導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇限購(gòu)令細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

全國(guó)各地不斷推出“限購(gòu)令”，限購(gòu)風(fēng)越刮越猛。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新八條”），各地要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。據(jù)了解，目前已有包括北京、上海、南京等17個(gè)城市推出了限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。

為了讓購(gòu)房者對(duì)各地的限購(gòu)措施有個(gè)整體的認(rèn)識(shí)，此次本刊特地對(duì)已經(jīng)公布的各地限購(gòu)實(shí)施細(xì)則進(jìn)行對(duì)比。

限購(gòu)細(xì)則密集出臺(tái)

最近一周以來(lái)，不斷有城市推出“限購(gòu)令”。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，截止到2月23日，包括北京、上海、天津、武漢、青島、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、太原、石家莊、哈爾濱、寧波、無(wú)錫、廈門等在內(nèi)的17個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策。其中，有包括北京在內(nèi)的14個(gè)城市選擇在2月的中、下旬推出政策。此外，廣州市政府原則通過(guò)“新國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則，不日將對(duì)外公布。

“加大力度”成為升級(jí)版“限購(gòu)令”的關(guān)鍵詞。據(jù)了解，各地區(qū)主要是從擴(kuò)大限購(gòu)范圍來(lái)達(dá)成這一目標(biāo)的。如山西太原市擴(kuò)大了限購(gòu)對(duì)象，將限購(gòu)房屋范圍從“新建商品住房”擴(kuò)大到了所有住房，二手房也被納入限購(gòu)范圍。再比如廣州則是限購(gòu)區(qū)域得以擴(kuò)大，將此前游離在外的增城、從化兩個(gè)縣級(jí)市也納入了限購(gòu)范圍。另外值得注意的是，無(wú)錫已于2月20日推出了細(xì)則，這預(yù)示著，限購(gòu)范圍由一、二線城市向三線城市擴(kuò)大，限購(gòu)風(fēng)潮已然形成。

成都和貴陽(yáng)“最溫柔”

現(xiàn)已公布的限購(gòu)實(shí)施細(xì)則的寬嚴(yán)程度有著不小的差別。

總體來(lái)看，各城市限購(gòu)政策與“新八條”規(guī)定一脈相承，都是以提高戶籍門檻為重要手段，對(duì)本地居民“限三”，對(duì)外地居民“限二”。不過(guò)各地政策顯然存在差別，如限購(gòu)范圍大大小、力度強(qiáng)弱以及執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)短等諸多方面都有不同。

通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在已推出政策的所有城市中，北京最為嚴(yán)厲，上海加碼力度大，成都、貴陽(yáng)則過(guò)于溫柔，天津、青島等城市則顯得中規(guī)中矩?？偟膩?lái)說(shuō)，北京和東部城市較為嚴(yán)厲，而中西部城市偏軟。

北京限購(gòu)很嚴(yán)厲

北京版“限購(gòu)令”最為嚴(yán)厲，以至于政策剛剛，就有業(yè)內(nèi)人士驚呼：外地人想在北京當(dāng)“房奴”都不行。被稱為“史上最嚴(yán)厲”的北京限購(gòu)實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)厲之處在于：對(duì)無(wú)法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房，而其他城市對(duì)時(shí)間的要求只是1年。

此外，各城市都執(zhí)行“新八條”規(guī)定的購(gòu)買第二套住房“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。但北京卻有可能提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率，這相當(dāng)于從側(cè)面助力限購(gòu)。

上海加碼力度大

相對(duì)之前的限購(gòu)政策，更新后的實(shí)施細(xì)則加碼力度相當(dāng)大。

早在去年三季度，上海曾出臺(tái)過(guò)限購(gòu)政策，規(guī)定“本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)1套商品住房”，但在春節(jié)前升級(jí)的限購(gòu)細(xì)則中規(guī)定，有1套住房的本地居民和符合條件的外地居民，還可新購(gòu)一套，其余的均屬限購(gòu)范圍。兩相對(duì)比，升級(jí)后的限購(gòu)政策要嚴(yán)厲得多。

成都、貴陽(yáng)最溫柔

對(duì)比北京版“限購(gòu)令”，成都、貴陽(yáng)、南寧等城市的限購(gòu)政策則顯得相當(dāng)溫柔。

以成都為例來(lái)說(shuō)明。實(shí)施細(xì)則規(guī)定：在本市主城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)等）暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策?！跋奕币?guī)定與其他城市沒(méi)有區(qū)別，但對(duì)于“限二”規(guī)定，則明顯弱于其他城市，細(xì)則并未明確提供社?；蚴嵌悊芜B續(xù)繳納時(shí)間。如此看來(lái)，成都限購(gòu)令只限城區(qū)，不限郊縣；對(duì)納稅證明或社保證明只限有無(wú)，不限繳納時(shí)間長(zhǎng)短，這與北京、上海等城市相比，要寬松得多。

貴陽(yáng)市限購(gòu)政策同樣被指“很溫柔”。貴陽(yáng)版“限購(gòu)令”只是暫停向不符合條件的購(gòu)房者出售市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房，而對(duì)于供應(yīng)量大、且為目前主要供應(yīng)區(qū)域的區(qū)域如金陽(yáng)，則網(wǎng)開(kāi)一面。與之有些類似的還有南京、南寧、太原等城市，都只是在主城區(qū)實(shí)行限購(gòu)措施。

天津限購(gòu)政策最實(shí)在

據(jù)了解，天津限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行“限三”、“限二”措施。與去年10月份出臺(tái)的限購(gòu)措施相比，新版“限購(gòu)令”限購(gòu)范圍和力度都根據(jù)“新八條”要求，有所加大。最值得稱道的是，天津還宣布將確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于2011年3月底前向社會(huì)公布。此外，上海、南京也表明將擇日公布年度新建房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

與天津的實(shí)在相比，南寧、貴陽(yáng)等城市則暫定了政策的執(zhí)行期限，這樣的實(shí)在則顯得有些另類。南寧首次規(guī)定限購(gòu)政策執(zhí)行期限為一年，隨后，貴陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市也規(guī)定限購(gòu)時(shí)間至2011年12月31日截止。

三線城市無(wú)錫最積極

篇2

海南旅游地產(chǎn)的新機(jī)遇

兩個(gè)關(guān)鍵詞或許能勾勒出2011年房地產(chǎn)行業(yè)的大概走勢(shì)。

限購(gòu)，正在成為兔年伊始的最熱詞匯。自成都春節(jié)后出臺(tái)住房限購(gòu)政策，開(kāi)啟了全國(guó)密集出臺(tái)限購(gòu)政策的序幕，截至2月22日，全國(guó)已經(jīng)有18個(gè)大中城市出臺(tái)了住房限購(gòu)政策。與此同時(shí)，各限購(gòu)城市的執(zhí)行細(xì)則正在密集落地，北京、上海等城市不斷為限購(gòu)令加碼，加碼后的京版“限購(gòu)令”細(xì)則更是因要求非本市戶籍居民家庭提供連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明，被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴(yán)厲”的限購(gòu)細(xì)則。

而在海南，反而是另一個(gè)關(guān)鍵詞“離境退稅”成為日前召開(kāi)的海南省政協(xié)五屆四次會(huì)議的議論焦點(diǎn)。今年1月1日，海南開(kāi)始試點(diǎn)離境退稅政策。海南省省長(zhǎng)羅保銘在政府工作報(bào)告中指出，2011年，海南將進(jìn)一步落實(shí)境外旅客購(gòu)物離境退稅和離島旅客免稅購(gòu)物政策。購(gòu)物退免稅對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)來(lái)說(shuō)是錦上添花之事，日前參加海南省政協(xié)五屆四次會(huì)議的不少政協(xié)委員熱議指出，這對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)和旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)錦上添花的利好，而且2011年可能會(huì)有更多的利好出臺(tái)。

正是受到這些利好消息的刺激，海南旅游地產(chǎn)再度升溫，特別是以海南熱帶雨林資源為賣點(diǎn)的“熱帶雨林地產(chǎn)”，正在強(qiáng)勢(shì)崛起，受到了萬(wàn)科、中信等一批品牌房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，紛紛以數(shù)十億元的資金投向“熱帶雨林地產(chǎn)”，使之成為海南旅游地產(chǎn)的大熱門。而早早占據(jù)了國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)――呀諾達(dá)熱帶雨林，開(kāi)發(fā)出呀諾達(dá)?那香山別墅項(xiàng)目的北京春光集團(tuán)，更突顯出對(duì)行業(yè)大勢(shì)的先見(jiàn)之明。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“限購(gòu)”、“限貸”多重限制下，一方面是住宅地產(chǎn)高處不勝寒，另一方面是政策面對(duì)于旅游業(yè)利好不斷，旅游業(yè)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)主力軍之一，似乎前途無(wú)量，旅游地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔^住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的房地產(chǎn)業(yè)第三駕馬車。而享有先天自然資源和后天政策優(yōu)惠的三亞，則成為中國(guó)旅游地產(chǎn)興起的核心要地。

資源為王，“景觀旅游地產(chǎn)”前景尤盛

旅游地產(chǎn)既是旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻，更是資本與資源的對(duì)接?？v觀全球，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然景觀的占有?！安皇欠且焯熳≡谏剿g，而是為了告訴別人這片山水是我的?！币晃谎街Z達(dá)?那香山別墅的收藏者如是說(shuō)。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士生導(dǎo)師李義平認(rèn)為，現(xiàn)在休閑旅游是一種大的趨勢(shì)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在的高度，中國(guó)人需要休閑、需要旅游，想把日子過(guò)得好一點(diǎn)，使自己活得更快樂(lè)、更健康，這就使旅游市場(chǎng)有了賣點(diǎn)。基于這一賣點(diǎn)，把旅游、休閑、房地產(chǎn)連在一起，肯定有很廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而像呀諾達(dá)?那香山這樣占據(jù)獨(dú)特資源的景觀旅游地產(chǎn)正是這樣一種思路的產(chǎn)物。

李義平特別強(qiáng)調(diào)了“差異性”的問(wèn)題。在他看來(lái)，凡是最有賣點(diǎn)的東西一定是有特殊性的東西，換句話說(shuō)，在賣點(diǎn)的問(wèn)題上要體現(xiàn)出自己的文化色彩。文化就是要將山水、項(xiàng)目、民族、人民的生活習(xí)慣以及本地區(qū)的特點(diǎn)緊密地結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)特殊性。而在中央政府調(diào)控政策頻出的情況下，這種差異性更加吸引了高端置業(yè)群體的目光。

