導語：房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：在“房住不炒”總基調(diào)下，房價漲幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)進入軟著陸狀態(tài)。在外部環(huán)境如經(jīng)濟、政策、需求和企業(yè)內(nèi)部管理如籌資、投資、資金回收等因素的夾擊下，房地產(chǎn)企業(yè)處于資產(chǎn)負債率高、存貨周轉(zhuǎn)率低、回款困難的狀態(tài)，最終房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金回收方面都存在財務風險。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀、對龍湖集團進行案例分析、識別出龍湖集團存在的財務風險、并提出合理的解決方案。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；風險控制

一、緒論

（一）研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)已全面告別前幾年的“黃金時代”，逐漸進入庫存積壓，去庫存的時代。近幾年來，房地產(chǎn)住宅銷售面積出現(xiàn)整體下滑現(xiàn)象，土地購置面積及成交價款同比降幅較大。房企項目規(guī)劃復雜、資金回收周期長。如果房價降低、市場需求下降或某一關鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險就會升高，嚴重的話會使整個經(jīng)濟進入危機狀態(tài)。因此各地政府積極出臺政策幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低財務風險。房企也認識到控制財務風險的重要性，努力從外部環(huán)境和內(nèi)部管理來對風險進行認識、分析和控制。

（二）龍湖集團控股有限公司簡介

龍湖集團控股有限企業(yè)（下文簡稱為龍湖集團），以重慶作為起點,不斷擴張到全國,是以卓越成功、注重細節(jié)為核心的房地產(chǎn)企業(yè)。龍湖集團兩次榮登紅榜評選，在2009年香港聯(lián)交所成功上市，曾經(jīng)被評為風險控制能力最好的領軍企業(yè)，2018年曾獲得“境內(nèi)外全投資級”的榮譽。該企業(yè)業(yè)務遍布全國重點城市，曾獲得“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”“Forbes世界500強”“財富中國500強”的稱號，多次入選“Forbes亞太區(qū)最佳上市企業(yè)50強”。

二、行業(yè)環(huán)境分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1.商品房銷量趨于穩(wěn)定。近些年來房價增長緩慢，甚至一些二三線城市房價下降，導致居民對房產(chǎn)投資的積極性降低，對房屋購買的需求沒有往年旺盛，炒房熱潮已經(jīng)褪去，商品房銷售面積增速放緩。商品房2016—2020年銷售面積及增速如圖1所示，2016年商品房銷售面積比上一年度增長22.5%，2017年繼續(xù)保持勢頭增長7.7%，增長12059萬平方千米，這之后的三年增速都小于3%，2017—2020年四年間銷售面積基本穩(wěn)定，漲幅不大。2.營業(yè)收入增長放緩。從整體營收看，房企雖然營業(yè)收入增加但是增長速度下降。由表1中數(shù)據(jù)可知，幾大房企巨頭的營業(yè)收入增長率都在下降，其中恒大地產(chǎn)的營收更是從2017年起便呈現(xiàn)負增長，并面臨退市風險。在收入放緩的同時，房企整體凈利潤呈下降趨勢，說明房地產(chǎn)紅利期已經(jīng)過去。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行財務風險

1.籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都舉債經(jīng)營，而現(xiàn)在整體大環(huán)境不景氣導致房地產(chǎn)企業(yè)收益減少入不敷出。房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資金沒有通過營運帶來預期利益，企業(yè)無法按期彌補債務和資金缺口，償債壓力增大，企業(yè)將處于較高的收支性籌資風險中。由于其他類型企業(yè)獲利能力無法和房企相比較，部分金融機構(gòu)只考慮眼前利益，所以想盡辦法為房企籌資開綠燈。隨著籌資難度和成本增加以及房企之間的籌資成本分化顯著，尤其是籌資能力相對較差、經(jīng)營不善的中小企業(yè)違規(guī)籌資風險機率增大，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的收支性籌資風險。2.對內(nèi)投資風險。對內(nèi)投資風險，是房企在現(xiàn)在主要經(jīng)營項目中實際投資收益和預期投資收益存在差異的風險。尤其在對內(nèi)投資項目以及目標消費者的分析不準確的情況下，進行盲目投資，使實物資產(chǎn)積壓，對內(nèi)投資占比過大，導致流動資金不足，從而引發(fā)對內(nèi)投資風險。房地產(chǎn)企業(yè)在買房潮時期，迷信房價會持續(xù)猛增的情況下，一味地進行對內(nèi)投資再生產(chǎn)，對內(nèi)投資規(guī)劃不充分。前幾年的房價、地價都很高,引進大量資金進行投資建設。但房地產(chǎn)建成時間長，現(xiàn)在的房價遠不如以前，而且市場需求趨于飽和狀態(tài)，最終使房地產(chǎn)處于痛苦去庫存、消化空置房的狀態(tài)，形成了對內(nèi)投資風險。3.收款環(huán)節(jié)營運風險?！胺孔〔怀础奔岸愂照呤股唐贩康某山涣看蠓陆?、交易價格漲幅變小并且推遲了交易時間。因此從成交量、交易價及時間三個維度，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金回流過程復雜、時間較長的現(xiàn)狀，造成了收款環(huán)節(jié)營運風險。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨過多，而且存貨轉(zhuǎn)化為資金的能力最差，一般要經(jīng)過產(chǎn)品的銷售和賬款的回收這兩個過程，存貨才能變成貨幣資金。然而現(xiàn)在消費者需求不大，導致存貨無法快速銷售，故此出現(xiàn)了存貨積壓現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)存貨成本高，使房地產(chǎn)企業(yè)資金套牢無法快速變現(xiàn)，從而使資金回收周期加長，造成了收款環(huán)節(jié)營運風險。

