導(dǎo)語：物業(yè)管理對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)防范及化解措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)常涉及到增量資產(chǎn)管理及企業(yè)存量資產(chǎn)問題，對(duì)外投資如何進(jìn)行有效管理，是物業(yè)管理企業(yè)面臨的課題之一。本文重點(diǎn)從如何降低企業(yè)對(duì)外投資的風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，對(duì)此問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的論述。

物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)管理企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)物風(fēng)險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響最大。以下筆者重點(diǎn)談一下如何降低對(duì)外投資的風(fēng)險(xiǎn)。

一、投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的意義

在現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)中，投資管理是企業(yè)管理的重要組成部分，它不僅涉及到企業(yè)的增量資產(chǎn)管理問題，還涉及到企業(yè)存量資產(chǎn)的管理問題。投資管理的優(yōu)劣直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)投資的有效管理，一方面可能盡快擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模，另一方面企業(yè)有效投資有利于企業(yè)資金的充分利用與高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

從物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)看，正確把握對(duì)外投資可以使企業(yè)獲得更多的資金，促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)保值增值。如果沒有正確的管理，物業(yè)管理公司很容易陷入困境甚至破產(chǎn)。從物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來看，物業(yè)管理企業(yè)贏利空間小、利潤(rùn)低、投資回收慢，因此對(duì)外投資是必要的。而且投資可以有效利用閑置資金，將閑置資金用于證券投資，可獲得較銀行存款利息更高的收益，并有良好的變現(xiàn)能力。同時(shí)積累整筆資金滿足未來特定的用途，還可用于對(duì)物業(yè)的維修和保值增值，并參與其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策，控制其他企業(yè)業(yè)務(wù)，配合自身經(jīng)營(yíng)。還可以擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)合理、科學(xué)、高效地選擇對(duì)外政權(quán)投資，將是規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、彌補(bǔ)行業(yè)劣勢(shì)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的最佳途徑之一。

二、物業(yè)管理企業(yè)合理控制投資的計(jì)劃

1.明確對(duì)外投資的目的，合理利用閑置資金。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，有時(shí)出現(xiàn)資金短缺，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)資金閑置。這時(shí)就要認(rèn)真尋找對(duì)外投資機(jī)會(huì)，以避免資產(chǎn)閑置，不斷增加企業(yè)收益，使企業(yè)的總價(jià)值最大化。

2.分散投資資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代企業(yè)資產(chǎn)管理的一項(xiàng)重要原則，是使資產(chǎn)分散化，降低風(fēng)險(xiǎn)或把風(fēng)險(xiǎn)控制在一定限度內(nèi)。幾種投資方向的盈虧相抵，可以避免企業(yè)出現(xiàn)較大的損失，政權(quán)投資為物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)開辟了道路。

3.提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，增加企業(yè)償債能力。資產(chǎn)流動(dòng)性的強(qiáng)弱是衡量企業(yè)安全性主要指標(biāo)之一。物業(yè)管理企業(yè)將大量流動(dòng)性弱的閑散資金進(jìn)行對(duì)外證券投資，可能化為流動(dòng)性強(qiáng)的貨幣資金或有價(jià)證券，以提高償債能力，維持企業(yè)安全、持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

4.企業(yè)遵循的五項(xiàng)原則。根據(jù)對(duì)外投資的目的，企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外投資時(shí)，要遵循五項(xiàng)原則，即效益性原則、分散風(fēng)險(xiǎn)原則、安全性原則、整體性原則和互補(bǔ)性原則。這些原則既與物業(yè)管理企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相一致，又能最大限度地實(shí)現(xiàn)對(duì)外投資的目的。

5.

對(duì)外投資要做好可行性研究，堅(jiān)持集體討論，建立嚴(yán)格的審查和決策程序。運(yùn)用現(xiàn)代決策手段，建立科學(xué)的投資決策模型，做出正確的投資決策。對(duì)外投資必須進(jìn)行周密的可行性研究并提報(bào)研究報(bào)告，并根據(jù)資料，運(yùn)用現(xiàn)代決策手段，提出市場(chǎng)規(guī)模、投資估算、合作意向，資金籌措方式等報(bào)批。

6.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外證券投資必須制定確保資金安全的措施，避免資產(chǎn)流失。

（1）企業(yè)對(duì)外投資可以用現(xiàn)金、實(shí)物、無形資產(chǎn)等購(gòu)買股票債券。對(duì)外投資中以設(shè)備、土地、產(chǎn)權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)作為出資的，必須進(jìn)行評(píng)估，不得隨意低估作價(jià)，避免資產(chǎn)流失。

（2）企業(yè)對(duì)外投資后，必須建立和完善相應(yīng)的投資管理

制度。要積極主動(dòng)參與經(jīng)營(yíng)管理，了解項(xiàng)目運(yùn)作詳情，切忌“重投資、輕管理”。同時(shí)充分發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)察和審計(jì)部門的職能，定期開展投資情況和投資效益的監(jiān)察審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、堵塞漏洞，提出改進(jìn)措施，從而達(dá)到強(qiáng)化企業(yè)投資管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的最終目的。

（3）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外短期投資。投資必須注意，短期投資不以長(zhǎng)遠(yuǎn)收益為目的，應(yīng)選擇收益快、風(fēng)險(xiǎn)小的證券；保持資金的流動(dòng)性，維持企業(yè)的支付能力，應(yīng)選擇隨時(shí)可變現(xiàn)的證券。同時(shí)，不妨礙企業(yè)的其他經(jīng)營(yíng)能力。

7.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外證券投資應(yīng)編制資金使用計(jì)劃，加強(qiáng)資金平衡工作，充分發(fā)揮資金調(diào)度作用。

首先，為了保證企業(yè)正常運(yùn)行，企業(yè)必須把有限資金合理分配、使用。應(yīng)采取有效措施實(shí)行財(cái)務(wù)統(tǒng)一管理，資金統(tǒng)一安排，嚴(yán)格用款計(jì)劃。其次，企業(yè)的資金由調(diào)度會(huì)統(tǒng)一管理，由資金調(diào)度員根據(jù)會(huì)議商榷結(jié)果統(tǒng)一安排，確保資金的有效運(yùn)用。同時(shí)，為了解決企業(yè)內(nèi)部集權(quán)與分權(quán)的關(guān)系，可實(shí)行內(nèi)部銀行結(jié)算辦法，保證資金的合理使用，加強(qiáng)資金的核算和管理，也是加強(qiáng)企業(yè)財(cái)

務(wù)管理的一條好的途徑。

總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，除做好公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范外，物業(yè)管理公司還需要策劃和實(shí)施好同業(yè)主和其他相關(guān)方之間多方位、多層次的責(zé)任約定，做好“預(yù)防性提示服務(wù)”，自覺履行合同義務(wù)和遵守各項(xiàng)公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護(hù)意識(shí)；向業(yè)主宣傳并增強(qiáng)業(yè)主保險(xiǎn)意識(shí)，以及有效發(fā)揮維修基金的作用，也是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。同時(shí)物業(yè)管理公司也要注重在物業(yè)服務(wù)的過程中，盡量做到周到、細(xì)致、完善，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

1.《“九五”物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)與戰(zhàn)略決策》，《中國(guó)房地產(chǎn)》，1996年第9期

2.張明，《成功物業(yè)管理模式全集》，安徽文化音像出版社，2005年