呀諾達(dá)?那香山別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，來(lái)洽談的意向客戶，有東南亞的國(guó)際客戶，有海外華僑，有來(lái)自全國(guó)各地的高端置業(yè)群體。他們紛紛表示，各城市出臺(tái)“限購(gòu)令”之前，各色各樣的項(xiàng)目還有些挑花了眼?！跋拶?gòu)令”出臺(tái)后，呀諾達(dá)?那香山的很多獨(dú)特優(yōu)勢(shì)一下子突顯了出來(lái)?！熬拖裢顺敝笊碁┥翔矈Z目的珍珠，散發(fā)出耀眼的光芒?！?/p>

獨(dú)一無(wú)二的呀諾達(dá)?那香山別墅

正如一些購(gòu)房者所說(shuō)，呀諾達(dá)?那香山項(xiàng)目確實(shí)擁有很多獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì)。即使在自然景觀資源豐富的海南，像呀諾達(dá)熱帶雨林文化景區(qū)這樣聚集了諸多景觀資源和養(yǎng)心元素的，也是獨(dú)一無(wú)二的。據(jù)了解，呀諾達(dá)熱帶雨林是全球熱帶分界線以南唯一一個(gè)熱帶雨林景區(qū)，擁有168平方公里的雨林生態(tài)氧吧，空氣中每立方厘米負(fù)氧離子含量4萬(wàn)～7萬(wàn)個(gè)，背靠那香山，環(huán)抱4.6萬(wàn)平方米的原生態(tài)雨林湖――那香湖，湖水由呀諾達(dá)熱帶雨林雨匯聚而成，國(guó)家水源地赤田水庫(kù)近在咫尺。而呀諾達(dá)?那香山項(xiàng)目，則是這樣一塊風(fēng)水寶地上獨(dú)一無(wú)二的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。這是鐘情于熱帶雨林的高端置業(yè)人群的最佳選擇。

篇3

摘 要 從去年起國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列政策，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但是部分城市的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)改變，甚至有上漲趨勢(shì)。本文從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀出發(fā)，探討了我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因及當(dāng)前“限購(gòu)令”的效果分析。

關(guān)鍵詞 房?jī)r(jià) 限購(gòu)令 影響

一、引言

從去年的“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“國(guó)五條”，再到今年1月的“國(guó)八條”，在如此密集的樓市調(diào)控中，各地紛紛出臺(tái)相應(yīng)的“限購(gòu)令”。然而就在“限購(gòu)令”不斷收緊的同時(shí)，各地樓市卻開(kāi)始有所回暖。根據(jù)中房指統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，三月份第三周35個(gè)主要城市中，六成城市成交量上漲，其中有十個(gè)城市的漲幅在20%以上。九個(gè)重點(diǎn)城市中，六個(gè)城市的成交量環(huán)比上漲，成都上漲了51.26%，北京上漲了30.98%。盡管目前很多城市都出臺(tái)了限購(gòu)令，但限購(gòu)的城市多集中于發(fā)達(dá)的一線城市，且由于各地細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間和強(qiáng)度不同，最終影響房?jī)r(jià)的效果也不相同。

二、房?jī)r(jià)不斷上漲的原因

1．供求關(guān)系影響價(jià)格

房?jī)r(jià)的漲跌與市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分不開(kāi)，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，決定價(jià)格的根本因素是供需關(guān)系。一是供需不平衡，供應(yīng)少，需求多；二是供需不對(duì)位，高端房產(chǎn)的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的增長(zhǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速拉升并及到中低端房產(chǎn)，最終出現(xiàn)投機(jī)。

2．城市化進(jìn)程加快、住房剛性需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

目前我國(guó)的城市化水平只有46%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。另外，近些年正值80后結(jié)婚、生子以及創(chuàng)業(yè)的高峰，住房成了生活必須品，成為了一種剛性需求。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲。

3．購(gòu)買房地產(chǎn)保值增值的思想

我國(guó)近年來(lái)投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲，這是房?jī)r(jià)飚升的重要原因。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過(guò)了居住買房。樓市的大量投資投機(jī)行為，造成房屋閑置，房屋利用率降低，空置率大幅上升。由此，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無(wú)望的局面。

4．購(gòu)房者的心理預(yù)期值不斷被提高

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了數(shù)次政府干預(yù)，每次干預(yù)后都會(huì)繼續(xù)新一輪的房?jī)r(jià)上漲，不斷貶值的貨幣和不斷上漲的房?jī)r(jià)，成就了購(gòu)房者義無(wú)反顧的心理。房地產(chǎn)商們正是抓住購(gòu)房者的這種心理，囤積資源，哄抬物價(jià)，并且參與者日盛。

三、“限購(gòu)令”的影響及效果分析

1．“限購(gòu)令”是當(dāng)前政府控制房地產(chǎn)立竿見(jiàn)影的手段，限購(gòu)措施短期內(nèi)會(huì)對(duì)商品房成交量造成頗大影響，實(shí)力購(gòu)房者和投機(jī)購(gòu)房者將被拒之門外，失去購(gòu)買資格。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看，因?yàn)閯傂孕枨笠廊粡?qiáng)烈，加上一些有購(gòu)買實(shí)力的購(gòu)房人也會(huì)想出各種措施應(yīng)對(duì)，“限購(gòu)令”恐難奏效，而且限購(gòu)僅僅是對(duì)多套房的限制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)剛性需求的解決沒(méi)有實(shí)質(zhì)的作用。

2．雖然當(dāng)前政策抑制需求的效果很明顯，但社會(huì)流動(dòng)資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn)，從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移到非限購(gòu)城市，二三線城市房?jī)r(jià)面臨上升壓力。地方接盤(pán)的熱情與開(kāi)發(fā)商的逐次進(jìn)入，將在一段時(shí)間后進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)是由地方政府強(qiáng)力推動(dòng)，并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映，因此房?jī)r(jià)泡沫可能更高。一線城市中因?yàn)橄拶?gòu)而無(wú)處可去的資金，轉(zhuǎn)向沒(méi)有限購(gòu)的城市，極可能促使當(dāng)?shù)卦咎幱谟^望的民間資金也進(jìn)入樓市。

3．限購(gòu)政策下，購(gòu)房需求被壓縮的人轉(zhuǎn)投租房市場(chǎng)，進(jìn)一步推高了房租價(jià)格，房租漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅，和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，二手房業(yè)主屬于個(gè)體投資，不需要資金回籠，一般不會(huì)降價(jià)促銷，在投資機(jī)會(huì)不明朗的條件下，很多人會(huì)選擇按兵不動(dòng)，二手房業(yè)主漲租待售持續(xù)觀望導(dǎo)致市場(chǎng)二手房源量下降，價(jià)格走高。

四、結(jié)語(yǔ)

嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)令只是手段，最終目標(biāo)還是要讓房?jī)r(jià)回歸理性，中國(guó)房地產(chǎn)博弈非常復(fù)雜，房?jī)r(jià)調(diào)控不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題，也不是一兩個(gè)調(diào)控措施可以完全解決，因此，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管與控制需要多管齊下，將政策充分落實(shí)，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡芳,王帆.限購(gòu)令對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用探討.今日財(cái)富.2010(12):52.

篇4

去年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是今年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”，政策力度進(jìn)一步加大，調(diào)控手段趨于多樣化，調(diào)控對(duì)象更為明確。但“新國(guó)八條”是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延伸，在調(diào)控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機(jī)投資需求”為重點(diǎn)，能否從根本上疏導(dǎo)需求、增加供應(yīng)、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”這一政策很有可能引發(fā)較大爭(zhēng)議，在執(zhí)行落實(shí)中阻力重重，從目前各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)及調(diào)控細(xì)則情況就可以看出這一點(diǎn)。

“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”尚需進(jìn)一步明晰

新“國(guó)八條”要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一新的調(diào)控手段很有可能引發(fā)較大爭(zhēng)議，預(yù)計(jì)在執(zhí)行落實(shí)中存在較大阻力。

首先，關(guān)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存有較大爭(zhēng)議。相關(guān)數(shù)據(jù)每經(jīng)總會(huì)引起廣泛爭(zhēng)議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府或其他機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大出入。給定房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法獲得完全認(rèn)可，要用新建住房?jī)r(jià)格作為考核問(wèn)責(zé)的目標(biāo)，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的爭(zhēng)論和博弈。

其次，即便政策層面認(rèn)定以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，仍存在地方政府以“玩數(shù)字游戲”逃避責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。平均房?jī)r(jià)本就不是個(gè)準(zhǔn)確定義的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)，自然就可以用各種方式來(lái)假戲真唱了，如用的低價(jià)房大量供給將少量高檔房的價(jià)格平均下去；如用大量保障性住房供給將價(jià)格平均下去；如嚴(yán)格限制高價(jià)房的銷售許可，將銷售平均價(jià)格降低；如用銷售限價(jià)方式強(qiáng)命開(kāi)發(fā)商降價(jià)；如用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式供應(yīng)土地等等。目前在各城市已公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中，濟(jì)南、蘭州等城市特指“新建商品住房?jī)r(jià)格”，而上海等地則為“新建住房?jī)r(jià)格”，“新建住房?jī)r(jià)格”中會(huì)包括保障性住房，本身價(jià)格低，能拉低統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)。

最后，由于地方政府與房地產(chǎn)存在千絲萬(wàn)縷的復(fù)雜利益聯(lián)系，并且中央是首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，也沒(méi)有對(duì)調(diào)控目標(biāo)提出任何數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)甚至是原則性的規(guī)定，這樣很有可能出現(xiàn)地方政府在制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)過(guò)于謹(jǐn)慎、目標(biāo)偏低，達(dá)不到該項(xiàng)政策應(yīng)有的效果。

鑒于此，針對(duì)各地公布的新建住房調(diào)控目標(biāo)，住建部近日發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。通知還要求，已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已的調(diào)控目標(biāo)。

各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)情況參差不齊

截止3月31日，全國(guó)600多個(gè)城市共有50多個(gè)城市公布了本地區(qū)年度“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”，近九成城市未按規(guī)定期限公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。在一線城市中，上海首先打破沉默，28日晚間，上海公布全市2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，今年新建住房?jī)r(jià)格漲幅需低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。而北京是目前唯一提出“穩(wěn)中有降”房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市，29日晚間北京市政府稱：將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標(biāo)一致，即2011年全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

從目前公布的二、三線城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，武漢、鄭州、太原、濟(jì)南、西安、蘭州、?？?、昆明、銀川、貴陽(yáng)在內(nèi)大多數(shù)省會(huì)城市公布了2011年的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，其中部分省會(huì)城市，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本控制在10%左右，還有部分城市表示漲幅“不高于本年度全市生產(chǎn)總值增速”或“小于城鎮(zhèn)居民可支配收入增速”。剩余的省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙、石家莊、長(zhǎng)春、福州、南昌、南京、哈爾濱、西寧等尚未出臺(tái)目標(biāo)。西部一些省會(huì)（自治區(qū)首府）城市在公布調(diào)控政策時(shí)，都相對(duì)較晚，西部城市最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始啟動(dòng)，原本基數(shù)就比較低，如果參照東部控制在10%左右，政府可能會(huì)覺(jué)得吃虧，說(shuō)到底還是受到土地財(cái)政情結(jié)的影響。