三、龍湖集團財務風險分析

（一）財務風險分析

1.籌資環(huán)節(jié)償債風險。償債能力是指用企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)彌補現(xiàn)有負債的實力，是分析償債風險的一項指標，見表2。從短期償債能力分析，龍湖集團流動比率2017年受到一系列非自然因素影響，達到最低值1.32，而后稍有回升。龍湖集團五年間速動比率都在0.5以下，明顯低于1。綜合來看，龍湖集團具有一定的短期償債風險，如果因無法彌補債務，進而被動地處置相關資產(chǎn)，可能會引發(fā)經(jīng)營周期資金短缺、經(jīng)營管理困難等財務風險。同時，龍湖集團流動負債的比重很高,說明負債資金中流動負債與長期負債等資金的配比不合理，各組成配比與企業(yè)的彌補債務實力以及籌資能力關聯(lián)性很大。企業(yè)在資金總額增長的同時，流動負債也在迅猛增長，使企業(yè)沒有喘息時間，從而使企業(yè)短期償債壓力加大。從資產(chǎn)負債率來分析長期償債能力，龍湖集團資產(chǎn)負債率五年間不斷上漲，2020年達到了74.81%。雖然國際上通常認為資產(chǎn)負債率60%左右較為合適，但是房企共性問題是舉債率高，資產(chǎn)負債率高，屬于行業(yè)特點。如融創(chuàng)中國和萬科資產(chǎn)負債率近幾年一直維持在80%-90%左右，所以龍湖集團的長期償債壓力在行業(yè)內(nèi)較小，相比風險較低。2.資金營運風險。通過周轉(zhuǎn)率來評價企業(yè)營運能力見表3，2020年存貨周轉(zhuǎn)率從2016年的0.43下降到0.37。龍湖集團存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，反映了企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力弱①。五年間，存貨的周轉(zhuǎn)周期由兩年半增加到了三年，存貨周轉(zhuǎn)周期過長使得資金變現(xiàn)時間長，龍湖可能存在資金營運風險，使資金無法正常營運。龍湖集團回款期雖有所提升但還很長，說明龍湖集團已經(jīng)重視了應收賬款周轉(zhuǎn)問題但是還沒有找到合理有效的解決辦法。從應收賬款周期可以看出2020年約為58天，較長的應收賬款周轉(zhuǎn)周期會使龍湖資金回收困難，造成收款環(huán)節(jié)營運風險。

（二）財務風險影響因素分析

1．企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。在龍湖集團生產(chǎn)經(jīng)營的不同環(huán)節(jié)，總資產(chǎn)和總負債經(jīng)常發(fā)生波動，會給企業(yè)帶來完全不同的利益、風險和資金流動性?？傌搨c總資產(chǎn)的配比影響著資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率反映企業(yè)擁有或控制的經(jīng)濟中負債的占比以及償債能力。龍湖集團的資金組成部分配比不對，負債占比過高、償債壓力大、缺乏償債實力，所以企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理影響龍湖集團的財務風險。2．應收賬款積壓程度。龍湖集團本質(zhì)上是資金高度聚集的企業(yè)，必須有大量資金維持正常的運營。龍湖集團應收賬款積壓過多，會有大量壞賬無法收回，可能使企業(yè)償債更加困難，從而使收款環(huán)節(jié)營運風險過大。如要進一步追討應收賬款，將增加企業(yè)的經(jīng)營管理成本。使企業(yè)的營業(yè)利潤下滑，也會使企業(yè)資金流動速度減慢，加大財務風險。

四、財務風險控制對策

（一）改變企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

龍湖集團要重視資金結(jié)構(gòu)的科學配比，要重整企業(yè)負債和資產(chǎn)的配比，同時也應重整負債資金中流動負債與長期負債等資金的結(jié)構(gòu)和比重②。首先應降低流動負債占比，適當增加長期負債的占比。其次應改變流動資產(chǎn)與流動負債的比例，增加速動資產(chǎn)，避免企業(yè)資金鏈緊繃和償債壓力大。

（二）加強企業(yè)應收賬款管理

龍湖集團應出臺合理的信用政策。按照國際標準從企業(yè)能力、質(zhì)量信用、資本資金、抵押貸款等多方面評估對方的信用指標，制定嚴格的付款條件，認真評估顧客的財務狀況、資信狀況。根據(jù)對方實際情況合理利用折扣,使對方盡快還款，提高應收賬款的回款能力。此外龍湖集團應對各項應收賬款建立完備的催收程序，要派人進行應收賬款追蹤，提醒對方按期還款。最后龍湖集團還應按期對應收賬款的賬齡進行分析，對一些壞賬可以依靠訴訟方式進行追回，盡可能提高應收賬款管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在收支性籌資風險、對內(nèi)投資風險、收款環(huán)節(jié)營運風險。一般房企都處在舉債經(jīng)營的狀態(tài)，又因存貨積壓、資金結(jié)構(gòu)、應收賬款回收周期長等問題使企業(yè)的財務風險變大。本文根據(jù)龍湖房地產(chǎn)企業(yè)的財務數(shù)據(jù)識別出龍湖集團資金結(jié)構(gòu)不合理、應收賬款周轉(zhuǎn)率低導致籌資環(huán)節(jié)償債能力弱、資金回收困難的財務風險并提出了改良企業(yè)現(xiàn)階段的資本結(jié)構(gòu)、加強企業(yè)應收賬款管理的對策。

作者：劉嘉欣 單位：黑龍江大學