導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)稅收征管現(xiàn)狀的工作方案一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

*年8月以來(lái)，*市西鄉(xiāng)塘區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)上馬，為城區(qū)地方稅收收入開(kāi)辟了新的骨干稅源，使舉步維艱的地方財(cái)政重現(xiàn)新的活力，同時(shí)也給城區(qū)地方稅收的征管工作提出新的課題。在上級(jí)部門(mén)的正確領(lǐng)導(dǎo)和城區(qū)政府的大力支持下，*市西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局積極探索對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)地方稅收的征管辦法，緊緊抓住重點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)樓盤(pán)、樓市價(jià)格急劇升溫的大好機(jī)遇，嚴(yán)征細(xì)管，熱情服務(wù)，將精細(xì)化管理落到實(shí)處，取得了較好的效果。截止*年9月底，累計(jì)征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)各項(xiàng)地方稅款9853.89萬(wàn)元，同比增收3961.72萬(wàn)元，增幅67.23%（其中：營(yíng)業(yè)稅同比增收1727.43萬(wàn)元；增幅50.67%，土地增值稅同比增收1291.04，增幅達(dá)200.91%），為促進(jìn)*年*市、城區(qū)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)稅源概況和稅收實(shí)現(xiàn)情況

房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控工作是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局組織收入工作的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對(duì)西鄉(xiāng)塘區(qū)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響力，可以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的變動(dòng)直接影響到西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅收收入的變化，并且其影響力是持續(xù)和較穩(wěn)定的，在制造業(yè)稅收相對(duì)穩(wěn)定的前提下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)解讀可以推斷地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，解釋稅收增長(zhǎng)原因，探尋稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，為稅收征收管理決策提供依據(jù)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅源監(jiān)控是西鄉(xiāng)塘區(qū)地方稅務(wù)局稅收征管工作的重中之重。目前，西鄉(xiāng)塘區(qū)重點(diǎn)稅源管理股管轄的房地產(chǎn)企業(yè)共29戶，其中國(guó)家總局重點(diǎn)監(jiān)控20戶，區(qū)局重點(diǎn)監(jiān)控4戶，城區(qū)局重點(diǎn)監(jiān)控5戶。分年度看，*年、*年、*年1-9月分別征收6189.56萬(wàn)元、8178.47萬(wàn)元、9853.89萬(wàn)元，稅收收入占總收入比重分別為8.93%、14.30%、23.75%，呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅收收入在西鄉(xiāng)塘區(qū)起著不可替代的作用。

二、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的主要做法及成效

（一）強(qiáng)化素質(zhì)，落實(shí)制度。一是選調(diào)政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)的稅收人員從事的房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理工作；二是定期組織業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和研討，及時(shí)研究和解決工作中出現(xiàn)的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題；*年來(lái)，通過(guò)研討解決了房地產(chǎn)企業(yè)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理等問(wèn)題，形成了一系列的管理辦法，確保房地產(chǎn)行業(yè)稅收有條不紊的開(kāi)展。其次，建立了嚴(yán)格的控管制度，將制度涵蓋于管理的方方面面。用監(jiān)控管理辦法明確房地產(chǎn)項(xiàng)目情況收集、稅務(wù)登記、稅收政策執(zhí)行等事項(xiàng)要求，結(jié)合*市地稅局項(xiàng)目屬地管理原則，建立重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收月報(bào)表、項(xiàng)目預(yù)售、銷(xiāo)售前后的保全清算制度等。三是結(jié)合執(zhí)法過(guò)錯(cuò)追究制，加強(qiáng)檢查和監(jiān)管。稅源管理最重要的因素是人的因素，西鄉(xiāng)塘區(qū)地稅局在完善一系列的征收管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)內(nèi)部的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作，堅(jiān)持以制度管理人和事，對(duì)執(zhí)行不到位的及時(shí)限期改正、糾正和責(zé)任追究，切實(shí)保證制度不折不扣得到貫徹落實(shí)。

（二）收集房源，處處留心。一是留心廣告找房源。我們高度重視房源信息，從廣告入手查找房源，要求稅收管理員密切關(guān)注報(bào)刊和“房交會(huì)”、互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)信息。二是全面清查房源。對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)行了全面調(diào)查清理；同時(shí)，設(shè)立專(zhuān)職外勤人員深入到房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，跟蹤監(jiān)控。三是發(fā)動(dòng)群眾探訪房源。定期深入樓盤(pán)、大街小巷進(jìn)行宣傳，向群眾了解在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，并通過(guò)城區(qū)稅源辦、居委會(huì)、中介公司等組織掌握房源狀況。

