證券市場；三是積極培養(yǎng)住房抵押貸款市場。

2、加快住房抵押貸款證券化組織機構(gòu)建設(shè)，完善中介服務(wù)體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險和資信評估等相關(guān)部門。為了支持住房抵押貸款證券化的啟動，開辦初期，可由政府主管、開發(fā)商、銀行、證券、擔(dān)保、保險等部門共同發(fā)起成立政府住房抵押貸款公司，待條件成熟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄煞莨?，可以將住房資金管理中心作為抵押貸款機構(gòu)的下屬單位，并允許抵押貸款機構(gòu)吸收住房公積金存款和住房儲蓄存款，使部分住房公積金進入住房抵押貸款市場，或為抵押貸款提供擔(dān)保；必要時，成立住房抵押貸款保險金融機構(gòu)，以國家權(quán)力機構(gòu)作為后盾?，F(xiàn)階段，可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)，然后建立符合法律規(guī)范的專門保險機構(gòu)，提高住房抵押貸款的安全性。此外，要完善中介服務(wù)機構(gòu)，組建大批借款人資格審查、不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)證券評級等機構(gòu)，提高業(yè)務(wù)咨詢、資信調(diào)查、房產(chǎn)評估和監(jiān)證登記等方面的服務(wù)質(zhì)量，滿足住房抵押貸款市場的需要。

3、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī)，以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。重點解決不動產(chǎn)抵押處分權(quán)與政府行政處罰權(quán)的矛盾、抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔(dān)保的約束機制等問題。制定《住房法》、《住房金融機構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》等，同時要建立借款人資信審查、價格評估、抵押證券評級等一系列統(tǒng)一標(biāo)準和金融機構(gòu)開辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會計制度。此外，還要有相關(guān)法規(guī)來規(guī)范、監(jiān)督與住房金融有關(guān)的住房儲蓄管理、住房公積金管理以及住房補貼管理等經(jīng)濟活動。

三、我國住房抵押貸款證券化的創(chuàng)新之策

1、立法層面上的創(chuàng)新

雖然隨著我國《金融資產(chǎn)管理公司條例》的出臺我國已基本上打通了不良資產(chǎn)證券化的通道，但是我們必須明確的是該條例僅僅是一種燃眉之急的做法。而且，從學(xué)理上而言當(dāng)條例與我國現(xiàn)行的銀行法、保險法及證券法律發(fā)生沖突時，根據(jù)上位法優(yōu)于個位法的特點，條例的效力還是一個經(jīng)受不住學(xué)理推敲問題。實際上，總體考慮，我國目前的法律環(huán)境對于資產(chǎn)證券化的展開還有相當(dāng)大的阻力，這主要表現(xiàn)為現(xiàn)行法律規(guī)則與資產(chǎn)證券化內(nèi)在需求的沖突及證券化法律的空白。鑒于這種形勢，筆者認為，我國在立法上應(yīng)采取這樣的策略：

（1）理清目前既存的《公司法》、《保險法》、《證券法》、《商業(yè)銀行法》、《企業(yè)債券管理條例》、《擔(dān)保法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《信托投資公司管理辦法》等與不良資產(chǎn)證券化內(nèi)在需求之間的規(guī)則沖突之處，以求規(guī)則與資產(chǎn)證券化關(guān)系的發(fā)展同步；在這之中，筆者認為既然資產(chǎn)證券化的結(jié)果是不良資產(chǎn)被經(jīng)過包裝后以證券的方式表現(xiàn)出來，那么我國的證券法必須立于現(xiàn)實的層面對證券進行一個明確的界定，以突破目前的規(guī)定。

（2）提高住房抵押貸款證券化的立法層次。我國應(yīng)出臺一部立法層次高的法律，以體現(xiàn)立法的權(quán)威性、一致性與穩(wěn)定性。國際上資產(chǎn)證券化立法模式有分散立法與統(tǒng)一立法兩種，分散立法模式以美國為代表，統(tǒng)一立法模式是其他大部國家所采取的模式，特別是近幾年來，歐洲、亞洲等陸續(xù)有幾十個國家和地區(qū)制訂了資產(chǎn)證券化的單行法。

2、制度層面上的創(chuàng)新

（1）SPV的模式安排及自我風(fēng)險隔離問題。SPV的模式是不良資產(chǎn)證券化成功的根本保證，筆者認為在目前的形勢下，具有現(xiàn)實性的模式有以下幾種：

①成立國有獨資的SPV；在設(shè)計該模式中，我國可以借鑒香港按揭公司模式，成立一個由政府支持的國家獨資公司，其經(jīng)營業(yè)務(wù)為購買應(yīng)收款項，并以此為支撐發(fā)行證券；其啟動資金由政府出資，其后可以通過發(fā)行證券募集資金來購買證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。客觀而言，這一模式在目前的法律環(huán)境下，并不存在法律障礙，且此類SPV還能享受稅收方面的優(yōu)惠。因此，這一模式是一種成本較低、且迅捷的方式。

②資產(chǎn)管理公司成立子公司型的SPV模式；根據(jù)我國《金融資產(chǎn)管理條例》第10條規(guī)定，我國的資產(chǎn)管理公司可以綜合運用多種手段來處置不良資產(chǎn)，其中包括運用出售、資產(chǎn)重組、置換、債轉(zhuǎn)股、證券化等多種方式對貸款及其抵押品進行處置。同時，根據(jù)該條例第26條的規(guī)定，資產(chǎn)管理公司還可以享受稅收優(yōu)惠的政策。因此，由長城、信達、東方等資產(chǎn)管理公司來成立子公司SPV進行資產(chǎn)證券化亦為一種明智之舉。具體的操作是，資產(chǎn)管理公司按照破產(chǎn)隔離的要求成立子公司型SPV，其專門從事基礎(chǔ)資產(chǎn)的購買與資產(chǎn)支撐證券的發(fā)行業(yè)務(wù)。

