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物業(yè)管理服務隨著市場化、規(guī)范化程度的提高，法制化進程的加快以及客戶維權(quán)意識的日益增強，物業(yè)服務毫不夸張的講從最初的無風險期步八了高風險期。首先，物業(yè)管理服務從整個行業(yè)的現(xiàn)狀來看，目前國內(nèi)物業(yè)管理服務市場經(jīng)濟秩序尚未健全，配套的政策法規(guī)尚不能有效保護行業(yè)的健康發(fā)展，再加上物業(yè)服務企業(yè)自我保護意識淡薄，導致物業(yè)管理服務經(jīng)營風險增大。其次，從物業(yè)管理服務行業(yè)的特點來看，物業(yè)管理服務行業(yè)是一門綜合性較強的服務性行業(yè)，他所涉及的空間和時間范圍都十分廣泛而長遠，同時又與我們服務對象生活的各個方面息息相關(guān)，這就決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無處不在和無時不在的。而物業(yè)管理服務行業(yè)又是利潤相對較低的行業(yè)，風險的承擔可能使一個物業(yè)管理服務企業(yè)無法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。這些因素都不利于物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展狀大，不利于整個行業(yè)的不斷向前，這就使得如何規(guī)避物業(yè)服務經(jīng)營風險，提高市場運作能力，成為我國物業(yè)管理服務行業(yè)目前的當務之急。

物業(yè)管理服務風險類型及防范

物業(yè)服務涉及客戶生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務公司，解決不了或解決得不滿意

就是物業(yè)公司服務不好，有時甚至開口就以不交物業(yè)服務費相威脅，出了事故就向物業(yè)服務

公司索賠，這是物業(yè)服務公司所面臨的嚴峻問題，也就是物業(yè)管理服務風險。我們要防范各

種物業(yè)服務風險，就先得從分析這些風險來自哪些方面，有何種防范措施來規(guī)避物業(yè)服務風

險。物業(yè)管理服務風險主要包括治安風險、車輛管理中車輛的損壞及丟失風險、消防事故和隱患風險、物業(yè)及公共設施設備造成的風險和公共環(huán)境不安全因素造成的風險等。

治安風險及防范

所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)管理服務風險。目前因市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，我國人口流動率日益增高，社會各層次的收入差距日漸增大，該社會問題產(chǎn)生的治安問題已明顯體現(xiàn)在物業(yè)管理服務行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務工作帶來極大的壓力和風險。怎樣防范治安風險

?可從如下幾方面考慮：

1、首先應明確物業(yè)服務單位的法律地位和職責。每一個物業(yè)都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是包括每一個物業(yè)的治安是由公安機關(guān)自責的，物業(yè)服務單位的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護物業(yè)項目的公共秩序。這一點作為物業(yè)服務單位和業(yè)主都應明確，物業(yè)服務單位僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)服務單位的工作人員，包括安全管理人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)服務單位的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。

2、物業(yè)服務單位在明白自身法律地位職責的基礎上，物業(yè)服務單位應在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機關(guān)維護轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風險。防范治安風險，針對不同管理服務區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應明確對轄區(qū)物業(yè)往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于每一個不同性質(zhì)的物業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時預先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責。物業(yè)服務單位應根據(jù)物業(yè)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)服務單位的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)服務單位在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序．物業(yè)服務單位不再承擔業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。

3、在目前物業(yè)服務行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護物業(yè)公共秩序的工作委托給專門的安保公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務單位要求的服務。該做法實際也是物業(yè)服務單位與其他主體分擔法律風險的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的的義務尚沒有明確的規(guī)定，造成聘請專業(yè)保安公司分擔法律風險變得極為有限。

車輛管理風險及防范

所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放服務是由轄區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)服務單位接受開發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫，這些就是車輛管理的風險。怎樣防范此類風險，可從兩方面著手：

1、從停車場硬件建設及維護來防范風險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定。物業(yè)服務單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關(guān)停車場設施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔來隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

2、從車輛停放管理軟件上防范風險。在停車場硬件完善并符臺要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業(yè)服務公司或下屬管理處加蓋公章，停車憑證上應記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務單位，辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應由車輛停放人承擔責任。

消防風險防范

消防事故和隱患其實也是物業(yè)公共設施管理服務風險之一，但由于消防設施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設施的日常維護和養(yǎng)護以及確?；馂陌l(fā)生時，消防設施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)服務單位面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和單位主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。

l、物業(yè)的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)服務單位首先在接手物業(yè)時，尤其是針對新建的物業(yè)，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在物業(yè)未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理單位應堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位將負有不可推卸的責任。

2、業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應嚴禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業(yè)服務單位應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

3、物業(yè)服務單位在進行物業(yè)服務過程中，對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設施和器械進行日常維護和養(yǎng)護。消防設施的維修和養(yǎng)護事項已委托給專業(yè)消防公司的，對消防設施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。

4、在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務單位應在第一時間報警,并協(xié)助；消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。

設備風險防范

物業(yè)本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損失，此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時因物業(yè)、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產(chǎn)生了風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物：公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設施等；概括地講可以認為是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設備和設施的管理是物業(yè)服務單位的主要工作內(nèi)容。物業(yè)公共設施、共用設備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)服務風險的主要方面。為防止上述風險，物業(yè)服務單位可從以下幾個方面著手：