地方政府在執(zhí)行落實(shí)中存在政策力度弱化趨勢(shì)

地方政府能否認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策精神，是房地產(chǎn)調(diào)控能否取得預(yù)期成效的關(guān)鍵，而從目前各地貫徹實(shí)施“新國(guó)八條”情況看，形勢(shì)并不樂(lè)觀：

首先，許多城市對(duì)于出臺(tái)調(diào)控細(xì)則不積極。按照新“國(guó)八條”要求，全國(guó)至少應(yīng)有36個(gè)城市在2月20日之前出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則，然而截至2月22日，出臺(tái)限購(gòu)政策的城市（含地方政府規(guī)定）只有18個(gè)：北京、上海、天津、長(zhǎng)春、成都、廣州、貴陽(yáng)、哈爾濱、濟(jì)南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無(wú)錫和廈門，這意味著全國(guó)過(guò)半城市未按規(guī)定期限出臺(tái)限購(gòu)措施。尤其省會(huì)城市出臺(tái)細(xì)則普遍比較慢，比較重要的原因是擔(dān)心政策對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)沖擊太大，可能對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大影響。

其次，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則城市存在政策力度逐漸減弱趨勢(shì)?？傮w而言，一線城市限購(gòu)政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購(gòu)范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒(méi)有明確區(qū)域，因此也有操作空間，各地在限購(gòu)范圍、限購(gòu)門檻、限購(gòu)執(zhí)行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調(diào)控細(xì)則限定了房屋限購(gòu)的范圍在市五區(qū)和高新區(qū)范圍之內(nèi)，細(xì)則同時(shí)提出限購(gòu)政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購(gòu)令”限購(gòu)范圍為本市主城區(qū)，沒(méi)有涉及到郊區(qū)郊縣，而且也沒(méi)有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。貴陽(yáng)僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。天津限購(gòu)細(xì)則將新“國(guó)八條”規(guī)定的提供累計(jì)五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺(tái)調(diào)控細(xì)則的城市均未提及新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

最后，曲線購(gòu)房規(guī)避限購(gòu)令的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。除了北京、上海等一線城市對(duì)戶籍準(zhǔn)入有較高門檻外，不少城市實(shí)行購(gòu)房落戶制度，只要購(gòu)入房屋達(dá)到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買一套房，落戶后再買第二套。有人專門為各類勞動(dòng)者及相關(guān)單位社保代繳、補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，為異地購(gòu)房者補(bǔ)辦社保證明。地方出臺(tái)調(diào)控細(xì)則一般是要求購(gòu)房人主動(dòng)提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實(shí)地核查，尤其對(duì)于家庭成員、親屬之間轉(zhuǎn)移、潛在擁有房屋的情況，不能實(shí)地查明，相關(guān)漏洞可能影響政策執(zhí)行的效果。還有“假裝借錢以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過(guò)戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結(jié)婚假離婚”、“以公司名義購(gòu)房”等等。

對(duì)住房需求“堵有余，疏不足”

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價(jià)格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從我國(guó)房地產(chǎn)需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國(guó)投資渠道狹窄、實(shí)際利率為負(fù)的情況下，房地產(chǎn)投資也可以看作“剛性需求”。我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從2005年開(kāi)始，銷售面積與竣工面積的比例從1:1增長(zhǎng)到了2010年的1.37:1，2010年商品房銷售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續(xù)加大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將有效支撐房屋價(jià)格，如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加、未來(lái)供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，市場(chǎng)難有根本性轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大，高企的房?jī)r(jià)是果，而不是因。

而新“國(guó)八條”大部分政策的落腳點(diǎn)均集中于抑制需求方面，對(duì)疏導(dǎo)需求、增加普通商品住房供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性措施不多。文件重點(diǎn)提到了增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，對(duì)于增加商品房用地供應(yīng)的規(guī)定是:“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實(shí)際供給量”，這意味著今年的供給量會(huì)大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因?yàn)?009年是負(fù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，雖然2010年總供地增長(zhǎng)了30%多，但2年平均下來(lái)則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定，更有可能加劇市場(chǎng)對(duì)于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應(yīng)的擔(dān)憂，從而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、進(jìn)一步加劇供求矛盾、強(qiáng)化人們的商品房緊缺預(yù)期而推高房?jī)r(jià)。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時(shí)壓制的需求很有可能在未來(lái)強(qiáng)力反彈，引起房?jī)r(jià)的再次報(bào)復(fù)性上漲。

篇5

該項(xiàng)限購(gòu)措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房?jī)r(jià)調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購(gòu)令的功效與局限也需要反思。

戶籍歧視：從城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)到地區(qū)結(jié)構(gòu)

京版限購(gòu)令出臺(tái)不久，北京的王振宇律師即向國(guó)務(wù)院法制辦遞交審查建議書(shū)，指控北京市新版限購(gòu)令涉嫌戶籍歧視。確實(shí)，限購(gòu)令的政策要素包含“限內(nèi)”和“限外”兩個(gè)方面，戶籍歧視至少體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是購(gòu)房數(shù)量限制上“內(nèi)…‘外”不平等，戶籍人口可多購(gòu)一套住房；二是對(duì)無(wú)住房的非戶籍人口提出了“5年”的嚴(yán)厲限制。王律師向國(guó)務(wù)院法制辦遞交審查建議的行為不太可能得到積極回應(yīng)，因?yàn)楸本┦械南拶?gòu)令正是對(duì)國(guó)務(wù)院房?jī)r(jià)調(diào)控政策的落實(shí)，可能失之嚴(yán)厲，但政策目標(biāo)是一致的。

以戶籍作為政策工具在共和國(guó)的成長(zhǎng)歷史中并不罕見(jiàn)。在時(shí)代，為維護(hù)林毅夫所謂的“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)獲得了體制化，“城市戶口’’意味著充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和福利保障，而“農(nóng)村戶口”則意味著“禁錮”。改革開(kāi)放通過(guò)對(duì)農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)放權(quán)和自治放權(quán)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村生產(chǎn)力的恢復(fù)和農(nóng)民政治素質(zhì)的提升，然而這些改革僅限于農(nóng)村內(nèi)部資源存量的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尚未涉及城鄉(xiāng)平等問(wèn)題。城市發(fā)展與農(nóng)民工進(jìn)城將城鄉(xiāng)平等問(wèn)題正式“問(wèn)題化”，成為我國(guó)政治和憲法上的嚴(yán)峻問(wèn)題?！巴蓖瑱?quán)”、“同命同價(jià)”就代表了平等的時(shí)代呼聲。戶籍制度遭受批評(píng)的主要維度就是這樣的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)。

然而，限購(gòu)令提醒我們，戶籍歧視不僅針對(duì)農(nóng)村和農(nóng)民，還在城市之間構(gòu)筑起了新的樊籬。限購(gòu)令的有效規(guī)制對(duì)象并非那些在城市沒(méi)有購(gòu)房預(yù)期的農(nóng)民工，而是相對(duì)于一線城市的那些二、三線城市的中產(chǎn)階層。以往的“購(gòu)房入戶”畢竟還確定了一種相對(duì)明確的戶籍獲取條件，現(xiàn)在的限購(gòu)令則從戶籍現(xiàn)狀出發(fā)限制購(gòu)房?，F(xiàn)在的關(guān)鍵已經(jīng)不僅僅是你出生于城市還是農(nóng)村，還包括你出生干哪個(gè)城市。在一線“特權(quán)城市”的決策者眼中，二、三線城市只是“更像”城市的農(nóng)村罷了。以往我們憤慨于上海人歧視一切地方來(lái)的“鄉(xiāng)下人”，現(xiàn)在這種歧視則在房?jī)r(jià)調(diào)控的“政治正確”之下將既有的歧視予以擴(kuò)充和強(qiáng)化。

限購(gòu)令反映了城市群內(nèi)部歧視的“地區(qū)結(jié)構(gòu)”的凸顯，其背后是一種單向的“地區(qū)歧視主義”(地區(qū)保護(hù)主義可能是雙向的)，這對(duì)于進(jìn)行改革頂層設(shè)計(jì)的決策者們應(yīng)具有警示意義。

特權(quán)城市：高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素之一

此次從中央到地方的“集束限購(gòu)令”的直接原因是高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)居高不下有著各種復(fù)雜的體制和市場(chǎng)原因，不同人七會(huì)根據(jù)自身偏向的原因提出不同的對(duì)策。筆者這里嘗試提出“特權(quán)城市”這一概念，作為分析高房?jī)r(jià)的因素之一。

所謂特權(quán)城市，指的是北京、上海、廣州之類的一線城市，它們通過(guò)歷史積淀和體制安排的方式獲取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的資源與成就，且通過(guò)戶籍福利的方式保持城市戶籍人口對(duì)發(fā)展成果的獨(dú)占。特權(quán)城市的高房?jī)r(jià)不完全是市場(chǎng)因素的結(jié)果，還有“超額福利”型特權(quán)的作用。比如高等教育領(lǐng)域，北京市名校林立，盡管是教育部直屬，是全國(guó)納稅人供養(yǎng)的事業(yè)單位，但對(duì)北京市戶籍予女的招生比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)地方。著名憲法學(xué)者張千帆教授曾毛持過(guò)高考地域歧視的研究課題，從理論和政策的角度深入剖析了相關(guān)的成因與狀況。這些一線城市的房?jī)r(jià)被“推高”，所反映的正是“購(gòu)房入戶”的政策安排所承諾的“超額福利”。為了子女教育，地方各路諸侯，無(wú)論出身職業(yè)如何，均舉全家之力在北京購(gòu)房入戶，他們所購(gòu)買的絕不僅僅是單純的房地產(chǎn)，而是北京市的“超額福利”。因此，是受到體制保護(hù)的“超額福利”而非房地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值在支撐北京的高房?jī)r(jià)。從公平性上講，“購(gòu)房人戶”畢競(jìng)有明確的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，其政策正當(dāng)性要超過(guò)目前的限購(gòu)令。

特權(quán)城市的“超額福利”是高房?jī)r(jià)的真實(shí)因素，因此調(diào)控的方向就不是撕開(kāi)法律平等的薄紗而重祭“戶籍”利器，而是反思這種“超額福利”的正當(dāng)性與合理性。這種“超額福利”的形成，在其歷史根據(jù)上不僅僅或主要不是北京戶籍人口的貢獻(xiàn)，因此其成果也不能被北京戶籍人口獨(dú)占。時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶籍”的意義早已超過(guò)了簡(jiǎn)單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器。改革開(kāi)放以來(lái)，戶籍福利在社會(huì)平等化改革的進(jìn)程中逐漸松動(dòng)，但其中包含著不同利益群體之間的激烈博弈。限購(gòu)令重新充實(shí)了“戶籍”的特權(quán)與福利內(nèi)涵，與改革的分享邏輯之間存在緊張?？梢灶A(yù)料，這種“毒性”極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場(chǎng)機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對(duì)市場(chǎng)自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信心。

