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編者按：本文主要從估價技術路線和估價方法常見問題及分析；市場比較法常見問題及分析；收益法常見問題及分析；成本法常見問題及分析；假設開發(fā)法常見問題及分析；結論進行講述。其中，主要包括：報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義、只使用了一種估價方法、能用市場比較法的沒有用、有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法、已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法、簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價、可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）、修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒、單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%、比較修正的方向錯誤、比較修正項目有漏項、間接比較與直接比較混淆不清、收益期限確定錯誤、沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據、收益的測算錯誤、正常費用的測算錯誤、成本應為社會平均成本,即客觀成本、費用構成不完整，漏項或計算公式有錯、注意各種物業(yè)的價格構成有無說明、成本法計算貸款利息時計息期有錯、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)、銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確、折舊計算是否正確、注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產、察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失、看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項等，具體材料請詳見：

近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作?！斗康禺a估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統(tǒng)一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數(shù)據來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數(shù)據來源依據充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業(yè)技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發(fā)現(xiàn)自身技術報告的缺陷而不求改進。

本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產估價規(guī)范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異?？杀葘嵗臓顩r必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規(guī)范》。

（7）比較修正項目有漏項?？杀葘嵗慕灰浊闆r未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數(shù)進行調整，也可根據當?shù)胤康禺a價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況?？陀^收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發(fā)生額，應說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經濟折舊確定上）。

（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數(shù)應為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據開發(fā)、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產價值求取。

（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當?shù)卣嘘P規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

五、假設開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發(fā)法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發(fā)房地產在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發(fā)完成后的房地產價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費，而我們經常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發(fā)法應計算的項目包括開發(fā)完成后房地產價值、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結論

房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業(yè)提供的產品會出現(xiàn)質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規(guī)范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。

當然，在保證報告質量的前提下，如果資料充分、論據有理、方法得當、計算精確，應該是一份很好的估價報告。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中，這也是防范風險的實質性措施。

作為專家評審之需要也好，還是估價機構自我完善也好，房地產估價報告的規(guī)范及審核最終目的是為了進一步提高估價報告質量和品牌競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。各估價機構均應努力加強內部管理，特別是通過加強估價報告內部審核，實行對估價報告質量的有效控制，提升估價人員的專業(yè)技術水平，在估價技術創(chuàng)新進一步加強，在激烈的競爭中求生存和發(fā)展。