4.1我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的現(xiàn)狀

2001年“一法兩規(guī)”出臺后，我國的房地產(chǎn)信托開始起步發(fā)展，并隨著社會環(huán)境和政策的變化不斷地進行創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)REITs靠攏。盡管真正意義上的REITs迄今為止尚未推出，但我國的房地產(chǎn)信托離REITs正在越走越近。

4.1.1我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展歷程

2001年《信托投資公司管理辦法》和《中華人民共和國信托法》開始施行，2002年《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》出臺，這“一法兩規(guī)”的出臺表明中國的信托事業(yè)開始走入規(guī)范化、法制化?！缎磐型顿Y公司資金信托管理辦法》允許信托投資公司開展資金信托業(yè)務(wù)，這導(dǎo)致房地產(chǎn)信托型基金開始大規(guī)模發(fā)展。2003年6月，“121號文”即《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺后，央行房地產(chǎn)信貸政策收緊，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機遇，房地產(chǎn)信托自此成為支持信托行業(yè)盈利的“三駕馬車”之一。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2003年9月，房地產(chǎn)信托方案的發(fā)行額30億元，到了年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托方案發(fā)行額達到了111.74億元[40]。而2005年1至9月，房地產(chǎn)信托更是如火如荼。這一期間信托公司先后推出了眾多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如“北京三環(huán)新城”信托項目、“太陽星城”信托項目、“金融街寫字樓項目貸款”信托項目、“法國歐尚天津第一店”信托項目、“宣祥家園經(jīng)濟適用房”信托項目、“第一城”產(chǎn)權(quán)投資項目、“時代奧城”信托項目、“愛建新城”信托項目等。房地產(chǎn)信托也出現(xiàn)了新的模式，如財產(chǎn)信托等模式。2005年9月，銀監(jiān)會發(fā)出“212號文”即《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，大幅提高了房地產(chǎn)信托的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個條件全部具備才能融資。結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)月房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量和資金規(guī)模比上月分別回落19.7%和36.4%。自此，信托行業(yè)對房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）及夾層融資等房地產(chǎn)融資的信托方式進行了大量的研究與探討。其中，最具代表的有聯(lián)華信托發(fā)行的被譽為國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信·寶利”1號。其后，聯(lián)華信托發(fā)行的“聯(lián)信·寶利”7號,被業(yè)界喻為開拓了-30-國內(nèi)“夾層融資”的先河，是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。此外，北京國投發(fā)行的“沁春家園”、“酈城”兩個商業(yè)房產(chǎn)與“萬象新天”一個住宅房產(chǎn)信托基金；深圳國投推出的“嘉德深國投雨花亭（長沙）中心項目”，都有各自不同的創(chuàng)新。2007年年初，銀監(jiān)會的《信托公司管理辦法》和《集合資金信托管理辦法》放開了對集合信托計劃的合格機構(gòu)投資人數(shù)量的限制17。同年4月中國證監(jiān)會正式成立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）專題研究小組。12月，信托公司集合資金信托計劃中投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模占比由11月的25%躍升至43%。但據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在2007年發(fā)行的587個信托中，不動產(chǎn)信托只有53只，占比9.03%；集合信托融資金額為845億元，不動產(chǎn)信托融資115億，占比13.6%。全國全年房地產(chǎn)投資額大致為2.528萬億元，其中，來自不動產(chǎn)信托的投資占比為0.46%[41]。由此可見，在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托的比重還很小。這主要由于我國目前尚缺乏與REITs產(chǎn)品相配套的稅收、登記等政策。2007年聯(lián)華信托與中信信托共同取得了央行的REITs試點資格。至今，真正意義上的REITs尚未在中國內(nèi)地市場誕生。