（三）建立網(wǎng)絡(luò)，時(shí)時(shí)互動(dòng)。在城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下，與城區(qū)稅源辦定期召開(kāi)房地產(chǎn)管理聯(lián)席工作會(huì)議，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目管理，強(qiáng)化了日常信息交流和情況通報(bào)，形成了稅源控管體系。部門(mén)互相配合是關(guān)鍵。我們主動(dòng)上門(mén)，逐個(gè)走訪城區(qū)開(kāi)發(fā)辦、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、建管站等涉稅房地產(chǎn)管理部門(mén)，了解它們的工作職能和工作程序，尋找加強(qiáng)管理的途徑和手段，同時(shí)收集了大量最新樓盤(pán)立項(xiàng)、審批、開(kāi)工、預(yù)售等信息，進(jìn)行落實(shí)。通過(guò)召開(kāi)地方政府參加的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，宣傳房地產(chǎn)各項(xiàng)政策，提供政策咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法與服務(wù)有機(jī)融合、征稅與納稅良性互動(dòng)。

（四）宣傳政策，面面俱到。一是定期下戶，政策宣傳到位。對(duì)在管的房地產(chǎn)企業(yè)，有管理員定期下戶，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，宣傳房地產(chǎn)稅收政策。二是加強(qiáng)輔導(dǎo)，規(guī)范管理到位。督促企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，幫助企業(yè)做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料規(guī)范管理，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財(cái)務(wù)資料。

（五）納稅評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)。按照“廣泛借鑒、規(guī)范流程、指標(biāo)對(duì)比、務(wù)虛與務(wù)實(shí)相結(jié)合”的思想開(kāi)展納稅評(píng)估工作。細(xì)化評(píng)估方法步驟；通過(guò)一系列指標(biāo)、系數(shù)橫向、縱向比對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；務(wù)虛與務(wù)實(shí)相結(jié)合、指標(biāo)數(shù)據(jù)與實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合、納稅人這一“點(diǎn)”與對(duì)應(yīng)行業(yè)這一“面”相結(jié)合。*年，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估，評(píng)估入庫(kù)各項(xiàng)地方稅95萬(wàn)元。

三、西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)稅收監(jiān)控管理的存在問(wèn)題

一是部門(mén)溝通不到位。地稅、工商、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、金融部門(mén)往往各自為政，根據(jù)部門(mén)職能實(shí)施行政管理，不能有效實(shí)現(xiàn)資源共享和信息互換，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。如：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記的情況下，照樣可以通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和資質(zhì)審查；地稅部門(mén)與國(guó)土資源、財(cái)政、土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理、房產(chǎn)管理、銀行等相關(guān)部門(mén)的溝通不到位，不能做到信息共享和資源合理利用。二是稅源監(jiān)控乏力。具體表現(xiàn)在稅收管理員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律還不十分熟悉，對(duì)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策的了解和掌握相對(duì)不足，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)核算尤其成本核算知識(shí)的掌握不夠熟練。三是納稅意識(shí)淡薄。一些開(kāi)發(fā)商以追求最大利潤(rùn)為目的，在項(xiàng)目開(kāi)工后不依法履行其納稅義務(wù)，往往不擇手段以達(dá)到其偷逃或擠占國(guó)家稅款的目的，不主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記，不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅所得，而采取多種手段偷稅。主要表現(xiàn)在：一是預(yù)售收入不入賬，不按規(guī)定計(jì)提企業(yè)所得稅。二是企業(yè)收取的房租收入、廣告費(fèi)收入不申報(bào)，以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)，如借款、工程款、租金、廣告支出、獎(jiǎng)勵(lì)支出等。三是采取虛報(bào)成交金額、協(xié)議少開(kāi)發(fā)票手段，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)少繳所得稅的目的。四是虛增建筑成本，減少應(yīng)納稅所得額，偷逃稅款。四是帳目資料欠規(guī)范。由于房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)特殊的核算主體，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，少則三、四年，多則七、八年，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書(shū)，各級(jí)項(xiàng)目審批部門(mén)的批文等沒(méi)有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無(wú)法提供，造成稅務(wù)部門(mén)對(duì)成本確認(rèn)困難，加之跨年度審核工作量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，且財(cái)務(wù)核算人員的水平參差不齊，帳目資料保管不善，帶來(lái)審核工作難以到位。加之投資主體多元化和少數(shù)納稅人對(duì)稅法遵從度不高以及稅收管理滯后而導(dǎo)致地稅機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的登記管理難度增大，并在一定程度上和一定范圍內(nèi)存在征管盲區(qū)。