1、首先，物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)服務單位進行交接過程中，應對物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)服務單位應向建設單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)服務單住移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)服務單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。

2、依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。物業(yè)服務單位根據(jù)上述規(guī)定，應首先明確自己的服務責任范圍，服務責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護的范圍，相應的責任和費用都由業(yè)主承擔；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導致的損害，業(yè)主都應承擔相應的法律責任。物業(yè)服務單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。

3、提高物業(yè)服務單位工作人員防范風險的意識尤為重要。工作人員的防范風險意識指導他們?nèi)粘５墓芾矸招袨橐?guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為紙上談兵。

為防范風險，物業(yè)服務單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設施和設備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道應定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務單位承擔法律的賠償責任。

為培養(yǎng)物業(yè)服務單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度進行培訓和規(guī)定操作訓練外，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)服務單位已經(jīng)發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓，工作人員對照案例分析自身服務行為的潛在風險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)服務單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務中控制和防范各類風險的發(fā)生。

作為物業(yè)服務單位的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，有的物業(yè)服務單位都已經(jīng)通過質(zhì)量管理體系認證，但往往過多流于形式和表面，沒有與法律風險的防范結(jié)合在一起，造成對風險防范不是很有效。物業(yè)服務單位和各項制度的草擬應加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程設計也應征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細化，物業(yè)服務單位應聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務；除對物業(yè)服務單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應對和處理，還應征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)服務有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

4、在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業(yè)服務單位全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權(quán)人承擔，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設施導致的。而物業(yè)服務單位在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。物業(yè)服務單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作：同時根據(jù)物業(yè)服務單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)服務合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設施設備區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)服務單位平常對房屋、設備設施的維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務的風險和賠償責任。

5、物業(yè)服務單位將物業(yè)服務中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務。上述分項發(fā)包形式也是物業(yè)服務單位防范風險的措施之一。

物業(yè)服務單位在專項管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務單位負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務單位將依法承擔賠償責任。其次，在物業(yè)服務單位與專業(yè)公司的承包合同中，應明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。一些物業(yè)服務單位為追求更大的經(jīng)濟利潤，自己單位在未取得相應資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，上述做法是不可取的。

6、在公共和共用設施，設備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應向有關(guān)部門報告，由相應的部門對事件進行調(diào)查，并作調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)在一定程度上可以說唯一依據(jù)。因為在很多情況下，如果當時不進行調(diào)查和認定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機構(gòu)，只能依法委托專門的機構(gòu)進行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)服務單位也將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

公共環(huán)境風險防范

物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

物業(yè)因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡、通訊等單位施工需要，在公共場所、轄區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業(yè)服務單位應監(jiān)督施工單位或由物業(yè)服務單位在施工現(xiàn)場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。

物業(yè)服務單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業(yè)服務單位的法律風險和責任。施工結(jié)束后，應當將-陸時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀，消除風險和隱患。

物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。但物業(yè)服務單位在上述工作中，應注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在風險和隱患。在綠化養(yǎng)護時，物業(yè)服務單位往往時新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過，以實現(xiàn)養(yǎng)護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對于物業(yè)服務單位在公共區(qū)域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在物業(yè)公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域

應適當加以封閉，暫時阻止行人通過：消殺完成后的一定時間，應在作業(yè)區(qū)域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產(chǎn)損害。

對轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務單位面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進行飲食業(yè)，會給轄區(qū)尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)服務單位在飲食場所開業(yè)前應審查排污染、排油煙設施的建設以及相關(guān)政府部門的批準文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應及時調(diào)查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業(yè)服務單位不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風險和安全隱患。

針對物業(yè)服務單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)服務單位應書面通知責任人及時維修養(yǎng)護，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護。相關(guān)費用再由責任人承擔，向責任人追索。

物業(yè)服務風險自始自終貫穿于整個物業(yè)服務當中，每一家物業(yè)服務企業(yè)如何在贏得客戶口啤的同時，贏得效益，贏得企業(yè)的不斷發(fā)展狀大，可以說是每一家物業(yè)服務企業(yè)的奮斗目標，要達到這個目標，規(guī)避物業(yè)服務風險就顯得極為重要，而當前許多物業(yè)服務企業(yè)對這一塊還不是十分重視，抱有僥幸心理，認為小問題不會影響大局，其實不然，如果真的由于我們物業(yè)工作的不到位或不作為，導致一些物業(yè)惡性事件的發(fā)生，物業(yè)企業(yè)將付出沉痛的代價。當前，物業(yè)服務業(yè)贏來了它的黃金期，同時也贏來了它的高風險期，每一家物業(yè)服務企業(yè)對風險如何規(guī)避都應引起足夠的重視，防范如未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員任重而道遠。

“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，作為一個物業(yè)服務從業(yè)者，我們應不斷從實踐中吸取教訓，積累經(jīng)驗，為物業(yè)服務企業(yè)的騰飛添磚加瓦!同時祝愿我們物業(yè)服務行業(yè)在更高、更快、更強的道路上穩(wěn)步前行!