針對(duì)支撐高房?jī)r(jià)的“特權(quán)城市”因素，正確的政策思考方向應(yīng)該是如何合理拆解那些“超額福利”。例如，北大清華這樣的全國(guó)性名校取消招生名額的地域歧視，實(shí)現(xiàn)平等競(jìng)爭(zhēng)和公平招生，則窮舉家之力來(lái)京“購(gòu)房入戶”的地方人士就會(huì)有更加理性的投資思考和生活安排。拆解“超額福利”不是要取消那些特權(quán)城市的所有福利，而是讓其恢復(fù)到法律和公眾可按受的合理水平，重點(diǎn)是拆解那些因歷史和體制慣例而不合理地歸屬于市民福利的相關(guān)內(nèi)容。拆解允許一線城市保留部分只針對(duì)本市戶籍居民的合理項(xiàng)目。更宏觀地講，特權(quán)城市還根植于地區(qū)發(fā)展的不平衡，因此國(guó)家在宏觀政策上應(yīng)著限于地區(qū)平衡發(fā)展的結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)，包括分散超大城市的功能、調(diào)控地區(qū)間發(fā)展的互補(bǔ)結(jié)構(gòu)、在政策與法律層面不斷釋放公平機(jī)會(huì)并確屯平等規(guī)則。

改革的政治理性：“身份”與“契約”賽跑

戶籍是很重要的“身份”控制技術(shù)，一度成為改革的對(duì)象，但卻始終難以消解或轉(zhuǎn)型。英國(guó)著名歷史法學(xué)家梅因在轉(zhuǎn)貼于 其《古代法》一書(shū)中將法律發(fā)展過(guò)程概括為從“身份”到“契約”的過(guò)程?！吧矸荨笔翘貦?quán)的標(biāo)志，來(lái)自傳統(tǒng)的政治概念和技術(shù)系統(tǒng)，以區(qū)分為前提；“契約”是自由的標(biāo)志，來(lái)自古羅馬法，以平等為前提。梅因概括的法律史規(guī)律實(shí)際上也是政治社會(huì)史的規(guī)律。改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)自由的發(fā)展和國(guó)家政治法律結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其基本邏輯與發(fā)展主線正是從“身份”到“契約”的進(jìn)化線路，如不斷釋放身份束縛和特權(quán)空間。在改革30年“一起做大蛋糕”的過(guò)程中，由于大部分群體均能從發(fā)展中獲益，而且平等觀念和權(quán)利意識(shí)尚不發(fā)達(dá)，一些性質(zhì)“嚴(yán)重”的歧視被“無(wú)知”地容忍了下來(lái)。但是，隨著改革轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)共享與公正的分配領(lǐng)域，改革初期的默契就被打破，特權(quán)群體希望借助一切政策機(jī)會(huì)和法律漏洞來(lái)鞏固自身利益。如何鞏固呢?第一步，確立具有“政治正確”性質(zhì)的政策問(wèn)題(如高房?jī)r(jià))，描述甚至夸大其嚴(yán)重程度；第二步，采用傳統(tǒng)的身份識(shí)別與控制技術(shù)(如戶籍)達(dá)到“排外”的目的(比如通過(guò)限購(gòu)令推高房租價(jià)格，逼走在京“蟻?zhàn)濉?，壓制京外人士?lái)京預(yù)期)；第三步，利用房市的價(jià)格剛性和周期反彈，不斷延續(xù)或重啟身份性調(diào)控。

我們看到，在改革新的三十年里，圍繞社會(huì)公正與個(gè)體自由的問(wèn)題，很可能出現(xiàn)“身份”與“契約”賽跑的現(xiàn)象——這就是改革中的反復(fù)現(xiàn)象。政策調(diào)控往往沒(méi)有從長(zhǎng)效機(jī)制和公平政策的角度著手，這次的調(diào)控重新打開(kāi)那只名為“戶籍”的“潘多拉之盒”，所遲滯和干擾的正是改革以來(lái)的“契約化”邏輯與進(jìn)程。限購(gòu)令所折射出來(lái)的政策設(shè)計(jì)者的“身份崇拜”表明其并沒(méi)有理解改革的“契約化”邏輯。

篇6

眾多上市房地產(chǎn)公司在2011年的1個(gè)多月里主要做了一件事：再融資。每年年初都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要時(shí)點(diǎn)，流動(dòng)性充裕是重要原因。而今年在經(jīng)過(guò)收縮開(kāi)發(fā)貸款、收緊按揭貸款和房企IPO停擺幾大棒后，上市房企突然發(fā)現(xiàn)，銷售停滯帶來(lái)的現(xiàn)金流枯竭和土地余款支付壓力就擺在眼前，無(wú)法回避。相比較A股上市的房企，香港上市的內(nèi)房股公司要幸福得多。香港市場(chǎng)融資環(huán)境的寬松讓多家內(nèi)房股公司通過(guò)發(fā)債成功實(shí)現(xiàn)再融資，碧桂園、恒大、佳兆業(yè)、中駿和瑞安均在其列。數(shù)據(jù)顯示，2011年的頭兩個(gè)月內(nèi)，房企通過(guò)境外發(fā)行高息債融資總額約200億元。

接下來(lái)，我們說(shuō)說(shuō)中國(guó)上市房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，總結(jié)為四個(gè)字：萎靡不振。截止到2月18日，中證地產(chǎn)指數(shù)下跌0.7％，恒生地產(chǎn)指數(shù)下跌6.25％，而同期上證綜指和恒生指數(shù)在2011年分別上漲2.62％和1.98％網(wǎng)市地產(chǎn)公司股價(jià)的疲弱可見(jiàn)一斑。其中A股地產(chǎn)公司的表現(xiàn)明顯優(yōu)于港股地產(chǎn)公司，尤其在節(jié)后地方“限購(gòu)令”推出后A股地產(chǎn)股表現(xiàn)出明顯的抗跌性，反映出兩地的機(jī)構(gòu)投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)公司的看法有所不同。而在我看來(lái)，從公司估值、資產(chǎn)質(zhì)量和分紅派息的角度來(lái)看，港股內(nèi)房股的估值更具吸引力。隨著港股地產(chǎn)股的持續(xù)下跌，其投資價(jià)值已悄然凸顯。

回到房地產(chǎn)調(diào)控的話題，不出意外的話，這一話題將貫穿整個(gè)2011年。盡管進(jìn)幾個(gè)月中央政府和地方政府出臺(tái)一系列政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，措施由溫和逐步升級(jí)到嚴(yán)厲甚至激進(jìn)，但從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的角度來(lái)看，我們要以積極的態(tài)度面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控。房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題不僅削弱了國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力，也成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患。因而，2011年，控制房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到政治的高度。

如果有人問(wèn)我，2011年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎?我會(huì)回答：可能性很大。如果有人問(wèn)我，2011年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)嗎?我會(huì)肯定地回答：會(huì)的。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在經(jīng)過(guò)不成功的2010年后，2011年的中國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)體現(xiàn)決策層的意志。如果還有人問(wèn)我，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎?我會(huì)回答：這個(gè)真的不知道。

我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的不確定來(lái)源于對(duì)保障性住房能否有效緩解商品房的供求矛盾的疑惑。一個(gè)業(yè)內(nèi)朋友的觀點(diǎn)能夠解釋我的疑問(wèn)：近三年保障住房的土地供應(yīng)占據(jù)了新增土地出讓面積的六成以上，而其建起的房屋面積只能滿足原有商品房有效需求的三成。“雙軌制”僅僅解決了一小部分中間層的居住問(wèn)題。于是一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾可能成為本次調(diào)控后的結(jié)果：保障性房屋建設(shè)“雷聲大，雨點(diǎn)小”，覆蓋人群有限，而商品房市場(chǎng)的供求矛盾失衡問(wèn)題升級(jí)，房?jī)r(jià)企穩(wěn)再成泡影。

我在上面這種偏悲觀的預(yù)測(cè)，源自于房地產(chǎn)行業(yè)一些根深蒂固的癥結(jié)：土地問(wèn)題、長(zhǎng)期寬松的貨幣問(wèn)題以及房地產(chǎn)稅制問(wèn)題。這些問(wèn)題與我們的經(jīng)濟(jì)和政治制度密切相關(guān)，解決尚需時(shí)日。最后一句話表達(dá)對(duì)目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)的看法：解決市場(chǎng)問(wèn)題，還是需要借助市場(chǎng)力量，用市場(chǎng)的辦法解決。

A股地產(chǎn)板塊

關(guān)鍵詞：行情

2011年的前七周，上證綜指上漲2.62％，表現(xiàn)出色，而受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)深化，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)乏力，期內(nèi)下跌0.7％，整體呈現(xiàn)窄幅振蕩的態(tài)勢(shì)。個(gè)股方面，中華企業(yè)、金地集團(tuán)、陸家嘴、華僑城和招商地產(chǎn)排名居前，而首開(kāi)股份、世茂股份、泛海建設(shè)、榮盛發(fā)展和新湖中寶位列漲幅榜后五位。在嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境中，低估值的房地產(chǎn)公司體現(xiàn)了很強(qiáng)的抗跌性，漲幅榜前五位的上市房企的平均市盈率為17.2倍，而漲幅榜后五位的上市房企的平均市盈率則為36.8倍。在遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，低估值個(gè)股往往成為資金的避風(fēng)港。

關(guān)鍵詞：新“國(guó)八條”

穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投資性購(gòu)房需求，以及加大保障性住房成為新“國(guó)八條”的核心內(nèi)容。當(dāng)高房?jī)r(jià)成為當(dāng)前社會(huì)最不和諧的因素時(shí)，政府發(fā)現(xiàn)單一市場(chǎng)化是難以解決房屋這類公共品的需求問(wèn)題，因而利用計(jì)劃+市場(chǎng)的“雙軌制”已成為我國(guó)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里解決住房的方案。在我看來(lái)，政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的核心思路是：先利用計(jì)劃穩(wěn)定市場(chǎng)，再兩條腿走路。在最近的幾年時(shí)間里通過(guò)壓制購(gòu)房需求、加大保障性住房建設(shè)來(lái)緩解供求矛盾。政府計(jì)劃利用五年時(shí)間緩解中低收入家庭的住房矛盾并提高收入水平，逐步降低房?jī)r(jià)收入比，有效解決住房問(wèn)題。但有一個(gè)問(wèn)題值得注意：如果近幾年商品房投資受抑，那么幾年后取消壓制購(gòu)房政策后，商品房的供求矛盾失衡問(wèn)題可能會(huì)更加嚴(yán)重。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅試點(diǎn)