③特殊目的信托SPV模式。《信托法》的出臺為特殊目的信托SPV提供了法律根據(jù)。因此，發(fā)起人可以設(shè)立一個信托型SPV，然后將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托SPV，信托的權(quán)益移交給一家獨立的受托管理機構(gòu)進行托管。其后信托SPV以基礎(chǔ)資產(chǎn)為支撐發(fā)行受益憑證，受托管理機構(gòu)負責(zé)收取證券的本息，并向投資者進行分配。然而，若要使該模式切實可行，我國還必須對2002年《信托投資公司管理辦法》第9條，及其《實施細則》第4條的內(nèi)容進行修訂。實質(zhì)上，無論我國的SPV采取何種模式，立法都必須考慮到SPV自身的產(chǎn)隔離問題。因此，我國的資產(chǎn)證券化法應(yīng)作出如下的規(guī)定：其一是應(yīng)將SPV的業(yè)務(wù)范圍限于僅從事與證券化交易有關(guān)的業(yè)務(wù)活動；其二是一般情況下，其債務(wù)也只能限于證券化交易中成立的債務(wù)與擔(dān)保；其三是在資產(chǎn)支撐證券尚未清償完畢的情況下，SPV不能進行解散、清算、兼并及資產(chǎn)銷售活動；其四為了避免與母公司“實質(zhì)合并”，必須要求SPV嚴格遵守獨立契約原則，建立獨立的賬薄與檔案，保留獨立的賬戶，并將自有資產(chǎn)與母公司的資產(chǎn)隔離。

3、不良資產(chǎn)真實銷售問題

采取何種證券化方式是我國證券化立法創(chuàng)新中所必須解決的重要問題。一般而言，資產(chǎn)證券化程度較高的國家都確立真實銷售的立法價值取向，相反則采取擔(dān)保融資的方式。盡管有許多學(xué)者從我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展階段及理論研究的程度、目前的法律體制、稅收與會計方面、破產(chǎn)隔離機制的不足等角度出發(fā)，認為我國目前只宜采取擔(dān)保融資的模式。對于這一觀點，筆者認為是值得商榷的。在目前的形勢下，我國的資產(chǎn)證券化法則應(yīng)確立“資產(chǎn)真實銷售”的準則，其原因如下：其一這種準則能提升基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用評級，易于證券的發(fā)行與交易；其二是這一準則的確立必然會導(dǎo)致我國的立法者對與證券化相關(guān)的法律進行重新的審視，從而對原來相關(guān)的法律規(guī)則進行一次系統(tǒng)的梳理，如對《公司法》、《破產(chǎn)法》等進行相應(yīng)的整合；其三是真實銷售具有本身的制度優(yōu)勢，能更好地隔離風(fēng)險，保證交易的安全，是一種比較成熟的證券化模式。筆者認為，在立法中在識別真實銷售與擔(dān)保融資時，我國可以借鑒作者在前文所述的美國的一些識別標(biāo)準，如當(dāng)事人的意圖、有無追索權(quán)、及會計與稅收上的處理等。實際上，資產(chǎn)真實銷售與破產(chǎn)隔離及SPV的組建是幾個緊密相聯(lián)的問題，因為無論SPV是采用公司、合伙或信托形式，都要注意自身破產(chǎn)風(fēng)險和發(fā)起人破產(chǎn)風(fēng)險的隔離，防止發(fā)生“實體合并”，使已轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)重新歸并到發(fā)起人的破產(chǎn)財產(chǎn)中。因此，在我國的證券化立法中，必須將上述的三個問題進行務(wù)實性的綜合考慮。

4、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則的確立

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則是指在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中債權(quán)人發(fā)生變更時，如何保證債務(wù)人的知情權(quán)問題。一般而言，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則有三種類型，即協(xié)議轉(zhuǎn)移、通知轉(zhuǎn)移及自由轉(zhuǎn)移。從《合同法》第80條考察，我國采取的是通知轉(zhuǎn)讓的原則，但是在資產(chǎn)證券化中由于原始債務(wù)人眾多，要逐一通知債務(wù)人無疑會增加證券化的成本。因此，有必要對該原則進行矯正。筆者認為我國對于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則可以采取以下兩種方式：其一是在證券立法中規(guī)定適用“特例”方式，即規(guī)定公告應(yīng)被視為對所有債務(wù)人進行了債權(quán)轉(zhuǎn)讓的有效通知；其二是在最初簽訂的合同中就約定債權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的轉(zhuǎn)移無須另行通知。

【摘要】本文基于我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀，闡釋了當(dāng)前我國住房抵押貸款證券化的運作思路，并從立法層面和制度層面具體論述了我國住房抵押貸款證券化的創(chuàng)新之策。

【關(guān)鍵詞】運作思路創(chuàng)新之策住房抵押貸款證券化

【參考文獻】

[1]朱懷念、唐棣：《試論我國推行不良資產(chǎn)證券化的法律環(huán)境》載《法學(xué)評論》2002年第5期

[2]王玉華、黃海波：《發(fā)展住房抵押貸款證券化的探討》，資料來源：，2006/11/10