4.1.2我國房地產(chǎn)信托的運作模式

我國實踐中發(fā)展起來的房地產(chǎn)信托主要是指信托投資公司通過發(fā)行信托計劃，籌集資金，投資房地產(chǎn)項目、為房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押貸款或從事房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益性投資等。如圖9所示，我國房地產(chǎn)信托的模式，可以分為兩大類即資金信托和財產(chǎn)信托。圖9我國房地產(chǎn)信托模式圖1．資金信托模式17原先實行的管理辦法中沒有對持有人進行自然人和機構(gòu)投資者的區(qū)分，只是要求持有人不超過200個。現(xiàn)規(guī)定“單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人”，但是“合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。房地產(chǎn)信托資金信托財產(chǎn)信托權(quán)益型債務(wù)型混合型經(jīng)營性權(quán)益型非經(jīng)營性權(quán)益型直接債務(wù)融資型間接債務(wù)融資型-31-資金信托模式根據(jù)資金運用方式不同又可分為權(quán)益型信托模式、債務(wù)型信托模式和混合型信托模式[42]。

【摘要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構(gòu)（基金托管公司）進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

【摘要】房地產(chǎn)投資信托作為房地產(chǎn)融資未來重要方向之一也越來越得到廣泛關(guān)注，本文從房地產(chǎn)投資信托的定義出發(fā)，分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產(chǎn)投資信托的操作模式及流程進行了案例分析，為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構(gòu)（基金托管公司）進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費。

同志們：

第一個問題：為什么要實行整體劃轉(zhuǎn)

一是加強國有資產(chǎn)管理的需要。

目前，我市國有資產(chǎn)管理存在以下幾個方面的問題：一是管理不善。長期以來，行政事業(yè)單位對國有資產(chǎn)存在“重錢輕物、重購輕管”的現(xiàn)象，資產(chǎn)管理制度不嚴(yán)格，資產(chǎn)管理較為混亂、家底不清，資產(chǎn)流失浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。二是資金使用效益不高。大部分單位將收入作為其他收入繳入預(yù)算外資金專戶，有少數(shù)單位還存在坐收坐支現(xiàn)象。三是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，職責(zé)不清。目前仍有部分資產(chǎn)長期處于閑置狀態(tài)，無法進行重新分配，造成閑置浪費。有的單位無償占有和使用國有資產(chǎn)，職責(zé)不明，出了問題誰都不負責(zé)。

對國有資產(chǎn)進行整體劃轉(zhuǎn)，在我省早就有先例。黃石市已將行政事業(yè)單位的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)劃轉(zhuǎn)到資產(chǎn)經(jīng)營公司，由經(jīng)營公司實行市場化運作，進行融資，籌措資金。恩施州對市直行政事業(yè)單位的經(jīng)營性資產(chǎn)，實行了集中統(tǒng)一管理。我市的這次整體劃轉(zhuǎn)，既是對國有資產(chǎn)的一次清理，也是加強國有資產(chǎn)的管理。通過劃轉(zhuǎn)，可以進一步強化對經(jīng)營性資產(chǎn)收入的管理、產(chǎn)權(quán)管理和制度建設(shè)，確保國有資產(chǎn)保值增值。

二是做大做強城投公司，更好地搭建融資平臺的需要。目前，我市經(jīng)濟處于一個快速發(fā)展的時期，今年上半年全市生產(chǎn)總值、財政收入等主要經(jīng)濟指標(biāo)都比去年同期有較大增長。雖然我市目前經(jīng)濟發(fā)展的勢頭很好，但制約我市經(jīng)濟發(fā)展的一些瓶頸問題開始顯現(xiàn)，如土地問題，用工問題等，在這些問題中，最大的瓶頸我看還是融資的問題。從企業(yè)方面來看，我們引進的老板和企業(yè)，相當(dāng)一部分正處于創(chuàng)業(yè)的初期和中期，資本的積累已不能滿足企業(yè)快速發(fā)展的需要，企業(yè)對資金的需求量很大，需要各家金融機構(gòu)的支持與傾斜。從地方來看，我市的城市基礎(chǔ)設(shè)施和招商引資平臺建設(shè)任重道遠，需要大量的資金投入。隨著商業(yè)銀行市場化改革的實施，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從商業(yè)銀行獲得資金的難度進一步加大。特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金是長期投資，商業(yè)銀行投放的都是短期貸款，中長期貸款基本上不能保證，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金將難以從商業(yè)銀行獲得。按照開行的信貸評估標(biāo)準(zhǔn)，我市城投公司的債項額度已經(jīng)超用，政府信用已經(jīng)亮起紅燈，申請銀行貸款已無任何可能。要想獲得銀行支持,必須增加融資平臺的注冊資本金。