1月27日，上海、重慶也分別公布了兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案細(xì)則。整體基調(diào)而言，重慶的方案要比上海的嚴(yán)厲許多。重慶房產(chǎn)稅方案中，征稅的稅率最高可達(dá)1.2％，而上海征稅稅率最高只是暫定為0.6％，只是在應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4％。但從操作上而言，上海方面的細(xì)則可能更具可操作性。上海并不將存量房劃定為征稅對(duì)象，只對(duì)上海市居民家庭在上海新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房者征稅。而重慶細(xì)則則顯得更復(fù)雜一些，重慶試點(diǎn)方案采取分步實(shí)施的方式。因?yàn)樯婕案邫n房以及平均房?jī)r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)的劃定，重慶方案的實(shí)際操作性似乎會(huì)比上海遇到的難題大一些。

滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)揭開(kāi)了我國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的序幕，可以預(yù)見(jiàn)的是我國(guó)房地產(chǎn)稅制將發(fā)生較大變革，從而對(duì)房地產(chǎn)成本和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生深刻的影響。但從目前來(lái)看，全國(guó)推廣房產(chǎn)稅尚需時(shí)日。

港股地產(chǎn)板塊

關(guān)鍵詞：行情

2011年伊始，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策環(huán)境的惡化，香港地產(chǎn)股成為做空者的樂(lè)園。截止到2月18日的七周里，恒生地產(chǎn)指數(shù)重挫6.25％，而同期恒生指數(shù)則上漲1.98％。漲幅榜上，中渝置地、合生創(chuàng)展、碧桂園、寶龍地產(chǎn)和綠城中國(guó)排名前五位，而世茂房地產(chǎn)、中海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、保利香港和恒盛地產(chǎn)排名居末。令人意想不到的是，近期藍(lán)籌地產(chǎn)股遭遇重創(chuàng)。中海外發(fā)展、華潤(rùn)置地這兩個(gè)內(nèi)房股的標(biāo)桿遭遇重挫。我們認(rèn)為，近期資金流出香港趨勢(shì)明顯，且中海外發(fā)展、華潤(rùn)置地均是房地產(chǎn)股的標(biāo)配，因此在調(diào)控和機(jī)構(gòu)資金流出的雙重壓力下，股價(jià)遭遇重挫。由于內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性和境外資金短期難以流回港股，這兩只大盤(pán)藍(lán)籌地產(chǎn)股的股價(jià)短期難有起色。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令

地方政府的限購(gòu)政策分兩個(gè)階段：第一階段從2010年10月至2011年1月上旬，特點(diǎn)：溫和；第二階段從2011年2月初至今，特點(diǎn)：嚴(yán)厲甚而激進(jìn)。兩個(gè)階段的分水嶺是1月底新“國(guó)八條”出臺(tái)。在我看來(lái)，本輪全國(guó)性的“限購(gòu)”是政府壓制購(gòu)房需求的一種計(jì)劃式手段，充滿行政意味。但因?yàn)橄拶?gòu)令本身的局限性，也就決定了其“暫時(shí)過(guò)渡”的本質(zhì)，只是在一個(gè)特殊時(shí)間段的政府意志行為。因此，限購(gòu)令的最終壽命將取決于政

府對(duì)于市場(chǎng)是否回調(diào)到其認(rèn)為的合理狀態(tài)的判斷。

關(guān)鍵詞：海外融資潮

進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，在資金壓力不斷加大的情況下，在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司海外融資迭起，對(duì)房地產(chǎn)前景的樂(lè)觀，是其高頻高息發(fā)債的根本動(dòng)力。今年以來(lái)，共有8家在港上市內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴香港融資，融資總額超過(guò)250億元，接近去年內(nèi)房股新發(fā)債規(guī)模的一半，而平均發(fā)債息率接近10％。

每年的年初，在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司均會(huì)進(jìn)行再融資。今年因?yàn)閮?nèi)地信貸規(guī)模收縮，加上近期樓市政策調(diào)控，影響了開(kāi)發(fā)商銷售回籠資金的信心，其銷售回籠速度不可避免地放緩，因而在港上市的房地產(chǎn)商的海外融資額較往年有明顯增加。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，房地產(chǎn)公司再融資對(duì)于緩解其短期流動(dòng)性有著積極意義。但是2011年內(nèi)地多數(shù)房地產(chǎn)商未錄得銷售額增長(zhǎng)，甚至是負(fù)增長(zhǎng)。如果公司的房地產(chǎn)銷售和利潤(rùn)率的削弱幅度超過(guò)預(yù)期，則這些公司將面臨極大的償付風(fēng)險(xiǎn)，而較高的票面利率也會(huì)加大公司的財(cái)務(wù)成本，削弱公司贏利。2011年保持穩(wěn)健的負(fù)債率和健康的現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)商至關(guān)重要。

公司點(diǎn)評(píng)

金地集團(tuán)(600383，SH)

金地集團(tuán)2010年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.6％；累計(jì)簽約金額283億元，同比增長(zhǎng)34.6％。隨著“限購(gòu)”政策全國(guó)鋪開(kāi)，我們預(yù)計(jì)2011年全國(guó)住宅銷售面積將下降15％，受影響最大的是一、二線城市的中高端住宅開(kāi)發(fā)商。我們認(rèn)為，金地作為全國(guó)性住宅地產(chǎn)公司，由于項(xiàng)目布局分散、具備品牌優(yōu)勢(shì)等因素，其銷售將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)，行業(yè)集中度持續(xù)提升。我們預(yù)計(jì)，公司全年的新增供應(yīng)將接近400萬(wàn)平方米，2011年的銷售面積達(dá)250萬(wàn)平方米。公司在2010年和2011年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為28億元和32.5億元，2009～2011年的復(fù)合增速達(dá)35％。

首開(kāi)股份(600376，SH)

北京是新一輪地方“限售令”的重災(zāi)區(qū)，針對(duì)外地人近乎苛刻的購(gòu)買條件使北京的房屋購(gòu)買力被極大削弱，北京本地人群根本無(wú)法支撐近2000萬(wàn)平方米的房屋銷售面積，預(yù)計(jì)2011年北京的商品住宅銷售面積將回落30％，甚至可能下滑50％。

首開(kāi)股份有超過(guò)90％的營(yíng)業(yè)收入來(lái)自北京，因此2011年其商品房銷售和入賬面積均將受到很大影響，但2011年北京保障房建設(shè)提速將為其提供新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前首開(kāi)股份已經(jīng)啟動(dòng)全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略，近期大力鞏固蘇州市場(chǎng)、挺進(jìn)福州市場(chǎng)。目前公司除北京大本營(yíng)之外，在二、三線城市擁有累計(jì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備近700萬(wàn)平方米。新市場(chǎng)的開(kāi)拓將為公司未來(lái)發(fā)展帶來(lái)更大的戰(zhàn)略縱深，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我們預(yù)計(jì)，首開(kāi)股份在2010年和2011年的收入分別達(dá)57.7億元和83.6億元，凈利潤(rùn)分別為13.8億元和19.2億元。

復(fù)地集團(tuán)(2337，HK)

1月下旬母公司復(fù)星集團(tuán)向復(fù)地提出私有化建議，作價(jià)為每股3.5港元。隨后復(fù)地集團(tuán)從2.8元直接漲到3.5元，并在附近窄幅波動(dòng)。我們認(rèn)為，復(fù)地的上市地位阻礙了母公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合以及復(fù)地的股價(jià)被市場(chǎng)低估無(wú)法反映其價(jià)值是私有化的主要原因。

20lO年復(fù)地實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約人民幣136億元，同比2009年增長(zhǎng)59％。公司在四季度的銷售額達(dá)36億元，表現(xiàn)持續(xù)理想，優(yōu)于我們預(yù)期，全年銷售額較我們預(yù)期的110億元銷售額超出24％。盡管限購(gòu)令和物業(yè)稅均會(huì)對(duì)2011年的銷售產(chǎn)生不利影響，但復(fù)地在二、三線城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將緩沖負(fù)面因素對(duì)銷售的負(fù)面影響。我們預(yù)計(jì)，復(fù)地在2011年的凈利潤(rùn)將達(dá)人民幣11.99億元，核心利潤(rùn)為9.62億元。

碧桂園(2007，HK)

碧桂園是首家業(yè)績(jī)的港股房企。其業(yè)績(jī)公告披露，2010年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售為人民幣329億元，同比增長(zhǎng)42％。公司全年收入和毛利分別為258億元和83.5億元，同比分別增長(zhǎng)46.7％和80.8％，凈利潤(rùn)則為43億元，同比增長(zhǎng)95.9％。碧桂園的業(yè)績(jī)創(chuàng)出歷史新高。

篇7

通常所說(shuō)的商業(yè)立項(xiàng)的住宅是指40年產(chǎn)權(quán)的辦公立項(xiàng)以及50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)立項(xiàng)，兩類項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)證上分別表現(xiàn)為辦公與酒店式公寓，但是開(kāi)發(fā)商將其分割成一居和兩居的戶型，按住宅出售。

由于這類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限少，舒適度相對(duì)低，沒(méi)有天然氣，用水用電價(jià)格高，長(zhǎng)期以來(lái)總是多少受到消費(fèi)者的“歧視”，比同區(qū)域的普通住宅價(jià)格低廉不少，而且價(jià)格的上漲幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如普通住宅。

關(guān)注者多　項(xiàng)目借勢(shì)漲價(jià)

2月20日，記者來(lái)到位于北京朝陽(yáng)區(qū)東部的辦公立項(xiàng)項(xiàng)目北京像素。

與此時(shí)住宅項(xiàng)目的門可羅雀相比，記者還沒(méi)有進(jìn)門就感受到了巨大反差。售樓處外面停著20輛左右的轎車，不時(shí)有三三兩兩的看房人進(jìn)進(jìn)出出。進(jìn)入售樓大廳，10多批看房人散布于各處，顯得人氣格外旺盛，大部分是30歲左右的青年夫婦?？繅Φ囊粋?cè)放著銷售控制板，賣出的房子會(huì)涂上紅五星，而表格板上顯示的銷售情況，顯然可以給購(gòu)房人施加心理壓力。

這番場(chǎng)景，在2009年下半年住宅市場(chǎng)銷售火爆時(shí)，幾乎在每個(gè)售樓處都可以看到。但是在“京15條”出臺(tái)之后的今天，實(shí)屬罕見(jiàn)。

