導語：房地產(chǎn)開發(fā)領域工作報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率成為房地產(chǎn)開發(fā)領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。

長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題是當前和今后的一項重要任務。

違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原因。其一是利益驅動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率存在空間。

眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標，是項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調整容積率。

應當說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區(qū)內(nèi)的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并且會對樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。

根據(jù)《省房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率行為，促進城鄉(xiāng)建設和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點工作思路：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關規(guī)定和技術規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：

1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；

2、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開發(fā)強度的；

3、建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；

4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。

二、土地出讓前，規(guī)劃建設部門要根據(jù)總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學下達規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：

1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續(xù)。

2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：

（1）建設單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設計方案；

（2）規(guī)劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審，組織對規(guī)劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后下達《調整容積率告知書》；

（3）建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發(fā)建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；

（4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后，報規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會批準已調整容積率的，規(guī)劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規(guī)劃建設、房管等部門依據(jù)補交土地出讓金的票據(jù)辦理相關手續(xù)。

四、經(jīng)規(guī)劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準），應按有關規(guī)定確定并收取應補交的土地出讓金。

五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。

六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現(xiàn)行市場地價補交土地出讓金。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設用地規(guī)劃許可證的，相關執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設單位應根據(jù)相關部門的處理決定，補交土地出讓金及相關規(guī)費，并接受相應罰款。

八、國土資源、建設、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通，并將有關情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規(guī)劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產(chǎn)權證書等手續(xù)，對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。

九、對違反規(guī)定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。