一、縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理改革的必要性近年來，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，各地為適應(yīng)論文國有資源和資產(chǎn)使用制度改革和政府非稅收入管理工作的需要，積極探索國有資源和資產(chǎn)開發(fā)、管理、使用的有效形式，不斷加強和規(guī)范國有資源和資產(chǎn)有償使用收入管理，并取得了初步成效。但由于國有資源和資產(chǎn)的范圍不夠明確，對其有償使用的性質(zhì)認識不清，加上管理體制不順、管理制度不健全、征管措施不力，致使縣國有資源和資產(chǎn)有償使用的范圍還比較小，市場化配置率還比較低，國有資源和資產(chǎn)的浪費現(xiàn)象在一些領(lǐng)域還比較嚴(yán)重，有償使用收入流失隱患較多，收入部門化、福利化的現(xiàn)象在一些地方還比較突出。有很多縣城自然資源豐富，城市公共資源和國有資產(chǎn)規(guī)模也比較大，但人均資源水平比較低，供需矛盾十分突出。有的行政事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)意識比較淡薄，造成內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清；有的單位存在重錢輕物、重購輕管的思想，資產(chǎn)購置和處置的隨意性較大，資產(chǎn)購置重復(fù)，苦樂不均的現(xiàn)象仍然存在；有的單位資產(chǎn)帳務(wù)設(shè)置不健全，帳外資產(chǎn)存量大，家底不清，缺乏規(guī)范管理；有的單位對非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)工作管理無序，經(jīng)營不善；資產(chǎn)布局分散，使用效益低下。因此，改革國有資源和資產(chǎn)管理體制，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的國有資源和資產(chǎn)有償使用制度，全面推進國有資源和資產(chǎn)有度開發(fā)、有序利用、有償使用，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的內(nèi)在要求，也是推動經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，促進資源節(jié)約型社會建設(shè)，完善社會主義市場經(jīng)濟體制的重要舉措。建立和改善國有資源和資產(chǎn)監(jiān)督、管理和運行機制，不僅是加強國有資產(chǎn)管理，提高國有資產(chǎn)運營效益的需要，也是在社會主義市場經(jīng)濟條件下，運用市場手段，配置和優(yōu)化資源，實現(xiàn)公平、公正和效率優(yōu)先原則的需要，同時，也是提高政府辦事效率，從源頭上防治腐敗的有效手段。規(guī)范行政事業(yè)國有資產(chǎn)管理，對于穩(wěn)固政權(quán)基礎(chǔ)，公平財政分配，推進財政改革，凈化市場秩序，提高政府公共資源使用效益具有極其重要的現(xiàn)實意義。