房子是LOFT結(jié)構(gòu)，總高4.5米，兩層高度分別是2.2米和2.1米左右，客廳挑空。價(jià)格為每平方米1.8萬(wàn)元。

項(xiàng)目是辦公立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)50年，目前銷售的一期是今年6月底入住。但由于產(chǎn)權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算，因此這批客戶入住時(shí)，產(chǎn)權(quán)還剩下43年?！跋乱黄陂_(kāi)盤(pán)銷售的房子是2012年入住，再往后，可能入住的時(shí)候產(chǎn)權(quán)只剩下40年了?！变N售員翟女士說(shuō)。

銷售員著重強(qiáng)調(diào)了房子并不在限購(gòu)范圍之內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，目前商業(yè)、辦公立項(xiàng)房子購(gòu)買規(guī)則為收入50％，利率乘以1.1。當(dāng)記者問(wèn)到售樓處如此火爆是否因?yàn)橄拶?gòu)令的原因時(shí)，銷售員說(shuō)：“以前我們這里看房的人也不少，不過(guò)沒(méi)有現(xiàn)在這么多?！?/p>

據(jù)了解，該項(xiàng)目下一期準(zhǔn)備漲價(jià)，價(jià)格在每平方米2萬(wàn)元左右。

一二手全面解凍

在二環(huán)內(nèi)的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目前門前，目前也是處于封盤(pán)準(zhǔn)備漲價(jià)的階段，銷售員王先生說(shuō)：“我們老板覺(jué)得前面價(jià)格賣低了，春節(jié)前就封盤(pán)了，如果再開(kāi)盤(pán)，價(jià)格肯定上漲?！?/p>

而在商業(yè)、辦公立項(xiàng)的住宅云集的亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，限購(gòu)令的出臺(tái)使這類房屋二手房的價(jià)格也出現(xiàn)了解凍的效果。2009年11月，林先生投資購(gòu)房，在亦莊商業(yè)立項(xiàng)的興盛國(guó)際購(gòu)買了一套房子，價(jià)格為每平方米不到9000元，期待房子升值后出手。但是在之后的一年里，形勢(shì)發(fā)展卻和他的設(shè)想不同。一方面是全市普通住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格飆升，大興的很多普通住宅從每平方米1.3萬(wàn)元漲到了2.5萬(wàn)元左右。而他購(gòu)買的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，價(jià)格卻在最初的半年里原地踏步，之后的時(shí)間里也上漲緩慢。2011年春節(jié)前，林先生去當(dāng)?shù)氐亩址恐薪樽稍冏约悍孔拥膬r(jià)格，對(duì)方答曰：每平方米1.1萬(wàn)元左右。

但是當(dāng)2月19日林先生再次來(lái)到中介詢問(wèn)價(jià)格時(shí)，得到的答復(fù)已經(jīng)變成了每平方米1.5萬(wàn)元左右。雖然和同區(qū)域的住宅相比，價(jià)格仍然有較大的差距，但是林先生已經(jīng)頗感欣慰：“按照這個(gè)趨勢(shì)，我的房子價(jià)格應(yīng)該還會(huì)上漲的?！?/p>

而亦莊的某商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目，由于開(kāi)發(fā)商缺乏資金，想通過(guò)團(tuán)購(gòu)的形式回籠資金，在年初的時(shí)候搞團(tuán)購(gòu)促銷，價(jià)格為每平方米1萬(wàn)元左右，但是最近調(diào)控政策出臺(tái)以后，開(kāi)發(fā)商立刻就取消了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。

數(shù)量有限

目前銷售行情雖然看好，但是在北京市場(chǎng)上，這類產(chǎn)品的供應(yīng)卻恐怕難以長(zhǎng)期持續(xù)。2010年6月就有報(bào)道說(shuō)，北京市多個(gè)部門正在制定關(guān)于加強(qiáng)規(guī)范非住宅項(xiàng)目銷售管理的辦法，禁止開(kāi)發(fā)商將非住宅項(xiàng)目當(dāng)住宅開(kāi)發(fā)銷售，促使商業(yè)、辦公項(xiàng)目能夠遵照其規(guī)劃用途真正為城市功能發(fā)展服務(wù)。2010年12月，北京市住建委等部門《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求在本月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。

如果這些規(guī)定得到切實(shí)執(zhí)行，那么在北京市場(chǎng)上，商業(yè)立項(xiàng)住宅的銷售形勢(shì)可以概括為：數(shù)量有限，售完為止。

風(fēng)險(xiǎn)尚存　投資謹(jǐn)慎

據(jù)我愛(ài)我家多家門店的統(tǒng)計(jì)顯示，2月17日細(xì)則開(kāi)始執(zhí)行的首日，針對(duì)“商改住”項(xiàng)目的客戶咨詢量的確有所增加，咨詢商住項(xiàng)目的客戶大部分都是受政策影響而被限購(gòu)的購(gòu)房人群和部分投資客。但是，咨詢的多，真正出手的卻很少。

業(yè)內(nèi)人士提醒廣大消費(fèi)者，這些商住小戶型公攤大、套數(shù)多的達(dá)到一梯8～10戶，租戶多，對(duì)于自住來(lái)說(shuō)并不宜居，日常生活會(huì)受到很大干擾，業(yè)主的生活品質(zhì)會(huì)大大被降低。

無(wú)論居住還是投資，對(duì)于商住公寓的購(gòu)買都應(yīng)該謹(jǐn)慎，因?yàn)閺拈L(zhǎng)期來(lái)看，前景都不樂(lè)觀。并且未來(lái)出租需要按照寫(xiě)字樓出租繳稅，綜合稅率達(dá)到12％，遠(yuǎn)高于住宅的稅率，租賃成本高。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前購(gòu)買商住項(xiàng)目存在較大政策風(fēng)險(xiǎn)，希望購(gòu)房者，尤其是因?yàn)檎叨幌拶?gòu)，卻仍然有較迫切購(gòu)買意愿的購(gòu)房者，在決定購(gòu)買“商改住”項(xiàng)目時(shí)一定要冷靜謹(jǐn)慎。

首先商住項(xiàng)目土地使用年限只有40年，《物權(quán)法》對(duì)商業(yè)用地使用年限到期是否自動(dòng)續(xù)期并無(wú)明確規(guī)定，購(gòu)買商住項(xiàng)目存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。

篇8

關(guān)鍵詞：住宅用地地價(jià)；地價(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)；灰色預(yù)測(cè)模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）12-0149-03

一、研究背景及研究目的

1.研究背景。為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)于2008年制定了擴(kuò)大內(nèi)需40 000個(gè)億等一系列的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃，雖然從宏觀層面來(lái)看這樣的調(diào)控對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)起到了穩(wěn)定大局的作用，但由于投資的過(guò)熱，且部分資金流向的單一性，使得房地產(chǎn)業(yè)偏向了一個(gè)不太健康的軌道。從全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008—2010年間，全國(guó)住宅用地的地價(jià)平均增長(zhǎng)率分別從2008年的0.22到2009年的7.92直至2010年的12.69，三年間全國(guó)住宅用地的地價(jià)水平共計(jì)增長(zhǎng)了29.91%，年均增長(zhǎng)率達(dá)到了9.97%。迫于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻形式，中國(guó)政府從2010年開(kāi)始便推出一系列強(qiáng)有力的打壓或穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策，從當(dāng)年國(guó)務(wù)院頒發(fā)的“新國(guó)十條”到次年頒布的“新國(guó)八條”，除了具體化了一般調(diào)控方式外（如信貸和稅收），還特別提出了“限購(gòu)”這一措施。如果說(shuō)以前的調(diào)控措施都是從抑制供給方面著手，那么這一輪的調(diào)控則是同時(shí)從供給和需求兩方面出擊，并著重從遏制需求方面入手，希望從根本上遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)?？梢詮?011年全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，其住宅用地的增長(zhǎng)率明顯回落，為2.17%。顯而易見(jiàn)，國(guó)家推行的一系列調(diào)控措施起到了至關(guān)重要的作用。

2.研究目的。土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，其價(jià)格很容易受到某一因素的影響。在中國(guó)調(diào)控已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一種常態(tài)，而鑒于目前買賣雙方都處于觀望的狀態(tài)，土地價(jià)格的下一步走向成了目前土地管理者和房地產(chǎn)商最為關(guān)心的問(wèn)題，本文以湖南省長(zhǎng)沙的住宅用地市場(chǎng)為研究基礎(chǔ)，運(yùn)用GM（1，1）灰色預(yù)測(cè)模型，對(duì)城市地價(jià)的走勢(shì)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)并得出對(duì)應(yīng)的結(jié)論，為土地管理者和房地產(chǎn)商提供決策參考。

二、灰色預(yù)測(cè)模型介紹

1.灰色系統(tǒng)理論概述。灰色系統(tǒng)理論是中國(guó)鄧聚龍教授基于系統(tǒng)學(xué)和數(shù)學(xué)理論創(chuàng)立的對(duì)數(shù)據(jù)不全、信息不確定的問(wèn)題研究的方法?；疑Ｐ褪且曰疑到y(tǒng)理論和灰色模塊概念為基礎(chǔ)，通過(guò)原始數(shù)據(jù)的處理和灰色模型的建立，發(fā)現(xiàn)并掌握系統(tǒng)發(fā)展規(guī)律，對(duì)該系統(tǒng)未來(lái)的狀態(tài)做出一個(gè)科學(xué)的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)[1]。他是對(duì)含有部分已知信息和部分未知信息的整體系統(tǒng)進(jìn)行綜合的預(yù)測(cè)，對(duì)一定的時(shí)間范圍內(nèi)的灰色過(guò)程進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。將隨機(jī)的信息整合成有序的過(guò)程，并發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)中潛在的時(shí)間序列規(guī)律，并通過(guò)識(shí)別系統(tǒng)內(nèi)部各子系統(tǒng)間的關(guān)系及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行相關(guān)分析，并對(duì)原始數(shù)列進(jìn)行生成列處理來(lái)進(jìn)一步提煉系統(tǒng)內(nèi)部的變化規(guī)律，使其規(guī)律性更為明顯。最后通過(guò)微分方程的建立，預(yù)測(cè)系統(tǒng)時(shí)間序列中未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的數(shù)量關(guān)系?；疑P(guān)聯(lián)分析的基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度來(lái)判斷其聯(lián)系是否緊密[2]。

2.灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)方法的種類及選擇。灰色系統(tǒng)理論的預(yù)測(cè)主要有六種方法，主要包括數(shù)列預(yù)測(cè)、災(zāi)變預(yù)測(cè)、季節(jié)災(zāi)變預(yù)測(cè)、拓?fù)漕A(yù)測(cè)、系統(tǒng)綜合預(yù)測(cè)和模糊預(yù)測(cè)。其中數(shù)列預(yù)測(cè)方法適合于房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)中使用。數(shù)列預(yù)測(cè)是以時(shí)間為導(dǎo)向建立的數(shù)列系統(tǒng)，是對(duì)系統(tǒng)特征值的變化進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。適合于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)資料少且信息不全、較短時(shí)間內(nèi)且數(shù)據(jù)波動(dòng)小的系統(tǒng)對(duì)象。然而該方法的缺點(diǎn)就是對(duì)于時(shí)間周期較長(zhǎng)或數(shù)據(jù)波動(dòng)較大的預(yù)測(cè)精度不高。

