導(dǎo)語：市物業(yè)項目管理制度一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項目的退出，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，做好物業(yè)服務(wù)項目的退出銜接工作，保障物業(yè)管理活動依法正常進行，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則》等有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，制定本辦法。

第二條鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，適用本辦法。

第三條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)項目退出管理的監(jiān)督工作。各轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目項目退出管理的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)主動接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。

街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目退出的監(jiān)督，對本轄區(qū)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行全面指導(dǎo)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)落實工作。

第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)項目過程中，應(yīng)當(dāng)本著維護群眾利益、維護社會穩(wěn)定、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要樹立社會責(zé)任感，行業(yè)榮譽感，企業(yè)信譽感，堅持按原物業(yè)服務(wù)合同的約定，始終做好物業(yè)的日常管理和服務(wù)工作。同時，應(yīng)對物業(yè)項目的公共設(shè)施設(shè)備和共用部位進行巡檢，按規(guī)定應(yīng)于退出前維修養(yǎng)護的及時修繕到位；個別大中修項目不能及時修繕的應(yīng)列成清單，移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保持物業(yè)服務(wù)的正常有序，積極維護社會穩(wěn)定。

第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定。同時，應(yīng)遵守本辦法規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責(zé)，依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項目管理的連續(xù)性。

第八條業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故終止前期物業(yè)服務(wù)合同退出物業(yè)項目的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬終止合同前3個月，就合同終止和擬退出物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)事宜與開發(fā)建設(shè)方協(xié)商一致后，以書面形式向物業(yè)所在地轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報告，同時，填寫《鎮(zhèn)江市前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理登記表》進行備案。經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。

原開發(fā)建設(shè)單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

（二）合同當(dāng)事人雙方應(yīng)將合同終止時間等有關(guān)事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。經(jīng)雙方約定的合同終止時限內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好服務(wù)工作，積極協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在雙方約定的合同終止時限內(nèi)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理；或者向物業(yè)所在地的街道辦事處移交。有關(guān)移交費用由雙方依法在合同中約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新服務(wù)單位接管后7日內(nèi)，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位的見證下，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新聘企業(yè)或街道辦事處完成下列移交事宜：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術(shù)資料；

5、物業(yè)管理所必須的其他資料；

包括：⑴規(guī)劃定點圖；

⑵宗地圖；

⑶建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

⑷建設(shè)工程施工許可證；

⑸工程地質(zhì)勘察報告；

⑹建設(shè)工程設(shè)計變更資料；

⑺商品房預(yù)售許可證等其它資料。

6、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料；

包括：屬于開發(fā)企業(yè)權(quán)屬的房屋資料；屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬資料。

7、規(guī)劃、建設(shè)、房管、園林、水、電、燃氣等部門驗收合格證明；

8、物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

9、受聘期間以開辦費用購置的資產(chǎn)及物品，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費等；

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設(shè)施設(shè)備、結(jié)轉(zhuǎn)移交的費用等逐一登記造冊，經(jīng)接受方簽字確認后，報轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

（五）如前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，開發(fā)建設(shè)單位在有關(guān)部門指導(dǎo)下已按有關(guān)規(guī)定選舉成立首屆業(yè)主委員會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將本條第三項所列移交事宜，向業(yè)主委員會移交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極幫助業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)企業(yè)或服務(wù)單位。

（六）首屆業(yè)主委員會成立后，應(yīng)積極開展選聘物業(yè)服務(wù)單位工作，但是，前期物業(yè)服務(wù)合同已達終止日期，屆時新的物業(yè)管理單位尚未落實的，開發(fā)建設(shè)單位可以協(xié)商原物業(yè)服務(wù)企業(yè)順延服務(wù)，也可以協(xié)商社區(qū)居委會臨時代為管理，直至新的管理單位接管服務(wù)為止。順延服務(wù)或社區(qū)代管期間產(chǎn)生的費用，開發(fā)建設(shè)單位按實承擔(dān)。

第九條實施正常物業(yè)服務(wù)階段的項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會一方提前解除合同的，或者雙方在物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：

（一）業(yè)主大會決定提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的。

1、業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前90日，組織召開業(yè)主大會會議，根據(jù)業(yè)主大會的表決結(jié)果決定是否提前解約或不續(xù)約。同時，對合同終止后的物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行表決。表決采取記名投票方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。

2、如業(yè)主大會表決同意提前解約或不續(xù)約的，業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前60日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時，會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)將合同終止時間等事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。

3、業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主大會表決結(jié)果以書面形式報物業(yè)項目所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并填寫《業(yè)主大會終止物業(yè)服務(wù)合同情況登記表》進行備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知起30日內(nèi)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行一次全面養(yǎng)護，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規(guī)定，做好各項移交準(zhǔn)備。

5、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前30日內(nèi)，可以通過招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進場交接工作。

6、經(jīng)業(yè)主大會依法決定提前解約或不再續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其30日內(nèi)退出。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同或合同期滿不再續(xù)約。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約，以及退出項目的時間表和工作計劃等，與業(yè)主委員會進行協(xié)商取得一致后，填寫《鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理登記表》報物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同業(yè)主委員會將不再續(xù)約的決定，合同終止時間等事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告不少于15日。

3、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在合同終止日期前60日，組織召開業(yè)主大會，就落實原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問題進行議決。并將議決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于15日。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目30日前，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行一次全面養(yǎng)護，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規(guī)定，做好各項移交準(zhǔn)備。

5、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前30日內(nèi)，可以通過招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進場交接工作。

6、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目日期已到，業(yè)主大會仍未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)居委會代為臨時管理，做好清潔保潔、綠化管理、公共秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據(jù)實交納，業(yè)主委會負責(zé)收取，直至新的物業(yè)服務(wù)單位進場。

第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時，業(yè)主委員會（開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公告，具體內(nèi)容包括：

1、提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的原因；

2、合同終止的具體時間；

3、業(yè)主大會對解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)，以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題的表決結(jié)果；

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行一次養(yǎng)護維修的具體時間表；報修值班電話；

5、物業(yè)服務(wù)費、停車費及其它公共收費的收支情況；多收或結(jié)轉(zhuǎn)費用的數(shù)額及移交情況；裝修押金、垃圾清運費使用與退還情況；物業(yè)維修基金使用情況；

6、物業(yè)服務(wù)用房具體位置及權(quán)屬登記情況；

7、其他。

第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定做好退出物業(yè)項目管理相關(guān)工作的，記入企業(yè)誠信檔案作為資質(zhì)管理的依據(jù)之一，并作為不良行為記錄向業(yè)主和社會公布。情節(jié)嚴重的，依法給予行政處罰。給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)項目所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，物業(yè)企業(yè)依法起訴業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目引發(fā)糾紛的，當(dāng)事人可根據(jù)物業(yè)管理合同約定提請仲裁或提交人民法院裁決。

第十四條在物業(yè)項目退出管理的過程中，因開發(fā)建設(shè)單位原因造成的遺留問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)盡到社會責(zé)任，并及時予以處理和完善，業(yè)主也可通過法律途徑依法維護正當(dāng)權(quán)益。

第十五條本辦法由鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第十六條本辦法自20*年5月1日起施行。