二、縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理改革的框架（一）指導(dǎo)思想以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，按照黨的“十六大”提出的深化國有資產(chǎn)管理體制改革和提高效益、優(yōu)化配置、集約管理、強化監(jiān)督、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的要求，逐步建立和完善國有資源和資產(chǎn)管理、運營、監(jiān)督機制，以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的需要。（二）總體思路本著“決策、執(zhí)行、監(jiān)督”相對獨立、相互制約的原則，逐步建立程序科學(xué)、運作規(guī)范、監(jiān)管嚴(yán)格的政府投融資管理體制；有效整合政府資源，著力打造運轉(zhuǎn)高效的投融資平臺，形成“借、用、還”良性循環(huán)機制，提高資金使用效益，逐步增強政府投融資實力；健全責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的管理制度，強化統(tǒng)一管理，降低政府債務(wù)占財政收入比重，防范國有收益流失和財政風(fēng)險；最終形成政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與的多元化投融資格局，推動全縣經(jīng)濟和各項事業(yè)持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（三）基本原則1、立足現(xiàn)實、改革創(chuàng)新原則。符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和投融資體制、財政體制改革的方向和要求，從我縣實際出發(fā)，妥善處理老債務(wù)，積極探索新思路，創(chuàng)造有特色的政府資源、資產(chǎn)管理和投融資管理模式。2、完善機制、規(guī)范運作原則。健全政府資源、資產(chǎn)和投融資管理體制，形成決策、執(zhí)行、監(jiān)督制衡機制，建立政府資源、資產(chǎn)和投融資統(tǒng)一管理機構(gòu)，合理界定決策層、執(zhí)行層和監(jiān)督層的職責(zé)，提高決策科學(xué)化、民主化水平；加強對國有資源、資產(chǎn)和投融資的監(jiān)督和控制，規(guī)范管理，建立健全責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的管理制度和責(zé)任追究制度。3、優(yōu)化配置、提高效率的原則。整合政府可用于投資的貨幣資金、存量資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等資源，實行統(tǒng)一管理，規(guī)范政府投資行為，發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)帶動作用，形成多元化的投資格局，高效率、低成本籌集建設(shè)資金。4、統(tǒng)借統(tǒng)還，風(fēng)險控制原則。規(guī)范政府性融資行為，對利用集中管理的資源、資產(chǎn)和政府信譽取得的建設(shè)性資金，實行統(tǒng)借統(tǒng)還，合理控制借款規(guī)模；建立穩(wěn)定的還貸機制，保證政府性資金投入安全有效，防范財政、金融風(fēng)險，維護政府信譽。

三、縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理改革改革的主要內(nèi)容（一）建立資源和資產(chǎn)統(tǒng)一管理運營機構(gòu)，健全集中調(diào)配機制政府統(tǒng)一管理、集中調(diào)配國有資源和資產(chǎn)、政府投融資管理的執(zhí)行層。依據(jù)國資委決議在縣財政（國資）部門具體指導(dǎo)下運營。（二）以集中管理國有資源和資產(chǎn)為依托，構(gòu)筑政府投融資平臺按資產(chǎn)剝離、資本劃轉(zhuǎn)的形式，依法注冊，具體運營授權(quán)范圍內(nèi)的國有資源和資產(chǎn)。把“死資產(chǎn)”變?yōu)榛钯Y本，市場化運作，最大限度地提高國有資產(chǎn)運營效益，滿足政府規(guī)劃項目的資金需求。（三）建立政府投融資審批制度，健全決策機制成立縣政府國有資產(chǎn)管理委員會，由縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)任主任，縣財政局、發(fā)改局、審計局、監(jiān)察局等部門和融資平臺主縣行政事業(yè)單位徑。然而，在實際工作中對“重點稽查”的理解和操作還存在一些誤區(qū)和不安之處。首先過分強調(diào)稅務(wù)稽查的特殊性，忽略了稅收管理各環(huán)節(jié)的有機聯(lián)系。如選案、檢查、審理、執(zhí)行等未能與其他職能部門協(xié)調(diào)配合，稽查選案仍存在人為操作的因素（CTAIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)缺乏，選案范圍認定設(shè)置不到位），在案件的稽查過程中缺少有效的制約機制，稽查的質(zhì)量和效果大打折扣。其次，在實際工作中把重點稽查簡單地理解為檢查的頻率越高、次數(shù)越多越好，導(dǎo)致多次檢查、重復(fù)檢查。再次，在案件的處理方面存在著重稽查、輕處罰，以補代罰的傾向，這不僅使稅務(wù)稽查走了過場，也容易使相關(guān)的納稅人產(chǎn)生僥幸的心理，給稅務(wù)機關(guān)依法治稅留下后患。以上問題從根本上影響和制約了稅務(wù)稽查效率和威力的有效發(fā)揮。在這方面國外的做法和經(jīng)驗?zāi)芙o我們有益的啟示。3、強化稅收管理功能。由于實行新的征管模式，納稅人自行申報，取消了傳統(tǒng)的專管員管戶制度，一些地方的稅務(wù)機關(guān)在全力抓好“集中征收、重點稽查”的同時，對管理存在片面的理解，在實際運作中存在管理弱化的傾向，忽略了稅務(wù)機關(guān)對稅源的有效監(jiān)控和對納稅人的正常管理，造成不應(yīng)有的漏征漏管。這與征管改革的根本目的是相悖的。因此，在實行“集中申報、重點稽查”的同時，應(yīng)積極探索強化稅收管理職能的途徑和辦法，進一步強化稅收的管理功能，確定相關(guān)的崗位和人員對稅源進行典型抽樣調(diào)查，了解和掌握納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，實行有效的稅源監(jiān)控，促進納稅人如實申報，有效減少漏征漏管，防止稅款流失，以提高稅收管理的質(zhì)量。4、完善機構(gòu)運行管理機制。用科學(xué)嚴(yán)密的管理機制激發(fā)稅務(wù)干部的工作熱情、調(diào)動各方面的積極性，是稅收征管改革有序運行、順利發(fā)展的有力保證。因此深化征管改革必須以人為本，搞好運行機制。要完善用人機制，結(jié)合稅務(wù)機構(gòu)改革，科學(xué)設(shè)計崗位，明確各自職責(zé)，實行競爭上崗，能者上庸者下，最有效地使用人才資源；要完善監(jiān)督機制，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，堅持檢查考核，實行有效監(jiān)督，開展經(jīng)常的思想教育特別是廉政教育，防止以稅謀私等違紀(jì)問題的發(fā)生；要完善激勵和制約機制，把工作政績與干部的管理使用和獎懲結(jié)合起來，以更好地調(diào)動稅務(wù)干部的工作積極性；要完善培訓(xùn)機制，根據(jù)征管改革的需要，有針對性地搞好干部培訓(xùn)，特別是計算機應(yīng)用的培訓(xùn)，定出較高的標(biāo)準(zhǔn)，追求培訓(xùn)的效益，不合格的不能上崗，使稅務(wù)干部基本上都能適應(yīng)稅收管理現(xiàn)代化的要求，保證科學(xué)的征管程序得以順暢運行。要負責(zé)人為委員，作為政府統(tǒng)一管理、集中調(diào)配和投融資管理的決策層