3.生成列。由于原始序列具有隨機(jī)、規(guī)律不明顯的特性，為了能建立精度高的方程模型，需要對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的數(shù)據(jù)處理以解決其存在的不足。而累加和累減則是兩種常用的處理方法。累加是指把原始序列中的首個(gè)因素作為生成列的起始因素，把原始序列中的第N個(gè)因素與原始序列中的第N+1個(gè)因素的和作為生成列中的第N個(gè)因素，如此類推生成了一個(gè)新的時(shí)間序列，這個(gè)新的時(shí)間序列便是生成列。而累減方法則與累加方法相反。

設(shè)原始序列為：X（0 ）=｛X（0）1，X（0）2，……，X（0）n｝

那么生成列為：X（1 ）=｛X（1）1，X（2）2，……，X（1）n｝

X（1 ）表示的是一次累加或累減，一般來(lái)說(shuō)，累加處理的次數(shù)越多其數(shù)列規(guī)則性越為明顯。

4.GM（1，1）模型的建立。原始序列通過(guò)累加后得到生成列X （1 ），通過(guò)一階線性方程的求解可以得到發(fā)展灰數(shù)α和內(nèi)生控制灰數(shù)μ。

GM（1，1）模型對(duì)于的方程為：+aX（1 ）=μ

記為參數(shù)向量，則=αμ，對(duì)原始序列按照最小二乘法即可求得：

=（ BTB）-1BTYn

B=-（X（1）1+X（1）2） 1-（X（1）2+X（1）3） 1 … …-（X（1） n-2+X（1） n-1） 1-（X（1） n-1+X（1） n-2） 1，Y=（X（0）2，……，X（0）n）

求解方程，計(jì)算出α和μ的值后，便得出預(yù)測(cè)模型。通過(guò)該預(yù)測(cè)模型并運(yùn)用累減的方法可以產(chǎn)生原始序列進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（0） （K+1） =[X（0）1-]e-ak+ （K=0，1，2，3……）

5.灰色預(yù)測(cè)模型檢驗(yàn)。（1）殘差檢驗(yàn) 殘差是指回歸估算值與實(shí)際觀測(cè)值之間的差異?；疑A(yù)測(cè)模型中的殘差檢驗(yàn)主要是將（1）（ i ） 運(yùn)用累減的方法生產(chǎn)（0）（ i ），然后通過(guò)與原始序列的比較計(jì)算出殘差序列和相對(duì)誤差的序列。（2）后驗(yàn)差檢驗(yàn) 后驗(yàn)差檢驗(yàn)是一種對(duì)殘差模型的總體檢驗(yàn)的方法，通過(guò)計(jì)算方差比（絕對(duì)誤差系列的標(biāo)準(zhǔn)差和原始序列得標(biāo)準(zhǔn)差之間的比值）和小概率誤差的值來(lái)定量分析模型精度的一種檢驗(yàn)方法。其檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（如表1所示）：

三、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)收集。長(zhǎng)沙市于2011年3月4日推出了限購(gòu)令的具體細(xì)則，該細(xì)則被認(rèn)為是“限小不限大、限內(nèi)不限外、限新不限舊”的限購(gòu)令。無(wú)論是從消費(fèi)者的信息指數(shù)還是從市場(chǎng)上投資方的反應(yīng)來(lái)看，該限購(gòu)令的頒布似乎對(duì)他們的影響不是很大。對(duì)比全國(guó)其他城市的限購(gòu)令，長(zhǎng)沙市此次實(shí)行的限購(gòu)政策整體是比較溫和的，使得買賣雙方都有較大的活動(dòng)空間。這也從另一層面反應(yīng)了當(dāng)?shù)卣氨傂瑁尥顿Y”的房地產(chǎn)政策基調(diào)。而這一系列的政策對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又有多大，其住宅用地的價(jià)格水平又走向一個(gè)怎樣的趨勢(shì)？本文收集了自2010年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施以來(lái)的長(zhǎng)沙市住宅用地地價(jià)水平的指標(biāo)數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)預(yù)測(cè)城市住宅用地地價(jià)走勢(shì)。

2.長(zhǎng)沙住宅用地價(jià)格水平趨勢(shì)模型建立 運(yùn)用灰色預(yù)測(cè)模型中的數(shù)列預(yù)測(cè)方法，以長(zhǎng)沙市各時(shí)點(diǎn)的住宅用地的地價(jià)水平作為原始數(shù)據(jù)序列，并對(duì)原始序列進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，通過(guò)累加的方式建立生成列數(shù)據(jù)，累加的方法是將原始序列中的X（0 ）（1）作為生成列的第一個(gè)數(shù)據(jù)，然后依次將X（0 ）（X+1）+ X（0 ）（X）的值累加成X（1 ）（n），則有：原始序列X（0 ）=｛1 994，

2 043，2 122，2 155，2 203，2 243，2 331｝，累加生產(chǎn)新序列X（1 ）=｛1 994，4 037，6 159，8 314，10 517，12 760，15 091｝，利用最小二乘法求解微分方程，可得出灰色預(yù)測(cè)模型：

-0.02425247X（1 ）=1 979.39751211

X（0 ）（1）=2 478

μ/α=-81 616.32659

X（0 ）（1）-μ/α=84 094.32659

（1 ）（k+1）84 094.32659e0.02425247k-81 616.32659

3.殘差檢驗(yàn)。根據(jù)以上方程求得模擬序列（0 ），并通過(guò)與原始序列得比較，將計(jì)算殘差及相對(duì)誤差，則：

殘差序列為｛0，-9.55，19.07，0.44，-4.45，-18.64，13.84｝

相對(duì)誤差序列為：｛0.00%，0.47%，0.90%，0.02%，0.02%，0.83%，0.59%｝

從殘差序列和相對(duì)誤差序列可以得知，其最大相對(duì)誤差為0.9%，相對(duì)誤差的平均值約為0.4%，故模型擬合序列的模型精度好。

4.后驗(yàn)差檢驗(yàn)。通過(guò)以上的數(shù)據(jù)可得到原始序列的平均值為2155.76，原始序列數(shù)據(jù)的方差為107.29；殘差的均值為0.71，殘差的方差為13.01。則可得到后驗(yàn)方差比值：

C=殘差的方差/原始序列數(shù)據(jù)的方差=0.12

計(jì)算小誤差概率：

S0=0.6745×原始序列數(shù)據(jù)方差=0.6745×107.29=72.37

計(jì)算ei= |殘差-殘差均值|=｛0.71，10.26，18.36，0.27，

5.16，19.35，13.13｝

后驗(yàn)方差比值均為0.049＜0.35；S0＞ei，則小概率誤差為1。綜上后驗(yàn)差檢驗(yàn)通過(guò)。

5.地價(jià)水平預(yù)測(cè)。根據(jù)以上預(yù)測(cè)模型，可測(cè)得2011年第四季度、2012年第一季度、2010年第二季度、2012年第三季度的城市住宅用地地價(jià)水平值，由于灰色預(yù)測(cè)模型的自身缺陷，隨著序列時(shí)間的延長(zhǎng)，其預(yù)測(cè)精度也越低，且利用灰色系統(tǒng)GM（1，1）模型來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)預(yù)測(cè)的誤差與所選取的近期樣本個(gè)數(shù)有關(guān)[4]。故只預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙市城市住宅用地地價(jià)水平的后四個(gè)季度的地價(jià)水平。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市城市住宅用地的地價(jià)水平預(yù)測(cè)可以看出，從2011年第四季度至2012年第三季度這段時(shí)間范圍內(nèi)地價(jià)表現(xiàn)為平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。同時(shí)也可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：近期內(nèi)長(zhǎng)沙市住宅用地的地價(jià)大跌的可能性非常小，如果沒(méi)有進(jìn)一步的消極打壓因素，長(zhǎng)沙市住宅用地的地價(jià)還存在小幅上升的可能。雖然從全國(guó)大的環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了極其復(fù)雜的困境中，但是長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有理由相信不會(huì)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。首先長(zhǎng)株潭一體化格局進(jìn)一步完善為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)；其次河西先導(dǎo)區(qū)和兩型社會(huì)的建設(shè)為長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新鮮的活力；除此之外地鐵輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善也在一定程度上拉高了房地產(chǎn)價(jià)格的平均值?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步推進(jìn)、人居環(huán)境的不斷改善、三城（長(zhǎng)株潭）融合帶來(lái)的更多剛性需求等一系列利好因素都會(huì)在一定程度上為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到一定的助推作用。

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Forecast on Tendency of Urban Land Price Based on the Gray Prediction Model

on the Policy of Property Restrictions

YI Si-xin，DUAN Jian-nan

（College of Resources＆Environment，Hunan Agricultural University，Changsha 410128，China）

篇9

一季度賣最多

綜合亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽信息數(shù)據(jù)，包括保障房在內(nèi)，北京上半年共成交商品住宅新房62292套，成交面積為661.83萬(wàn)平米，同比分別增加28.8%和24.8%。

北京中原介紹，今年上半年商品住宅成交量創(chuàng)下4年來(lái)上半年同期新高。但和去年下半年相比則下降。從套數(shù)看，環(huán)比降幅為14.6%。2012年下半年，北京商品住宅成交72967套。

對(duì)于今年上半年新房成交量的同比上漲，機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，主要是由于一季度市場(chǎng)火熱。包括3月由于“國(guó)五條”出臺(tái)，導(dǎo)致一波需求搶在地方細(xì)則出臺(tái)前釋放，從而導(dǎo)致了上半年單月成交高峰的出現(xiàn)。

值得注意的是，今年二季度的成交量和第一季度相比有明顯回落。分析認(rèn)為，這主要是因?yàn)楸本皣?guó)五條”細(xì)則落地后，成交回升的勢(shì)頭得到遏制；同時(shí)由于預(yù)售環(huán)節(jié)采取的“限價(jià)”等措施，市場(chǎng)正常的供應(yīng)節(jié)奏受到影響，新增供應(yīng)補(bǔ)充不足。

新房成交均價(jià)上漲

來(lái)自北京克爾瑞、亞豪等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)都顯示出，上半年商品住宅新房成交均價(jià)經(jīng)歷了“先抑后揚(yáng)”的過(guò)程，并在年中達(dá)到高點(diǎn)。