四、加強(qiáng)西鄉(xiāng)塘區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

(一)加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，整頓征管秩序。要以稅收政策法規(guī)的宣傳為切入點(diǎn)，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)辦稅人員的稅法宣傳輔導(dǎo)，對(duì)其財(cái)務(wù)核算上存在的問(wèn)題及時(shí)予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，增強(qiáng)依法納稅的意識(shí)，確保稅收及時(shí)足額入庫(kù)。要采取如開(kāi)座談會(huì)、上門(mén)宣傳、媒體公告等多種形式向企業(yè)宣傳解釋稅收政策、增強(qiáng)企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)、依法納稅的意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)良好的稅收秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）探索管理辦法，提高征管質(zhì)效。要完善行業(yè)管理制度。通過(guò)調(diào)查研究，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法，對(duì)企業(yè)辦理稅務(wù)登記、征收方式確定、申報(bào)資料報(bào)送、稅款預(yù)繳，以及地稅機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)涉稅信息采集、歸檔等各項(xiàng)管理事項(xiàng)，進(jìn)行具體、明確的規(guī)定，確保企業(yè)申報(bào)資料齊全，內(nèi)部管理規(guī)范。同時(shí)要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未完工不易確認(rèn)收入、完工銷(xiāo)售后納稅人容易“人去樓空”的特點(diǎn)，抓突出矛盾，抓主要環(huán)節(jié)，采用“定率預(yù)征”的方法來(lái)破解難題。一是核定利潤(rùn)預(yù)征。要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管暫行辦法，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須按月申報(bào)企業(yè)所得稅，按月預(yù)繳所得稅，工程完工后匯算清繳，多退少補(bǔ)。二是企業(yè)申報(bào)預(yù)繳。要嚴(yán)格執(zhí)行*市地稅局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問(wèn)題的通知》和《*市地稅局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》的文件要求，規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅、土地增值稅。三是銷(xiāo)售開(kāi)票預(yù)征。要根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》國(guó)稅發(fā)[*]82號(hào)、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[*]31號(hào)文件精神，借助房地產(chǎn)稅收管理有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，聯(lián)合財(cái)政、房產(chǎn)部門(mén)，選準(zhǔn)預(yù)征切入點(diǎn)，執(zhí)行“統(tǒng)一比例、先稅后證”的管理辦法，確保證、預(yù)繳稅款及時(shí)足額到位。

（三）夯實(shí)管理基礎(chǔ)，實(shí)施源頭控管。要掌握房源控制稅源。強(qiáng)化日常巡查，對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立“一戶一檔”，登記開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的可售面積、可售總收入、預(yù)售收入、銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)情況、成本情況以及納稅情況。在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)初期，要求企業(yè)提供《項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū)》、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷(xiāo)售方式、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目總投資額等，總體掌握工程的開(kāi)發(fā)情況；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)已完工產(chǎn)品的成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避納稅；要建立動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理臺(tái)賬，逐戶登記開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、分季度反映與有關(guān)部門(mén)的信息交換情況、預(yù)售收入、納稅情況、企業(yè)賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。要規(guī)范扣除費(fèi)用范圍夯實(shí)稅基。要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本管理。一是明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象，防止企業(yè)隨意在各成本核算對(duì)象間進(jìn)行調(diào)節(jié)。二是強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)成本的核算要求，要求企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用的核算，按照一般的經(jīng)營(yíng)常規(guī)、慣例、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅收政策的規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限，正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本。特別是對(duì)于因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本以及為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要求企業(yè)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配，分別計(jì)入相應(yīng)的成本對(duì)象。三是嚴(yán)格執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)必須與收入匹配的規(guī)定。評(píng)估成本的實(shí)際扣除是否與收入相配比，結(jié)轉(zhuǎn)成本的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面積，是否與已結(jié)轉(zhuǎn)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面積相一致。要嚴(yán)格評(píng)估堵塞漏洞。切實(shí)做好企業(yè)涉稅信息采集工作，規(guī)范企業(yè)檔案資料管理，以此為基礎(chǔ)，結(jié)合巡查情況，積極開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題，堵塞漏洞；要集中優(yōu)勢(shì)兵力評(píng)深、評(píng)透，對(duì)虛開(kāi)、代開(kāi)發(fā)票虛列成本等行為進(jìn)行嚴(yán)懲，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)稅收秩序。要認(rèn)真進(jìn)行納稅評(píng)估總結(jié)和案例分析工作，對(duì)評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行深入細(xì)致的剖析，完善管理措施，探索建立房地產(chǎn)稅收“以評(píng)估促管”、“以日常檢查促稅收”的長(zhǎng)效機(jī)制和管評(píng)良性互動(dòng)機(jī)制。