四、縣行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理改革意義（一）促進了觀念的根本性轉(zhuǎn)變，打破了行政事業(yè)國有資產(chǎn)部門格局，有效地解決了國有產(chǎn)權(quán)虛置問題一些部門單位一直把行政事業(yè)國有資產(chǎn)視為自有資產(chǎn)，以為資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬部門所有，單位負責(zé)人說了算，在一定程度上存在著“產(chǎn)權(quán)所有部門化，部門利益?zhèn)€人化，資產(chǎn)購置盲目化，資產(chǎn)處置隨意化”傾向。推行改革之后，通過廣泛宣傳發(fā)動，以及對行政事業(yè)國有資產(chǎn)實行集中管理，重新確立了行政事業(yè)國有資產(chǎn)“政府所有、部門使用、收支統(tǒng)管”的管理原則，較好地實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)歸位，轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)觀念，統(tǒng)一了思想認識。（二）摸清了資產(chǎn)“家底”，實現(xiàn)了資產(chǎn)的集約化管理，提高了資產(chǎn)使用的規(guī)范性和效益性改革以前，由于行政事業(yè)國有資產(chǎn)管理制度不夠完善，產(chǎn)權(quán)不清，政府不知道自己有多少資產(chǎn)，“家底”不清。實施改革之后，不僅核實了縣直行政事業(yè)單位資產(chǎn)的具體數(shù)目，還根據(jù)現(xiàn)政府的授權(quán)，由縣財政局對行政事業(yè)單位資產(chǎn)實行了集約式管理，使政府對行政事業(yè)國有資產(chǎn)管理的宏觀調(diào)控與優(yōu)化配置等職能得到充分發(fā)揮，為高效使用和合理調(diào)劑資產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。通過資產(chǎn)權(quán)屬證明集中到財政部門管理之后，避免了部門單位隨意抵押貸款、對外投資及低價處置國有資產(chǎn)等現(xiàn)象，規(guī)范了資產(chǎn)處置行為，有利于提高資產(chǎn)使用效益。（三)規(guī)范了經(jīng)營性資產(chǎn)運作，杜絕了“暗箱操作”，增加了非稅收入對經(jīng)營性資產(chǎn)委托國有資產(chǎn)管理實行集約管理，采取市場化運作的辦法，將經(jīng)營性資產(chǎn)運作行為置于陽光監(jiān)督之下，實現(xiàn)了資產(chǎn)收益的最大化。對資產(chǎn)經(jīng)營收益實行收支兩條線和部門預(yù)算管理之后，還有利于鏟除行政事業(yè)單位滋生腐敗的土壤，解決部門單位之間苦樂不均的問題，端正黨風(fēng)政風(fēng)。（四）推進了財政管理制度改革的深入，拓展了改革內(nèi)涵，延伸了改革觸角通過將行政事業(yè)國有資產(chǎn)管理改革與財政部門預(yù)算改革相結(jié)合，有利于解決行政事業(yè)單位盲目購置資產(chǎn)問題，對提高預(yù)算編制特別是固定資產(chǎn)購置預(yù)算的準(zhǔn)確度具有重大意義；通過將行政事業(yè)性資產(chǎn)管理改革與收支兩條線改革相結(jié)合，有利于堵塞收支兩條線管理漏洞，推動收支兩條線工作向縱深發(fā)展；通過將行政事業(yè)性資產(chǎn)管理與政府采購改革相結(jié)合，有利于增強政府采購工作的針對性，擴大政府采購規(guī)模，提高政府采購管理水平。將經(jīng)營性資產(chǎn)收益及相關(guān)支出納入完全部門預(yù)算管理，實現(xiàn)國庫集中收付，使部門預(yù)算實現(xiàn)了真正意義上的“完全”。（五）提高了財政管理水平，實現(xiàn)了財政管理由單純的資金管理向資金、資產(chǎn)和財務(wù)管理并重過去對行政事業(yè)單位的財政管理“重錢輕物”、“重使用輕效益”。推行行政事業(yè)國有資產(chǎn)集中管理之后，財政部門制定了一系列的資產(chǎn)使用和管理制度，嚴(yán)把資產(chǎn)入口關(guān)和出口關(guān)，加強對資產(chǎn)動態(tài)管理，促進單位內(nèi)部財務(wù)管理水平的提高，實現(xiàn)財政資金管理與資產(chǎn)管理的有機結(jié)合，拓展了財政管理的深度和廣度。