北京克爾瑞統(tǒng)計(jì)，1月商品住宅成交均價(jià)為22527元/平米，2月出現(xiàn)下降，但從3月開(kāi)始重新進(jìn)入上升軌道，并在5、6月份達(dá)到24000元/平米的高點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，成交均價(jià)的變化有市場(chǎng)淡季的原因，也有成交結(jié)構(gòu)的原因。3月以后，中高端項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)放量，這都帶來(lái)了成交均價(jià)的上漲。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉還表示，現(xiàn)房在成交結(jié)構(gòu)中占比增加，也推動(dòng)了成交均價(jià)上行。6月，北京商品住宅新房成交結(jié)構(gòu)中，現(xiàn)房占到28.5%，這是多年來(lái)月度成交中現(xiàn)房占比首次接近三成。

下半年是推盤(pán)高峰

從今年上半年的TOP10銷售金額榜單來(lái)看，身處調(diào)控最前線的北京房企，整體情況仍好于去年，排名第一位的銷售額比去年同期增長(zhǎng)10億元左右，而進(jìn)入榜單的門檻也由去年的22億元提高到今年的29億元。

具體而言，首開(kāi)股份仍穩(wěn)居龍頭（含保障房），中海、融創(chuàng)分列第二、三位。而憑借西山壹號(hào)院熱銷，融創(chuàng)成為本榜單最大黑馬。此外，北京保利在今年上半年表現(xiàn)不佳，已跌出了十強(qiáng)榜單。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，保利北京上半年銷售額僅為5.82億元，而其去年同期的成績(jī)?yōu)?6.27億元，位居排行榜首位。

“上半年市場(chǎng)良好讓公司有信心全年沖刺百億元?！比趧?chuàng)北京公司營(yíng)銷副總經(jīng)理樓艷青表示，下半年有望推出在亦莊的一個(gè)新盤(pán)。

首開(kāi)董秘王怡則告訴記者，北京首開(kāi)下半年新開(kāi)項(xiàng)目包括老盤(pán)熙悅山、國(guó)風(fēng)美唐等項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于下半年是推盤(pán)高峰期，若調(diào)控不加碼，可能有更多“黑馬”房企出現(xiàn)。

首開(kāi)全年供應(yīng)充足

從去年上半年的第四名上升至如今排行榜冠軍，首開(kāi)的銷售額同比增長(zhǎng)了約16億元（其中包括保障房銷售金額）。首開(kāi)董秘王怡對(duì)記者表示，保障房在今年上半年的銷售比例并不算多，主要原因還在于市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可以及足夠的推貨量。

首開(kāi)北京今年在售項(xiàng)目包括首開(kāi)鉑郡、首開(kāi)璞、首開(kāi)?常青藤等高檔住宅、別墅；首開(kāi)?熙悅睿府、首開(kāi)?國(guó)風(fēng)美侖等滿足剛需的樓盤(pán)，另有位于豐臺(tái)的建筑綜合體首開(kāi)?玲瓏匯即將于7月開(kāi)盤(pán)。商業(yè)方面包括有首開(kāi)廣場(chǎng)、首開(kāi)?熙悅山商業(yè)、北京蘇活寫(xiě)字樓等。下半年新開(kāi)項(xiàng)目包括老盤(pán)熙悅山、國(guó)風(fēng)美唐，純新項(xiàng)目則位于通州于家務(wù)、宋莊等。

萬(wàn)科多點(diǎn)開(kāi)花

篇10

【關(guān)鍵詞】次貸危機(jī) 房地產(chǎn) 解決對(duì)策

一、學(xué)習(xí)國(guó)外的政策提出建議

（一）宏觀調(diào)控角度

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多變和風(fēng)險(xiǎn)依舊存在，我們更需要時(shí)刻提防次貸危機(jī)的來(lái)襲，認(rèn)真了解次貸危機(jī)的作用機(jī)制，總結(jié)以往我國(guó)在面對(duì)次貸危機(jī)時(shí)的對(duì)策，并學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的政策。一般來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控應(yīng)該做到時(shí)刻洞察我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)，保證我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在一定時(shí)間內(nèi)能維持增長(zhǎng)形勢(shì)，早在面對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，我國(guó)就堅(jiān)持維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能變，堅(jiān)持保證人民幣不貶值。當(dāng)今我國(guó)也要以確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

（二）金融監(jiān)管角度

當(dāng)前各種金融工具的產(chǎn)生以及新型金融參與方式的增多，一方面為金融市場(chǎng)加入了更多新的血液，另一方面也對(duì)金融業(yè)的管理增大了難度。因此針對(duì)金融監(jiān)管，首先要督促金融業(yè)監(jiān)管部門對(duì)金融業(yè)的參與機(jī)構(gòu)或組織、金融工具進(jìn)行管理，洞察期間可能造成風(fēng)險(xiǎn)的因素，其次要增強(qiáng)各管理機(jī)構(gòu)、參與團(tuán)體對(duì)于次貸危機(jī)的認(rèn)識(shí)和防范，時(shí)刻警惕次貸危機(jī)卷土重來(lái)。另外，也要積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的科學(xué)研究管理手段，對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃清理，利用相關(guān)法律法規(guī)對(duì)不正當(dāng)不合理的問(wèn)題提供解決的方案。

（三）資金流動(dòng)角度

從資金流動(dòng)的角度而言，我國(guó)自2001年加入WTO后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，很多國(guó)家和我國(guó)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，很多外企在我國(guó)投資建廠或者將資金投入我國(guó)的大型項(xiàng)目中;另一方面我國(guó)也積極發(fā)展外企來(lái)華投資，加強(qiáng)我國(guó)和其他各國(guó)在經(jīng)濟(jì)、政治領(lǐng)域的往來(lái)。與此同時(shí)，要建立外匯監(jiān)管機(jī)制，防范一些非法資金在我國(guó)市場(chǎng)的流動(dòng)和窺視，如智利等國(guó)都建立了相關(guān)的流動(dòng)資金監(jiān)管制度，對(duì)一些短期的投機(jī)資金流入本國(guó)市場(chǎng)都有限制作用。

（四）財(cái)政政策方面

我國(guó)當(dāng)前還存在著城鄉(xiāng)發(fā)展差異大、貧富差距明顯，部分地區(qū)物價(jià)上漲等問(wèn)題。針對(duì)城鄉(xiāng)發(fā)展差異大，已經(jīng)是由來(lái)已久的發(fā)展問(wèn)題，國(guó)家政府要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，而貧富差異涉及到教育、經(jīng)濟(jì)、文化等多個(gè)領(lǐng)域的規(guī)劃。針對(duì)部分地區(qū)物價(jià)上漲，國(guó)家應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，各產(chǎn)業(yè)發(fā)展均衡，由政府出面調(diào)整市場(chǎng)物價(jià)，對(duì)物價(jià)實(shí)施完善的監(jiān)管機(jī)制等等。

二、根據(jù)國(guó)內(nèi)的政策提出經(jīng)濟(jì)調(diào)控建議

（一）稅收管理角度

我國(guó)當(dāng)前已經(jīng)對(duì)稅收采取了寬松的政策扶持，對(duì)金融業(yè)的發(fā)展更是提供了不少助力。從稅收的角度，首先，要建立合理的稅收制度，這就需要對(duì)我國(guó)當(dāng)前的稅費(fèi)和稅法進(jìn)行改革，我國(guó)當(dāng)前最大的稅收來(lái)源主要是個(gè)人稅和企業(yè)稅，這兩者在整體稅收的比重占37%，而對(duì)于政府相關(guān)部門的稅收中卻沒(méi)有達(dá)到相同的水平，造成整體稅收只占我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的17%，這與很多其他國(guó)家的稅收水平不一致，甚至是相距甚遠(yuǎn)。另一方面，我國(guó)當(dāng)前的稅收體制還存在很多缺漏、重復(fù)現(xiàn)象，因此要對(duì)我國(guó)稅收的細(xì)則進(jìn)行規(guī)范，如企業(yè)的稅收之間有重復(fù)就要對(duì)不合理的稅收進(jìn)行刪除;對(duì)個(gè)人稅的范疇進(jìn)行明確規(guī)定，將遺產(chǎn)稅納入交稅范圍;還有一些已經(jīng)不適用的、不存在的稅種要及時(shí)刪除;其他國(guó)家已經(jīng)規(guī)定交稅的項(xiàng)目要結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際決定是否納稅。通過(guò)對(duì)稅收的管理，進(jìn)而優(yōu)化稅制的結(jié)構(gòu)和稅種的完善。

（二）市場(chǎng)管理角度

從市場(chǎng)管理角度，首先要對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近幾年經(jīng)歷了旺盛發(fā)展的時(shí)期，在一些市場(chǎng)投機(jī)分子和惡意炒房人員的操縱下，我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出很多不正常的現(xiàn)象。首先，房地產(chǎn)建設(shè)持續(xù)走高，但市民購(gòu)買量卻沒(méi)有提升，據(jù)2014年的一份調(diào)查顯示，很多民眾在面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)時(shí)，大多數(shù)保持觀望的態(tài)度，尤其是杭州市的居民表示，杭州市黃金地段的房?jī)r(jià)達(dá)到五萬(wàn)一平米，郊區(qū)的房?jī)r(jià)最低也有五千一平米，剛剛走進(jìn)社會(huì)甚至是從業(yè)十余年的民眾也買不起一套100平米的房屋。其次，我國(guó)房屋價(jià)格上漲促使物價(jià)上漲也不受控制，很多地區(qū)的物價(jià)上漲但沒(méi)有相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行約束，很多農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的消費(fèi)水平能夠與二三線城市相比。針對(duì)這些由房地產(chǎn)業(yè)引起的亂象，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃管理，禁止房地產(chǎn)惡意炒房、抵制惡意抬升物價(jià)。針對(duì)不同的收入水平，推出更多房型給民眾選擇，如廉租房、適用房等等，另外國(guó)家早前出臺(tái)的限購(gòu)令應(yīng)當(dāng)有理有序地持續(xù)下去，阻止房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)橄拶?gòu)令取消再次出現(xiàn)的亂象。此外還要建立合理的價(jià)格機(jī)制，土地的利用價(jià)格和實(shí)際價(jià)格之間應(yīng)當(dāng)存在合理的關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)僅僅由市場(chǎng)決定。

三、結(jié)語(yǔ)

結(jié)合當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)要及時(shí)調(diào)整金融產(chǎn)業(yè)的管理制度、外匯資金的流入等等，還要通過(guò)對(duì)稅收的管理，進(jìn)而優(yōu)化稅制的結(jié)構(gòu)和稅種的完善。此外還要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，針對(duì)不同的收入水平，推出更多房型給民眾選擇，如廉租房、適用房等等，另外國(guó)家早前出臺(tái)的限購(gòu)令應(yīng)當(dāng)有理有序地持續(xù)下去，阻止房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)橄拶?gòu)令取消再次出現(xiàn)的亂象。此外還要建立合理的價(jià)格機(jī)制，為防范次貸危機(jī)的再次發(fā)生做好準(zhǔn)備。

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