導(dǎo)語：物業(yè)管理行業(yè)涉稅問題調(diào)研報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：物業(yè)管理費收入、租金收入、經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施收入、清理生活垃圾收入、物業(yè)大修收入、中介收入、廣告收入、其他收入及代收水費、電費、燃?xì)赓M、房租、維修基金、暖氣報裝費、排污費、寬帶入網(wǎng)費、有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，再綜合入伙率、入住率、物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%---80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營、艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預(yù)收款、其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計入收入，造成預(yù)收款、其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費收入。形成應(yīng)計收入而未計的情況。

4、應(yīng)收取的物管費以“工資、費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資、日常發(fā)生的費用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計收入。

（二）納稅申報不規(guī)范

1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計準(zhǔn)則與稅法差異，造成營業(yè)稅當(dāng)期計稅依據(jù)不準(zhǔn)確。就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款、包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存款、預(yù)存費用、預(yù)收定金等，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，以該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在2008年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[2003]16號文件規(guī)定執(zhí)行。2009年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時滯延了應(yīng)納稅款。

2、代收費用扣除不規(guī)范。國稅發(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費、排污費、寬帶入網(wǎng)費、有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租等費用長期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，2008年度、2009年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，2010年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票、可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設(shè)立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入、成本、費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實的收入、費用等情況。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實。采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢、多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積、入住率、征收率、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與實際收費標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實收入難。

三、管理措施

（一）宣傳與輔導(dǎo)。一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準(zhǔn)確、及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。1、物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。2、領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)，3、領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。4、建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理。建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤、房屋、門面相應(yīng)的入住、使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查、詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況、門面出租情況，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)、其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析異常，加強巡管。

（四）規(guī)范納稅申報及賬務(wù)管理。規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應(yīng)及時確入收入，明確應(yīng)稅收入、應(yīng)稅代收費用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時、準(zhǔn)確申報納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入、費用、成本的確認(rèn)，如各項收入、發(fā)生的費用、各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標(biāo)準(zhǔn)、入住率等各項指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強評估管理，對零申報戶、異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。與房管、工商、公安、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解、掌握樓盤開盤、出售情況、物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)情況、門面出租情況、業(yè)主入住情況，及時跟進(jìn)管理。