摘要：加強行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)特別是固定資產(chǎn)管理,是深化行政體制改革，加強公共財政管理，提高資產(chǎn)使用效益的重要措施，是適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的必然要求。長期以來，由于部分行政事業(yè)單位對國有資產(chǎn)特別是固定資產(chǎn)管理的認識不足，管理意識淡薄，導(dǎo)致出現(xiàn)會計核算方法不嚴(yán)謹(jǐn)、管理不規(guī)范、賬實不符、家底不清等問題。文章以某縣為例，通過調(diào)查，分析了當(dāng)前行政事業(yè)單位國有固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀和存在的問題，并提出了加強行政事業(yè)單位國有固定資產(chǎn)管理的對策措施，以期實現(xiàn)對國有固定資產(chǎn)的長效監(jiān)督管理。

關(guān)鍵詞：行政事業(yè)單位；國有固定資產(chǎn)；固定資產(chǎn)管理

行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)指由行政事業(yè)單位占有、使用的依法確認為國家所有，能以貨幣計量的各種經(jīng)濟資源的總稱，其表現(xiàn)形式為固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、對外投資、公共基礎(chǔ)設(shè)施、政府儲備物資和無形資產(chǎn)等。其中，固定資產(chǎn)可以說是其主要的組成部分，加強行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)特別是固定資產(chǎn)管理，不僅有利于推進行政管理體制改革，有利于資產(chǎn)規(guī)范、安全、有效使用，更有利于促進服務(wù)型、節(jié)約型政府建設(shè)，推動經(jīng)濟社會和公共事業(yè)的科學(xué)發(fā)展。

一、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理現(xiàn)狀和存在問題

某縣地處晉南，縣域總面積1170平方公里，轄4鄉(xiāng)6鎮(zhèn)、212個行政村，總?cè)丝诩s32萬。近年來，在各級各部門的共同努力下，該縣行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理制度逐步健全，管理措施不斷創(chuàng)新，資產(chǎn)清查力度不斷加大，初步形成了科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的國有資產(chǎn)管理體系。但從目前整體情況來看，部分行政事業(yè)單位仍然存在資產(chǎn)賬實不符、配置不合理、管理混亂、使用效率不高、處置不規(guī)范等問題。具體主要體現(xiàn)在以下方面：

1.部分業(yè)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)有待提高

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為改革開放大潮中的新生事物，其在地方經(jīng)濟建設(shè)中扮演著舉足輕重的角色，成為推動經(jīng)濟發(fā)展的強勁動力。財務(wù)管理工作又是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展的重要支撐。從目前縣級開發(fā)區(qū)財務(wù)管理機制來看，筆者認為應(yīng)著力加強以下幾個方面：

一、加強會計機構(gòu)建設(shè)

縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為縣城的一個經(jīng)濟發(fā)展平臺，基本上是舉全縣之力進行建設(shè)，設(shè)立了開發(fā)區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會、投資公司、建設(shè)指揮部、社區(qū)、村委會等多個核算單位，既有行政機構(gòu)又有投資公司，與機關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)和個體不斷發(fā)生經(jīng)濟往來，業(yè)務(wù)量較大，業(yè)務(wù)行為復(fù)雜。所以要加強會計機構(gòu)建設(shè)，要做好開發(fā)區(qū)的財產(chǎn)清查、債權(quán)債務(wù)確認、內(nèi)部往來核對、資產(chǎn)質(zhì)量核實、損益及時結(jié)轉(zhuǎn)、出讓金收支專戶管理等各項工作，避免行政機構(gòu)經(jīng)費與開發(fā)區(qū)建設(shè)資金捆綁支出，明確工作規(guī)范，提高會計信息質(zhì)量。

二、加強內(nèi)部控制制度建設(shè)

資金是一個單位的命脈，在實際經(jīng)營管理中，只有切實抓好資金流量控制，才能帶動整個單位財務(wù)管理水平的提高。目前縣級開發(fā)區(qū)賬面資金流量達到幾億元，甚至更多，但制度建設(shè)工作有待于進一步加強，如：土地出讓合同簽立、進駐企業(yè)資金結(jié)算、配套設(shè)施工程管理等相關(guān)基礎(chǔ)工作需根據(jù)開發(fā)區(qū)自身特點，建立、健全具有開發(fā)區(qū)特色的內(nèi)部控制制度，防范資金風(fēng)險。

三、加強成本核算

一、國有企業(yè)發(fā)展及改革中存在的問題

眾所周知,我國工業(yè)基礎(chǔ)差,經(jīng)濟不發(fā)達,建國初期國有經(jīng)濟只有少量的解放區(qū)軍工企業(yè)和接管部分官僚壟斷資本企業(yè),這些企業(yè)規(guī)模小,資產(chǎn)量少。據(jù)不完全統(tǒng)計,1952年我國國有資產(chǎn)總額只有12986億元。經(jīng)過建國后40多年來的經(jīng)濟建設(shè),我國的國有經(jīng)濟不斷發(fā)展壯大,特別是改革開放以來,國有經(jīng)濟得到高速的發(fā)展,國有資產(chǎn)越來越雄厚,到1995年底,我國國有資產(chǎn)已經(jīng)達到5.7萬億元,其中經(jīng)營性資產(chǎn)4.5萬億元,非經(jīng)營性資產(chǎn)1.2萬億元,統(tǒng)計表明,1949年以來,國有資產(chǎn)平均每年遞增12.4%,其中1980年以來平均每年遞增14.5%,1990年至1995年平均每年遞增17.9%。

國有經(jīng)濟所創(chuàng)造的財富維持了國家機關(guān)的正常運轉(zhuǎn),壯大了國防力量,保證了國家的安全,促進了兩個文明建設(shè)?？梢哉f沒有國有經(jīng)濟的物質(zhì)基礎(chǔ),就沒有社會主義政權(quán)的鞏固。

但是國有經(jīng)濟的發(fā)展也同其他所有制經(jīng)濟一樣,不是、也不可能是直線上升的,有時也帶有明顯的階段性。這種階段性既受國有經(jīng)濟政策、政治環(huán)境制約,也與國際環(huán)境有著密切的聯(lián)系,當(dāng)然也有自然環(huán)境的影響。可以說,建國以后我國在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)實行計劃經(jīng)濟的管理手段,在當(dāng)時我國工業(yè)化程度低,生產(chǎn)力水平不高,供應(yīng)不足的情況下,是適合我國國情的,對我國經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用,不但解決了占全世界1/5人口的吃飯和就業(yè)問題,而且為我國改革開放打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。但是隨著科學(xué)的進步,技術(shù)的發(fā)展,生產(chǎn)力水平的提高,國內(nèi)、國際經(jīng)濟、政治環(huán)境的變化,繼續(xù)沿用計劃經(jīng)濟的管理手段,繼續(xù)實行原有的管理體系,已經(jīng)不能適應(yīng)我國生產(chǎn)力發(fā)展的需要。因此,出現(xiàn)了國有企業(yè)經(jīng)濟效益滑坡,虧損面逐年增大的趨勢,據(jù)不完全統(tǒng)計,全國獨立核算的國有工業(yè)企業(yè)虧損面1992年～1995年分別為22.7%、29.8%、32.7%、33.5%,1996年上半年則達到43.3%,并且1996年一季度出現(xiàn)了全國性的整體虧損,國有資產(chǎn)的損失數(shù)額也逐年增大,據(jù)1994年全國開展清產(chǎn)核資的12.4萬戶國有企業(yè)的不完全統(tǒng)計,全部資產(chǎn)損失達2231.1億元,全部資金掛帳22069億元,損失與掛帳合計達4438億元,占這些企業(yè)全部資產(chǎn)的10.7%。

上述問題的原因是多方面的,許多專家學(xué)者提出了不少看法,有的歸結(jié)為管理體制落后,政企不分,政資不分;有的歸結(jié)為企業(yè)目前存在三座大山:負債過高,冗員過多,社會包袱過重;有的認為主要是企業(yè)管理混亂,管理水平低。上面這些觀點都有一定的道理,都是從不同角度提出的。我個人認為,其中最重要和最直接的原因是管理制度不順,企業(yè)管理落后。雖然近10多年來,我國對國有企業(yè)的改革已經(jīng)采取了許多措施,包括:放權(quán)讓利,推行承包經(jīng)營責(zé)任制,實際兩權(quán)分離,進而到建立現(xiàn)代企業(yè)制度,什么藥方都用過了,但成效并不十分突出,究其原因,最根本的就是以往這些改革,停留在企業(yè)層面的多,政府層面的少,淺表性的多,深層次的少。因此,必須抓住問題的本質(zhì),改革才能見成效。

二、國有企業(yè)改革的關(guān)鍵在于建立起科學(xué)的國有資產(chǎn)管理、監(jiān)督和營運體系

摘要：現(xiàn)階段，行政事業(yè)性固定資產(chǎn)管理中存在諸多問題，造成資產(chǎn)流失嚴(yán)重，使用效率低下，配置不當(dāng)，影響了行政事業(yè)單位社會職能的發(fā)揮。要從可操作性、適用性入手，創(chuàng)新管理體制，消除管理中存在的弊端。

關(guān)鍵詞：行政事業(yè)；固定資產(chǎn)；管理體制

一、引言

2006年12月—2007年7月，國務(wù)院部署開展了全國性的行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作，

行政事業(yè)性資產(chǎn)的管理日益受到重視。作為其重要組成部分的固定資產(chǎn)，在安全完整性、使用效益、配置的公正性等方面仍存在不少問題，管理體制急需改進和完善。

二、行政事業(yè)性固定資產(chǎn)管理存在的問題